易居09A蘇州吳江濱湖新城開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告（區(qū)域開(kāi)發(fā)）280p

吳江濱湖新城開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告易居中國(guó)︱決策咨詢(xún)E-HOUSECHINAConsulting

DivisionSep.2009一座承載“綠色城市”夢(mèng)想的樂(lè)活城邦箭指太湖，突出重圍——1How如何做What

做什么邏輯步驟Why為什么3、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究總體市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析分物業(yè)市場(chǎng)分析1、區(qū)域與城市發(fā)展研究長(zhǎng)三角城市群分析吳江城市發(fā)展分析城市空間格局分析城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)分析4、新城開(kāi)發(fā)案例研究開(kāi)發(fā)模式借鑒功能布局借鑒物業(yè)發(fā)展借鑒引擎建設(shè)借鑒區(qū)域開(kāi)發(fā)成功案例與專(zhuān)家訪談運(yùn)作模式開(kāi)發(fā)策略功能規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局區(qū)域開(kāi)發(fā)策略啟動(dòng)區(qū)6、項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)2、項(xiàng)目發(fā)展條件研究區(qū)位條件分析交通條件分析建區(qū)用地評(píng)估相關(guān)規(guī)劃解讀5、項(xiàng)目定位建議發(fā)展愿景總體定位產(chǎn)業(yè)定位功能定位總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能布局分區(qū)核心設(shè)施設(shè)定和布局道路交通組織景觀綠化系統(tǒng)項(xiàng)目定位規(guī)劃8、開(kāi)發(fā)時(shí)序安排7、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略土地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)原則項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略土地開(kāi)發(fā)時(shí)序土地出讓時(shí)序項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序篩選條件：城市競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)吸引力市場(chǎng)需求量要素支撐度.……12、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9、啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)選擇模型啟動(dòng)區(qū)引擎項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)公建設(shè)施土地價(jià)格評(píng)估土地出讓收入估算開(kāi)發(fā)投資成本估算動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)測(cè)算10、招商推廣策略招商客戶(hù)招商目標(biāo)招商計(jì)劃可能性可行性可行性可操作性篩選條件：目標(biāo)客戶(hù)土地升值招商能力財(cái)務(wù)平衡.……11、戰(zhàn)略合作伙伴研究戰(zhàn)略合作伙伴類(lèi)別戰(zhàn)略合作伙伴引進(jìn)模式2謀局篇吳江城市發(fā)展動(dòng)因吳江城市發(fā)展處境吳江區(qū)域周邊環(huán)境3“知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)；不知彼，不知己，每戰(zhàn)必殆。”——《孫子兵法·謀攻篇》『注譯』：在軍事紛爭(zhēng)中，既了解敵人，又了解自己，百戰(zhàn)都不會(huì)有危險(xiǎn)；不了解敵人而只了解自己，勝敗的可能性各半；既不了解敵人，又不了解自己，那只有每戰(zhàn)都有危險(xiǎn)。知己知彼、百戰(zhàn)不殆4縱觀吳江歷史發(fā)展演變——水是城市興衰的命脈，太湖開(kāi)發(fā)給吳江帶來(lái)新一輪歷史發(fā)展機(jī)遇運(yùn)河時(shí)代京杭大運(yùn)河京杭大運(yùn)河吳同公路1995年鐵路和公路時(shí)代太湖時(shí)代2000年隨著京杭大運(yùn)河衰敗，吳江發(fā)展滯后松陵古城形態(tài)圖吳江發(fā)源于吳淞江水口要塞太湖2007年當(dāng)前太湖開(kāi)發(fā)熱潮，吳江如何應(yīng)對(duì)吳江城市發(fā)展動(dòng)因5分析吳江當(dāng)前城市處境——城市能級(jí)低缺乏集聚力，競(jìng)爭(zhēng)力不足，城市提升勢(shì)在必行資源有一些，但特色不明顯，小而分散，缺乏吸引力區(qū)位四臨特點(diǎn)，但易被周邊吸附，城市集聚度低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，但處于同級(jí)城市中后游、消費(fèi)帶動(dòng)不足產(chǎn)業(yè)布局分散、層次低，缺乏強(qiáng)有力的龍頭帶動(dòng)房地產(chǎn)增長(zhǎng)穩(wěn)定，但目前供過(guò)于求，內(nèi)部需求不足空間格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏吳江城市發(fā)展境況6

放眼吳江所處周邊局勢(shì)——環(huán)太湖地區(qū)是長(zhǎng)三角的核心腹地，面對(duì)周邊城市紛紛以太湖為資源大作文章開(kāi)發(fā)新城，而吳江起步已晚，太湖開(kāi)發(fā)面對(duì)的更多是挑戰(zhàn)無(wú)錫太湖新城蘇州湖濱新城宜興東氿新城常州太湖灣新區(qū)吳江濱湖新城環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈吳江市吳江區(qū)域周邊環(huán)境湖州濱湖新區(qū)7吳江自身城市能級(jí)低競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)亟待提升，面對(duì)周邊強(qiáng)勁對(duì)手，若不及時(shí)抓住濱太湖開(kāi)發(fā)這一難得的時(shí)代機(jī)遇奮起直追，將被甩在后面邊緣化。

”不進(jìn)則退“，面向長(zhǎng)三角必須立足于環(huán)太湖，向太湖進(jìn)軍——濱湖新城的開(kāi)發(fā)將是“吳江崛起的龍頭”！8謀略篇區(qū)域關(guān)系解析城市角色判斷項(xiàng)目發(fā)展條件分析項(xiàng)目背景研究9“故為兵之事，在於順詳敵之意，并敵一向，千里殺將，此謂巧能成事者也?！薄秾O子兵法·九地篇》『注譯』：所以說(shuō)兵法的道理，在于周詳了解敵人的意圖，知己知彼，然后集中優(yōu)勢(shì)兵力指向敵人的一點(diǎn)，即使長(zhǎng)驅(qū)千里也可擒殺敵將，這就是以巧妙用兵而成就大事。集中優(yōu)勢(shì)、出奇制勝10隨著濱湖新城的建設(shè)拉開(kāi)序幕，吳江正式由“運(yùn)河時(shí)代”走向“太湖時(shí)代”……吳江主城濱湖新城京杭大運(yùn)河太湖吳江崛起看“濱湖新城”.太湖給了吳江難得的機(jī)遇和平臺(tái)，吳江有機(jī)會(huì)憑借四臨優(yōu)勢(shì)，抓住濱湖開(kāi)發(fā)這一時(shí)代機(jī)遇，迎頭趕上，必須集中有效資源于濱湖新城建設(shè)，出奇制勝。11區(qū)域關(guān)系解析吳江步入“太湖時(shí)代”，對(duì)于吳江的認(rèn)知，也須跳出蘇州，放眼長(zhǎng)三角。這個(gè)過(guò)程中，重新審視吳江的角色，首先就要把握四大關(guān)系……濱湖新城吳江與上海吳江與太湖上海吳江吳江湖州長(zhǎng)興蘇州無(wú)錫宜興太湖張家港常熟太倉(cāng)昆山無(wú)錫蘇州市區(qū)上海吳江吳江與蘇州吳江與浙江吳江與浙江12吳江與太湖關(guān)系吳江與蘇州關(guān)系吳江與上海關(guān)系吳江與浙江關(guān)系Part1區(qū)域關(guān)系解析13區(qū)域關(guān)系解析/吳江與太湖太湖整治帶來(lái)優(yōu)美環(huán)境，環(huán)湖開(kāi)發(fā)成主流可開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)地塊較少各市縣各自為政、重復(fù)建設(shè)水上旅游及水上旅游交通滯后污染問(wèn)題突出，治理困難缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、龍頭景觀太湖東山常州武進(jìn)濱湖開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)錫太湖新城無(wú)錫蠡湖新城蘇州光福風(fēng)景區(qū)蘇州西山風(fēng)景區(qū)蘇州東山風(fēng)景區(qū)湖州東部新城長(zhǎng)興環(huán)太湖開(kāi)發(fā)區(qū)植物奇觀湖灣漁港高教文化村落保留生態(tài)開(kāi)發(fā)景觀度假湖岸景觀極限運(yùn)動(dòng)觀光居住旅游度假群島風(fēng)光古村風(fēng)貌吳越文化名鎮(zhèn)風(fēng)貌花吳茶國(guó)湖光山色沿湖景觀新蠡湖十八景行政會(huì)展中心原生生態(tài)景觀太湖啟示一：吳江濱湖地區(qū)要實(shí)現(xiàn)“環(huán)湖突圍”，必須發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢(shì)、挖掘文化內(nèi)涵、發(fā)展生態(tài)休閑旅游度假業(yè)吳江雖臨湖，但城市建設(shè)一直遠(yuǎn)離太湖濱湖地區(qū)是整個(gè)東太湖沿岸僅剩的待開(kāi)發(fā)處女地環(huán)太湖新城同類(lèi)型項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈環(huán)太湖開(kāi)發(fā)吳江濱湖開(kāi)發(fā)面臨太湖開(kāi)發(fā)熱潮的激烈競(jìng)爭(zhēng)，吳江不被邊緣化，必須采取錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略，打造特色和亮點(diǎn)14區(qū)域關(guān)系解析/吳江與蘇州吳江將與蘇州“無(wú)縫對(duì)接”，城市地位和能級(jí)提升的同時(shí)，也面臨蘇州的強(qiáng)大吸附力的挑戰(zhàn)蘇州都市區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略：松陵將融入蘇州中心城區(qū)，與吳中構(gòu)成以地域性生態(tài)旅游服務(wù)、文化教育、居住為主要功能的城市組團(tuán)吳江與蘇州市區(qū)、常熟、昆山四地整合，形成蘇州未來(lái)最具區(qū)域影響力和活力、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)空間密集的強(qiáng)力三角地區(qū)空間融合交通連接空間融合蘇州交通發(fā)展規(guī)劃：吳江與蘇州主城區(qū)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，蘇嘉城際軌道、蘇鎮(zhèn)桃公路、蘇嘉杭城際鐵路的貫通，交通的一體化產(chǎn)生雙面效應(yīng)，一方面吳江與蘇州聯(lián)系日趨緊密，合作加強(qiáng)，但人口、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)均會(huì)出現(xiàn)溢出效應(yīng)啟示二：吳江濱湖地區(qū)應(yīng)接受輻射、融入蘇州、補(bǔ)充功能，積極發(fā)展生態(tài)休閑度假和生態(tài)居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)蘇州產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局：吳江位于蘇嘉杭南北發(fā)展軸和沿太湖旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶吳江與蘇州共同打造國(guó)際著名的旅游度假勝地：以保護(hù)為主導(dǎo)，適度發(fā)展環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工藝以及旅游休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)一體15區(qū)域關(guān)系解析/吳江與上海吳江與上海水土相連，是上海都市圈向長(zhǎng)三角腹地和環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈輻射的陣地前沿啟示三：吳江應(yīng)依托上海、服務(wù)上海，突出環(huán)太湖生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)培育休閑度假產(chǎn)業(yè)和商務(wù)會(huì)展旅游業(yè)蘇嘉城際鐵路S2b旅游專(zhuān)線上海吳江濱湖新城太湖上海吳江水土相連、文化相通、產(chǎn)業(yè)協(xié)作分工、交通一體化水鄉(xiāng)特色優(yōu)勢(shì)生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)優(yōu)越臨滬重要制造業(yè)基地土地、人力、生活成本低廉城市輻射帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)集聚、市場(chǎng)廣博人才、信息、技術(shù)密集商務(wù)交流頻繁居住、休閑度假商貿(mào)、都市旅游加速上海中心區(qū)虹橋樞紐汾湖工業(yè)園松陵城區(qū)上海吳江16區(qū)域關(guān)系解析/吳江與浙江吳江被稱(chēng)“吳角越根”，半個(gè)市與浙江毗鄰，自古以來(lái)，兩方土地相連，人文相融，經(jīng)濟(jì)相關(guān)啟示三：吳江與浙江的嘉興和湖州應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)中加強(qiáng)合作，協(xié)調(diào)互補(bǔ)，共同作強(qiáng)環(huán)太湖特色經(jīng)濟(jì)帶和旅游區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)太湖之濱水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)絲綢紡織吳江湖州嘉興杭州上海蘇南模式溫州模式盛澤絲綢湖州絲綢東太湖南太湖吳江同里嘉興烏鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游基地世界絲綢紡織中心江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游區(qū)蘇州浙江17區(qū)域關(guān)系解析/總結(jié)通過(guò)上述三大關(guān)系的理解，新城在區(qū)域中適宜發(fā)展的方向是”旅游度假、休閑娛樂(lè)、生態(tài)居住“發(fā)展商務(wù)旅游共同作強(qiáng)環(huán)太湖旅游、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游吳江與浙江——競(jìng)合關(guān)系對(duì)蘇州生態(tài)休閑、娛樂(lè)度假的場(chǎng)所發(fā)展生態(tài)居住服務(wù)功能吳江與蘇州——互補(bǔ)關(guān)系濱湖開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目必須有自身特色和亮點(diǎn)濱湖旅游、生態(tài)居住概念創(chuàng)新吳江與太湖——競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系浙江”好鄰邦“蘇州”南大門(mén)“太湖”新明珠”差異化錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)一體化功能補(bǔ)充特色化區(qū)域協(xié)調(diào)綠色經(jīng)濟(jì)綠色居住綠色旅游人提供休閑度假的場(chǎng)所提供商務(wù)旅游的服務(wù)吳江與上?！?wù)關(guān)系上?！焙蠡▓@“多樣化服務(wù)完善18

