房企寫字樓機(jī)電工程指引手冊教學(xué)

萬象城及自持寫字樓機(jī)電指引2.0華潤置地商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引2.

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版修改要點(diǎn)介紹自持寫字樓機(jī)電設(shè)計(jì)指引2.

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修改要點(diǎn)介紹主要內(nèi)容萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引2.0萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引2.0修改關(guān)注點(diǎn)舒適的室內(nèi)環(huán)境安全的購物環(huán)境顧客租戶物管適當(dāng)?shù)臋C(jī)電預(yù)留便利的維護(hù)管理節(jié)能、節(jié)省運(yùn)營費(fèi)用從用戶角度進(jìn)行設(shè)計(jì)管理工作萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引2.0修改關(guān)注點(diǎn)舒適的室內(nèi)環(huán)境安全的購物環(huán)境顧客租戶運(yùn)管適當(dāng)?shù)臋C(jī)電預(yù)留便利的維護(hù)管理低的運(yùn)營費(fèi)用機(jī)電系統(tǒng)系統(tǒng)無效的投資適當(dāng)?shù)木S護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用正常能耗費(fèi)用無效的能耗費(fèi)用不適當(dāng)?shù)淖鈶纛A(yù)留無效的維護(hù)費(fèi)用萬象城機(jī)電設(shè)計(jì)指引2.0修改關(guān)注點(diǎn)如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物滿意度如何在租戶機(jī)電預(yù)留設(shè)計(jì)中做到更加適度如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資容量計(jì)算及設(shè)備配置不合理，部分設(shè)備長期閑置或低效運(yùn)行；系統(tǒng)選擇不合理，系統(tǒng)不能發(fā)揮應(yīng)有的效益；萬象城機(jī)電系統(tǒng)的無效投資現(xiàn)象：租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理8指引內(nèi)容介紹避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)裝機(jī)與目前高峰使用值存在明顯偏大現(xiàn)象10000800060004000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

10月

11月裝機(jī)容量 最大制冷量（TR） 最小制冷量（TR）1000080006000400020000設(shè)計(jì)容量 最大制冷量（TR） 最小制冷量（TR）深圳萬象城2011年制冷量曲線杭州萬象城2011年制冷量曲線無效投資 顧客感受指引內(nèi)容介紹避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大184無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理218163190175174169159144124100120140160180200220深圳杭州沈陽南寧成都鄭州一期無錫重慶一期合肥青島一期指引內(nèi)容介紹避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大原因分析:照明及設(shè)備等內(nèi)熱負(fù)荷取值問題商場人員密度取值問題各空調(diào)區(qū)域的同時使用系數(shù)取值問題商場、辦公尚未滿租，客流偏低客觀因素商場尚在培育期，品牌定位尚待調(diào)整無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理設(shè)計(jì)因素指引內(nèi)容介紹原因分析對策照明、設(shè)備負(fù)荷指標(biāo)取值偏大通過調(diào)研，在指引中明確設(shè)計(jì)計(jì)算參考值商場實(shí)際客流量與人員密度取值有差別通過調(diào)研統(tǒng)計(jì)，在指引中調(diào)整人員密度建議值主機(jī)選型中同時使用系數(shù)取值無依據(jù)設(shè)計(jì)單位往往將各區(qū)域計(jì)算負(fù)荷直接疊加末端設(shè)備選型設(shè)計(jì)參數(shù)與主機(jī)選型參數(shù)區(qū)分。末端按照高限參數(shù)計(jì)算，主機(jī)容量按照低限參數(shù)計(jì)算。避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大＜無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹商業(yè)區(qū)域:照明及設(shè)備冷負(fù)荷估算指標(biāo)（注1）W/平米首層及連接地鐵的購物通廊25~35其它樓層的購物通廊25~35百貨60主力店40~70首層及B1層商鋪70~100其它商鋪60~80超市60美食廣場60餐飲40~60電影院40冰場40公共衛(wèi)生間40客梯廳40避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大深圳南寧②成都杭州沈陽商場公區(qū)照明用電萬kWh注①196.2330.1154.4388.0計(jì)算時間h43802472438043804380商場公區(qū)面積m21616133897322962238923835公區(qū)照明密度W/m2-23.423.315.737.2五個萬象城商場公區(qū)照明實(shí)際功率密度對比注：①深圳配電數(shù)據(jù)受計(jì)量系統(tǒng)限制，尚不能得到可信的公區(qū)照明能耗數(shù)據(jù)，需要進(jìn)一步深入調(diào)研；②南寧商場公區(qū)照明用電為非全年用電。120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%5045403530252015105020406080100120140160180200220240260280300320340360頻率接收商鋪功率密度分析頻率累積%無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹商業(yè)區(qū)域:人均使用面積平米/人（凈使用面積）首層及連接地鐵的購物通廊2其它樓層的購物通廊4~6百貨3~5主力店3~5首層及B1層商鋪5~6其它商鋪5~6超市5美食廣場1.5（按照餐飲區(qū)面積計(jì)算）餐飲2（按照餐飲區(qū)面積計(jì)算）電影院1.5（施工圖設(shè)計(jì)需按照座位數(shù)計(jì)算）冰場3公共衛(wèi)生間3避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹商業(yè)區(qū)域:照明及設(shè)備冷負(fù)荷估算指標(biāo)（注1）W/平米主力店40~70首層及B1層商鋪70~100其它商鋪60~80避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%35302520151050頻率20 40 60 80 100 120 140 160 180接收直方圖頻率累積%無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理商業(yè)區(qū)域:夏季室內(nèi)溫濕度冬季室內(nèi)溫濕度溫度℃（注1）相對濕度%

