偉業(yè)顧問張家口市鴻威懷來項目研究報告3

固安縣地處方位：北京南部聯(lián)絡交通：京開高速行政區(qū)劃：固安縣地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心，距北京天安門50公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是北京的南大門，是距北京市區(qū)最近的縣城，是河北省實施“兩環(huán)”戰(zhàn)略（環(huán)京津、環(huán)渤海灣）的重點市縣之一。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：河北固安工業(yè)園區(qū)的創(chuàng)立與發(fā)展，為投資者提供了一個良好的創(chuàng)業(yè)平臺。國際四大著名咨詢機構(gòu)之一的德國羅蘭貝格公司為之確定了一般汽車零部件制造、電子信息、食品加工、家居建材等核心產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場發(fā)展概述：

多產(chǎn)業(yè)化集群為區(qū)域帶來完備的生活配套和便捷的交通路網(wǎng)，區(qū)域中近年來房地產(chǎn)的加速開發(fā)吸引大批北京客戶到此置業(yè)發(fā)展定位：多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和諧發(fā)展，共同繁榮大北京區(qū)域遠郊別墅板塊對比機會尋找——市場機會固安縣典型項目分析項目名稱容積率主力產(chǎn)品類型主力戶型（㎡）建筑風格整體均價（元/㎡）永定河孔雀城1.03大堡、臺地產(chǎn)品、疊拼166—285意大利佛羅倫薩風格9000固安當?shù)胤康禺a(chǎn)市場處于初級階段，多為滿足當?shù)厝藙傂孕枨笃胀ㄗ≌透甙鍢欠浚兔芏软椖枯^少；在售的孔雀城項目產(chǎn)品類型豐富，主力戶型在160—280平方米，整體價格適中；針對客群主要為北京客群，追求別墅生活但承受能力有限，對北京城市依賴性大，多為首次別墅置業(yè)；機會尋找——市場機會懷來寶坻固安香河遠郊別墅市場根據(jù)資源條件分為兩部分：南部：、固安、寶坻、香河，缺少自然景觀資源，對城市依賴性強，距離敏感；北部：懷來，依托自然資源，渡假屬性明顯，通勤距離抗性較小；缺少資源城市屬性資源豐富渡假別墅區(qū)域連線高速通勤里程交通時距懷來八達嶺高速約90KM約60Min香河京沈高速約63KM約45Min寶坻京津塘高速約95KM約55Min固安京開高速約55KM約50Min大北京區(qū)域遠郊別墅板塊對比機會尋找——市場機會區(qū)域主力產(chǎn)品類型客戶類型驅(qū)動因素產(chǎn)品需求懷來獨棟別墅休閑型度假資源占有型客戶香河雙拼、聯(lián)排別墅夢想驅(qū)動型客戶寶坻聯(lián)排、疊拼別墅夢想驅(qū)動型客戶固安聯(lián)排、疊拼別墅夢想驅(qū)動型客戶機會尋找——市場機會追求與現(xiàn)有居所截然不同的別墅院落生活，但總價承受能力有限，多數(shù)為首次別墅置業(yè)，年紀較青，事業(yè)繁忙，通勤時間敏感；類低密度產(chǎn)品，追求別墅的產(chǎn)品形式和空間感受典型的財富階層，追求對資源的占有，購買別墅作為收藏品，彰顯財富身份必須是獨棟別墅，擁有強勢資源或不可復制的產(chǎn)品形式看重良好的自然生態(tài)環(huán)境，修養(yǎng)身心，距離及生活配套敏感度一般，5+2生活方式；交通要方便，追求獨棟或類獨棟產(chǎn)品形式和較大園林空間大北京區(qū)域遠郊別墅板塊對比機會尋找——市場機會小結(jié)：大北京區(qū)域遠郊別墅形成，并逐漸成熟懷來憑借優(yōu)秀的自然景觀和生態(tài)新城規(guī)劃的落實，逐步形成休