宏觀經(jīng)濟(jì)研究

宏觀經(jīng)濟(jì)研究1、中國市場策略房地產(chǎn)變局，人口老齡化對于共同富裕的意義城鎮(zhèn)化一直是中國增長模式的重要支柱，但也伴隨了城鄉(xiāng)之間不平衡日益

加深

--

隨著農(nóng)村人口不斷往城鎮(zhèn)遷移并為制造業(yè)發(fā)展提供源源不竭的勞動

力，城市收入的快速增長實際上加劇了收入差距。隨著農(nóng)村剩余勞動力逐

步枯竭，中國在

2010

年前后到達(dá)了“劉易斯拐點”，而收入分配不平衡

的趨勢開始緩和，但中國的基尼系數(shù)仍然處于高位。繼續(xù)依靠銜枚疾進(jìn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展和隨之而來迅猛的房地產(chǎn)投資增長，已經(jīng)

不太可能進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)發(fā)展的鴻溝了，也將開始有悖于“共同富裕”的

目標(biāo)。近日，求是雜志發(fā)表的內(nèi)部講話強(qiáng)調(diào)要在“共同富?！钡目傮w

規(guī)劃中重視農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)一國跨過“劉易斯拐點”后，其增長模式

的再平衡是宏觀政策的影響之一。中國對房地產(chǎn)的需求被普遍認(rèn)為是“剛需”，這一共識源自對“潛在需求”

高達(dá)

160

至

220

億平方米規(guī)模的失真的估測。然而，通過對二手房交易、

貸款收入測試和新增城鎮(zhèn)人群的收入階層進(jìn)行一些合理限制假設(shè)，我們得

出的“有效需求”僅僅比供應(yīng)多

10

億平方米，約為全國一年的新房銷售

總量。中國的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)預(yù)示著購房群體和房價的上漲勢頭都很快將達(dá)到峰

值。國際經(jīng)驗也印證了這兩個宏觀變量的相關(guān)性。然而，中國家庭在房地

產(chǎn)上的資產(chǎn)配置是美國和日本的逾兩倍多，中國房地產(chǎn)總值占

GDP的比

例亦同樣居高不下。在房地產(chǎn)需求遠(yuǎn)不及共識預(yù)想中的規(guī)模、房地產(chǎn)價格

漲勢逐漸觸頂之際，過高的房地產(chǎn)配置顯得越來越不合時宜。過度依賴房

地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長模式不僅不符合“共同富?！钡哪繕?biāo)，也很難再像過去那

樣維持高速增長。2010

年是中國宏觀經(jīng)濟(jì)在人口結(jié)構(gòu)、投資、貨幣政策、收入分配不平衡

以及資本市場等方面的分水嶺。中國在這一年跨過了“劉易斯拐點”。如

果我們不再把人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)簡單當(dāng)作冰冷的數(shù)字，而是當(dāng)作有血有肉有需

求的人來看待，我們可以看到，這種人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增

長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和教育進(jìn)步，以及由此產(chǎn)生的社會和文化變遷所共同作用

的果實。因此，對于前景的判斷并不能簡單地從冰冷的統(tǒng)計數(shù)字中推論。中國面臨的真正挑戰(zhàn)，是如何在面對短期成本的前提下調(diào)整其未來的經(jīng)濟(jì)

增長模式。人口老齡化和投資放緩意味著未來消費(fèi)將愈發(fā)重要；在房價觸

頂之際，高比例房地產(chǎn)配置預(yù)示著資產(chǎn)配置向諸如股票等其他資產(chǎn)的再調(diào)

整；城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩意味著城鄉(xiāng)再平衡行穩(wěn)致遠(yuǎn)，最終邁向共同富裕的康

莊大道。當(dāng)然，挑戰(zhàn)總是與機(jī)會并存，但改革開放這么多年了，我們都早

已學(xué)會了摸著石頭過河。2、高杠桿模式里，收益下行，成本攀升多年來，中國的房地產(chǎn)市場一直被經(jīng)濟(jì)學(xué)家們冠以“泡沫”的稱謂。然而過去