溫度℃（注2相對濕度%首層及連接地鐵的購物通廊25~26≦6520-其它樓層的購物通廊25~26≦6520-百貨24~25≦6520-主力店24~25≦6520-首層及B1層商鋪24~25≦6520-注1：夏季空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度，嚴(yán)寒地區(qū)及寒冷地區(qū)建議取上限值，夏熱冬暖地區(qū)及夏熱冬冷地區(qū)建議取下限值。注2：夏熱冬暖地區(qū)項(xiàng)目冬季室內(nèi)溫度不做控制。指引內(nèi)容介紹避免制冷系統(tǒng)主機(jī)容量配置過大商業(yè)區(qū)域:新風(fēng)量原指引數(shù)據(jù)CMH/人CMH/人首層及連接地鐵的購物通廊1620其它樓層的購物通廊1920百貨1920主力店1920首層及B1層商鋪1920其它商鋪1920超市1920美食廣場2520餐飲2520電影院1220冰場3030公共衛(wèi)生間無無客梯廳1920無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹避免變配電系統(tǒng)變壓器配置過大無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理預(yù)留容量與租戶所提需求的矛盾；預(yù)留容量大與變壓器運(yùn)行低負(fù)荷率的矛盾；區(qū)域負(fù)荷密度(W/m2)L1高檔名牌商鋪150L2

高檔名牌商鋪120地下、L3及以上樓層商鋪100超市130百貨120影院250W/m2且需滿足280w/座位餐飲連廚房（燃?xì)庠罹撸?50餐飲連廚房（電灶具）500負(fù)荷名稱需要系數(shù)變壓器容量計(jì)算主干線路容量計(jì)算商鋪用電0.7～0.80.9超市用電0.7～0.81.0百貨用電0.65～0.751.0影院用電0.6～0.71.0餐飲（包括廚房）用電0.5～0.60.8～0.9指引1.0通過設(shè)定變壓器及主干線路的需要系數(shù)的方法，解決預(yù)留容量大與變壓器運(yùn)行低負(fù)荷率的矛盾指引內(nèi)容介紹如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資197無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理214176178148132160148128152100120140160220200180深圳杭州沈陽成都南寧鄭州一期無錫重慶一期合肥青島一期指引內(nèi)容介紹避免變配電系統(tǒng)變壓器配置過大無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理區(qū)域負(fù)荷密度(W/m2)L1高檔名牌商鋪150L2

高檔名牌商鋪120L3及以上樓層商鋪100B1層商鋪100超市130百貨120影院150餐飲連廚房（燃?xì)庠罹撸?50餐飲連廚房（電灶具）500公共走道/中庭40地下停車場10注：餐飲連廚房面積指包括餐廳及廚房的所有餐飲規(guī)劃區(qū)面積；每間餐飲商鋪用電容量不小于10kW；餐飲指標(biāo)也已包括廚房排油煙、補(bǔ)風(fēng)設(shè)備的用電負(fù)荷名稱需要系數(shù)變壓器容量計(jì)算主干線路容量計(jì)算L1、L2層商鋪用電0.6～0.70.9L3及以上樓層商鋪0.7～0.80.9B1層商鋪0.8～0.90.9超市用電0.7～0.81.0百貨用電0.6～0.71.0影院用電0.6～0.71.0餐飲（包括廚房）用電0.5～0.60.8～0.9供電需量要指系標(biāo)數(shù)參表數(shù)表指引內(nèi)容介紹如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資機(jī)電設(shè)備機(jī)房:設(shè)計(jì)溫度℃夏季冬季高壓開關(guān)房≦35≧5變壓器房≦35≧5低壓配電房≦35≧5發(fā)電機(jī)房≦40≧5制冷機(jī)房≦35≧10監(jiān)控設(shè)備監(jiān)控內(nèi)容信號類型四管制新風(fēng)處理機(jī)組機(jī)組“啟/?！笨刂艱O機(jī)組“啟/?！睜顟B(tài)反饋DI機(jī)組運(yùn)行“手/自動”狀態(tài)控制DO機(jī)組運(yùn)行“手/自動”狀態(tài)反饋DI機(jī)組故障報(bào)警反饋DI冷熱水閥開度控制AO冷熱水閥開度反饋AI送風(fēng)溫度反饋AI過濾網(wǎng)壓差報(bào)警反饋DI新風(fēng)閥開度控制（

