可行性研究及投資決策

可行性研究

及項(xiàng)目投資決策

淺析投融資發(fā)展部精選ppt起源：20世紀(jì)30年代，美國田納西流域開發(fā)時(shí)，羅斯福新政力挽經(jīng)濟(jì)危機(jī)學(xué)科：20世紀(jì)60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為項(xiàng)目貸款的依據(jù)。推廣：1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編寫《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年編寫《工業(yè)項(xiàng)目評價(jià)手冊》，在國際上得到廣泛推廣。應(yīng)用：1983年，國家計(jì)委頒發(fā)《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》。

1987年，國家計(jì)委頒布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；1993年，國家計(jì)委又頒布了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第二版。2000年建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》一個(gè)方法，拯救了一個(gè)國家精選ppt定義是通過對項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會影響進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。精選ppt房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。

一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價(jià)指標(biāo)為結(jié)果。精選ppt可行性研究一般要回答以下問題:技術(shù)：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)：盈利能力財(cái)務(wù)：資金平衡融資：籌集到所需的資金量實(shí)力：自有資金足夠35%周期：開發(fā)經(jīng)營周期排布合理調(diào)動：人力，物力資源可行性研究要解決的問題精選ppt可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)?？尚行匝芯康哪康木xppt開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決策據(jù)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書籌措資金和申請貸款簽訂合作和協(xié)議申請項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)照可行性研究的作用精選ppt編制要求設(shè)計(jì)方案可研報(bào)告的主要任務(wù)是對預(yù)先設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行論證，所以必須設(shè)計(jì)研究方案，才能明確研究對象。內(nèi)容真實(shí)可研報(bào)告涉及的內(nèi)容以及反映情況的數(shù)據(jù)，必須絕對真實(shí)可靠。預(yù)測準(zhǔn)確可研報(bào)告是投資決策前的活動。它是在事件沒有發(fā)生之前的研究，是對事務(wù)未來發(fā)展的情況、可能遇到的問題和結(jié)果的估計(jì)，具有預(yù)測性。因此，必須進(jìn)行深入的調(diào)查研究，充分的占有資料，運(yùn)用切合實(shí)際的預(yù)測方法，科學(xué)的預(yù)測未來前景。論證嚴(yán)密論證性是可研報(bào)告的一個(gè)顯著特點(diǎn)。要使其有論證性，必須做到運(yùn)用系統(tǒng)的分析方法，圍繞影響項(xiàng)目的各種因素進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，既要做宏觀的分析，又要做微觀的分析。精選ppt①項(xiàng)目概況②市場研究⑥結(jié)論及建議④項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)⑤社會影響分析③項(xiàng)目開發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容1、項(xiàng)目概況2、市場分析和需求預(yù)測3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會經(jīng)濟(jì)評價(jià)10、結(jié)論

精選ppt土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會。項(xiàng)目概況精選ppt區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說，房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件一是看區(qū)位看交易方式看付款方式精選ppt如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異?？磮龅貤l件二是看地塊的場地條件看區(qū)位看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式精選ppt地塊的臨街狀況，對項(xiàng)目商業(yè)布置產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。精選ppt地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布置等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。廣州百合花園精選ppt場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。地塊的高差情況。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式精選ppt原貌支護(hù)現(xiàn)狀精選ppt通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對每個(gè)地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項(xiàng)目的影響很大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品。還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對項(xiàng)目開發(fā)限制較大?？匆?guī)劃條件三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件看區(qū)位看交易方式看付款方式看場地條件精選ppt看規(guī)劃條件看區(qū)位看付款方式看場地條件四是看交易方式看交易方式從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權(quán)。不同的操作方式，對項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。精選ppt買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡單。通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。前面三個(gè)問題通過設(shè)置付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式精選ppt案例——江西南昌某項(xiàng)目占地600畝，容積率1.5，可做部分聯(lián)排，銷售均價(jià)4200。要價(jià)68萬/畝，后談到60萬/畝（原土地有效成本20萬左右一畝，每畝溢價(jià)40萬。）轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對方提出收購股權(quán)。通過對兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權(quán)相當(dāng)于按照地價(jià)97萬元/畝進(jìn)行土地過名轉(zhuǎn)讓?？磪^(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式精選ppt兩種收購讓方式經(jīng)濟(jì)效益測算收購公司（20萬/畝帳面成本）土地過名（60萬/畝帳面成本）銷售價(jià)格42004200減：土地成本600600

