二手房買賣課件

跟我學——二手房交易基本知識培訓清華源律師事務所2008年6月跟我學——1培訓師介紹

lakey，清華源律師事務所執(zhí)業(yè)律師，北京大學碩士，清華大學科技園法律顧問，清華大學校友總會法律顧問MSN、郵件:lakey_zhao@

培訓師介紹lakey，清華源律師事務所執(zhí)業(yè)律師，北京2目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識3房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生“一套房屋從立項申請到最終投入使用，一共要經(jīng)歷8個階段、辦理167種手續(xù)、繳納103項各種稅費（不包括設立房地產(chǎn)公司的手續(xù)）”“竣工檔案保證金，土地權屬調(diào)查、地籍測繪費，新菜田開發(fā)建設基金，實心黏土磚限制使用費，路燈維護費……”房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生“一套房屋從立項申請到最4其中最重要的步驟：1、取得建設用土地，獲得《國有土地使用證》2、建設項目規(guī)劃通過，獲得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》3、房屋建設，獲得《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）4、房屋驗收，獲得《商品房銷售（預售）許可證》5、交付，獲得《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》統(tǒng)稱為“五證二書”——一套住宅合法地位的基本要求和取得房產(chǎn)證的基本保證房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生其中最重要的步驟：房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生5目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識6北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門2007年，北京共完成二手房交易90，000套分為四大類（法律分類）商品房已購公房集資合作房限制產(chǎn)權房北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門2007年，7北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型1、普通民用住宅（商品房）2、非民用住宅（商品房）3、成本價公房（已購公房）4、標準價公房（已購公房）5、央產(chǎn)房（已購公房）北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型8北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型6、三方集資房、危改房、回遷房（集資合作房）7、住房合作社（集資合作房）8、限價房（限制產(chǎn)權房）9、經(jīng)濟適用房、康居房、安居房、綠化隔離帶農(nóng)民安置房（限制產(chǎn)權房）10、集體產(chǎn)權房、鄉(xiāng)產(chǎn)權房（限制產(chǎn)權房）11、公管住房、使用權房（限制產(chǎn)權房）北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型9目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識10二手房轉(zhuǎn)讓必備條件房產(chǎn)沒有交易障礙賣方有權處分房產(chǎn)房產(chǎn)本身可以上市交易二手房轉(zhuǎn)讓必備條件房產(chǎn)沒有交易障礙賣方有權處分房產(chǎn)房產(chǎn)本身可11二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易商品房1、有產(chǎn)權證且沒在抵押期間；2、有產(chǎn)權證但在按揭期銀行同意轉(zhuǎn)按揭的；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易商品房12二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易已購公房1、有產(chǎn)權證且沒在抵押期間2、不拖欠物業(yè)費、供暖費等相關費用3、原產(chǎn)權單位在原購房協(xié)議中未對職工購房后上市出售有特殊限制（如果原購房協(xié)議中有特殊限制,需征原產(chǎn)權單位同意,方可上市出售）4、符合各區(qū)縣房地局的其它規(guī)定5、以低于房改政策的價格購買,按規(guī)定補足成本價（優(yōu)惠價或標準價出售的住宅）可上市交易6、符合央產(chǎn)上市交易的國關房改(2003)165號文件的央產(chǎn)房二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易已購公房13經(jīng)濟適用房（舊辦法）1、尚未滿五年只能以不高于購買時的單價出售,并且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房、購買條件的家庭或政府相關部門收購2、已住滿五年可以依照目前市場價格進行出售,但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10﹪補交綜合地價款二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易經(jīng)濟適用房（舊辦法）二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上14二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)〔2007〕24號過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定回購。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權。二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易國務院關于解決15二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易經(jīng)濟適用房《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》（2008年4月8日分界，新房新辦法，老房老辦法）新房：1、未滿5年的不得上市；2、確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購；3、5年后上市出售應補交土地收益等價款，補交金額根據(jù)原購經(jīng)濟適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交。同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。老房：1、未滿5年的不能上市交易；2、確需上市交易由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購；3、5年后可上市交易，補交價款按原有關規(guī)定執(zhí)行，即按上市成交價的10%補交土地收益等價款。