夏熱冬暖和溫和低區(qū)不需要）AO新風(fēng)閥開度反饋（

夏熱冬暖和溫和低區(qū)不需要）AI變頻器故障報(bào)警反饋（如有變頻設(shè)置）DI變頻器頻率控制（

如有變頻設(shè)置）AO變頻器頻率反饋（

如有變頻設(shè)置）AI調(diào)整優(yōu)化了指引1.0中部分設(shè)計(jì)參數(shù)；結(jié)合物業(yè)調(diào)研，更新了樓宇控制系統(tǒng)點(diǎn)表；空調(diào)系統(tǒng)選擇；無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資所有地區(qū)商場公共區(qū)域及租戶新風(fēng)系統(tǒng)不需要考慮設(shè)置冬季加濕系統(tǒng)。無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資新指引條文：夏熱冬冷及寒冷地區(qū)的項(xiàng)目，空調(diào)水系統(tǒng)宜采用分區(qū)兩管制系統(tǒng)或四管制系統(tǒng)。嚴(yán)寒地區(qū)的項(xiàng)目，空調(diào)水系統(tǒng)應(yīng)采用兩管轉(zhuǎn)換制系統(tǒng)。沈陽-嚴(yán)寒地區(qū)無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理指引內(nèi)容介紹如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資新指引條文：空調(diào)冷、熱水管道各并聯(lián)環(huán)路應(yīng)進(jìn)行水力平衡，各并聯(lián)環(huán)路不平衡率大于15%時，應(yīng)采取水利平衡措施。建議優(yōu)先采用調(diào)整管路布置及管徑的方法，實(shí)現(xiàn)水利平衡，必要時可選用靜態(tài)平衡閥，且單一回路靜態(tài)平衡閥串聯(lián)數(shù)量不可多于兩個。水力平衡高阻力閥門的設(shè)置應(yīng)適度++-P-STAPH無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理不建議采用動態(tài)平衡閥控制靜態(tài)平衡閥數(shù)量指引內(nèi)容介紹如何從設(shè)計(jì)角度降低無效投資冷卻塔選型按照對應(yīng)制冷機(jī)組散熱量確定。夏熱冬暖及夏熱冬冷地區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行冷卻塔選型時室外濕球溫度宜按照當(dāng)?shù)赜?jì)算室外濕球溫度提高0.5~1℃計(jì)算。制冷主機(jī)及冷卻塔選型計(jì)算時，主機(jī)冷凝器進(jìn)水溫度應(yīng)按照當(dāng)?shù)叵募緶貪穸惹闆r合理確定。寒冷及嚴(yán)寒地區(qū)，該溫度不宜大于當(dāng)?shù)厥彝饪照{(diào)計(jì)算濕球溫度加4℃按照氣候分區(qū)確定冷卻塔選型溫度按照氣候分區(qū)確定制冷機(jī)組選型冷凝器進(jìn)水溫度無效投資顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)商業(yè)公共區(qū)（中庭、商業(yè)走廊）必須設(shè)置免費(fèi)WIFI網(wǎng)絡(luò)車位引導(dǎo)為必選系統(tǒng)增加了電子信息導(dǎo)購系統(tǒng)便利商場環(huán)境控制避免油煙異味冰場環(huán)境控制舒適無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理25如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)新指引條文：中庭空調(diào)送風(fēng)系統(tǒng)及相應(yīng)的控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)克服冷氣下沉、熱氣上浮所帶來的冷熱不均現(xiàn)象。夏熱冬暖、夏熱冬冷及溫和地區(qū)層數(shù)不大于六層的項(xiàng)目宜采用空調(diào)機(jī)組集中設(shè)置在屋頂?shù)姆绞?；其它?xiàng)目宜采用分散布置的方式。無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理26如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)新指引條文：中庭空調(diào)機(jī)組分散設(shè)置于各層的項(xiàng)目：頂層與底層空調(diào)機(jī)組選型應(yīng)考慮中庭上熱下冷因素?？照{(diào)機(jī)組宜設(shè)置變頻器，由本層回風(fēng)溫度控制變頻量；由物業(yè)根據(jù)負(fù)荷情況設(shè)定各層空調(diào)機(jī)組送風(fēng)溫度，通過調(diào)節(jié)水閥開度控制送風(fēng)溫度設(shè)置變頻器設(shè)置變頻器無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理27如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)新指引條文：中庭空調(diào)機(jī)組集中設(shè)置于屋頂，采用豎向送風(fēng)系統(tǒng)的項(xiàng)目：回風(fēng)口不應(yīng)設(shè)置在中庭頂層高位，宜將回風(fēng)管道引至各層，回風(fēng)口在各層設(shè)置；頂層及底層風(fēng)量需要考慮季節(jié)因素，設(shè)計(jì)中需要分別說明冬夏季風(fēng)量要求。送回風(fēng)機(jī)設(shè)置變頻器，由風(fēng)管靜壓控制變頻量；每層送風(fēng)支管設(shè)置變風(fēng)量閥（VAVBOX），由每層回風(fēng)溫度控制閥門開度；5.

由物業(yè)根據(jù)負(fù)荷情況設(shè)定空調(diào)機(jī)組送風(fēng)溫度，由水閥開度控制維持設(shè)定好的送風(fēng)溫度；設(shè)置變頻器變風(fēng)量閥溫度傳感器無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理28如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)新指引條文：位于中庭挑空邊的購物通廊，其空調(diào)送風(fēng)方式宜采用下送風(fēng)方式。無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理29如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)新指引條文：采用分區(qū)兩管制的項(xiàng)目，地下一層及首層內(nèi)區(qū)商鋪也提供冷熱轉(zhuǎn)換管道。嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)的商場項(xiàng)目冬季應(yīng)在入口大堂區(qū)域設(shè)置地板輻射采暖。冬季門斗內(nèi)應(yīng)采用將商場空氣加熱后向門斗正壓送風(fēng)的系統(tǒng)，有條件時可采用地板或低位送風(fēng)方式，門斗內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地板采暖。嚴(yán)寒及寒冷地區(qū)商場主出入口宜設(shè)置熱風(fēng)幕。無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理30如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)新指引條文：商場室內(nèi)排油煙管道宜盡量保持負(fù)壓排風(fēng)狀態(tài)，避免由于風(fēng)道正壓造成的油煙外溢。如因場地限制，室內(nèi)需有正壓段的排油煙管道時，需將凈化裝置設(shè)于正壓管道段之前。廚房排油煙排放口的位置宜設(shè)置在塔樓屋頂或裙房屋頂。如在裙房屋頂，排油煙排放口與塔樓投影的最小間距應(yīng)大于30米，且應(yīng)設(shè)置于主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向一側(cè)。如場地等原因無法滿足上述條件，需要采取在排放口設(shè)置活性炭吸附裝置等深度除味處理措施。廚房油煙排放口附近存在不同程度的油污污染情況，一樓商業(yè)區(qū)域便能聞到廚房異味無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理31如何在機(jī)電方面進(jìn)一步提高顧客購物體驗(yàn)新指引條文：冰場區(qū)域空調(diào)設(shè)計(jì)需要考慮消除冰面霧氣及防止頂棚結(jié)露措施。宜利用冰場制冷機(jī)組冷凝熱進(jìn)行空調(diào)送風(fēng)再熱。冰場區(qū)域新風(fēng)宜單獨(dú)進(jìn)行除濕處理后再送入冰場空調(diào)系統(tǒng)。冰場區(qū)域空調(diào)氣流組織方式宜采用上送下回方式，但冰面上1米內(nèi)空調(diào)送風(fēng)風(fēng)速不可大于0.2m/s，以減少冰面對流換熱量。冰場頂棚區(qū)域不宜設(shè)置排風(fēng)及回風(fēng)口。無效投資