閑度假別墅板塊懷來別墅板塊以獨棟產(chǎn)品為主，客戶購置需求多為度假和資源占有，經(jīng)濟實力要比其他板塊的客戶高從板塊對比上來看，我們認為本項目競爭僅存在區(qū)域內(nèi)競爭不存在板塊競爭波爾多莊園泊愛藍島清涼盛景孔雀城原鄉(xiāng)美利堅本案機會尋找——市場機會區(qū)域競爭分析案名占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率套數(shù)戶型面積(㎡)綠化率裝修整體均價（元/㎡)建筑形式樓層區(qū)間最早開盤時間入住時間原鄉(xiāng)美利堅1507畝18萬0.18700余套254—38076%精裝修13000獨棟地上兩層地下一層2008.052009.12八達嶺孔雀城（一期）700畝3.6萬0.6100多套230—300——毛坯——臺地產(chǎn)品地上兩層地下一層2010.09——波爾多莊園474331.7萬0.3676套204—31550%毛坯8800獨棟地上兩層地下一層2010.052010.11泊愛藍島2356867.8萬0.35284套354—45065%毛坯7500獨棟雙拼地上兩層地下一層2010.082011年初區(qū)域競爭分析機會尋找——市場機會以上項目用地均屬于河北懷來，取地成本相差不大，且產(chǎn)品均為低密度景觀別墅，是區(qū)域內(nèi)最具競爭力項目。項目名稱總建筑面積開發(fā)計劃目前在售原鄉(xiāng)美利堅約18萬平方米共700套分三期三期尾房八達嶺孔雀城約3.6萬平方米（一期）一期規(guī)劃100多套別墅一期泊愛藍島7.8萬平方米284套不分期，全盤推售去化約40%波爾多莊園約1.7萬平方米一期共76棟純獨棟產(chǎn)品分三組團，二期約400多畝規(guī)劃聯(lián)排或雙拼一期清涼盛景約12萬平方米分為三期開發(fā),一期總建筑面積為3.5萬平方米,二期總建筑面積為3.6萬平方米,三期規(guī)劃4.5萬平方米。二期中瑞花園180畝地約200多套別墅未開盤區(qū)域內(nèi)做的較成熟的有原鄉(xiāng)、泊愛藍島和清涼盛景，其中原鄉(xiāng)接近尾聲，泊愛藍島銷售狀況良好，清涼盛景銷售速度慢，推盤遲緩；未來潛在項目，只有孔雀城、輝煌云上及中瑞花園；分析：機會尋找——市場機會整體開發(fā)特點項目名稱開發(fā)商名稱所屬地資源與經(jīng)驗原鄉(xiāng)美利堅北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京由北京居易盛諾金投資管理有限公司與河南新地產(chǎn)置業(yè)有限公司共同組建，其中河南新地產(chǎn)業(yè)置業(yè)有限公司成功開發(fā)過河南的龍騰、長灘、瀾岸、龍泊圣地等項目

八達嶺孔雀城京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司北京先后成功開發(fā)了永定河孔雀城、大運河孔雀城和潮白河孔雀城，經(jīng)驗豐富，本項目為開發(fā)商山系列產(chǎn)品開山力作泊愛藍島河北華夏旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北有河北項目的開發(fā)經(jīng)驗，第一次做低密度別墅產(chǎn)品波爾多莊園九福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（總部）北京2005年成立，開發(fā)過昌平新新家園（公寓）第一次開發(fā)別墅產(chǎn)品清涼盛景北京靖夏仲清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京2001年成立，注冊地址為北京市延慶縣八達嶺鎮(zhèn)政府南側(cè)

