【廣告策劃-PPT】《無敵基因》電影大綱-影星-廣告招商計(jì)劃書

打造2021華語電影頂級(jí)制作團(tuán)隊(duì)和演員陣容,最具期待的爆笑喜劇歡送汽車、、房產(chǎn)、數(shù)碼、酒業(yè)、飲料、食品等行業(yè)，加盟、冠名、廣告商務(wù)等合作！時(shí)間名額有限，請(qǐng)速洽談聯(lián)系！無敵基因影片類型：喜劇/愛情發(fā)行范圍:

全球發(fā)行投資數(shù)額：2000萬人民幣

預(yù)期票房：1.5億人民幣出品人：韓三平石立斌制片人：石立斌導(dǎo)演：張志忠

編?。簭堉局依湫耜?yáng)攝影指導(dǎo)：趙小丁

領(lǐng)銜主演：徐崢、黃海波、陳小春、伊能靜、孫儷、劉樺、高捷出品：中國(guó)電影集團(tuán)公司發(fā)行：中國(guó)電影集團(tuán)公司華夏電影發(fā)行影片信息

袁清教授是一個(gè)非常罕見的已經(jīng)消失的“克蘭族〞僅存的后裔，此人已經(jīng)200歲了，但是依然保持著50歲的面容。只要能把老人存有生命密碼的心臟移植給另一個(gè)人就將取得長(zhǎng)生不老。如果方案失敗，將劫持袁清教授的女兒提娜，因?yàn)橹灰崮壬乱幻袐腴L(zhǎng)到8歲便同樣具有與老人同樣的遺傳基因。

一伙基因大盜老胡命令兒子胡云雷劫持袁清教授，實(shí)現(xiàn)自己長(zhǎng)生不老的大計(jì)。但是袁清教授在被劫持的過程中不幸誤被手下二龍開槍走火殺死。此時(shí)提娜趕到，胡云雷偽造現(xiàn)場(chǎng)裝成袁教授的學(xué)生，在手下的刺殺中救下提娜并告訴她老人將她托付胡云雷的遺言。

一年后胡云雷順利的風(fēng)光的娶到了提娜，眼看方案就要實(shí)現(xiàn)，新婚夜發(fā)現(xiàn)提娜有潔癖不能跟男人同床，胡云雷用盡了各種方法還是沒有方法接近提娜均以失敗告終。吳用是一名一事無成的娛樂欄目攝像師兼記者，自己的心愛的女人也被同事?lián)屪吡?，事業(yè)情場(chǎng)失意后對(duì)人生絕望想出家當(dāng)和尚，臨行之時(shí)遇到了同學(xué)高林，并得知高林在人工精子庫(kù)工作，遂捐贈(zèng)了自己的精子并同時(shí)修改了自己了頭像和學(xué)歷等背景資料。希望有朝一日有人能將它傳承下去。胡云雷在老胡的強(qiáng)大壓力下萬般無奈和老婆去了人工精子庫(kù)進(jìn)行人工受孕，人工受孕成功，1年以后一個(gè)漂亮的男嬰順利出生，胡云雷大排筵宴風(fēng)光極限的邀請(qǐng)親朋好友慶祝。

主持方丈以塵緣未了為由將吳用趕出山門，吳用從事了嬰幼兒教育并大獲院長(zhǎng)的青睞。偶爾的一次時(shí)機(jī)看到胡云雷和提娜在電視上為兒子貝貝招聘男保姆，同學(xué)高林告之他的精子被提娜使用，驚喜之外吳用決定要找回孩子，找回老婆。

故事大綱

吳用成功的應(yīng)聘貝貝的保姆潛入提娜的身邊，給自己的孩子貝貝當(dāng)起了超級(jí)奶爸。無用瘋狂的取悅提娜，同時(shí)也得到了貝貝的認(rèn)可。兩人開始萌發(fā)了愛情的小火苗。

種種跡象引起了胡云雷的疑心，一次陰差陽(yáng)錯(cuò)的疑心致使吳用被胡云雷趕出了家門不知去向。老胡詳裝快不久于人世，催促胡云雷盡快安排貝貝的和老胡的基因移植手術(shù)。胡云雷雖然不情愿，但方案依舊進(jìn)行。但是這個(gè)方案被帶著口罩的老胡的私人醫(yī)生聽的一清二楚。在游樂場(chǎng)玩的胡云雷提娜和貝貝被兩個(gè)劫匪劫持，兩個(gè)劫匪要求老胡拿贖金贖人。胡云雷配合老胡的方案，老胡也認(rèn)定方案一切順利，沒想到兩個(gè)劫匪露出了真相居然是無用和高林。高林受吳用之托潛入胡家做起了私人醫(yī)生，得到老胡的方案后便將消息告知吳用，便有了后來的救提娜和貝貝的行動(dòng)方案。

經(jīng)過一番搏斗，吳用為保護(hù)提娜和貝貝身受重傷，老胡一顆罪惡的子彈射向了提娜，結(jié)果胡云雷為提娜當(dāng)了這顆子彈倒了下去，臨死前得到了提娜的原諒。

警方趕到將老胡繩之以法，吳用等人大難不死，決定隱居生活。

一天早晨一群婦女拿著吳用的照片抱著孩子找到提娜，吳用看到現(xiàn)狀羞愧不已，告訴提娜當(dāng)時(shí)捐多了。故事大綱張志忠青年導(dǎo)演

畢業(yè)于北京電影學(xué)院導(dǎo)演系導(dǎo)演作品電影?黑血?電視電影?換來幻去?電影?我的奧運(yùn)?電影?遙遠(yuǎn)的愛?導(dǎo)演趙小丁攝影指導(dǎo)趙小丁

畢業(yè)于北京電影學(xué)院攝影系，屬于國(guó)內(nèi)多產(chǎn)的攝影師，每年都有作品上映,包括廣受歡送的?花季雨季?、?開往春天的地鐵?和?英雄?、?十面埋伏?。除了拍攝電影之外，趙小丁也參與了多部廣告的攝影工作，其中包括北京申辦奧運(yùn)、上海申辦世界博覽會(huì)、北京2021奧運(yùn)會(huì)會(huì)徽發(fā)布等政府宣傳片。?滿城盡帶黃金甲??英雄?、?十面埋伏??千里走單騎?曾獲奧斯卡最正確攝影提名2021年最具票房吸引力演員陣容徐崢領(lǐng)銜主演領(lǐng)銜主演陳小春劉樺領(lǐng)銜主演領(lǐng)銜主演伊能靜領(lǐng)銜主演孫儷高捷聯(lián)合主演影片將在國(guó)內(nèi)和海外同步發(fā)行，影片發(fā)行范圍將普及不少于全球20個(gè)國(guó)家和地區(qū)；膠片與數(shù)字拷貝同步發(fā)行，國(guó)內(nèi)預(yù)計(jì)拷貝發(fā)行在500個(gè)左右，覆蓋全國(guó)36條主流院線的所有安裝有電腦售票系統(tǒng)的1000余家影院；總放映場(chǎng)次不低于30000場(chǎng)電影?無敵基因?在中國(guó)上映的時(shí)間為一周，保守預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)票房1.5億元人民幣，觀影人次將不低于400萬。備注：中國(guó)大陸同級(jí)別電影投資額影片票房參考；觀影人次數(shù)值按照全國(guó)電影平均票價(jià)40元計(jì)算開機(jī)時(shí)間：2021年9月20日關(guān)機(jī)時(shí)間：2021年11月10日后期制作：2021年11月-2月宣傳期：2021年8月-2021年2月公映時(shí)間：2021年2月〔情人節(jié)檔〕制作周期2021年度超強(qiáng)明星陣容2021年情人節(jié)強(qiáng)檔上映一流的制作團(tuán)隊(duì)商業(yè)成熟倍受關(guān)注成熟的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵詞商務(wù)合作之貼片廣告規(guī)格：寬銀幕/膠片廣告規(guī)模：全國(guó)36個(gè)省市