顧客感受租戶預(yù)留設(shè)備管理節(jié)能管理32如何在租戶機(jī)電預(yù)留設(shè)計(jì)中做到更加適度新指引條文：采用分區(qū)兩管制的項(xiàng)目，無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)且采用風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)的商鋪（地下一層與一層除外）僅提供全年供冷管道，其它區(qū)域僅提供冷熱轉(zhuǎn)換管道。地下一層及首層內(nèi)區(qū)商鋪也提供冷熱轉(zhuǎn)換管道。采用四管制的項(xiàng)目，無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)且采用風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)的商鋪（地下一層與一層除外）僅提供全年供冷管道，其它區(qū)域提供供冷、供熱管道。地下一層及首層內(nèi)區(qū)商鋪除了提供供冷管道外也提供供熱管道。顧客感受

租戶預(yù)留無效投資設(shè)備管理節(jié)能管理33如何在租戶機(jī)電預(yù)留設(shè)計(jì)中做到更加適度新指引條文：商鋪為380V供電，接至商鋪的線路不應(yīng)小于6mm2。餐飲連廚房面積指包括餐廳及廚房的所有餐飲規(guī)劃區(qū)面積；每間餐飲商鋪用電容量不小于10kW餐飲連廚房面積小于100m2的不提供冷凍、冷藏設(shè)備備用供電顧客感受

租戶預(yù)留無效投資設(shè)備管理節(jié)能管理34如何在租戶機(jī)電預(yù)留設(shè)計(jì)中做到更加適度新指引條文：嚴(yán)寒及寒冷地區(qū)項(xiàng)目租戶廚房冬季補(bǔ)風(fēng)宜進(jìn)行預(yù)熱處理，其它地區(qū)項(xiàng)目租戶廚房冬季補(bǔ)風(fēng)不建議進(jìn)行預(yù)熱處理。租戶廚房夏季補(bǔ)風(fēng)一般不建議進(jìn)行預(yù)冷處理。如考慮日后招商因素預(yù)留，此部分預(yù)留冷量不宜大于30%補(bǔ)風(fēng)處理冷量。夏季廚房補(bǔ)風(fēng)計(jì)算溫度宜取28℃，冬季宜取10℃。顧客感受