周邊競爭項目開發(fā)商多為北京和河北當?shù)亻_發(fā)商，對北京及周邊房地產(chǎn)及土地市場非常熟知，且多半有類似項目開發(fā)經(jīng)驗；其中孔雀城開發(fā)商成功在北京周邊開發(fā)三個孔雀城，經(jīng)驗豐富，擁有豐富的本地客源；只有波爾多莊園開發(fā)商背景不明，開發(fā)經(jīng)驗少，實際調(diào)查也發(fā)現(xiàn)項目產(chǎn)品做的非常粗糙且風格不純粹，銷售情況不理想；分析：機會尋找——市場機會開發(fā)公司實力案名建筑形式樓層區(qū)間建筑風格原鄉(xiāng)美利堅獨棟地上兩層地下一層美國西部鄉(xiāng)村式風格八達嶺孔雀城（一期）臺地產(chǎn)品（首領(lǐng)、大堡\聯(lián)排）地上兩層地下一層地中海風格波爾多莊園獨棟地上兩層地下一層歐式風格泊愛藍島獨棟雙拼地上兩層地下一層法式風格建筑形式機會尋找——市場機會——區(qū)域項目分析波爾多莊園原鄉(xiāng)泊愛藍島孔雀城區(qū)域內(nèi)項目均為低密產(chǎn)品，尤其獨棟產(chǎn)品占絕對優(yōu)勢建筑風格多為西式風格（如歐式、法式、美式和地中海式），外立面顏色以米黃、米白等暖色調(diào)為主。項目名稱建筑類別面積原鄉(xiāng)美利堅獨棟130—320㎡八達嶺孔雀城臺地產(chǎn)品（大堡、首領(lǐng)）220—500㎡泊愛藍島獨棟、雙拼354—450㎡波爾多莊園獨棟200—320㎡清涼盛景獨棟250—350㎡（二期）獨棟產(chǎn)品占絕對優(yōu)勢主力面積多集中在200—320平方米機會尋找——市場機會區(qū)域競爭分析區(qū)域內(nèi)在售項目基本都已獨棟產(chǎn)品為主，主力面積區(qū)間在200-300平米之間。200—250260-300300-400400以上原鄉(xiāng)美利堅——75%25%——八達嶺孔雀城(一期）30%70%————波爾多莊園85%15%————泊愛藍島————90%10%戶型配比機會尋找——市場機會——區(qū)域項目分析項目面積（㎡）273㎡首層273㎡二層273㎡地下室區(qū)域多數(shù)項目戶型面積主要集中在200-300平米之間，泊愛藍島戶型面積整體偏大，主要集中在300平米以上。案名綠化率原鄉(xiāng)美利堅76%八達嶺孔雀城——波爾多莊園50%泊愛藍島65%園林景觀機會尋找——市場機會——區(qū)域項目分析園林打造依托豐富的自然景觀、坡地綠化以及官廳水庫的水系資源，以天然氧吧、大面積景觀公園為主要特色，帶給人們清爽怡然的身心享受。案名社區(qū)配套條件車位情況物業(yè)公司物業(yè)服務（元/平方米·月）原鄉(xiāng)酒店、餐飲、會所、特色商業(yè)、教堂等1：1賓至國際物業(yè)管理（北京）3.8八達嶺孔雀城一期只規(guī)劃會所——未定——波爾多莊園一期暫無任何配套1：1北京靜宇物業(yè)公司懷來分公司2.9泊愛藍島會所、中央公園和小區(qū)商業(yè)中心1：1.5品牌物管（具體未定）3.8配套及車位情況機會尋找——市場機會——區(qū)域項目分析各項目配套條件比較完善，部分項目引入主題會所來提升項目檔次；車位配比普遍1：1，出于成本和便利性考慮，多數(shù)項目采用地上、地下停車，車庫可以直接入戶；物業(yè)公司多數(shù)采用品牌物業(yè)管理公司。商業(yè)分析案名項目總建面（平方米）商業(yè)面積（平方米）商業(yè)形式商業(yè)所占比例原鄉(xiāng)18萬約1萬平方米酒店、餐飲、會所、特色商業(yè)、教堂等約6%八達嶺孔雀城3.6萬(一期）2000多平方米一期會所約6%波爾多莊園1.7萬——一期暫無——泊愛藍島7.8萬5700平方米會所、中央公園和小區(qū)商業(yè)中心組成的公共服務區(qū)約7%機會尋找——市場機會——區(qū)域項目分析原鄉(xiāng)泊愛藍島商業(yè)商業(yè)遠郊項目商業(yè)基本由會所、酒店、配套商業(yè)三種業(yè)態(tài)構(gòu)成。