300個(gè)城市

36條院線同步上映超過1000家上映影院貼片售賣場(chǎng)次：20，000場(chǎng)實(shí)際放映場(chǎng)次：30，000場(chǎng)以上廣告總時(shí)長(zhǎng)：3分鐘每組廣告30秒，共分六組類別項(xiàng)目品牌表現(xiàn)方式數(shù)量覆蓋范圍時(shí)間廣告價(jià)格全國(guó)貼片廣告電影貼片廣告電影貼片廣告30秒一條（限六家）按2萬場(chǎng)收費(fèi)，實(shí)際放映場(chǎng)次不低于3萬場(chǎng)全國(guó)2011年2月1400,000DVD貼片廣告DVD貼片廣告30秒一條（限六家）50萬套以上全國(guó)2010年12月500,000

總計(jì)1900,000商務(wù)合作之首映禮冠名1首映式冠名權(quán)“xxxx”電影《無敵基因》全球首映盛典2星光紅毯秀簽名板、及遮擋欄、采訪臺(tái)背景明顯標(biāo)示贊助商家logo3舞臺(tái)設(shè)計(jì)植入首映式舞臺(tái)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處融入贊助商家logo等標(biāo)示4領(lǐng)導(dǎo)出席冠名贊助商家領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)邀出席首映禮并與重要嘉賓同席5cctv-6等大型欄目現(xiàn)場(chǎng)直播直播過程自然顯現(xiàn)主贊助商相關(guān)內(nèi)容和logo6門戶網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)直播全國(guó)最有影響力網(wǎng)絡(luò)媒體全球同步直播7產(chǎn)品定制特別禮品現(xiàn)場(chǎng)安排環(huán)節(jié)贈(zèng)送主要演員及主創(chuàng)人員8慶祝環(huán)節(jié)特制香檳瓶香檳瓶主贊助商logo植入9場(chǎng)館外熱氣球懸掛條幅條幅內(nèi)容約為：“xxxx熱烈祝賀《無敵基因》全球隆重上映……”10媒體報(bào)道新聞通稿內(nèi)容體現(xiàn)《無敵基因》全球首映禮首席合作伙伴”等相關(guān)字樣11觀眾席特設(shè)贊助商專區(qū)贊助商專區(qū)，主贊助商可整齊著裝并持帶《無敵基因》內(nèi)容宣傳板12主持人環(huán)節(jié)植入現(xiàn)場(chǎng)介紹或訪問主贊助商領(lǐng)導(dǎo)并鳴謝贊助商300萬頂級(jí)合作凱迪拉克冠名?太陽(yáng)照常升起?首映禮電影首映禮例如恒生銀行冠名?見龍卸甲?首映禮電影首映禮例如授權(quán)企業(yè)在中國(guó)大陸范圍內(nèi)使用電影?無敵基因?的特許電影形象，制片方結(jié)合品牌和產(chǎn)品進(jìn)行聯(lián)合推廣。460萬元超值回報(bào)：使用范圍主要包括●開機(jī)、殺青新聞發(fā)布會(huì)及媒體探班宣傳媒體宣傳：TVC、平面廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳、戶外廣告等推廣及促銷活動(dòng)：賣場(chǎng)廣告、促銷海報(bào)、易拉寶、產(chǎn)品堆箱等產(chǎn)品包裝：產(chǎn)品自身及包裝上電影形象使用所有授權(quán)電影元素，企業(yè)不能隨意進(jìn)行刪改，相關(guān)設(shè)計(jì)，需要授權(quán)方審批確認(rèn)方可執(zhí)行〔詳細(xì)規(guī)定以授權(quán)書為準(zhǔn)〕詳細(xì)權(quán)益見后頁(yè)。商務(wù)合作之整體形象授權(quán)類別項(xiàng)目品牌表現(xiàn)方式媒介傳播電影院宣傳品電影海報(bào)，品牌LOGO表現(xiàn)電影展架，品牌LOGO表現(xiàn)電影異型立牌，品牌廣告位表現(xiàn)電影大型噴繪，品牌廣告位表現(xiàn)影訊，影迷刊物影院派發(fā)，封面以及內(nèi)頁(yè)，品牌LOGO表現(xiàn)平面版權(quán)授權(quán)電影海報(bào)平面版權(quán)使用權(quán)視頻版權(quán)授權(quán)電影部分視頻素材使用權(quán)簽名海報(bào)電影主創(chuàng)親筆簽名的紀(jì)念海報(bào)DVD電影所發(fā)行的DVD光盤

整體形象授權(quán)之媒介傳播類別項(xiàng)目品牌表現(xiàn)方式數(shù)量覆蓋范圍時(shí)間公關(guān)傳播開機(jī)主背景板體現(xiàn)品牌LOGO1全國(guó)探班現(xiàn)場(chǎng)演員表演，品牌體現(xiàn)機(jī)會(huì)1全國(guó)在向記者傳播的新聞稿件中融入贊助品牌的傳播信息1全國(guó)預(yù)熱期宣傳預(yù)告海報(bào)，官方海報(bào)公開，品牌表現(xiàn)機(jī)會(huì)2款全國(guó)

拍攝花絮公開，品牌表現(xiàn)機(jī)會(huì)3款全國(guó)

劇照公開，品牌表現(xiàn)機(jī)會(huì)30張全國(guó)

官方預(yù)告片公開，品牌表現(xiàn)機(jī)會(huì)2款全國(guó)

娛樂新聞層層展現(xiàn)電影內(nèi)容，品牌表現(xiàn)機(jī)會(huì)20輪全國(guó)