租戶預(yù)留無效投資設(shè)備管理節(jié)能管理35如何在租戶機(jī)電預(yù)留設(shè)計(jì)中做到更加適度顧客感受

租戶預(yù)留無效投資設(shè)備管理節(jié)能管理36如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文：系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)為符合國家有關(guān)準(zhǔn)入制度的產(chǎn)品。且具有高技術(shù)質(zhì)量、高可靠性、零或極低故障率的品質(zhì)消防聯(lián)動控制的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足國家相關(guān)規(guī)范、當(dāng)?shù)叵啦块T的要求，并與相關(guān)專業(yè)認(rèn)真協(xié)調(diào)落實(shí)租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理37；如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本低壓電容補(bǔ)償裝置宜采用7%調(diào)諧濾波電容器組（濾波電容器+調(diào)諧電抗器+專用接觸器）商鋪電表精度要求：機(jī)械式電表不低于1.0級、數(shù)字式電表不低于0.5級，互感器不低于0.2級采用核心層+匯聚層+接入層三層網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)或核心層+接入層兩層網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)匯聚層采用第二/第三層千兆交換機(jī)接入層采用第三層千兆交換機(jī)POS系統(tǒng)宜單獨(dú)布線UPS由弱電系統(tǒng)機(jī)房工程集中配置數(shù)字硬盤錄像機(jī)的儲存容量應(yīng)滿足30天、24小時/天的要求。每路記錄速度應(yīng)不小于25幀/秒。記錄圖像質(zhì)量宜達(dá)到D1標(biāo)準(zhǔn)租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理38如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文扶梯入口和出口應(yīng)有三級水平梯級扶梯兩內(nèi)側(cè)邊應(yīng)設(shè)置安全毛刷電梯轎廂的視頻電纜應(yīng)選用電梯專用視頻電纜或光纜租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理39如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文：停車庫按40米半徑為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置沖洗地面給水栓，并在給水栓處增設(shè)拖把池及地漏；以下后勤區(qū)域用水點(diǎn)均設(shè)置水表，水表安裝位置應(yīng)便于人工抄表：空調(diào)及冷卻塔補(bǔ)水的出水管上；機(jī)房、隔油池間、污水泵房及垃圾房等沖洗點(diǎn)管道上租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理40如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本衛(wèi)生間地漏宜采取防干枯的補(bǔ)水措施排水泵應(yīng)按照污水及廢水不同性質(zhì)選擇潛污泵，每個集水井內(nèi)排水泵的數(shù)量不宜少于兩臺服務(wù)于下沉廣場、下沉庭院的集水井盡量設(shè)置在地下室以外，并設(shè)置備用泵。共用一條排水管的排水泵，每組不宜超過3臺虹吸排水系統(tǒng)須根據(jù)雨水斗的要求，保證雨水斗前有效的虹吸水深及水量租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理41如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文：門斗內(nèi)不應(yīng)設(shè)置地板采暖嚴(yán)寒及寒冷地區(qū)的商場項(xiàng)目應(yīng)在地庫車道出入口處、員工通道出入口處設(shè)置熱風(fēng)幕熱水地板輻射供暖系統(tǒng)塑料加熱管的材質(zhì)和壁厚必須滿足運(yùn)行溫度、壓力下50年的耐久年限熱水地板輻射供暖系統(tǒng)的分集水器宜設(shè)置在本層，位置應(yīng)與建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)結(jié)合。分集水器不可設(shè)置在地板輻射供暖區(qū)域下層有凍結(jié)危險(xiǎn)的熱水地板輻射供暖區(qū)域必須采用混水泵供熱方式嚴(yán)寒地區(qū)項(xiàng)目空調(diào)處理機(jī)組及新風(fēng)機(jī)組不應(yīng)露天設(shè)于室外。寒冷及夏熱冬冷地區(qū)項(xiàng)目空調(diào)處理機(jī)組及新風(fēng)機(jī)組不宜室外露天設(shè)置，如必須設(shè)于室外，應(yīng)充分考慮防凍及保溫措施租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理42如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文：當(dāng)空調(diào)熱水管道利用自然補(bǔ)償不能滿足要求時，應(yīng)設(shè)置補(bǔ)償器租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理43如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文：當(dāng)空調(diào)熱水管道利用自然補(bǔ)償不能滿足要求時，應(yīng)設(shè)置補(bǔ)償器租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理44如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文：空調(diào)水系統(tǒng)應(yīng)在下列部位設(shè)置閥門：冷水機(jī)組、換熱器等設(shè)備的供回水管。水泵的吸水管和出水管應(yīng)設(shè)閥門,閉式循環(huán)系統(tǒng)各并聯(lián)水泵的出水管上,以及開式系統(tǒng)供水管閥門前(水泵出口與閥門之間)還應(yīng)設(shè)止回閥；分、集水器處供回水干管；分區(qū)垂直立管和水平主干母管交接的供回水管道；其它自水平主干母管接出的供回水分支管道；各層水平支管與垂直分區(qū)立管交接的供回水管道；為租戶預(yù)留的供回水支管；空氣處理機(jī)組(或風(fēng)機(jī)盤管)的供回水支管租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理45如何通過設(shè)計(jì)降低物業(yè)設(shè)備管理成本指引條文：應(yīng)按下列要求設(shè)置溫度計(jì)或壓力表（主機(jī)房內(nèi)的壓力表應(yīng)采用精度等級的壓力表）：冷水機(jī)組進(jìn)出口應(yīng)設(shè)壓力表及溫度計(jì)；換熱器一、二次側(cè)進(jìn)出口應(yīng)設(shè)壓力表及溫度計(jì)；分、集水器處應(yīng)設(shè)壓力表及溫度計(jì)；集水器各分路閥門外的管道上應(yīng)設(shè)溫度計(jì)、壓力表,分水器各分路閥門外應(yīng)設(shè)壓力表;水泵進(jìn)出口應(yīng)設(shè)壓力表；過濾器、除污器、止回閥的前后應(yīng)設(shè)壓力表；空氣處理機(jī)組出水支管應(yīng)設(shè)溫度計(jì)租戶預(yù)留

