資產(chǎn)評估分類模擬題房地產(chǎn)評估(三)(含答案解析試題)

第五章房地產(chǎn)評估

考點(diǎn)預(yù)測題TOC\o"1-5"\h\z一、單項(xiàng)選擇題：1．工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是( )年。A．70 B．60 C．50 D．402．在建筑物重置成本的評估中，價(jià)格指數(shù)調(diào)整法一般只適用于( )。大型的建筑物 B.價(jià)格較高的建筑物賬面成本不實(shí)的建筑物 D.單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物3．單位建筑物面積地價(jià)是指平均每單位建筑面積上的土地價(jià)格，它稱為( )。樓面地價(jià) B.總價(jià)格C?單位價(jià)格 D?土地使用權(quán)價(jià)格下列影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中不屬于區(qū)位因素的是( )。商服繁華因素 B.道路通達(dá)因素C.環(huán)境狀況因素 D.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素按四三二一法則如鄰街深度為50英尺時(shí)，其平均深度百分率為( )。A.160% B.140%C.120%D.100%某一宗地每年純收益為50萬元，資本化率為5%，若未來5年的純收益在上一年基礎(chǔ)上增長1%，則評估值最可能為( )萬元。A.1250 B.1400 C.1500D.1000對于整個(gè)工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )評估。假設(shè)開發(fā)法B.成本法 C.形象進(jìn)度法D.市場法如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為2000萬元，其中建筑物1200萬元，土地價(jià)格800萬元，該房地產(chǎn)每年客觀收益為180萬元，若建筑物資本化率為10%,則土地資本化率最可能為()。A.8% B.7.5% C.6%D.10%TOC\o"1-5"\h\z用成本法評估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )。A.整個(gè)開發(fā)期 B.整個(gè)銷售期C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期 D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半在路線價(jià)四三二一法則的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是( )。A.單純深度百分率 B.累計(jì)深度百分率C.平均深度百分率 D.標(biāo)準(zhǔn)深度百分率評估房地產(chǎn)時(shí)需要考慮的主要風(fēng)險(xiǎn)是( )。A.不可位移 B.使用時(shí)間長C.不易變現(xiàn)D.規(guī)劃限制嚴(yán)對于建筑物的過剩功能，在評估時(shí)可考慮按( )處理。A.功能性貶值B.建筑物增值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.經(jīng)濟(jì)性溢價(jià)土地市場的不完全競爭性是由土地的( )決定的A.稀缺性 B.用途多樣性C.不可再生性D.價(jià)值增值性某待估房地產(chǎn)，已知建筑物的還原利率為8%，土地的還原率為6%，建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的45%，則該房地產(chǎn)的綜合還原利率應(yīng)為( )。A.5% B.6.9% C.6%D.7.1%運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)總費(fèi)用通常包括( )。管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金管理費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金管理費(fèi)+維修費(fèi)+折舊費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)16．待估土地總收入為300萬元，年總費(fèi)用250萬元，剩余使用年限40年，折現(xiàn)率為6%，則其評估價(jià)值最接近于( )萬元。A．700 B．800 C．833 D．75217．在地產(chǎn)估價(jià)中通常把( )作為收益還原法評估中的收益額。A.地產(chǎn)收益B.客觀收益C.總收益D.總費(fèi)用18．從本質(zhì)上講，路線價(jià)估價(jià)法是一種市場比較法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為( )。宗地價(jià)格=路線價(jià)X深度百分率X宗地面積地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)重量成本-各種貶值地產(chǎn)評估值=賣樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-投資利息-投資利潤-稅費(fèi)待估地產(chǎn)市場價(jià)格=參照物交易價(jià)格X正常交易情況參照物交易情況利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個(gè)別因素等進(jìn)行系TOC\o"1-5"\h\z數(shù)修正，從而求取待評地塊公平市場價(jià)值的一種估價(jià)方法稱之為( )。A.個(gè)別因素系數(shù)修正法 B.區(qū)域因素系數(shù)修正法C?容積率修正系數(shù)法 D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法確定待估地產(chǎn)價(jià)格，按照要求，采用市場比較法至少應(yīng)選擇( )個(gè)以上的參照物。A.三B.四C.兩 D.六假定被估房產(chǎn)剩余使用年限為永續(xù)，在剩余年限中，前3年的每年預(yù)期純租金收入分別為3萬元、2萬元和1萬元，從第四年到永續(xù)，該地產(chǎn)純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%，該地產(chǎn)的評估值最接近于()萬元。A.28B.32C.25 D.30運(yùn)用市場比較法評估地產(chǎn)進(jìn)行市場交易情況修正時(shí)，應(yīng)修正的因素是( )。A.特別位置B.特殊動機(jī)特殊環(huán)境 D.特殊交易時(shí)間某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為()。A.0.6B.5.1C.2 D.6某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評估值最接近于( )萬元。A.100B.80.32 C.102.21D.94.27根據(jù)有關(guān)規(guī)定，基本完好房的成新率是在( )之間。A.80%?99%B.70%?89%C.60%?79%D.50%?69%下列關(guān)于土地的描述中，錯(cuò)誤的是( )。在我國，所有土地的所有權(quán)均屬于國家國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓C.科技、文化、體育類用地最高出讓年限為50年凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前( )個(gè)月內(nèi)申請續(xù)期。A.3B.6C.12D.18假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價(jià)值為1000萬元一建筑物價(jià)值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為()。