整體形象授權(quán)之公關(guān)傳播項(xiàng)目品牌表現(xiàn)方式數(shù)量覆蓋范圍時(shí)間媒體電視：包括中央電視臺(tái)在內(nèi)的全國(guó)37家電視臺(tái)娛樂欄目視頻品牌捕捉30家全國(guó)報(bào)紙：全國(guó)119家省市級(jí)報(bào)紙娛樂版文字記者新聞通告品牌植入60家全國(guó)雜志：全國(guó)重點(diǎn)76家時(shí)尚娛樂類平面雜志封面及內(nèi)頁(yè)品牌植入平面素材體現(xiàn)20家全國(guó)門戶網(wǎng)站：3家門戶類網(wǎng)站，官方網(wǎng)站，網(wǎng)絡(luò)直播活動(dòng)品牌體現(xiàn)2家全國(guó)即時(shí)通訊：1家即時(shí)通訊支持網(wǎng)站，獨(dú)家即時(shí)通訊支持，網(wǎng)絡(luò)直播品牌體現(xiàn)1家全國(guó)視頻網(wǎng)站：2家視頻支持網(wǎng)站，首映現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)告片、花絮網(wǎng)絡(luò)直播品牌表現(xiàn)2家全國(guó)社交網(wǎng)站：2家SNS社區(qū)類網(wǎng)站，獨(dú)家社交網(wǎng)站支持，首映現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，品牌表現(xiàn)2家全國(guó)廣播電臺(tái)：6家廣播電臺(tái)，電波品牌表現(xiàn)6家全國(guó)整體形象授權(quán)之媒體宣傳電影廣告投放及宣傳品例如植入式營(yíng)銷又稱植入式廣告，是指將產(chǎn)品或品牌及其代表性的視覺符號(hào)甚至效勞內(nèi)容策略性地融入影視節(jié)目形態(tài)內(nèi)容之中，通過場(chǎng)景的再現(xiàn)，讓觀眾在不知不覺中留下對(duì)產(chǎn)品及品牌的印象，繼而到達(dá)產(chǎn)品營(yíng)銷的目的。相對(duì)于傳統(tǒng)廣告，普通消費(fèi)者對(duì)于直白的產(chǎn)品廣告已經(jīng)開始產(chǎn)生排斥心理，廣告的邊際效益在減少，而植入性營(yíng)銷，能在將故事娓娓道來的同時(shí)，讓消費(fèi)者不知不覺接受一種產(chǎn)品或者消費(fèi)理念。而電影作為關(guān)注度最高的表現(xiàn)形式，雖著電影市場(chǎng)的升溫，越來越多的人走進(jìn)影院，產(chǎn)品植入電影情節(jié)，在全國(guó)范圍內(nèi)無數(shù)次的播放，讓觀眾在欣賞影片的同時(shí)，隨著情節(jié)潛移默化記住產(chǎn)品。斯巴魯汽車因植入?非誠(chéng)勿擾?一炮而紅，諾基亞7610因植入?天下無賊?一度脫銷等等成功案例說明電影情節(jié)植入廣告已成為當(dāng)前性價(jià)比最高的投放媒介。商務(wù)合作之產(chǎn)品植入廣告青島啤酒語言植入蒙牛品牌情節(jié)植入電影植入例如我愛我家背景植入電影植入例如九龍城背景植入寶馬汽車植入?導(dǎo)火線?作為道具植入影片，對(duì)潛在消費(fèi)者，形成良好的品牌印象以及購(gòu)置意向。電影上映的同期，我們還會(huì)將贊助品牌LOGO以及推廣內(nèi)容，融合到我們所投放的所有媒體，以及我們的戰(zhàn)略媒體伙伴上摩托羅拉植入?保持通話?電影植入例如商務(wù)合作之產(chǎn)品植入廣告報(bào)價(jià)類別植入形式內(nèi)容頻次報(bào)價(jià)汽車品牌、LOGO、語言、實(shí)操電影中各角色用車，包括功能演示全劇不少于10次400萬（可以65%產(chǎn)品抵現(xiàn)金，并提供影片用車）手機(jī)品牌、LOGO、語言、實(shí)操電影中人物使用全劇不少于10次200萬（并提供影片用機(jī)）房地產(chǎn)品牌、LOGO、背景電影中大背景及主場(chǎng)景背景不少于5次150萬(100%實(shí)物抵現(xiàn)金)酒水飲料品牌、LOGO、語言影片中各場(chǎng)景適時(shí)體現(xiàn)不少于5次160萬（35%產(chǎn)品抵現(xiàn)金）服裝品牌、LOGO、背景影片中各角色著裝展示，并適時(shí)體現(xiàn)品牌不少于8次200萬（35%產(chǎn)品抵現(xiàn)金）電腦數(shù)碼品牌、LOGO、背景、實(shí)操用作劇中道具實(shí)際使用，并適時(shí)體現(xiàn)品牌不少于5次160萬（35%產(chǎn)品抵現(xiàn)金）其他類品牌、LOGO、背景、實(shí)操、語言劇情允許的其他類植入詳談詳談期待與您共贏地址：北京朝陽(yáng)區(qū)慧忠天創(chuàng)世緣大廈B影視制作中心：求索建筑的生命溯源城市的靈魂

＿“蘇堤春曉〞工程行銷推廣案天啟＆開啟2003年4月工程簡(jiǎn)介區(qū)位特征：長(zhǎng)壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占地面積：6.5萬平方米建筑面積：總建面積21萬平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車庫(kù)3.5萬平方米容積率：3.2物業(yè)形態(tài)：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂福，周邊有多條公交線路通過，可通往市區(qū)，交通便捷我們的期望創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)案樓盤新亮點(diǎn)實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/平米通過樓盤市場(chǎng)的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性開展的原動(dòng)能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)市場(chǎng)篇版塊介紹本案處于長(zhǎng)壽路版塊〔內(nèi)普陀區(qū)域〕板塊現(xiàn)狀：尚長(zhǎng)壽路帶狀開發(fā)，屬于整個(gè)普陀匹樓盤的密集度最高的版塊。長(zhǎng)壽路東連閘北區(qū)，西至長(zhǎng)寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，曹家渡商圈為輻射點(diǎn)。蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，由針對(duì)原來的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤〞，即“兩灣一弄〞舊區(qū)改造工程后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購(gòu)置熱點(diǎn)，加之蘇州河沿岸的樓盤的親水特色成為中高檔景觀住宅，逐步形成中高檔水景居住區(qū)。該地區(qū)主力面積范圍：110-150平方米，總價(jià)：萬左右。代表樓盤：水岸名苑、陽(yáng)光新苑、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。版塊開展開展趨勢(shì)：深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。長(zhǎng)壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅〞小區(qū)?？v觀長(zhǎng)壽路沿線多個(gè)建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色〞的競(jìng)爭(zhēng)階段。至目前，該地區(qū)土地儲(chǔ)藏量已相當(dāng)稀缺，下一輪開展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開發(fā)。此外，“十五〞期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約90萬平方米的新“新湖明珠城〞，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購(gòu)物、娛樂、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)