設(shè)備管理無效投資顧客感受節(jié)能管理46如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留47如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理新指引條文：需要求方案設(shè)計(jì)及顧問單位進(jìn)行全年冷熱負(fù)荷模擬，并就冷熱源系統(tǒng)選擇進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，給出全年能源費(fèi)用預(yù)測。如項(xiàng)目所在城市有分布式能源優(yōu)惠政策，需要在方案階段對采用分布式能源的可行性進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，并結(jié)合項(xiàng)目機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)統(tǒng)一考慮。設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留48如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理設(shè)計(jì)單位能力；與主系統(tǒng)設(shè)計(jì)結(jié)合；對商業(yè)環(huán)境影響；非技術(shù)因素；選擇適合的設(shè)計(jì)單位；方案階段進(jìn)行結(jié)合項(xiàng)目情況經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析；方案設(shè)計(jì)與主系統(tǒng)設(shè)計(jì)結(jié)合考慮，由主系統(tǒng)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)整合設(shè)計(jì)；設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留49如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：在保證燈光效果的前提下，優(yōu)先采用LED或其它節(jié)能燈具。熒光燈應(yīng)優(yōu)先采用高效能T5熒光燈。車庫照明回路設(shè)置：車位為獨(dú)立回路設(shè)置，出入口為獨(dú)立回路設(shè)置，車道3個普通回路+1個應(yīng)急回路設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留50如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：有條件的項(xiàng)目宜采用主機(jī)變流量系統(tǒng)，系統(tǒng)設(shè)計(jì)需考慮如下因素：冷水機(jī)組允許流量變化范圍，離心機(jī)組宜為額定流量的30~130%，螺桿機(jī)組宜為額定流量的40~120%；冷水機(jī)組允許每分鐘流量變化率宜在30~50%；不同容量的制冷機(jī)組，其冷凍水供、回水母管及水泵組應(yīng)分開設(shè)置；冷水機(jī)組冷凍水管路上的電動開關(guān)閥應(yīng)選用長行程、等百分比調(diào)節(jié)型蝶閥。Ts2TR1TR2Ts1設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留51如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：采用變頻控制的空調(diào)水泵組，宜采用多泵并聯(lián)變頻控制技術(shù)，結(jié)合水泵曲線及效率曲線實(shí)時確定水泵組運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留52如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：當(dāng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析合理時，商場購物通廊及中庭可設(shè)置排風(fēng)熱回收裝置如采用轉(zhuǎn)輪全熱回收裝置，新風(fēng)量與排風(fēng)量不能相差過大；新風(fēng)機(jī)宜位于轉(zhuǎn)輪之前，排風(fēng)機(jī)宜位于轉(zhuǎn)輪之后；在新排風(fēng)入口前設(shè)置初效過濾器；熱回收裝置的新風(fēng)管和排風(fēng)管，均宜設(shè)旁通管就及旁通閥COPh

=

△Q /

△N△Q－回收的能量，W；△N－熱回收消耗的能量，W。設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留53如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：制冷機(jī)組及相關(guān)設(shè)備的臺數(shù)及容量選擇必須根據(jù)模擬計(jì)算得出的全年負(fù)荷延續(xù)圖，按照全年負(fù)荷分布特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)備選擇。既滿足高峰負(fù)荷，又滿足部分負(fù)荷要求。在全年負(fù)荷延續(xù)圖中，長時間運(yùn)行區(qū)域，設(shè)備的效率應(yīng)處于最高效運(yùn)行區(qū)間。設(shè)計(jì)單位應(yīng)明確給出制冷系統(tǒng)在25%，50%，75%及100%負(fù)荷下設(shè)備開機(jī)建議及相應(yīng)綜合COP設(shè)計(jì)值，并根據(jù)全年負(fù)荷延續(xù)圖分析給出年綜合COP運(yùn)行目標(biāo)值。設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留54如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理機(jī)

