偉業(yè)顧問北京沿海賽洛城項目營銷策劃匯報

動贏天下沿海集團(tuán)/高盛房地產(chǎn)/沿海賽洛城項目營銷策劃[匯報]市政規(guī)劃改造國家土地政策區(qū)域日趨成熟周邊區(qū)域輻射產(chǎn)品vs.產(chǎn)品客戶vs.客群營銷vs.傳播開發(fā)vs.市場策略觀點動態(tài)整合開發(fā)\產(chǎn)品\客戶\營銷四大資源模塊契合并能動地適應(yīng)外界螺旋上升狀動遷的市場格局以動態(tài)的眼光看區(qū)域北京城市/CBD背景解碼泛CBD區(qū)域市場競爭環(huán)境分析參考項目點評北京城市/CBD宏觀背景解碼高瞻遠(yuǎn)矚對項目的宏觀/城市背景解碼…理解并掌握1993年國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》和2004年02月17日發(fā)布的《北京城市空間戰(zhàn)略發(fā)展研究》中“二軸二帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)

2004年11月06日公示的《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》修編成果，修編后的北京城市發(fā)展目標(biāo)定位為“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”

2004年至2008年，北京要率先在全國基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國際大都市的基本構(gòu)架；2009年至2020年，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國際大都市的地位；2021年至2050年左右，將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進(jìn)入世界城市行列。產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化調(diào)整，城市功能升級擴(kuò)展全球化經(jīng)濟(jì)格局，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展演進(jìn)北京再次步入城市升級時代營建“世界的北京”對項目的中觀/CBD互動背景解碼…在全球化經(jīng)濟(jì)格局和奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)以及北京城市整體發(fā)展的驅(qū)動下，北京CBD（中央商務(wù)區(qū)）商務(wù)功能日益完善，商業(yè)活動空前繁盛；

作為東部發(fā)展帶的核心，北京CBD的高速發(fā)展將是驅(qū)動泛CBD生活圈乃至整個北京東部城市升級和生活復(fù)興的強(qiáng)力引擎；

城市功能和產(chǎn)業(yè)格局演進(jìn)，催生泛CBD生活圈成就北京城市居住生活的第一高地。CBD發(fā)展驅(qū)動、CCTV強(qiáng)勢進(jìn)駐泛CBD生活圈打造北京人居生活新高地關(guān)鍵詞：人本、國際、創(chuàng)新、領(lǐng)先、增值區(qū)域發(fā)展：2005-07的百子灣的西大望參考模型：北京珠江帝景泛CBD區(qū)域市場競爭環(huán)境分析知己知彼朝陽路及以北區(qū)域CBD對項目的微觀/板塊互動解碼…在售項目珠江羅馬嘉園朝陽路北600米7100元/平方米東岸紅領(lǐng)巾橋東5800元/平方米財滿街東四環(huán)朝陽路69號7800元/平方米朝陽無限甘露園1號院5380元/平方米青年匯朝陽路北交口5500元/平方米中水金海嘉苑姚家園路西口往南4980元/平方米朝陽園(薈景峰)青年路8500元/平方米東區(qū)國際東四環(huán)交叉口8300元/平方米東恒時代家園四惠站北50米6650元/平方米公園5號金臺路十字路口7830元/平方米華紡易城姚家園路114號5380元/平方米白領(lǐng)家園華潤飯店北100m5700元/平方米即將入市項目國美第一城青年路——北京星河灣平房鄉(xiāng)青年路——據(jù)初步統(tǒng)計，朝陽路區(qū)域在售項目現(xiàn)有供應(yīng)量約為90萬平方米左右。該區(qū)域的潛在供應(yīng)量約為290萬㎡左右西大望區(qū)域CBD對項目的的微觀/板塊互動動解碼…項目名稱總建面積占地面積分期面積開盤日期入住時間樂城國際50萬20萬1期15萬2004年7月初準(zhǔn)現(xiàn)房FESCO外企國際公寓13.7萬2.81期公寓500002004年5月28日2005年10月珠江帝景90萬31萬1期5200002002年11月中旬2004年8月風(fēng)度柏林17萬5萬1期800002003年6月28日1期2004年10月石韻·浩庭11萬2.6萬不分期2003年12月182004年11月以“低調(diào)調(diào)”項目目為代表表的潛在在供應(yīng)量近近250萬平米西大望區(qū)區(qū)域在售售項目列列表四方新區(qū)區(qū)CBD對項目的的微觀/板塊互動動解碼…以“華僑僑城”為為代表的的潛在供供應(yīng)量近近270萬平米朝陽路及以北區(qū)域域百子灣區(qū)域四方新區(qū)區(qū)西大望區(qū)域CBD相比周邊邊幾個區(qū)區(qū)域，百百子灣版版塊發(fā)展展最不成成熟，是是最有潛潛力和發(fā)發(fā)展空間間的。對項目的的微觀/板塊互動動解碼…知己知彼彼CBD高速發(fā)展展的商務(wù)務(wù)環(huán)境和和產(chǎn)業(yè)格格局演進(jìn)進(jìn)是影響響泛CBD區(qū)域市場場競爭的的關(guān)鍵因因素，與與CBD發(fā)展及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局局演進(jìn)的的契合和和互動是是大盤項項目操作作的關(guān)鍵鍵鑒于泛CBD區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量大，，并逐步步走高，，競爭環(huán)環(huán)境激烈烈且日趨趨白熱化化的市場場條件，，產(chǎn)品的的差異化化定位和和營銷傳傳播策略略的精準(zhǔn)準(zhǔn)性致關(guān)關(guān)重要參考項目目點評他山之石石1、百子灣灣區(qū)域第第一個商商品房，，確定了了該地區(qū)區(qū)的當(dāng)前前的市場場形象2、其開盤盤板樓均均價4800元/平米，確確定了區(qū)區(qū)域市場場的價格格標(biāo)桿1、其美式式后街風(fēng)風(fēng)格產(chǎn)品品獲得市市場認(rèn)可可，但后后期開發(fā)發(fā)跟進(jìn)不不足2、產(chǎn)品營營銷推廣廣策略擴(kuò)擴(kuò)大了其其產