數(shù)年間，中國房價可謂是漲聲一片，房屋銷售屢創(chuàng)新高，樓市熱鬧非凡。在部

分一線城市，房價甚至攀升到令一眾浸潤西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論多年、訓(xùn)練有素的觀

察人士所大惑不解的水平。近乎所有國內(nèi)主要城市的房價與收入比居高不下，

冠絕全球。這成為一個莫衷一是的難題：究竟中國房地產(chǎn)市場果真存在價格泡

沫，還是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對此的認(rèn)知是錯誤的？近日，全球市場都在屏息以待，關(guān)注著恒大集團(tuán)的債務(wù)違約風(fēng)險和部分中國房

企面臨的問題。在我們看來，雖然恒大事件是中國房地產(chǎn)困局的征兆和寫照，

但貿(mào)然斷言這是一場系統(tǒng)性的風(fēng)險和全局性的危機(jī)顯然過于草率。在這份報告中，我們對官方機(jī)構(gòu)發(fā)布的公開數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行分析，通過一些合

理的假設(shè)，試圖回答這個困擾經(jīng)濟(jì)學(xué)界多年的難題。關(guān)于這一問題長期存在尖

銳的分歧，往往成為親朋好友間激烈辯論甚至不休爭吵的導(dǎo)火索。辯論各方的

觀點總是充斥著主觀色彩。因置業(yè)與否分屬不同陣營的人群對該問題所持立場

迥然各異，乃至針鋒相對。對我們來說，自

1998

年住房改革啟動以來（98

年房改）中國房價一路高歌猛

進(jìn)其實不足為奇。畢竟，生產(chǎn)率的提高和經(jīng)濟(jì)增長都轉(zhuǎn)化為收入增長的強(qiáng)勁動

力，進(jìn)而創(chuàng)造出房地產(chǎn)行業(yè)的一派繁榮景象。在此背景下，在價格節(jié)節(jié)攀升的

基礎(chǔ)資產(chǎn)上加杠桿的操作可以實現(xiàn)收益最大化。然而，只要資產(chǎn)價格上漲的速

度快過加杠桿的融資成本，萬事大吉

--

直到價格上漲的進(jìn)程戛然而止，高杠桿

所壘筑的百丈危樓隨即搖搖欲墜，甚至土崩瓦解。中國的房價過去為何能以如此強(qiáng)勁的態(tài)勢扶搖直上并非問題所在。我們試圖探

究的是，地產(chǎn)商應(yīng)該放慢舉債擴(kuò)張的腳步、甚至開始去杠桿操作的拐點將何時

出現(xiàn)。我們的數(shù)據(jù)分析顯示，現(xiàn)在正處于或者接近這樣一個拐點。2000-2009

年和

2010-2019

年的兩個十年間，城鎮(zhèn)化的平均投資回報率近乎折

半，盡管一線城市的程度相對較小。與此同時，開發(fā)商的融資成本卻并沒有降

低，并且可能因近期包括“三條紅線”在內(nèi)的一系列旨在遏制開發(fā)商債務(wù)的政策

出臺而飆升。例如，恒大在過去數(shù)年間發(fā)行了大量高收益?zhèn)?。因此，城?zhèn)化

后期，房地產(chǎn)投資回報率不斷走低，而融資成本卻持續(xù)上揚(yáng)--這正是釀成杠桿

負(fù)效應(yīng)的罪魁禍?zhǔn)?。此外，我們可以用?shù)據(jù)分析展示房地產(chǎn)價格與中國人口結(jié)構(gòu)的高度相關(guān)性。具

