房地產(chǎn)項目風險評價決策

6房地產(chǎn)開發(fā)風險評價決策

6.1風險評價決策概述6.2風險管理成本-效益分析6.3風險報酬率6.4風險調(diào)整折現(xiàn)率法6.5肯定當量法

16.1.1風險評價決策風險評價決策是在風險識別、風險估計的基礎上，判斷風險對房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響，并將風險的影響同開發(fā)方案的其他目標構成一個多目標問題進行決策。26.1.2風險評價決策的任務

①判斷某一風險管理措施在經(jīng)濟上的可行性；②判斷單一房地產(chǎn)項目在經(jīng)濟上的可行性；③在多個開發(fā)項目中選優(yōu)。

36.1.3房地產(chǎn)項目風險評價指標體系

4房地產(chǎn)開發(fā)收益指標

期望凈現(xiàn)值E(NPV)期望凈現(xiàn)值E(NPV)是指按基準收益率或按風險調(diào)整的折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的期望凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和。①E(NPV)＜0，則項目不能接受。②E(NPV)＞0，項目可以接受；期望凈現(xiàn)值E(NPV)＞0，說明開發(fā)方案按現(xiàn)值計算的投資收益率高于所有折現(xiàn)率。故可以接受。在選擇投資方案時，期望凈現(xiàn)值E(NPV)越大越好，說明項目收益水平越高。期望內(nèi)部收益率E(IRR)期望內(nèi)部收益率E(IRR)是指項目在整個計算期內(nèi)，各年期望凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。期望內(nèi)部收益率E(IRR)放映項目所占用資金的獲利能力。由于期望內(nèi)部收益率E(IRR)被作為項目的實際投資收益率，因此：①E(IRR)＜基準收益率或風險調(diào)整得折現(xiàn)率，則項目不能接受。②E(IRR)＞基準收益率或風險調(diào)整得折現(xiàn)率，可以考慮接受該項目；

開發(fā)失敗率PF開發(fā)失敗率是放映開發(fā)方案收益風險的一個指標，其定義有兩種：①PF＝P（NPV＜0）（開發(fā)失敗率即為凈現(xiàn)值小于零的概率）②PF＝P（IRR＜io）（開發(fā)失敗率即為內(nèi)部收益率小于基準收益率的概率）

開發(fā)成功率PS開發(fā)成功率反映開發(fā)方案投資成功的可靠性，定義為：PS＝1－PF56.1.3房地產(chǎn)項目風險評價指標體系

6風險效用的新定義

效用是對風險決策系統(tǒng)的客觀放映，不同的風險對決策系統(tǒng)有不同的影響，故效用不同；對于同樣的風險，由于風險決策系統(tǒng)存在差異，故對決策系統(tǒng)影響的客觀放映（即效用）也就不同。效用取決于風險本身和決策系統(tǒng)兩個因素。風險效用即風險對開發(fā)項目的影響，可用風險度RD、致命度FD和激勵度PD三個指標表示。7房地產(chǎn)開發(fā)風險效用指標

風險度RD式中RD——風險度；SD——方案標準差；E(I)——項目總投資的期望值；I0——項目計劃總投資對于不同方案，風險度RD越小越好。

對比第5章風險度的定義:式中RD——風險度SD——方案標準差E(R)——方案的收益期望值E0——項目預期（計劃）收益值8致命度FD

致命度FD反映決策方案可能對決策者的不利影響程度，即致命程度。致命度FD表現(xiàn)為對決策的限制與約束，致命度FD越大，決策越須謹慎。

9激勵度PD

激勵度PD反映決策方案可能對決策者的有利影響程度，即對企業(yè)今后成長的支持程度。激勵度PD表現(xiàn)為對決策者的激勵，激勵度PD越大，風險對項目的有利影響越大，決策者越容易做出肯定的決策。106房地產(chǎn)開發(fā)風險評價決策

6.1風險評價決策概述6.2風險管理成本-效益分析6.3風險評價方法6.4房地產(chǎn)開發(fā)風險評價指標體系6.5房地產(chǎn)開發(fā)風險綜合評價決策