同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易經(jīng)濟適用房《關16二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封、凍結(jié)、保全或者以其他方式限制二手房權利的；（2）依法收回土地使用權的；（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權屬有爭議的；（5）未依法登記領取權屬證書的；（6）已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的；二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（1）司法機17二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（7）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；（8）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；（9）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（10）上市出售后形成新的住房困難的；（11）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（12）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的（央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房）出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定，有些地域的房屋不能出售給境外人士；成套住房的一部分一般不能單獨交易；二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（7）以低于18二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——房主（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取得房地產(chǎn)權證書的二手房權利人A代理人B未成年人的監(jiān)護人C表見代理（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外（3）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當有公司董事會、股東會審議同意的書面文件（4）二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應當有政府主管部門的批準文件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——房主（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取19二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——共有權、優(yōu)先權和他項權1、共有二手房，共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明（夫妻、繼承、其他共有；共同共有、按份共有、實體分割）2、共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權，并且可以繼續(xù)租賃；二手房優(yōu)先購買權人無放棄優(yōu)先購買權證明《合同法》第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力第230條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利3、二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要有取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——共有權、優(yōu)先權和他項權1、共有二手房，20目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識21二手房交易的流程（買受方）確定房源，落實房產(chǎn)權屬和真實情況，確定房價和交易細節(jié)過戶申請，房地產(chǎn)管理部門審核；繳納稅費，辦理新房產(chǎn)證房產(chǎn)、物業(yè)交割放款，設置抵押（可選）達成一致后簽署協(xié)議，繳納定金（可選），繳納首款，確定貸款銀行（公積金機構(gòu)），評估，提供貸款承諾書（可選）；解抵押（可選）；尾款監(jiān)管（可選）；交易完成二手房交易的流程（買受方）確定房源，落實房產(chǎn)權屬和真實情況，22真實情況二手房交易的流程（買受方）落實房產(chǎn)權屬和真實情況：賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。到房屋歸屬地的房屋主管部門查詢房產(chǎn)登記薄，核實以上信息賣方提供共有權人同意證明、優(yōu)先權人同意證明、他項權人同意證明，必要時必須進行公證；賣方以及中介機構(gòu)要書面承諾對上述信息的真實性、合法性、全面性負責，承擔瑕疵擔保，并約定信息不實時進行違約處理和賠償真實情況二手房交易的流程（買受方）落實房產(chǎn)權屬和真實情況：賣23二手房交易的流程（買受方）確定房價和交易細節(jié)：買賣合同（1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所；（2）二手房的座落地點、面積、四至范圍；（3）土地所有權性質(zhì)、土地使用權獲得方式和使用期限（40年、50年、70年，剩余年限）；（4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)（住宅、公寓、商業(yè)、辦公）；住房性質(zhì)（商品房、已購公房、經(jīng)濟適用房）（5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；（6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；稅費承擔；（7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式；（8）住房戶口遷移；（9）維修基金的處理；（10）違約責任；（11）爭議的解決方式；（12）買賣當事人約定的其他事項。二手房交易的流程（買受方）確定房價和交易細節(jié)：買賣合同24二手房交易的流程（買受方）定金：買賣雙方之間約定的一種擔保金，用于保證協(xié)議的履行1、《中華人民共和國民法通則》第89條第三項，當事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金；2、《中華人民共和國擔保法》第89條，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金；第90條規(guī)定，定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效；第91條規(guī)定，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%；3、《中華人民共和國合同法》第115條，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金二手房交易的流程（買受方）定金：買賣雙方之間約定的一種擔保金25二手房交易的流程（買受方）定金：必須保證交付到房主手中；如果經(jīng)過中介，要求中介擔保，承擔連帶賠償責任訂金：非法定概念，操作中屬于預付款的一部分?！蛾P于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預訂行為的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應當在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，應即時返還或抵充房價“誠意金”：屬于亂收費。兩種處理方式，一種是跟中介約定一定數(shù)額的看房費用；一種是約定為預付款，不成交全額退還，成交作為房款一部分二手房交易的流程（買受方）定金：必須保證交付到房主手中；如果26二手房交易的流程（買受方）首款全款買房首款=房價—定金—尾款（可選）貸款（轉(zhuǎn)按揭）首款=房價—定金—貸款額度賣方應該協(xié)助在地稅開具房產(chǎn)發(fā)票