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢，取取得了良良好的績績效1、與本案案同為有有實力開開發(fā)商打打造的美美式超大大型社區(qū)區(qū)2、其標(biāo)志志性的““景觀峽峽谷”與與本案的的斜軸景景觀商業(yè)業(yè)街異曲曲同工3、分析其其銷售進(jìn)進(jìn)度，產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢未得到到充分挖挖掘和放放大，營營銷傳播播和推廣廣造成阻阻滯1、同為東東四環(huán)超超大復(fù)合合型建筑筑群，其其點塔住住宅、濱濱河花園園和120米高5星級涉外外酒店及及商業(yè)配配套在規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)產(chǎn)品層面面獲得市市場認(rèn)同同2、因其復(fù)復(fù)合建筑筑形態(tài)在在營銷策策劃中未未充分整整合，且且入市預(yù)預(yù)期價位位過高，，造成前前期銷售售阻滯和和資源浪浪費(fèi)“他山之之石”的的啟示社區(qū)規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計和和產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格等融融入美國國文化的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品在在北京市市場被廣廣泛認(rèn)同同多元產(chǎn)品品和豐富富配套集集成的復(fù)復(fù)合型項項目在當(dāng)當(dāng)前市場場環(huán)境下下，具有有強(qiáng)烈相相對競爭爭優(yōu)勢對于大盤盤開發(fā)與與銷售而而言，針針對不同同階段的的價格控控制和針針對自身身不同類類別產(chǎn)品品的互動動整合推推廣是關(guān)關(guān)鍵因素素以動態(tài)的的眼光看看開發(fā)項目開發(fā)發(fā)優(yōu)劣勢勢分析以珠江帝帝景為主主觀視角角的2002-2004年西大望路路開發(fā)動動態(tài)模型型項目開發(fā)發(fā)優(yōu)劣分分析項目開發(fā)發(fā)優(yōu)劣勢勢分析Strengths優(yōu)勢Weaknesses劣勢1通過規(guī)模效應(yīng)影響市場2易于營造整體生活氛圍，部分抵消外部環(huán)境的不良干擾3銷售周期相對長，可塑造高潛力升值空間4可樹立品牌化形象1資金壓力大2涉及大量資源鏈接與整合，操作復(fù)雜3開發(fā)周期長，受市政改造、后進(jìn)開發(fā)對手等外界因素影響較大動態(tài)整合開開發(fā)\產(chǎn)品\客戶\營銷四大大資源模模塊契合并能能動地適應(yīng)外外界螺旋旋上升狀狀動遷的市場場格局以珠江帝帝景為主主觀視角角的2002-2004年西大望路路開發(fā)動動態(tài)模型型以珠江帝帝景為主主觀視角角的2002-04年西大望路路開發(fā)動動態(tài)模型型條件A：02———04年供應(yīng)量量珠江帝景景一期52萬金港國際際28萬易構(gòu)12萬風(fēng)度柏林林17萬外企13.7萬樂城國際際一期15萬02—04年本區(qū)塊塊供應(yīng)量量由0急速上升升至137.7萬西大望路路風(fēng)度柏林林外企Fesco樂成國際際珠江帝景金港國際易構(gòu)條件B：影響變變量政策導(dǎo)向向：銀根根緊縮和和土地招招拍掛市政改造造：西大大望路計計劃改造造廣渠路計計劃改造造區(qū)域成熟熟：整體體價格遞遞增，銷銷售速度度漸緩周邊區(qū)域域輻射：：CBD價格上漲漲，導(dǎo)致致7000-9000元客群整整體東遷遷廣渠路西大望路路風(fēng)度柏林林外企Fesco樂成國際際珠江帝景金港國際易構(gòu)以珠江帝帝景為主主觀視角角的2002-04年西大望路路開發(fā)動動態(tài)模型型以珠江帝帝景為主主觀視角角的2002-04年西大望路路開發(fā)動動態(tài)模型型項目自身條件博弈策略影響金港中盤，開發(fā)周期短，區(qū)域搶先進(jìn)入者借助相對地段優(yōu)勢，低價截流客群在區(qū)域成熟趨勢尚未明朗的情況下，搶先截流客群易構(gòu)開發(fā)優(yōu)勢，小盤，借助相對地段優(yōu)勢，低端產(chǎn)品低價快速消化基本無影響風(fēng)度柏林開發(fā)商實力小，中小盤以帝景為參照對象推出毛坯房和精裝修2類中低端產(chǎn)品保持與珠江同類產(chǎn)品1000-1500的價差蠶食帝景中低端客戶群，導(dǎo)致帝景成交價價格整體上升外企小盤，客群資源品牌化直效行銷確立區(qū)域客群品質(zhì)和人文環(huán)境，小幅影響價格上揚(yáng)樂城同質(zhì)化復(fù)合型大盤超級競合者改變區(qū)域形象和抬升整體珠江帝景大開發(fā)商復(fù)合型大盤，開發(fā)周期長全力打造酒店、酒店式公寓、商業(yè)、住宅的集成式生活；追求并實現(xiàn)穩(wěn)步銷售，價值最大化受區(qū)域競爭和競合者的影響，動態(tài)調(diào)整開發(fā)和營銷策略條件C：開發(fā)策略略博弈01年4月26日02年1月02年5月02年6月03年6月03年7月03年11月04年9月底04年10月01年4月26日拿地03年11月一期封封頂03年6月拿銷售售證03年6月28日換簽04年9月25日一期部部分入住住04年10月31日部分商商業(yè)入住住02年6月開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購正式銷售售均價塔塔樓7000前期市場場定位塔樓8000，板樓1100002年5月1日售樓處處開放03年底價格格漲至塔塔樓760004年7月價格提提高至830002年1月開工02年內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購4億03年上半年年新增認(rèn)認(rèn)購3個億03年6月底換簽簽2億截止03年年底共共銷售8億04年全年銷銷售額10億預(yù)計05年將實現(xiàn)現(xiàn)銷售額額14.8億珠江帝景景開發(fā)/銷售行程程認(rèn)購初期期對外宣宣稱塔樓800002年：90萬平米歐歐洲城；；合生北北京項目目第一品品牌01年4月26日02年1月02年5月02年6月03年6月03年7月03年11月04年9月底04年10月03年：歐式式集成生生活；10月推出商商業(yè)“歐歐洲風(fēng)情情街”/“洋貨坊””03年8月開始推推出”合合生10年“，9月推出””合生環(huán)環(huán)球假日日行動““通過推新新樓帶動動整體產(chǎn)產(chǎn)品銷售售04年：現(xiàn)實實兌現(xiàn)夢夢想，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房概念念；推出由全全球品牌牌管理的的5星級酒店店04年