2022年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試歷年真題題庫（含答案）

PAGEPAGE2402022年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試歷年真題題庫（含答案）單選題1.進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡圖和（）。A、資源配置圖B、直方圖C、橫道圖D、控制圖答案：C解析：本題考查的是進度控制。進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡圖和橫道圖。2.經(jīng)濟活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A、補貼收入B、出租收入C、銷售收入D、其他經(jīng)營收入答案：A解析：考點:現(xiàn)金流量的概念。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。3.某城市2014年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2013年跨入2014年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復施工的面積為200萬平方米。該城市2014年商品住房新開工面積是（）萬平方米。A、500B、700C、800D、1000答案：A解析：本題考查的是供給指標。房屋新開工面積，指在報告期內(nèi)新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內(nèi)恢復施工的房屋面積。1000－300－200＝500（萬平方米）。4.開發(fā)商在對當?shù)亟?jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。A、細化投資設想B、提出投資設想C、可行性研究D、投資機會選擇答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。提出投資設想，是指開發(fā)商在對當?shù)亟?jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性。5.(2017年真題)下列費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是（）。A、征收補償費B、土地儲備機構的人員工資C、招標中發(fā)生的費用D、市政基礎設施建設有關費用答案：B解析：本題考查的是獲取土地。土地儲備開發(fā)成本包括：（1）征收、拆遷補償費及有關稅費；（2）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；（3）市政基礎設施建設有關費用；（4）招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；（5）貸款利息；（6）土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準的其他支出。6.每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有（）。A、用途廣泛性B、異質(zhì)性C、弱流動性D、長壽命性答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。7.下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A、購買房地產(chǎn)股票B、購買商鋪C、購買房地產(chǎn)債券D、購買住房抵押支持證券答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項ACD均屬于房地產(chǎn)間接投資。8.在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、（）。A、盈虧平衡分析表B、敏感性分析表C、投入產(chǎn)出分析表D、投資計劃與資金籌措表答案：B解析：本題考查的是可行性研究報告的基本構成。對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后，按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。9.單獨設立銷售機構的銷售機構的費用計入（）。A、管理費用B、其他費用C、銷售費用D、前期費用答案：C解析：考點:投資估算。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用計入銷售費用。10.下列房地產(chǎn)投資項目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。A、建安工程費B、土地費用C、空置率D、容積率答案：C解析：考點:房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素包括購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項ABD均為開發(fā)投資的不確定性因素。11.一般說來，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通，這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A、位置B、為租戶提供的服務C、交通方便性D、建筑設備系統(tǒng)答案：C解析：考點:寫字樓分類中應考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。一般來說，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。12.市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。A、承租人的承受能力B、承租人愿意承擔的費用C、業(yè)主希望的投資回報率D、同類型物業(yè)的市場供求關系答案：D解析：本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。13.(2015年真題)下列房地產(chǎn)投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A、持有期風險B、時間風險C、周期風險D、機會成本風險答案：C解析：本題考查的是投資組合理論。該題轉換為，哪些是系統(tǒng)風險，哪些是個別風險。通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險無法規(guī)避。14.當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A、50%B、60%C、80%D、90％答案：B解析：本題考查的是金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查。凡綜合風險度超過60％的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。15.停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在（）之間。A、4～5B、5～6C、4～6D、5～8答案：A解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。16.房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。A、移動B、異質(zhì)C、壟斷競爭D、買賣答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。17.企業(yè)有選擇地進入幾個細分市場時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是（）模式。A、全面覆蓋B、產(chǎn)品專業(yè)化C、市場專業(yè)化D、選擇專業(yè)化答案：D解析：考點:目標市場選擇。選擇目標市場時，選擇專業(yè)化是指企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。18.下列選項中，不構成開發(fā)商選擇自行租售模式的條件是（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)公司具備自己專門的市場營銷隊伍和銷售網(wǎng)絡B、房地產(chǎn)市場高漲、市場供應短缺C、房地產(chǎn)開發(fā)商有明確、固定的銷售對象D、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構行業(yè)形成壟斷競爭答案：D解析：考點:選擇物業(yè)租售形式。在選項ABC的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會選擇自行租售的形式。19.某家庭欲購買總價為125萬元的一套住宅。該家庭月收入為20000元，準備用月收入的40%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：考點:復利系數(shù)的應用。月還款A＝20000×40%＝8000元，i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可負擔的貸款額P=A/i×[1-1/(1+i)n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]=720587.63元，首付款＝1250000－720587.63＝529412.37元。20.建筑規(guī)模為5000平方米的商業(yè)物業(yè)屬于（）。