版塊定位自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長(zhǎng)壽路版塊〕符合未來開展潮流的“綠色商住街〞規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢(shì)資源正處深化、延伸開展期的未來大型中高檔居住區(qū)獨(dú)具自然優(yōu)勢(shì)資源的成熟的中高檔市場(chǎng)版塊版塊市場(chǎng)特色開發(fā)特色：中等規(guī)?！?0＿15萬方〕、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣點(diǎn)特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競(jìng)爭(zhēng)特色：以版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版塊價(jià)格走勢(shì)區(qū)域均價(jià)走勢(shì)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢(shì)根本相同，兩年的時(shí)間上漲了26.3%，比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià)區(qū)域單套面積走勢(shì)平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，峰值是124平方米，由此可見本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型開展。區(qū)域單套總價(jià)走勢(shì)從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅到達(dá)29.6%版塊市場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔2002年〕均單價(jià)：6100元/平米主力面積：120—140平米單套主力總價(jià)：80－90萬車庫(kù)單價(jià)：10－15萬元/個(gè)〔賣〕、200－300元/個(gè)/月〔地上租〕、500－600元/個(gè)/月商鋪單價(jià)：理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià)VS我們期望的銷售均價(jià)6100元/平米VS7500元/平米實(shí)現(xiàn)1500元/平米的單價(jià)跳高實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格檔次變革區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)至目前，長(zhǎng)壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤的開發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競(jìng)爭(zhēng)目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場(chǎng)〔大華清水灣花園〕、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來的便捷交通成為該區(qū)域樓盤主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前平均價(jià)格上漲為5400元/m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價(jià)在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)目前主要樓盤有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂廣場(chǎng)、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價(jià)6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長(zhǎng)壽路商住街成為該區(qū)域樓盤主打概念該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園32萬M2外，主要樓盤盤量中等，集中在10-15萬M2左右該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、外觀造型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為重視該區(qū)域的房型面積以舒適型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，根本在120-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至到達(dá)了270平方米以上?！簿唧w樓盤資料詳見市場(chǎng)資料附件〕版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)特性單價(jià)差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個(gè)案能以非常規(guī)高價(jià)取勝，主要依賴于蘇州河水景的深度挖掘；平均面積的差異化與價(jià)格相當(dāng)，靠近蘇州河水景均劃為舒適大房型，而整體樓盤的平均面積大小通常由其水景資源的可挖掘性決定市場(chǎng)成交狀況那么個(gè)案差異明顯總而言之，對(duì)于本版塊而言，樓盤價(jià)值與市場(chǎng)張力在很大程度上取決于蘇州河資源的挖掘和特色化規(guī)劃建設(shè)版塊銷售三甲個(gè)案數(shù)據(jù)比照案名年銷總量(m2)單價(jià)(元/m2)單套總價(jià)(元)單套面積(m2)上海知音苑90000650080125世紀(jì)之門半島600007200120175光明城市公寓580008200120140總價(jià)承受力強(qiáng)，但承受極值明顯，單價(jià)敏感度不算大消費(fèi)需求跨度較大，總體為舒適改善型購(gòu)房需求年銷售量不高理想與現(xiàn)實(shí)的第二次踫撞VS舒適、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低局部東西向不占少數(shù)的小二房、三房房源上海市區(qū)中高檔樓盤市場(chǎng)特色在此我們特別針對(duì)上海市場(chǎng)7000－8000元/平米的樓盤進(jìn)行市場(chǎng)特色分析概念界定區(qū)域劃分價(jià)格走勢(shì)客層特征購(gòu)房目的房型需求上海情結(jié)中心城區(qū)趨穩(wěn)本地56%外地34%境外10%二外人士購(gòu)房比例呈上升趨勢(shì)投資比例持續(xù)性增高，達(dá)40%以上，未來上升勢(shì)頭不減小房型90－100平米需求增大，總價(jià)敏感度高現(xiàn)代國(guó)際浦東、古北趨穩(wěn)商圈帶動(dòng)徐匯趨穩(wěn)未來潛力世博圈上升理想與現(xiàn)實(shí)的第三次踫撞版塊市場(chǎng)特征：本地化客源自用型市場(chǎng)大房型市場(chǎng)總體市場(chǎng)特征：外向型客源自用、投資雙重性市場(chǎng)小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)特征與總體市場(chǎng)趨勢(shì)存在差異而與此同時(shí)，本案的規(guī)劃當(dāng)更能適應(yīng)總體市場(chǎng)趨勢(shì)需求市場(chǎng)總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤總體市場(chǎng)趨向平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤開發(fā)檔次較高，銷售速度相對(duì)整體上海樓市不高；未來五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇州河延伸段進(jìn)行進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場(chǎng)影響力持續(xù)性擴(kuò)、大的同時(shí)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)亦不可小覷；客層需求結(jié)構(gòu)張力相對(duì)較大，單價(jià)突破的可能性存在；蘇州河文化及水景的挖掘利用無論是對(duì)于本案價(jià)格的提升還是銷售都起著至著重要的作用本案產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)綠城的品牌與實(shí)力，當(dāng)可成為本案競(jìng)爭(zhēng)過程中，品質(zhì)與效勞最有力的承諾與支持保證；得天獨(dú)厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤躋身上海整體市場(chǎng)高檔樓盤之列提供可依之據(jù)；長(zhǎng)壽路的門牌號(hào)碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃考究，全案整體外形及天際輪廓線具備特色身處成熟化版塊之中，客源根底已然存在本案劣勢(shì)劣勢(shì)版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤市場(chǎng)特性走勢(shì)不相符；上海整體高檔樓盤市場(chǎng)需求趨穩(wěn)，未來一時(shí)間內(nèi)其整體格局相會(huì)產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場(chǎng)的局限性將給樓盤價(jià)格跳高形成了一定障礙；本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競(jìng)爭(zhēng)中不占特別優(yōu)勢(shì)；未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場(chǎng)的飽和度正在加大，特別對(duì)于以內(nèi)需型市場(chǎng)為主的本版塊，當(dāng)是一個(gè)不小的考驗(yàn)帶給我們的營(yíng)銷課題突破區(qū)域版塊概念局限，以個(gè)性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤之列；形成二外市場(chǎng)，加強(qiáng)投資型消費(fèi)動(dòng)機(jī)含金量；深度挖掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水〞性概念賣點(diǎn)的版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)策略篇目標(biāo)設(shè)定定量目標(biāo)：價(jià)格：項(xiàng)目住宅商業(yè)車庫(kù)銷售均價(jià)7500元/m215000元/m212萬元/個(gè)時(shí)間:自第一次開盤起兩年內(nèi)完成住宅90%、商鋪90%、車庫(kù)60%的銷售目標(biāo)消費(fèi)者定位范圍界定根底市場(chǎng)－－既有的長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場(chǎng)客源拓展市場(chǎng)－－全市范圍內(nèi)，上海籍客源突破型市場(chǎng)－－外地或外籍人士，對(duì)上海文化有濃厚的興趣，對(duì)城市有感情，重點(diǎn)是海歸派人士目標(biāo)消費(fèi)群特性分析身份：中產(chǎn)階層及以上人士年齡：35－50歲職業(yè)：企業(yè)高級(jí)主管、藝術(shù)家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易沖動(dòng)、較敏感文化特性：喜愛讀書，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng)消費(fèi)意識(shí)：沖動(dòng)型、重視個(gè)人修養(yǎng)的表達(dá)及社會(huì)認(rèn)可程度對(duì)住宅的要求：重視鄰里檔次、重視環(huán)境、有懷舊傾向營(yíng)銷推廣推廣總原那么在深度運(yùn)用長(zhǎng)壽路版塊概念優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更加重視個(gè)案的單一品牌性建設(shè)，從而突破區(qū)域市場(chǎng)的局限，創(chuàng)造廣闊市場(chǎng)資源以公建的概念思路帶動(dòng)住宅銷售，強(qiáng)調(diào)本案的社會(huì)化效益采用活動(dòng)公關(guān)的行銷方式，增加社會(huì)知名及影響力與時(shí)同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)形象塑造，提高企業(yè)品牌社會(huì)影響力販賣文化與情感我們本次所販賣的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命使之成為一代人對(duì)于一個(gè)城市的情感存放、對(duì)于一段文化的深深眷念、對(duì)于歷史的追尋與回憶，對(duì)于未來的憧憬與責(zé)任因?yàn)槲ㄆ淙绱?，我們才可以以非同尋常的概念?chuàng)造引領(lǐng)的先機(jī)才可以喚醒目標(biāo)消費(fèi)者非同一般的感受才可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以?shī)Z目的璀燦成為一顆明珠樓盤開發(fā)理念讓建筑成為城市生命的一局部樓盤定位蘇州河首席人文景觀住宅推廣主題承載千回歷史記憶，愿為母親河邊一座燈塔主題釋義情感化的訴求方式，勾起人們強(qiáng)烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染；創(chuàng)造蘇州河與建筑的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔〞的同時(shí)，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志性建筑的地位含義；“承載千回歷史記憶〞同樣巧妙地將建筑定義為“歷史血脈〞的傳承，同時(shí)對(duì)未來的產(chǎn)品改進(jìn)留下了較大空間；“燈塔〞，守望今天，祈盼未來，突出了對(duì)蘇州河、對(duì)大上海的深深依戀，同時(shí)，這種說法亦利于后期銷售宣傳推廣，“蘇堤春曉〞的每一戶人家都將成為“燈塔〞中的一盞燈，給這個(gè)城市，給母親河灑下一抹探照的光亮產(chǎn)品復(fù)合概念支持構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來的標(biāo)志體，在此我們建議：將售樓處建造成為集“蘇州河歷史博物館、會(huì)所、購(gòu)物、售樓〞功能為一體的復(fù)合性建筑〔具體功能設(shè)計(jì)詳見后續(xù)列表〕；在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來的象征，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀形成反向操作的行銷模式販賣售樓處〔蘇州河博物館〕－－販賣概念－－銷售樓盤圈定外圍〔創(chuàng)造市場(chǎng)〕－－鎖定客層特征－－帶動(dòng)根底市場(chǎng)推廣階段劃分本次推廣根據(jù)前述行銷模式，分為四個(gè)階段－－市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期〔外圍市場(chǎng)圍合〕－－開發(fā)商形象打造期〔目標(biāo)族群鎖定〕－－樓盤概念深化期〔根底市場(chǎng)目標(biāo)鎖定〕－－銷售促成期〔開盤認(rèn)購(gòu)〕階段策略〔一〕市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期〔外圍市場(chǎng)圍合〕階段目的：利用“蘇州河博物館〞的落成事件，形成社會(huì)熱點(diǎn)設(shè)計(jì)公眾參與，從而形成一定的外圍市場(chǎng)族群圍合主要目標(biāo)：知名文人、藝術(shù)家、海歸派、外籍人士〔臺(tái)灣、新加坡華人〕行銷任務(wù)：形成外圍市場(chǎng)資料檔案建立，并在此根底上，對(duì)市場(chǎng)有初步了解，對(duì)未來的正式推案及價(jià)格制訂，作好市場(chǎng)探測(cè)；針對(duì)特定目標(biāo)族群制訂特別的銷售通路策略，并迅速形成未來銷售代言體系階段策略〔一〕策略要求：事件行銷、新聞炒作、軟硬結(jié)合、目標(biāo)針對(duì)階段推廣主題：收藏歷史的記記，重拾母親河情緣“母親河〞憶事兩大活動(dòng)：蘇州河博物館落成典禮、“文藝匯〞俱樂部成立〔知名人士代言，未來業(yè)主都將是會(huì)員〕媒體形式：新聞炒作、熱點(diǎn)追蹤、軟硬廣告〔事件〕結(jié)合階段策略〔二〕企業(yè)形象打造期〔特殊目標(biāo)群體鎖定〕階段目的：提升企業(yè)形象，造成社會(huì)化影響深度挖掘企業(yè)品牌力量，成為市場(chǎng)消費(fèi)產(chǎn)品品質(zhì)化承諾的有力保證明確樓盤開發(fā)理念，將前期的熱點(diǎn)效應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品品牌轉(zhuǎn)接行銷任務(wù)：完成樓盤特殊代言群體的鎖定工作，并在此根底上形成第一波市場(chǎng)族群認(rèn)同力持續(xù)深度挖掘外圍市場(chǎng)，形成投資消費(fèi)的引導(dǎo)策略，并通過特殊市場(chǎng)群渠道的建設(shè)利基，轉(zhuǎn)化成為投資消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)力在此根底上，建立起根底市場(chǎng)的開拓及蓄水系統(tǒng)階段策略〔二〕主要目標(biāo)：外地、外籍、全市范圍內(nèi)的上海目標(biāo)群體策略重點(diǎn)：熱點(diǎn)效應(yīng)的持續(xù)性運(yùn)作推動(dòng)企業(yè)的社會(huì)化影響力，與此同時(shí)，進(jìn)行樓盤概念的稼接階段推廣主題：讓建筑成為城市生命的一局部媒體形式：軟硬廣告結(jié)合、新聞綜述、企業(yè)采訪、DM〔博物館參觀券〕直遞階段策略〔三〕產(chǎn)品概念深化期〔根底市場(chǎng)目標(biāo)鎖定〕階段目的：明確樓盤概念、明確產(chǎn)品特色、明確產(chǎn)品消費(fèi)利益著重消費(fèi)根底利益點(diǎn)傳達(dá)，促成根底性客源的消費(fèi)源動(dòng)力行銷任務(wù)：根底客戶的大量蓄水，鎖定購(gòu)房意向，鎖定意向房源階段策略〔三〕主要目標(biāo)：在全市性客源的根底上，建設(shè)區(qū)域化客源網(wǎng)絡(luò)推廣主題：守望母親河造化蘇河秀綿延上海情媒體形式：軟硬廣告區(qū)域市場(chǎng)的地面媒體滲透