”合生生陽光購購房行動動“04年9月”合生生美宅文文化節(jié)““珠江帝景景產(chǎn)品/品牌推廣廣行程“他山之之玉”珠珠江帝帝景的啟啟示開發(fā)開發(fā)周期期長，資資金壓力力大未配合時時機(jī)拉升升價格走走勢02年-04年土地價價值提升升近100%因為西大大望路未未能及時時改造，，為提升升項目形形象，開開發(fā)商加加大對沿沿街酒店店商業(yè)等等立面的的投入產(chǎn)品戶型設(shè)計計以150-170的3居為主，，產(chǎn)品單單一，普普遍偏大大；導(dǎo)致致其銷售售高潮在準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房時時才到來來營銷前期定位位過高，，出現(xiàn)價價格回落落銷售證拖拖延導(dǎo)致致一期認(rèn)認(rèn)購客戶戶流失5億一期50萬平米，，導(dǎo)致工工程進(jìn)度度慢一期入住住時間晚晚，導(dǎo)致致錯過前前期現(xiàn)房房銷售時時機(jī)產(chǎn)品-客戶-產(chǎn)品項目SWOT分析產(chǎn)品優(yōu)化化建議客戶范疇疇產(chǎn)品vs.產(chǎn)品項目SWOT分析A產(chǎn)品力強(qiáng)強(qiáng)，產(chǎn)品品風(fēng)格特特點契合合市場需需求B產(chǎn)品規(guī)劃劃特色為為營銷傳傳播提供供了良好好的平臺臺C考慮到開開發(fā)方在在工程方方面的優(yōu)優(yōu)勢，工工程速度度和產(chǎn)品品質(zhì)量將將形成競競爭優(yōu)勢勢Strengths優(yōu)勢分析析（1）規(guī)劃優(yōu)勢勢：高起點點、高規(guī)劃劃的城市定定位，發(fā)展展?jié)摿薮蟠螅?）地段優(yōu)勢勢：位于CBD輻射區(qū)內(nèi)，，完全有能能力成為中中央商業(yè)區(qū)區(qū)的居住大大后方（3）規(guī)模優(yōu)勢勢：86萬平方米大大型社區(qū)，，涵蓋商業(yè)業(yè)、醫(yī)療、、學(xué)校和餐餐飲娛樂等等配套，容容易形成板板塊的規(guī)模模效應(yīng)（4）交通優(yōu)勢勢：隨著廣廣渠路、地地鐵7號線的改造造和完工，，使得本項項目交通配配套更趨完完善（5）啟動優(yōu)勢勢：該區(qū)域域存在較多多廠區(qū)和空空地，整體體性較強(qiáng)，，啟動拆遷遷容易，開開工速度快快（6）純美式式街區(qū)賦予予了項目核核心靈魂Weaknesses劣勢分析（1）人氣：目目前該區(qū)域域上不成熟熟，居住人人氣不足，，置業(yè)溫度度較低（2）配套：周周邊市政配配套、居家家配套都不不完善，將將在一定程程度上增大大項目營銷銷推廣難度度（3）風(fēng)險：項項目規(guī)模較較大，開發(fā)發(fā)周期較長長，商業(yè)面面積較大，，在市場變變化莫測時時，開發(fā)和和銷售都會會存在較大大的風(fēng)險變變數(shù)Opportunities機(jī)會分析（1）天時——宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行良好，，地產(chǎn)市場場發(fā)展勢態(tài)態(tài)平穩(wěn)，中中、高檔居居住類物業(yè)業(yè)需求旺盛盛（2）地利——區(qū)域市場認(rèn)認(rèn)可度較高高，周邊項項目市場反反應(yīng)良好，，交通的改改善將會緩緩解本項目目的交通問問題（3）人和——CBD人口密度的的增加和中中央、北京京電視臺的的進(jìn)駐必定定帶來周邊邊置業(yè)和商商業(yè)的發(fā)展展（4）奧運(yùn)影響響，北京市市場價格持持續(xù)走高Threats威脅分析（1）區(qū)域外威威脅：八通通線、東壩壩、世紀(jì)東東方城、華華僑城等區(qū)區(qū)域和項目目的發(fā)展，，必將使得得本項目的的目標(biāo)客戶戶人群分流流，區(qū)域外外能夠形成成導(dǎo)流的潛潛在項目較較多（2）區(qū)域內(nèi)威威脅：周邊邊項目如金金海國際、、京泰、樂樂成等后期期供應(yīng)量和和潛在量較較大，從品品質(zhì)和規(guī)模模上與本項項目均構(gòu)成成競爭（3）奧運(yùn)可能能導(dǎo)致開發(fā)發(fā)工程、報報批進(jìn)程受受阻客群分析對生活擁有有更高追求求的中等收收入以上的的家庭與個個體主力購買人人群年齡在在25-35歲具有美國文文化情結(jié)和和對國際都都市品質(zhì)居居住認(rèn)同對景觀/商業(yè)/公建配套設(shè)設(shè)施認(rèn)同對居住成本本認(rèn)同并滿滿意海歸和外籍籍人士：擁有海外外生活背景景,向往美式\國際生活傳媒人群：電視\演藝\傳媒\廣告及文化化關(guān)聯(lián)群體體激情中產(chǎn)：CBD高級白領(lǐng)和和金領(lǐng)中富富于生活激激情的一群群投資/移民：國內(nèi)外新新移民和各各類投資客客地緣客群：CBD周邊客戶群群體客戶vs.客戶vs.客戶vs.客戶四個起點，，逐步升級級地產(chǎn)業(yè)務(wù)員員電視人住宅投資人人小海歸人群群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群推行以“互動及升級級”為核心內(nèi)內(nèi)容的客戶戶定位模式式，配合產(chǎn)產(chǎn)品打造與與開發(fā)節(jié)點點的互動，，整體塑造造“一浪高高一浪”的的波動型客客戶營銷。。客戶互動與升級級模型地產(chǎn)業(yè)務(wù)員員電視人住宅投資人人小海歸人群群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群點對點的精精準(zhǔn)營銷傳傳播粗放型營銷銷傳播開發(fā)與銷售售推進(jìn)客戶間互動動與升級造造就影響開盤節(jié)點業(yè)務(wù)員向業(yè)業(yè)內(nèi)人士與與購房者擴(kuò)擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)業(yè)內(nèi)人士一一起向購房房者擴(kuò)散，，并推動快快速成長四條人物主主線動態(tài)升升級,推動項目銷銷售節(jié)奏攀攀升東部區(qū)域地地產(chǎn)行業(yè)的的初級人群群偉業(yè)顧問于于東部區(qū)域域的在銷項項目以及與與其他項目目的緊密聯(lián)聯(lián)系，使我我們擁有龐龐大的地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的初初級人群客客戶基礎(chǔ)，，該類人群群將成為本本項目入市市的第一引引爆人選。。