組類

型額定制冷量CC（kW

）1能效2等級（COP

W/W）3 4 5風(fēng)冷或蒸CC≤503.203.002.802.602.40發(fā)冷卻式50＜CC3.403.203.002.802.60水冷

式CC≤5285.004.704.404.103.80528<CC≤11635.505.104.704.304.001163＜CC6.105.605.104,604.20指引條文：水冷冷水機(jī)組宜選用滿足國家《冷水機(jī)組能效限定值及能源效率等級》標(biāo)準(zhǔn)二級以上（含二級）認(rèn)證的產(chǎn)品循環(huán)水泵工作點(diǎn)效率不宜小于80%國標(biāo)《冷水機(jī)組能效限定值及能能源效率等級》設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留55如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理空調(diào)冷熱水泵選型及管路設(shè)計(jì)時，除水泵的耗電輸冷（熱）比應(yīng)符合節(jié)能規(guī)范及暖通設(shè)計(jì)規(guī)范要求外，還應(yīng)符合如下要求：一次泵系統(tǒng)，空調(diào)冷凍水泵揚(yáng)程不宜大于40mH2O；二次泵系統(tǒng)，空調(diào)冷凍水一次泵揚(yáng)程不宜大于16mH2O；空調(diào)冷凍水二次泵揚(yáng)程，當(dāng)制冷機(jī)房外供回水管道長度在600米之內(nèi)時，不宜大于25mH2O；制冷機(jī)房外供回水管道長度在1000米之內(nèi)時，不宜大于30mH2O；制冷機(jī)房外供回水管道長度在1500米之內(nèi)時，不宜大于35mH2O；管路設(shè)計(jì)應(yīng)配合水泵揚(yáng)程限值進(jìn)行設(shè)計(jì)設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留56設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留57如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：為便于日后節(jié)能管理，冷熱源及各分區(qū)主干分支環(huán)路應(yīng)設(shè)置能量計(jì)量裝置。預(yù)留日后采用全空氣系統(tǒng)的租戶其總供冷、供熱水管上應(yīng)設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。計(jì)量裝置應(yīng)采用數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳表具采用預(yù)留全空氣系統(tǒng)的大租戶，其新風(fēng)井道及百葉應(yīng)滿足過渡季加大新風(fēng)量的可能性，新風(fēng)量按照不小于50%送風(fēng)量考慮。預(yù)留新風(fēng)取風(fēng)口處需要設(shè)置電動調(diào)節(jié)風(fēng)閥，該風(fēng)閥宜設(shè)置于公共區(qū)域，并應(yīng)接入樓宇控制系統(tǒng)由物業(yè)進(jìn)行監(jiān)控。排風(fēng)管道及百葉只需按照最小新風(fēng)量預(yù)留設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留58如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：租戶排油煙風(fēng)機(jī)及補(bǔ)風(fēng)機(jī)需要預(yù)留接入樓宇控制系統(tǒng)的監(jiān)視點(diǎn)餐飲租戶排油煙風(fēng)機(jī)及補(bǔ)風(fēng)機(jī)BAS系統(tǒng)對餐飲租戶排油煙風(fēng)機(jī)及補(bǔ)風(fēng)機(jī)開關(guān)狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視，如上述排風(fēng)機(jī)及補(bǔ)風(fēng)機(jī)未同時動作應(yīng)產(chǎn)生報(bào)警信號。由于餐飲租戶排油煙風(fēng)機(jī)及補(bǔ)風(fēng)機(jī)為租戶自行負(fù)責(zé)，需要一次設(shè)計(jì)預(yù)留好點(diǎn)位，并在租戶二次機(jī)電設(shè)計(jì)時明確要求，并確保落實(shí)設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留59如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理華潤萬象城商業(yè)綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的分項(xiàng)電耗數(shù)據(jù)模型設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留60如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理系統(tǒng)系統(tǒng)形式或設(shè)備監(jiān)測項(xiàng)目建議監(jiān)測時間步長耗熱量集中供熱一次熱網(wǎng)進(jìn)建筑物的總管熱水流量與逐時供回水溫度若有板換，還需要計(jì)量各臺板換二次側(cè)熱水供水流量與逐時供回水溫度逐時燃?xì)鉄崴仩t各臺鍋爐燃?xì)庀牧扛髋_鍋爐熱水流量與逐時供回水溫度逐日逐時耗冷量常規(guī)制冷系統(tǒng)各臺冷水機(jī)組逐時供水流量與供回水溫度各分區(qū)總冷水管逐時流量與供回水溫度逐時水蓄冷系統(tǒng)水池逐時供水流量或出水流量水池逐時供回水溫度逐時冰蓄冷系統(tǒng)對于冰球式/外融冰式系統(tǒng)，計(jì)量逐時載冷劑流量和供回溫度以及逐時供水流量與供回水溫度對于冰球式/內(nèi)融冰式系統(tǒng)，計(jì)量逐時乙二醇流量和供回溫度逐時設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留61既有或新建華潤中心能源管理平臺的統(tǒng)一要求如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理智能電力監(jiān)控系統(tǒng)的儀表設(shè)置及功能選擇應(yīng)滿足實(shí)現(xiàn)供電系統(tǒng)分項(xiàng)用電計(jì)量的要求。分項(xiàng)用電計(jì)量要求對如下系統(tǒng)或功能用電進(jìn)行實(shí)時計(jì)量：租戶；公共區(qū)域照明；公共區(qū)域動力（中庭風(fēng)柜、新風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)等）；垂直電梯；電扶梯；中央制冷系統(tǒng)（含制冷機(jī)組、冷凍水一次泵、冷凍水二次泵（如有）、冷卻塔、冷卻泵等）；供熱系統(tǒng)（含鍋爐、熱水泵等）；冰場制冷系統(tǒng)（含冰場制冷機(jī)組、冷凍水泵、冷卻塔、冷卻泵等）；給排水系統(tǒng)水泵；弱電機(jī)房及其系統(tǒng)用電；1. 其它（需注明用途）設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留62如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理指引條文：智能電力監(jiān)控系統(tǒng)的儀表設(shè)置及功能選擇應(yīng)滿足實(shí)現(xiàn)供電系統(tǒng)分項(xiàng)用電計(jì)量的要求。分項(xiàng)用電計(jì)量要求對如下系統(tǒng)或功能用電進(jìn)行實(shí)時計(jì)量智能電力監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)具有如下功能：可據(jù)上述系統(tǒng)及功能進(jìn)行分類、合并統(tǒng)計(jì)，生成圖表；可形成每日、每月、每年的對比圖表及報(bào)表；可儲存不少于3年的所有數(shù)據(jù)并導(dǎo)出：系統(tǒng)數(shù)據(jù)可通過互聯(lián)網(wǎng)傳至有權(quán)限的電腦上設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留63如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理制冷站應(yīng)在群控系統(tǒng)基礎(chǔ)上設(shè)置制冷系統(tǒng)能源管理系統(tǒng)，系統(tǒng)應(yīng)具有以下功能：可實(shí)時測量并記錄各主機(jī)、冷凍水泵（包括一次泵、二次泵）、冷卻泵、冷卻塔用電數(shù)據(jù)（電流、電壓、電功率、電度）；可實(shí)時測量并記錄系統(tǒng)供冷量及各二次泵組供冷量；可分類、合并、累計(jì)、儲存、導(dǎo)出各分項(xiàng)數(shù)據(jù)，生成圖表；可匯總數(shù)據(jù)計(jì)算制冷機(jī)房實(shí)時及累計(jì)COP、冷凍水泵、冷卻水泵實(shí)時及累計(jì)輸配系數(shù)，并與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行圖表對比。就反常數(shù)據(jù)進(jìn)行報(bào)警提示；系統(tǒng)數(shù)據(jù)可通過互聯(lián)網(wǎng)傳至有權(quán)限的電腦上。變頻泵組可實(shí)現(xiàn)按照泵組特性曲線實(shí)時變頻控制，確保流量及壓力滿足要求的同時泵組效率最優(yōu)；推薦有條件的項(xiàng)目將此系統(tǒng)進(jìn)一步擴(kuò)展為制冷、供熱能源管理系統(tǒng)；將供熱系統(tǒng)供熱量、供熱水泵電耗及各分支能耗數(shù)據(jù)、末端遠(yuǎn)傳冷熱量計(jì)量表具等相關(guān)數(shù)據(jù)采集、匯總并形成報(bào)表設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留64如何減少無效能耗，幫助物業(yè)進(jìn)行節(jié)能管理冷站EER冷站總電耗冷站總冷量冷站EER

