作價(jià)入股土地登記

作價(jià)入股土地登記

國家作價(jià)出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記是對(duì)一宗地上新確認(rèn)的以作價(jià)出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。

一、基本概念

國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資產(chǎn)，對(duì)改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

二、法律特征

(一)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)必須依法審批

根據(jù)《中華人民共和國公司法》第七十七條規(guī)定，股份有限公司的設(shè)立，必須經(jīng)過國務(wù)院授權(quán)的部門或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的審批權(quán)為，省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用國家作價(jià)出資(入股)方式配置土地。改制企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)文件，擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案，向有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門申請(qǐng)核準(zhǔn)。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)國土資源部審批，其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)土地所在的省級(jí)以上土地行政主管部門審批。同一企業(yè)涉及在兩個(gè)以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產(chǎn)處置的，企業(yè)可持有關(guān)省(自治區(qū)、直轄市)的處置批準(zhǔn)文件到國土資源部轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公函。

(二)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式受范圍限制國有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)的行業(yè)、企業(yè)有：

(1)自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn);

(2)對(duì)于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。當(dāng)非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土地評(píng)估作價(jià)后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn);

(3)對(duì)承擔(dān)國家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

(三)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)前必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，估價(jià)結(jié)果要備案

根據(jù)1999年12月29日修正的《中華人民共和國公司法》第二十四條、第八十條、第八十一條規(guī)定，公司設(shè)立時(shí)，股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的必須進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，并折合為股份。不得高估或者低估作價(jià)。國有企業(yè)改建為股份有限公司時(shí)，嚴(yán)禁將國有資產(chǎn)低價(jià)折股、低價(jià)出售或者無償分給個(gè)人。

采用國有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式進(jìn)行資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委托具備相應(yīng)土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并依據(jù)土地狀況和估價(jià)結(jié)果，擬訂土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價(jià)報(bào)告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，應(yīng)在省級(jí)以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。

(四)作價(jià)出資(入股)取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押

國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》(國土資發(fā)[1999]433號(hào))明確了國家作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)益，即以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。

(五)土地行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同1、土地登記申請(qǐng)書一套（單方申請(qǐng)表）。2、組織機(jī)構(gòu)代碼證書（復(fù)印件）。3、法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。4、法人證書（復(fù)印件）。5、法定代表人身份證（正反面復(fù)印件）。6、授權(quán)委托代理土地登記申請(qǐng)的應(yīng)提供：土地登記授權(quán)委托書（原件，委托人需加蓋法人代表印鑒章或本人簽名），委托代理人身份證（正反面復(fù)印件）；代理境外委托的應(yīng)依法公證或者認(rèn)證，如在注冊(cè)地公證的應(yīng)經(jīng)中國使、領(lǐng)館認(rèn)證。7、授權(quán)委托代理土地登記機(jī)構(gòu)代理的應(yīng)提供：代理土地登記授權(quán)委托書（原件），代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明書、代理人身份證和職業(yè)資格證書（復(fù)印件）。8、原《國有土地使用證》（原件）。9、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）決定書10、土地估價(jià)備案表11、土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)書注：單位提供的復(fù)印件必須出示原件審核，復(fù)印件必須加蓋公章。土地使用權(quán)作價(jià)出資的程序

以土地出資，得確認(rèn)自己的土地使用權(quán)是可以作價(jià)出資的。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，只有出讓方式取得的國有土地使用權(quán)才能直接作價(jià)出資，而劃撥土地使用權(quán)和集體土地需經(jīng)一定程序方可。而且，土地使用權(quán)上不應(yīng)存在抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)。

1、注冊(cè)資本中以土地使用權(quán)出資的，公司章程應(yīng)當(dāng)就土地使用權(quán)出資事宜做出規(guī)定。

以劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方能作為出資；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地應(yīng)當(dāng)先依法征為國有土地后方能作為出資；農(nóng)村和城市郊區(qū)的集體所有的土地(除法律規(guī)定屬于國家所有的以外)應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)人民登記注冊(cè)，核發(fā)證明，確認(rèn)所有權(quán)后方能作為出資。

2、其次，委托具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估公司評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值。評(píng)估之后，才有可能確定自己的股份大小。

公司法第二十七條規(guī)定：“對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定”。

3、接著，要將土地使用權(quán)過戶登記于公司的名下。

公司法第二十八條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)”。

4、而且要注意非貨幣財(cái)產(chǎn)的比例問題。

公司法規(guī)定“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十”作價(jià)入股土地過戶需滿足哪些條件？《法制周刊》編輯部：某單位以出讓方式取得了住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)，后因無力獨(dú)自開發(fā)，擬將該土地作價(jià)出資投入另一房地產(chǎn)公司，在辦理土地轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，國土資源行政主管部門有兩種不同意見。一種意見認(rèn)為：土地作價(jià)出資是土地轉(zhuǎn)讓的特殊形式，按《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定必須完成投資25%以上才能轉(zhuǎn)讓，因其尚未開發(fā)，不能辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)和變更登記。另一種意見認(rèn)為：《公司法》第二十七條規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資”，《房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，以土地作價(jià)出資符合法律規(guī)定，不屬《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的土地轉(zhuǎn)讓情形，無需審查是否達(dá)到投資25%條件，只要作價(jià)出資行為真實(shí)、合法，就應(yīng)為其辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)和變更登記。請(qǐng)問，那種意見正確？河南省洛陽市國土資源局