A、市級購物中心B、居住區(qū)商場C、地區(qū)購物中心D、特色商店答案：B解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在3000～10000平方米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。21.寫字樓的可出租面積是指（）。A、出租單元內(nèi)使用面積加上分攤公用建筑面積B、出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積C、出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半D、出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積答案：D解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積。22.(2017年真題)下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風險的是（）。A、市場集中化模式B、選擇專業(yè)化模式C、產(chǎn)品專業(yè)化模式D、市場專業(yè)化模式答案：B解析：本題考查的是目標市場選擇。A市場集中化，企業(yè)只選擇一個細分市場。B選擇專業(yè)化，企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。C產(chǎn)品專業(yè)化，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品；D市場專業(yè)化，向某一特定消費群體提供多種產(chǎn)品從客觀上講，每個細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風險。因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。23.債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務融資具有（）特點。A、短期性B、可逆性C、負擔性D、流通性答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務融資。相對于權益融資，債務融資具有以下幾個特點：（1）短期性，債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還；（2）可逆性，企業(yè)采用債務融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務；（3）負擔性，企業(yè)采用債務融資方式獲取資金，需支付債務利息，從而形成企業(yè)的固定負擔；（4）流通性，債券可以在流通市場上自由轉讓。24.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A、選擇專業(yè)化B、產(chǎn)品專業(yè)化C、全面覆蓋D、市場集中化答案：D解析：本題考查的是目標市場選擇。選項A，企業(yè)選擇幾個不同的細分市場；選項B，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品；選項D，只選擇一個細分市場。25.當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波峰時，各國政府一般采用（）的貨幣政策和財政政策。A、緊縮B、擴張C、提高利率D、降低利率答案：A解析：考點:政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波峰時，則采用緊縮性的貨幣政策與財政政策。26.對于土地供應政策，其核心是（）。A、土地供應計劃B、外商投資控制C、廉租住房與公共住房的并軌D、調(diào)整畸高的租金答案：A解析：本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。土地供應政策的核心，是土地供應計劃。27.分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定是（）階段需要解決的問題。A、投資機會研究B、初步可行性研究C、詳細可行性研究D、項目評估與決策答案：B解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段主要解決的問題包括：（1）分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定；（2）是否有進行詳細可行性研究的必要；（3）有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。28.下述各項，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A、相關房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B、吸納率分析C、相關房地產(chǎn)類型的存量D、改變用途數(shù)量答案：B解析：考點:房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。選項ACD屬于供給分析。29.下列房地產(chǎn)市場的分類中，屬于一級市場的是（）。A、土地使用權轉讓市場B、存量房地產(chǎn)交易市場C、土地使用權出讓市場D、新建商品房租售市場答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。按增量存量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。30.土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。A、2%B、3%C、5%D、8%答案：A解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。31.市場需求的預測一般需要從六類產(chǎn)品層次、（）類空間層次與三類時間層次上進行分析。A、三B、四C、五D、六答案：C解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場需求的預測一般需要從六類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析32.各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應選擇的判別指標是（）。A、凈現(xiàn)值B、凈現(xiàn)值期望值C、凈現(xiàn)值標準差D、凈現(xiàn)值標準差系數(shù)答案：D解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，應比標準差系數(shù)。33.某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬元。A、16.79B、18.12C、25.01D、31.17答案：C解析：本題考查的是復利計算。i=8.7%/12=0.725%，A=P×i×（1+i）^n/[（1+i）^n-1]=50×0.725%×（1+0.725%）^120/[（1+0.725%）^120-1]=0.62529，年收入=0.62529/30%×12=25.01（萬元）34.下列各項中，屬于新設項目法人融資形式特點的是（）。A、從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力B、從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力C、由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔融資責任和風險D、擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動，其特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成；新設項目法人承擔相應的融資責任和風險；從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力。35.某筆儲蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計息與按年計息相比，一年后本利和的差額為（）元。A、3.5B、4.5C、5.5D、6.5答案：C解析：本題考查的是名義利率與實際利率。按年計息時，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120（元）；按季計息時，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51（元），兩者的差額=1125.51-1120=5.51（元）。36.（）是指由于REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。A、市場風險B、經(jīng)營風險C、利率風險D、管理風險答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風險及其管理。市場風險是指由于REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。37.下列選項中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計算期的是（）。A、準備期B、建造期C、銷售期D、經(jīng)營期答案：D解析：考點:財務凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資，計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準備期和建造期。