明確吳江的城市地位之后，走進(jìn)吳江，深入理解吳江這個(gè)城市，將更有助于我們對(duì)濱湖新城發(fā)展的判斷……19吳江城市特點(diǎn)吳江社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況吳江城市產(chǎn)業(yè)格局吳江城市空間格局吳江旅游業(yè)發(fā)展概況吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Part2城市角色判斷20Documentnumber21太湖之城濱湖新城歷史悠久——吳文化水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——同里東方綢都——盛澤太湖風(fēng)光河網(wǎng)水系地?zé)釡厝鞘刑厣Y源稟賦區(qū)位特征——臨湖、臨蘇、臨滬、臨浙城市角色研判/吳江城市特點(diǎn)吳江目前城市形象不突出，新城必須要突出”吳文化之地、水鄉(xiāng)之都，絲綢之都”的地方特色21吳江近年來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，但在蘇州縣級(jí)市中處后游位置，人口增長(zhǎng)緩慢，同時(shí)外來(lái)中高端人口比例不高，消費(fèi)能力有待提高宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展吳江經(jīng)濟(jì)以20%增幅增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)緩慢，收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市化率為56.98%，消費(fèi)能力足；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)8%時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段；*數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)年鑒吳江國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)表(單位：億元）

蘇州全市昆山常熟張家港吳江太倉(cāng)排名GDP(億元）6701150012801250735528倒數(shù)第二人均GDP(元）10641522000012355214200093200114700末尾人口(萬(wàn)）629.768103.68878.946第三城市角色研判/吳江社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況吳江居民收入與消費(fèi)情況（單位：元）吳江戶(hù)籍人口增長(zhǎng)情況（單位：人）年均以4400人增長(zhǎng)，速度緩慢但松陵城區(qū)人口增速達(dá)到16%22城市角色研判/吳江經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)格局吳江產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，布局分散、技術(shù)含量較低，需要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)體系五大支柱產(chǎn)業(yè)：絲綢、電纜、機(jī)械電子、精細(xì)化工、新型建材四大特色區(qū)域經(jīng)濟(jì)：魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府、電纜之都、電子之城產(chǎn)業(yè)特征“一鎮(zhèn)一品”的產(chǎn)業(yè)分布特征“民營(yíng)＋外資”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局“兩頭在外”的外向性經(jīng)濟(jì)模式優(yōu)先發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，提高工業(yè)能級(jí)和水平壯大三大支柱產(chǎn)業(yè)（電子信息、絲綢紡織、電纜光纜）提升三大特色產(chǎn)業(yè)（縫紉機(jī)、彩鋼板、羊毛衫)扶持八大成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)（電梯制造、汽車(chē)配件、新型建材、生物醫(yī)藥、有色金屬、日化、服裝、制鞋）大力培育新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（紡織業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)）、優(yōu)化提升消費(fèi)性服務(wù)業(yè)（商貿(mào)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)）積極培育新興服務(wù)業(yè)（旅游業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，第二產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)行業(yè)為主規(guī)模企業(yè)的培育發(fā)展不足，缺乏自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和品牌優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品資源與生態(tài)環(huán)境壓力日趨增大，主要傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展限社會(huì)事業(yè)發(fā)展水平滯后，城市化落后于工業(yè)化，基礎(chǔ)設(shè)施配套不強(qiáng)23南部新城已初具規(guī)模逐漸形成吳江城市新的中心，是蓄勢(shì)待發(fā)的濱湖區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，尋找差異定位是項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵所在城市角色研判/吳江城市空間格局城北片區(qū)工業(yè)拓展區(qū)老城片區(qū)傳統(tǒng)居住、商業(yè)中心南部新城新興行政、商務(wù)、文化中心濱湖片區(qū)？東整南拓北融西進(jìn)運(yùn)東片區(qū)工業(yè)改造區(qū)功能片區(qū)功能定位運(yùn)東片區(qū)工業(yè)拓展的主要區(qū)域。加強(qiáng)松陵與同里在空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)接。老城片區(qū)城市中心，重點(diǎn)發(fā)展行政辦公、商業(yè)、文化、教育、體育等公共設(shè)施以及休閑產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，擇機(jī)進(jìn)行舊城改造。城北片區(qū)主要發(fā)展工業(yè)。規(guī)劃加強(qiáng)工業(yè)區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造，原則上規(guī)模不再拓展，內(nèi)涵式發(fā)展為主。南部新城片區(qū)規(guī)劃為具有現(xiàn)代文化、行政綜合、生活配套、教育科研、生活居住等功能的綜合區(qū)，現(xiàn)代化城市新區(qū)。濱湖片區(qū)?盛澤城區(qū)經(jīng)濟(jì)中心24南部新城以行政、公共配套為主發(fā)展各類(lèi)物業(yè)，缺乏休閑娛樂(lè)及旅游度假功能，濱湖新城可憑借資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)發(fā)展旅游度假、高端居住、休閑娛樂(lè)等功能，走錯(cuò)位之路城市角色研判/吳江城市空間格局/南部新城與濱湖新城文體休閑行政辦公商務(wù)金融商務(wù)商業(yè)社區(qū)中心學(xué)院路中山南路圖書(shū)館、檔案館、青少年科技活動(dòng)中心、體育館、訓(xùn)練館、博物館、展覽館、影劇院、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。

政府行政大樓多層綜合商業(yè)、高層商務(wù)、金融建筑高層建筑集中區(qū)布置社區(qū)商業(yè)設(shè)施以行政辦公、商務(wù)功能為主要功能的新城南部新城濱湖新城核心功能商務(wù)功能行政功能居住功能南部門(mén)戶(hù)功能社會(huì)配套功能集中商業(yè)功能核心功能旅游度假功能休閑娛樂(lè)功能生態(tài)居住功能吳江門(mén)戶(hù)功能社會(huì)休閑功能休閑商業(yè)功能核心資源：汽車(chē)站、南門(mén)戶(hù)核心資源：太湖、軌道交通利用太湖的旅游度假資源，以度假旅游、休閑娛樂(lè)、生態(tài)居住為主要功能的新城南部新城核心區(qū)功能示意VS25城市角色研判/旅游市場(chǎng)研究吳江旅游人數(shù)增長(zhǎng)較快，但游客停留時(shí)間短，人均消費(fèi)不多，以觀光旅游多，休閑度假旅游少

2003-2008年吳江旅游人數(shù)增長(zhǎng)情況（單位：萬(wàn)人）近年來(lái)市旅游收入和游客數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，游客增幅比周邊發(fā)達(dá)城市大；景點(diǎn)分散，缺乏有效的統(tǒng)一，游客人均消費(fèi)僅832元/人，低于蘇錫等城市。原因是缺乏休閑旅游、服務(wù)設(shè)施水平低；休閑娛樂(lè)度假旅游市場(chǎng)較為缺乏，游客中以上?？驮醋疃啵?8％，短途游玩為主。CGRY蘇州13.8%無(wú)錫8.6%常州16,4%吳江23.8%

2008年吳江與蘇錫常游客人均消費(fèi)比較（單位：元/人）

2008年吳江旅游游客來(lái)源分布情況（單位：％）啟示：當(dāng)旅游向第三層次度假旅游發(fā)展的時(shí)候，大量的周邊客源能滿足吳江打造休閑娛樂(lè)度假產(chǎn)業(yè)一體化的需要，是濱湖新城發(fā)展的一大立足點(diǎn)26全市房地產(chǎn)業(yè)投資快速放大，表明投資商對(duì)吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期。07年市場(chǎng)供應(yīng)較少，主要是消化存量，進(jìn)入08年，供過(guò)于求，09年市場(chǎng)受政策影響供應(yīng)放大。吳江房地產(chǎn)成交量在07年達(dá)到頂峰，09年預(yù)計(jì)可逐步恢復(fù)，達(dá)到100萬(wàn)平方米。近幾年吳江市商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，08年達(dá)到4822元/平米，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到19.1％。近幾年吳江市土地價(jià)格逐步提升，05至08年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.5%，近兩年增長(zhǎng)較快，但相對(duì)于較低基數(shù)，價(jià)格仍有空間主城區(qū)松陵城區(qū)土地價(jià)格的增長(zhǎng)率達(dá)到16%，商辦與住宅用地價(jià)格差異不大城市角色研判/房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，供求基本平衡27吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)位于房地產(chǎn)周期中的增長(zhǎng)期，未來(lái)幾年有望整體保持良好發(fā)展勢(shì)頭城市角色研判/房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析復(fù)蘇繁榮衰退蕭條復(fù)蘇房地產(chǎn)增長(zhǎng)趨勢(shì)線波谷波峰房地產(chǎn)發(fā)展速度時(shí)間t房地產(chǎn)周期圖吳江處于復(fù)蘇期（增長(zhǎng)期）吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判未來(lái)幾年吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體保持旺盛需求本地購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)本地、外地購(gòu)買(mǎi)愿望增強(qiáng)外地購(gòu)買(mǎi)愿望增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境美化交通改善帶來(lái)本地自住、投資購(gòu)房需求帶來(lái)本地、外地購(gòu)房需求帶來(lái)本地、外地購(gòu)房需求28在歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)回歸模型，我們對(duì)未來(lái)吳江市房地產(chǎn)的商品房銷(xiāo)售量及成交價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測(cè)Y=ax1+bx2+cx3+dx4+e吳江商品房銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)（萬(wàn)㎡）X——從GDP、固定資產(chǎn)投資、戶(hù)籍人口、人均可支配收入四者中選取商品房銷(xiāo)售量和價(jià)格回歸模型設(shè)定為：吳江商品房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)（元/㎡）城市角色研判/房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)注：2009年上半年吳江商品房銷(xiāo)售量為55萬(wàn)㎡年均104萬(wàn)㎡年均144萬(wàn)㎡年均增幅19%年均增幅10.5%29選取多個(gè)影響因子，進(jìn)行回歸分析，增加回歸顯著性

