物業(yè)知識教材房屋設(shè)備維修管理

本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)知識教材房屋設(shè)備維修管理物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備修理管理

一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與修理

為了保證設(shè)備的正常運作，務(wù)必對各種房屋設(shè)備舉行保養(yǎng)與修理。

1.設(shè)備保養(yǎng)

房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所舉行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、修理等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

(1)日常維護保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所舉行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；察覺小故障實時擯棄，實時做好維護工作并舉行必要記錄等。

(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與修理人員按籌劃舉行保養(yǎng)修理工作。主要包括對設(shè)備的某些局部舉行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律舉行定期保養(yǎng)。

(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備修理人員對設(shè)備舉行全面清洗、片面解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達成完好狀態(tài)。

2.設(shè)備修理

房屋設(shè)備的修理是通過修復(fù)或更換零件、擯棄故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所舉行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備修理根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：

(1)零星修理工程。是指對設(shè)備舉行日常的保養(yǎng)、檢修及為擯棄運作故障而舉行局部修理。

(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備舉行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備片面解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達成應(yīng)有的標(biāo)準和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。

(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期舉行全面檢修，對設(shè)備要舉行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備根本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。

(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用確定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。

(5)故障修理。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而中斷，檢修人員采取緊急修理措施，擯棄故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。

(6)設(shè)備修理日常工作。

3.房屋設(shè)備修理的特點

(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備修理本金高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的修理一次性投資大、本金高，由于房屋設(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進步，展現(xiàn)了性能更好、使用更舒適便當(dāng)?shù)男滦头课菰O(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的修理更新間隔期的縮短，從而使修理更新本金增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適便當(dāng)?shù)脑O(shè)備一次性投資較大，因此，修理更新這種設(shè)備的本金就較高。

(2)修理技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而修理工作的好壞會直接影響設(shè)備在運行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備修理技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備修理管理中，務(wù)必要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備修理前，專業(yè)技術(shù)人員要專心閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備修理責(zé)任制。

(3)隨機性與籌劃性相結(jié)合、集中修理與分散修理相結(jié)合。房屋設(shè)備因平日使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等理由，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的修理有很強的隨機性，事先很難確定故障到底何時以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有確定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的修理又有很強的籌劃性，可以制定房屋設(shè)備修理更新籌劃，有籌劃地制定修理保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護保養(yǎng)、零星修理和突發(fā)性搶修卻是分散舉行的，而大修更新又往往是集中地按籌劃舉行的，因此，房屋設(shè)備的修理又具有集中修理與分散修理相結(jié)合的特點。

二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度

1.管理人員的崗位職責(zé)

(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機電設(shè)備舉行管理、操作、保養(yǎng)、修理，保證設(shè)備正常舉行的總負責(zé)人。其職責(zé)是：

①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；

②負責(zé)設(shè)備的使用、維護、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；

③組織擬定設(shè)備管理、操作、修理等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準，并監(jiān)視執(zhí)行；

④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；

⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修籌劃，并舉行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準后，組織人員實施；

⑥組織人力、物力，實時完成住戶提出的報修申請；

⑦組織全體工程部員工舉行政治學(xué)習(xí)，樹立"業(yè)主至上，服務(wù)第一'的思想，舉行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的才能。

(2)各專業(yè)技術(shù)負責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)所管轄的修理班組的技術(shù)、管理工作，并負責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、修理籌劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，輔助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。概括職責(zé)為：

①負責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修籌劃及相應(yīng)的材料、工具打定的預(yù)算籌劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負責(zé)組織籌劃的落實實施，并負責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；

②負責(zé)檢查全體分管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)的處境，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；

③負責(zé)制定所管理設(shè)備的運行方案，督導(dǎo)操作工嚴格遵守崗位責(zé)任制，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運行；

④負責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造籌劃，以完善原設(shè)計和施工遺留的缺陷，使各項機電設(shè)備投入正常運轉(zhuǎn)，從而達成"安好、穩(wěn)當(dāng)、經(jīng)濟、合理'的目標(biāo)；

⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故理由，提出處理觀法及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；

⑥概括負責(zé)培訓(xùn)所管轄機電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作才能；

⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。

(3)領(lǐng)班：

①負責(zé)本班所管轄設(shè)備的運作、維護養(yǎng)護工作，嚴格做到"三明凈'：設(shè)備明凈、機房明凈、工作場所明凈；"四不漏'：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣："五良好'：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。

②以身作那么，率領(lǐng)并促使全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，實時完成上級下達的各項任務(wù)。

③負責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負責(zé)本班的日常工作安置。

④嚴格考核全體員工的出勤處境，不允許擅離職守做私活。

⑤負責(zé)制定本班設(shè)備的檢修籌劃和備件籌劃，報主管部門審核后組織實施。

(4)修理人員：

①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準；

②專心執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護規(guī)程；

③專心完成設(shè)備的日常巡檢工作，察覺問題實時處理；

④定期對機電設(shè)備舉行保養(yǎng)維護；

⑤專心完成公司安置的設(shè)備大檢修任務(wù)；

⑥正確、細致填寫工作記錄、修理記錄，建立設(shè)備檔案；

⑦珍愛各種設(shè)備、工具和材料，對日用修理消耗品要登記簽認，嚴禁濫用；

⑧加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，專心鉆研設(shè)備維護技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。

(5)保管員：

①負責(zé)統(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存處境，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的購買申請，填寫購買申請表，報送經(jīng)理審批；

②負責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；

③負責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安好和質(zhì)量；

④負責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；

⑤負責(zé)統(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財