體而言，這一人口指標(biāo)是

35-55

歲人口與

25-34

歲人口的比率。35-55

歲人群

正處于購置房產(chǎn)的最佳年齡，而

25-34

歲人群仍在為攢下首付而勉力工作。我們可以將

35-55

歲人群稱作購房群體。全球其他國家的觀察結(jié)果也具有類似的相關(guān)性

--

購房群體占比越高，房價也水

漲船高，而反之亦然。中國潛在的人口結(jié)構(gòu)預(yù)示著購房群體比例很

可能在未來

5

到

10

年間觸頂，房價上漲最銜枚疾進(jìn)的階段可能將成為不復(fù)可

見的前塵往事。我們注意到中國的人口結(jié)構(gòu)與西方存在一處重要差異。由于“獨生子女”政策，

中國的人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變表明，國內(nèi)勞動年齡人口可能在

2010

年前后已經(jīng)達(dá)到頂

峰，部分學(xué)者將這一年視作中國的“劉易斯拐點”。這不同于日本和美國存在的

勞動年齡人口雙駝峰的走勢曲線，其得益于在第一個峰值時期出生的人群步入

育齡階段，開始生育而形成第二個人口峰值。因此，相較于垂垂老

矣的西方國家，中國或面臨著更為嚴(yán)峻的人口結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)，而中國的房價漲勢很

可能難有第二個峰值。我們將在報告稍后章節(jié)對中國的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳盡論

述。與美國和日本等人口結(jié)構(gòu)日益老化的國家相比，中國家庭在房地產(chǎn)上的資產(chǎn)配

置確實是一騎絕塵。更重要的是，如此之高的房地產(chǎn)配置出現(xiàn)在國

內(nèi)購房群體比例即將觸頂之際。我們可以通過一個粗略估算來直觀展現(xiàn)中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)配置相對于美國有多

高。按照全國每平方米約

1

萬元的房屋均價標(biāo)準(zhǔn)，14

億總?cè)丝谥杏屑s

63%生

活在城鎮(zhèn)區(qū)域，人均居住面積接近

40

平方米，我們不難計算出中國住宅地產(chǎn)

的總價值在

400

萬億元左右。這一數(shù)字之巨堪比中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的

4

倍，而該數(shù)字在美國不到

GDP的

2

倍，在日本約為

GDP的

3

倍?？偠灾袊娜丝诮y(tǒng)計數(shù)據(jù)表明其購房群體可能已經(jīng)見頂。而這樣的觸頂

往往預(yù)示著房價的漲勢在未來一段時間內(nèi)將達(dá)到、或已經(jīng)達(dá)到峰值。此外，不

同于西方國家的經(jīng)歷，其人口結(jié)構(gòu)中勞動人口占總?cè)丝诒壤淖邉萸€存在兩

個峰值，因為獨生子女政策的影響，中國勞動人口的占比曲線只在

2010

年前

后出現(xiàn)過唯一的峰值。因此，房價上漲的火熱勢頭可能已經(jīng)見頂。與此同時，

在房價即將觸頂之際，中國家庭的房地產(chǎn)配置規(guī)模是美國的兩倍和日本的三倍

之多。另外，房價漲勢見頂可能是中國城鎮(zhèn)化投資回報下降的原因之一。以高負(fù)債杠

桿撬動規(guī)模的操作對于開發(fā)商而言不再有利可圖，而且事實上甚至可能岌岌可

危

--

部分房企現(xiàn)在對此應(yīng)該深有感觸。3、房地產(chǎn)的真實需求那么中國的房地產(chǎn)需求到底有多大？“剛需”是房地產(chǎn)領(lǐng)域被廣泛引用的一個術(shù)

語。“剛”在中文里意即“堅強(qiáng)的”，“不屈不撓的”和“不動搖的”，它的含義遠(yuǎn)不

止于“剛”。對房地產(chǎn)需求的普遍描述一向是只漲不跌。這種對中國房地產(chǎn)的看漲情緒從何

而來其實不難理解。自上世紀(jì)