116.2.1成本-效益分析

20世紀60年代,美國Great

Society規(guī)劃中,費用-效益分析法被用于公共衛(wèi)生、教育、勞動開發(fā)、社會福利等項目。1965年，美國政府采用了成本-效益分析的預算體系，名為“計劃方案及預算體系”（planning，programmingandbudgetingsystem），把預算、方案制定與項目選擇聯(lián)系起來。從60年代后，成本-效益分析這種方法廣泛流行于各工業(yè)部門。整個工程系統(tǒng)消耗的費用一般是從研制設計開始到服務期滿之間的下列各項費用的折現(xiàn)總合：（1）研制與生產(chǎn)費用；（2）倉儲與運輸費用；（3）技術改造費用；（4）人員培訓、日常運行及意外損失等費用。所有這些費用均在不同時期支付，應根據(jù)反映貨幣價值與時間關系的折現(xiàn)率，把它們折算到同一時間來計算。

12風險管理成本-效益分析

所謂風險管理成本—效益分析，就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的開發(fā)目標，利用數(shù)量分析方法計算、評估各方案的全部預期成本和全部預期效益，通過比較凈效益及成本，以判斷風險管理措施在經(jīng)濟上的可行性。

13風險管理成本

風險管理成本是指采用、維持風險管理措施所花費的費用。包括三類費用：①建造特殊防護設施的費用支出和折舊；②從事風險管理的人員費用；③與風險管理有關的咨詢、培訓等費用。

14風險管理效益

風險管理效益是指采用風險管理措施后的效果，一般是指風險管理措施避免或降低的風險事件損失。這類損失包括：①風險事件造成的直接經(jīng)濟損失；②受傷人員的時間成本及其工資支出；③受傷人員的治療、護理等費用支出；④死亡人員的喪葬費、撫恤金；⑤招聘、培訓替補人員的支出及時間成本；⑥風險事件、損失造成員工士氣低落、效率降低帶來的損失；⑦風險事件、損失導致企業(yè)聲譽受損，導致產(chǎn)品銷售不暢、融資成本增加、材料設備采購費用增加。⑧風險事件發(fā)生后企業(yè)消除不良影響的支出。15

股票A未來1年可上漲50％的概率是20％，而下跌30％的概率是80％；B上漲30％的概率是80％，最大下跌10％的概率是20％；A的預期最高漲幅>B的預期最高漲幅，所以應該買A。對嗎？

A的風險報酬率為（0.5×0.2－0.3×0.8）＝-14％，B的風險報酬率為（0.3×0.8－0.1×0.2）＝22％。也就是說，投資股票B平均可以獲得每年22％的收益，投資股票A的結果是平均每年虧損14％。故應選擇股票B

16風險報酬

風險報酬是指投資者因承擔風險而獲得的超過時間價值的那部分額外報酬。即:風險報酬＝投資收益－時間價值(投資額×基準利率)這個基準利率一般對企業(yè)來說使用的是貸款利率。在財務管理中，風險報酬通常采用相對數(shù)，即風險報酬率來加以計量。

17風險報酬率

所謂的風險報酬率即為投資者因承擔風險而獲得的超過時間價值率的那部分額外報酬率，即風險報酬與原投資額的比率，即風險報酬率＝風險報酬/投資額風險報酬率是投資項目報酬率的一個重要組成部分，如果不考慮通貨膨脹因素，投資回報率就是無風險收益率與風險報酬率之和。即投資回報率=無風險收益率+風險報酬率18風險調(diào)整折現(xiàn)率法

風險調(diào)整折現(xiàn)率法是用考慮了風險的貼現(xiàn)率來進行項目的投資效益指標（如凈現(xiàn)值）的分析方法。具體地，調(diào)整折現(xiàn)率法是將項目因承擔風險而要求的、與開發(fā)項目風險程度相適應的風險報酬率，計入要求達到的收益率，構成按風險調(diào)整的折現(xiàn)率，以調(diào)整的折現(xiàn)率對現(xiàn)金流進行折現(xiàn)，并據(jù)此評價開發(fā)方案的方法。

由于按風險調(diào)整的折現(xiàn)率的高低取決于風險的大小，這就相當于在進行項目投資決策時，計入了風險因素。因而，風險調(diào)整折現(xiàn)率法成為房地產(chǎn)投資項目風險評價決策中最重要的方法或措施。19兩種按風險調(diào)整的折現(xiàn)率的確定方法

①憑經(jīng)驗按風險的大小規(guī)定不同的折現(xiàn)率。一般而言，風險越大，折現(xiàn)率越高。②根據(jù)風險程度直接確定風險報酬，而后加上無風險收益率作為按風險調(diào)整的折現(xiàn)率。

風險調(diào)整折現(xiàn)率的計算公式：K——風險調(diào)整折現(xiàn)率io——基準貼現(xiàn)率b——風險補償斜率ν——風險程度系數(shù)20考慮風險后的期望凈現(xiàn)值計算公式

