房地產(chǎn)行業(yè)2021年中報總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)2021年中報總結(jié)1

短期盈利承壓，龍頭格局穩(wěn)固上市房企

2021

年半年報已披露完畢，我們對申萬房地產(chǎn)板塊以及內(nèi)房股重點公司進行

研究，為更好的進行對比分析，我們將地產(chǎn)相關(guān)公司分為

2

類：1）重點房企：A股和港股

內(nèi)房中的重點代表性房企，共計

30

家；2）其他房企：

A股房地產(chǎn)行業(yè)（申萬）中除重點

房企范圍內(nèi)的其他房企，共計

108

家。我們認(rèn)為未來重點房企將更加具有競爭力。1.1

板塊盈利承壓，業(yè)績分化加劇板塊營業(yè)收入強勢反彈，利潤有所下滑，業(yè)績分化加劇。2021

上半年

A股申萬地產(chǎn)板

塊

122

家公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入

12771

億元，同比增長

30.5%，隨著疫情的控制板塊營收

出現(xiàn)較大反彈；2021

上半年

A股申萬地產(chǎn)板塊歸母凈利潤達

682

億元，同比下降

19.4%，

主要由于行業(yè)整體毛利率走低。從結(jié)構(gòu)上看，30

家重點房企（含部分

H股）業(yè)績較其他房

企更有韌性，2021

上半年重點房企營收增速達

32.0%，高于其他房企營收增速

20.3%；2021

上半年重點房企歸母凈利潤增速為

7.6%，高于其他房企歸母凈利潤增速-59.5%。板塊預(yù)收賬款規(guī)模增長明顯，未來業(yè)績確定性進一步提升。2021

上半年

A股申萬地產(chǎn)

板塊預(yù)收賬款總額達

3.7

萬億元，同比增長

11.6%，增速依舊維持高位。預(yù)收賬款/營收比值

則由

2020

年的

1.18

進一步提升至

1.31，行業(yè)未來業(yè)績鎖定性進一步提升（為增加數(shù)據(jù)可比

性，2021H1

比值為

2021

年中預(yù)收款/2020

年營收）。1.2

盈利能力下滑，重點房企費用控制能力強板塊整體盈利水平下滑，費用率有所增長。2021

上半年

A股申萬地產(chǎn)板塊按營收加權(quán)

平均毛利率為

21.8%，受限價及土地溢價率抬升影響，有一定程度下滑，較

2020

年下降了

5.3pp。2021

上半年

A股申萬地產(chǎn)板塊按營收加權(quán)平均凈利率為

7.3%，較

2020

年下降了

1.6pp。行業(yè)板塊盈利能力下滑，費用率提升也是重要原因之一，2021

上半年

A股申萬地產(chǎn)

板塊按營收加權(quán)平均費用率達

9.7%，較

2020

年提升了

1.0pp。重點房企凈利率更顯韌性，費用控制能力強。2021

上半年重點房企和其他房企的加權(quán)