二手房交易的流程（買受方）首款27二手房交易的流程（買受方）資金監(jiān)管銀行托管：《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關問題的通知》，2007年4月15日開始，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)進行二手房交易，必須通過“專用賬戶”來劃轉(zhuǎn)交易資金——北京有1700家正式中介，已經(jīng)有專用賬戶的不到60家。凡是通過中介進行二手房交易，如果中介要求通過其付款，那么必須向買房人提供專用賬戶，否則買房人應該提高警惕，防止出現(xiàn)陷阱銀行監(jiān)管：北京可以提供二手房托管的銀行包括農(nóng)行、工行、建行、深發(fā)展、招行、民生、北京銀行、興業(yè)銀行等八大銀行。銀行方面對于資金托管已經(jīng)有很完善的流程，而且能夠最大限度保證資金安全。缺點是時間周期長，同時費用高。以建設銀行為例，平均收費標準為托管資金總額的3.5‰，而且手續(xù)相對復雜，解除托管放款的時間長第三方監(jiān)管：公證處、律師事務所提供資金監(jiān)管，費用低、手續(xù)簡單二手房交易的流程（買受方）資金監(jiān)管28二手房交易的流程（買受方）買賣合同、委托合同、居間合同1、買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同2、委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失3、居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用二手房交易的流程（買受方）買賣合同、委托合同、居間合同29二手房交易的流程（買受方）中介費（居間服務費）標準：1.5%-3%（2.5%）收?。菏杖≠I方或者雙方協(xié)議：先簽署協(xié)議，后付款支付：建議分兩期支付，先付50%，過戶完成后收取50%。保留付款憑證責任：承擔連帶責任和擔保義務退費：如果交易失敗，全額退款（賣方原因、政策原因）；扣除工作費用退余款（買方原因）繳費：開具正式發(fā)票二手房交易的流程（買受方）中介費（居間服務費）30二手房交易的流程（買受方）其他約定房產(chǎn)附屬物裝修、家具、電器戶口遷出市政收費、物業(yè)費用、采暖費用其他服務設置費用公共維修基金特殊事件、公共政策約定和承諾稅費承擔合同修改、解除、爭議處理二手房交易的流程（買受方）其他約定31二手房交易的流程（買受方）合同的效力和解除無效合同、可變更可撤消合同主體不適格、內(nèi)容非法、意思表示不真實重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危

合同的解除條件：單方終止合同單方不完全履行合同不可抗力雙方特殊約定二手房交易的流程（買受方）合同的效力和解除32二手房交易的流程（買受方）爭議解決訴訟：向不動產(chǎn)所在地法院提出訴訟解決仲裁：由指定仲裁機構(gòu)仲裁解決以上兩者只能選擇一種；兩種方式時間、費用、流程不同，同樣具有法律效力二手房交易的流程（買受方）爭議解決33二手房交易的流程（買受方）《關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關問題的通知》北京市建設委員會

