沈陽(yáng)鐵嶺天力城項(xiàng)目2015營(yíng)銷全景

二零一伍營(yíng)銷全景鳥(niǎo)瞰鐵嶺·天力城謹(jǐn)呈：天力（遼寧）置業(yè)有限公司————世聯(lián)行·沈陽(yáng)分公司————背景。鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期，城市擴(kuò)張的快速擴(kuò)張為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了溫床人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展。以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型從GDP增長(zhǎng)變化看，鐵嶺仍處于快速發(fā)展時(shí)期，但增速放緩；從遼中重要城市GDP比較來(lái)看，鐵嶺整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后；從GDP與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系可見(jiàn)，目前鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)2015年之后將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期；從人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系來(lái)看，鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，以改善型需求為主；單位：億元單位：元城市中心區(qū)建設(shè)時(shí)代建設(shè)周期：中心城區(qū)建設(shè)完成發(fā)展進(jìn)程：副中心建設(shè)推進(jìn)城市功能逐漸以城市核心區(qū)為中心向外轉(zhuǎn)移中心城外溢時(shí)期新區(qū)老城老城——→2008年2008年—預(yù)計(jì)2020年鐵嶺新區(qū)是依靠政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)而發(fā)展的區(qū)域，2010年后區(qū)域住宅經(jīng)歷集中供應(yīng)期，區(qū)域供求關(guān)系緊張奧特萊斯和酒店開(kāi)始規(guī)劃政府和學(xué)校搬遷后量?jī)r(jià)齊增加2007規(guī)劃期建設(shè)期住宅供應(yīng)路網(wǎng)改造、前期基礎(chǔ)建設(shè)政府搬遷新城、學(xué)校相繼落成市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施陸續(xù)建成投入使用住宅項(xiàng)目集中放量物業(yè)類型商業(yè)多層為主、小高層為輔、少量高層住宅開(kāi)工（淺水灣1號(hào)，公務(wù)員內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）商業(yè)和住宅多為空置住宅均價(jià)政府舉措20003000320035001600200820092011淺水灣1號(hào)、水木華園正式開(kāi)盤(pán)2345多層、小高層為輔、高層為主淺水灣1號(hào)公務(wù)員低價(jià)團(tuán)購(gòu)1客戶投資客戶占比四分之一投資客戶逐漸增多20122013投資客戶接近三分之一單戶城鎮(zhèn)化62010住宅項(xiàng)目供應(yīng)穩(wěn)定7興隆開(kāi)業(yè)8快速發(fā)展期周邊區(qū)縣客戶政府大力支撐新城建設(shè)，基礎(chǔ)建設(shè)與住宅開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，10年后住宅集中放量，目前住宅供給緊縮，區(qū)域內(nèi)主要以公務(wù)員及區(qū)縣農(nóng)民購(gòu)房為主鐵嶺新城規(guī)劃與建設(shè)期縮短，現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，這一階段的項(xiàng)目形象將較長(zhǎng)時(shí)間的影響項(xiàng)目地位新區(qū)開(kāi)發(fā)初期競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但集中放量時(shí)間在新城區(qū)規(guī)劃3-5年以后；區(qū)域級(jí)商業(yè)中心和商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)一般處于快速發(fā)展期后期和穩(wěn)定繁榮期之間，一般需要經(jīng)過(guò)8-10年之后出現(xiàn)快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公規(guī)劃期建設(shè)期城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序0-3年4-5年6-8年8年后時(shí)間路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施政府相關(guān)部門搬遷中檔住宅市政設(shè)施社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域商業(yè)

中高檔住宅中檔辦公

項(xiàng)目地塊方正，資源條件極好，同時(shí)一定的商業(yè)配比保障了園區(qū)內(nèi)的自有配套基本信息占地面積203986㎡建筑面積629756㎡總?cè)莘e率3.09項(xiàng)目地址鐵嶺新城蓮花湖南側(cè)（泰山路與黑龍江路交匯處）

開(kāi)發(fā)商

天力（遼寧）置業(yè)有限公司物業(yè)類別洋房：8+1產(chǎn)品，共7棟，約258套面積段：75-110㎡別墅：雙拼300-400平聯(lián)排：200左右交房時(shí)間預(yù)計(jì)2015年10月

周邊配套自然景觀：蓮花湖濕地公園商業(yè)：新都綜合市場(chǎng)醫(yī)療：新區(qū)中心醫(yī)院交通情況沈鐵輕軌規(guī)劃階段高鐵鐵嶺西站101路，102路，新區(qū)-龍首公交專線