第一主線起起點東部區(qū)域各各項目業(yè)務(wù)務(wù)員為主的的地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人士年齡為25—30歲，多為外外地來京人人群年收入8—12萬，有一定定積蓄，從從業(yè)3年以上，有有一定房地地產(chǎn)經(jīng)驗；；易被低總價價的小戶型型吸引，購購買方向為為一、二居居；對潛力地區(qū)區(qū)較有專業(yè)業(yè)判斷能力力，對房地地產(chǎn)項目較較為敏感，，敢于購買買，認(rèn)可置置業(yè)是投資資升值的手手段；擺脫租房，，一次置業(yè)業(yè)，自住為為主；性格獨(dú)立，，有開拓精精神。房地產(chǎn)及相相關(guān)行業(yè)的的中高級人人士以偉業(yè)顧問問良好而廣廣泛的業(yè)緣緣關(guān)系及地地產(chǎn)界初級級人群的影影響，業(yè)界界及相關(guān)行行業(yè)的中高高層將被輻輻射。年齡在30—35歲左右，從從業(yè)多年，，年收入為為15—20萬左右；看好本區(qū)域域未來的發(fā)發(fā)展及升值值潛力；認(rèn)可本項目目的美式風(fēng)風(fēng)格以及所所推崇價值值觀。購買方向為為2、3居。第一主線升升級互動有真實購房房需求的人人群通過各項目目業(yè)務(wù)員以以及業(yè)內(nèi)人人士的傳播播，能夠?qū)⒈卷椖康牡男畔⒃诙潭虝r間內(nèi)迅迅速抵達(dá)其其他購房人人群手中。。第一主線升升級互動能夠接觸到到以上兩類類人群；對東部區(qū)域域的項目存存有切實購購買意向；；對專業(yè)人士士的意見通通常能夠接接受，并實實施購買。。開發(fā)與銷售售推進(jìn)客戶間互動動與升級造造就影響開盤節(jié)點業(yè)務(wù)員向業(yè)業(yè)內(nèi)人士與與購房者擴(kuò)擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)業(yè)內(nèi)人士一一起向購房房者擴(kuò)散，，并推動快快速成長第二節(jié)點普通電視人人與高級電電視人互動動升級普通與高級級電視人一一起向文藝藝界群體擴(kuò)擴(kuò)散并互動動升級電視臺初級級群體中央電視臺臺與北京電電視臺的普普通工作人人員；年齡在25—30歲左右，從從事創(chuàng)造性性勞動，如如播音、文文案、音樂樂、美術(shù)等等工作；為了配合電電視臺的東東遷而特別別關(guān)注東部部期房；年收入為15萬元左右，，小有積蓄蓄；購買意向是是1、2居的緊湊戶戶型；有較高品位位，崇尚自自由、開放放的生活；；與本社區(qū)區(qū)所推崇的的價值觀十十分契合。。第二主線起起點以制片人為為主的電視視臺較高級級人群及相關(guān)行業(yè)業(yè)的管理階階層節(jié)目制片人人、主任編編導(dǎo)、資深深記者、影影視制作公公司高管；；皆為業(yè)界資資深人士，，從業(yè)多年年、事業(yè)成成功，收入入較高，年年收入在30萬以上，較較有積蓄；；年齡30—40歲之間，獨(dú)獨(dú)立自主，，有極強(qiáng)的的開拓創(chuàng)新新精神；同樣因為電電視臺東遷遷的原因而而開始考慮慮東部項目目；二次以上置置業(yè)，購買買意向以3居為主，同同時會考慮慮LIGHTOFFICE。第二主線升升級互動第二主線升升級互動文化界的高高級人群專欄作家、、自由撰稿稿人、知名名畫家、音音樂人等崇尚自由與與個性化，，追求開放放的、充滿滿創(chuàng)造性的的生活；購買意向以以3—4居為主，同同時會考慮慮特色商業(yè)業(yè)等產(chǎn)品。。開發(fā)與銷售售推進(jìn)客戶間互動動與升級造造就影響開盤節(jié)點業(yè)務(wù)員向業(yè)業(yè)內(nèi)人士與與購房者擴(kuò)擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)業(yè)內(nèi)人士一一起向購房房者擴(kuò)散，，并推動快快速成長第二節(jié)點普通電視人人與高級電電視人互動動升級普通與高級級電視人一一起向文藝藝界群體擴(kuò)擴(kuò)散并互動動升級第三節(jié)點小海歸向高高級海歸擴(kuò)擴(kuò)散小海歸向高高級海歸一一起互動，，向外籍人人士擴(kuò)散小海歸在過去的幾幾年中，北北京有近60萬人留留學(xué)海外。。到目前為為止，已有有15萬人人學(xué)成歸國國；而且，，“海歸””的人數(shù)還還在以每年年50％的的速度遞增增。第三主線起起點年齡為25—30歲，年收入入為10萬；有較高學(xué)歷歷以及相對對體面的工工作，有相相對穩(wěn)定的的個人發(fā)展展空間；工作地點主主要集中在在CBD、燕莎區(qū)域域；置業(yè)的的首選是東東部區(qū)域；；參加工作不不久，積蓄蓄不足，置置業(yè)通常靠靠父母幫補(bǔ)補(bǔ)，購買意意向為1、2居為主；注重品位、、個性開放放，留學(xué)的的經(jīng)歷使他他們能夠十十分輕易的的接受本項項目的純美美式風(fēng)格。。CBD內(nèi)的高級白白領(lǐng)年齡在30—35歲，年收入入為25萬元左右，，較有積蓄蓄；工作穩(wěn)定，，工作地點點主要集中中在CBD、燕莎區(qū)域域，置業(yè)的的首選為東東部區(qū)域的的中高端公公寓項目；；有較高品位位、追求生生活的情趣趣，對社區(qū)區(qū)的綜合配配套要求較較高；主力購買意意向為2、3居。第三主線升升級互動高級海歸高級海歸既既是本項目目互動因素素中最高環(huán)環(huán)節(jié)的起點點，同時也也是上一個個環(huán)節(jié)的終終點。受CBD高級白領(lǐng)的的互動與升升級影響，，高級“海海歸”成成為本項目目高端買家家中的一類類。第三主線升升級互動回國多年，，已有較長長時間的工工作經(jīng)歷，，年齡集中中在30—40歲間，事業(yè)業(yè)成功，是是CBD區(qū)域中各大大企業(yè)的中中高級管理理層；收入豐厚，，年入30—50萬，是中產(chǎn)產(chǎn)階級的代代表人物；；已有置業(yè)業(yè)經(jīng)歷；購購買意向以以3—4居為主；多年的國外外生活經(jīng)驗驗使他們對對本項目所所倡導(dǎo)的生生活觀以及及自由、開開放的核心心價值倍感感親切，良良好的社區(qū)區(qū)環(huán)境、綜綜合配套與與交通可達(dá)達(dá)性都是促促成銷售的的良好要素素。第三主線升升級互動外籍人士近兩年，外外籍人士、、港澳臺人人士以及外外省市人群群在北京置置業(yè)大幅增增加，尤其其是一些高高檔房，““三外”買買家已經(jīng)成成為購房主主力。來京多年，，適應(yīng)北京京的生活，，有長期在在京發(fā)展的的打算；對北京未來來的發(fā)展較較有信心，，有在京投投資置業(yè)的的計劃；看好社區(qū)完完善的綜合合配套，對對本案的教教育、醫(yī)療療配套十分分認(rèn)可；購房意向為為3、4居。