京建交〔2007〕508號凡房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間或代理買賣的存量房，房源信息在網(wǎng)上公示滿一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可為達成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務。流程：（一）存量房買賣雙方協(xié)商合同的相關條款內(nèi)容；（二）操作人員登錄存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫買賣合同的有關內(nèi)容，并填寫《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》；填寫完成后由買賣雙方自行設置合同查詢密碼，操作人員進行網(wǎng)上提交；買賣當事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同須作為《存量房買賣合同》的附件一并提交到系統(tǒng)（）中。（三）合同提交完畢后，操作人員從系統(tǒng)中聯(lián)機打印《存量房買賣合同》、《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》；（四）合同提交后可直接從網(wǎng)上打印《轉(zhuǎn)移登記申請表》，相關當事人進行簽字蓋章后，當事人持申請表及其它相關材料到房屋權屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。二手房交易的流程（買受方）《關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和34買受人承擔稅費契稅印花稅土地出讓金二手房交易的流程（買受方）出賣人承擔稅費個人所得稅營業(yè)稅、教育費附加、城建稅土地增值稅印花稅綜合地價款稅費說明買受人承擔稅費二手房交易的流程（買受方）出賣人承擔稅費稅費說35二手房交易的流程（買受方）個人所得稅：房產(chǎn)差價的20%或者房屋成交價格1%營業(yè)稅、教育費附加、城建稅：房屋成交價格5.5%土地增值稅：房屋成交價格1%印花稅：房屋成交價格萬分之5（一方）綜合地價款：成交價的10%或者差價的70%（經(jīng)濟適用房滿5年）契稅：1.5%（普通住宅）；3%土地出讓金：1.5%（已購公房屋）；3%（康居房、安居房）

二手房交易的流程（買受方）36二手房交易的流程（買受方）取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年，個人居住自用，家庭唯一生活住房：免征個人所得稅取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年：免征營業(yè)稅、教育費附加、城建稅取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年，個人居住自用，家庭唯一生活住房：免征土地增值稅居民個人擁有的普通住宅：暫免征收土地增值稅。居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅二手房交易的流程（買受方）取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年，個37普通住宅標準：（北京）享受優(yōu)惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下（上海）享受優(yōu)惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下；坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米（廣東）享受優(yōu)惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在120（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下二手房交易的流程（買受方）普通住宅標準：二手房交易的流程（買受方）38目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識39二手房交易中的常見問題“避稅”方式一、黑白合同

二手房交易中的常見問題“避稅”40二手房交易中的常見問題假贈與

二手房交易中的常見問題假贈與41二手房交易中的常見問題延期辦理過戶

二手房交易中的常見問題延期辦理過戶42二手房交易中的常見問題明租暗售

二手房交易中的常見問題明租暗售43二手房交易中的常見問題中介房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)依法取得營業(yè)執(zhí)照；有四名以上（含）取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》或《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證書》的專職人員；企業(yè)主要人員有合法身份證明；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名稱及服務場所與營業(yè)執(zhí)照的記載一致。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會二手房交易中的常見問題中介44二手房交易中的常見問題房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中不得有下列行為（1）中介公司向委托人索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?；?）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；（3）經(jīng)紀人同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；（4）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；（5）直接從事房地產(chǎn)買進賣出業(yè)務；（6）欺詐或詐騙行為，如高價買入低價賣出；（7）賺取房屋買賣差價；（8）雙方代理；（9）法律、法規(guī)禁止的其他行為。二手房交易中的常見問題房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀45二手房交易中的常見問題中介常見手法

二手房交易中的常見問題中介常見手法46二手房交易中的常見問題房地產(chǎn)協(xié)會指導意見（2007/12）一、已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)方可進行房屋居間或代理，消費者可通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)中的“房地產(chǎn)經(jīng)紀”欄目查詢。

二、買賣雙方應了解合同成交價格，盡量不要通過公證全權委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或經(jīng)紀人員代理簽訂房屋買賣合同和代辦產(chǎn)權，當事人雙方應各自保留合同原始文本，并盡可能親自到房屋登記部門辦理產(chǎn)權。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員居間代理房屋交易時，隱瞞身份或誘導當事人簽訂“自行成交版”買賣合同，不進行網(wǎng)上簽約的，買賣雙方可以拒絕向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)交付傭金。四、交易資金交房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員，應要求其通過已備案的機構(gòu)在銀行監(jiān)管賬戶（交易網(wǎng)公示）中劃轉(zhuǎn)。五、將房屋委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理出租或租房的，應當選擇在建委備案的已向指定銀行繳納保證金的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（交易網(wǎng)查詢）。二手房交易中的常見問題房地產(chǎn)協(xié)會指導意見（2007/12）47二手房交易中的常見問題房屋買賣欺詐（1）以辦理買賣回遷房的方式詐騙（2）利用承租的房屋騙定金或房款（3）假冒中介公司詐騙（4）一房多售詐騙（5）制作假證件詐騙二手房交易中的常見問題房屋買賣欺詐48二手房交易中的常見問題不辦理產(chǎn)權證鄉(xiāng)產(chǎn)權使用權房二手房交易中的常見問題不辦理產(chǎn)權證49二手房交易中的常見問題/fangwu