天力城洋房效果圖天力城別墅效果圖2014年項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)1.7億，成為新區(qū)銷冠，歸功于別墅產(chǎn)品的去化，而區(qū)域稀缺的別墅產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入尾貨階段

①一期推出別墅46套，去化33套，去化率71.7%。②一期推出別墅34套，去化24套，去化率70%。

別墅總?cè)セ剩?1.25%天力城別墅銷售狀況回顧：別墅產(chǎn)品熱銷支撐點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)干擾，成功搶占市場(chǎng)空窗定位于經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，做足贈(zèng)送，對(duì)本地“圓夢(mèng)型”高端客群具有極強(qiáng)的吸引力但是，目前天力城項(xiàng)目別墅僅剩23套，供貨不足，對(duì)于項(xiàng)目形象的拉動(dòng)無(wú)法長(zhǎng)期持續(xù)，對(duì)于項(xiàng)目去化金額的支撐略顯單薄2015年面市貨量集中在B地塊，而區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品空隙狹小，不可避免的將陷入與競(jìng)品的肉搏之中板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商占地（萬(wàn)平）建面（萬(wàn)平）容積率物業(yè)類型層數(shù)主城全生活鐵嶺新區(qū)衡山路市總工會(huì)職工之家置業(yè)有限公司21————高層17小高8/11多層7主城金鼎觀瀾泰山路與嘉陵江路交匯處唐山鼎城——————高層17多層6洋房5主城淺水灣一號(hào)泰山路88號(hào)天水置業(yè)931501.6高層17/33多層7/9洋房4主城新弘國(guó)際城鐵嶺新區(qū)衡山路17號(hào)上海弘久實(shí)業(yè)有限公司7023.51.6高層18/24小高11多層11洋房5主城信誠(chéng)幸福灣新區(qū)市一高西側(cè)實(shí)驗(yàn)學(xué)校旁新城地產(chǎn)13.511.71.5高層17小高9多層6主城紫御豪庭泰山路與鴨綠江交匯處鐵嶺金房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12.322.51.83高層18小高11+1多層6+1主城蓮花湖1號(hào)凡河新區(qū)中山路中段盛寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20501.5高層18多層6躍7小高9主城狀元府長(zhǎng)江路80號(hào)（鐵嶺一高南側(cè)）鐵嶺弘輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司4————多層6躍7小高11主城皇家榮域泰山路與長(zhǎng)江路交匯處鐵嶺德達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3.67.82高層22小高10多層6主城有巢氏市政廣場(chǎng)新都市場(chǎng)斜對(duì)面遼寧有巢氏置業(yè)有限公司23.6522多層6躍7小高11洋房5外圍金海灣凡河鎮(zhèn)政府北側(cè)鐵嶺正峰置業(yè)27501.8洋房6高層17外圍幸福里凡河新區(qū)嘉陵江路36號(hào)鐵嶺拓峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司11201.8高層16多層6+1外圍銘邦上品凡河新區(qū)，凡河鎮(zhèn)政府西側(cè)沈陽(yáng)銘邦世紀(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司611約2多層6+1小高9外圍星悅?cè)A庭凡河新區(qū)贛江路11號(hào)香港新昌集團(tuán)3939.6——高層28小高112015營(yíng)銷端使命：新區(qū)長(zhǎng)期處于強(qiáng)供應(yīng)的買方市場(chǎng)別墅產(chǎn)品進(jìn)入尾貨，未來(lái)產(chǎn)品深陷同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)紅海找到項(xiàng)目差異化區(qū)隔競(jìng)品，突圍競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)?！