平均毛利率分別為

22.3%和

26.0%，相較

2020

年均有所下滑，分別下滑了

2.9pp和

5.0pp；

2021

上半年重點房企和其他房企的加權(quán)平均凈利率則分別為

11.5%和

4.8%，重點房企下滑

1.7pp，其他房企由于

2020

年受疫情沖擊較嚴(yán)重，凈利率提升

2.2pp，重點房企顯示出更強

的業(yè)績穩(wěn)定性。從費用率來看，重點房企則表現(xiàn)出更強的費用控制能力，2021

上半年重點

房企和其他房企的費用率分別為

7.6%和

16.8%，重點房企僅增加

0.6pp，其他房企增加

2.7pp。1.3

去杠桿成效明顯，重點房企優(yōu)勢顯著板塊整體去杠桿成效明顯。2021上半年

A股申萬地產(chǎn)板塊有息負債規(guī)模達

36502億元，

同比下降

0.7%。在三道紅線和貸款“兩集中”政策的作用下，行業(yè)去杠桿成效明顯；2017-2020

年

A股申萬地產(chǎn)板塊加權(quán)平均凈負債率由

96%下降至

75%，2021

年中板塊平均凈負債率

76%，較

2020

年末略微增加

1pp，剔除預(yù)收的資產(chǎn)負債率較

2020

年末增長

1pp，現(xiàn)金短債

比為

1.22，基本保持穩(wěn)定。重點房企財務(wù)穩(wěn)健，優(yōu)勢突出。分結(jié)構(gòu)來看，2021

上半年重點房企凈負債率為

59%，

而其他房企則為

105%；現(xiàn)金短債比來看重點房企和其他房企則分別為

1.83

和

0.72，重點

房企憑借其業(yè)務(wù)、規(guī)模和品牌等多種優(yōu)勢，償債能力大幅領(lǐng)先板塊平均水平及其他房企。2

銷售快速恢復(fù)，投資呈現(xiàn)分化2.1

銷售呈現(xiàn)反彈，重點房企表現(xiàn)亮眼上半年行業(yè)銷售整體表現(xiàn)強勁，銷售金額和銷售面積均大幅反彈。2021

上半年全國商

品住宅銷售面積

7.9

億方，同比增長

29.4%，商品住宅銷售額

8.5

萬億元，同比增長

41.9%，

2019H1-2021H1

復(fù)合增速分別為

9.3%和

17.5%，疫情后居民購房需求得到快速恢復(fù)。行業(yè)集中度趨于平穩(wěn)，重點房企銷售穩(wěn)定性更強。從克而瑞公布的百強房企銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)

計來看，2021

上半年

TOP10、TOP20、TOP50

和

TOP100

房企市占率分別為

31%、45.4%、

68.3%和

83.1%，行業(yè)集中度趨于平穩(wěn)。2021

上半年

TOP10、TOP20、TOP50

和

TOP100

房企市銷售額同比增速分別為

25.4%、29.4%、35.3%、37.5%，中小房企銷售彈性更強，

重點房企銷售增速較為穩(wěn)定。TOP20

房企銷售增速亮眼。2021

上半年

TOP20

房企的房企中，有

10

家銷售額增速在

40%以上，15

家銷售額增速在

30%以上，其中增速前三的為中梁控股、龍湖集團和華潤置

地，銷售額增速分別為

49.6%、48.3%、48.1%。2.2

重點房企土儲充足，投資力度呈現(xiàn)分化土地投資分化明顯，財務(wù)穩(wěn)健的房企更具優(yōu)勢。從上半年拿地情況來看，在三道紅線和

集中供地等政策影響下，房企的投資力度有一定下降，財務(wù)穩(wěn)健的“綠檔”和“黃檔”房企

明顯更好。拿地金額位于前三的為融創(chuàng)中國、萬科、綠城中國，分別為

2135

億元（權(quán)益）、

1126

億元和

1083

億元，分別占上半年銷售金額的比重為

67%、32%和

79%。從總土儲來

看，重點房企土儲仍保持充足，多數(shù)房企去化周期保持在

3

以上。2.3

部分房企另辟賽道，轉(zhuǎn)型醫(yī)美或科技在房地產(chǎn)供給側(cè)改革的背景下，部分中小型房企另辟賽道，積極進行轉(zhuǎn)型，取得了良好

的經(jīng)營成效，主要分為兩大類，即以魯商發(fā)展、奧園美谷、蘇寧環(huán)球為代表的醫(yī)美類，和以

西藏城投、萬業(yè)企業(yè)、廣宇發(fā)展為代表的科技類。魯商發(fā)展：公司通過多賽道打造大健康生態(tài)。1）醫(yī)藥：公司旗下子公司福瑞達醫(yī)藥集

團

2021H1

實現(xiàn)營收

9.5

億元，同比增長

114.3%，實現(xiàn)歸母凈利潤

9,445.6

萬元，同比增長

299.3%。2）化妝品：公司積極拓展線上銷售渠道，采用

CPS推廣等多種新型營銷方式，

旗下璦爾博士品牌實現(xiàn)營收

3.0

億元，同比增長

628%，線上占比

98%以上；臥蓮品牌實現(xiàn)

銷售收入

2.7

億元，同比增長

141%，線上占比

95%。公司計劃將圍繞“玻尿酸+”產(chǎn)品理

念不斷推新，向高端化妝品布局。奧園美谷：公司采取“上游立足、中游切入、下游卡位”的策略，加速布局醫(yī)美生態(tài)綜

合平臺。1）材料端：公司投資的

10

萬噸醫(yī)美基材綠纖項目的一期

4

萬噸投產(chǎn)，醫(yī)美基材銷

量回升至

3.0

億元，同比增長

59.0%。2）服務(wù)端：報告期內(nèi)收購浙江連天美

55%股權(quán)，旗

下?lián)碛?/p>

2

家

5A級醫(yī)美機構(gòu)，2021H1

實現(xiàn)收入

3.0

億元，凈利潤

5,351

萬元，凈利率

17.8%；

兩家醫(yī)療美容醫(yī)院擁有超

33

萬名會員，上半年活躍用戶

4.56

萬人。3）產(chǎn)品端：公司推出

富勒烯冷敷貼、膠原蛋白凍干粉、納米載藥冷敷貼三款醫(yī)美新品，全力打造“妝”“械”“藥”