二手房交易中的常見問題http://www.16time.c50目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識51二手房交易合同范本北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）當事人信息第一條房屋基本情況第二條房屋權屬情況第三條成交方式：自行交易第四條成交價格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式第五條房屋產(chǎn)權及具體狀況的承諾第六條房屋的交付第七條違約責任第八條一房二售條款第九條稅、費相關規(guī)定第十條權屬轉(zhuǎn)移登記第十一條不可抗力第十二條爭議解決方式第十三條修改和補充第十四條法律效力二手房交易合同范本北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）52二手房交易合同范本北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）附件一房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況附件二房屋共有權人對出售該房屋的意見附件三房屋權屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的約定附件四付款方式及期限的具體約定附件五《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》附件六買賣雙方承擔稅費的具體約定附件七補充協(xié)議及其他約定二手房交易合同范本北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）53目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識54其他說明先小人，后君子口說無憑，立字為證防微杜漸，未雨綢繆不見兔子不撒鷹沒看內(nèi)容之前，不在任何文件上簽字錢在誰手里，誰就占主動地位貪小便宜，吃大虧其他說明先小人，后君子55F&Q“法律不是保護所有人的，法律只保護懂法律的人”MSN:lakey_zhao@WWW:/fangwu

F&Q56跟我學——二手房交易基本知識培訓清華源律師事務所2008年6月跟我學——57培訓師介紹

lakey，清華源律師事務所執(zhí)業(yè)律師，北京大學碩士，清華大學科技園法律顧問，清華大學校友總會法律顧問MSN、郵件:lakey_zhao@

培訓師介紹lakey，清華源律師事務所執(zhí)業(yè)律師，北京58目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識59房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生“一套房屋從立項申請到最終投入使用，一共要經(jīng)歷8個階段、辦理167種手續(xù)、繳納103項各種稅費（不包括設立房地產(chǎn)公司的手續(xù)）”“竣工檔案保證金，土地權屬調(diào)查、地籍測繪費，新菜田開發(fā)建設基金，實心黏土磚限制使用費，路燈維護費……”房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生“一套房屋從立項申請到最60其中最重要的步驟：1、取得建設用土地，獲得《國有土地使用證》2、建設項目規(guī)劃通過，獲得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》3、房屋建設，獲得《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）4、房屋驗收，獲得《商品房銷售（預售）許可證》5、交付，獲得《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》統(tǒng)稱為“五證二書”——一套住宅合法地位的基本要求和取得房產(chǎn)證的基本保證房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生其中最重要的步驟：房地產(chǎn)開發(fā)基本知識——一套民宅的誕生61目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識62北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門2007年，北京共完成二手房交易90，000套分為四大類（法律分類）商品房已購公房集資合作房限制產(chǎn)權房北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門2007年，63北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型1、普通民用住宅（商品房）2、非民用住宅（商品房）3、成本價公房（已購公房）4、標準價公房（已購公房）5、央產(chǎn)房（已購公房）北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型64北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型6、三方集資房、危改房、回遷房（集資合作房）7、住房合作社（集資合作房）8、限價房（限制產(chǎn)權房）9、經(jīng)濟適用房、康居房、安居房、綠化隔離帶農(nóng)民安置房（限制產(chǎn)權房）10、集體產(chǎn)權房、鄉(xiāng)產(chǎn)權房（限制產(chǎn)權房）11、公管住房、使用權房（限制產(chǎn)權房）北京二手房市場常見房產(chǎn)類型——五花八門11種常見二手房類型65目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識66二手房轉(zhuǎn)讓必備條件房產(chǎn)沒有交易障礙賣方有權處分房產(chǎn)房產(chǎn)本身可以上市交易二手房轉(zhuǎn)讓必備條件房產(chǎn)沒有交易障礙賣方有權處分房產(chǎn)房產(chǎn)本身可67二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易商品房1、有產(chǎn)權證且沒在抵押期間；2、有產(chǎn)權證但在按揭期銀行同意轉(zhuǎn)按揭的；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易商品房68二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易已購公房1、有產(chǎn)權證且沒在抵押期間2、不拖欠物業(yè)費、供暖費等相關費用3、原產(chǎn)權單位在原購房協(xié)議中未對職工購房后上市出售有特殊限制（如果原購房協(xié)議中有特殊限制,需征原產(chǎn)權單位同意,方可上市出售）4、符合各區(qū)縣房地局的其它規(guī)定5、以低于房改政策的價格購買,按規(guī)定補足成本價（優(yōu)惠價或標準價出售的住宅）可上市交易6、符合央產(chǎn)上市交易的國關房改(2003)165號文件的央產(chǎn)房二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易已購公房69經(jīng)濟適用房（舊辦法）1、尚未滿五年只能以不高于購買時的單價出售,并且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房、購買條件的家庭或政府相關部門收購2、已住滿五年可以依照目前市場價格進行出售,但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10﹪補交綜合地價款二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易經(jīng)濟適用房（舊辦法）二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上70二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)〔2007〕24號過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定回購。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權。二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易國務院關于解決71二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易經(jīng)濟適用房《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》（2008年4月8日分界，新房新辦法，老房老辦法）新房：1、未滿5年的不得上市；2、確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購；3、5年后上市出售應補交土地收益等價款，補交金額根據(jù)原購經(jīng)濟適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交。同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。