38.現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為（）。A、現(xiàn)金流量B、現(xiàn)金流入C、現(xiàn)金流出D、凈現(xiàn)金流量答案：D解析：考點:現(xiàn)金流量的概念。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。39.某市2016年住宅的預測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2017年住宅銷售量為（）萬平方米。A、500.0B、537.5C、612.5D、650.0答案：C解析：考點:市場趨勢分析。本期預測值=平滑指數(shù)×前期實際銷售量+（1－平滑指數(shù)）×前期預測值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。40.商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A、20%B、15%C、10%D、25%答案：B解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。41.財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左右。A、5%B、8%C、10%D、15%答案：C解析：本題考查的是投資估算。財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。42.不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險，對于開發(fā)投資者來說，對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響的是（）。A、資本化率的變化B、物業(yè)毀損造成的損失C、未來租金水平D、未來房地產(chǎn)市場銷售價格答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響；而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。43.某項目凈現(xiàn)金和累計凈現(xiàn)金流如下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A、3.09B、3.48C、3.83D、3.92答案：D解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+44.一寫字樓單元的租賃期為20年，預計第一年凈租金收入為4萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年初，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A、72B、75.47C、76D、80答案：D解析：本題考查的是復利系數(shù)的應用。第一年末凈租金收入為A1=4×（1+6%）=4.24萬元，該寫字樓凈租金收入現(xiàn)值為：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（萬元）。45.為了在未來5年內(nèi)通過儲蓄得到6萬元，若月利率為1%，每年年初應存入（）元。A、8000B、8269C、7432D、7000答案：B解析：本題考查的是復利計算。年實際利率=（1+1%）^12-1=12.68%，每年年初的存款額A=F×i/{[（1+i）^n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）^5-1]×（1+i）}=8269（元）。46.以下各抽樣方法中，屬于概率抽樣的是（）。A、隨意抽樣B、整群抽樣C、定額抽樣D、估計抽樣答案：B解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。概率抽樣的類型包括簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、整群抽樣。47.對于一般房地產(chǎn)投資項目，（）指標應大于2。A、利息備付率B、償債備付率C、流動比率D、速動比率答案：A解析：本題考查的是利息備付率。當利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風險。償債備付率介于1.15～1.35之間；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率，其流動比率相對較低；一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。48.可行性研究內(nèi)容中，屬于環(huán)境影響評價內(nèi)容的是（）。A、環(huán)境保護投資估算B、估算年管理費用支出情況C、市場供給現(xiàn)狀分析及預測D、項目構成及平面布置答案：A解析：考點:可行性研究的內(nèi)容?？尚行匝芯績?nèi)容中，環(huán)境影響評價主要內(nèi)容包括：建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項目可能引起的周圍生態(tài)變化，設計采用的環(huán)境保護標準，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護投資估算，環(huán)境影響的評價結論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。49.(2017年真題)估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。A、宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境B、房地產(chǎn)市場供求關系C、租戶支付租金能力D、銀行貸款利率答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素?？罩寐实淖兓c宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關。50.某公司2018年年初向銀行貸款100萬元，貸款期為一年，已知計息方式是按季度計息，年利率為12%，計算該公司需要支付的利息為（）萬元。A、12.55B、112.55C、13.15D、113.15答案：A解析：本題考查的是名義利率與實際利率。每季度的利率=12%/4=3%，四個季度的利息=100×（1+3%）4-100=12.55（萬元）。51.下列關于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益B、顯示房地產(chǎn)市場供應變化C、指導供給以適應需求的變化D、指導政府制定科學的土地供給計劃答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；（3）指導供給以適應需求的變化；（4）指導政府制定科學的土地供給計劃；（5）引導需求適應共給條件的變化。52.小區(qū)內(nèi)停車場建設費屬于（）。A、公共配套設施建設費B、建筑安裝工程費C、基礎設施建設費D、物業(yè)管理維修資金答案：A解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。53.（）包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。A、競爭情況調(diào)查B、消費者和消費者行為調(diào)查C、市場需求容量調(diào)查D、市場營銷因素調(diào)查答案：D解析：考點:市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。市場營銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。54.2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A、9%B、12%C、12.5%D、15%答案：D解析：考點:供給指標?？罩寐剩娇罩昧?存量＝750/5000＝15%。55.下列房地產(chǎn)投資的風險中，屬于投資的系統(tǒng)風險的是（）。A、資本價值風險B、變現(xiàn)風險C、機會成本風險D、持有期風險答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險包括：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險。56.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。A、5377.78B、6277.78C、6722.22D、7847.22答案：D解析：考點:盈虧平衡分析的基本原理。總建筑面積＝15000×3＝45000（平方米），可銷售面積＝45000×80%＝36000（平方米），設盈虧平衡點銷售單價為X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。57.(2015年真題)房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。A、存在效益外溢和轉移B、易獲得金融機構的支持C、具有保值增值性D、可提高投資者的資信等級答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。58.進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是（）。A、債務融資成本分析B、資金占用費分析C、資本金與債務資金的比例分析D、擔保費分析答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。