階段策略〔四〕銷售促成期〔開盤認(rèn)購(gòu)〕階段目的：促成消費(fèi)行為產(chǎn)生，形成第一輪銷售熱潮再次形成社會(huì)亮點(diǎn)，為后續(xù)樓盤推出產(chǎn)生持續(xù)動(dòng)力通過公關(guān)活動(dòng)炒作，將物質(zhì)化消費(fèi)熱潮轉(zhuǎn)化為社會(huì)化事業(yè)，在滿足購(gòu)房者虛榮心，增強(qiáng)其購(gòu)房動(dòng)機(jī)的同時(shí)，再造新聞熱點(diǎn)銷售任務(wù)：開盤銷售、形成首批客戶檔案資源階段策略〔四〕推廣主題：愛的承諾公關(guān)活動(dòng)：為母親河獻(xiàn)一份愛心〔每一購(gòu)房者的購(gòu)房款中將拿出一萬元作為母親河治理的公益費(fèi)用，交給上海市政府，同時(shí)在樓盤內(nèi)建筑紀(jì)念燈光柱〕媒體運(yùn)用：開盤硬廣告、活動(dòng)新聞炒作

產(chǎn)品與營(yíng)銷結(jié)合用不同建筑風(fēng)格的三種代表性建筑來表達(dá)工程的開發(fā)理念：1、秀歷史：會(huì)所〔建成蘇州河歷史博物館，并集海派文化及文化類休閑工程于一體〕2、秀現(xiàn)在：小區(qū)建筑及環(huán)境特色〔地段的成熟性、小區(qū)建筑風(fēng)格、對(duì)單棟建筑進(jìn)行概念演化〕3、秀將來：取臨蘇州河的單棟；作為酒店式公寓，一局部戶型設(shè)計(jì)為平層大戶型，每層為一戶；面積在350-500平方米左右；〔前衛(wèi)建筑風(fēng)格；展望未來〕秀歷史——會(huì)所聘請(qǐng)登琨艷進(jìn)行設(shè)計(jì)，集售樓處、沙龍、博物館、休閑為一體，具體工程：沙龍：咖啡圖書室、酒吧沙龍、會(huì)議廳博物館：蘇州河歷史展示〔圖片、書畫展〕、大型視聽影音室休閑：陶吧、琉璃藝坊、刺繡坊、藝術(shù)交流中心〔教室〕、健身等售樓處：圖書館沙龍式設(shè)計(jì)風(fēng)格、整體布置強(qiáng)調(diào)上海文藝化風(fēng)格建設(shè)小區(qū)建筑突出一棟單體標(biāo)志性建筑，作為酒店式公寓，全玻璃幕墻的外立面，同時(shí)設(shè)計(jì)兩部觀光電梯，頂層設(shè)計(jì)酒吧式沙龍〔可作旋轉(zhuǎn)廳〕酒店式公寓的一局部設(shè)計(jì)成為300＿500平米的大平層居室，作“藝術(shù)家工作室〞，專門針對(duì)一局部藝術(shù)家進(jìn)行銷售，也由此形本錢樓盤的特色化消費(fèi)人群特色，帶動(dòng)消費(fèi)力推案建議建議本案分三次推案：分期案源價(jià)格（均）說明一期2號(hào)、6號(hào)7200資源相對(duì)貧乏，各種面積房源均具備，能滿足不同的市場(chǎng)需求，利于市場(chǎng)探測(cè)二期1號(hào)、7號(hào)7500相對(duì)好的資源優(yōu)勢(shì)支持價(jià)格的提升，各種不同地房源資源對(duì)于市場(chǎng)銷售具有一定的延續(xù)性，中心區(qū)域的亮點(diǎn)，利于樓盤概念的進(jìn)一步深化完善三期3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)7700最佳的景觀資源，支持利潤(rùn)空間最大化求索建筑的生命溯源城市的靈魂

＿“蘇堤春曉〞工程行銷推廣案天啟＆開啟2003年4月工程簡(jiǎn)介區(qū)位特征：長(zhǎng)壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占地面積：6.5萬平方米建筑面積：總建面積21萬平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車庫(kù)3.5萬平方米容積率：3.2物業(yè)形態(tài)：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂福，周邊有多條公交線路通過，可通往市區(qū)，交通便捷我們的期望創(chuàng)造上海市高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)案樓盤新亮點(diǎn)實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/平米通過樓盤市場(chǎng)的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的形象提升，產(chǎn)生可持續(xù)性開展的原動(dòng)能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)市場(chǎng)篇版塊介紹本案處于長(zhǎng)壽路版塊〔內(nèi)普陀區(qū)域〕板塊現(xiàn)狀：尚長(zhǎng)壽路帶狀開發(fā)，屬于整個(gè)普陀匹樓盤的密集度最高的版塊。長(zhǎng)壽路東連閘北區(qū)，西至長(zhǎng)寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，曹家渡商圈為輻射點(diǎn)。蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治成效顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，由針對(duì)原來的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤〞，即“兩灣一弄〞舊區(qū)改造工程后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購(gòu)置熱點(diǎn)，加之蘇州河沿岸的樓盤的親水特色成為中高檔景觀住宅，逐步形成中高檔水景居住區(qū)。該地區(qū)主力面積范圍：110-150平方米，總價(jià)：萬左右。代表樓盤：水岸名苑、陽(yáng)光新苑、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。版塊開展開展趨勢(shì)：深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。長(zhǎng)壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅〞小區(qū)?？v觀長(zhǎng)壽路沿線多個(gè)建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地區(qū)已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色〞的競(jìng)爭(zhēng)階段。至目前，該地區(qū)土地儲(chǔ)藏量已相當(dāng)稀缺，下一輪開展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開發(fā)。此外，“十五〞期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建設(shè)占地約90萬平方米的新“新湖明珠城〞，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購(gòu)物、娛樂、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)

