房產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)

房產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)課程安排房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的類(lèi)型房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞稅費(fèi)的計(jì)算辦理貸款的手續(xù)及流程培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該培訓(xùn)項(xiàng)目，

了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)，

了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)，

普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象：

入司新人；房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)：具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)：指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及個(gè)地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式雙證單證公產(chǎn)（房票子）購(gòu)房合同、發(fā)票軍產(chǎn)鐵路產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)、公產(chǎn)）抵賬合同、協(xié)議部分產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)權(quán)回遷協(xié)議、調(diào)配單經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房集資建房、團(tuán)購(gòu)無(wú)籍房房地產(chǎn)的類(lèi)型按用途劃分：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為1-3層多層住宅為4-7層（10米，24米）中高層為8-12層（一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯）高層為13-24層超高層24層以上按樓體材料結(jié)構(gòu)分類(lèi)：磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼混混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)框架?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年

名詞解釋總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建筑用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；名詞解釋綠化率：綠化面積與建筑用地面積的比率容積率：建筑面積總和與建筑用地面積的比率山墻：樓棟兩側(cè)的邊墻層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。名詞解釋建筑面積：房屋套內(nèi)面積與公攤面積的總和實(shí)用面積：房屋內(nèi)實(shí)際使用的凈面積公攤面積：共用部分面積和共用建筑面積按比率分?jǐn)偟絾翁追课莸拿娣e承重墻：承擔(dān)房屋全部重量并將房屋重量與自重傳遞到基礎(chǔ)的墻面名詞解釋期房現(xiàn)房毛坯房一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)名詞解釋安居房：指實(shí)施國(guó)家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）是黨和國(guó)家安排貸款和地方自制自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下特困戶提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。1、商品房開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。（土地購(gòu)置）2、經(jīng)濟(jì)適用房根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，其成本略低于普通商品房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。3、房改房經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂房改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。（公產(chǎn)房買(mǎi)斷）4、廉租房廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房三者之間的區(qū)別：土地取得方式；商品房土地是通過(guò)招、拍、掛等出讓方式取得，經(jīng)濟(jì)適用房和房改房土地是國(guó)家劃撥取得銷(xiāo)售對(duì)象來(lái)看：商品房不受限，經(jīng)濟(jì)適用房和房改房是符合條件的特定人群。使用情況來(lái)看：商品房擁有100%的產(chǎn)權(quán)，而經(jīng)濟(jì)適用房和房改房產(chǎn)權(quán)使用情況有所限制。比如：經(jīng)濟(jì)適用房不得出租。交易情況來(lái)看：商品房可隨時(shí)交易，不受限制。經(jīng)濟(jì)適用房在五年之內(nèi)不得交易。房改房要經(jīng)過(guò)本單位同意上市交易后方可交易。銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看：商品房完全執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)，而經(jīng)濟(jì)適用房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)格。房改房是本單位帶福利性質(zhì)的優(yōu)惠價(jià)格。三者區(qū)別

1、契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí),就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)稅種。稅率：

3%---5%（法定）追求卓越永無(wú)止境相關(guān)稅費(fèi)長(zhǎng)春當(dāng)前實(shí)際征收標(biāo)準(zhǔn)：普通住宅面積90平米以?xún)?nèi)1%；面積90平米（含90）---144平米契稅為1.5%144平米（含144）以上契稅為3%（針對(duì)首次購(gòu)房者）兩次以上購(gòu)房者征收標(biāo)準(zhǔn)為140平米以下1.5%140平米以上3%非普通房屋（商鋪、寫(xiě)字間、別墅、評(píng)估價(jià)高于本地段均價(jià)倍以上）均按3%征收追求卓越永無(wú)止境2、營(yíng)業(yè)稅在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)及其他附著物營(yíng)業(yè)額的5.5%。

追求卓越永無(wú)止境

追求卓越永無(wú)止境3、個(gè)人所得稅：

對(duì)產(chǎn)權(quán)人出售房屋的所得部分征收的稅。

稅率：

長(zhǎng)春按總房款的1%征收

4、印花稅在中國(guó)境內(nèi)書(shū)里、領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人所交的稅。稅率：千分之一、千分之零點(diǎn)五、千分之零點(diǎn)三、千分之零點(diǎn)一、千分之零點(diǎn)零五長(zhǎng)春印花稅5元追求卓越永無(wú)止境追求卓越永無(wú)止境5、交易費(fèi)70平米以上商品房、經(jīng)濟(jì)適用房6元/平米，房改房不收，非住宅8元/平米。6、工本費(fèi)