緟^(qū)域現(xiàn)狀】新城東南部目前已基本開(kāi)發(fā)完畢，在售項(xiàng)目集中在東北部金沙江路瀾滄江路長(zhǎng)江路嘉陵江路鴨綠江路松花江路昆侖山路新弘國(guó)際城全生活恒基兆業(yè)(空地)淺水灣一號(hào)金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣金鼎觀瀾有巢氏市政廣場(chǎng)紫御豪庭秦淮人家淺水灣一號(hào)天力城衡山路崇山路泰山路黃山路千山路鐘山路回遷樓水木華園蓮花湖1號(hào)天水嘉苑皇家榮域博潤(rùn)瀾庭幸福灣狀元府凡河新村天水豐匯金科府邸小區(qū)新城熱電廠農(nóng)墾佳苑已入住小區(qū)在售住宅項(xiàng)目商業(yè)金融配套行政辦公教育機(jī)構(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)市政配套21345678910111213141516如意湖凡河廬山路早期開(kāi)發(fā)區(qū)域在售項(xiàng)目集中區(qū)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售狀態(tài)淺水灣一號(hào)2007尾盤(pán)幸福里2009尾盤(pán)東北物流城2010.07尾盤(pán)蓮花湖1號(hào)2010.10尾盤(pán)信誠(chéng)幸福灣2011尾盤(pán)銘邦上品2011尾盤(pán)新弘國(guó)際城2011.1尾盤(pán)狀元府2011.09.30尾盤(pán)金鼎觀瀾2011.06在售紫御豪庭2013.1在售皇家榮域2013.03在售全生活2014.01在售秦淮人家2011.03尾盤(pán)水木花園2010.06尾盤(pán)天力城2014.06在售有巢氏市政廣場(chǎng)2014.06在售星悅?cè)A庭2014.04在售【市場(chǎng)規(guī)律】區(qū)域價(jià)格天花板在4000元左右，低密產(chǎn)品溢價(jià)不明顯，但市場(chǎng)接受度高于高層產(chǎn)品鐵嶺新城主城區(qū)部分價(jià)格在3000-4000元/平米，外圍價(jià)格在2500-3000元/平米；同項(xiàng)目來(lái)看，多層與小高層（9-11層）價(jià)格相近，在3500-4000元/平米，高層（17層以上）產(chǎn)品價(jià)格略低，3000-3600元/平米，多層與小高產(chǎn)品價(jià)格差不明顯，低密物業(yè)的溢價(jià)能力是有限的；全生活金鼎觀瀾金海灣淺水灣一號(hào)新弘國(guó)際城信誠(chéng)幸福灣幸福里紫御豪庭蓮花湖1號(hào)狀元府皇家榮域多層價(jià)格小高價(jià)格高層價(jià)格【市場(chǎng)規(guī)律】區(qū)域總價(jià)在20-40萬(wàn)，超過(guò)40萬(wàn)以上的產(chǎn)品去化速度明顯放緩從成交情況來(lái)看，多層和小高層項(xiàng)目主力總價(jià)無(wú)明顯區(qū)別，在25-40萬(wàn)之間，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)品牌項(xiàng)目大面積產(chǎn)品可突破區(qū)域總價(jià)天花板，但量較??；高層主力總價(jià)與多層和小高層相比較低，在20-35萬(wàn)之間；區(qū)域存在總價(jià)天花板，總價(jià)超過(guò)40萬(wàn)的項(xiàng)目銷售速度明顯放緩?？們r(jià)區(qū)間高層主力總價(jià)多層主力總價(jià)小高主力總價(jià)【市場(chǎng)特征】各物業(yè)類型供給面積集中在120平米以下，主力面積在80-100平米，區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品面積嚴(yán)重同質(zhì)化從整體來(lái)看，多層、高層、小高層產(chǎn)品面積分檔并不明顯，均集中在80-120m2;小高層供應(yīng)面積相對(duì)較大，在90-110m2；高層產(chǎn)品與多層產(chǎn)品主力面積區(qū)間相似，均在80-100㎡；鐵嶺新城洋房供應(yīng)較少，面積相差較大，130-140m2供應(yīng)相對(duì)較多；高層小高層多層【市場(chǎng)特征】營(yíng)銷展示力高于主城區(qū)，但各項(xiàng)目展示與推廣趨同，形象泛化混淆天水嘉苑售樓處華夏新華城售樓處蓮花湖1號(hào)售樓處內(nèi)部蓮花湖1號(hào)客戶休息處天水嘉苑，售樓處面積400m2，內(nèi)部沙盤(pán)展示力強(qiáng)，接待區(qū)、展示區(qū)獨(dú)立分區(qū)，整體感知品質(zhì)性極強(qiáng)；蓮花湖1號(hào)售樓處外觀豪華，內(nèi)部以中式裝修為主，整體看上去新穎別致，客戶認(rèn)可度較高；新城項(xiàng)目售樓處整體水平高于鐵嶺主城區(qū)，售樓處均獨(dú)立打造，室內(nèi)空間寬敞氣派，陳列物品較新；鐵嶺主城區(qū)售樓處多選擇底商，內(nèi)部布局較局促，環(huán)境及整體感覺(jué)較差；加競(jìng)品推廣DM2015項(xiàng)目發(fā)力方向：區(qū)域普宅市場(chǎng)存在明確的單價(jià)天花板中區(qū)新產(chǎn)品需要在既定的市場(chǎng)規(guī)則下尋求創(chuàng)新項(xiàng)目應(yīng)找到鮮明的價(jià)值標(biāo)簽在形象上差異突圍區(qū)域普宅市場(chǎng)存在明確的總價(jià)熱銷壁壘區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品趨同，競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，溢價(jià)困難區(qū)域市場(chǎng)展示與推廣趨同，各項(xiàng)目形象泛化混淆沖突。一期剩余產(chǎn)品產(chǎn)品力較弱，且產(chǎn)品線較為狹窄，同時(shí)剩余產(chǎn)品內(nèi)部存在一定的價(jià)值干擾產(chǎn)品戶型面積備注洋房A107.6㎡