融資結構分析，主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現(xiàn)條件。59.(2017年真題)下列房地產(chǎn)投資風險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A、收益現(xiàn)金流風險B、市場供求風險C、通貨膨脹風險D、利率變動風險答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。房地產(chǎn)投資中的個別風險是可以控制的風險，包括收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險和持有其風險。60.在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。A、計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差B、計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C、計算各年凈現(xiàn)值的標準差D、計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值答案：D解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素；（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；（3）分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；（5）計算各年凈現(xiàn)金流的標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù)；（6）計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率；（7）對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。61.房地產(chǎn)投資中，（）的對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)。A、房地產(chǎn)開發(fā)投資B、房地產(chǎn)置業(yè)投資C、房地產(chǎn)間接投資D、投資房地產(chǎn)投資信托基金答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(chǎn)（開發(fā)商新竣工的商品房），也可以是市場上的存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）。62.張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。A、8.17%B、13.62%C、14.00%D、23.33%答案：B解析：考點:現(xiàn)金回報率與投資回報率。初始現(xiàn)金投資：100×60%=60（萬元），貸款P=100×40%=40（萬元），i=7.5%，n=10。本質(zhì)：P～A。63.(2015年真題)下列各組特定的市場定義層次中，市場規(guī)模由大到小的是（）。A、潛在市場、有效市場、服務市場B、有效市場、滲透市場、服務市場C、潛在市場、服務市場、合格的有效市場D、潛在市場、滲透市場、合格的有效市場答案：A解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場定義的層次，由大到小：潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。64.假設某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15％，國債的投資收益率為10％，市場整體的平均收益率為20％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風險相關系數(shù)是（）A、0.25B、0.50C、1.5D、2.00答案：B解析：本題考查的是投資組合理論。15％=10％+βj（20％-10％），可求出βj=0.50。65.橫道圖法用于項目建設階段的（）。A、進度控制B、合同管理C、成本控制D、質(zhì)量控制答案：A解析：本題考查的是進度控制。橫道圖和網(wǎng)絡圖是進行進度控制的兩大方法。66.社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的（）。A、重要因素B、特殊因素C、一般因素D、基本因素答案：D解析：考點:房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。67.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運行管理為主的是（）。A、物業(yè)管理和設施管理B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理C、資產(chǎn)管理和投資組合管理D、設施管理和投資組合管理答案：A解析：本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。68.(2015年真題)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A、項目競爭分析B、敏感性分析C、專業(yè)市場分析D、市場趨勢分析答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內(nèi)容。69.2014年末，某市住房總量為5000萬m2，其中經(jīng)濟適用住房400萬m2，商品住房3750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬m2，商品住房空置時為450萬m2，則該市2014年末的商品住房空置率是（）。A、9%B、12%C、15%D、20%答案：B解析：本題考查的是供給指標?？罩寐剩娇罩梅课?同期房屋存量＝450/3750＝12%。70.判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已往的業(yè)績，關鍵要看其（）。A、共代理了多少個項目B、代理成交額有多少C、人員素質(zhì)D、代理的成功率有多大答案：D解析：考點:選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已往的業(yè)績，關鍵要看其代理的成功率有多大。71.某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A、0.5B、1.0C、1.5D、2.0答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2。72.下列選項中，不屬于動態(tài)經(jīng)濟評價指標的是（）。A、財務內(nèi)部收益率B、財務凈現(xiàn)值C、投資收益率D、動態(tài)投資回收期答案：C解析：本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。選項C屬于靜態(tài)盈利能力指標。73.房地產(chǎn)項目敏感性分析時，首要步驟是（）。A、確定不確定性因素可能的變動范圍B、計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值C、找出較為敏感的不確定性因素D、確定用于敏感性分析的財務評價指標答案：D解析：本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：（1）確定用于敏感性分析的財務評價指標；（2）確定不確定性因素可能的變動范圍；（3）計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值；（4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。74.物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A、零售商的財務能力B、零售商需要的服務C、零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D、零售商的聲譽答案：D解析：考點:零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時首先要考慮的因素。75.(2015年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中包括預收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A、質(zhì)量控制目標B、銷售收入計劃C、工程建設招標計劃D、客戶定位答案：B解析：本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量。考慮使用預租售收入時，需要考慮銷售收入計劃。76.實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應由（）負責。A、開發(fā)商B、監(jiān)理單位C、分包單位D、總承包單位答案：D解析：考點:安全管理。實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應由總承包單位負責。77.下列各項中，屬于房地產(chǎn)組合投資管理主要工作的是（）。A、制定并執(zhí)行組合投資策略B、制定物業(yè)策略計劃C、電訊整合、安全和綜合管理服務D、制定長期財務規(guī)劃和年度財務計劃答案：A解析：考點:房地產(chǎn)組合投資管理。