住宅工本費(fèi)72元/套契稅首次購(gòu)房90㎡以下總房款1%90-144㎡總房款1.5%144㎡以上總房款3%契稅非首次購(gòu)房總房款3%個(gè)稅5年內(nèi)總房款1%，5年以上無(wú)個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅（5.5%）滿5年140㎡以下不交140㎡以上差額營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅（5.5%）不滿5年?duì)I業(yè)稅5.5%房產(chǎn)交易時(shí)涉及到的相關(guān)手續(xù)1、交易時(shí)所需的相關(guān)材料產(chǎn)權(quán)人需提供的資料：

房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證、夫妻雙方身份證（如果未婚提供單身證明）、結(jié)婚證（如離異提供離婚證、財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議、單身證明）、戶口本（夫妻雙方）、契稅票購(gòu)房人所需提供的資料：一次性：身份證貸款：夫妻雙方身份證（如果未婚提供單身證明）、結(jié)婚證（如離異提供離婚證、單身證明）、戶口本（夫妻雙方）、收入證明、銀行流水賬單公司在手續(xù)審理中的服務(wù)規(guī)范1、一次性付款業(yè)務(wù)的審核服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)產(chǎn)權(quán)證、身份證、結(jié)婚證、離婚證等證件的真實(shí)、合法、相符、有效性等進(jìn)行嚴(yán)格審核。（附業(yè)務(wù)操作明細(xì)規(guī)范）公司在手續(xù)審理中的服務(wù)規(guī)范2、按揭貸款業(yè)務(wù)的審核服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)支付首付款與還款的能力、銀行信譽(yù)度、相關(guān)證件資料的真實(shí)、合法、相符、有效性等進(jìn)行嚴(yán)格審核。對(duì)所辦按揭貸款業(yè)務(wù)的房屋是否符合銀行房產(chǎn)貸款要求進(jìn)行審核。二手房按揭貸款及公積金貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)講解追求卓越永無(wú)止境培訓(xùn)內(nèi)容追求卓越永無(wú)止境1、商業(yè)按揭貸款、公積金貸款的名詞解釋2、二手房按揭貸款、公積金貸款業(yè)務(wù)辦理流程3、等額本金、等額本息兩種貸款的月還款額與利率換算4、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)的計(jì)算5、申請(qǐng)二手房貸款的條件及特殊要求追求卓越永無(wú)止境一、相關(guān)名詞解釋1、住房公積金貸款政府所屬的住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)房改房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、集資建房的住房公積金繳存人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。2、二手房按揭貸款購(gòu)房人用所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，由商業(yè)銀行根據(jù)一定的比例向購(gòu)房人發(fā)放貸款，購(gòu)房人按約定分期償還貸款本息的貸款。商業(yè)貸款與公積金貸款區(qū)別商業(yè)貸款公積金貸款放貸主體各商業(yè)銀行北京市公積金管理中心擔(dān)保單位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)北京住房擔(dān)保中心擔(dān)保方式階段性擔(dān)保全程擔(dān)保放貸主體各商業(yè)銀行北京市公積金管理中心貸款申請(qǐng)條件公積金貸款：滿足商貸的同時(shí)并且前6個(gè)月繳納或累計(jì)繳存12個(gè)月以上放貸時(shí)間15個(gè)工作日1到2個(gè)月抵押權(quán)人不同房產(chǎn)抵押給銀行房產(chǎn)抵押給擔(dān)保方追求卓越永無(wú)止境二、二手房按揭貸款、公積金貸款的流程二手房按揭貸款的流程：1、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同2、評(píng)估3、申請(qǐng)貸款4、繳納稅費(fèi)5、過(guò)戶6、辦理抵押7、放貸公積金貸款的流程：1、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同2、繳納稅費(fèi)3、辦理過(guò)戶4、申請(qǐng)貸款5、評(píng)估6、抵押7、放貸三、等額本金、等額本息月還款額的計(jì)算等額本金概念：

借款人每期歸還相等的本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的利息計(jì)算方式：

At=P/n+[P-P/n(t-1)]i

式中At-第t月的還款額

P-貸款金額

i-貸款月利率

n-按月計(jì)算的貸款期限追求卓越永無(wú)止境三、等額本金、等額本息月還款額的計(jì)算等額本息概念：

借款人每期以相等的金額償還貸款。其中每期還款額包括每期應(yīng)付的利息與應(yīng)歸還的本金。計(jì)算方式：

A=P{i（1+i)n/[(1+i)n-1]}

式中A-月還款額

P-貸款金額

i-貸款月利率

n-按月計(jì)算的貸款期限追求卓越永無(wú)止境1、基本條件：（以工行為例）首付比例：首次購(gòu)房首付款30%，利率在基準(zhǔn)利