開發(fā)與銷售售推進(jìn)客戶間互動動與升級造造就影響開盤節(jié)點業(yè)務(wù)員向業(yè)業(yè)內(nèi)人士與與購房者擴(kuò)擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)業(yè)內(nèi)人士一一起向購房房者擴(kuò)散，，并推動快快速成長第二節(jié)點普通電視人人與高級電電視人互動動升級普通與高級級電視人一一起向文藝藝界群體擴(kuò)擴(kuò)散并互動動升級第三節(jié)點小海歸向高高級海歸擴(kuò)擴(kuò)散小海歸向高高級海歸一一起互動，，向外籍人人士擴(kuò)散第四節(jié)點住宅投資人人向商業(yè)投投資人擴(kuò)散散住宅投資人人向商業(yè)投投資人互動動，向酒店店投資人群群擴(kuò)散熱衷地產(chǎn)回回報，手中中閑散資金金較多；重視本區(qū)域域未來的發(fā)發(fā)展前景以以及良好升升值潛力；；看重本項目目的大盤優(yōu)優(yōu)勢以及良良好的生活活氛圍；心態(tài)更加實實際，重視視物業(yè)服務(wù)務(wù)及完善的的生活配套套；投資意向多多為2—3居。住宅投資人人群第四主線起起點重視本區(qū)域域未來的發(fā)發(fā)展前景以以及良好升升值潛力；；看重本項目目的大盤優(yōu)優(yōu)勢以及社社區(qū)良好的的生活氛圍圍；重視社區(qū)的的商業(yè)規(guī)劃劃與業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計，對美美式風(fēng)情的的打造有較較濃興趣；；心態(tài)實際，，重視商業(yè)業(yè)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)的資質(zhì)背背景和水平平；投資行為既既有個人經(jīng)經(jīng)營的考慮慮，也有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租他人的的打算；了解終端人人群社區(qū)生生活的商業(yè)業(yè)需求，社社區(qū)的成熟熟度對他們們是最大的的誘惑。商業(yè)投資人人群第四主線升升級互動第四主線升升級互動酒店等物業(yè)業(yè)投資類人人群國內(nèi)基金、、海外投資資銀行、國國際財團(tuán)等等機(jī)構(gòu)組織織；對北京特色色不動產(chǎn)有有濃厚興趣趣；偉業(yè)顧問配配備專業(yè)資資產(chǎn)管理公公司、商業(yè)業(yè)公司，與與該類機(jī)構(gòu)構(gòu)長期保持持良好合作作關(guān)系，這這將直接為為本項目高高端物業(yè)的的出手造就就良好條件件。利用偉業(yè)資資源

隨機(jī)機(jī)抽調(diào)452個目標(biāo)其中中有效樣本本381份初級客客群需求求分析析調(diào)查結(jié)論A年齡：以25—30歲為主收入：多在在6—10萬、10—15萬萬占少數(shù)；；需求：大部部分為外地地來京人士士、租房居居住，該類類人群絕大大多數(shù)在1—2年內(nèi)內(nèi)有置業(yè)計計劃；支付：對東東部區(qū)域普普遍認(rèn)可，，購房單價價大多數(shù)人人要求在5500元元左右；觀念：崇尚尚外來文化化、崇尚開開放自由，，對購房的的要求，更更多集中在在社區(qū)生活活氛圍、價價值理念等等層面，重重視住宅健健康、要求求戶型緊湊湊；調(diào)查結(jié)論B特征：作為為地產(chǎn)界內(nèi)內(nèi)人士，確確實有一定定的輻射作作用。在推推薦他人看看房和實現(xiàn)現(xiàn)推薦購房房上，確有有很好的自自信，在實實現(xiàn)推薦購購房的人數(shù)數(shù)上，大多多數(shù)能夠作作用5人以以上，15人以上的的也不乏其其數(shù)；消費(fèi)：消費(fèi)費(fèi)水平中等等偏高，絕絕大多數(shù)人人的月消費(fèi)費(fèi)水平在800—3000之之間，3000以上上的也占到到一定比例例；其他1：購車是衡衡量收入的的一大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，該類人人群大多數(shù)數(shù)有在近一一、兩年內(nèi)內(nèi)購車的計計劃，甚至至已有部分分人群已經(jīng)經(jīng)是有車一一族，而購購車的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)也多數(shù)在在8—15萬這個層層次上；其他2：大部分被被調(diào)查者習(xí)習(xí)慣并經(jīng)常常使用積分分卡，他們們多數(shù)有2張以上的的各種積分分卡。產(chǎn)品需求分分析結(jié)論：：一居：調(diào)查中反反映出客戶戶對一居室室面積的需需求在50至70平米，存在在對過小戶戶型使用功功能不全的的擔(dān)心，也也反映出對對超過50萬的總價接接受度較低低二居：多數(shù)客戶戶希望兩居居室面積控控制在100平米以下，，而總價應(yīng)應(yīng)不超過70萬三居：面積大于于150平米的三居居室接受度度較低，110-140平米、總價價低于90萬的三居室室為需求的的主流其他：調(diào)查中反反映出了客客戶對樓型型、朝向等等的要求，，具有一定定的靈活活性和適應(yīng)應(yīng)度客戶開發(fā)動動態(tài)模型開發(fā)與銷售售推進(jìn)客戶間互動動與升級造造就影響開盤節(jié)點業(yè)務(wù)員向業(yè)業(yè)內(nèi)人士與與購房者擴(kuò)擴(kuò)散業(yè)務(wù)員與業(yè)業(yè)內(nèi)人士一一起向購房房者擴(kuò)散，，并推動快快速成長第二節(jié)點普通電視人人與高級電電視人互動動升級普通與高級級電視人一一起向文藝藝界群體擴(kuò)擴(kuò)散并互動動升級第三節(jié)點小海歸向高高級海歸擴(kuò)擴(kuò)散小海歸向高高級海歸一一起互動，，向外籍人人士擴(kuò)散第四節(jié)點住宅投資人人向商業(yè)投投資人擴(kuò)散散住宅投資人人向商業(yè)投投資人互動動，向酒店店投資人群群擴(kuò)散百子灣區(qū)域域麗江新新城(暫)項目2005-07年動態(tài)發(fā)展展模型政策導(dǎo)向市政規(guī)劃區(qū)域成熟周邊區(qū)域成熟05-07年供應(yīng)量競爭博弈策略開發(fā)策略供應(yīng)量05-07年新增供應(yīng)應(yīng)量超過300萬平米產(chǎn)品類別多多元區(qū)域逐步成成熟競爭日趨激激烈廣渠路百子灣路麗江新城百子灣1號金海國際后現(xiàn)代城百富家園百子灣區(qū)域域麗江新新城(暫)項目-2005-07年動態(tài)發(fā)展展模型影響變量政策導(dǎo)向——奧運(yùn)影響,北京市場整整體房價可可保證穩(wěn)步步上揚(yáng)的趨趨勢可能導(dǎo)導(dǎo)致項目開開發(fā)進(jìn)度受受阻,如07年停止報批批等.