字號系列產(chǎn)品矩陣，并與賽諾秀、KDMedical等公司達成戰(zhàn)略合作，就醫(yī)美產(chǎn)品和激光射頻

儀器的市場推廣、運用、研發(fā)深入合作。蘇寧環(huán)球：堅定推進醫(yī)美產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，項目逐步落地。

7

月

20

日公司以

3.37

億現(xiàn)金收購

了鎮(zhèn)江蘇寧環(huán)球醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金和環(huán)球股權(quán)投資持有的無錫蘇亞、唐山蘇亞和石家莊蘇亞

3

家

醫(yī)美醫(yī)院

100%股權(quán)，三家醫(yī)院

2020

年合計營收

1.3

億元，凈利潤

2094

萬元，凈利率

16%，

2021H1

合計營收

6970

萬元，凈利潤

808

萬元，凈利率

12%。預(yù)計未來公司醫(yī)美產(chǎn)業(yè)項目

有望持續(xù)落地。廣宇發(fā)展：公司擬與魯能集團進行資產(chǎn)置換，集中精力發(fā)展新能源業(yè)務(wù)。魯能新能源主

打清潔能源科技，并已建立起“海陸齊發(fā)、多能互補”的綠色能源體系，業(yè)務(wù)已布局省份

12

個、運營電站

43

個、裝機容量

400

萬千瓦、年發(fā)電量

70

億千瓦時。2021

年上半年實現(xiàn)營

收

17.6

億元，同比增長

50.6%；歸母凈利潤

8.2

億元，同比增長

182.1%；扣非凈利潤

4.5

億元，同比增長

56.1%。西藏城投：產(chǎn)業(yè)投資切入鋰能產(chǎn)業(yè)。公司投資開發(fā)的西藏阿里龍木錯和結(jié)則茶卡兩個鹽

湖，合計碳酸鋰儲量

390

萬噸（儲量大型），氯化鉀

2800

萬噸（儲量中型），硼（以三氧化

二硼）330

萬噸（儲量中型），其中碳酸鋰儲量居世界前列。旗下國能礦業(yè)將著手進行新工

藝提鋰的規(guī)?；O(shè)計，對兩湖提鋰新工藝設(shè)計做出整體優(yōu)化。北京北方國能科技有限公司一

方面保持單壁管、石墨烯雜化物、摻氮多壁管的現(xiàn)有產(chǎn)能，繼續(xù)優(yōu)化制備技術(shù)；另一方面著

力應(yīng)用研發(fā)，在做好氟化碳體系一次電池、硅碳負極材料適配性驗證同時，繼續(xù)沿著導(dǎo)電、

防靜電、PC等幾個應(yīng)用方向推進。萬業(yè)企業(yè)：背靠浦科投資，轉(zhuǎn)型半導(dǎo)體行業(yè)。公司自

2015

年開始轉(zhuǎn)向集成電路設(shè)備和

材料行業(yè)，先后入股上海半導(dǎo)體裝備材料產(chǎn)業(yè)基金、收購國產(chǎn)離子注入機之光凱世通、參股

收購國際氣體傳輸系統(tǒng)精密零部件領(lǐng)先供應(yīng)商

CompartSystems。凱世通深耕離子注入機

領(lǐng)域

30

多年，開發(fā)面向前沿工藝的離子注入機（基于超越

7

納米離子注入平臺）。2021

上

半年公司首臺低能大束流離子注入機確認(rèn)收入，1

臺低能大束流重金屬離子注入機和

1

臺低

能大束流超低溫離子注入機已交付客戶，并新增

2

臺離子注入機訂單。3

物管行業(yè)高速發(fā)展，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化上市物管企業(yè)

2021

年半年報披露完畢，本文選取物業(yè)板塊合計

37

家公司作為樣本（A股

4

家+H股

33

家），取其中

17

家作為重點公司。3.1

物管公司營收利潤雙升，行業(yè)保持高增長物業(yè)板塊繼續(xù)保持高增長，營收利潤雙升。2021H1

物業(yè)板塊

37

家公司合計實現(xiàn)營業(yè)