建設(shè)成本22002200

費(fèi)用300300

營業(yè)稅金及附加231231銷售利潤869869減：土地增值稅2350稅前利潤634869企業(yè)所得稅258.5217.25稅后凈利潤375.5651.75總投資成本凈利率12%21%看區(qū)位看場地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式精選ppt土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本30-70%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時(shí)間長，加大了融資成本和機(jī)會成本?？锤犊罘绞轿迨强锤犊罘绞娇匆?guī)劃條件看交易方式看區(qū)位看場地條件精選ppt宏觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析項(xiàng)目價(jià)值分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品項(xiàng)目研究的目的：地塊潛在客戶分析看付款方式看規(guī)劃條件看交易方式看區(qū)位看場地條件精選ppt宏觀環(huán)境研究宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京奧運(yùn)會、上海世博會）城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）房地產(chǎn)市場環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級市場）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度）結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)環(huán)境精選ppt房地產(chǎn)投資三要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策市場分析精選ppt時(shí)機(jī)主要是指市場環(huán)境。房地產(chǎn)投資屬于高度競爭的市場運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為前提。政治政策環(huán)境：主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會對城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會經(jīng)濟(jì)活動中具有重要影響。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益。我們在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須關(guān)注這些政策對項(xiàng)目的影響。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt經(jīng)濟(jì)環(huán)境：指城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平等因素。一般來說，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也十分廣闊，市場機(jī)會相對較多，以下為各城市GDP與平均房價(jià)示意。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt城市GDP（億元）成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(萬套)成交金額(萬元)成交單價(jià)(元/平方米)全國30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012廣州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重慶50974154.701784286杭州47812842.3841714689青島44361951.881387067武漢39606396.233275126成都3901117911.626195254沈陽38618629.654525241長沙3001681

2673925長春25885365.702093900南昌16602762.571294671市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt社會文化環(huán)境：指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念以及對生活的態(tài)度，對人生的態(tài)度等。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購買行為，因此影響著消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機(jī)、種類、方式。某一地區(qū)人們對特有的核心文化價(jià)值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。否則將“水土不服”。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt市場需求分析。影響市場需求的四個(gè)主要因素有：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對值增加快，對住房需求也會不斷增加。而且我們國家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對生存空間的需求也在增多。市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策市場供求關(guān)系分析市場分析精選ppt家庭收入。分析一個(gè)地區(qū)的市場購買力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購買的承受能力。目前政府的設(shè)想是中低收入者購經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購商品房。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。劃分中高收入人群主要依據(jù)是現(xiàn)行房價(jià)與年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以說是中等收入層，高于的為高收入者。此外，居民收入預(yù)期對住房消費(fèi)也有相當(dāng)程度影響。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt城市化進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。從城市發(fā)展總進(jìn)程來看，對房地產(chǎn)需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而波動。消費(fèi)者預(yù)期。消費(fèi)者預(yù)期對未來經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期，會直接影響對房地產(chǎn)需求。如果對未來經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果是樂觀的，居民改善居住條件的愿望變得強(qiáng)烈，對住房的需求就會增加。目前市場存在兩種，一部分人是對預(yù)期不看好，持幣觀望。一部分人預(yù)期通脹，開始有入市投資的愿望。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt市場供應(yīng)分析。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關(guān)系是市場最重要的關(guān)系。我們不僅要看市場一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會導(dǎo)致市場的衰退。這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。調(diào)查當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。計(jì)劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計(jì)。已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計(jì)劃來分析。從建設(shè)周期、政策周期來分析供應(yīng)的差異。需要注意的是我們分析市場供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt上述分析必須建立在科學(xué)準(zhǔn)確的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)投資一般都是幾億，甚至幾十億，市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否直接影響到投資決策的正確與否。市場調(diào)研是獲取市場信息的主要手段，在市場調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實(shí)反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)，其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。我們反對先入為主，反對為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt項(xiàng)目價(jià)值分析

