2016年海南房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體考試題

2016年海南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主

體和審批主體考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的_。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則2、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由依法批準(zhǔn)劃撥。A：縣級(jí)以上土地管理部門B：縣級(jí)以上人民政府C：省級(jí)以上土地管理部門D：省級(jí)以上人民政府E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按_收取。A.面積B.套C.成交價(jià)格D?件4、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟不包括。A：調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況B：預(yù)測(cè)待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值C：預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期D：進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是_。A.成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B.成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率C.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率D.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率6、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯(cuò)誤的是。A：搬遷期限不同于拆遷期限B：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限C：拆遷期限從屬于搬遷期限D(zhuǎn)：搬遷期限不能超出拆遷期限E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、在邊際產(chǎn)量處于遞減階段時(shí)，設(shè)可變要素和產(chǎn)品的價(jià)格不變且產(chǎn)品可以銷售出去，若繼續(xù)增加該要素的投入至邊際產(chǎn)量為零之前，廠商的銷售總收入_。一定增加一定減少C.不受影響D.可能增加、減少或不變8、對(duì)房地產(chǎn)利用的限制不包括。A：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制B：房地產(chǎn)使用管制C：房地產(chǎn)空間范圍的限制D：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，如果營(yíng)業(yè)額的8%作為百分比租金，如果在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為150萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬(wàn)元。1520355010、下列關(guān)于目前我國(guó)征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說(shuō)法錯(cuò)誤的是。A：征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府B：征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)C：基本農(nóng)田由國(guó)務(wù)院審批D：基本農(nóng)田以外的耕地未超過(guò)35公頃的由國(guó)務(wù)院審批E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000近，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為18萬(wàn)元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)620元/近；地上建筑物總建筑面積2000近，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元/近，建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1200元/面建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單一價(jià)為元/近。A：1200B：1250C：1270D：1800E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是_。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)13、一已知其臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度15m的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元.相鄰有一臨街深度45.72m（即150英尺），臨街寬度15m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價(jià)為。A：109萬(wàn)元B：117萬(wàn)元C：124萬(wàn)元D：130萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）.在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為.【2006年考題】A：45年B：50年C：52年D：55年E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由｛）規(guī)定。A：全國(guó)人民代表大會(huì)B：國(guó)務(wù)院C：國(guó)土資源部D：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是_。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法17、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于導(dǎo)向定價(jià)法。A：成本B：購(gòu)買者C：競(jìng)爭(zhēng)D：市場(chǎng)E：借款合同18、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)_。A.減少B.增加C.不變D.同步遞減19、地價(jià)本質(zhì)上是_。A.勞動(dòng)創(chuàng)造B.“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)C.圍繞著“勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng)D.地租的資本化20、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和—的推行是建筑市場(chǎng)管理體制改革的兩個(gè)重要方面。A.建設(shè)施工制度B.建設(shè)投資規(guī)定C.建設(shè)規(guī)劃制度D.建設(shè)監(jiān)理制度21、下列不屬于拍賣規(guī)則的是_。A.價(jià)高者得規(guī)則B.低價(jià)也可行規(guī)則C.保留價(jià)規(guī)則D.瑕疵請(qǐng)求權(quán)規(guī)則22、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的圖示正確的是。A：B：C：D：E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、_某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為元/m2。A：98B：102C：108D：116E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、行政法規(guī)是由依法制定和公布的有關(guān)行政管理事項(xiàng)的規(guī)范性法律文件的總稱。A：國(guó)務(wù)院各部委B：省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)C：國(guó)務(wù)院D：全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的收入記錄是。八：空置率水平B：租金清單C：押金收入D：欠租清單E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容是_。A.征地制度B.房產(chǎn)審查制度C.登記發(fā)證制度D.糾紛處理制度2、提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)到—以上，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。10%15%20%25%3、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日4、某商鋪的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%,預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為_。5.00%7.50%18.36%28.85%5、下列關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，說(shuō)法錯(cuò)誤的是。A：房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知B：保修費(fèi)用由施工單位承擔(dān)C：保修完后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案D：保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)E：因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任6、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量有以下幾方面（）。A.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.家庭生命周期E.物價(jià)水平7、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把收益法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為_。A.市場(chǎng)價(jià)格B.積算價(jià)格C.比準(zhǔn)價(jià)格D.收益價(jià)格8、拆遷主管部門收到拆遷申請(qǐng)和規(guī)定提交的批準(zhǔn)文件后，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行審查。人：申請(qǐng)人提供的批準(zhǔn)文件是否齊全、有效B：拆遷范圍內(nèi)是否有受保護(hù)且不允許拆除的建筑C：拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭(zhēng)議D：對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置是否符合政策規(guī)定及拆遷人內(nèi)心滿意情況E：補(bǔ)償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理9、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為。A：背書B：委托C：代理D：審批E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列關(guān)于房產(chǎn)分丘圖，表述正確的有。A：房產(chǎn)分丘圖是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖B：房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖C：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100—1：1000D：房產(chǎn)分丘圖包括控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、附屬設(shè)施等要素和注記E：房產(chǎn)分丘圖是在房產(chǎn)分戶圖基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)11、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于（）競(jìng)爭(zhēng)者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型12、房屋權(quán)利人法定名稱改變或者房屋現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋—登記。A.他項(xiàng)權(quán)利B.轉(zhuǎn)移C.所有權(quán)初始D.變更13、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是_。A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法B.過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法D.未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法14、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為30萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的20%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%,則月還款額為元。A：1655.33B：1719.43C：1743.69D：2149.29E：借款合同15、王某購(gòu)買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在w省B市C縣開發(fā)建設(shè)的商品房一套，與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同后，按照規(guī)定，應(yīng)持商品房預(yù)售合同到部門辦理登記備案手續(xù)。A：B市房產(chǎn)管理部門B：B市土地管理部門C：C縣房產(chǎn)管理部門D：C縣土地管理部門E：W省房產(chǎn)管理部門和土地管理部門16、某寫字樓的建筑面積為8X104m2,可出租面積系數(shù)為80%,公用建筑面積系數(shù)為15%,則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是_X104m2。5.26.4C.6.8D.7.617、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有。A：應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直，公正執(zhí)業(yè)B：為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C：未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D：應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用E：不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章18、是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo)。A：廉租住房B：經(jīng)濟(jì)適用住房C：商品住宅D：福利住房E：借款合同19、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資的特性不包括_。A.投資具有時(shí)間性B.投資目的在于得到報(bào)酬C.投資具有政治行為D.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性20、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于—等。A.收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金B(yǎng).市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏D.比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格21、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于一萬(wàn)元。A.536B.549C.557D.81622、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括_。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本23、某房地產(chǎn)投資者以400萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為_。12%19.27%17.18%27.10%24、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是.（2007年試題）A：解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C：解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D：