版塊定位自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長(zhǎng)壽路版塊〕符合未來開展潮流的“綠色商住街〞規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢(shì)資源正處深化、延伸開展期的未來大型中高檔居住區(qū)獨(dú)具自然優(yōu)勢(shì)資源的成熟的中高檔市場(chǎng)版塊版塊市場(chǎng)特色開發(fā)特色：中等規(guī)?！?0＿15萬方〕、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特色各異規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣點(diǎn)特色：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競(jìng)爭(zhēng)特色：以版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版塊價(jià)格走勢(shì)區(qū)域均價(jià)走勢(shì)呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢(shì)根本相同，兩年的時(shí)間上漲了26.3%，比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià)區(qū)域單套面積走勢(shì)平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，峰值是124平方米，由此可見本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著舒適型開展。區(qū)域單套總價(jià)走勢(shì)從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅到達(dá)29.6%版塊市場(chǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔2002年〕均單價(jià)：6100元/平米主力面積：120—140平米單套主力總價(jià)：80－90萬車庫(kù)單價(jià)：10－15萬元/個(gè)〔賣〕、200－300元/個(gè)/月〔地上租〕、500－600元/個(gè)/月商鋪單價(jià)：理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià)VS我們期望的銷售均價(jià)6100元/平米VS7500元/平米實(shí)現(xiàn)1500元/平米的單價(jià)跳高實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格檔次變革區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)至目前，長(zhǎng)壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤的開發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競(jìng)爭(zhēng)目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場(chǎng)〔大華清水灣花園〕、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來的便捷交通成為該區(qū)域樓盤主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前平均價(jià)格上漲為5400元/m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價(jià)在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)目前主要樓盤有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂廣場(chǎng)、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價(jià)6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長(zhǎng)壽路商住街成為該區(qū)域樓盤主打概念該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園32萬M2外，主要樓盤盤量中等，集中在10-15萬M2左右該地區(qū)規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、外觀造型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為重視該區(qū)域的房型面積以舒適型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，根本在120-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至到達(dá)了270平方米以上?！簿唧w樓盤資料詳見市場(chǎng)資料附件〕版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)特性單價(jià)差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個(gè)案能以非常規(guī)高價(jià)取勝，主要依賴于蘇州河水景的深度挖掘；平均面積的差異化與價(jià)格相當(dāng)，靠近蘇州河水景均劃為舒適大房型，而整體樓盤的平均面積大小通常由其水景資源的可挖掘性決定市場(chǎng)成交狀況那么個(gè)案差異明顯總而言之，對(duì)于本版塊而言，樓盤價(jià)值與市場(chǎng)張力在很大程度上取決于蘇州河資源的挖掘和特色化規(guī)劃建設(shè)版塊銷售三甲個(gè)案數(shù)據(jù)比照案名年銷總量(m2)單價(jià)(元/m2)單套總價(jià)(元)單套面積(m2)上海知音苑90000650080125世紀(jì)之門半島600007200120175光明城市公寓580008200120140總價(jià)承受力強(qiáng)，但承受極值明顯，單價(jià)敏感度不算大消費(fèi)需求跨度較大，總體為舒適改善型購(gòu)房需求年銷售量不高理想與現(xiàn)實(shí)的第二次踫撞VS舒適、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低局部東西向不占少數(shù)的小二房、三房房源上海市區(qū)中高檔樓盤市場(chǎng)特色在此我們特別針對(duì)上海市場(chǎng)7000－8000元/平米的樓盤進(jìn)行市場(chǎng)特色分析概念界定區(qū)域劃分價(jià)格走勢(shì)客層特征購(gòu)房目的房型需求上海情結(jié)中心城區(qū)趨穩(wěn)本地56%外地34%境外10%二外人士購(gòu)房比例呈上升趨勢(shì)投資比例持續(xù)性增高，達(dá)40%以上，未來上升勢(shì)頭不減小房型90－100平米需求增大，總價(jià)敏感度高現(xiàn)代國(guó)際浦東、古北趨穩(wěn)商圈帶動(dòng)徐匯趨穩(wěn)未來潛力世博圈上升理想與現(xiàn)實(shí)的第三次踫撞版塊市場(chǎng)特征：本地化客源自用型市場(chǎng)大房型市場(chǎng)總體市場(chǎng)特征：外向型客源自用、投資雙重性市場(chǎng)小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)特征與總體市場(chǎng)趨勢(shì)存在差異而與此同時(shí)，本案的規(guī)劃當(dāng)更能適應(yīng)總體市場(chǎng)趨勢(shì)需求市場(chǎng)總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤總體市場(chǎng)趨向平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤開發(fā)檔次較高，銷售速度相對(duì)整體上海樓市不高；未來五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇州河延伸段進(jìn)行進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場(chǎng)影響力持續(xù)性擴(kuò)、大的同時(shí)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)亦不可小覷；客層需求結(jié)構(gòu)張力相對(duì)較大，單價(jià)突破的可能性存在；蘇州河文化及水景的挖掘利用無論是對(duì)于本案價(jià)格的提升還是銷售都起著至著重要的作用本案產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)綠城的品牌與實(shí)力，當(dāng)可成為本案競(jìng)爭(zhēng)過程中，品質(zhì)與效勞最有力的承諾與支持保證；得天獨(dú)厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤躋身上海整體市場(chǎng)高檔樓盤之列提供可依之據(jù)；長(zhǎng)壽路的門牌號(hào)碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃考究，全案整體外形及天際輪廓線具備特色身處成熟化版塊之中，客源根底已然存在本案劣勢(shì)劣勢(shì)版