案例分析緊急情況下物業(yè)管理人員是否有權破門而入

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案例：

案例1：某小區(qū)一住戶家在燉砂鍋，在煤氣沒關的處境下便出去，因時間過長導致窗戶、陽臺都在冒黑煙。物業(yè)公司接到報警后，立刻派員趕到出事的住戶門口，但無人回應。而此時煙味越來越濃，又有物品燒焦的味道，似有火情發(fā)生。在這緊急關頭，保安征得隔壁業(yè)主的同意，決斷從鄰居陽臺翻過去，急速開啟了陽臺上的玻璃門，關閉煤氣開關，切斷火源，制止了一場危在旦夕的災難。

案例2：住二樓的雷小姐向物業(yè)公司反映家中天花板滴水，但物業(yè)公司稱三樓的業(yè)主國慶期間外出，他們無權破門入室檢修。結果滴水情形越來越嚴重，而物業(yè)管理公司仍拒絕修理。雷小姐只好求助110，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開三樓房門入內(nèi)修理，察覺原是水管漏水，屋內(nèi)的東西也被泡得慘不忍睹。對此，雷小姐斥責物業(yè)管理公司沒有盡職，而三樓住戶回來后，對于破門而入的行為又很惱火，三方發(fā)生很大沖突。

點評分析：

物業(yè)公司有時會接到報告說展現(xiàn)緊急處境需要處理，但偏偏仆人又不在家，讓物業(yè)公司頗為頭疼。貿(mào)然進入吧，進犯仆人的合法權利；不進去吧，又怕耽延引起災禍。比較以上案例，物業(yè)公司到底有沒有權利破門呢？筆者認為，該問題涉及緊急避險的法律規(guī)定，要概括問題概括分析。

什么是緊急避險呢？就是為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權利免受正在發(fā)生的危害，不得已采取的損害他人人身或財產(chǎn)的行為。

我們假設在第一個案例中，著火住戶的隔壁業(yè)主也不在家，保安為救火只能未經(jīng)其許可從他家陽臺翻過去，這是一種緊急避險的行為。在其次個案例中，三樓嚴重漏水，損害三樓、二樓住戶的財產(chǎn)，也危及電路設施的安好。在三樓家中無人的處境下，不得已破門而入，造成門窗損壞，也是緊急避險行為。

《民法通那么》第129條規(guī)定：因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承受民事責任。假設危害是由自然理由引起的，緊急避險人不承受民事責任或者承受適當?shù)拿袷仑熑巍Ｒ蚓o急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承受適當?shù)拿袷仑熑?。最高法院關于貫徹執(zhí)行《民法通那么》若干問題的觀法第178條也規(guī)定：因緊急避險造成他人損失的，假設險情是由自然理由引起，行為人采取的措施又無不當，那么行為人不承受民事責任。受害人要求補償，可以責令受益人適當補償。

可見，緊急避險因具有合理性、正義性是受到法律養(yǎng)護的，關鍵在于要操縱損害的程度。

那么是否意味著一出事物業(yè)公司就有權破門而入？當然不是。公民的住宅不受進犯，遏止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。如何處理住宅不受進犯和入戶搶救的沖突？關鍵在于發(fā)生的是否屬于正在發(fā)生、緊迫的、會危及他人人身和財產(chǎn)安好的危害。假設是，可舉行緊急避險以擯棄危害。假設只是類似衛(wèi)生間小面積滲水之類的現(xiàn)象，物業(yè)公司就務必在經(jīng)仆人許可后才能進入修理。假設仆人堅決不讓修理人員進入，受損害的住戶可選擇向法院起訴要求擯棄阻力和賠償損失?？紤]到訴訟周期較長，在嚴重影響受害方日常居住生活的處境下，受害方可向法院申請先予執(zhí)行，先擯棄阻力后再通過訴訟方式苦求損害賠償。

但筆者并不贊同遇到危害處境時由物業(yè)公司單獨處理，終究在處理火災、追捕犯罪嫌疑人上，物業(yè)公司仍不具備專業(yè)技能。所以，正確方式是遇緊急處境，應立刻報110