“房屋回購”條款的法律性質及裁判規(guī)則

“房屋回購”條款的法律性質及裁判規(guī)則引言：房屋回購并非我國現行立法中的法律概念,但在實踐中出現了不少房屋回購的現象。房屋回購一般是指一定條件下標的物所有權的回歸，但其具體含義需要依據當事人簽訂的合同來確定，實踐中存在不同的類型，一種是政府與開發(fā)商達成回購協議，一種是開發(fā)商、購房人與貸款銀行在三方簽訂的《商品房按揭貸款合同》中進行約定，還有一種是開發(fā)商與購房人直接簽訂《商品房回購協議》。司法實踐中,對于房屋回購條款的性質存在不同認識,對其效力也存在截然不同的認定，本文將結合涉及房屋回購的具體案例進行簡要分析。一、房屋回購的類型房屋回購是我國目前住房消費信貸風險防范與補償機制不完善的情況下出現的特殊情形，根據回購主體及回購目的的不同，可以分為政府回購、投資型回購和擔保型回購。（一）政府回購政府回購商品房是指政府出資購買市面上的商品房，并將此作為公租房、保障房、安置房等供給給特定人群，一方面政府完成了一定量的公租房、保障房建設任務，一方面消化了商品房庫存。我國目前現行的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章等對政府回購商品房并無具體規(guī)定，但是在重慶市、三亞市、大同市等地方性法規(guī)中對政府回購商品房進行了規(guī)定，河南省內的南陽市、平頂山市、許昌市明確鼓勵建立商品房回購制度。這些地方性法規(guī)大多是針對棚戶區(qū)改造安置房、保障性住房而鼓勵地方政府回購商品房、積極推行貨幣化安置。（二）投資型回購投資型回購一般涉及的是開發(fā)商和購房人，雙方在簽訂《房屋買賣合同》的同時簽訂《房屋回購協議》，由開發(fā)商在出售商品房時做出以約定價格回購房屋的承諾，在回購期限屆滿時，購房人可以要求開發(fā)商按照原來約定的價格對其房屋進行回購。但此種回購模式有可能被認定為非法融資，如果開發(fā)商與購房人簽訂的合同不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，且符合《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定條件的，應當依照刑法第176條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。［相關案例］（2018）京0105民初17709號北京市朝陽區(qū)人民法院［裁判要點］法院認為，《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。本案中，被告向投資人出售房屋使用權，承諾可隨時回購房屋并按時返還租金，該行為具備非法吸收公眾存款之基本外觀，具有非法吸收公眾存款之嫌疑。（三）擔保型回購擔保型回購主要是在《商品房按揭貸款合同》中進行的約定，因銀行難以掌握購房人的真實信用狀況及合同履行過程中出現的變化情況，為了防范和化解風險，銀行設置抵押貸款高門檻的同時，也盡可能地把風險轉嫁給開發(fā)商，在購房人出現無力還貸的情形時，銀行指令開發(fā)商履行房屋回購義務。開發(fā)商原本享有的是請求代買受人承擔保證責任后的債權追償權，如開發(fā)商能力不足無法進行房屋回購，而房屋回購又是在銀行要求下必須履行的義務，將給開發(fā)商帶來困難，權益難以保障。二、房屋回購條款的法律性質房屋回購條款是房屋買賣交易過程中出現在某種合同中的約定，而我國現行法律法規(guī)對于房屋回購并無特別規(guī)定,司法實務中對房屋回購條款性質的認定主要三種觀點即流質條款、約定解除權及非典型擔保說。（一）房屋回購條款如被認定為流質條款,則約定無效。流質條款，是指當事人之間關于債務人屆期不履行債務時、債權人（即抵押權人）直接取得抵押財產所有權的約定，其因違反擔保法的相關規(guī)定而被認定為無效。雙方簽訂名為房屋買賣實為民間借貸的合同，應當認定前者系后者的擔保，合同約定債權人可以直接取得房屋所有權的，應當認定為無效。［相關案例］（2015）蘇審二民申字第00389號江蘇省高級人民法院［裁判要點］法院認為，從該協議書的約定可以認定，簽訂《商品房銷售及回購協議書》的目的，實質就是一種債的擔保，是為以《商品房買賣合同》形式所支付款項作所的擔保，雙方簽訂《商品房買賣合同》的真實目的，不是為了商品房的買賣，而是民間借貸，違反了法律規(guī)定，涉案商品房買賣合同應認定無效。