A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%29．土地“三通一平”是指()。A.通水、通熱、通路、平整地面 B.通水、通路、通電、平整地面通水、通路、通氣、平整地面 D.通氣、通電、通訊、平整地面以下為搜集到的純收益與售價(jià)的交易實(shí)例，應(yīng)用純收益與售價(jià)比率法確定評估標(biāo)的的資本化率為( )。交易實(shí)例純收益(元/平方米/年)售價(jià)(元/平方米)141959000245060003394570044606300A.6.8%B.7%C.7.1%D.7.2%某待估房地產(chǎn)，已知建筑物還原利率為8%，土地還原利率為6%，建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)總價(jià)值的45%，則該房地產(chǎn)綜合還原利率應(yīng)為( )。A.5%B.6%C.6.9% D.7.1%土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的最高出讓年限，下列各項(xiàng)關(guān)于①居住用地;②工業(yè)用地；③教育科研文化衛(wèi)生體育用地；④商業(yè)旅游娛樂用地；⑤綜合或其他用地最高出讓年限正確的是()。TOC\o"1-5"\h\z70年、 50年、 50年、 40年、 50年70年、 50年、 50年、 40年、 40年60年、 50年、 50年、 40年、 50年60年、 50年、 40年、 40年、 50年某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評估為()萬元。A.500B.300C.280 D.360某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是( )。建筑物建筑總面積為5000平方米，底層建筑面積為700平方米建筑物建筑總面積為1500平方米，底層建筑面積為300平方米建筑物建筑總面積為4800平方米，底層建筑面積為600平方米建筑物建筑總面積為7000平方米，底層建筑面積為400平方米TOC\o"1-5"\h\z在用收益法評估房地產(chǎn)市場價(jià)格時(shí)，純收益應(yīng)該是( )。A.實(shí)際總收益-實(shí)際總費(fèi)用 B.實(shí)際總收益-客觀總費(fèi)用C.客觀總收益-實(shí)際總費(fèi)用 D.客觀總收益-客觀總費(fèi)用二、多項(xiàng)選擇題下列特性中，屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的是( )。A.供給的稀缺性 B.位置固定性C.可壟斷性 D.效益級差性下列特性中，屬于土地地理特性的是( )。A.利用方向多向性 B.質(zhì)量的差異性C.不可再生性 D.效用永續(xù)性地價(jià)的特征包括()。A.地價(jià)是地租的資本化 B.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格C.地價(jià)具有增值性 D.地價(jià)具有穩(wěn)定性TOC\o"1-5"\h\z地價(jià)與用途無關(guān)4．應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法評估地價(jià)時(shí)，從房屋預(yù)期租售價(jià)格中應(yīng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目有( )。A.征地費(fèi)用 B.建筑總成本C.利潤D.租金利息5．下列因素中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格一般因素的是( )。A.經(jīng)濟(jì)因素 B.社會因素C.環(huán)境狀況因素D.心理因素下列因素中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素是( )。A.區(qū)位因素 B.交通便捷因素C.面積因素D.容積率因素運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)時(shí)需修正的因素主要有( )。A.交易情況修正 B.區(qū)位因素修正C.個(gè)別因素修正D.—般因素修正運(yùn)用收益法評估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是( )。A.地產(chǎn)的實(shí)際收益 B.地產(chǎn)的客觀收益C.地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限D(zhuǎn).地產(chǎn)的資本化率運(yùn)用成本法對房地產(chǎn)價(jià)格評估，其使用范圍主要是( )。A.新開發(fā)地 B.學(xué)校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地運(yùn)用剩余法評估房地產(chǎn)價(jià)格，其使用范圍主要是( )。A.待開發(fā)土地 B.已開發(fā)建筑完成的土地C.將生地開發(fā)為熟地D.待拆遷改造的再開發(fā)土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需修正的主要因素是( )。A?年期修正 B.區(qū)位因素修正C.容積率修正D.其他因素修正房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是( )。A.基準(zhǔn)地價(jià) B.標(biāo)定地價(jià)C.房屋重置價(jià)格D.交易底價(jià)土地使用權(quán)出讓可以采用( )方式。A.協(xié)議B.招標(biāo)C.劃撥 D.拍賣在用成本法評估新建房地產(chǎn)時(shí)，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目有( )。A.供電工程費(fèi) B.紅線內(nèi)自來水設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.雨水處理費(fèi) D.管理費(fèi)用容積率國家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用包括( )。A.土地補(bǔ)償費(fèi) B.拆遷費(fèi)C.安置補(bǔ)助費(fèi) D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)三、判斷題TOC\o"1-5"\h\z地價(jià)是土地的購買價(jià)格，即地租的資本化。( )土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年限的土地使用價(jià)格，其出讓的最高年限由省、自治區(qū)、直轄市以上的人民政府部門制定。( )國有土地所有權(quán)只能在一級市場進(jìn)行交易，而不能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)。( )一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總水平與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r呈正相關(guān)關(guān)系。( )運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)得到的結(jié)果稱為比準(zhǔn)價(jià)值。( )6．標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。( )7．房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。( )8．貢獻(xiàn)原則是房地產(chǎn)分項(xiàng)評估中運(yùn)用收益法的理論基礎(chǔ)之一。( )9．土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。( )10．