式中E(NPV)——項目的期望凈現(xiàn)值K——按風險調(diào)整的折現(xiàn)率E(Yt)——第t年凈現(xiàn)金流量的期望值如果E(NPV)≥0，則表示在考慮風險后，項目仍能達到規(guī)定的收益水平，可以接受。如果E(NPV)≤0，意味著考慮風險后，項目不能達到規(guī)定收益水平，不能接受。21就某房地產(chǎn)項目提出了A、B兩種方案，其現(xiàn)金流量表見圖。設A、B兩種方案的風險調(diào)整折現(xiàn)率分別為6.8%和9.4%。據(jù)此進行項目方案決策。

現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流量概率0-50001-30001130000.25

20000.5

10000.25

240000.2025000.2030000.6010000.2520000.208000.55325000.3060000.1020000.4040000.5015000.3020000.4022解：（1）計算A、B兩方案各年凈現(xiàn)金流量的期望值：E(A1)＝3000×0.25＋2000×0.5＋1000×0.25＝2000（萬元）E(A2)＝4000×0.20＋3000×0.60＋2000×0.20＝3000（萬元）E(A3)＝2500×0.30＋2000×0.40＋1500×0.30＝2000（萬元）E(B2)＝2500×0.20＋1000×0.25＋800×0.55＝1190（萬元）E(B3)＝6000×0.10＋4000×0.50＋2000×0.40＝3000（萬元）（2）計算A、B兩方案的期望凈現(xiàn)值：

（3）項目選優(yōu)：考慮了風險后，A、B兩個方案的期望凈現(xiàn)值均大于0，且A方案的凈現(xiàn)值大于B方案，故選A方案。年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流量概率0-50001-30001130000.25

20000.5

10000.25

240000.2025000.2030000.6010000.2520000.208000.55325000.3060000.1020000.4040000.5015000.3020000.4023風險調(diào)整折現(xiàn)率法的優(yōu)缺點風險調(diào)整折現(xiàn)率法主要通過調(diào)整項目現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率）來考慮風險程度，在技術處理上比較方便，得到了廣泛的應用。但是，這種方法混淆了時間價值和風險價值的概念，把風險價值也以貼現(xiàn)率的形式來加以考慮，這意味著風險將隨著時間的推移而加大，這在有些情況下并不完全與事實相符合。為此，人們又提出了肯定當量法。24肯定當量法的基本思路

先用一個系數(shù)把有風險的現(xiàn)金流量調(diào)整為無風險的現(xiàn)金流量，然后再用無風險貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值。則凈現(xiàn)金流量去期望值計算公式如下：式中dt——第t年肯定當量系數(shù)E(Yt)——第t年凈現(xiàn)金流量的期望值io——無風險折現(xiàn)率（基準貼現(xiàn)率）

如果E(NPV)≥0，項目可以接受；如果E(NPV)＜0，拒絕該項目。25例就某房地產(chǎn)項目提出了A、B兩種方案，其現(xiàn)金流量表見圖。設A、B兩種方案的風險調(diào)整折現(xiàn)率分別為6.8%和9.4%。基準貼現(xiàn)率為6%。據(jù)此進行項目方案決策。

年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流的變異系數(shù)現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流的變異系數(shù)0-50001

-30001

130000.250.35

20000.5

10000.25

240000.200.2125000.200.5830000.6010000.2520000.208000.55325000.300.1960000.100.4720000.4040000.5015000.3020000.40

26解：（1）由肯定當兩系數(shù)表（趙世強P148）查出各年的肯定當量系數(shù)：dA1＝0.6dA2＝0.8dA3＝0.8dB2＝0.4dB3＝0.5（2）計算A、B兩方案各年凈現(xiàn)金流量的期望值：E(A1)＝3000×0.25＋2000×0.5＋1000×0.25＝2000（萬元）E(A2)＝4000×0.20＋3000×0.60＋2000×0.20＝3000（萬元）E(A3)＝2500×0.30＋2000×0.40＋1500×0.30＝2000（萬元）E(B2)＝2500×0.20＋1000×0.25＋800×0.55＝1190（萬元）E(B3)＝6000×0.10＋4000×0.50＋2000×0.40＝3000（萬元）（3）將各年肯定當量系數(shù)代入凈現(xiàn)金流量期望值計算公式：

得：

（4）項目方案決策：有計算結果可知，E(NPVB)＜0,方案B為否定方案；E(NPVA)＞0，所以方案A為優(yōu)選方案。