90

年代到

2010

年，也就是在中國到達(dá)“劉易斯

拐點”之前，中國以全球其他地區(qū)前所未見的速度，歷經(jīng)了一場勢如破竹的城

鎮(zhèn)化進(jìn)程。在此期間，中國的城鎮(zhèn)化率從

26%上升至

50%。迅猛的城鎮(zhèn)化進(jìn)

程，加之人口和經(jīng)濟(jì)的增長，意味著強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求。即便如此，需求必須結(jié)合供給一并分析，才能審視潛在的供需不平衡。僅僅對

等式一邊進(jìn)行分析只能得出對需求的片面理解，從而引致錯誤的結(jié)論。此前，

普遍一致的做法是將人均居住面積和新增城鎮(zhèn)人口肆意簡單相乘，從而計算出

房地產(chǎn)的潛在需求。中國人口眾多，地大物博，使這樣簡單粗暴的計算毫無疑

問得到了一個天文數(shù)字。不難想象，這樣的計算會產(chǎn)生何等龐大的房地產(chǎn)需求。截至

2020

年的二十年

間，需求累積達(dá)到約

150

億平方米，一個令人嘆服的規(guī)模。相較于

50

億平方

米的在建住宅面積，100

億平方米的過剩潛在需求，也就是

150

億平方米潛在

需求減去

50

億平方米在建住宅面積，遠(yuǎn)低于市場專家所引述的

160

到

220

億

平方米這一數(shù)字。這樣為共識所接受的計算表明，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生活質(zhì)量的改善，即通過增加人

均居住面積，是潛在房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵驅(qū)動力。但是，即使有這般大膽的假

設(shè)，由于城鎮(zhèn)化最突飛猛進(jìn)的階段已經(jīng)落下帷幕，快速城鎮(zhèn)化對潛在需求的貢

獻(xiàn)在未來數(shù)年間將開始放緩。此外，這種潛在的房地產(chǎn)需求是否真實存在？中國房地產(chǎn)市場果真存在

100

億

平方米的過剩需求嗎？答案當(dāng)然是否定的。從直觀上看，只要城鎮(zhèn)化增速和居住面積增速之和快過住

宅建設(shè)的增長，那么累積的過剩需求就會在以在建面積來衡量的供給之上持續(xù)

積聚增加。在這種不切實際的假設(shè)下，中國的房地產(chǎn)熱潮將永無止境。然而，

隨著中國經(jīng)濟(jì)日臻成熟，并且跨過劉易斯拐點，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在減速。之前討論的“潛在需求”是中國房地產(chǎn)需求的理論上限。我們可以對這個房地產(chǎn)

需求的理論上限加上一些假設(shè)限制條件，得到一個更全面的估算結(jié)果

--

有效需

求。然后，我們將這個結(jié)果同中國國家統(tǒng)計局公布的在建住宅面積相比較。我

們提出的假設(shè)如下：1）

新增城鎮(zhèn)人口

40%的房產(chǎn)需求由現(xiàn)有的二手房庫存來滿足?，F(xiàn)有住房存量

將滿足新增城鎮(zhèn)人口的部分住房需求。目前，二手交易占總交易面積的

40%（新房交易+二手交易）。新增的需求將由一手市場和二手市場共同來

滿足，而并非像某些共識所認(rèn)定的那樣只靠一手市場。對新建房屋潛在需

求將立即減少

40%。2）

新增城鎮(zhèn)人口收入處于現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口收入的較低百分位。新增城鎮(zhèn)人口收

入遠(yuǎn)低于現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口收入。在公共統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，農(nóng)村和城市的收入差距

是眾所周知的。很難說僅僅通過改變居住地域就能輕松改變新增城鎮(zhèn)人口

的收入階層。我們假設(shè)新增城鎮(zhèn)人口的收入是城鎮(zhèn)收入的第

25

百分位

數(shù)。誠然，我們無從得知新增城鎮(zhèn)人口收入的準(zhǔn)確情況。但若不考慮到此前擁有較低農(nóng)村收入的新增城鎮(zhèn)人口而進(jìn)行收入調(diào)整，那無疑是大錯特錯

