第2章 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃

第2章房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃本章學(xué)習(xí)要求

1.掌握居住項(xiàng)目選址時(shí)主要考慮因素；土地使用權(quán)的獲取方式。

2.土地評價(jià)指標(biāo)、競標(biāo)土地的估價(jià)方法。

3.了解商業(yè)項(xiàng)目和工業(yè)項(xiàng)目選址時(shí)主要考慮的影響因素和土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作。2.1項(xiàng)目選址

項(xiàng)目選址作為房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作之一，有著舉足輕重的作用，不同類型的投資項(xiàng)目對區(qū)位、環(huán)境、交通、消費(fèi)群體等有不同的要求。

2.1.1居住項(xiàng)目選址

居住項(xiàng)目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項(xiàng)目主要為人們提供一個安靜舒適的生活休息空間。

居住項(xiàng)目選址主要考慮因素自然環(huán)境交通條件市政基礎(chǔ)設(shè)施地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向生活配套設(shè)施用地成本市場狀況房地產(chǎn)相關(guān)政策

1.市場狀況對市場狀況的調(diào)查和分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目開發(fā)成敗的重要影響因素。分析該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量和供應(yīng)量，并對未來市場變化進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測；分析需求市場的層次結(jié)構(gòu)。

2.地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向其目的是分析地塊的開發(fā)建設(shè)條件、地塊規(guī)劃限制條件、區(qū)域?qū)砜赡艹霈F(xiàn)的各種物業(yè)類型和由此帶來的潛在客戶等等，為開發(fā)商提供較為詳細(xì)的決策依據(jù)。

3.自然環(huán)境山水、湖畔、綠地等自然生態(tài)景觀以及清新的空氣，都是居民選擇安居，也是房地產(chǎn)投資者在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要考慮的因素。

4.交通條件如果項(xiàng)目在市區(qū)內(nèi)，周邊一般都會有便捷的公共交通系統(tǒng)，能夠滿足居民日常出行的要求；如果項(xiàng)目在市郊，要求項(xiàng)目所在地要有能夠便捷到達(dá)城市中心或商業(yè)、休閑區(qū)的交通條件，如地鐵、輕軌、公交線路等，以便保持與市區(qū)的緊密聯(lián)系。

5.生活配套設(shè)施

居住項(xiàng)目所在地應(yīng)具有較好的生活配套設(shè)施，比如菜市場、超市、醫(yī)院、學(xué)校和銀行等等。

6.市政基礎(chǔ)設(shè)施

居住項(xiàng)目應(yīng)盡量依托主城區(qū)，以便共享城市中的市政配套設(shè)施，如供電、供水、供氣、道路、通信線路等，完善的市政配套設(shè)施不但可為項(xiàng)目提供便利的建設(shè)條件和資源，利于項(xiàng)目開發(fā)。

7.房地產(chǎn)相關(guān)政策

居住項(xiàng)目選址應(yīng)充分考慮相關(guān)政策的影響，重視國家鼓勵的項(xiàng)目投資方向，開發(fā)商在政策導(dǎo)向下可以結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢對地塊取舍進(jìn)行權(quán)衡。

8.用地成本

在對某地塊進(jìn)行初步了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)對地塊價(jià)格進(jìn)行粗略估計(jì)，結(jié)合地塊規(guī)劃限條件估算項(xiàng)目投資成本和收益，以此衡量地塊的“經(jīng)濟(jì)效益”。

2.1.2商業(yè)項(xiàng)目選址

1.零售商業(yè)項(xiàng)目選址零售商業(yè)項(xiàng)目包括各類商場、購物中心、超級市場、店鋪等類型。零售商業(yè)除了考慮市政配套設(shè)施、交通條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也稱經(jīng)營性房地產(chǎn)、或收益性房地產(chǎn)，主要包括商業(yè)用房、寫字樓、酒店、酒店式公寓等類型。

（1）消費(fèi)市場；（2）商業(yè)環(huán)境；（3）商業(yè)輻射范圍；（4）潛在商業(yè)價(jià)值；（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2.寫字樓項(xiàng)目選址依照寫字樓所處的位置、自然或物理狀況和收益能力，專業(yè)人員通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。在寫字樓項(xiàng)目選址時(shí)，除了考慮城市規(guī)劃的影響、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：（1）周邊環(huán)境狀況；（2）交通便捷程度。2.1.3工業(yè)項(xiàng)目選址