產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等）

（1）區(qū)位價(jià)值分析

自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等）配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）

（2）項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目本體和競爭項(xiàng)目分析精選ppt競爭對手及成功案例研究（1）同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競爭項(xiàng)目分析通過對在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究內(nèi)容：1）同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量

2）產(chǎn)品特點(diǎn)

3）價(jià)格

4）客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷精選ppt（2）經(jīng)典樓盤分析

通過對同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：1）產(chǎn)品特色

（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等）

2）推廣手法

（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）

3）銷售策略

4）其他成功因素研究方法：現(xiàn)場考察+小組座談競爭對手及成功案例研究精選ppt（3）成功案例分析

通過對對國內(nèi)外同類型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：1）開發(fā)策略

2）產(chǎn)品特色

3）推廣手法

4）銷售策略

5）其他成功因素研究方法：案例分析競爭對手及成功案例研究精選ppt市場供求分析在項(xiàng)目落實(shí)后，要對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。然后依據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目進(jìn)行本體優(yōu)劣勢分析，并對周邊的競爭項(xiàng)目進(jìn)行對比分析。通過分析，基本判斷本項(xiàng)目的市場定位準(zhǔn)確與否與市場價(jià)格水平。下面是案例：北京百合花園競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策項(xiàng)目本體和競爭項(xiàng)目分析市場分析精選ppt項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合地理位置西四環(huán)外緊鄰西四環(huán)南三環(huán)外西四環(huán)外西二三環(huán)間西三環(huán)外建筑類型板式小高層板式高層小高層、板塔式高層板塔結(jié)合板塔結(jié)合板式高層主力戶型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115復(fù)式二居兩居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/裝修毛坯精裝毛坯毛坯毛坯毛坯周邊配套中小學(xué)各一所售樓處為未來會所學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等超市交通狀況臨近小屯路，交通不便臨近西四環(huán)，交通相對便利緊鄰南三環(huán)主路，交通便利臨近地鐵1號線臨近麗澤路臨近規(guī)劃地鐵站周邊景觀較為荒蕪，未來有綠地公園較為荒蕪周邊相對荒蕪距雕塑公園相對較近周邊均為住宅項(xiàng)目臨近長途客運(yùn)站，配套較差項(xiàng)目規(guī)模45萬㎡11.5萬㎡200萬㎡150萬㎡22萬㎡13.8萬㎡產(chǎn)品品質(zhì)中檔高檔中低檔中低檔中高檔中高檔企業(yè)品牌北京中糧萬科北京萬科萬年花城遠(yuǎn)洋地產(chǎn)金泰北京保利項(xiàng)目均價(jià)1340015000122001320014200銷售速度2007年8月4日開盤2007年5月12日開盤2007年10月開盤2007年9月開盤2007年9月開盤預(yù)計(jì)08年6月開盤，銷售周期為1年半對各項(xiàng)目的位置、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析精選ppt項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合項(xiàng)目權(quán)重5106787地理位置456597建筑類型1086677主力戶型868789毛坯（裝修）5105555周邊配套3410876交通狀況246588周邊景觀455565項(xiàng)目規(guī)模8510976產(chǎn)品品質(zhì)6105678企業(yè)品牌101068610合計(jì)657773717880銷售速度調(diào)整