收入

860

億元，同比大幅增長

55.7%，繼續(xù)保持高速發(fā)展，自

2017

年以來增速持續(xù)保持在

35%以上；2021H1

物業(yè)板塊歸母凈利潤達

133

億元，同比大幅增長

65.1%，業(yè)績表現(xiàn)亮眼。板塊整體盈利水平提升，費用率大幅下降。

2021H1

物管板塊按營收加權(quán)平均毛利率為

28.8%，較

2020年提升

1.1pp，毛利率自

2017年起保持連續(xù)增長，已累計提升

6.1pp。2021H1

物管板塊按營收加權(quán)平均凈利率為

16.1%，較

2020

年提升

1.8pp，自

2017

年起累計提升

7.7pp。行業(yè)板塊盈利能力提升，費用率持續(xù)下降也是重要原因之一，2021H1

物管板塊按營

收加權(quán)平均費用率達

8.8%，較

2020

年下降

1.2pp，控費提效為行業(yè)盈利提升做出了巨大貢

獻。規(guī)模物企營收增速更快，盈利能力分化尚不明顯。自

2019

年開重點物企營收及利潤增

速明顯高于其他物企，2021H1

二者營收增速分別為

59.4%和

42.8%，從歸母凈利潤的增速

來看，2021H1

二者增速分別為

67.4%和

56.7%。從盈利能力來看，其他物企毛利率較高，

這主要由于其中有較多如中駿商管、星盛商業(yè)、合景悠活等特色物企，其毛利率高于行業(yè)整

體水平。從凈利率來看，重點物企與其他物企相近，二者未顯示出明顯分化。重點物企增速呈現(xiàn)較大差異，利潤率呈現(xiàn)分化。重點物企中，營收增速位于前三的分別

為世茂服務(wù)、越秀服務(wù)、金科服務(wù)，增速分別為

171%、108%、89%；歸母凈利潤增速位于

前三的分別為融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、世茂服務(wù)，增速分別為

154%、138%、136%。從

盈利能力來看，毛利率位于前三的為恒大物業(yè)、越秀服務(wù)和正榮服務(wù)，分別為

37%、36%和

35%，凈利率位于前三的分別為恒大物業(yè)、金科服務(wù)和雅生活服務(wù)，分別為

25%、21%、21%。3.2

管理規(guī)模持續(xù)提升，市場化能力不斷加強物管企業(yè)在管規(guī)模持續(xù)提升，未來提升確定性強。2021H1

重點

14

家物管公司合計在

管面積達

33.3

億平（剔除部分未披露公司），同比提升

54.5%；合計合約面積達

56.3

億平，

同比提升

41.4%。儲備面積達

23.0

億平，

儲備面積/在管面積高達

0.7，未來規(guī)模提升確定

性較高。其中管理面積位于前三的企業(yè)為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)，在管面積分別

為

6.44、4.50

和

4.28

億平，合約面積分別為

12.05、8.10、6.22

億平。重點物管企業(yè)對母公司依賴度持續(xù)下降，第三方項目面積占比提升。2021H1

重點

12

家物管公司（剔除部分未披露公司）對母公司的依賴度持續(xù)下降，來自第三方項目的在管面

積已達

16.1

億平，第三方項目面積占比由

2017

年的

15.6%持續(xù)提升至

2021H1

的

53.1%。

從重點物企新增合約面積的構(gòu)成來看，市場化拓展和收并購成為擴大管理規(guī)模的重要來源。上半年物管行業(yè)并購頻發(fā)，行業(yè)加速整合。據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，上半年物企并購事件

超

40

起，收并購總金額已近

133

億元，超過了

2020

年全年的

100

億元。并購是物業(yè)服務(wù)

企業(yè)擴張的重要手段，一方面可在短時間內(nèi)提升規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，另一方面也可通過收

并購切入傳統(tǒng)住宅物業(yè)外的其他賽道，實現(xiàn)業(yè)態(tài)的多元化布局。3.3

多元業(yè)態(tài)持續(xù)拓展，增值服務(wù)百花齊放重點物管企業(yè)拓展多元業(yè)態(tài)，非住宅在管面積占比持續(xù)提升。

2021H1

重點

9

家物管公

司（剔除部分未披露數(shù)據(jù)的公司）非住宅業(yè)態(tài)在管面積為

8.5

億平，在總在管面積中占比為

41.5%，2017

年至

2021

年上半年，占比呈現(xiàn)明顯提升。其中非住宅在管面積占比最高的重

點企業(yè)包括保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、招商積余，占比分別達到

57.4%、55.1%和

50.7%。重點物企拓展服務(wù)領(lǐng)域，布局城市服務(wù)。重點物企通過收并購、與地方政府達成合作等

方式切入城市服務(wù)領(lǐng)域，目前該領(lǐng)域較為領(lǐng)先的包括碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、

世茂服務(wù)等。在已披露收入的物企中，碧桂園服務(wù)

2021H1

城市服務(wù)實現(xiàn)收入

21

億元，在

上市物企中處于絕對的領(lǐng)先地位。重點物管企業(yè)加強社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)拓展，收入占比持續(xù)提升。2021H1

重點

13

家物

管公司（剔除部分未披露數(shù)據(jù)的公司）社區(qū)增值服務(wù)實現(xiàn)營收

95億元，在總營收中占比

17.2%，

2017

年至

2021

年上半年，占比呈現(xiàn)明顯提升。其中社區(qū)增值服務(wù)營收占比最高的重點企業(yè)

包括世茂服務(wù)、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，占