GDP(x1，億元）固定資產(chǎn)投資（x2，億元）戶(hù)籍人口(x3，人)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(x4，元)商品房銷(xiāo)售量(y1，萬(wàn)㎡）商品房?jī)r(jià)格（y2，元/㎡）200328117277218611830392015200434019077750914818582276200540321378309417100953137200650123678843819614133372420076182667931722202721241292008750293795254248698648222009E8403178004232735613353622010E9413428056263009114959842011E10543698108623310115866432012E11803998161333641115773432013E13224318214384005214680882014E1481465826777440571238884

2003-20082009-2014GDP21.7%12%固定資產(chǎn)投資11%10%戶(hù)籍人口0.59%0.65%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16%10%房地產(chǎn)銷(xiāo)售量及價(jià)格預(yù)測(cè)值回歸因子預(yù)設(shè)未來(lái)增幅y1=-0.365992*x1-1.334016*x2+0.018495*x3-13933，回歸結(jié)果顯著y2=2.545443*x1+0.063305*x3+0.013381*x4-47813.61，回歸結(jié)果顯著城市角色研判/房地產(chǎn)市場(chǎng)研究/房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)30城市角色研判/結(jié)論產(chǎn)業(yè)需求功能需求挖掘吳文化內(nèi)涵發(fā)揮生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)形象需求塑造空間需求旅游需求房地產(chǎn)需求城市需求補(bǔ)充休閑娛樂(lè)功能促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)完善積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研發(fā)升級(jí)新舊城延續(xù)與其他功能組團(tuán)錯(cuò)位互補(bǔ)拓展健全服務(wù)體系發(fā)展休閑度假旅游項(xiàng)目提升完善生活配套服務(wù)設(shè)施發(fā)展生態(tài)居住項(xiàng)目促進(jìn)濱湖新城形象塑造功能完善產(chǎn)業(yè)升級(jí)空間拓展旅游提升房地產(chǎn)促進(jìn)樂(lè)游通過(guò)對(duì)城市的研究，我們認(rèn)為，濱湖新城的角色定位應(yīng)該是“樂(lè)居、樂(lè)業(yè)、樂(lè)游”樂(lè)居樂(lè)業(yè)31

通過(guò)區(qū)域和城市的研究，明確了濱湖新城發(fā)展的方向和功能重點(diǎn)，再聚焦項(xiàng)目本身進(jìn)行資源盤(pán)點(diǎn)，以尋找項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)……32Part3區(qū)位、交通條件分析用地、資源條件分析上位規(guī)劃解讀相關(guān)規(guī)劃解讀項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目發(fā)展條件分析33項(xiàng)目發(fā)展條件分析/區(qū)位、交通條件分析區(qū)位吳江市東鄰上海，西接太湖，南連浙江，北依蘇州，地處長(zhǎng)三角腹地，蘇南門(mén)戶(hù)，戰(zhàn)略位置地理位置優(yōu)越新城毗鄰太湖，西接主城區(qū)和南部新城，遙望同里古鎮(zhèn)，為吳江“由運(yùn)河時(shí)代走向太湖時(shí)代”的城市戰(zhàn)略的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域吳江位于長(zhǎng)三角腹地、東臨滬、南臨浙、北臨蘇，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。濱湖新城東臨主城，西接太湖，蘇震桃高速及蘇嘉城際軌道均穿過(guò)新城，交通狀況良好，是吳江重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域地塊內(nèi)建設(shè)中的高新路蘇震桃高速公路學(xué)院路高新路人民路軌道交通人民路南部新城段蘇震桃公路施工現(xiàn)場(chǎng)至蘇州交通蘇震桃高速公路地下穿越新城，濱湖新城至蘇州僅需15分鐘蘇嘉城際軌道穿越區(qū)域，進(jìn)一步促進(jìn)新城與蘇州間的一體化發(fā)展內(nèi)部三條橫向城市道路高新路、人民路、學(xué)院路緊密連接主城區(qū)和南部新城34用地現(xiàn)狀基地地勢(shì)平坦，用地狀況簡(jiǎn)單。主要為濕地、農(nóng)田、魚(yú)塘及少量農(nóng)居用地，無(wú)已建城市道路用地內(nèi)原有太湖大堤規(guī)劃西移用地內(nèi)水網(wǎng)密布，西臨東太湖，南鄰三船河，內(nèi)外蘇州河穿境而過(guò)，水資源豐富，可利用潛力大項(xiàng)目所在區(qū)域用地狀況較簡(jiǎn)單，水網(wǎng)密布，生態(tài)環(huán)境良好；區(qū)域自然資源與人文旅游資源均十分豐富，景觀優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目發(fā)展條件分析/用地、資源條件分析蘇州河區(qū)域內(nèi)土地平整區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好現(xiàn)有太湖堤壩防護(hù)林現(xiàn)有湖堤及河流基地內(nèi)信號(hào)塔歷史悠久——吳文化水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——同里東方綢都——盛澤人文特色自然資源太湖河網(wǎng)地?zé)釡厝Y源自然條件優(yōu)越，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。豐富的太湖資源，境內(nèi)河道縱橫成網(wǎng)，是江南典型的水鄉(xiāng)澤國(guó)，被譽(yù)為太湖之濱著名的“魚(yú)米之鄉(xiāng)”人文旅游資源十分豐富。自古即有“上有天堂，下游蘇杭，蘇杭之間有吳江”的美譽(yù)，古鎮(zhèn)同里為世界文化遺產(chǎn)淤泥圍墾區(qū)零星未拆遷房屋35新城作為吳江“由運(yùn)河時(shí)代走向太湖時(shí)代”城市戰(zhàn)略的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，應(yīng)依托自然景觀優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展休閑度假和房地產(chǎn)業(yè)，突顯濱湖城市景觀風(fēng)貌項(xiàng)目發(fā)展條件條件/上位規(guī)劃解讀吳江市總體規(guī)劃城市性質(zhì)——臨滬重要的制造基地,著名綢都,太湖東岸江南水鄉(xiāng)旅游城市布局模式——”一市雙城”。南北分別以松陵、震澤城區(qū)為核心，統(tǒng)籌雙城的功能定位、公共設(shè)施和重大基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置京杭大運(yùn)河太湖蘇州南部新城吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)臨蘇外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)吳江政治、文化、旅游、商業(yè)中心和產(chǎn)業(yè)基地臨湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)在保持原有自然風(fēng)貌基礎(chǔ)上。突出環(huán)湖旅游功能

七都橫扇臨浙民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)市域重要的經(jīng)濟(jì)中心和區(qū)域性紡織商貿(mào)中心汾湖開(kāi)發(fā)區(qū)臨滬綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，發(fā)揮旅游休閑度假功能松陵主城區(qū)總體布局——以京杭大運(yùn)河為界，形成東工西居的布局發(fā)展戰(zhàn)略——由“運(yùn)河城市”走向“濱湖城市”城市主要發(fā)展方向——向西向南西進(jìn)：利用太湖資源，由運(yùn)河時(shí)代走向太湖時(shí)代，建設(shè)濱湖城市南拓：是在南部城區(qū)現(xiàn)有建設(shè)基礎(chǔ)上，生活用地順應(yīng)向南延展舊城區(qū)濱湖新城松陵盛澤36項(xiàng)目發(fā)展條件分析/相關(guān)規(guī)劃分析吳江南部新城規(guī)劃設(shè)計(jì)總體定位：吳江城市行政中心、文化中心、商務(wù)中心，形成充滿活力的現(xiàn)代化城市新區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀：路網(wǎng)框架基本形成，公共建筑建成使用，新城面貌初現(xiàn)對(duì)濱湖的影響：直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，濱湖應(yīng)與南部新城實(shí)現(xiàn)差異化定位、錯(cuò)位發(fā)展吳江溫泉度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)展目標(biāo)：溫泉旅游度假區(qū)、環(huán)太湖首選濱水休閑基地，長(zhǎng)三角休閑旅游目的地規(guī)劃理念：以“綠水文人”為核心，體現(xiàn)文化性、生態(tài)性、景觀性、休閑性、舒適性、康益性及安全性規(guī)劃原則：在保護(hù)修復(fù)前提下，有機(jī)整合、挖掘和提升當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)文化資源，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)溫泉度假、商務(wù)會(huì)務(wù)和生態(tài)休閑旅游產(chǎn)品。對(duì)濱湖的影響：與新城度假有機(jī)融合，有利于兩者相互促進(jìn)，協(xié)同發(fā)展東太湖綜合整治規(guī)劃規(guī)劃目標(biāo)：保護(hù)湖泊形態(tài)，減緩湖泊自然沼澤化進(jìn)程，維護(hù)東太湖健康，發(fā)揮綜合利用效益功能分區(qū)：行洪供水通道區(qū)、水源保護(hù)區(qū)、圍網(wǎng)養(yǎng)殖區(qū)、濱湖濕地與自然湖泊保護(hù)區(qū)；環(huán)湖大堤背湖側(cè)形成景觀生態(tài)林對(duì)濱湖的影響：生態(tài)環(huán)境得以提升，為區(qū)域綠色旅游提供支撐吳江軌道交通規(guī)劃與蘇州軌道交通相同的制式。有利于促進(jìn)吳江與蘇州的城市一體化發(fā)展總體布局：呈“L”布置，沿線串聯(lián)大量大型居民區(qū)、商業(yè)中心、學(xué)校、汽車(chē)站及規(guī)劃城際鐵路站點(diǎn)對(duì)濱湖的影響：為濱湖地區(qū)更快更多地導(dǎo)入蘇州的人口和消費(fèi)創(chuàng)造條件東太湖南部新城溫泉度假區(qū)軌道交通濱湖新城37區(qū)位交通上位規(guī)劃用地資源戰(zhàn)略位置優(yōu)越與外界交通聯(lián)系便捷、緊密環(huán)太湖眾多新城，競(jìng)爭(zhēng)激烈地勢(shì)平坦，用地狀況簡(jiǎn)單生態(tài)環(huán)境良好人文旅游資源豐富相關(guān)規(guī)劃“運(yùn)河時(shí)代”走向“太湖時(shí)代”的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域處于蘇州市向南發(fā)展軸線生態(tài)環(huán)境提升，支撐綠色旅游軌道交通導(dǎo)入更多蘇州人口與溫泉度假相互促進(jìn)，協(xié)同發(fā)展應(yīng)與南部新城錯(cuò)位發(fā)展良好的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)適宜打造生態(tài)休閑之地、宜居之所項(xiàng)目發(fā)展條件分析/項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)3839吳江濱湖新城在區(qū)域中，適宜發(fā)展的方向是“綠色經(jīng)濟(jì)、綠色旅游、綠色居住”吳江濱湖新城在城市中，角色定位應(yīng)該是“樂(lè)居、樂(lè)業(yè)、樂(lè)游”吳江濱湖新城項(xiàng)目具備打造“生態(tài)休閑之地、宜居之所”的稟賦資源吳江濱湖新城不僅是區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，更是一個(gè)具有濱湖特點(diǎn)的新城，應(yīng)該選擇什么樣的發(fā)展模式和功能組合來(lái)切入造城運(yùn)動(dòng)？……總結(jié)前面的背景條件研究……然而本項(xiàng)目……39謀策篇開(kāi)發(fā)模式研究功能定位研究功能定位目標(biāo)客群定位形象定位主題定位項(xiàng)目發(fā)展定位研究40“他山之石可以攻玉，制勝之道可以互為借取?！薄对?shī)經(jīng)·小雅·鶴鳴