市場需求——電視臺東遷遷帶來傳媒媒及關(guān)聯(lián)人人群對住宅宅\LIGHTOFFICE\特色商業(yè)的的巨大需求求市政改造——廣渠路改造造是項目實實質(zhì)性利好好,為銷售速度度和價格提提升帶來良良性影響;假設(shè)改造延延期,我們需改善善產(chǎn)品或提提前完善商商業(yè)區(qū)域輻射——隨著西大望望等周邊熱熱點地區(qū)價價格提升,6000-8000元價格區(qū)間間客群有可可能整體東東移百子灣區(qū)域域麗江新新城(暫)項目-2005-07年動態(tài)發(fā)展展模型開發(fā)策略根據(jù)進(jìn)度分分組團(tuán)開發(fā)發(fā)，住宅與與商業(yè)互動動進(jìn)行百子灣區(qū)域域麗江新新城(暫)項目-2005-07年動態(tài)發(fā)展展模型1234567891011競爭博弈1、所有后續(xù)續(xù)項目均會會在產(chǎn)品\價格\推廣\包裝等方面面以本案為為模型展開開針對性的的競爭2、小盤將采采取搶占低低端客戶市市場的原則則采取低價價快銷的策策略，蠶食食本項目低低端客戶群群3、大盤開發(fā)發(fā)會借助本本案對本區(qū)區(qū)域的形象象借式，提提升進(jìn)行項項目開發(fā)和和定位，產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格會會選擇差異異化競爭策策略，形成成區(qū)域產(chǎn)品品風(fēng)格多元元化，進(jìn)一一步提升區(qū)區(qū)域形象和和成熟度，，與本案形形成競合關(guān)關(guān)系。百子灣區(qū)域域麗江新新城(暫)項目-2005-07年動態(tài)發(fā)展展模型產(chǎn)品vs.產(chǎn)品?客戶vs.客群開發(fā)vs.市場動態(tài)競爭中中必須把握握的核心要要素形成產(chǎn)品互互動、客戶戶互動、開開發(fā)市場互互動之間的的整合，以以實現(xiàn)預(yù)期期開發(fā)目標(biāo)標(biāo)，我們還還需要……？產(chǎn)品vs.產(chǎn)品客戶vs.客群營銷vs.傳播開發(fā)vs.市場銳行天下營銷策略分主題和關(guān)關(guān)鍵詞核心理念城市新銳的的非常夢想想國際都市的的現(xiàn)代生活活北京人居生生活新高地品牌·大盤·信譽(yù)品質(zhì)信譽(yù)度買方產(chǎn)品國際化風(fēng)情第一居所·城市·升值自由·現(xiàn)代·品位·超前健康·實用·舒適CBD商圈潛力地段量身打造的的緊湊戶型型志同道合的的左鄰右舍舍琳瑯便捷的的街邊商鋪鋪豐富多彩的的休閑生活活動力充足的的健身會所所泛CBD罕見的低層層低密板樓樓泛CBD稀有的超大大規(guī)模社區(qū)區(qū)泛CBD唯一的處女女地泛CBD真正的異域域風(fēng)情泛CBD奢侈的園林林景觀主題延展泛黃金地段段稀缺缺產(chǎn)品新銳青年時時尚生活活項目定位國際化生活活新城客戶定位重視生活情情調(diào)的城市市新銳價格定位7000———7500元/平方米米品牌宣傳、、項目宣傳傳雙管齊下下、機(jī)結(jié)合合互相促進(jìn)進(jìn)。項目前期階階段樹立品品牌有利于于項目成功功啟動。樹立良好的的品牌能夠夠長期的支支持大盤的的遲久銷售售及促進(jìn)銷銷售速度。。品牌宣傳的的成功將進(jìn)進(jìn)一步支持持后續(xù)產(chǎn)品品的價格提提升，獲取取更大的利利益。品牌宣傳推廣健康住住宅理念北京第一個個實施健康康住宅的大大盤項目健康住宅有有利于本案案的市場競競爭優(yōu)勢有利于支持持目標(biāo)價格格有利于提升升產(chǎn)品的內(nèi)內(nèi)在價值有利于樹立立行業(yè)中的的典范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有利于促進(jìn)進(jìn)銷售，完完成預(yù)期目目標(biāo)是宣傳集團(tuán)團(tuán)品牌的有有利支撐整體銷售目標(biāo)標(biāo)3年58億05年銷售目標(biāo)標(biāo)8個月13-16億公寓部部分：銷售面積54.9萬平米整體均價7500元/平米銷售金額41億客群的不斷斷放大公關(guān)活動/營銷手段/客戶通訊等等新客戶的不不斷加入產(chǎn)品升級/形象不斷完完善/品牌傳播05年3月——05年8月——05年11月——06年10月——07年5月——08年3月第一波第二波第三波高潮潮繁華過后始始見真05年度營營銷策略二大核心，，三大原則則二大核心推廣核心工工作：A、項目品牌形象的的前期導(dǎo)入入。B、項目現(xiàn)場包包裝與宣傳傳資料等銷銷售工具的的準(zhǔn)備。C、項目文化網(wǎng)網(wǎng)站的運(yùn)行行，建立項項目價值觀宣傳傳的橋頭堡堡。D、針對“傳媒媒人群”開開始進(jìn)行媒媒體與活動動的鋪墊，其宣傳工工作同步推推進(jìn)。營銷核心工工作：A、充分整合偉偉業(yè)的資源源關(guān)系，網(wǎng)網(wǎng)聚東區(qū)房房地產(chǎn)初級級從業(yè)人員員，確定1000名名準(zhǔn)客戶名名單。B、向目標(biāo)客戶戶群定向推推出500套低總價特色精裝戶戶型。C、建立以置業(yè)業(yè)積分獎勵勵制度。D、利用偉業(yè)資資源及業(yè)內(nèi)內(nèi)關(guān)系，開始儲備“青青年傳媒菁英英”相關(guān)資料。三大原則一炮打響原則則雙雙高潮潮原則造造勢勢原則一炮打響原則則入市后就盡快快順利行成第第一爆破點，，時間定在五一進(jìn)行重重點突破完成成即定的銷售售任務(wù)，這其中包括了了幾個階段性性的分爆。雙高潮原則基于達(dá)到銷售售目標(biāo)：2005年3－－12完成銷銷售14－16億元；基于有限的銷銷售周期即：：3－12月月；基于合理的運(yùn)運(yùn)用推廣費(fèi)用用，作到集中中投放，有的的放矢。造勢原則要達(dá)到在盡短短的時間內(nèi)迅迅速將本案的的信息傳播，，為市場預(yù)熱熱作好準(zhǔn)備，，打下良好的的市場基礎(chǔ)；；適度的進(jìn)行品品牌宣傳擴(kuò)大大知名度，增增加客戶信任任度。在業(yè)內(nèi)傳播，，造成良好的的業(yè)內(nèi)口碑，，為前期進(jìn)行行業(yè)內(nèi)認(rèn)購作作好鋪墊工作作；充分運(yùn)用媒體體這一有利的的工具以活動動、沙龍的形形式進(jìn)行造勢勢。第一高潮時間：2005年3－6月爆發(fā)：5月費(fèi)用：為總體體的60％，，約為915萬元。銷售：1300套。策略&內(nèi)容項目品牌形象象的前期導(dǎo)入入。項目現(xiàn)場包裝裝與宣傳資料料等銷售工具具的準(zhǔn)備。項目文化網(wǎng)站站的運(yùn)行，建建立項目價值值觀宣傳的橋橋頭堡。針對“傳媒人人群”開始進(jìn)進(jìn)行媒體與活活動的鋪墊，，其宣傳工作作同步推進(jìn)。。形象代言人基基本就緒為第第二階段作好好準(zhǔn)備。第二高潮時間：2005年8－12月爆點：10月月費(fèi)用：為所余余40％，約約為585萬萬元。銷售：1200套。