的。在一些極端情況下，我們甚至可以說，這些新增的城鎮(zhèn)化農(nóng)村人口在一段

時間內(nèi)將無法購房置業(yè)。如果在中國的許多城市里，已經(jīng)高不可攀的房價

延續(xù)目前摧枯拉朽的升勢，并且房價上漲的速度令收入增長難望其項背，

那么這部分人口將永遠(yuǎn)無法實現(xiàn)居者有其屋。如是，所謂的潛在需求會幾

乎蒸發(fā)殆盡。3）

40%的收入用來支付按揭貸款。銀行的貸款慣例規(guī)定其不會貸款給那些按

揭還款占當(dāng)前收入很大比例的申請人。目前，我們的數(shù)據(jù)分析顯示在中國

許多城市中這一占比平均約為

40%。盡管諸如深圳等部分一線城市，被用

作按揭還款的收入占比要遠(yuǎn)高于這一數(shù)字。確定了對按揭還款的假設(shè)，我們就可以反推這些新增城鎮(zhèn)人口所能負(fù)擔(dān)的

平均貸款規(guī)模這一問題。之后，我們可以用貸款的額度除以每平方米房屋

的平均售價，我們就得到了新增城鎮(zhèn)人口真正買得起的面積。我們將這個

數(shù)字稱之為“有效需求”。的確，我們的估算依賴了多個假設(shè)，并且我們的估算對相關(guān)假設(shè)頗為敏感。因

此，它注定只能是模糊的正確。但若不施加這些限制來估算潛在需求，那所得

結(jié)論只能是確定的錯誤。我們估計有效需求略高于

60

億平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于共識所估計的

160

-

220

億平

方米的規(guī)模。這一數(shù)字與約

50

億平方米的在建住宅面積對比，我

們由此估算過剩需求略高于

10

億平方米--依然處于高位。但值得注意的是，去

年一手住宅銷售總面積為

15

億平方米，每平方米約

1

萬元，換言之總銷售額

為

15

萬億元。我們估算的

10

億平方米的過剩需求大約相當(dāng)于一年的銷售額--與共識普遍認(rèn)為的、百億平米級別的潛在需求大相徑庭。值得注意的是，在我們的估算中，我們可以看到有效需求在

2016

前后出現(xiàn)過

一次陡升的現(xiàn)象。那年，中國國家開發(fā)銀行大幅擴(kuò)表以支持棚戶區(qū)

改造計劃的開展?？紤]到

2015

年中國股市從

5000

點高點下行，殷鑒不遠(yuǎn)，這

一舉措是可以理解的。當(dāng)時，在政策的加持下，收入效應(yīng)對于房地產(chǎn)需求得以

釋放，刺激了有效需求的擴(kuò)大。但城鎮(zhèn)化是一個慢進(jìn)的過程，短期政策對于有

效需求的影響遠(yuǎn)不及長期城鎮(zhèn)化因素顯著，更比不上人口結(jié)構(gòu)所能施加的影響

力。因此，有效需求難以輕易被短期因素所改變。這一政策還扭轉(zhuǎn)了

2008

年的

4

萬億刺激計劃在

2010

年停止后出現(xiàn)的房地產(chǎn)需

求的不足?；叵胍幌?，2010

年至

2016

年期間，房地產(chǎn)市場的確不溫不火，房

價也相對溫和。隨著棚戶區(qū)改造的計劃下需求回暖，2017

年也是恒大開始進(jìn)

軍全國擴(kuò)張的一年。4、城鎮(zhèn)化對于共同富裕意味著什么？如果我們相信中國發(fā)展模式的前提是消除貧困，最終實現(xiàn)“共同富裕”，那么中

國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及其對收入不平等的影響，以及其政策含義都是繞不開的討論

議題。城鎮(zhèn)化被普遍認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵驅(qū)動力之一。通過引用庫茲涅茨曲