》『注譯』：原意指本別的山上石頭可以作為礪石，用來(lái)琢磨玉器，后喻指借鑒他人的方法或經(jīng)驗(yàn)，能夠幫助自己取得成功。他山之石、可以攻玉詩(shī)經(jīng)說(shuō)41關(guān)于城市濱水地區(qū)城市轉(zhuǎn)型提供契機(jī)潛在的巨大開(kāi)發(fā)價(jià)值市民生活的需要重塑城市形象的需要城市濱水區(qū)

濱水地區(qū)是一個(gè)城市非常珍貴的資源，也是對(duì)城市發(fā)展富有挑戰(zhàn)性的一個(gè)機(jī)會(huì)，它是人們逃離擁擠的、壓力鍋式的城市生活的機(jī)會(huì)，也是人們?cè)诔鞘猩钪蝎@得呼吸清新空氣的疆界的機(jī)會(huì)。

——查爾斯·摩爾重點(diǎn)策略——濱水地帶的開(kāi)發(fā)

成功的濱水建設(shè)與開(kāi)發(fā)可以科學(xué)地配置資源、建立秩序、營(yíng)造公共生活氛圍，塑造有吸引力地城市形象，并對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)大地帶動(dòng)作用，從而形成城市地整體發(fā)展格局。城市濱水區(qū)地建設(shè)還有利于吸引投資、提高市民的自豪感，改善城市生活質(zhì)量，有效地提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力。42開(kāi)發(fā)運(yùn)作借鑒項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想“濱湖新城模式”案例研究功能組合借鑒開(kāi)發(fā)模式研究國(guó)內(nèi)濱水新城項(xiàng)目國(guó)外濱水區(qū)項(xiàng)目43溫哥華CoalHarbour巴爾的摩內(nèi)港多倫多維多利亞港國(guó)外案例借鑒旅游、游憩、零售為導(dǎo)向保存幾年意義的建筑物營(yíng)造公眾自由進(jìn)出空間特色旅游項(xiàng)目體驗(yàn)波士頓濱水區(qū)查爾斯頓濱水區(qū)多倫多濱水區(qū)商業(yè)游憩為導(dǎo)向臨水布置商業(yè)、休憩、旅游設(shè)施注重濱水公共空間濱水公園為節(jié)日活動(dòng)提供場(chǎng)所濱湖步行空間濱水廣場(chǎng)的設(shè)置噴泉公園為人們提供游憩場(chǎng)所標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)濱水公園濱海人行道公共親水步道雕塑公園兒童活動(dòng)場(chǎng)地統(tǒng)一規(guī)劃整體開(kāi)發(fā)建筑風(fēng)格統(tǒng)一中求變化景觀樸素，水景貫穿始終注重公共開(kāi)放空間打造國(guó)外案例借鑒44內(nèi)部重組模式復(fù)合開(kāi)發(fā)模式向外擴(kuò)張模式保留原有的空間割據(jù),通過(guò)內(nèi)部空間重組與優(yōu)化,重振港區(qū)工業(yè)和商業(yè)功能原有工業(yè)與居住區(qū)遷出引入商業(yè)與娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)濱水區(qū)進(jìn)行徹底的改造在城市空間整體開(kāi)發(fā)的角度內(nèi)部與外部模式同時(shí)展開(kāi),協(xié)調(diào)發(fā)展空間復(fù)合巴爾的摩內(nèi)港區(qū)加拿大維多利亞港通過(guò)對(duì)國(guó)外案例分析發(fā)現(xiàn)，以休閑、游憩為主導(dǎo)打造現(xiàn)代化濱水游憩區(qū)的復(fù)合開(kāi)發(fā)模式適合我國(guó)當(dāng)今濱水城市建設(shè)的需要采用兩種不同的開(kāi)發(fā)模式小規(guī)模的改造與調(diào)整水平重疊，營(yíng)造面向水面的開(kāi)闊空間垂直重疊，立體化綠化與交通功能復(fù)合國(guó)外案例借鑒/開(kāi)發(fā)模式45巴爾的摩維多利亞波士頓多倫多芝加哥公共空間居住旅館商務(wù)樓會(huì)展博覽劇場(chǎng)商業(yè)休閑成功的濱水區(qū)開(kāi)發(fā)不僅承擔(dān)著重要的城市職能，易于打造鮮明的城市形象，同時(shí)還具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值，有創(chuàng)造較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的潛力國(guó)外濱水區(qū)主要功能有無(wú)名稱(chēng)巴爾的摩維多利亞波士頓多倫多芝加哥接待游人（萬(wàn)人/年）1800315——350700經(jīng)濟(jì)效益（萬(wàn)美元）2500-3500——220000——五座城市濱水區(qū)經(jīng)濟(jì)效益比較多種功能綜合體承擔(dān)重要城市職能特色鮮明的空間格局芝加哥會(huì)議展覽中心多倫多城市文化中心巴爾的摩綜合游憩商業(yè)區(qū)維多利亞多功能休閑消費(fèi)場(chǎng)所波士頓大型綜合性開(kāi)發(fā)以上案例表明：濱水區(qū)具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值，有創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益的潛質(zhì)國(guó)外案例借鑒/功能發(fā)展特點(diǎn)46通過(guò)多功能開(kāi)發(fā)，將原本單一的濱水地區(qū)發(fā)展成為多功能綜合區(qū)，從而進(jìn)一步成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑，達(dá)到城市中心區(qū)更新改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整的目的居住商業(yè)商務(wù)休閑較快收回成本樹(shù)立城市形象最活躍部分城市魅力體現(xiàn)日常主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源提升房產(chǎn)價(jià)格滿足人與社會(huì)交流豐富空間效果聯(lián)系不同功能組團(tuán)特色功能區(qū)域核心位置塑造標(biāo)志性空間城市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心與城市緊密聯(lián)系文化娛樂(lè)功能建設(shè)為主導(dǎo)巴爾的摩內(nèi)港公寓區(qū)芝加哥林肯公園巴爾的摩濱海步道巴爾的摩港灣市場(chǎng)芝加哥商務(wù)樓芝加哥麥高美克展覽中心公共空間博覽會(huì)展以新公共空間原型為特色提供符合現(xiàn)代生活的設(shè)施發(fā)掘歷史建筑的潛在資源超大規(guī)模濱水建筑建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)多功能復(fù)合型綜合區(qū)國(guó)外案例借鑒/功能發(fā)展特點(diǎn)47濱水區(qū)公園——標(biāo)志性的節(jié)點(diǎn)，與老城區(qū)之間建立起多種聯(lián)系。濱水廣場(chǎng)——公共藝術(shù)展示公共親水步道——開(kāi)放、充滿生機(jī)的步行場(chǎng)所濱水林蔭道——城市綠化的自然延伸休憩設(shè)施——遮陽(yáng)設(shè)施、長(zhǎng)椅、秋千和釣魚(yú)平臺(tái)文化設(shè)施——利用原有工業(yè)設(shè)施改造通過(guò)對(duì)濱水地區(qū)自然、社會(huì)、文化特征的挖掘，用一系列的公共空間把居住、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能組織起來(lái)，展示當(dāng)?shù)靥赜械纳顖?chǎng)景，營(yíng)造多樣化的濱水空間波士頓濱水區(qū)濱水廣場(chǎng)。周?chē)貌萜旱貛Х指?，大部分空間被抬高，為人們提供了更寬闊的視野濱水公園。為節(jié)日活動(dòng)和相關(guān)買(mǎi)賣(mài)提供場(chǎng)所。長(zhǎng)滿玫瑰的花格棚架連接人行道與公園地下空間步行空間。滿足潛在娛樂(lè)需要，提供觀海望遠(yuǎn)鏡等設(shè)施查爾斯頓濱水區(qū)噴泉公園。位于步行區(qū)中心，三面由花格涼亭環(huán)繞，涼亭為游人觀光提供了陰涼、休憩場(chǎng)所濱水公園。標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，與老城區(qū)間建立聯(lián)系，設(shè)置遮陽(yáng)設(shè)施、長(zhǎng)椅、秋千和釣魚(yú)平臺(tái)濱海人行道。旁種有一排排蒲葵棕?cái)R樹(shù)。多倫多濱水區(qū)公共親水步道。開(kāi)放、充滿生機(jī)、擁有漂亮景觀雕塑公園。城市公共藝術(shù)展示，設(shè)置長(zhǎng)椅等休憩設(shè)施小型兒童活動(dòng)場(chǎng)地。以趣味設(shè)施、新奇形象吸引兒童游玩國(guó)外案例借鑒/特色空間塑造48無(wú)錫太湖新城無(wú)錫蠡湖新城杭州錢(qián)江新城湖州濱湖新區(qū)常州太湖灣度假區(qū)寧波東部新城蘇州東太湖新城“新蠡湖十八景”吳越文化大型沿湖開(kāi)敞綠地、公園多功能復(fù)合型太湖生態(tài)博覽園太湖美術(shù)館、無(wú)錫大劇院文化藝術(shù)中心數(shù)字文化“數(shù)字狂歡谷“中華孝道園”

“盤(pán)古中心”宜興東氿新城“浮島式”休閑體驗(yàn)島新江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)綜合文化藝術(shù)中心極限運(yùn)動(dòng)、帆船運(yùn)動(dòng)超五星級(jí)旅游文化中心郁金香主題公園“貝殼’主題概念中心濕地公園“繡品街&刺繡藝術(shù)展示館”體現(xiàn)刺繡文化城市陽(yáng)臺(tái)杭州大劇院、波浪文化城、杭州棋院等一批標(biāo)志性公建特色城市景觀地標(biāo)性高星級(jí)酒店國(guó)際高級(jí)精品購(gòu)物中心NBA球場(chǎng)（寧波綜合演藝中心）國(guó)內(nèi)案例借鑒國(guó)內(nèi)案例借鑒49通過(guò)對(duì)一些國(guó)內(nèi)濱水新城案例總結(jié)，休閑、旅游帶動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式適合吳江濱湖新城的借鑒產(chǎn)業(yè)支撐模式?政府決策?產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的存在?區(qū)域擁有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)?政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚寧波鄞州新城天津?yàn)I海新區(qū)上海臨港新城核心驅(qū)動(dòng)因素關(guān)鍵成功因素典型代表案例旅游休閑模式?依托旅游資源?旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)?整合與旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)及資源?改善和提升區(qū)域環(huán)境品質(zhì)?提高地區(qū)形象和擴(kuò)大影響力無(wú)錫蠡湖新城東部華僑城