策略&內(nèi)容針對目標(biāo)客戶戶群的分眾廣廣告溝通針對目標(biāo)客戶戶群的CRM公關(guān)廣泛媒介的新新聞傳播造勢勢網(wǎng)絡(luò)論壇與銷銷售互動新生活復(fù)興宣宣言/形象代代言人前期準(zhǔn)備－策略&結(jié)點點策略：參加4月7日日國貿(mào)春展，，達(dá)到初次入入市亮相，積積累客戶之目目的，樹立項項目形象及良良好口碑業(yè)內(nèi)營銷的方方案制定與執(zhí)執(zhí)行－置業(yè)積積分卡（偉業(yè)內(nèi)部資源源&東區(qū)從業(yè)業(yè)人員&項目目招聘）1000張媒體沙龍活動動（信息傳播播）戶外廣告宣傳傳（品牌及項項目形象樹立立）賣場包裝（烘烘托氣氛、全全方位立體展展示）第一波營銷目目標(biāo)銷售期：2005年5月月—12月，，共8個月總銷售額：14－16億實現(xiàn)銷售面積積約：20萬㎡銷售均價：7000元/㎡銷售套數(shù)共約約：2500套（以平均每套套80㎡計算）項目一期入市市均價調(diào)整6500元/平米6800元/平米營銷策略：實行以房地產(chǎn)產(chǎn)初級從業(yè)人人員及青年傳傳媒菁英為目目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)營銷以60㎡總價40萬的精裝裝一居及85㎡總價60萬的精裝兩兩居先行入市全面推行“收益新大陸··回報合合伙人”銷售激勵政政策一期營銷行程程規(guī)劃模型強(qiáng)銷期+開盤準(zhǔn)備期3個月持續(xù)期3個月3個月1個月熱銷期準(zhǔn)備期：①聯(lián)絡(luò)東區(qū)房房地產(chǎn)初級從從業(yè)人員②全面推行““置業(yè)積分卡銷售激勵政策策③通過品牌建建立帶動項目目傳播④進(jìn)行項目銷銷售推廣前期期工作強(qiáng)銷期：①在東區(qū)房地地產(chǎn)初級從業(yè)業(yè)人員開始，，實現(xiàn)1000套銷售，開始執(zhí)行“積分獎勵卡卡”政策②組織的盛大大開盤活動，，以青年傳媒媒菁英為主力力客群形成項項目的哄動效效應(yīng)。繼續(xù)執(zhí)執(zhí)行“積分獎勵卡卡”政策。熱銷期：針對目標(biāo)客戶戶開展活動，，配以廣告宣宣傳，使項目目銷售進(jìn)入高高速通道。持續(xù)期：總結(jié)上階段宣宣傳成果，展展開針對青年年海歸的宣傳傳，營造下階階段銷售高潮潮。節(jié)點安排：3.31售樓處落成，，入場參加展會，開開始認(rèn)購5.28取得銷售證，，開始換簽正正式合同7.30商業(yè)、住宅實實體樣板落成成2005.1.14.76.3110.3112.31強(qiáng)銷期+開盤準(zhǔn)備期持續(xù)期熱銷期以2005年1月為起點的具具體行程規(guī)劃劃產(chǎn)品推售計劃劃強(qiáng)銷期推售產(chǎn)產(chǎn)品：組團(tuán)1(B1—B3)組團(tuán)2(B7—B13)熱銷期推售產(chǎn)產(chǎn)品：組團(tuán)3(B4—B6、B17—20、B23、B24)組團(tuán)4(A9——13、A19—20)組團(tuán)5(B21—B22)組團(tuán)6(B14—B16)持續(xù)期推售產(chǎn)產(chǎn)品：組團(tuán)7(A14—A15、A21—A22)項目一期銷售售節(jié)點去化速速度2005.1.110020030040080050060070090010001100120013001400套數(shù)61700套72000套82500套93000套500套3.154.184.251500套5.1—7第二批置業(yè)合伙人的發(fā)力點首批置業(yè)合伙人的發(fā)力點進(jìn)入另一銷售期，開拓青年海歸人群150005年公關(guān)/媒體策略/新聞方案項目開發(fā)/工程進(jìn)度告知性公關(guān)活活動針對公眾的公關(guān)活動客群置業(yè)利益/生活利益公關(guān)活動置業(yè)信心保障障品牌塑造知名度與美譽(yù)譽(yù)度的積累公信度建立與與傳播置業(yè)吸引力增增值源源不斷的客客群補(bǔ)充公信度建立與與傳播置業(yè)積分卡1000張張積分卡=1000人人平均每人可帶帶來的看房人人數(shù)=30人置業(yè)積分卡1000X30=30000人累計帶來看房人數(shù)：按15：1的看房成交比比例計算累計帶來成交：30000÷15=2000套積分獎勵基金金的規(guī)模置業(yè)積分卡積分卡看房獎勵：1000人×10看房者×100積分=100萬積分積分卡成交獎勵：1000套

×2000積分（最高比例計算）=200萬積分 2000套×1000積分（最高比例計算）=200萬積分以積分消費(fèi)建建立600萬元獎勵基金金總計：500萬銷售對外均價價：6751元/㎡，發(fā)展商實收均均價6700元/㎡118500平方米X51元=600萬元600萬元=積積分獎勵勵備用基金積分獎勵基金金不占用項目目營銷推廣費(fèi)費(fèi)用積分獎勵基金金的建立置業(yè)積分卡活動營銷策略略活動策略：活活動不斷，話話題不斷活動主題：以以開放獨(dú)立立進(jìn)取的美美國精神為主主題4月5月6月7月8月9月夢想風(fēng)云“賽洛城精神神”可口可樂巡展展積分卡啟動鄉(xiāng)村音樂節(jié)開盤活動美國夏日游車房聯(lián)展4月ü美國鄉(xiāng)村音樂樂節(jié)游樂場/時下下流行的集體體游戲影音會中國電電影百年之際際,贊助廣院院影音活動與與作品提請好好萊塢專家評評審五月賽洛城生活活復(fù)興宣言1.輪船式“五月月花”號花車車，載著領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、嘉賓以及及聯(lián)合代言人人，駛?cè)牖顒觿蝇F(xiàn)場2.項目領(lǐng)導(dǎo)、聯(lián)聯(lián)合代言人、、合作伙伴發(fā)發(fā)表“新大陸陸生活復(fù)興聯(lián)聯(lián)合宣言”。。3.升旗儀式4.西部牛仔馬術(shù)術(shù)表演.牛仔文化與西西部文化的傳傳承——表現(xiàn)開拓、勇勇敢、追求卓卓越，勇于表表現(xiàn)、合作、、英雄主義5.知名傳媒人士士現(xiàn)場簽售主要內(nèi)容板塊塊:A夢想征集、B創(chuàng)業(yè)夢想實現(xiàn)現(xiàn)聯(lián)手《城市畫報》，贊助其05年5月主題，推出出夢想征集活活動。自2月起,推出夢想征集集活動,廣泛收集客群群包括客群代代言人（名人人）的05年的夢想和愿愿望，短信\約訪皆可.5月集結(jié)成刊<<夢想風(fēng)云錄>>.配合開盤活動動,形成項目亮相相”紅五月”.斟選最具特色色與代表性的的夢想，開發(fā)發(fā)商協(xié)助其實實現(xiàn)。6月夢想風(fēng)云云”系列活動動7月“美國夏日游游”活動實施施8月（商業(yè)示范區(qū)開開放）可口文化，可可心生活百年年商業(yè)傳奇可可口可樂全球球包裝巡展策動源點:可口可樂精神神、美式精神神和我們““社區(qū)精神””之間的互通與互互動?？