冷機(jī)COP冷機(jī)總電耗冷機(jī)COP

冷站總冷量冷站總冷量冷凍泵總電耗WTFchw

冷卻泵和冷卻塔總電耗冷站總冷量WTFcw

冷卻泵輸配系數(shù)WTFchwp冷卻塔輸配系數(shù)WTFCT冷卻泵總電耗冷站總冷量WTFchw

冷卻塔總電耗冷站總冷量WTFcw

冷凍泵輸配系數(shù)WTFchw冷卻側(cè)輸配系數(shù)WTFcw出色良好一般亟需改善冷站EER深圳萬象城EER=3.8沈陽萬象城EER=3.0萬象城產(chǎn)品系列目標(biāo)EER=5.5南寧萬象城EER=3.6成都萬象城EER=2.5杭州萬象城EER=3.5設(shè)備管理

節(jié)能管理無效投資顧客感受租戶預(yù)留65寫字樓機(jī)電設(shè)計(jì)指引2.066主要內(nèi)容1.0版指引應(yīng)用中問題的總結(jié)更新借鑒萬象城指引2.0版中內(nèi)容，設(shè)計(jì)要點(diǎn)的補(bǔ)充結(jié)合寫字樓產(chǎn)品線，對設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更新67萬象城綜合體寫字樓產(chǎn)品線機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)高端產(chǎn)品-A標(biāo)標(biāo)志性、設(shè)計(jì)感、建筑創(chuàng)新產(chǎn)品提升萬象城形象產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)客戶體驗(yàn)及舒適度，引領(lǐng)市場的產(chǎn)品配置兼顧成本及品質(zhì)，提供適當(dāng)領(lǐng)先市場競爭產(chǎn)品配合萬象城的高形象產(chǎn)品滿足市場主流需求的中高端配置品質(zhì)關(guān)注客戶敏感點(diǎn)，降低非敏感點(diǎn)成本，提供高性價比產(chǎn)品配合萬象城的高形象產(chǎn)品機(jī)電及結(jié)構(gòu)成本上的適度控制經(jīng)典成本基礎(chǔ)產(chǎn)品-C標(biāo)形象中端產(chǎn)品-B標(biāo)68萬象城綜合體寫字樓產(chǎn)品線機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)（快銷產(chǎn)品）產(chǎn)品線定義滿足區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)客戶的需求滿足中小型企業(yè)（小于500平方米）的辦公需求客戶地域產(chǎn)品打開區(qū)域商務(wù)市場格局新興商務(wù)區(qū)或非商務(wù)區(qū)啟動物業(yè)配合城市綜合體形象，提供形象良好配置適中的辦公產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)快速消化的目標(biāo)，并確保不影響品牌影響力高性價比的甲級寫字樓物業(yè)，低投入高形象，是消化綜合體指標(biāo)的主要產(chǎn)品類型品質(zhì)69萬象城綜合體寫字樓產(chǎn)品線機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)客戶地域產(chǎn)品經(jīng)典70滿足中高端企業(yè)對品牌提升的需求滿足中大型客戶（大于500平方米）的辦公需求區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者位于城市中心商務(wù)區(qū)或次級商務(wù)區(qū)，區(qū)域標(biāo)志性建筑結(jié)合萬象城商業(yè)開業(yè)的商務(wù)/商業(yè)氛圍，打造融合于整個商業(yè)綜合體的中高端寫字樓物業(yè)，滿足客戶對舒適辦公及提升品牌影響力的需求為客戶提供甲級配置的舒適辦公產(chǎn)品，適當(dāng)進(jìn)行創(chuàng)新配置的投入，為綜合體提供中高端商務(wù)客流，成為具有穩(wěn)定回報(bào)及可預(yù)期高資產(chǎn)增值的物業(yè)，是消化綜合體指標(biāo)的主要產(chǎn)品類型萬象城綜合體寫字樓產(chǎn)品線機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品輻射城市的高端產(chǎn)業(yè)客戶的需求滿足核心高端產(chǎn)業(yè)客戶的高端辦公需求客戶一線、準(zhǔn)一線城市核心辦公物業(yè)城市核心，極度稀缺的土地資源，城市標(biāo)志性建筑引領(lǐng)地域71通過持有核心區(qū)域稀缺商務(wù)不動產(chǎn)資源，收獲綜合體開發(fā)的最大化利益按照國際超甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造物業(yè)，在建筑外形及建筑結(jié)構(gòu)方面更為進(jìn)取，并在“新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品”等設(shè)備設(shè)施上加大投入，成為國內(nèi)外高端商務(wù)客戶首選的城市標(biāo)志性建筑萬象城綜合體寫字樓產(chǎn)品線機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將客戶敏感因素與成本因素結(jié)合，得出關(guān)于劃線差異原則的結(jié)論：土建工程：成本高，客戶關(guān)注度低在滿足各項(xiàng)規(guī)范的前提下控制土建成本，其中建筑高度是主要控制項(xiàng)機(jī)電工程：成本高，客戶關(guān)注度高空調(diào)、電梯及強(qiáng)弱電是關(guān)注重點(diǎn)，應(yīng)成為劃分產(chǎn)品線的重要指標(biāo)金融及科技類等優(yōu)勢客戶對強(qiáng)弱電指標(biāo)要求嚴(yán)