商務(wù)中心模式?政府決策?產(chǎn)業(yè)支撐?具有區(qū)位集聚優(yōu)勢(shì)?政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)?地方產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)支撐上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)寧波灣頭休閑商務(wù)區(qū)杭州錢(qián)江新城行政中心模式?政府決策?發(fā)展新區(qū)域?政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)投入大量資金?主要政府機(jī)構(gòu)所在地?zé)o錫太湖新城合肥濱湖新區(qū)青島東部新區(qū)濱水新城開(kāi)發(fā)模式居住度假模式?生態(tài)環(huán)境依托?依托良好的自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)環(huán)境前提下的適度開(kāi)發(fā)?人工環(huán)境與自然環(huán)境有機(jī)融合宜興東氿新城湖州東部新城黃山太平湖國(guó)內(nèi)案例借鑒/開(kāi)發(fā)模式505151“水”為核心通過(guò)對(duì)中外案例的研究總結(jié)，易居發(fā)現(xiàn)，濱湖新城建設(shè)均重點(diǎn)把握其濱水特質(zhì)，融合地方特色，結(jié)合城市功能一體化開(kāi)發(fā)。生態(tài)保護(hù)優(yōu)先功能復(fù)合多樣文化內(nèi)涵挖掘特色形象塑造城市觸媒引爆12345綜合濱水開(kāi)發(fā)案例借鑒/開(kāi)發(fā)策略5152濱湖新城是通過(guò)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及城市行政功能帶動(dòng)作用，或依托休閑娛樂(lè)和度假旅游，和第三產(chǎn)業(yè)（包括現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）構(gòu)成主要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展脈絡(luò)一定是通過(guò)旅游度假功能強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)或行政驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口之后引發(fā)第三產(chǎn)業(yè)的功能需求……地處吳文化旅游勝地和太湖景區(qū)的本項(xiàng)目，在缺少行政帶動(dòng)和面臨南部新城差異競(jìng)爭(zhēng)的情況下，濱湖新城將通過(guò)何種功能進(jìn)行主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)，將成為本案功能研究的重點(diǎn)……縱觀成功案例……然而本項(xiàng)目……項(xiàng)目發(fā)展定位52步驟一步驟二吳江區(qū)域關(guān)系解析通用矩陣模型功能發(fā)展建議發(fā)展方向發(fā)展模式國(guó)內(nèi)標(biāo)桿濱湖新城案例研究吳江城市角色判斷項(xiàng)目發(fā)展條件分析專(zhuān)家理論模型分析外部功能吸引力?品牌標(biāo)桿作用?新城帶動(dòng)指數(shù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)能力?吸引人口能力?功能關(guān)聯(lián)度5大主類(lèi)16個(gè)子類(lèi)主導(dǎo)功能功能構(gòu)成區(qū)域自身能力?功能區(qū)位優(yōu)勢(shì)?資源基礎(chǔ)?需求市場(chǎng)容量?配套功能強(qiáng)弱?功能發(fā)展成本步驟三易居通過(guò)三個(gè)步驟的篩選流程，為吳江濱湖新城的發(fā)展定位進(jìn)行主導(dǎo)功能機(jī)會(huì)選擇項(xiàng)目發(fā)展定位/功能定位/功能篩選模型53根據(jù)濱湖新城功能區(qū)的案例分析，可以發(fā)現(xiàn)濱湖新城的功能開(kāi)發(fā)重點(diǎn)由案例得出：濱湖新城功能主要集中在商業(yè)、居住、旅游、酒店、休閑娛樂(lè)和公園等，配合開(kāi)發(fā)文化教育、商務(wù)辦公等項(xiàng)目發(fā)展定位/功能定位/案例功能總結(jié)新城功能商務(wù)功能商業(yè)功能居住功能公共服務(wù)功能旅游休憩功能

金融貿(mào)易總部經(jīng)濟(jì)會(huì)展會(huì)議購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲酒店居住居住配套文化體育教育醫(yī)療行政旅游度假主題公園休憩無(wú)錫蠡湖新城

常州太湖灣度假區(qū)無(wú)錫太湖新城

宜興東氿新城

蘇州東太湖新城

湖州濱湖新區(qū)

杭州錢(qián)江新城寧波東部新城

54對(duì)于最終確定的16個(gè)細(xì)分功能，易居將從功能吸引力以及吳江濱湖新城自身發(fā)展條件兩個(gè)維度來(lái)確定最終的功能定位功能篩選矩陣評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)品牌標(biāo)桿作用?打造標(biāo)桿和樹(shù)立品牌形象的作用對(duì)新城的帶動(dòng)作用?該功能的發(fā)展對(duì)新城其他功能的帶動(dòng)作用對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用?目標(biāo)功能能拉升經(jīng)濟(jì)的能力功能吸引人口能力

?功能導(dǎo)入人口及人口價(jià)值能力評(píng)價(jià)功能關(guān)聯(lián)度?目標(biāo)功能與其他功能的協(xié)同帶動(dòng)作用25%25%20%15%15%功能區(qū)位優(yōu)勢(shì)?反映吳江濱湖新城區(qū)域相對(duì)于泛太湖城市帶而言所體現(xiàn)出的功能差異及比較優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)?區(qū)域所擁有的資源及基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)功能打造的匹配度需求市場(chǎng)容量?區(qū)域細(xì)分功能需求能力現(xiàn)狀對(duì)目標(biāo)功能發(fā)展帶來(lái)的承載情況及市場(chǎng)空間配套功能能力濱湖新城相關(guān)配套功能對(duì)目標(biāo)功能發(fā)展的支持作用功能發(fā)展成本接受指數(shù)?目標(biāo)功能對(duì)經(jīng)營(yíng)成本(人力成本、經(jīng)營(yíng)成本)的接受成本（成本越高，分?jǐn)?shù)越低）30%25%15%15%15%Y：功能吸引力X：區(qū)域自身?xiàng)l件項(xiàng)目發(fā)展定位/功能定位/功能選擇路徑55功能篩選矩陣評(píng)分表*單項(xiàng)功能總分為5分，評(píng)分后乘以相關(guān)系數(shù)得出最終分值濱湖新城功能定位/功能選擇路徑功能比較

區(qū)域自身能力（總分5分）功能區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)需求市場(chǎng)容量配套功能強(qiáng)弱度功能發(fā)展成本功能吸引力（總分5分）品牌標(biāo)桿作用拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)能力吸引人口能力新城帶動(dòng)指數(shù)功能關(guān)聯(lián)度系數(shù)0.30.250.150.150.15系數(shù)0.250.20.150.250.15金融貿(mào)易20.60.50.30.450.153.60.7510.750.50.6總部經(jīng)濟(jì)2.70.60.750.450.750.152.60.510.30.50.3會(huì)展會(huì)議3.21.50.50.450.450.330.50.80.60.50.6購(gòu)物4.251.21.250.60.750.453.450.750.60.60.750.75休閑娛樂(lè)3.951.51.250.60.30.34.250.7510.7510.75餐飲4.051.50.750.750.60.453.40.50.80.60.750.75酒店3.351.51.250.150.150.33.80.750.80.750.750.75居住4.251.51.250.60.450.4530.50.80.60.50.6居住配套3.91.50.750.750.60.32.60.250.60.750.250.75文化體育3.80.61.250.750.750.453.150.750.60.60.750.45教育醫(yī)療30.60.750.60.750.33.150.50.40.750.750.75行政2.050.60.250.750.30.152.80.750.40.450.750.45旅游度假4.251.51.250.450.60.454.20.7510.61.250.6主題公園3.751.20.750.750.60.453.80.750.80.750.750.75休憩3.650.61.250.60.60.63.20.50.60.750.750.656重點(diǎn)發(fā)展功能有限發(fā)展功能選擇發(fā)展功能全力發(fā)展●旅游度假●休閑娛樂(lè)●主題公園穩(wěn)步發(fā)展●居住●購(gòu)物●餐飲●文化體育●休憩●居住配套選擇性發(fā)展●交通●酒店伺機(jī)發(fā)展●教育醫(yī)療●會(huì)議會(huì)展