黨航行黨航行同志：土地使用權(quán)作價(jià)入股是法律允許的。來信提出的問題關(guān)鍵并不是土地使用權(quán)可否作價(jià)入股，而是某單位以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作價(jià)投入另一公司的行為是否屬于轉(zhuǎn)讓。如果屬于轉(zhuǎn)讓，那么，就必須遵守《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)25％投資比例的規(guī)定。如果不是轉(zhuǎn)讓，那么當(dāng)然也沒有25％比例的限制。按照國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)出售、交換、贈(zèng)與的行為。某單位以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作價(jià)入股，實(shí)際上是將土地使用權(quán)作為資本，投資（轉(zhuǎn)讓）于其他的股份制企業(yè)，企業(yè)的身份因之由原來的土地使用權(quán)人（個(gè)人獨(dú)資有限責(zé)任公司除外）轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜破髽I(yè)的股東，并以股東身份參與企業(yè)分紅和享受其他收益。因此，只有滿足《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的25％投資比例的要求，才能辦理作價(jià)入股手續(xù)并辦理土地使用權(quán)變更登記（過戶到股份制企業(yè)）手續(xù)。實(shí)踐中，各地國土資源行政主管部門也都是把作價(jià)入股作為轉(zhuǎn)讓的一個(gè)特殊類型來辦理的。本刊特約顧問

侯福志作價(jià)出資土地轉(zhuǎn)讓不需審批2010-06-22|作者：姜帥|來源：中國國土資源報(bào)根據(jù)1998年12月24日國務(wù)院頒布的《土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定，國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股是與國有土地租賃、國有土地使用權(quán)出讓并列的三種國有土地有償使用方式之一。

從法律性質(zhì)上來看，企業(yè)在國企改制中通過作價(jià)入股（出資）方式取得土地使用權(quán)，是以相應(yīng)價(jià)值的股權(quán)為代價(jià)的，應(yīng)當(dāng)是企業(yè)完整的法人財(cái)產(chǎn)，與劃撥方式取得的土地有著明顯不同。

原國家土地管理局于1997年5月31日發(fā)布的《對(duì)關(guān)于執(zhí)行股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定中幾個(gè)問題的請(qǐng)示的批復(fù)》規(guī)定，對(duì)于原劃撥土地使用權(quán)采取國家入股的，股份制企業(yè)對(duì)入股的土地享有與出讓土地使用權(quán)同樣的權(quán)利。1998年2月17日原國家土地管理局頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。國土資源部于1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》規(guī)定，以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià)。

可見，在國企改制中，如果操作規(guī)范、程序合法，并且新設(shè)企業(yè)按規(guī)定持省國土資源行政主管部門下達(dá)的土地使用權(quán)處置批復(fù)和作價(jià)出資（入股）入賬憑證、國有股權(quán)持股單位證明、公司工商注冊(cè)材料等合法憑證辦理了土地登記手續(xù)的，企業(yè)以作價(jià)入股（出資）方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)?shù)韧诔鲎屚恋厥褂脵?quán)，企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等處分時(shí)，是不需要再繳納土地使用權(quán)出讓金的，也無需土地使用權(quán)處置方案的原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

鑒于該宗地已頒發(fā)《國有土地使用證》，理應(yīng)經(jīng)過合法的法律程序，國土部門在辦理作價(jià)入股（出資）方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)時(shí)，是不需要原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的。在登記中，應(yīng)主要根據(jù)土地登記的有關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的登記文件和材料進(jìn)行審查。至于土地取得方式，仍應(yīng)保持“作價(jià)入股”不變，不宜輕易變更.公司土地使用權(quán)投資入股涉哪些納稅事項(xiàng)？

來源:中國稅網(wǎng)日期:2010-09-07

問：母公司將土地使用權(quán)，按土地的購入成本投資給子公司，母公司賬務(wù)處理為：借記“長期股權(quán)投資”，貸記“無形資產(chǎn)”。請(qǐng)問此項(xiàng)業(yè)務(wù)是否涉及納稅事項(xiàng)？

答：1、營業(yè)稅

依據(jù)：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）、國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函[1997]490號(hào)）規(guī)定

（1）不交營業(yè)稅的情形：以無形資產(chǎn)（國有土地在財(cái)務(wù)處理上屬于“無形資產(chǎn)”）、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

（2）交營業(yè)稅的情形：與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的要按規(guī)定繳納營業(yè)稅，稅率為5%繳納。

因此，母公司將土地使用權(quán)作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅

依據(jù)：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅，對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

因此，（1）不征收的情形：若子公司不是從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可免征土地增值稅；

（2）征收的情形：若子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司應(yīng)按《土地增值稅暫行條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號(hào)）第七條的規(guī)定：“（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！钡认嚓P(guān)規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

《稅收征收管理法》第三十六規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

根據(jù)上述規(guī)定，若母公司應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅時(shí)，母公司按土地的成本價(jià)投資子公司，可被認(rèn)定為未按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)可合理調(diào)整應(yīng)納稅額。

3、企業(yè)所得稅

依據(jù)：《企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。（依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知（國稅發(fā)[2000]118號(hào)）:相應(yīng)的賬面價(jià)為其成本，年未時(shí)進(jìn)行匯算清繳）

前款所稱公允價(jià)值，是指按照市場價(jià)格確定的價(jià)值。

第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號(hào)）第二條規(guī)定，其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途，因資