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤市場(chǎng)特性走勢(shì)不相符；上海整體高檔樓盤市場(chǎng)需求趨穩(wěn)，未來一時(shí)間內(nèi)其整體格局相會(huì)產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場(chǎng)的局限性將給樓盤價(jià)格跳高形成了一定障礙；本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競(jìng)爭(zhēng)中不占特別優(yōu)勢(shì)；未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場(chǎng)的飽和度正在加大，特別對(duì)于以內(nèi)需型市場(chǎng)為主的本版塊，當(dāng)是一個(gè)不小的考驗(yàn)帶給我們的營(yíng)銷課題突破區(qū)域版塊概念局限，以個(gè)性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤之列；形成二外市場(chǎng)，加強(qiáng)投資型消費(fèi)動(dòng)機(jī)含金量；深度挖掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水〞性概念賣點(diǎn)的版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)策略篇目標(biāo)設(shè)定定量目標(biāo)：價(jià)格：項(xiàng)目住宅商業(yè)車庫(kù)銷售均價(jià)7500元/m215000元/m212萬元/個(gè)時(shí)間:自第一次開盤起兩年內(nèi)完成住宅90%、商鋪90%、車庫(kù)60%的銷售目標(biāo)消費(fèi)者定位范圍界定根底市場(chǎng)－－既有的長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場(chǎng)客源拓展市場(chǎng)－－全市范圍內(nèi)，上海籍客源突破型市場(chǎng)－－外地或外籍人士，對(duì)上海文化有濃厚的興趣，對(duì)城市有感情，重點(diǎn)是海歸派人士目標(biāo)消費(fèi)群特性分析身份：中產(chǎn)階層及以上人士年齡：35－50歲職業(yè)：企業(yè)高級(jí)主管、藝術(shù)家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易沖動(dòng)、較敏感文化特性：喜愛讀書，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng)消費(fèi)意識(shí)：沖動(dòng)型、重視個(gè)人修養(yǎng)的表達(dá)及社會(huì)認(rèn)可程度對(duì)住宅的要求：重視鄰里檔次、重視環(huán)境、有懷舊傾向營(yíng)銷推廣推廣總原那么在深度運(yùn)用長(zhǎng)壽路版塊概念優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更加重視個(gè)案的單一品牌性建設(shè)，從而突破區(qū)域市場(chǎng)的局限，創(chuàng)造廣闊市場(chǎng)資源以公建的概念思路帶動(dòng)住宅銷售，強(qiáng)調(diào)本案的社會(huì)化效益采用活動(dòng)公關(guān)的行銷方式，增加社會(huì)知名及影響力與時(shí)同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)形象塑造，提高企業(yè)品牌社會(huì)影響力販賣文化與情感我們本次所販賣的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命使之成為一代人對(duì)于一個(gè)城市的情感存放、對(duì)于一段文化的深深眷念、對(duì)于歷史的追尋與回憶，對(duì)于未來的憧憬與責(zé)任因?yàn)槲ㄆ淙绱?，我們才可以以非同尋常的概念?chuàng)造引領(lǐng)的先機(jī)才可以喚醒目標(biāo)消費(fèi)者非同一般的感受才可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以?shī)Z目的璀燦成為一顆明珠樓盤開發(fā)理念讓建筑成為城市生命的一局部樓盤定位蘇州河首席人文景觀住宅推廣主題承載千回歷史記憶，愿為母親河邊一座燈塔主題釋義情感化的訴求方式，勾起人們強(qiáng)烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染；創(chuàng)造蘇州河與建筑的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔〞的同時(shí)，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志性建筑的地位含義；“承載千回歷史記憶〞同樣巧妙地將建筑定義為“歷史血脈〞的傳承，同時(shí)對(duì)未來的產(chǎn)品改進(jìn)留下了較大空間；“燈塔〞，守望今天，祈盼未來，突出了對(duì)蘇州河、對(duì)大上海的深深依戀，同時(shí)，這種說法亦利于后期銷售宣傳推廣，“蘇堤春曉〞的每一戶人家都將成為“燈塔〞中的一盞燈，給這個(gè)城市，給母親河灑下一抹探照的光亮產(chǎn)品復(fù)合概念支持構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來的標(biāo)志體，在此我們建議：將售樓處建造成為集“蘇州河歷史博物館、會(huì)所、購(gòu)物、售樓〞功能為一體的復(fù)合性建筑〔具體功能設(shè)計(jì)詳見后續(xù)列表〕；在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來的象征，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀形成反向操作的行銷模式販賣售樓處〔蘇州河博物館〕－－販賣概念－－銷售樓盤圈定外圍〔創(chuàng)造市場(chǎng)〕－－鎖定客層特征－－帶動(dòng)根底市場(chǎng)推廣階段劃分本次推廣根據(jù)前述行銷模式，分為四個(gè)階段－－市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期〔外圍市場(chǎng)圍合〕－－開發(fā)商形象打造期〔目標(biāo)族群鎖定〕－－樓盤概念深化期〔根底市場(chǎng)目標(biāo)鎖定〕－－銷售促成期〔開盤認(rèn)購(gòu)〕階段策略〔一〕市場(chǎng)熱點(diǎn)形成期〔外圍市場(chǎng)圍合〕階段目的：利用“蘇州河博物館〞的落成事件，形成社會(huì)熱點(diǎn)設(shè)計(jì)公眾參與，從而形成一定的外圍市場(chǎng)族群圍合主要目標(biāo)：知名文人、藝術(shù)家、海歸派、外籍人士〔臺(tái)灣、新加坡華人〕行銷任務(wù)：形成外圍市場(chǎng)資料檔案建立，并在此根底上，對(duì)市場(chǎng)有初步了解，對(duì)未來的正式推案及價(jià)格制訂，作好市場(chǎng)探測(cè)；針對(duì)特定目標(biāo)族群制訂特別的銷售通路策略，并迅速形成未來銷售代言體系階段策略〔一〕策略要求：事件行銷、新聞炒作、軟硬結(jié)合、目標(biāo)針對(duì)階段推廣主題：收藏歷史的記記，重拾母親河情緣“母親河〞憶事兩大活動(dòng)：蘇州河博物館落成典禮、“文藝匯〞俱樂部成立〔知名人士代言，未來業(yè)主都將是會(huì)員〕媒體形式：新聞炒作、熱點(diǎn)追蹤、軟硬廣告〔事件〕結(jié)合階段策略〔二〕企業(yè)形象打造期〔特殊目標(biāo)群體鎖定〕階段目的：提升企業(yè)形象，造成社會(huì)化影響深度挖掘企業(yè)品牌力量，成為市場(chǎng)消費(fèi)產(chǎn)品品質(zhì)化承諾的有力保證明確樓盤開發(fā)理念，將前期的熱點(diǎn)效應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品品牌轉(zhuǎn)接行銷任務(wù)：完成樓盤特殊代言群體的鎖定工作，并在此根底上形成第一波市場(chǎng)族群認(rèn)同力持續(xù)深度挖掘外圍市場(chǎng)，形成投資消費(fèi)的引導(dǎo)策略，并通過特殊市場(chǎng)群渠道的建設(shè)利基，轉(zhuǎn)化成為投資消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)力在此根底上，建立起根底市場(chǎng)的開拓及蓄水系統(tǒng)階段策略〔二〕主要目標(biāo)：外地、外籍、全市范圍內(nèi)的上海目標(biāo)群體策略重點(diǎn)：熱點(diǎn)效應(yīng)的持續(xù)性運(yùn)作推動(dòng)企業(yè)的社會(huì)化影響力，與此同時(shí)，進(jìn)行樓盤概念的稼接階段推廣主題：讓建筑成為城市生命的一局部媒體形式：軟硬廣告結(jié)合、新聞綜述、企業(yè)采訪、DM〔博物館參觀券〕直遞階段策略〔三〕產(chǎn)品概念深化期〔根底市場(chǎng)目標(biāo)鎖定〕階段目的：明確樓盤概念、明確產(chǎn)品特色、明確產(chǎn)品消費(fèi)利益著重消費(fèi)根底利益點(diǎn)傳達(dá)，促成根底性客源的消費(fèi)源動(dòng)力行銷任務(wù)：根底客戶的大量蓄水，鎖定購(gòu)房意向，鎖定意向房源階段策略〔三〕主要目標(biāo)：在全市性客源的根底上，建設(shè)區(qū)域化客源網(wǎng)絡(luò)推廣主題：守望母親河造化蘇河秀綿延上海情媒體形式：軟硬廣告區(qū)域市場(chǎng)的地面媒體滲透