組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構，負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。78.信念和態(tài)度是影響消費者購買行為的（）。A、社會因素B、文化因素C、個人因素D、心理因素答案：D解析：本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。心理因素包括：動機、感覺、學習、信念和態(tài)度。79.(2015年真題)采用工程量清單方式招標的，不需在招標文件中公布的內(nèi)容是（）。A、工程量清單B、招標標底C、招標控制價D、評標辦法答案：B解析：本題考查的是招標方式和招標機構。招標文件應包括：（1）招標公告（或投標邀請書）；（2）投標人須知；（3）評標辦法；（4）合同條款及格式；（5）采用工程量清單招標的，應當提供工程量清單；（6）設計圖紙；（7）技術標準和要求；（8）投標文件格式；（9）投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。標底在開標前必須保密，不能放到招標文件中公布。80.在市場交易指標中，房地產(chǎn)價格通常用不同類型房屋的（）表示。A、中位數(shù)價格B、銷售價格C、抽樣價格D、成交價格答案：A解析：考點:市場交易指標。房地產(chǎn)價格，是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。81.房地產(chǎn)的價格機制是通過（）發(fā)揮作用的。A、市場B、法律C、開發(fā)商D、房屋購買者答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。82.（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。A、市場供求風險B、通貨膨脹風險C、利率風險D、或然損失風險答案：B解析：考點:房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。通貨膨脹風險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。83.(2015年真題)下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A、整群抽樣B、分層隨機抽樣C、簡單隨機抽樣D、定額抽樣答案：D解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。選項ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。84.（）是通過集體座談的方式了解被訪問者想法、收集信息資料的方法。A、實驗法B、觀察法C、集體訪問D、結構式訪問答案：C解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。集體訪問法是通過集體座談的方式了解被訪問者想法、收集資料的方法。85.下列關于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益B、顯示房地產(chǎn)市場供應變化C、指導供給以適應需求的變化D、指導政府制定科學的土地供給計劃答案：B解析：考點:房地產(chǎn)市場的功能。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；（3）指導供給以適應需求的變化；（4）指導政府制定科學的土地供給計劃；（5）引導需求適應共給條件的變化。86.經(jīng)濟狀況對個人的購買能力起決定性作用，這里的經(jīng)濟狀況屬于（）。A、社會因素B、經(jīng)濟因素C、文化因素D、個人因素答案：D解析：本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。消費者購買決策也受其個人特性的影響，特別是受其年齡所處的生命周期階段、職業(yè)、經(jīng)濟狀況、生活方式、個性以及自我觀念的影響。在一個經(jīng)濟社會中，經(jīng)濟狀況對個人的購買能力起決定性作用。消費者一般要在可支配收入的范圍內(nèi)考慮其開支。87.預售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A、已正式交付使用B、已正式簽訂商品房預售合同C、已正式簽訂商品房交易合同D、已正式竣工驗收合格答案：B解析：本題考查的是市場交易指標。預售面積，是指報告期內(nèi)已正式簽訂商品房預售合同的房屋建筑面積88.某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權，2014年4月1日完成規(guī)劃設計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。A、2013年6月1日至2016年2月1日B、2013年6月1日至2016年8月1日C、2014年8月1日至2016年2月1日D、2014年8月1日至2016年8月1日答案：B解析：考點:財務凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項目選取計算期時，出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期。89.下列市場監(jiān)測與預警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A、開發(fā)強度系數(shù)B、土地轉化率C、住房可支付性指數(shù)D、住房市場指數(shù)答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。90.在零售商業(yè)物業(yè)租約中，設置（）條款的目的，是防止購物中心內(nèi)的租戶經(jīng)營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內(nèi)的競爭。A、限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶B、限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復設店C、關于每一獨立承租單元的用途D、其他條款答案：A解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。在零售商業(yè)物業(yè)租約中，設置限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶條款的目的，是防止購物中心內(nèi)的租戶經(jīng)營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內(nèi)的競爭91.以下各項中，不屬于租售計劃主要內(nèi)容的是（）。A、擬租售物業(yè)的類型.時間和數(shù)量B、租售價格C、租售收入及收款方式D、租售方式答案：D解析：本題考查的是收入估算與資金籌措。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。92.銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）A、操作風險B、法律風險C、信用風險D、管理風險答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。93.某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）。A、620B、670C、970D、1150答案：C解析：考點:房地產(chǎn)市場指標。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970萬平方米。94.某城市住宅市場調(diào)查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120平方米以上的住宅供過于求，70平方米以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于（）狀態(tài)。A、均衡B、周期性失衡C、結構性失衡D、區(qū)域性失衡答案：C解析：考點:政府干預房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場上的非均衡表現(xiàn)為總量上的非均衡和結構上的非均衡?？偭糠蔷庖话惚憩F(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存；結構非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供求方面的結構失衡，例如商品住房與經(jīng)濟適用住房之間、高檔商品住房與普通商品住房之間、大戶型與中小戶型之間、存量住房與增量住房之間。95.采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標準是（）。A、若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)B、若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)C、若△IRRD、若△IRR答案：A解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。如果差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu)；如果小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。96.消費者市場細分標準中，（）因素是按照職業(yè)、性別、收入等變量來細分市場的。A、消費心理B、消費行為C、地理環(huán)境D、人口答案：D解析：本題考查的是市場細分。