成本法中的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。( )四、簡答題1．簡述土地的經(jīng)濟(jì)特性。2．房地產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些原則?3．影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素包括哪些內(nèi)容?4．房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性表現(xiàn)在哪些方面?5．基準(zhǔn)地價(jià)有哪些作用?6．簡述在建工程評述的主要方法及其評估思路。五、計(jì)算題1．某土地面積為1000平方米，每平方米征地費(fèi)100元、開發(fā)費(fèi)150元，土地開發(fā)期為2年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)商要求的回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找鏋?2%，銀行貸款利率為6%，試用成本法評估土地價(jià)格。2．有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來前5年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價(jià)格。3．有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為2000元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即可出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的4%，銷售稅費(fèi)為樓家的6.5%，當(dāng)時(shí)銀行貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的總地價(jià)和單位地價(jià)。某房地產(chǎn)公司于20XX年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于20XX年11月在此土地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重裝價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占土地面積為500平方米，建筑面積為900平方米。目前該建筑物用于出租，每月平均實(shí)收租金為30000元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。試根據(jù)以上資料評估該宗土地20XX年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。5．被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中1?2層為商場，每層建筑面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1900平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入。大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。(3)專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%。預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1?2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，3?5層(即寫字樓部分的1?3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息。開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%。房地產(chǎn)綜合資本化率為8%。每年按365天計(jì)算。本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對該宗地的價(jià)值進(jìn)行評估(要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。參考答案一、單項(xiàng)選擇題1．C2．D在建筑物重置成本的評估中，價(jià)格指數(shù)調(diào)整法一般只適用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物。3．A4．D產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素不屬于區(qū)位因素。5．B6.AP=50三(5%-1%)=1250(萬元)7．CB土地的資本化率=(180-1200X10%)/800=7.5%TOC\o"1-5"\h\zCB在路線價(jià)四三二一法則的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是累計(jì)深度百分率。CA對于建筑物的過剩功能，在評估時(shí)可考慮按功能性貶值處理。CB該房地產(chǎn)綜合還原利率=8%X45%+6%X(1-45%)=6.9%\o"CurrentDocument"CD土地的評估值=(300-250)/6%X[1-1/(1+6%)40]=752(萬元)\o"CurrentDocument"BA從本質(zhì)上講，路線價(jià)估價(jià)法是一種市場比較法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：宗地價(jià)格-路線價(jià)X深度百分率X宗地面積DA確定待估地產(chǎn)價(jià)格，按照要求，采用市場比較法至少應(yīng)選擇三個(gè)以上的參照物。AB運(yùn)用市場比較法評估地產(chǎn)進(jìn)行市場交易情況修正時(shí)，應(yīng)修正的因素是特殊動機(jī)。BD10X{[1-(1+10%)-30]/10%}-10X9.4269=94.269(萬元)\o"CurrentDocument"CACC根據(jù)公式，rX(1000+5000)=6%X1000+8%X5000，解得r=7.67%。29．B30．D(419/59000+450/6000+394/5700+460/6300)/4=7.2%31．C32．B最佳使用原則的運(yùn)用33．A34．C容積率=建筑總面積/土地總面積；建筑密度一建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行。A不滿足建筑密度的要求，B沒有充分利用土地，D超過了國家規(guī)定的容積率。35．D二、多項(xiàng)選擇題1．ACD2．BCD質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性屬于土地地理特性。3．ABE4．BCDE應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法評估地價(jià)時(shí)，從房屋預(yù)期租售價(jià)格中應(yīng)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目有建筑總成本、利潤、租金、利息。5．ABD6．ACD區(qū)位因素、面積因素、容積率因素屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素。7．ABC8．BCD運(yùn)用收益法評估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是地產(chǎn)的客觀收益、地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限、地產(chǎn)的資本化率。9．ABC10．ACD運(yùn)用剩余法評估房地產(chǎn)價(jià)格，其使用范圍主要是待開發(fā)土地、將生地開發(fā)為熟地、待拆遷改造的再開發(fā)土地。11．ACD12．