區(qū)域低密大盤的社區(qū)商業(yè)比重基本在6%~7%之間，符合大盤社區(qū)商業(yè)6%~8%的正常規(guī)律。項目名稱單價均價主力總價原鄉(xiāng)美利堅1.3萬/平方米180—410萬泊愛藍島9000元/平方米260—340萬波爾多莊園8800元/平方米176—280萬清涼盛景2.6萬/平方米650—910萬（二期）銷售情況研判區(qū)域內(nèi)獨棟產(chǎn)品整體均價在9000—13000元/平方米，主力總價在180—300萬之間；分析：目前區(qū)域內(nèi)原鄉(xiāng)美利堅和泊愛藍島銷售情況很好，主要依靠強勢的自然景觀和優(yōu)秀的產(chǎn)品力帶動。清涼盛景為北京產(chǎn)權(quán)項目，總價高，受新政影響大，滯銷波爾多莊園無景觀優(yōu)勢，產(chǎn)品品質(zhì)低，滯銷項目名稱月均銷售套數(shù)原因原鄉(xiāng)美利堅16景觀好、產(chǎn)品規(guī)劃和形象打造和客戶定位很成功泊愛藍島10位置佳，資源好，緊鄰官廳水庫，產(chǎn)品規(guī)劃好，定位準確波爾多莊園4社區(qū)整體規(guī)劃一般、無燃氣無會所，配套不完善、建筑風格不純粹、形象傳播差、開發(fā)商無品牌性、50年綜合用地清涼盛景2北京土地，地價成本高，銷售價格高，客群范圍受限分析：成功案例失敗案例機會尋找——市場機會銷售情況項目名稱物業(yè)公司物業(yè)費原鄉(xiāng)美利堅賓至國際物業(yè)管理（北京）3.8元/平方米·月八達嶺孔雀城未定——泊愛藍島品牌物管（具體未定）3.8元/平方米·月波爾多莊園北京靜宇物業(yè)公司懷來分公司

2.9元/平方米·月清涼盛景北京古燕宏衛(wèi)物業(yè)管理有限公司3.5元/平方米·月周邊競爭項目除三個未定之外，多是品牌物業(yè)管理，其中原鄉(xiāng)為國際知名品牌，其他兩個為本地物業(yè)管理公司；物業(yè)費標準在2.9—3.8元/平方米/月之間分析：采用品牌物業(yè)管理公司，物業(yè)費為3.8元/平方米·月；本案建議：機會尋找——市場機會物業(yè)服務機會尋找——市場機會小結(jié)：區(qū)域內(nèi)在售項目以獨棟產(chǎn)品為主；主力戶型區(qū)間在150-300平米之間；總價區(qū)間在200-300萬元/平米區(qū)域內(nèi)項目建筑風格多以歐式風格為主區(qū)域內(nèi)暢銷項目依靠強勢的自然景觀和優(yōu)秀的產(chǎn)品力作保證，月均銷售15套。北京熱點別墅板塊外移，遠郊城市未來將成為主流別墅板塊，將吸引更多北京中高端客戶關(guān)注偉業(yè)觀點一懷來于北京聯(lián)系密接，憑借自身新城規(guī)劃的落實和優(yōu)秀的自然旅游資源，將成為休閑度假別墅板塊的第一選擇偉業(yè)觀點二懷來別墅板塊目前處于初級階段，缺乏鮮明的主題定位。獨棟別墅是主流需求，供不應求。偉業(yè)觀點三機會尋找——市場機會本項目的基本質(zhì)素符合區(qū)域市場主流客戶的需求機會尋找——客戶機會懷來別墅購買客戶分析：什么人在買懷來別墅物業(yè)？他們的置業(yè)動機和置業(yè)需求是什么？本項目的產(chǎn)品發(fā)力方向何在？原鄉(xiāng)美利堅已成交客戶分布圖截止到2010年1月共成交500戶原鄉(xiāng)美利堅是懷來第一個休閑度假別墅項目，是標桿項目，從05年開盤，已經(jīng)經(jīng)歷了五年，共成交500組客戶。我們對這500組客戶通過電話或問卷進行訪談。通過在售代表項目的客戶特征，尋找客戶購買規(guī)律。機會尋找——客戶機會懷來別墅購買客戶分析：機會尋找——客戶機會一、客戶基本特征：1、客戶年齡及家庭構(gòu)成絕大部分客戶年齡在35-45歲之間，三口家庭，社會中堅力量。機會