消費者市場細分標準中，人口因素，即按照人口統(tǒng)計變量，包括年齡、職業(yè)、性別、收入等來細分市場。97.資本價值隨著收益率的變化而變化，使得預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，并在很大程度上影響置業(yè)投資的績效，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資面臨（）。A、利率風險B、收益現(xiàn)金流風險C、未來運營費用風險D、資本價值風險答案：D解析：考點:房地產(chǎn)投資的個別風險。資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導致資本價值的風險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。98.（）是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。A、臨界點分析B、保本點分析C、敏感性分析D、盈虧平衡分析答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。99.(2017年真題)某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為（）。A、9.38%B、12.50%C、15.63%D、20.83%答案：C解析：本題考查的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。100.以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是（）。A、抵押貸款傳遞證券B、抵押貸款轉換債權C、抵押貸款直付債券D、抵押貸款擔保債務答案：B解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔保債務。101.單一項目的投資風險很大，若把兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個（）。A、正的協(xié)方差B、負的協(xié)方差C、標準協(xié)方差D、絕對協(xié)方差答案：B解析：本題考查的是投資組合理論。單一項目的投資風險很大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。102.關于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是（）。A、擔保能確保貸款得以足額償還B、金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險C、最常見的擔保形式是以土地房屋設定的質(zhì)押D、貸款質(zhì)押不轉移財產(chǎn)的占有權答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)貸款擔保方式評價。A擔保只能降低銀行資金損失的風險，不能確保貸款得以足額償還；C常見的是以土地房屋設定的抵押；D質(zhì)押轉移動產(chǎn)或權利憑證的占有權。103.下列財務報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A、資產(chǎn)負債表B、資本金現(xiàn)金流量表C、項目投資現(xiàn)金流量表D、財務計劃現(xiàn)金流量表答案：D解析：本題考查的是基本報表。財務計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。104.詳細可行性研究階段投資估算的精度在（）。A、±5%B、±10%C、±15%D、±20%答案：B解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機會研究階段投資估算的精確度為±30%；初步可行性研究階段投資估算的精確度為±20%；詳細可行性研究階段投資估算的精度在±10%。105.下列關于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A、與財務報表中的成本完全不一樣B、應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C、與財務報表中的成本一樣D、是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算答案：D解析：本題考查的是投資與成本。選項A、C應該是不完全一樣，而非完全不一樣；選項B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算。106.目前，AAA級企業(yè)的信用等級系數(shù)的取值為（）。A、30%B、50%C、70%D、90%答案：A解析：考點:金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查。主體信用等級系數(shù)：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%項目風險等級系數(shù)：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%107.有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A、差額投資內(nèi)部收益率B、凈現(xiàn)值C、內(nèi)部收益率D、等額年值答案：C解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。互斥方案不能用內(nèi)部收益率這個指標。對于壽命期相同的互斥方案的選擇，可以采用凈現(xiàn)值、等額年值、差額投資內(nèi)部收益率法進行評選。108.某家庭申請了50萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬元，則從第6年開始該家庭的月還款額減少了（）元。A、984.37B、1016.81C、1159.97D、2387.24答案：C解析：本題考查的是復利計算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬元轉化為等價每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。109.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，可供選擇的融資方式是（）。A、發(fā)行可轉換債券B、發(fā)行普通股股票C、發(fā)行優(yōu)先股股票D、發(fā)行公司債券答案：D解析：考點:房地產(chǎn)債務融資。債務融資不會稀釋股權。110.（）業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務費用）、增值稅和稅金附加，現(xiàn)金流入是銷售收入。A、開發(fā)—銷售B、開發(fā)—持有出租—出售C、購買—持有出租—出售D、購買—更新改造—出售答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。開發(fā)-銷售模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務費用）、增值稅稅金及附加，現(xiàn)金流入是銷售收入。111.為了促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，在土地一級市場上，政府應增加（）出讓的供地方式所占的比例。A、協(xié)議B、招標C、拍賣D、掛牌答案：B解析：本題考查的是政府干預房地產(chǎn)市場的手段。靈活選擇土地出讓方式，尤其是增加使用招標出讓方式，可以有效增加對地價的管控能力。112.在寫字樓租戶的選擇時，一宗寫字樓物業(yè)的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的（）。A、租戶的商業(yè)聲譽B、物業(yè)管理者的管理水平C、物業(yè)的結構和特點D、業(yè)主的社會地位和管理水平答案：A解析：本題考查的是寫字樓租戶的選擇。一宗寫字樓物業(yè)的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽。113.寫字樓的可出租面積是指（）。A、出租單元內(nèi)使用面積加上分攤公用建筑面積B、出租單元內(nèi)使用面積加上外墻.單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積C、出租單元內(nèi)使用面積加上外墻.單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半D、出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積答案：D解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積。114.下列關于競爭者分析的表述中，正確的是（）。A、從市場觀點來看，普通商品住宅開發(fā)商以其他同行業(yè)的公司為競爭者B、競爭者目標的差異會影響其經(jīng)營模式C、在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭，在不同戰(zhàn)略群體之間不存在競爭D、各個企業(yè)對短期利潤或長期利潤的側重相同答案：B解析：本題考查的是確定競爭者的目標。選項A錯誤，從產(chǎn)業(yè)觀點來看，普通商品住宅開發(fā)商以其他同行業(yè)的公司為競爭者；選項C錯誤，除了在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競爭；選項D錯誤，各個企業(yè)對短期利潤或長期利潤的側重不同。115.下列選項中，不屬于競爭導向定價法的是（）。A、領導定價法B、挑戰(zhàn)定價法C、隨行就市定價法D、價值定價法答案：D解析：考點:制定租售方案。