階段策略〔四〕銷售促成期〔開盤認(rèn)購(gòu)〕階段目的：促成消費(fèi)行為產(chǎn)生，形成第一輪銷售熱潮再次形成社會(huì)亮點(diǎn)，為后續(xù)樓盤推出產(chǎn)生持續(xù)動(dòng)力通過公關(guān)活動(dòng)炒作，將物質(zhì)化消費(fèi)熱潮轉(zhuǎn)化為社會(huì)化事業(yè)，在滿足購(gòu)房者虛榮心，增強(qiáng)其購(gòu)房動(dòng)機(jī)的同時(shí)，再造新聞熱點(diǎn)銷售任務(wù)：開盤銷售、形成首批客戶檔案資源階段策略〔四〕推廣主題：愛的承諾公關(guān)活動(dòng)：為母親河獻(xiàn)一份愛心〔每一購(gòu)房者的購(gòu)房款中將拿出一萬元作為母親河治理的公益費(fèi)用，交給上海市政府，同時(shí)在樓盤內(nèi)建筑紀(jì)念燈光柱〕媒體運(yùn)用：開盤硬廣告、活動(dòng)新聞炒作

產(chǎn)品與營(yíng)銷結(jié)合用不同建筑風(fēng)格的三種代表性建筑來表達(dá)工程的開發(fā)理念：1、秀歷史：會(huì)所〔建成蘇州河歷史博物館，并集海派文化及文化類休閑工程于一體〕2、秀現(xiàn)在：小區(qū)建筑及環(huán)境特色〔地段的成熟性、小區(qū)建筑風(fēng)格、對(duì)單棟建筑進(jìn)行概念演化〕3、秀將來：取臨蘇州河的單棟；作為酒店式公寓，一局部戶型設(shè)計(jì)為平層大戶型，每層為一戶；面積在350-500平方米左右；〔前衛(wèi)建筑風(fēng)格；展望未來〕秀歷史——會(huì)所聘請(qǐng)登琨艷進(jìn)行設(shè)計(jì)，集售樓處、沙龍、博物館、休閑為一體，具體工程：沙龍：咖啡圖書室、酒吧沙龍、會(huì)議廳博物館：蘇州河歷史展示〔圖片、書畫展〕、大型視聽影音室休閑：陶吧、琉璃藝坊、刺繡坊、藝術(shù)交流中心〔教室〕、健身等售樓處：圖書館沙龍式設(shè)計(jì)風(fēng)格、整體布置強(qiáng)調(diào)上海文藝化風(fēng)格建設(shè)小區(qū)建筑突出一棟單體標(biāo)志性建筑，作為酒店式公寓，全玻璃幕墻的外立面，同時(shí)設(shè)計(jì)兩部觀光電梯，頂層設(shè)計(jì)酒吧式沙龍〔可作旋轉(zhuǎn)廳〕酒店式公寓的一局部設(shè)計(jì)成為300＿500平米的大平層居室，作“藝術(shù)家工作室〞，專門針對(duì)一局部藝術(shù)家進(jìn)行銷售，也由此形本錢樓盤的特色化消費(fèi)人群特色，帶動(dòng)消費(fèi)力推案建議建議本案分三次推案：分期案源價(jià)格（均）說明一期2號(hào)、6號(hào)7200資源相對(duì)貧乏，各種面積房源均具備，能滿足不同的市場(chǎng)需求，利于市場(chǎng)探測(cè)二期1號(hào)、7號(hào)7500相對(duì)好的資源優(yōu)勢(shì)支持價(jià)格的提升，各種不同地房源資源對(duì)于市場(chǎng)銷售具有一定的延續(xù)性，中心區(qū)域的亮點(diǎn)，利于樓盤概念的進(jìn)一步深化完善三期3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)7700最佳的景觀資源，支持利潤(rùn)空間最大化e-]孃瘶粓$砯藹頎?準(zhǔn)?淬8??y荑KS榪?

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