ABC基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格屬于政府制定的價(jià)格。13．ABD14．ABC15．ACDE三、判斷題X2.X3.X4.V5.X6.X7.V8.V9.V10.V四、簡答題1.土地的經(jīng)濟(jì)特性：供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，形成供求矛盾。土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性.與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)?？蓧艛嘈?。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益。土地利用多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農(nóng)田，也可以建住宅或建寫字樓，或者建商場。效益級差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性。房地產(chǎn)評估應(yīng)遵循的原則：供需原則；②替代原則；③最有效使用原則；④貢獻(xiàn)原則；⑤合法原則。區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響。具體包括：①商服繁華因素；②道路通達(dá)因素；③交通便捷因素；④城市設(shè)施狀況因素；⑤環(huán)境狀況因素。4．房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，很容易造成長期的空置、積壓。其二，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期比較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3?5年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響。其三，自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。5．基準(zhǔn)地價(jià)的作用如下：具有政府公告作用。是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)。是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。是進(jìn)一步評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。6．在建工程評估的主要方法有：形象進(jìn)度法。形象進(jìn)度法是指選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價(jià)值的方法。應(yīng)用形象進(jìn)度法評估在建工程價(jià)值的計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=建造完成的房地產(chǎn)市場價(jià)值X工程形象進(jìn)度百分比X(1-折扣率)工程形象進(jìn)度百分比=(實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量)三總工程量X100%折扣率的確定應(yīng)考慮營銷支出、廣告費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素。成本法。成本法是指按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=土地取得費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是指在求取被估在建工程的價(jià)值時(shí)，將被估在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以確定被估在建工程價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅)五、計(jì)算：1．計(jì)算取得費(fèi)利息一100X[(1+6%)2(上標(biāo))-1]=12.36(元/平方米)計(jì)算開發(fā)費(fèi)利息=150X[(1+6%)-1]=9(元/平方米)計(jì)算開發(fā)商利潤=(100+150)X10%=25(元/平方米)土地單價(jià)求取=(100+150+12.36+9+25)X(1+12%)=331.9232(元/平方米)求取土地總價(jià)=331.9232X1000=331923(元)P=15三(1+10%)+16三(1+10%)2(上標(biāo))+18三(1+10%)3(上標(biāo))+15三(1+10%尸(上標(biāo))+20三(1+10%)6(上標(biāo))+25三[10%X(1+10%)5(上標(biāo))]X[1-1F(1+10%)(50-5)(上標(biāo))]=216.1(萬元)3.計(jì)算樓價(jià)=3000X3X8000=72000000(元)計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用=3000X2000X3=18000000(元)計(jì)算專業(yè)費(fèi)用=18000000X10%=18000000(元)計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)：銷售費(fèi)用=72000000X4%=2880000(元)銷售稅費(fèi)=72000000X6.5%=4680000（元）（5） 計(jì)算利潤：利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用）X20%=（地價(jià)+19800000）X20%=（地價(jià)X20%+3960000）（元）（6） 計(jì)算利息：利息=地價(jià)X[（1+6%）2（上標(biāo)）-1]+（18000000+1800000）X[（1+6%）-1]=地價(jià)X0.1236+1188000（7） 求取地價(jià)：地價(jià)=72000000-19800000-2880000-4680000-地價(jià)X20%-3960000-地價(jià)X0.1236-1188000地價(jià)=3949200021.3236=29836809（元）（8） 求取單位地價(jià)：單位地價(jià)=2983680923000=9946（元/平方米）4．（1） 確定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。（2） 計(jì)算年總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=50X12X900X（1-10%）=486000（元）（3） 計(jì)算年總費(fèi)用：年管理費(fèi)=486000X3.5%=17010（元）年維修費(fèi)=2500X900X1.5%=33750（元）年稅金=20X900=180000L）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500X900X0.2%=4500（元）年總費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年稅金+年保險(xiǎn)費(fèi)=17010+33750+18000+4500=73260（元）（4） 計(jì)算年房地產(chǎn)純收益：年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費(fèi)用=486.00-73260=412740（元）（5） 計(jì)算房屋年純收益：計(jì)算年綜合性貶值額。年綜合性貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限，考慮實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值綜合確定的。但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條