一年半銷售周期項(xiàng)目均價(jià)（毛坯）134001350012200132001420014600用“比較法”，以10分為滿分，計(jì)算合理、可能售價(jià)精選ppt考慮到2007年9月百合掛牌時(shí)，珠三角市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留5％不確定性，以14000元/平方米銷售均價(jià)立項(xiàng)。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt在和競爭項(xiàng)目比較時(shí)，要注意三點(diǎn)：要摸清競爭項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)。競爭項(xiàng)目的市場推出均價(jià)不等于實(shí)際成交價(jià)，決策依據(jù)應(yīng)該是市場的“實(shí)際可行的價(jià)格”。要摸清競爭項(xiàng)目的銷售周期，一般來講銷售速度和價(jià)格成反比。根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營要求作出適當(dāng)調(diào)整。如果要求快速銷售、快速回收資金，價(jià)格應(yīng)定得低一些。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt潛在客戶群研究——以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究（1）確定研究對象項(xiàng)目周邊客群新生客群投資客群特有客群歷史客群精選ppt（2）確定研究內(nèi)容

客戶基本特征置業(yè)能力需求特點(diǎn)置業(yè)原因需求特點(diǎn)收入水平、置業(yè)計(jì)劃等家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等潛在客戶群研究——以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究精選ppt得出調(diào)研結(jié)論未來的市場狀況

1、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測

2、價(jià)格走勢預(yù)測

3、需求趨勢預(yù)測

4、客戶消費(fèi)趨勢預(yù)測可能的客戶

1、客戶可能的區(qū)域

2、客戶層面

3、購買力狀況可能的產(chǎn)品

1、產(chǎn)品類型

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)

3、可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)）精選ppt3.1萬科的定位規(guī)則——品類規(guī)劃

品類劃分宗旨：在不同特征土地上，滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品精選ppt產(chǎn)品細(xì)分和客戶細(xì)分--目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位3.2萬科品類定位的依據(jù)精選ppt3.3萬科品類定位的邏輯基礎(chǔ)體現(xiàn)住宅產(chǎn)品特征----包含土地客戶導(dǎo)向----對應(yīng)客戶需求客戶土地產(chǎn)品品類“獨(dú)棟、聯(lián)排、多層、小高層、高層”1.區(qū)域認(rèn)知2.周邊配套及環(huán)境3.小區(qū)環(huán)境及設(shè)施4.房屋本身土地“小”產(chǎn)品“低容積率、中高容積率、高容積率”精選ppt1、適應(yīng)未來發(fā)展，建立客戶導(dǎo)向的生產(chǎn)邏輯精選ppt2、簡單、有效率才能獲得規(guī)?；?、迅速擴(kuò)張；品類規(guī)劃利于實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張精選ppt3、利于形成產(chǎn)品品牌、完善品牌架構(gòu)城市高品質(zhì)綠色、健康宜居住宅產(chǎn)品城市改善型普通住宅產(chǎn)品政策、惠民保障性住宅產(chǎn)品城市綜合體，包括大型公共設(shè)施及住宅等多種建筑形態(tài)旅游度假休閑產(chǎn)品，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)樣板精選ppt4、動態(tài)規(guī)劃，判斷未來市場發(fā)展趨勢精選ppt5、把握城市主流市場，確定項(xiàng)目發(fā)展（市場）戰(zhàn)略精選ppt初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例；3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性；5、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。規(guī)劃設(shè)計(jì)分析精選ppt規(guī)劃設(shè)計(jì)分析精選ppt規(guī)劃設(shè)計(jì)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。精選ppt競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目成本測算、項(xiàng)目投資收益概算和項(xiàng)目資金運(yùn)作分析，通過這些分析我們不僅要分析項(xiàng)目的投資價(jià)值，還要分析我們投資此項(xiàng)目的資金能力。市場供求分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策財(cái)務(wù)分析市場分析精選ppt財(cái)務(wù)分析之一——項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)一土地費(fèi)用1103156408800865.7%

1土地中標(biāo)價(jià)格10480060887607

2契稅3144183228按總地價(jià)的3％3補(bǔ)交出讓金及契稅2371138172補(bǔ)交地上商業(yè)地價(jià)款二前期費(fèi)用133377970.8%

1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用861506250元/平方米2地下管線遷移3001722