B86.2㎡邊戶C89.2㎡

D85.4㎡邊戶E78.5㎡

F84.3㎡邊戶H76.1㎡熱銷戶型

一期產(chǎn)品整體面積分布不明顯，產(chǎn)品線不全。一期洋房剩余產(chǎn)品主要為B、D、F三種戶型，主要原因?yàn)檫@三種戶型面積區(qū)間處于85±2㎡范圍內(nèi)，均為邊戶，且戶型不方正，自身產(chǎn)品剩余產(chǎn)品無(wú)差異無(wú)法為客戶提供選擇性，面向客群太小，并且同同區(qū)域競(jìng)品相比無(wú)明顯價(jià)值點(diǎn)。同時(shí)自家H戶型76平產(chǎn)品除與85平左右產(chǎn)品功能性相同且戶型設(shè)計(jì)合理之外，總價(jià)相差3-4萬(wàn)，因此構(gòu)成了自家產(chǎn)品內(nèi)部的威脅。B戶型設(shè)計(jì)過(guò)于狹長(zhǎng)，且客廳開(kāi)間太小產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)剩余套數(shù)別墅一期4633

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二期342410別墅產(chǎn)品由于區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，因此銷量一直持續(xù)較好，但大面積410平左右由于總價(jià)過(guò)高，因此客戶需求量較少。H戶型設(shè)計(jì)方正，開(kāi)間大，南北通透性好，總價(jià)低客戶購(gòu)買決策主要依賴于銷售團(tuán)隊(duì)較強(qiáng)的殺客能力，而非客戶對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主動(dòng)吸收現(xiàn)階段展示：售樓處（沙盤(pán)、戶型、工法等）+臨時(shí)樣板間缺乏園區(qū)氛圍、產(chǎn)品品質(zhì)展示：實(shí)體樣板間、園林示范區(qū)、工程展示區(qū)單純的依靠外部視覺(jué)上的包裝和遮擋，無(wú)法向客戶兌現(xiàn)園區(qū)品質(zhì)，對(duì)客戶購(gòu)房心理存在較大干擾，目前的展示條件無(wú)法支撐項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定去化這P內(nèi)容有點(diǎn)空，壓縮一半，另一半放一些藝境的展示力（風(fēng)情街、售樓處、園藝小品）項(xiàng)目形象傳遞停留在項(xiàng)目屬性上，核心競(jìng)爭(zhēng)力的提純度不足，導(dǎo)致項(xiàng)目形象與項(xiàng)目?jī)r(jià)值的咬合度不高形象的傳遞停留在項(xiàng)目屬性上而非項(xiàng)目?jī)r(jià)值上，對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的湖景、河景資源并未重點(diǎn)闡訴，形象輸出嚴(yán)重偏離項(xiàng)目核心價(jià)值現(xiàn)階段線上核心訴求點(diǎn)：價(jià)格、熱銷、產(chǎn)品2014年項(xiàng)目樹(shù)立了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但十月份后，由于工程進(jìn)度與形象等原因，市場(chǎng)認(rèn)知有所貶損2014年項(xiàng)目入市初期，憑借稀缺的別墅產(chǎn)品，成功拔升項(xiàng)目形象，并在線上持續(xù)推廣，建立較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)做足線上推廣初期售樓處外部形象包裝營(yíng)銷末端整體外部形象項(xiàng)目工程形象隨著周邊競(jìng)品項(xiàng)目在營(yíng)銷展示的陸續(xù)發(fā)力，導(dǎo)致項(xiàng)目在整體展示力處于落后階段，缺乏園區(qū)及產(chǎn)品的實(shí)景展示，產(chǎn)品品質(zhì)在營(yíng)銷段無(wú)展示，項(xiàng)目已有的市場(chǎng)認(rèn)知出現(xiàn)貶損2015年項(xiàng)目主推產(chǎn)品必然處于期房狀態(tài)，而競(jìng)品已經(jīng)為準(zhǔn)現(xiàn)房甚至現(xiàn)房，項(xiàng)目必須提高開(kāi)發(fā)速度以滿足銷售進(jìn)度與客戶預(yù)期在期房與現(xiàn)房的競(jìng)爭(zhēng)中，項(xiàng)目必須通過(guò)更強(qiáng)的展示力彌補(bǔ)客戶對(duì)于期房的信心疲軟項(xiàng)目推廣體系完善，推廣覆蓋趨于飽和甚至壟斷，但2015年供應(yīng)套數(shù)的成倍增長(zhǎng)需要更為直效的客戶渠道項(xiàng)目在2014年?duì)I銷推廣中，各推廣渠道均進(jìn)行了鋪排，其中最有效的重點(diǎn)渠道為DM單、活動(dòng)、外拓、短信，線下渠道作用效果比較明顯。雖然在線上在城市、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)位置均達(dá)到了推廣的覆蓋，但缺乏線下有效精準(zhǔn)的客戶渠道搭建，導(dǎo)致推廣的發(fā)力方向出現(xiàn)偏差，營(yíng)銷投入與客戶渠道偏差較大。

