土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則解讀扣除項(xiàng)目審核講課教案

土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)(yèwù)準(zhǔn)則解讀第一頁(yè)，共18頁(yè)。強(qiáng)化(qiánghuà)土地增值稅清算管理第二頁(yè)，共18頁(yè)。強(qiáng)化土地(tǔdì)增值稅清算管理繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。國(guó)十一條(yītiáo)引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。國(guó)十條調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

九月新政(xīnzhènɡ)第三頁(yè)，共18頁(yè)。強(qiáng)化土地(tǔdì)增值稅清算管理國(guó)十一條(yītiáo)九月新政(xīnzhènɡ)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。

新國(guó)八條國(guó)十一條九月新政對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

國(guó)五條第四頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)(yèwù)準(zhǔn)則解讀清算條件(tiáojiàn)、清算單位第五條

承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列(xiàliè)條件：（一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。

第十三條

稅務(wù)師事務(wù)所開(kāi)展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。

（四）正確劃分不同時(shí)期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。第五頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)(yèwù)準(zhǔn)則解讀清算單位(dānwèi)分類(lèi)第十三條

稅務(wù)師事務(wù)所開(kāi)展土地增值稅清算(qīnɡsuàn)鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：（三）正確劃分清算(qīnɡsuàn)項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。（五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。第六頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)(yèwù)準(zhǔn)則解讀收入(shōurù)審核第十九條

本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下(yǐxià)簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第二十三條

納稅人將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其視同銷(xiāo)售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：第七頁(yè)，共18頁(yè)。土地(tǔdì)增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則解讀收入(shōurù)審核第二十四條

收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定，按國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定(guīdìng)執(zhí)行。

第二十五條

對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理。第八頁(yè)，共18頁(yè)。土地(tǔdì)增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則解讀扣除(kòuchú)項(xiàng)目審核第三十條取得(qǔdé)土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

第九頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證(jiànzhènɡ)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則解讀扣除(kòuchú)項(xiàng)目審核第三十條取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（二）如果同一土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。本期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?chéngběn)＝（本期占地面積÷項(xiàng)目總占地面積）×取得土地使用權(quán)所支付的總成本(chéngběn)××類(lèi)房屋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?chéngběn)＝（××類(lèi)房屋的可售建筑面積÷總可售建筑面積）×取得土地使用權(quán)所支付的總成本(chéngběn)第十頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)(yèwù)準(zhǔn)則解讀扣除項(xiàng)目(xiàngmù)審核第三十一條

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行(jìnxíng)開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十二條

前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。第十一頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)(yèwù)準(zhǔn)則解讀扣除項(xiàng)目(xiàngmù)審核第三十三條

建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列(xiàliè)內(nèi)容：

（一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：第十二頁(yè)，共18頁(yè)。土地(tǔdì)增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則解讀扣除項(xiàng)目(xiàngmù)審核

第三十四條

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)(yīngdāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

第十二條（七）無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。第十三頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則(zhǔnzé)解讀扣除(kòuchú)項(xiàng)目審核

第三十五條

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)(yīngdāng)包括下列內(nèi)容：

（二）如果有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。第十四頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證(jiànzhènɡ)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則解讀扣除(kòuchú)項(xiàng)目審核

第三十六條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核(shěnhé)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。

第三十七條

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。第十五頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則(zhǔnzé)解讀扣除項(xiàng)目(xiàngmù)審核

第三十八條

國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目(xiàngmù)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。第十六頁(yè)，共18頁(yè)。土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)(yèwù)準(zhǔn)則解讀應(yīng)納稅額的審核(shěnhé)

第四十條

稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定(guīdìng)審核清算項(xiàng)目的