煽诳蓸肪裆瘢洪_拓的、、創(chuàng)新的、執(zhí)執(zhí)著的形式:贊助，我們的的售樓中心作作為東區(qū)巡展展站點之一.9月美國夢的的實現(xiàn)（車房房聯(lián)展）內(nèi)容：1、聯(lián)合上市新新車（符合客客群需求的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型小轎車車）進(jìn)行現(xiàn)場場展示，每天天提供時尚新新車大獎。2、針對主要置置業(yè)合伙人和和開拓合伙人人（包括地產(chǎn)產(chǎn)記者等）抽抽取美國夏日日游活動名額額。媒體宣傳傳策略1月2月3月4月5月6月配合公關(guān)事件件的新聞傳播播配合項目開發(fā)發(fā)/工程進(jìn)度的新聞傳播重要時間結(jié)點點：05年4月，售樓中心心竣工，一期期開盤區(qū)域價值與利利好的新聞炒作“夢想征集””活動，與《京華時報》《城市畫報》合辦及新聞傳傳播賽洛城美式生生活理念與項目開盤新新聞炒作《北青報》媒體公關(guān)與北京電臺合合辦“新大陸陸音樂時間””等節(jié)目《三聯(lián)生活》合作專題及電視臺合作作創(chuàng)業(yè)節(jié)目重要時間結(jié)點點：05年7月，商業(yè)示范范區(qū)開放；05年8月，樣板示范范區(qū)落成7月8月9月10月11月12月配合公關(guān)事件件的新聞傳播播配合項目開發(fā)發(fā)/工程進(jìn)度的新聞公關(guān)區(qū)域商業(yè)模型型與趨勢的新聞炒炒作“百年商業(yè)傳傳奇”的新聞炒作《北青報》媒體公關(guān)與北京電臺合合辦“賽洛城城音樂時間””等節(jié)目與《精品》《新周刊》等合作專題視覺生活大賽賽活動的新聞聞炒作要旨公信傳播：通過新聞媒體體的公信力與與影響力，快快速建立項目目的親和與進(jìn)進(jìn)取形象。放大效應(yīng)：與媒體建立不不同形式的合合作，有效把把控整合傳播播的強(qiáng)勢覆蓋蓋，并將項目目公關(guān)活動由由單立的點擴(kuò)擴(kuò)大為立體縱縱深的影響面面。形式專題合辦；節(jié)目（欄目））合辦節(jié)目（欄目））冠名節(jié)目（欄目））贊助等備注：媒體公公關(guān)需配合全全面的廣告媒媒體計劃執(zhí)行行。媒體選擇報紙：《北京青年報》《京華時報》《新京報》《精品購物指南南》《南方周末》期刊：《三聯(lián)生活周刊刊》《新周刊》《城市畫報》電視臺：北京京電視臺電臺：北京廣廣播電臺交通通臺、音樂臺臺；中央廣播播電臺音樂之之聲報紙媒體公關(guān)關(guān)《北京青年報》國際新聞版冠冠名欄花簡要說明：北北京房地產(chǎn)市市場推廣的強(qiáng)強(qiáng)勢媒體。《北青報》房地產(chǎn)廣告投投放占有率達(dá)達(dá)60%之強(qiáng)，并逐漸漸形成購房人人主動接觸的的閱讀習(xí)慣。。發(fā)行量80萬份，讀者主主要集中于中中青年階層，，知識及社會會層次較高。。國際新聞版深深入報道國際際大事要聞，，讀者閱讀率率高；并且與與本項目美式式國際化的定定位氣質(zhì)比較較接近。發(fā)布時間：2005年3月-12月發(fā)布內(nèi)容：項項目主要信息息、階段性活活動告知等報紙媒體公關(guān)關(guān)《京華時報》/《新京報》夢想征文簡要說明：靈靈活、風(fēng)格多多樣的年輕化化大眾媒體。?！毒┤A時報》在早報類媒體體占有率較高高，發(fā)行量30萬份，讀者集集中于年輕群群體，更注重重快速閱讀與與海量信息。。配合夢想征集集，與《京華時報》合作征文活動動，在年輕人人中形成項目目開放、創(chuàng)新新、進(jìn)取的美美式精神形象象。發(fā)布時間：2005年3月-6月發(fā)布內(nèi)容：活活動公告與征征集、文章刊刊登、評選、、頒獎等報紙媒體公關(guān)關(guān)其他建議：《精品購物指南南》專題合辦一期期時間：2005年8月《南方周末》專題合辦一期期時間：2005年8月期刊媒體公關(guān)關(guān)《三聯(lián)生活周刊刊》合辦“海歸傳傳媒人生存狀狀態(tài)”專題簡要說明：中中國的《時代周刊TIME》。《三聯(lián)生活周刊刊》發(fā)行量22萬份，以新聞聞綜合類雜志志在傳媒人士士中的閱讀與與傳閱率較高高，較具權(quán)威威性。以廣告加專題題的形式，強(qiáng)強(qiáng)化在傳媒人人士中的影響響力。發(fā)布時間：2005年4月-6月專題內(nèi)容：贊贊助調(diào)查海歸歸傳媒從業(yè)人人員的工作生生活狀態(tài)；配合項目主主要信息、階階段性活動告告知等廣告期刊媒體公關(guān)關(guān)《城市畫報》“夢想征集”活活動聯(lián)合媒體體簡要說明：具具有代表性的的活力新銳媒媒體?！冻鞘挟媹蟆冯`屬于中國最最大的報業(yè)集集團(tuán)——南方日報報業(yè)業(yè)集團(tuán)，因視視角的年輕化化、本土城市市化以及廣泛泛的社會采訪訪資源，在年年輕的傳媒人人中的具有較較大影響力。。發(fā)布時間：2005年1月-6月發(fā)布內(nèi)容：活活動公告與征征集、文章刊刊登、評選、、頒獎等期刊媒體公關(guān)關(guān)其他媒體建議議：《新周刊》合辦專題簡要說明：論論點鮮明的先先鋒媒體?！缎轮芸钒l(fā)行量30.5萬份，在年輕輕人中的具有有較大影響力力。發(fā)布時間：2005年9月-12月發(fā)布內(nèi)容：贊贊助2005年年終評點等等專題電視臺媒體公公關(guān)北京電視臺創(chuàng)創(chuàng)業(yè)類節(jié)目合合辦公關(guān)形式：方案一：“創(chuàng)業(yè)新大大陸”等命名的合辦辦欄目時間：2005年4月-8月方案二：節(jié)目目贊助（CCTV2““激情創(chuàng)業(yè)”、、湖南衛(wèi)視““新青年”等等）時間：2005年3月-12月電臺媒體公關(guān)關(guān)北京電臺交通通臺/音樂臺；中央央電臺音樂之之聲公關(guān)形式：方案一：“美美國新音樂””、“新大陸音樂樂時間”等命名的合辦辦欄目方案二：節(jié)目目特約播映（（如北京交通通臺“歡樂正正前方”）時間：2005年1月-12月新聞稿：每月1-2篇新聞稿策劃劃、撰寫、發(fā)發(fā)布，每篇1000字深度稿：每月不少于2篇深度稿策劃劃、撰寫、發(fā)發(fā)布，每篇2000-3000字；專訪：原則上每月1次，但需要根根據(jù)當(dāng)月情況況而定，每次次選取至少3家媒體策劃專訪主題題、Q&A提供、媒體邀邀請、報道跟跟蹤；媒體專欄：根據(jù)當(dāng)月的傳傳播情況，靈靈活掌握，選選取權(quán)威媒體體，購買版面面進(jìn)行企業(yè)品品牌及產(chǎn)品信信息的發(fā)布；；重點媒體：《北京青年報》、《京華時報》見報率：每月月保證不少于于2篇報道簡報報告：每月匯總公關(guān)關(guān)傳播文章簡簡報報告日常媒介公關(guān)關(guān)傳播規(guī)劃T