競爭導向定價法包括領導定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法。116.下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于間接投資形式的是（）。A、購買房地產(chǎn)股票B、購買商鋪C、購買土地D、購買買已建成的房地產(chǎn)答案：A解析：考點:房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券，投資房地產(chǎn)投資信托基金，購買住房抵押支持證券。117.下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的是（）A、吸納周期B、城市居民消費價格指數(shù)C、住房價格合理性指數(shù)D、房地產(chǎn)價格指數(shù)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場監(jiān)測與預警指標。市場監(jiān)測與預警指標包括：土地轉化率、開發(fā)強度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房價格合理性指數(shù)、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費者信心指數(shù)。118.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元／㎡，預測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、1.7答案：D解析：考點:盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷[（12000-4500）×0.2]=1.7。119.某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。（2014年真題）A、1482.75B、1755.00C、1932.75D、2205.00答案：A解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。120.某房地產(chǎn)公司，負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動比率為（）。A、60%B、80%C、100%D、200%答案：B解析：本題考查的是速動比率。速動比率=（流動資產(chǎn)總額-存貨）/流動負債總額=（2500-1500）/1250×100%=80%。121.(2017年真題)下列房地產(chǎn)投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。A、成本利潤率B、資本金利潤率C、銷售利潤率D、財務內(nèi)部收益率答案：D解析：本題考查的是財務內(nèi)部收益率。財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。122.報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值稱為（）。A、房地產(chǎn)價格指數(shù)B、開發(fā)強度系數(shù)C、住房價格合理性指數(shù)D、量價彈性答案：D解析：本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。量價彈性是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。123.由于市場信息的缺乏，房地產(chǎn)市場交易通常需要房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人員提供服務，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場特性中的（）。A、市場信息的不對稱性B、市場需求的廣泛性C、市場需求的多樣性D、市場交易的復雜性答案：D解析：考點:房地產(chǎn)市場的特性。由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人員提供服務。124.關于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）。A、區(qū)位選擇異常重要B、不易產(chǎn)生資本價值風險C、存在效益外溢D、易受政策影響答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項B錯誤，房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價值風險。房地產(chǎn)投資的特性包括：（1）區(qū)位選擇異常重要；（2）適于進行長期投資；（3）需要適時的更新改造；（4）易產(chǎn)生資本價值風險；（5）變現(xiàn)性差；（6）易受政策影響；（7）依賴專業(yè)管理；（8）存在效益外溢和轉移。125.下列關于資金時間價值的表述中，錯誤的是（）。A、利率是資金時間價值的一種標志B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值C、即使資金存在時間價值，也可以直接比較不同時點發(fā)生的現(xiàn)金流量D、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償答案：C解析：本題考查的是資金時間價值的概念。由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點發(fā)生的現(xiàn)金流量。126.物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險是（）。A、收益現(xiàn)金流風險B、未來運營費用風險C、資本價值風險D、時間風險答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。127.商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（）。A、開發(fā)商違法預售B、借款人賴賬不還C、借款人拖延還款D、房地產(chǎn)市場供需失衡答案：D解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業(yè)務存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。個人住房貸款業(yè)務信用風險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關的信用風險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。選項D屬于市場風險。128.企業(yè)明確了主要競爭者并分析了競爭者的優(yōu)勢、劣勢和反應模式之后，就要決定自己的對策，關于對策選擇的說法中，不正確的是（）。A、多數(shù)企業(yè)主張與相近似的競爭者展開競爭，以摧毀相近似的競爭者B、以較弱的競爭者為進攻目標，可以節(jié)省時間和資源，事半功倍C、以較強的競爭者為競爭目標，可以提高自己的競爭能力D、有時競爭者的存在對企業(yè)是必要的和有益的答案：A解析：本題考查的是企業(yè)應采取的對策。選項A錯誤，正確表述為，多數(shù)企業(yè)主張與相近似的競爭者展開競爭，但同時要注意避免摧毀相近似的競爭者，因為其結果可能對自己反而更為不利。129.制定物業(yè)管理計劃的基礎是（）。A、業(yè)主的目標B、租戶的目標C、政府的目標D、物業(yè)管理機構的目標答案：A解析：考點:制定物業(yè)管理計劃。物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標是制定管理計劃的基礎。130.可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關鍵的部分。A、項目總說明B、投資環(huán)境研究C、規(guī)劃方案及建設條件D、項目經(jīng)濟效益評價答案：D解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。項目經(jīng)濟效益評價這是可行性研究報告中最關鍵的部分。131.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（）。A、試探性調(diào)查B、描述性調(diào)查C、創(chuàng)新性調(diào)查D、因果性調(diào)查答案：D解析：考點:市場調(diào)查的步驟。調(diào)查項目分為三類：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，因果性調(diào)查，即檢驗因果關系。132.關于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是（）。A、擔保能確保貸款得以足額償還B、金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險C、最常見的擔保形式是以土地房屋設定的質(zhì)押D、貸款質(zhì)押不轉移財產(chǎn)的占有權答案：B解析：本題考查的是金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查。選項A擔保只能降低銀行資金損失的風險，不能確保貸款得以足額償還；選項C常見的是以土地房屋設定的抵押；選項D質(zhì)押轉移動產(chǎn)或權利憑證的占有權。133.(2017年真題)某寫字樓項目建成后引進一知名物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A、形象B、產(chǎn)品C、人員D、服務答案：D解析：本題考查的是市場定位。