工業(yè)項(xiàng)目指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的房地產(chǎn)，常見的包括非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉儲用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、工業(yè)園區(qū)等。工業(yè)項(xiàng)目選址除了考慮房地產(chǎn)相關(guān)政策、用地成本以及市政配套設(shè)施等因素外，還應(yīng)著重考慮以下因素：

1.城市規(guī)劃工業(yè)項(xiàng)目選址首先應(yīng)考慮城市規(guī)劃的限制。城市規(guī)劃包括城市的功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍等內(nèi)容。

2.區(qū)域位置工業(yè)性質(zhì)決定了工業(yè)項(xiàng)目的選址方向，如污染性企業(yè)應(yīng)建在遠(yuǎn)離城市的下風(fēng)向處，如果是對居民影響不大的工業(yè)項(xiàng)目則考慮在城市郊區(qū)或開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)，這樣可以方便企業(yè)員工上下班，減輕交通壓力。目前，很多城市都有成規(guī)模的開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)等吸引投資者前來投資，同時(shí)還可以享受到土地、稅收等政策方面的優(yōu)惠。

3.交通條件良好的對外交通網(wǎng)絡(luò)能夠有效地解決開發(fā)建設(shè)所需要的原材料和勞動力等資源的運(yùn)輸問題，保證項(xiàng)目順利開發(fā)，待項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，也能便捷的連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場。2.2獲取土地使用權(quán)

2.2.1土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的最高年限為：住宅居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化體育衛(wèi)生50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。期滿可申請續(xù)期使用，轉(zhuǎn)讓或抵押年限不得超過出讓合同確定的有效年限。

2007年11月1日開始施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前面所述的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

1.招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。2.拍賣出讓

拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

拍賣（流程）

3.掛牌出讓

掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

掛牌出讓流程：2.2.2土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國家機(jī)關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。出讓方式

劃撥方式

必須按合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金）；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

需向政府報(bào)批，獲得準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓后，土地的受讓方方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地出讓金，轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國家。此方式多見于因企業(yè)改制和兼并收購而導(dǎo)致的土地使用權(quán)變更情況。2.2.4土地合作隨著土地出讓方式制度的改革，由于資金實(shí)力等原因，現(xiàn)在很多中小開發(fā)商在一級市場中“拿地”的成功性在逐年下降，從而轉(zhuǎn)向其他的土地獲取方式。其中，與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，可以省去一大筆土地費(fèi)用，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。2.3土地投標(biāo)策劃

2.3.1土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作密切關(guān)注土地招標(biāo)信息組建土地競標(biāo)小組進(jìn)行現(xiàn)場探勘和項(xiàng)目分析搜集競爭者信息測算土地成本,制定心理價(jià)位編制投標(biāo)文件及各種資料土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作2.3.2土地評價(jià)指標(biāo)

1.基本的地域性指標(biāo)宏觀區(qū)域、微觀四鄰、四至等。

2.基本的物理性指標(biāo)（1）土地規(guī)模、形態(tài)、地貌等指標(biāo)；（2）城市發(fā)展及規(guī)劃要求，如容積率、總面積、限高、出入口等；（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件。

什么是容積率？什么是綠地率？

3.基本的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地出讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地獲取方式及條件、土地的性價(jià)比等。2.3.3競標(biāo)土地的股價(jià)

在我國現(xiàn)行情況下，政府開展土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地，目前以熟地居多。

什么是熟地？毛地？生地？

假設(shè)開發(fā)法，也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)之間取后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。1.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟（1）調(diào)查、了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；（3）估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；（5）預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤；（6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。2.假設(shè)開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)3.運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況做出的，即認(rèn)為它們是靜止的。

模擬開發(fā)過程，預(yù)測各項(xiàng)成本、費(fèi)用等在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。

考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值(直接或最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。

投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。

折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤率)。課后作業(yè)

某宗“七通一平”熟地的面積為5000m2，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預(yù)計(jì)取得該宗土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積1500元，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%；建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、管理費(fèi)用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費(fèi)為成交價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)為成交價(jià)格的3%。預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)(折現(xiàn)率為12%)。注：文本框可根據(jù)需求改變顏色、移動位置；文字可編輯POWERPOINT模板適用于簡約清新及相關(guān)類別演示1234點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本目錄點(diǎn)擊添加標(biāo)題點(diǎn)擊添加標(biāo)題點(diǎn)擊添加標(biāo)題點(diǎn)擊添加標(biāo)題點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)擊添加文本點(diǎn)