客戶來(lái)訪量的基礎(chǔ)將是2015年完成目標(biāo)的關(guān)鍵2015新產(chǎn)品需要在既定的市場(chǎng)規(guī)則下尋求創(chuàng)新項(xiàng)目應(yīng)找到鮮明的價(jià)值標(biāo)簽在形象上差異突圍2015項(xiàng)目發(fā)力路徑：價(jià)值提純，輸出項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力利用價(jià)格杠桿，內(nèi)部擠壓一期尾貨出貨軟硬件共同提高項(xiàng)目展示力保持現(xiàn)有推廣體系，全面搭設(shè)客戶渠道策略。核心策略壹：產(chǎn)品策略2015新產(chǎn)品選擇與研判【未來(lái)供應(yīng)】鐵嶺新城區(qū)域內(nèi)各物業(yè)類型供應(yīng)較均勻，區(qū)域剩余貨量約37萬(wàn)平米，去化周期在2-3年星悅?cè)A庭屬于鐵嶺新城周邊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，客群與新城區(qū)客群區(qū)別很大，未來(lái)總供應(yīng)量為76.5萬(wàn)平;鐵嶺新城未來(lái)供應(yīng)除去星悅?cè)A庭項(xiàng)目以外，各物業(yè)類型供應(yīng)較為均勻，剩余貨量較小，供應(yīng)量約為37萬(wàn)平;從2010年起，鐵嶺新城平均每年的去化量在40萬(wàn)平方米左右，淺水灣一號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早體量較大，除去淺水灣一號(hào)項(xiàng)目，平均每個(gè)項(xiàng)目的年均去化量約4萬(wàn)平方米；主流需求面積在80-120平，多層產(chǎn)品速度較快，140平以上大面積多為頂躍產(chǎn)品，去化緩慢從供銷比中可以看出，目前市場(chǎng)上的主流去化面積集中在80-120平米，140平米以上產(chǎn)品供應(yīng)量減小，且供銷比波動(dòng)大；多層200平米以上大面積產(chǎn)品主要集中在淺水灣一號(hào)，早期項(xiàng)目去化，主要為公務(wù)員的購(gòu)買；銷售套數(shù)高層庫(kù)存套數(shù)多層庫(kù)存套數(shù)小高庫(kù)存套數(shù)核心策略貳：形象策略項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力挖掘與輸出核心策略叁：展示策略硬件軟件雙核驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目展示力硬性包裝提升—洋房樣板間：于2015年4月前完成洋房實(shí)體樣板間的包裝，注重洋房品質(zhì)、風(fēng)情化生活的營(yíng)造打造要點(diǎn)：在風(fēng)格上與高層產(chǎn)品形成差異化，建議采用歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格；在裝飾色彩選擇上利用暖色系，營(yíng)造溫馨的居住體驗(yàn)，適當(dāng)加入純木材質(zhì)家居材質(zhì)，提升品質(zhì)；在露臺(tái)、飄窗等開(kāi)闊區(qū)域加大裝飾力度，加設(shè)藤椅、茶幾，增加居住洋房居住情趣感。硬性包裝提升—LOFT板間：打造現(xiàn)代實(shí)體樣板間，注重空間尺度把控，以及居住體驗(yàn)的自由感營(yíng)造大尺度通透性要點(diǎn)四：家居配飾現(xiàn)代風(fēng)格，線條流暢，典雅時(shí)尚，結(jié)合鏡面和金屬質(zhì)感配飾的應(yīng)用，能充分體現(xiàn)出戶型的尺度。