老房：1、未滿5年的不能上市交易；2、確需上市交易由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購；3、5年后可上市交易，補交價款按原有關規(guī)定執(zhí)行，即按上市成交價的10%補交土地收益等價款。同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋可以上市交易經(jīng)濟適用房《關72二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封、凍結(jié)、保全或者以其他方式限制二手房權利的；（2）依法收回土地使用權的；（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權屬有爭議的；（5）未依法登記領取權屬證書的；（6）已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的；二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（1）司法機73二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（7）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；（8）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；（9）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（10）上市出售后形成新的住房困難的；（11）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（12）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的（央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房）出于國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規(guī)定，有些地域的房屋不能出售給境外人士；成套住房的一部分一般不能單獨交易；二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——什么樣的房屋不可以上市交易（7）以低于74二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——房主（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取得房地產(chǎn)權證書的二手房權利人A代理人B未成年人的監(jiān)護人C表見代理（2）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外（3）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當有公司董事會、股東會審議同意的書面文件（4）二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，應當有政府主管部門的批準文件二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——房主（1）二手房轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取75二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——共有權、優(yōu)先權和他項權1、共有二手房，共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明（夫妻、繼承、其他共有；共同共有、按份共有、實體分割）2、共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權，并且可以繼續(xù)租賃；二手房優(yōu)先購買權人無放棄優(yōu)先購買權證明《合同法》第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力第230條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利3、二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，要有取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明二手房轉(zhuǎn)讓必備條件——共有權、優(yōu)先權和他項權1、共有二手房，76目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題二手房交易合同范本說明其他說明提問與回答目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識77二手房交易的流程（買受方）確定房源，落實房產(chǎn)權屬和真實情況，確定房價和交易細節(jié)過戶申請，房地產(chǎn)管理部門審核；繳納稅費，辦理新房產(chǎn)證房產(chǎn)、物業(yè)交割放款，設置抵押（可選）達成一致后簽署協(xié)議，繳納定金（可選），繳納首款，確定貸款銀行（公積金機構(gòu)），評估，提供貸款承諾書（可選）；解抵押（可選）；尾款監(jiān)管（可選）；交易完成二手房交易的流程（買受方）確定房源，落實房產(chǎn)權屬和真實情況，78真實情況二手房交易的流程（買受方）落實房產(chǎn)權屬和真實情況：賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。到房屋歸屬地的房屋主管部門查詢房產(chǎn)登記薄，核實以上信息賣方提供共有權人同意證明、優(yōu)先權人同意證明、他項權人同意證明，必要時必須進行公證；賣方以及中介機構(gòu)要書面承諾對上述信息的真實性、合法性、全面性負責，承擔瑕疵擔保，并約定信息不實時進行違約處理和賠償真實情況二手房交易的流程（買受方）落實房產(chǎn)權屬和真實情況：賣79二手房交易的流程（買受方）確定房價和交易細節(jié)：買賣合同（1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所；（2）二手房的座落地點、面積、四至范圍；（3）土地所有權性質(zhì)、土地使用權獲得方式和使用期限（40年、50年、70年，剩余年限）；（4）二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)（住宅、公寓、商業(yè)、辦公）；住房性質(zhì)（商品房、已購公房、經(jīng)濟適用房）（5）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；（6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；稅費承擔；（7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式；（8）住房戶口遷移；（9）維修基金的處理；（10）違約責任；（11）爭議的解決方式；（12）買賣當事人約定的其他事項。二手房交易的流程（買受方）確定房價和交易細節(jié)：買賣合同80二手房交易的流程（買受方）定金：買賣雙方之間約定的一種擔保金，用于保證協(xié)議的履行1、《中華人民共和國民法通則》第89條第三項，當事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金；2、《中華人民共和國擔保法》第89條，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金；第90條規(guī)定，定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效；第91條規(guī)定，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%；3、《中華人民共和國合同法》第115條，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金二手房交易的流程（買受方）定金：買賣雙方之間約定的一種擔保金81二手房交易的流程（買受方）定金：必須保證交付到房主手中；如果經(jīng)過中介，要求中介擔保，承擔連帶賠償責任訂金：非法定概念，操作中屬于預付款的一部分。《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預訂行為的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應當在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，應即時返還或抵充房價“誠意金”：屬于亂收費。兩種處理方式，一種是跟中介約定一定數(shù)額的看房費用；一種是約定為預付款，不成交全額退還，成交作為房款一部分二手房交易的流程（買受方）定金：必須保證交付到房主手中；如果82二手房交易的流程（買受方）首款全款買房首款=房價—定金—尾款（可選）貸款（轉(zhuǎn)按揭）首款=房價—定金—貸款額度賣方應該協(xié)助在地稅開具房產(chǎn)發(fā)票