●總部經(jīng)濟(jì)功能篩選結(jié)果謹(jǐn)慎發(fā)展●金融貿(mào)易保守發(fā)展或拒絕發(fā)展●行政辦公不建議發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展定位/功能定位/功能選擇路徑區(qū)域自身能力功能吸引力行政辦公總部經(jīng)濟(jì)金融貿(mào)易會(huì)議會(huì)展餐飲休憩主題公園旅游度假休閑娛樂(lè)購(gòu)物居住居住配套教育醫(yī)療文化體育酒店通用矩陣模型57重點(diǎn)發(fā)展功能適宜發(fā)展功能伺機(jī)發(fā)展功能本項(xiàng)目功能發(fā)展結(jié)構(gòu)：居住配套通過(guò)科學(xué)的功能篩選論證，并結(jié)合功能價(jià)值的綜合分析，圍繞吳江濱湖旅游度假、休閑娛樂(lè)為主的城市發(fā)展脈絡(luò)，本項(xiàng)目最終確定以下功能，并以此作為項(xiàng)目功能布局的依據(jù)餐飲文化體育休憩酒店項(xiàng)目發(fā)展定位/功能定位/功能發(fā)展構(gòu)成居住購(gòu)物旅游度假休閑娛樂(lè)主題公園教育醫(yī)療會(huì)議會(huì)展總部經(jīng)濟(jì)58本項(xiàng)目發(fā)展濱湖新城的主要功能將通過(guò)旅游度假和休閑娛樂(lè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，換言之，本案將以一種全新的模式和發(fā)展脈絡(luò)來(lái)締造僅屬于吳江的濱湖新城，即以體驗(yàn)式的休閑度假旅游地產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)引擎的濱湖新城模式。有了功能定位，整個(gè)新城定位呼之欲出，吳江濱湖新城將以“休閑娛樂(lè)和旅游度假”功能為發(fā)展核心，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域成為東太湖旅游度假標(biāo)志項(xiàng)目因此接下來(lái)……休閑娛樂(lè)旅游度假吳江人蘇州人上海人太湖濱湖新城本項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)示意圖：如何通過(guò)合適的定位，把新城功能和旅游度假功能有機(jī)的結(jié)合在一起？項(xiàng)目以旅游度假為驅(qū)動(dòng)的核心問(wèn)題：結(jié)論：項(xiàng)目發(fā)展定位/功能定位結(jié)論59項(xiàng)目發(fā)展定位/功能定位中國(guó)吳江東太湖新城ChinaWujiangEastTaihuLakeNewCity以生態(tài)休閑度假居住驅(qū)動(dòng)下的濱湖新城生活居住集群濱水生態(tài)社區(qū)國(guó)際社區(qū)社區(qū)中心國(guó)際學(xué)校公共服務(wù)集群文化藝術(shù)中心規(guī)劃展示中心醫(yī)療保健中心區(qū)級(jí)醫(yī)院休閑度假集群旅游集散中心生態(tài)濕地公園高爾夫運(yùn)動(dòng)公園江南文化公園濱湖休閑度假區(qū)商業(yè)功能集群綜合商業(yè)中心濱水商業(yè)街區(qū)美食餐飲街風(fēng)情酒吧區(qū)精品酒店商務(wù)功能集群商務(wù)中心會(huì)展中心總部經(jīng)濟(jì)區(qū)創(chuàng)意中心60目標(biāo)客群導(dǎo)入延伸功能需求相關(guān)功能設(shè)施生活居住集群休閑度假客群商務(wù)功能集群居住商業(yè)公共服務(wù)公共服務(wù)集群度假居住休閑度假公共服務(wù)商業(yè)吳江市中高收入旅游人口導(dǎo)入上海、蘇州旅游度假人口導(dǎo)入?yún)墙丝趧傂孕枨髮?dǎo)入蘇州、上海自住型、投資型、度假型客戶(hù)導(dǎo)入長(zhǎng)三角其他地區(qū)投資型、度假型導(dǎo)入長(zhǎng)三角及其以外旅游人口導(dǎo)入?yún)墙丝诟纳菩汀⑼顿Y型需求導(dǎo)入居住功能客群商業(yè)休閑度假商業(yè)功能客群吳江本地人口消費(fèi)吳江以外旅游商務(wù)人士消費(fèi)辦公功能客群辦公居住商業(yè)吳江本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移升級(jí)上海、蘇州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)擴(kuò)張轉(zhuǎn)移長(zhǎng)三角其他地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)擴(kuò)張轉(zhuǎn)移公共設(shè)施客群休憩醫(yī)療保健商業(yè)濱湖新城及周邊人口公共服務(wù)需求導(dǎo)入?yún)墙腥丝诠卜?wù)需求導(dǎo)入?yún)墙酝饴糜?、商?wù)人口休閑度假集群商業(yè)功能集群項(xiàng)目發(fā)展定位/目標(biāo)客群定位區(qū)域通過(guò)旅游、商業(yè)、居住等功能設(shè)施導(dǎo)入各自消費(fèi)客群61吳江湖城吳文化傳承泉吳淞江溯源東太湖之濱溫泉度假生態(tài)新城昆曲、評(píng)彈蘇繡、絲綢江南園林歷史傳承母親河風(fēng)景秀美江南水鄉(xiāng)魚(yú)米之鄉(xiāng)養(yǎng)生健康休閑度假綠色樂(lè)居活力長(zhǎng)三角樂(lè)游新天地環(huán)太湖樂(lè)居新城邦大吳江樂(lè)業(yè)新都會(huì)項(xiàng)目發(fā)展定位/形象定位62一座承載“綠色城市”夢(mèng)想的樂(lè)活城邦綠色居住＋綠色旅游＋綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)三角休閑旅游基地、上海度假“后花園”環(huán)太湖生態(tài)園林新城、江南水城新時(shí)代典范吳江城市名片、城市客廳、城市花園、城市居所以太湖水、吳文化、江南水鄉(xiāng)為特征的旅游休閑勝地和適宜人居的生態(tài)新城區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位/主題定位63綠色水城典范——溫哥華CoalHarbour濱水區(qū)確定高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)目標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、整體開(kāi)發(fā)，將臟亂的工業(yè)場(chǎng)所轉(zhuǎn)變?yōu)橹囊司由鐓^(qū)區(qū)位位于市中心商業(yè)區(qū)半島的北方邊緣，面向布勒內(nèi)灣。該區(qū)最初是一個(gè)水岸邊工業(yè)地區(qū)，也是加拿大太平洋鐵路的西方終點(diǎn)開(kāi)發(fā)策略把商業(yè)零售、飲食、辦公居住等功能組織在一起，使這一地區(qū)24小時(shí)都充滿活力，從而增加其吸引力開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)總體城市設(shè)計(jì)沿舊有鐵路進(jìn)行將多種功能集中在濱水地帶，產(chǎn)生一系列生動(dòng)的活動(dòng)，從而形成高品質(zhì)的鄰里生活注重設(shè)計(jì)住宅與水岸間的連接希望能善用水岸的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將建筑、開(kāi)放空間等與環(huán)境進(jìn)行融合建筑材料、建筑風(fēng)格等進(jìn)行了嚴(yán)格的控制、統(tǒng)一的設(shè)定，景觀連續(xù)變化居住樂(lè)土旅游勝地統(tǒng)一規(guī)劃整體開(kāi)發(fā)1970年代開(kāi)始，對(duì)于水岸地區(qū)的土地使用、人口計(jì)劃、發(fā)展形式、公共空間、交通運(yùn)輸、海岸線等都做了規(guī)定和計(jì)劃避免了很多不必要的建設(shè)。呈現(xiàn)出發(fā)展的連續(xù)性和建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性從整體城市設(shè)計(jì)人手，保證區(qū)域形態(tài)完整混合的鄰里社區(qū)維持水岸多變感受針對(duì)不同需求與環(huán)境共構(gòu)與城市相融合街道系統(tǒng)特色公共空間鄰里社區(qū)區(qū)域整體發(fā)展準(zhǔn)則土地使用住宅機(jī)會(huì)社區(qū)服務(wù)設(shè)施開(kāi)發(fā)原則開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展定位/相關(guān)案例鏈接64規(guī)劃篇規(guī)劃理念規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)規(guī)劃亮點(diǎn)引擎功能分區(qū)布局景觀設(shè)計(jì)意向道路交通組織項(xiàng)目規(guī)劃建議65項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃理念京杭大運(yùn)河蘇州河環(huán)太湖老城區(qū)濱湖新城老城新城太湖時(shí)代運(yùn)河時(shí)代“箭”指太湖構(gòu)想一——聯(lián)系-軸線城區(qū)的發(fā)展與成長(zhǎng)從聯(lián)系的建立開(kāi)始，建立新舊城區(qū)的交通聯(lián)系、城區(qū)與區(qū)域之間的交通聯(lián)系，聯(lián)系交匯處形成節(jié)點(diǎn)，成為城區(qū)發(fā)展的核心；交通聯(lián)系線成為活動(dòng)聚集的軸線構(gòu)想二——組塊-生長(zhǎng)以多元的空間組塊相對(duì)應(yīng)，而順應(yīng)老城自然肌理與發(fā)展方向的布局方式，又為城區(qū)發(fā)展提供持續(xù)生長(zhǎng)的動(dòng)力理念一：聯(lián)系——生長(zhǎng)66項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃理念理念二：生態(tài)——復(fù)合居住社區(qū)綜合功能區(qū)旅游休憩區(qū)商業(yè)商務(wù)功能區(qū)生態(tài)復(fù)合型新城——居住功能做為濱湖新城的主要城市功能，與旅游休憩、商業(yè)商務(wù)及綜合功能相輔相成，使區(qū)域逐步發(fā)展為復(fù)合型新城67項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃理念吳江文化歷史長(zhǎng)廊——從過(guò)去到現(xiàn)在，從城市中心到太湖堤岸，中央文化軸的確立將引領(lǐng)人們行走于城市歷史文化的長(zhǎng)廊中，突顯核心區(qū)在濱湖新城的重要地位城市客廳(市民廣場(chǎng)+標(biāo)志酒店)吳江城市形象展示青少年成長(zhǎng)益智樂(lè)園體驗(yàn)式主題樂(lè)園,寓教于樂(lè)濱水商業(yè)休閑街休閑中心,特色小品彰顯城市文化休閑文化中心吳江特色、江南文化集中體現(xiàn)創(chuàng)意商業(yè)街總部辦公、創(chuàng)意空間特色ShoppingMall以水為題，購(gòu)?qiáng)室惑w，時(shí)間性消費(fèi)理念三：文脈——?dú)v史68項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)總結(jié)濱湖地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合吳江城市發(fā)展軌跡和地方特色形成“一廊、二心、三軸、四區(qū)”的總體發(fā)展格局“一廊”吳江城市文化長(zhǎng)廊—沿中央景觀大道形成城市歷史文化的展示長(zhǎng)廊“二心”文化休閑中心商業(yè)商貿(mào)中心“三軸”軌道交通發(fā)展軸——沿軌道交通路線形成的城市中央發(fā)展軸環(huán)太湖生態(tài)發(fā)展——以太湖堤岸形成城市景觀生態(tài)軸蘇州河生態(tài)發(fā)展——以蘇州河形成城市景觀生態(tài)軸“四大功能區(qū)”商業(yè)商務(wù)功能區(qū)——通過(guò)濱湖及交通優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)商務(wù)商業(yè)，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)綜合功能區(qū)——通過(guò)創(chuàng)意街區(qū)、總部辦公等核心功能的導(dǎo)入，形成具有當(dāng)?shù)靥厣纳套∞k綜合區(qū)居住社區(qū)——結(jié)合規(guī)劃主題以及區(qū)域地理屬性等特征，布局多種主題風(fēng)格的居住社區(qū)，形成富有特色的大型居住功能片區(qū)旅游休憩區(qū)——結(jié)合濱湖優(yōu)勢(shì)及自然地形，形成“南動(dòng)北靜”兩大特色旅游休憩片區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)文化休閑中心田園社區(qū)水鄉(xiāng)鄰里智匯社區(qū)水岸新城旅游度假區(qū)生態(tài)濕地公園高爾夫運(yùn)動(dòng)公園活力新鎮(zhèn)新城商業(yè)中心城市歷史文化長(zhǎng)廊居住功能區(qū)旅游游憩功能區(qū)商業(yè)商務(wù)功能區(qū)綜合功能區(qū)環(huán)太湖生態(tài)發(fā)展軸蘇州河生態(tài)發(fā)展軸軌道交通發(fā)展軸69項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點(diǎn)引擎吳江歷史文化長(zhǎng)廊通過(guò)對(duì)特色場(chǎng)所及大型標(biāo)志建筑的打造，提升區(qū)域知名度，營(yíng)造鮮明的門(mén)戶(hù)形象，聚集人氣新城特色場(chǎng)所吳江歷史文化長(zhǎng)廊城市特色商業(yè)水街濱水創(chuàng)意街區(qū)江南風(fēng)情度假園林濱湖市民廣場(chǎng)濕地公園標(biāo)志性建筑標(biāo)志性酒店文化藝術(shù)中心&規(guī)劃展示館高爾夫度假會(huì)所特色shoppingmall濱水特色商業(yè)街Shoppingmall文化藝術(shù)中心濱水創(chuàng)意街高爾夫度假會(huì)所市民廣場(chǎng)江南風(fēng)情度假園林高星級(jí)標(biāo)志酒店濕地公園70項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點(diǎn)引擎吳江文化歷史長(zhǎng)廊——通過(guò)對(duì)水環(huán)境的塑造和城市歷史文化變遷的展示，成為濱湖新城特色景觀大道，新城城市軸線以水為線、親水近水步行景觀大道中間引水成河，以水為主線，結(jié)合兩側(cè)功能，設(shè)置多處親水休閑場(chǎng)所，營(yíng)造新時(shí)代水鄉(xiāng)特色東西文化長(zhǎng)廊展示文化長(zhǎng)廊自東向西，起于蘇州河、止于湖面標(biāo)志性酒店，沿河設(shè)置反應(yīng)吳江歷史文化變遷的雕塑、小品，展示吳江自古至今的風(fēng)貌特色木質(zhì)親水棧橋標(biāo)志星級(jí)酒店市民文化廣場(chǎng)文化藝術(shù)中心濱水特色商業(yè)街濱水創(chuàng)意街區(qū)ShoppingMall特色雕塑小品71項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點(diǎn)引擎水脈環(huán)繞——通過(guò)對(duì)沿太湖和蘇州河兩條水軸的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不同分區(qū)的鮮明個(gè)性，展現(xiàn)吳江江南水鄉(xiāng)特色水軸展現(xiàn)城市特色沿太湖和蘇州河形成新城兩條重要水軸，是新城規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，是體現(xiàn)吳江水鄉(xiāng)風(fēng)貌的特色空間節(jié)點(diǎn)體現(xiàn)分區(qū)個(gè)性沿水岸形成城市開(kāi)放空間，通過(guò)一系列水節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，體現(xiàn)各個(gè)分區(qū)的鮮明個(gè)性濕地公園濱水垂釣園林風(fēng)情度假村市民文化廣場(chǎng)高爾夫會(huì)所臨水居住區(qū)濱水步道臨水餐飲、商業(yè)城市特色林帶72項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點(diǎn)引擎印象江南“水”為線索“江南文化”為底蘊(yùn)營(yíng)造傳統(tǒng)韻味與時(shí)代氣息并存的“新江南”吳文化展示呈現(xiàn)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的吳江文化，成為展示吳江形象的名片“水、園、茶、藝”江南園林建筑的營(yíng)造，“荷”“柳”等代表江南意向的綠化種植，體現(xiàn)地域特色水茶藝園文化公園江南文化公園——以“水”為線索，“江南文化”為底蘊(yùn)，通過(guò)對(duì)曲藝劇苑、茶館等設(shè)施的設(shè)置，園林綠化、景觀小品的塑造，打造展示吳江文化底蘊(yùn)的市民公園73項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點(diǎn)建議濕地生態(tài)游憩強(qiáng)調(diào)原生態(tài)濕地景觀和野生水禽保護(hù)