服務差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務。企業(yè)的競爭力越好地體現(xiàn)在對客戶的服務上，市場差別化就越容易實現(xiàn)。134.(2015年真題)為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目間應有一個（）。A、負協(xié)方差B、正協(xié)方差C、正敏感度D、負敏感度答案：A解析：本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。135.房地產(chǎn)市場分析的層次不包括（）。A、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析B、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析C、區(qū)位房地產(chǎn)市場分析D、項目房地產(chǎn)市場分析答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側重點上的不同要求，可分為區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析、項目房地產(chǎn)市場分析三個層次。136.甲、乙物業(yè)2014年10月的價值均為1100萬元。預計2015年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A、甲物業(yè)投資風險大B、乙物業(yè)投資風險大C、甲、乙物業(yè)的投資風險相同D、難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小答案：B解析：考點:概率分析中的期望值法。第一步，計算兩物業(yè)的期望值（加權平均值）、物業(yè)甲的價值的期望值：1200×50%＋1000×50%＝1100。物業(yè)乙的價值的期望值：1300×50%＋900×50%＝1000。第二步，計算兩物業(yè)的標準差。甲的標準差=[（1200－1100）2×0.5＋（1000－1100）2×0.5]0.5＝100。乙的標準差=[（1300－1100）2×0.5＋（900－1100）2×0.5]0.5＝200。甲乙物業(yè)價值的期望值相同，則比較標準差小的風險小，甲的標準差小。另一種解法：帶有技術含量的定性分析，1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900與1100的偏差程度小，所以計算出的標準差一定前者小。137.關于房地產(chǎn)企業(yè)股票市場融資的說法中，錯誤的是（）。A、降低流動性風險B、發(fā)行費用高C、容易分散股權D、房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。股票市場融資所籌措的是股本金，股本金增加可以有效改善企業(yè)的資產(chǎn)負債率、優(yōu)化資本結構、提高投資能力、降低財務風險，因此雖然股票市場融資存在著發(fā)行費用高、容易分散股權等缺點，但仍然是房地產(chǎn)企業(yè)首選的重要融資方式。138.進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資，屬于（）。A、生產(chǎn)性投資B、土地開發(fā)投資C、公益投資D、商品房建設投資答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資。139.下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場的是（）。A、寫字樓市場B、零售商場或店鋪C、休閑旅游設施市場D、高新技術產(chǎn)業(yè)用房答案：D解析：考點:房地產(chǎn)市場細分。選項D屬于工業(yè)物業(yè)市場。按照房地產(chǎn)的用途，可以分解為居住物業(yè)市場（含普通住宅、別壁、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉儲用房市場等）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。140.下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A、學習B、經(jīng)濟狀況C、對渠道的信賴度D、購買動機答案：B解析：考點:影響消費者購買行為的主要因素。選項A屬于心理因素，選項B屬于個人因素，選項D屬于心理因素。141.現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。A、財務盈利能力B、清償能力C、資金平衡情況D、營運能力答案：A解析：考點:基本報表。現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。142.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A、896B、910C、1050D、1099答案：A解析：本題考查的是利息。當年應計利息=（年初借款本息累計+本年貸款額/2）×貸款利率=（10000+300+5000/2）×7%=896（萬元）。143.決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強調(diào)信息是決策的（）。A、基礎B、橋梁C、目的D、手段答案：A解析：考點:決策的概念。信息原則在于強調(diào)信息是決策的基礎。144.當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，一般采用（）進行風險分析。A、概率分析法B、解析法C、蒙特卡洛模擬法D、杠桿分析法答案：C解析：本題考查的是風險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術問題近似解的數(shù)學方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。145.下列各項中，不屬于招標文件內(nèi)容的是（）。A、投標人須知B、評標辦法C、技術標準和要求D、投標函及投標函附錄答案：D解析：考點:招標程序。招標文件應包括：（1）招標公告（或投標邀請書）；（2）投標人須知；（3）評標辦法；（4）合同條款及格式；（5）采用工程量清單招標的，應當提供工程量清單；（6）設計圖紙；（7）技術標準和要求；（8）投標文件格式；（9）投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。特別要注意的是，招標人應當在招標文件中規(guī)定實質(zhì)性要求和條件，并用醒目的方式標明。選項D屬于投標文件應包括的內(nèi)容。146.（）階段，根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立可供選擇的開發(fā)方案，進行反復的方案論證和比較，采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。A、編制可行性研究報告B、調(diào)查研究C、財務評價和綜合評價D、方案選擇和優(yōu)化答案：D解析：考點:可行性研究的步驟。方案選擇和優(yōu)化階段：根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。147.趙某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為（）元。A、172858B、182786C、192858D、201006答案：D解析：本題考查的是復利系數(shù)的應用。實質(zhì)：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值。第一步，已知貸款P，先求出月還款額A。P=50×（1-30%）=35（萬元）；i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120；A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）148.臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。A、利潤為零時B、利潤最大時C、允許的最低經(jīng)濟效益指標D、允許的最高經(jīng)濟效益指標答案：C解析：考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。149.(2015年真題)某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A、29.70B、34.65C、39.60D、59.40答案：C解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。凈經(jīng)營收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用＝66×（1－10%－30%）＝39.60萬元。150.某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A、乙<丙<甲B、甲<乙<丙C、丙<甲<乙D、乙<甲<丙答案：A解析：考點:概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E（NPV），V甲=890／1500=0.59，V乙=910／1800=0.51，V丙=1200／2200=0.55。151.(2015年真題)對借貸人資質(zhì)審查不嚴而產(chǎn)生的個人住房貸款風險屬于（）。A、法律風險B、信用風險C、市場風險D、管理風險答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。管理風險