物業(yè)管理培訓(xùn)課件：設(shè)施設(shè)備外包方監(jiān)控管理

設(shè)施設(shè)備外包方監(jiān)控、管理2015年萬科物業(yè)F大區(qū)業(yè)務(wù)支持系統(tǒng)負(fù)責(zé)人集訓(xùn)目錄一、設(shè)備外包的管理

1、外包設(shè)備的分類2、設(shè)備房的管理要求3、各設(shè)備的監(jiān)控要點(diǎn)和方法二、電梯外包的管理1、人員要求2、外觀檢查3、功能測(cè)試三、清潔水池的管理

1、人員要求2、安全作業(yè)3、水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告四、零星外包的管理設(shè)備外包的管理——外包設(shè)備范圍供配電安防電梯供水、排水設(shè)備監(jiān)控的通用標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)規(guī)范內(nèi)部監(jiān)控主要包括日檢、周檢、月檢、季檢、半年檢等，具體檢查頻次可根據(jù)各類外包業(yè)務(wù)的特點(diǎn)確定。外部監(jiān)控主要包括客戶評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)查。

熟悉合同條款，同時(shí)對(duì)于責(zé)任范圍清晰、明確。部門設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人每周進(jìn)行一次檢查，檢查結(jié)果作為評(píng)價(jià)及付款的依據(jù)。建立微信群，定期會(huì)議，便于及時(shí)溝通。項(xiàng)目定期評(píng)審：以日（周）檢和月檢記錄作為評(píng)審依據(jù)，每月5日前編制供方評(píng)估報(bào)告，作為對(duì)服務(wù)供方考核獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)。內(nèi)部監(jiān)控外部監(jiān)控專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包5設(shè)備房管理規(guī)范室內(nèi)環(huán)境管理規(guī)范：室內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)控制在40℃以下、相對(duì)濕度80%以下，噪音55分貝。不低于50厘米高的防鼠板。專人上鎖管理。防水防火防誤操作。各種規(guī)章制度作業(yè)指導(dǎo)書。6設(shè)備管理規(guī)范：設(shè)備干凈。各類標(biāo)識(shí)齊全清楚。各類儀表完好、使用正常、檢定合格有效。設(shè)備無異響。防水，防破壞設(shè)備管理的通用要求設(shè)備監(jiān)控的四大法寶：看、聞、摸、試確保安全前提供配電系統(tǒng)構(gòu)造圖供電局變電所高壓環(huán)網(wǎng)柜三級(jí)負(fù)荷發(fā)電機(jī)一、二級(jí)負(fù)荷變壓器雙電源柜降壓輸出10KV高壓10KV高壓住戶消防應(yīng)急動(dòng)力照明發(fā)電機(jī)、變壓器的監(jiān)控要點(diǎn)柴油、機(jī)油氣冷卻水、過濾水電池充電電壓27V遠(yuǎn)程啟動(dòng)查看運(yùn)行參數(shù)柴油機(jī)延時(shí)停機(jī)3分，風(fēng)機(jī)延時(shí)10分關(guān)閉中相溫度5662配電柜、室外電箱監(jiān)控要點(diǎn)上鎖圖紙三相電流偏差小于25%標(biāo)識(shí)開關(guān)接頭、接線端電表漏電保護(hù)開關(guān)每月測(cè)試定時(shí)器時(shí)間防鼠給排水系統(tǒng)安全閥化糞池減壓閥止回閥軟連接電解點(diǎn)壓力表閘閥閘閥過濾閥離心泵電動(dòng)蝶閥水池末端用水設(shè)施下水管道下水井排至市政管網(wǎng)排水設(shè)備供水控制系統(tǒng)供水設(shè)備的監(jiān)控要點(diǎn)給排水系統(tǒng)構(gòu)造圖水池的監(jiān)控要點(diǎn)水位報(bào)警浮球、無水停泵液位控制閥五孔進(jìn)水、排污、人孔、氣孔、溢流天臺(tái)水池水泵與供水管道的監(jiān)控要點(diǎn)聲音壓力表范圍跑冒滴漏閥門狀態(tài)大小減壓閥前后壓力差氣缸排水、排污泵的監(jiān)控要點(diǎn)開關(guān)是否自動(dòng)手動(dòng)能否起動(dòng)高水位報(bào)警止回閥工作生活中的困惑處理分享房屋漏水管道漏水水壓不足水質(zhì)發(fā)白水有異味消防系統(tǒng)普通感溫手報(bào)普通煙感報(bào)警主機(jī)總線接口模塊智能溫感智能溫感自動(dòng)控制模塊控制模塊監(jiān)視模塊聯(lián)動(dòng)線控制總線消防設(shè)備監(jiān)控要點(diǎn)