濕地探索世界濕地科普教育探索基地，青少年快樂(lè)學(xué)習(xí)濕地和環(huán)境的理想場(chǎng)所濕地探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)基地蘆葦航道迷宮，濕地漂流，滑水中心，將運(yùn)動(dòng)與濕地結(jié)合，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展生態(tài)游憩濕地公園生態(tài)濕地公園——注重保護(hù)太湖生態(tài)環(huán)境，通過(guò)生態(tài)游憩、探索世界、探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)基地的設(shè)置，打造原生態(tài)、高品質(zhì)的濕地休閑、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)濕地生態(tài)游憩濕地探索世界濕地探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)基地74項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點(diǎn)引擎青少年成長(zhǎng)益智樂(lè)園——面向青少年的體驗(yàn)式主題公園，以角色扮演、拓展體驗(yàn)等多種青少年喜愛(ài)的主題場(chǎng)所，寓教于樂(lè)，成為區(qū)域開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)Mini-Zone角色扮演樂(lè)園按比例打造真實(shí)生活場(chǎng)景，包括街道和各種公共設(shè)施、各色商店與工廠，是任孩子體驗(yàn)、娛樂(lè)、創(chuàng)造、學(xué)習(xí)的小一號(hào)世界青少年實(shí)踐基地設(shè)置滑草、露營(yíng)、拓展等特色實(shí)踐項(xiàng)目，使青少年通過(guò)具體情境中的活動(dòng)獲得體驗(yàn)，同時(shí)體驗(yàn)到學(xué)習(xí)的樂(lè)趣

飛行員微生物觀察親手做糖果Q版F1賽車(chē)場(chǎng)小警察角色扮演寓教于樂(lè)實(shí)踐基地滑草運(yùn)動(dòng)露營(yíng)拓展訓(xùn)練MineZone75項(xiàng)目規(guī)劃建議/規(guī)劃亮點(diǎn)引擎水游城——體驗(yàn)型ShoppingMall。以水為主題，打造時(shí)間性消費(fèi)，使商場(chǎng)不僅成為消費(fèi)者一站式購(gòu)物目的地，同時(shí)成為休閑娛樂(lè)的好去處打造“時(shí)間性消費(fèi)”滿足一站式購(gòu)物，同時(shí)通過(guò)建筑、景觀以及豐富演出，不斷更新消費(fèi)空間，讓消費(fèi)者把這里當(dāng)成消磨時(shí)間、休閑娛樂(lè)的好地方以景觀河為中心，寓購(gòu)于樂(lè)以人工景觀河為中心，集中設(shè)置游藝、商店、餐飲、電影院、音樂(lè)廳以及飯店，河邊不設(shè)欄桿，購(gòu)物者可近距離享受水景景觀河貫穿始終水上舞臺(tái)特色表演假日絢爛水景Shoppingmall76項(xiàng)目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/居住功能區(qū)主題板塊功能設(shè)定主題特征核心形態(tài)核心設(shè)施水巷鄰里生態(tài)型高品質(zhì)居住區(qū)江南水鄉(xiāng)特色臨湖居住片區(qū)多層、小高層、聯(lián)排別墅水鄉(xiāng)風(fēng)情別墅鄰里服務(wù)中心、學(xué)校田園社區(qū)針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦木C合居住社區(qū)田園風(fēng)格主題居住片區(qū)多層、小高層、別墅鄰里服務(wù)中心大型居住社區(qū)國(guó)際社區(qū)區(qū)域級(jí)大型綜合居住社區(qū)國(guó)際學(xué)校的導(dǎo)入，完善生活配套，面向長(zhǎng)三角客戶(hù)的高檔商住混合片區(qū)小高層為主，輔以多層、花園洋房等居住物業(yè)國(guó)際學(xué)校、時(shí)尚會(huì)所智匯天地服務(wù)青年人群的特色社區(qū)創(chuàng)意時(shí)尚主題住宅片區(qū)小高層、創(chuàng)意商業(yè)商務(wù)創(chuàng)意LOFT、SOHO創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)、創(chuàng)意辦公水岸新城景觀型高品質(zhì)大型居住社區(qū)突出高爾夫球場(chǎng)與湖面的景觀優(yōu)勢(shì)，打造高級(jí)居住社區(qū)小高層為主輔以別墅、花園洋房等物業(yè)濱水居住社區(qū)鄰里服務(wù)中心、社區(qū)會(huì)所居住功能片區(qū)——綠色、宜居、創(chuàng)意、時(shí)尚結(jié)合規(guī)劃主題以及區(qū)域地理屬性等特征，布局多種主題風(fēng)格的居住社區(qū)，形成各具特色的大型居住功能片區(qū)水岸新城田園社區(qū)水巷鄰里國(guó)際社區(qū)智匯社區(qū)國(guó)際學(xué)校77項(xiàng)目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/旅游休憩區(qū)主題板塊功能設(shè)定主題特征核心形態(tài)核心設(shè)施生態(tài)濕地公園城市生態(tài)日常的游憩地帶滿足區(qū)域自然生態(tài)游憩需求的同時(shí)濕地公園郊野森林公園江南風(fēng)情度假園林濱湖生態(tài)度假養(yǎng)生區(qū)結(jié)合濱湖、濕地以江南園林為載體，形成具有江南風(fēng)情的度假休閑區(qū)，成為區(qū)域發(fā)展亮點(diǎn)以古典蘇式園林為范本，引入度假、休閑、養(yǎng)生理念蘇式園林度假別墅、中醫(yī)養(yǎng)生會(huì)館、水療中心高爾夫運(yùn)動(dòng)公園區(qū)域頂級(jí)高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以高爾夫運(yùn)動(dòng)區(qū)域主題，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的濱湖、濕地，打造頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)18洞高爾夫球場(chǎng)，結(jié)合若干水上運(yùn)動(dòng)18洞高爾夫球場(chǎng)、高爾夫精品會(huì)所生態(tài)濕地公園江南風(fēng)情度假園林高爾夫運(yùn)動(dòng)公園高爾夫精品會(huì)所養(yǎng)生會(huì)館水療中心休閑游憩區(qū)——生態(tài)、休閑、游憩、特色太湖、濕地景區(qū)結(jié)合濕地公園、江南園林風(fēng)情度假區(qū)、高爾夫等主題功能，形成三大特色生態(tài)游憩片區(qū)生態(tài)濕地公園江南風(fēng)情度假園林高爾夫運(yùn)動(dòng)公園78項(xiàng)目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/商業(yè)商務(wù)功能區(qū)主題板塊功能設(shè)定主題特征核心形態(tài)核心設(shè)施城市客廳城市休閑娛樂(lè)中心城市門(mén)戶(hù)形象休閑娛樂(lè)中心以廣場(chǎng)、公園為核心，通過(guò)標(biāo)志性酒店建筑等提升形象市民廣場(chǎng)、標(biāo)志酒店、太湖船菜休閑餐廳、江南制造府休閑文化區(qū)吳江文化藝術(shù)中心以文化為主題的市民休閑區(qū)，增加文化底蘊(yùn)城市文化藝術(shù)中心特色文化會(huì)館文化藝術(shù)中心商辦綜合區(qū)濱水休閑商業(yè)中心以濱水商業(yè)街區(qū)為主題，輔以商務(wù)、辦公濱水商業(yè)街區(qū)商務(wù)辦公樓特色商業(yè)水街商務(wù)辦公樓商住綜合區(qū)商務(wù)交流活動(dòng)平臺(tái)多種檔次酒店滿足不同檔次客戶(hù)需求市民文化娛樂(lè)中心，提供文化娛樂(lè)活動(dòng)的大型公共場(chǎng)所寫(xiě)字樓、酒店特色ShoppingMall高星級(jí)標(biāo)志酒店市民廣場(chǎng)（文化公園）文化藝術(shù)中心旅游集散中心濱水商業(yè)休閑街臨水shoppingmall規(guī)劃展示館商業(yè)商務(wù)功能區(qū)——門(mén)戶(hù)、多元、匯聚、繁華吳江未來(lái)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，集商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、文娛、休憩、居住等多種功能為一體城市客廳文化會(huì)館商業(yè)水街購(gòu)物中心79項(xiàng)目規(guī)劃建議/功能分區(qū)布局/綜合功能區(qū)主題板塊功能設(shè)定主題特征核心形態(tài)核心設(shè)施商辦綜合區(qū)區(qū)域商業(yè)中心建筑形態(tài)與生態(tài)結(jié)合，形成休閑、旅游服務(wù)，打造特色商業(yè)的標(biāo)桿以動(dòng)感設(shè)施和現(xiàn)代創(chuàng)意商業(yè)符號(hào)，構(gòu)建多種功能于一體的情景商業(yè)街ShoppingMall主題商業(yè)街區(qū)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型超市等總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)國(guó)內(nèi)外制造業(yè)企業(yè)研發(fā)創(chuàng)意商務(wù)辦公場(chǎng)所生態(tài)化辦公環(huán)境創(chuàng)意化靈動(dòng)空間低密度花園式商務(wù)別墅、產(chǎn)業(yè)孵化器、培訓(xùn)中心商務(wù)辦公、企業(yè)會(huì)所、產(chǎn)業(yè)孵化園等創(chuàng)意街區(qū)總部經(jīng)濟(jì)辦公創(chuàng)意街區(qū)綜合功能區(qū)——開(kāi)放、創(chuàng)意、時(shí)尚、健康劃分為國(guó)際綜合片區(qū)與文體綜合片區(qū)，通過(guò)核心功能設(shè)施的導(dǎo)入，形成具有特色的高級(jí)商住綜合片區(qū)商辦綜合區(qū)總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)80景觀營(yíng)造注重傳達(dá)本地的江南水鄉(xiāng)特色，充分反映城市特有景觀風(fēng)貌和文化內(nèi)涵，提高城市品味設(shè)計(jì)原則水鄉(xiāng)特色，吳江文化傳達(dá)本地的水鄉(xiāng)特色和吳江當(dāng)?shù)匚幕h(huán)境友好，和諧發(fā)展人、自然與城市建筑、環(huán)境有機(jī)融合豐富生動(dòng)、特色鮮明精心組織景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)等設(shè)計(jì)意象，打造個(gè)性鮮明的城市形象地標(biāo)與對(duì)景景觀界面景觀軸線公共空間景觀節(jié)點(diǎn)文化軸串聯(lián)景觀節(jié)點(diǎn)、綠化帶使自然景觀與兩側(cè)建筑軸線形成強(qiáng)烈對(duì)比建筑立色彩、風(fēng)格、材料等統(tǒng)一協(xié)調(diào)增強(qiáng)區(qū)域的場(chǎng)所感和標(biāo)識(shí)性設(shè)置不同主題廣場(chǎng)市民廣場(chǎng)注重視野開(kāi)放性和通透性利用建筑圍合空間處形成多處有特色的景觀節(jié)點(diǎn)結(jié)合開(kāi)闊湖面及文化軸末端設(shè)置門(mén)戶(hù)地標(biāo)，形成區(qū)域標(biāo)志項(xiàng)目規(guī)劃建議/景觀設(shè)計(jì)意向81通過(guò)有效的密度排布設(shè)置橫向次干道，細(xì)化網(wǎng)格布局的分支道路，結(jié)合軌道交通快速流暢的特點(diǎn)，完善解決新城交通問(wèn)題高速公路主干道次干道支路軌道交通規(guī)劃原則結(jié)構(gòu)清晰、主次分明、聯(lián)系便捷道路組織核心區(qū)三條東西向主干道，直接通向吳江市主城區(qū)及南徐新城網(wǎng)格布局的分支道路，結(jié)合軌道交通快速流暢的特點(diǎn)，完善解決核心區(qū)的交通問(wèn)題項(xiàng)目規(guī)劃建議/道路交通組織地下停車(chē)庫(kù)步行街區(qū)軌道交通地面停車(chē)場(chǎng)路邊無(wú)人計(jì)費(fèi)停車(chē)系統(tǒng)沿河步道過(guò)街天橋汽車(chē)公交出租車(chē)主導(dǎo)方式推薦方式特色方式水上Bus交通體系多種交通體系并行，綜合解決新城交通問(wèn)題82運(yùn)營(yíng)篇土地運(yùn)營(yíng)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議83項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/土地運(yùn)營(yíng)目標(biāo)以?xún)r(jià)值實(shí)現(xiàn)為導(dǎo)向，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)為“三大滿意＋四個(gè)成功＋三大效益”樹(shù)立項(xiàng)目環(huán)太湖后起之秀，環(huán)太湖新明珠品牌形象，提升城區(qū)知名度。解決大量的社會(huì)就業(yè)、財(cái)政、稅收問(wèn)題，有力吳江經(jīng)濟(jì)發(fā)展。成功改善區(qū)域形象成功樹(shù)立項(xiàng)目品牌成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益成功提升土地價(jià)值讓政府滿意讓開(kāi)發(fā)商滿意讓老百姓滿意實(shí)現(xiàn)百億以上的土地出讓收入，有效實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值。價(jià)值為導(dǎo)向品牌效益社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益84項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/土地運(yùn)營(yíng)策略/英國(guó)濱水區(qū)案例研究英國(guó)部分城市濱水區(qū)通過(guò)多元開(kāi)發(fā)策略的運(yùn)用，帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展