二手房交易的流程（買受方）首款83二手房交易的流程（買受方）資金監(jiān)管銀行托管：《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關問題的通知》，2007年4月15日開始，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)進行二手房交易，必須通過“專用賬戶”來劃轉(zhuǎn)交易資金——北京有1700家正式中介，已經(jīng)有專用賬戶的不到60家。凡是通過中介進行二手房交易，如果中介要求通過其付款，那么必須向買房人提供專用賬戶，否則買房人應該提高警惕，防止出現(xiàn)陷阱銀行監(jiān)管：北京可以提供二手房托管的銀行包括農(nóng)行、工行、建行、深發(fā)展、招行、民生、北京銀行、興業(yè)銀行等八大銀行。銀行方面對于資金托管已經(jīng)有很完善的流程，而且能夠最大限度保證資金安全。缺點是時間周期長，同時費用高。以建設銀行為例，平均收費標準為托管資金總額的3.5‰，而且手續(xù)相對復雜，解除托管放款的時間長第三方監(jiān)管：公證處、律師事務所提供資金監(jiān)管，費用低、手續(xù)簡單二手房交易的流程（買受方）資金監(jiān)管84二手房交易的流程（買受方）買賣合同、委托合同、居間合同1、買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同2、委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失3、居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用二手房交易的流程（買受方）買賣合同、委托合同、居間合同85二手房交易的流程（買受方）中介費（居間服務費）標準：1.5%-3%（2.5%）收?。菏杖≠I方或者雙方協(xié)議：先簽署協(xié)議，后付款支付：建議分兩期支付，先付50%，過戶完成后收取50%。保留付款憑證責任：承擔連帶責任和擔保義務退費：如果交易失敗，全額退款（賣方原因、政策原因）；扣除工作費用退余款（買方原因）繳費：開具正式發(fā)票二手房交易的流程（買受方）中介費（居間服務費）86二手房交易的流程（買受方）其他約定房產(chǎn)附屬物裝修、家具、電器戶口遷出市政收費、物業(yè)費用、采暖費用其他服務設置費用公共維修基金特殊事件、公共政策約定和承諾稅費承擔合同修改、解除、爭議處理二手房交易的流程（買受方）其他約定87二手房交易的流程（買受方）合同的效力和解除無效合同、可變更可撤消合同主體不適格、內(nèi)容非法、意思表示不真實重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危