3臨水臨電安裝等前期費(fèi)172101210元/平方米三土建建設(shè)投資313271820227418.7%

1土建安裝3086417932240

1.1土建總承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155194包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費(fèi)3091822基建造價(jià)的1%3質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi)154911基建造價(jià)的0.5%北京百合花園立項(xiàng)成本測算表（一）精選ppt

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)四紅線內(nèi)市政配套工程51783013763.1%

1供電2066120150六通一平，暫定120元/平方米2自來水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米4燃?xì)夤こ?302531六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程7664556六通一平，暫定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程6243645綠化面積250元五政府收費(fèi)30991802251.8%

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2754160200按160元/平方米2報(bào)建報(bào)批費(fèi)344202520元/平方米六不可預(yù)見費(fèi)81948590.5%二至五的2%

一至六項(xiàng)合計(jì)15207088341103990.6%

七管理費(fèi)用80046580.5%800萬八財(cái)務(wù)費(fèi)用109426367946.5%按實(shí)際資金情況九銷售費(fèi)用40552362942.4%銷售額2％總投資合計(jì)167868975212185100%

北京百合花園立項(xiàng)成本測算表（二）精選ppt經(jīng)測算項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)總建筑面積17.2萬平方米，可售面積13.7萬平方米。預(yù)計(jì)總投資16.79億元，折合總建單價(jià)9752元/平方米，可售單價(jià)12185元/平方米。其中：土地費(fèi)用11.03億元，占總成本的65.7%；前期費(fèi)用0.13億元，占0.8%；土建安裝3.13億元，占18.7%；紅線內(nèi)配套0.52億元，占3.1%；政府收費(fèi)0.31億元，占1.8%；開發(fā)費(fèi)用1.58億元，占9.4%。實(shí)際運(yùn)作中面積有所增加，總建筑面積17.8萬平方米，可售面積13.9萬平方米，動態(tài)成本為17.34億元，上漲了3%，但折合總建單價(jià)為9762元/平方米，僅上漲了0.1%。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt財(cái)務(wù)分析之二——收入測算。收入測算一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價(jià)值，如果是持有自營物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來測算。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售收入20.28億元，其中車庫是按照可售車庫的建安成本來計(jì)算，資產(chǎn)值0.4億。實(shí)際執(zhí)行過程中，由于趕在市場出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15359元，商鋪回收均價(jià)達(dá)到33311元，預(yù)計(jì)銷售收入將達(dá)到22.6億。銷售收入合計(jì)14719元/平方米202765萬元住宅14000元/平方米180265萬元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬元資產(chǎn)（地下車庫）292元/平方米4027萬元北京百合花園立項(xiàng)收入預(yù)測表市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt財(cái)務(wù)分析之三——現(xiàn)金流量分析?，F(xiàn)金流量分析中應(yīng)包括：項(xiàng)目所需投資總額。項(xiàng)目所需啟動資金。企業(yè)可調(diào)劑資金和預(yù)計(jì)可調(diào)動資金。項(xiàng)目資金缺口最高值、時(shí)點(diǎn)及解決辦法。融資可能與成本。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt序號年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北京百合花園立項(xiàng)全投資現(xiàn)金流量表精選ppt序號

年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京百合花園立項(xiàng)自有資金現(xiàn)金流量表精選ppt百合花園立項(xiàng)時(shí)現(xiàn)金流測算情況見上表。立項(xiàng)時(shí)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在三季度收回自有資金投資，在第二年三季度收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。根據(jù)目前情況來看，項(xiàng)目已于5月取得銀行貸款10億元，7月再取得1.5億元，至此股東已全部收回。截至目前項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售回籠10.86億元，累計(jì)投資13.3億，按照目前的銷售回籠速度，二季度即可收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。市場分析市場供求分析競爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資決策精選ppt財(cái)務(wù)分析之四——盈利分析。項(xiàng)目盈利分析主要是計(jì)算與評價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)最關(guān)心的兩個(gè)核心指標(biāo)包括：稅前成本利潤率。投資總額是指包括貸款利息的總