成立半官方性質(zhì)的開(kāi)發(fā)公司。由開(kāi)發(fā)公司首先進(jìn)行征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將“生地”炒成“熟地”后，再出讓給私人開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)。將濱水區(qū)開(kāi)發(fā)與城市復(fù)興、經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，同時(shí)高度重視社會(huì)與環(huán)境效益。私人資金成為區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。在倫敦道克蘭碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)中，政府投資杠桿比例為14.1：1。住宅、辦公、商業(yè)、文化、游憩多種用途的土地混合利用模式，滿足各種需求，帶來(lái)多樣化的景觀，賦予濱水區(qū)以強(qiáng)勁的活力。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，自我推動(dòng)方式。打文化設(shè)施牌，通過(guò)建設(shè)標(biāo)志性的大型文化體育設(shè)施來(lái)吸引市民和游客。如卡迪夫?yàn)车那赀\(yùn)動(dòng)場(chǎng)與千年藝術(shù)中心。打節(jié)慶活動(dòng)牌，通過(guò)舉辦各類(lèi)文化節(jié)慶活動(dòng)提升知名度。如先后承辦了歐洲首腦會(huì)議等大型國(guó)際活動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)策略開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)機(jī)制開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略上世紀(jì)80年代，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型與制造業(yè)的衰退，英國(guó)一些城市濱水區(qū)通過(guò)商業(yè)、金融、服務(wù)、文化、休閑、旅游、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)區(qū)域成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極，如英國(guó)卡迪夫?yàn)澈蛡惗氐揽颂m碼頭區(qū)。案例經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：85項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/土地運(yùn)營(yíng)策略/新江灣城運(yùn)營(yíng)策略研究新江灣城實(shí)行“五個(gè)統(tǒng)一”策略，確保城區(qū)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、品牌化水系規(guī)劃供水規(guī)劃排水規(guī)劃電力規(guī)劃煤氣規(guī)劃環(huán)衛(wèi)規(guī)劃交通規(guī)劃信息系統(tǒng)規(guī)劃生態(tài)水系道路配套其他商業(yè)交通文娛居住其他綠化景觀地形地貌其他房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)商結(jié)構(gòu)性規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃控制性詳規(guī)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)八大專(zhuān)業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理土地開(kāi)發(fā)功能開(kāi)發(fā)形態(tài)開(kāi)發(fā)住宅辦公商業(yè)招拍掛施工建設(shè)營(yíng)銷(xiāo)推廣社區(qū)服務(wù)品牌建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度實(shí)施性設(shè)計(jì)新江灣城“五個(gè)統(tǒng)一”運(yùn)營(yíng)策略86項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/土地運(yùn)營(yíng)策略/項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略原則建議結(jié)合相關(guān)案例和經(jīng)驗(yàn)，我們建議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略原則如下把握可持續(xù)發(fā)展原則，把區(qū)域開(kāi)發(fā)作為吳江城市跨越發(fā)展的關(guān)鍵步伐統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃、生地變熟地后出讓原則上全部由二級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，彈性上城投可少量自主開(kāi)發(fā)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，發(fā)展一片、成熟一片、帶動(dòng)一片開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)機(jī)制開(kāi)發(fā)主體開(kāi)發(fā)模式打文化牌，建引擎設(shè)施，做多元營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣87確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略原則后，我們需要確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序。同樣，我們選取一些典型案例對(duì)其開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)時(shí)序及引擎措施進(jìn)行了研究，以期總結(jié)國(guó)內(nèi)新城開(kāi)發(fā)在此方面的規(guī)律性做法……88無(wú)錫蠡湖新城規(guī)劃面積6平方公里，從2002年開(kāi)始濱湖區(qū)域環(huán)境整治，2004年開(kāi)始土地出讓?zhuān)两窆渤鲎屚恋卣嫉孛娣e約200萬(wàn)平方米。整個(gè)新城開(kāi)發(fā)需要12-16年。上海新江灣城規(guī)劃面積9平方公里，在6年內(nèi)建成新江灣城公園等公建設(shè)施，出讓土地可建面積約200萬(wàn)平方米。整個(gè)城區(qū)建成預(yù)計(jì)共需要15年左右。杭州錢(qián)江新城核心區(qū)規(guī)劃面積4平方公里，在7年內(nèi)建成大劇院、圖書(shū)館等公建設(shè)施，出讓土地可建面積約250萬(wàn)平方米，計(jì)劃15年全部建成。項(xiàng)目總用地約17平方公里，考慮到吳江城市級(jí)別，樂(lè)觀預(yù)計(jì)合理的開(kāi)發(fā)周期應(yīng)該在15年以上項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/新城開(kāi)發(fā)周期國(guó)內(nèi)新城開(kāi)發(fā)一般需要15年以上開(kāi)發(fā)周期89項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/深圳華僑城開(kāi)發(fā)時(shí)序配套功能設(shè)施居住、商業(yè)華僑城波托菲諾大盤(pán)社區(qū)純水岸商業(yè)街等旅游設(shè)施、酒店開(kāi)發(fā)功能世界之窗錦繡中華歡樂(lè)谷中華民俗文化村深圳灣大酒店功能形態(tài)威尼斯水景主題酒店華僑城生態(tài)廣場(chǎng)華僑城雕塑走廊華僑城高爾夫俱樂(lè)部等312起步階段發(fā)展階段穩(wěn)定階段以旅游為主導(dǎo)功能的華僑城以主題公園為啟動(dòng)引擎，陸續(xù)帶動(dòng)周邊酒店、居住、商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)歡樂(lè)谷茵特拉根酒店波托菲諾90居住居住、商辦住宅大型商辦物業(yè)公建2003-2005開(kāi)發(fā)功能時(shí)間人工湖道路管道生態(tài)濕地公園SMP滑板公園規(guī)劃展示館等功能形態(tài)住宅312起步階段發(fā)展階段騰飛階段項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/上海新江灣城開(kāi)發(fā)時(shí)序2005-20072008-無(wú)二級(jí)開(kāi)發(fā)商入駐開(kāi)發(fā)商珠江、漢斯、華潤(rùn)、綠城、仁恒鐵獅門(mén)以居住、商辦功能為主導(dǎo)的新江灣城以公園等公建設(shè)施的先行建設(shè)來(lái)帶動(dòng)居住、商辦功能開(kāi)發(fā)91項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)/無(wú)錫太湖新城開(kāi)發(fā)時(shí)序無(wú)錫太湖新城依托前期的旅游景區(qū)等，首期啟動(dòng)臨湖臨旅游區(qū)住宅開(kāi)發(fā)，隨后啟動(dòng)核心區(qū)商辦等建設(shè)1首期啟動(dòng)（太湖新城正式啟建）2二期啟動(dòng)靠近蠡湖的生活區(qū)位置新城核心區(qū)靠近太湖國(guó)際科技園臨湖住宅區(qū)旅游度假、住宅、配套商業(yè)功能商辦、住宅2004-2007啟建時(shí)間2008-2009通過(guò)臨蠡湖住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)來(lái)吸引人氣思量啟動(dòng)新城核心商辦功能開(kāi)發(fā)啟動(dòng)臨新區(qū)太湖科技園成熟地塊開(kāi)發(fā)太湖新城