線，學(xué)者們認(rèn)為在城鎮(zhèn)化刺激經(jīng)濟(jì)快速增長的同時，也在城鎮(zhèn)化的初期導(dǎo)致了

收入不平等。但城鎮(zhèn)化對于收入分配的效應(yīng)遠(yuǎn)比理論復(fù)雜得多。例如，快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程給

東亞國家?guī)砹私厝徊煌慕Y(jié)果。比如在韓國，城鎮(zhèn)化對減少收入不平等大有

助益。但在巴西等拉美國家，城鎮(zhèn)化的確加劇了不平等。在中國，數(shù)據(jù)表明其城鎮(zhèn)化進(jìn)程對收入分配的影響分不同的階段

–

正如基尼指

數(shù)所顯示的那樣，在城鎮(zhèn)化的早期，它加劇了收入分配的不平衡，隨后這個影

響就開始放緩了。我們可以將中國的基尼系數(shù)隨著城鎮(zhèn)化率的變化與全球其他

國家進(jìn)行比較。我們可以證明，與國際經(jīng)驗相比，在城鎮(zhèn)化的初期，中國基尼

系數(shù)的升勢相對于國際經(jīng)驗更明顯，但在

2010

年后逐漸穩(wěn)定下來。中國風(fēng)馳電掣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能加速了其庫茲涅茨曲線的形成和發(fā)展。有學(xué)者認(rèn)為，國家統(tǒng)計局住戶調(diào)查的抽樣方法對最高和最低收入群體取樣不

足，從而使收入分配的統(tǒng)計結(jié)果比實際的情況顯得更平等。然而，2010

年之

后收入分配不平衡的勢頭逐漸趨穩(wěn)的觀察，與國內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)關(guān)于收入不平等

的眾多研究結(jié)論是相符的。因此，2010

年前后一定有某些重要的

宏觀變化改變了中國收入分配不平衡的走勢。學(xué)者估計，收入份額從城市人口向農(nóng)村人口每轉(zhuǎn)移

1

個百分點，全國總體基尼

系數(shù)就會降低

0.007，或

1.5%（Riskin&

Kahn）。如果是這樣的話，這一估測

表明，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加劇了中國收入分配不平衡

--

城鎮(zhèn)化速度越快，收入不平等

就越高。這一估算還顯示，中國的收入不平等也是城市和農(nóng)村之

間分化的體現(xiàn)。如是，那些有利于農(nóng)村發(fā)展的政策，如減輕農(nóng)村稅負(fù)，土地所

有權(quán)改革和戶口改革，都將有助于緩解因城鄉(xiāng)差距造成的收入不平等。那么

2010

年到底發(fā)生了什么？為什么那一年之后，中國的收入分配不平衡的

現(xiàn)象的確有所改善，盡管改善的程度輕微？研究中國經(jīng)濟(jì)的老手一定還記得，2010

年前后那場關(guān)于“劉易斯拐點”的爭論。

當(dāng)時，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)，中國可能已經(jīng)因制造業(yè)的高速發(fā)展，在很大程度上耗盡了

農(nóng)村剩余勞動力。因此，中國的低成本粗放式增長模式是時候要改變了。值得

注意的是，城鄉(xiāng)收入之比以及最高收入與最低收入之比皆在

2010

年前后見頂并開始緩慢地回落。這個跡象表明，農(nóng)村收入正在迎頭趕

上，要么是由于到達(dá)劉易斯拐點之后，農(nóng)村剩余勞動力耗盡并推高了勞動力成

本，抑或是因為中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的減速緩解了城市和農(nóng)村收入的失衡，再或者