系統(tǒng)構(gòu)造圖消防聯(lián)動(dòng)柜監(jiān)控要點(diǎn)機(jī)柜密碼無屏蔽打印故障清單備用電池30分遠(yuǎn)程起動(dòng)水泵、風(fēng)機(jī)電話通話質(zhì)量消防廣播氣體滅火系統(tǒng)發(fā)電機(jī)組二氧化碳鋼瓶組感煙溫感聲光放氣指示燈手動(dòng)釋放手自動(dòng)轉(zhuǎn)換盒排風(fēng)閥氣體主機(jī)警鈴設(shè)備外包服務(wù)考核實(shí)事求是解決問題20二次供水水箱清洗作業(yè)1操作單位人員要求：二次供水水箱清洗單位必須取得規(guī)定資格并符合年檢要求。參與水箱清洗人員(包括專職配藥人員)須經(jīng)衛(wèi)生防疫部門每年體格檢查合格、領(lǐng)取體檢合格證，并經(jīng)培訓(xùn)合格后，方能上崗。2清洗前準(zhǔn)備工作：1）工具、藥品。2）消毒液應(yīng)在避光、防潮、封閉條件存放，自行配制的消毒液（按500g漂清粉/50-60噸水的比例）無法滿足存放條件的，存放時(shí)間不宜超過48小時(shí)。3）提前三天通知4）安全作業(yè)（配置風(fēng)扇通風(fēng)，三人造作）3、水質(zhì)檢測(cè)

隨機(jī)取樣水質(zhì)報(bào)告

1-減速箱；2-曳引輪；

3-曳引機(jī)底座；4-導(dǎo)向輪；

5-限速器；6-機(jī)座；

7-導(dǎo)軌支架；8-曳引鋼絲繩；

9-開關(guān)碰鐵；10-緊急終端開關(guān)；

11-導(dǎo)靴；

12-轎架；

13-轎門；

14-安全鉗；

15-導(dǎo)軌；

16-繩頭組合；

17-對(duì)重，18-補(bǔ)償鏈；

19-補(bǔ)償鏈導(dǎo)輪；

20-張緊裝置；

21-緩沖器；22-底坑；

23-層門；

24-呼梯盒；

25-層樓指示燈；

26-隨行電纜；

27-轎壁；

28-轎內(nèi)操縱箱；

29-開門機(jī)；

30-井道傳感器；

31-電源開關(guān)；32-控制柜；

33-曳引電機(jī)；34-制動(dòng)器電梯二、電梯外包的管理

電梯系統(tǒng)構(gòu)造圖電梯外包人員的管理1、電梯外包監(jiān)控人員配置要求：配備執(zhí)證的監(jiān)控人員。2、按30臺(tái)電梯配備兩名常住值班人員。3、緊急情況15分鐘內(nèi)到場(chǎng)。4、月度工作評(píng)估。5、月度工作計(jì)劃。6、季度溝通會(huì)。7、電梯公司人員排班需要經(jīng)過服務(wù)中心值班經(jīng)理審核，

大項(xiàng)目駐場(chǎng)人員不能一天同時(shí)休假兩人以上（含兩人）。8、晨會(huì)檢查電梯公司上班人員，每天不定時(shí)抽查上班在崗情況。電梯維保監(jiān)控1、維保記錄表2、平層3、平穩(wěn)4、異響5、開關(guān)門順滑6、80083083337、96333電梯使用操作1、招梯2、樓層3、五方通話4、電梯合格證5、照明電梯應(yīng)急演練電梯困人停電底坑進(jìn)水火災(zāi)處理案例分享案例分享零星施工單位的管理一、合格供方的管理二、特殊行業(yè)偶爾合作方的管理三、首次合作單位的管理四、培養(yǎng)更多合作方合格供方的管理

常見問題：1、人熟，不嚴(yán)格要求，不按要求嚴(yán)格執(zhí)行。2、工程拖拉，品質(zhì)不高。3、現(xiàn)場(chǎng)管理太亂，損壞物品不照價(jià)賠償。4、工完場(chǎng)清不徹底。合格供方的管理常見問題的處理方法：1、明確合同條款，涉及現(xiàn)場(chǎng)文明施工有相應(yīng)扣款金額。2、對(duì)預(yù)計(jì)工期進(jìn)度超半個(gè)月的工程需有施工組織設(shè)計(jì)，預(yù)防工程拖拉，提高工作效率，保障工程質(zhì)量。3、對(duì)破壞的綠化、管線等其它公共設(shè)施需拍照取證，按價(jià)賠償或自行修復(fù)。4、工完場(chǎng)清，特別是地面的水泥要清洗干凈，油漆不能污染其它物品。特殊行業(yè)偶爾合作方的管理常見問題：1、自視行業(yè)特殊，禮節(jié)較差。如：沉降測(cè)量、高空作業(yè)。2、質(zhì)量難以監(jiān)控，合同約定責(zé)任。特殊行業(yè)偶爾合作方的管理常見問題的解決辦法：1、作好進(jìn)場(chǎng)前的培訓(xùn)，AB證辦理，指紋錄入。2、工程合同適當(dāng)提高保修款或延長(zhǎng)保修時(shí)間。3、相關(guān)資質(zhì)收集，高空作業(yè)證等職業(yè)證書。首次合作單位的管理常見問題：1、不了解小區(qū)內(nèi)施工特點(diǎn)，對(duì)噪聲施工，工作場(chǎng)地限制，工作環(huán)境的要求，工作時(shí)間的限制。2、對(duì)單位缺少較多的了解，對(duì)工程質(zhì)量缺乏信心。3、對(duì)工作人員的信認(rèn)度有待提高。首次合作單位的管理常見問題的解決辦法：1、事先多了解，對(duì)相關(guān)資質(zhì)、范例工程進(jìn)行了解，2、作好進(jìn)場(chǎng)前的培訓(xùn)，明確小區(qū)施工的要求，施工作