構(gòu)造簡(jiǎn)潔視覺(jué)穿透力強(qiáng)，梯下空間又能利用要點(diǎn)一：首層盡可能少的劃分空間，保證他的完整性，使其室內(nèi)顯得寬敞、純凈，開(kāi)敞、簡(jiǎn)練；要點(diǎn)二：樓梯踏步高度和樓梯寬度都需要從照顧使用者舒適度角度出發(fā)，不能過(guò)于陡峭過(guò)于急促，否則將會(huì)影響整個(gè)戶型的評(píng)價(jià)開(kāi)窗效果要點(diǎn)三：主臥大落地窗實(shí)現(xiàn)與客廳上空的挑空互動(dòng)，增加整個(gè)臥室的臥室的空間感；硬性包裝提升—加快別墅工程進(jìn)度：充分利用別墅產(chǎn)品展示墅區(qū)價(jià)值，拔高項(xiàng)目形象5月份前應(yīng)初步完成對(duì)別墅社區(qū)內(nèi)部景觀園林的打造，完成臺(tái)階、花壇、綠植等元素等景觀元素的裝飾加快別墅社區(qū)外部形象的裝飾，尤其是在工程節(jié)點(diǎn)無(wú)法滿足展示需求時(shí)，建議首先將靠近中區(qū)的別墅進(jìn)行初步裝修包裝；在工程進(jìn)度可以實(shí)現(xiàn)的情況下，建議優(yōu)先完成別墅產(chǎn)品外立面的工程裝飾，增加產(chǎn)品品質(zhì)的直觀感受；在景觀園林的打造方面，初步完成臺(tái)階、花壇、綠植等元素等景觀元素鋪裝，做出園區(qū)風(fēng)情感意向。硬性包裝提升—超高圍擋：利用圍擋持效的傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，設(shè)置超高圍擋，提高昭示性與辨識(shí)度目的：通過(guò)超高圍擋或異型圍擋，吸引更多潛在客戶的關(guān)注，同時(shí)增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感打造要點(diǎn)：充分利用項(xiàng)目靠近泰山路的優(yōu)勢(shì)，及其較強(qiáng)昭示性；在泰山路一側(cè)8米高異型圍擋，其余地方采用4米超高設(shè)置；成本可控下加入電子顯示屏及發(fā)光字LOGO效果，凸顯高端調(diào)性的同時(shí)，增強(qiáng)昭示性和品質(zhì)感。硬性包裝提升—精神堡壘：設(shè)置富有文化氣息和地標(biāo)意義的精神堡壘，提高項(xiàng)目的昭示性與識(shí)別度天力城營(yíng)銷中心方案一：藝術(shù)式精神堡壘方案二：高塔式精神堡壘天力城目的：1.提高項(xiàng)目的昭示性；2.提高項(xiàng)目的識(shí)別度打造要點(diǎn)：從昭示性角度出發(fā)，建議精神堡壘提高高度從識(shí)別度角度出發(fā)，不規(guī)則形狀的藝術(shù)式精神堡壘能夠給客戶留下更為深刻的印象建議精神堡壘采用太陽(yáng)能亮化，既不用額外線路搭建，又可以保證夜間的昭示性軟性包裝提升—物業(yè)服務(wù)白皮書(shū)：發(fā)布物業(yè)服務(wù)白皮書(shū)，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化，體現(xiàn)項(xiàng)目人文關(guān)懷

細(xì)節(jié)最大化，并逐條窮舉分類將產(chǎn)品品質(zhì)細(xì)節(jié)分類別、分角度表述細(xì)節(jié)順序考慮到客戶參觀動(dòng)線，易于被客戶記憶將細(xì)節(jié)融入生活，讓客戶在想象中理解產(chǎn)品品