［相關案例］（2017）閩民再47號福建省高級人民法院［裁判要點］法院認為，在雙方約定的回購期滿后，康華公司無法按照約定返還借款，根據《中華人民共和國擔保法》第四十條關于訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的規(guī)定，在債權人無法實現債權時，抵押物不能自動轉換歸債權人所有，因此，雙方當事人所簽訂的《商品房買賣合同》和《商品房回購協議書》應屬無效。（二）房屋回購條款屬于約定解除權，開發(fā)商達到回購條件且發(fā)出回購通知，房屋買賣合同即告解除?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三第二款規(guī)定“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！钡诰攀鶙l規(guī)定“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”根據上述規(guī)定，合同解除權為形成權，約定的解除條件成就時，解除意思到達對方時合同即解除，無需合同對方的同意。因此，如開發(fā)商與購房人另行簽訂的《房屋回購協議》中約定了《商品房買賣合同》解除的條件，一旦開發(fā)商回購條件成立，開發(fā)商發(fā)出回購通知，雙方房屋買賣合同即解除。［相關案例］（2017）川0106民初3353號成都市金牛區(qū)人民法院［裁判要點］法院認為，青羊工業(yè)公司和雷揚公司簽訂的《房屋回購協議》約定青羊工業(yè)公司一旦為雷揚公司向陳來秀所借的款項承擔保證責任后，案涉房屋買賣合同解除，青羊工業(yè)公司原價回購案涉房屋。事實上，因雷揚公司未向陳來秀歸還借款，經過一系列訴訟后，生效判決確認青羊工業(yè)公司向陳來秀承擔擔保責任，青羊工業(yè)公司亦實際向陳來秀支付了相應借款本息，因此《房屋回購協議》約定的合同解除條件成就，故自青羊工業(yè)公司發(fā)出解除合同通知后，雷揚公司與青羊工業(yè)公司簽訂的案涉房屋買賣合同已依法解除。（三）房屋回購條款屬于非典型擔保的情況下，一般認定該條款有效。非典型擔保是指當事人約定的、以特定物為擔保標的、用以保障特定債權實現的法律制度。按揭銀行作為《商品房按揭貸款合同》的簽約方，有時會在合同中設置房屋回購條款，即購房人無力償還銀行貸款時,開發(fā)商作為連帶責任保證人承擔還款責任，并由開發(fā)商對買賣商品房進行回購。此種情形下，房屋回購條款屬于非典型擔保，如其不含有流質條款，且無其他法定無效情形的，應當認定該條款有效。但是實踐中仍須根據購房人未履約的情形、合同約定的回購條件是否達到、開發(fā)商主張回購的通知是否有效到達等情形綜合認定回購責任是否應當承擔。［相關案例］（2017）魯1322民初1173號郯城縣人民法院［裁判要點］法院認為，原告金藝置業(yè)公司與被告任洪宵簽訂的商品房買賣合同及商品房回購協議書，系雙方真實意思表示，也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，相關條款對當事人具有法律約束力，當事人應當全面履行約定義務；被告任洪宵沒有依照約定按時向按揭貸款銀行支付借款，且在原告向其送達律師函后，仍拒不履行合同及協議義務，原告按三方簽訂的商品房回購協議書，連續(xù)代為墊付銀行借款，直至貸款結清，足以證明被告以自己的行為表明了不履行合同義務，構成根本違約，應當承擔解除合同的法律后果。三、房屋回購價格的確認房屋回購時，如該房產的市值高于銷售價，開發(fā)商是否需要向原購房人退還超過部分的價款？如該房產貶值，開發(fā)商能否向原購房人追償房產貶值所造成的的損失？一般情況下，合同對回購價格有約定的,按照約定處理；但是合同對回購價格沒有約定時，應按原價回購還是市場價回購仍存在爭議。另外，如果原購房人已對回購房屋進行裝修，則裝修部分一般是由開發(fā)商折價返還給原購房人。［相關案例］（2019）浙0683民初788號嵊州市人民法院［裁判要點］法院認定事實，原、被告雙方簽訂的《商品房回購合同》合同約定，回購商品房的回購價格為原告（買受人）購買該商鋪時即原合同約定銷售總房款的130％，即1036196元。