是源于中國步入與全球供應(yīng)鏈相融合的后期階段

--

這一過程為城鄉(xiāng)之間收入的

不平衡按下暫停鍵?？傊?，2010

年很顯然是中國宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的一年之

一。學(xué)術(shù)研究進(jìn)一步表明，在城市和農(nóng)村群體中，收入來源對收入不平等的作用是

迥然不同的。對于農(nóng)村不平等，來自非農(nóng)活動的貨幣收入是收入不平等的主要

根源；而對于城市不平等，來自住房的收入是關(guān)鍵驅(qū)動因素（Gustaffson&

Li）。我們自己的數(shù)據(jù)分析顯示，以人口凈流入這一城鎮(zhèn)化代表指標(biāo)所衡量的人口流

動，是城市房價的重要驅(qū)動因素之一。人口凈流入越大，城鎮(zhèn)化

率越高，房價越高。而較高的城市房價直觀地轉(zhuǎn)化為房東較高租金估算收入，

從而加劇了城市收入不平等。總之，學(xué)術(shù)研究表明，城市收入向農(nóng)村轉(zhuǎn)移有助于減輕收入分配失衡。隨著中

國在

2010

年達(dá)到了“劉易斯拐點”，制造業(yè)所需的農(nóng)村剩余勞動力開始枯竭，

城鎮(zhèn)化速度放緩，農(nóng)村收入增長相對于城鎮(zhèn)反而開始收斂，收入分配失衡自此

得到改善。中國的發(fā)展模式是以“共同富?！睘榍疤岬?，需要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。雖然城鎮(zhèn)化還

有一定的發(fā)展空間，但像

90

年代那樣快馬加鞭地推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程事實上會加

劇城鄉(xiāng)不平衡，與“共同富裕”的目標(biāo)不符。近日，求是雜志發(fā)表了內(nèi)部講

話，強(qiáng)調(diào)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何與“共同富?！钡目傮w規(guī)劃相得益彰。中國自身的城鎮(zhèn)化與伴隨的收入分配失衡，以及拉丁美洲的城鎮(zhèn)化經(jīng)歷，都是無可辯駁的有

力證據(jù)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速，住房需求和房價理應(yīng)同步放緩。5、中國的人口挑戰(zhàn)本應(yīng)在

4

月上旬發(fā)布的中國第七次全國人口普查結(jié)果受到了媒體的高度關(guān)注。

普查數(shù)據(jù)的延遲引發(fā)了對結(jié)果是否不夠理想而無法公開的廣泛猜測。雖然最終

公布的結(jié)果平息了謠言，但這次人口普查數(shù)據(jù)確實揭示了一些令人不安的趨

勢。結(jié)合聯(lián)合國的數(shù)據(jù)，以目前的人口結(jié)構(gòu)和出生率，中國的人口總數(shù)將在未

來

10

年左右開始下降。我們根據(jù)聯(lián)合國對中國人口的預(yù)測，繪

制了中國人口未來的增長路徑。盡管許多人將中國目前的人口困境歸咎于獨生子女政策，但公開數(shù)據(jù)顯示，中

國的出生率實際上在獨生子女政策成為國策之前就已經(jīng)開始下降了。二十世紀(jì)

80

年代出生率的小幅上升是由于

60

年代出生的人群達(dá)到了生育年齡，因此這

波升勢并不足為奇。事實上，人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)是公開透明的，而人口發(fā)展的趨勢

變化是緩慢而明確的。因此，根據(jù)現(xiàn)有的觀察結(jié)果做出合理的假設(shè)來進(jìn)行預(yù)

測，并不是一件困難的事情。人口結(jié)構(gòu)的變化對宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行也有著深遠(yuǎn)的影響。隨著中國勞動人口占總

人口的比例在

2010

年左右達(dá)到峰值，我們觀察到房地產(chǎn)投資增速和廣義貨幣

供應(yīng)量的增速也幾乎同步見頂。隨著勞動人口占比在

2010

年跨過

拐點并開始持續(xù)下降，投資和貨幣的增速也在達(dá)到峰值后逐漸放緩。在前面的

章節(jié)中，我們討論了中國如何在

2010

年達(dá)到“劉易斯拐點”，以及其對農(nóng)村剩

余勞動力和中國增長模式的影響。隨著中國女性收入和教育水平持續(xù)改善，中國出生率不太可能出