合同的解除條件：單方終止合同單方不完全履行合同不可抗力雙方特殊約定二手房交易的流程（買受方）合同的效力和解除88二手房交易的流程（買受方）爭議解決訴訟：向不動產(chǎn)所在地法院提出訴訟解決仲裁：由指定仲裁機構(gòu)仲裁解決以上兩者只能選擇一種；兩種方式時間、費用、流程不同，同樣具有法律效力二手房交易的流程（買受方）爭議解決89二手房交易的流程（買受方）《關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關問題的通知》北京市建設委員會

京建交〔2007〕508號凡房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間或代理買賣的存量房，房源信息在網(wǎng)上公示滿一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可為達成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務。流程：（一）存量房買賣雙方協(xié)商合同的相關條款內(nèi)容；（二）操作人員登錄存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫買賣合同的有關內(nèi)容，并填寫《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》；填寫完成后由買賣雙方自行設置合同查詢密碼，操作人員進行網(wǎng)上提交；買賣當事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同須作為《存量房買賣合同》的附件一并提交到系統(tǒng)（）中。（三）合同提交完畢后，操作人員從系統(tǒng)中聯(lián)機打印《存量房買賣合同》、《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》；（四）合同提交后可直接從網(wǎng)上打印《轉(zhuǎn)移登記申請表》，相關當事人進行簽字蓋章后，當事人持申請表及其它相關材料到房屋權屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。二手房交易的流程（買受方）《關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和90買受人承擔稅費契稅印花稅土地出讓金二手房交易的流程（買受方）出賣人承擔稅費個人所得稅營業(yè)稅、教育費附加、城建稅土地增值稅印花稅綜合地價款稅費說明買受人承擔稅費二手房交易的流程（買受方）出賣人承擔稅費稅費說91二手房交易的流程（買受方）個人所得稅：房產(chǎn)差價的20%或者房屋成交價格1%營業(yè)稅、教育費附加、城建稅：房屋成交價格5.5%土地增值稅：房屋成交價格1%印花稅：房屋成交價格萬分之5（一方）綜合地價款：成交價的10%或者差價的70%（經(jīng)濟適用房滿5年）契稅：1.5%（普通住宅）；3%土地出讓金：1.5%（已購公房屋）；3%（康居房、安居房）

二手房交易的流程（買受方）92二手房交易的流程（買受方）取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年，個人居住自用，家庭唯一生活住房：免征個人所得稅取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年：免征營業(yè)稅、教育費附加、城建稅取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年，個人居住自用，家庭唯一生活住房：免征土地增值稅居民個人擁有的普通住宅：暫免征收土地增值稅。居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅二手房交易的流程（買受方）取得產(chǎn)權憑證（完稅憑證）滿5年，個93普通住宅標準：（北京）享受優(yōu)惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下（上海）享受優(yōu)惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下；坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米（廣東）享受優(yōu)惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在120（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下二手房交易的流程（買受方）普通住宅標準：二手房交易的流程（買受方）94目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本知識北京二手房市場常見房產(chǎn)類型二手房轉(zhuǎn)讓必備條件二手房交易的流程二手房交易中常見問題