法院認為，原告尹斌濱與被告簽訂的《浙江省商品房買賣合同》、《商品房回購合同》及原告尹斌濱提出的申請是雙方當事人的真實意思表示，其內容沒有違反有關法律的規(guī)定，屬合法有效；雙方當事人均應按合同約定全面履行自己的義務?，F原告尹斌濱要求被告按《商品房回購合同》約定回購綠城嵊州玉蘭花園2幢商鋪（房號為：天樂路960號），并支付原告尹斌濱按原合同約定銷售總房款的130％，即1036196元的回購款，其理由正當，應予支持。［相關案例］（2014）游民初字第5865號綿陽市游仙區(qū)人民法院［裁判要點］法院認為，至于維修基金和裝修費，因為房屋回購后，二被告不再為該房屋的買受人，故維修基金5750元應予以退還；房屋回購后，因裝飾裝修物作為從物及于主物，裝修費用折舊后原告應當返還給二被告，但因二被告并未舉證證明裝修花費，故裝修費本案不予處理，雙方可協商或另案訴訟。四、“回購”行為應當具備的條件（一）被回購的房屋不存在被設定抵押、被查封等限制措施。房屋的法律狀態(tài)應當是正常的，否則，回購行為將不能正常進行。尤其是在擔保型回購模式下，預售房屋在按揭貸款合同中是購房人向銀行貸款的抵押物，一旦預售房屋符合法定條件就會被銀行設置抵押登記，此時開發(fā)商回購房屋就存在轉讓程序上的障礙。（二）回購主體具有確定性。各方在簽訂《房屋回購協議》或設置房屋回購條款時，就已經確定了回購主體，依約定不能由第三方來回購房屋，但是也不排除在回購主體無力回購時，各方另行簽訂協議約定由第三方回購。（三）回購的時間應有明確約定。一般情況下，當事方在設置房屋回購條款時，會明確約定房屋回購的時間，回購方則必須在約定的時間回購標的房屋，否則可能喪失回購權。［相關案例］（2013）民申字第2298號最高人民法院［裁判要點］法院認為，《商品房回購協議》約定，萬國公司回購商品房的期限為2010年12月25日至2011年5月30日，若萬國公司未在2011年5月25日前向上陵公司退還購房款及利息，《商品房回購協議》自行失效，其失效后，不影響《商品房買賣合同》的效力。上陵公司在《商品房買賣合同》和《商品房回購協議》簽訂后履行了合同義務，而萬國公司沒有按照合同約定退款，已喪失涉案房產回購權。綜上，人民法院在審理涉及房屋回購條款的案件時，應當結合雙方當事人提交的證據，探究合同簽訂時當事人的真實意思表示，判斷法律關系的性質。對開發(fā)商而言，在投資型回購模式下，切不可以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式與購房人簽訂合同，以免被認定為刑事犯罪。在擔保型回購模式下，開發(fā)商要綜合考察購房人的購買實力及信用狀況，如屆時大范圍出現銀行因購房人違約要求開發(fā)商回購的情形，可能會對開發(fā)商造成很大的資金擠兌風險。相關法律規(guī)定：《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”《中華人民共和國物權法》第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。第二百一十一條質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。《中華人民共和國擔保法》第四十條設立抵押權同時抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移債權人所有?！蹲罡叻P于適用＜擔保法＞若干問題的解釋》第五十七條當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效?！赌详柺腥嗣裾P于拆遷改造推行貨幣化安置的指導意見》宛政〔2015〕52號（二）制訂工作計劃。圍繞城市棚戶區(qū)、城市基礎設施建設2015-2017年計劃和其它城中村改造計劃，做好征收前期工作，制訂貨幣化安置、商品房回購和資金籌措計劃，推進和落實貨幣化安置工作?！对S昌市人民政府關于印發(fā)許昌市供給側結構性改革三去一降一補5個專項行動計劃的通知》許政〔2016〕50號11.建立商品房回購制度。對符合保障性住房戶型面積需求的普通商品住房,在開發(fā)企業(yè)自愿的基礎上,由政府和開發(fā)企業(yè)達成協議進行統購,統購的普通商品住房納入保障性住房管理。回購普通商品住房的價格,由統購單