廣西柳州華林君邸營銷報告

廣西柳州華林君邸營銷報告柳州樓市主流感官?整體樓市處于起步階段，“板塊”略有雛形?樓盤競爭以地段為主，出現(xiàn)產(chǎn)品競爭先兆?購房目的以居住為主，首次置業(yè)是主流?基本求大于供，消費者見識及選擇缺失?購房因素以便利繁華為主，注重城市中心感柳州樓市發(fā)展趨勢?將出現(xiàn)“板塊”效應(yīng)?產(chǎn)品競爭逐漸成為主流?收入分配差距大，二次置業(yè)群體增加?供需趨向平衡?從綠化到園林將成為熱點，居住趨向舒適需求柳州樓市發(fā)展機會?缺失大盤，缺失領(lǐng)導(dǎo)樓盤?消費群逐步細(xì)分，缺失豪宅?整體價位等待突破?缺失形象和品牌塑造柳州城市區(qū)域定位河北——偏僻河西——雜亂河南——吵鬧河中——繁華河?xùn)|——舒適河北——重工業(yè)河西——物流中心河南——商貿(mào)河中——商業(yè)中心河?xùn)|——新城市中心城市發(fā)展角度購房角度項目簡介開發(fā)發(fā)理理念念超超前前，，““作作品品””心心態(tài)態(tài)注重重項項目目內(nèi)內(nèi)涵涵，，以以人人為為本本注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)和和品品質(zhì)質(zhì)，，產(chǎn)產(chǎn)品品均均好好性性強強地塊塊自自然然條條件件好好，，低低容容積積率率配套套尚尚不不成成熟熟市場場對對可可能能實實施施的的價價格格有有抗抗拒拒心心理理區(qū)域域土土地地儲儲備備減減少少，，地地價價高高企企區(qū)域域居居住住形形象象漸漸好好區(qū)域域市市政政配配套套逐逐步步落落實實同質(zhì)質(zhì)或或同同檔檔次次樓樓盤盤推推盤盤量量加加大大競爭爭樓樓盤盤也也注注意意了了項項目目的的包包裝裝和和品品質(zhì)質(zhì)的的提提高高。。優(yōu)勢勢威脅脅機會會劣勢勢項目目定定位位位于于河河?xùn)|東區(qū)區(qū)柳柳州州最最好好品品質(zhì)質(zhì)的的居居住住社社區(qū)區(qū)目標(biāo)標(biāo)消消費費群群定定位位富有有、、尊尊貴貴、、傳傳統(tǒng)統(tǒng)、、追追求求物物質(zhì)質(zhì)享享受受、、不不喜喜歡歡成成為為公公眾眾人人物物、、更更在在意意自自身身的的擁擁有有、、接接受受傳傳統(tǒng)統(tǒng)別別墅墅、、喜喜歡歡更更大大、、更更豪豪華華財富富、、時時尚尚、、現(xiàn)現(xiàn)代代、、強強調(diào)調(diào)自自己己的的性性格格和和氣氣質(zhì)質(zhì)、、張張揚揚、、年年輕輕、、更更易易接接受受時時尚尚標(biāo)標(biāo)簽簽、、愿愿意意成成為為社社會會公公眾眾人人物物、、積積極極駕駕馭馭人人生生、、喜喜歡歡成成為為領(lǐng)領(lǐng)先先者者、、有有沖沖動動、、更更愿愿冒冒險險、、不不斷斷追追求求更更高高的的層層次次和和境境界界富足足、、舒舒適適、、安安全全、、穩(wěn)穩(wěn)定定、、有有氣氣質(zhì)質(zhì)、、強強調(diào)調(diào)家家庭庭、、注注重重和和諧諧、、更更愿愿意意接接受受文文化化標(biāo)標(biāo)簽簽、、注注重重保保持持完完美美形形象象、、注注重重對對事事物物的的把把握握和和控控制制目標(biāo)標(biāo)消消費費群群企業(yè)業(yè)高高層層中大大型型公公私私營營主主行業(yè)業(yè)成成功功人人群群追求求更更豐豐富富生生活活一切切盡盡在在掌掌握握城市市建建設(shè)設(shè)和和社社發(fā)發(fā)展展的的主主導(dǎo)導(dǎo)力力量量城市市生生活活和和社社會會時時尚尚的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者新興興城城市市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)階階層層營銷銷定定位位源于于非非凡凡品品質(zhì)質(zhì)的的尊尊貴貴產(chǎn)品品競競爭爭的的核核心心，，消消費費者者購購買買基基礎(chǔ)礎(chǔ)高人人一一等等，，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)性性定定位位與別別不不同同，，再再上上層層樓樓，，提提升升至至生生活活形形態(tài)態(tài)和和符符號號源于于非非凡凡品品質(zhì)質(zhì)的的尊尊貴貴推廣廣內(nèi)內(nèi)容容，，并并體體現(xiàn)現(xiàn)差差異異化化和和高高度度調(diào)性性，，視視覺覺，，感感官官，，表表現(xiàn)現(xiàn)，，符符號號推廣廣定定位位內(nèi)容容解解構(gòu)構(gòu)非凡凡的的居居住住品品質(zhì)質(zhì)：：地地段段之之尊尊/地地塊塊之之爭爭/風(fēng)風(fēng)水水非凡凡的的生生活活品品質(zhì)質(zhì)：：會會所所/配配套套非凡凡的的空空間間品品質(zhì)質(zhì)：：規(guī)規(guī)劃劃/產(chǎn)產(chǎn)品品/6米米高高入入戶戶花花園園非凡凡的的自自然然品品質(zhì)質(zhì)：：自自然然坡坡地地/相相思思林林非凡凡的的環(huán)環(huán)境境品品質(zhì)質(zhì)：：貝貝爾爾高高林林園園林林非凡凡的的管管理理品品質(zhì)質(zhì)：：中中海海物物業(yè)業(yè)管管理理非凡凡的的價價值值品品質(zhì)質(zhì)：：發(fā)發(fā)展展商商品品牌牌/作作品品心心態(tài)態(tài)非凡凡的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)品品質(zhì)質(zhì)：：用用料料/做做工工非凡凡的的服服務(wù)務(wù)品品質(zhì)質(zhì)：：六個個一一工工程程六個個一一工工程程售后后服服務(wù)務(wù)華林君邸客戶服務(wù)中心置業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)家居居服服務(wù)務(wù)健康康服服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)生活活服服務(wù)務(wù)項目目客客戶戶服服務(wù)務(wù)部部代理理公公司司達(dá)藝藝公公司司會所所經(jīng)經(jīng)營營中海海物物業(yè)業(yè)超市市/管管家家服服務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)是是品品質(zhì)質(zhì)的的重重要要元元素素，，是是最最重重要要的的軟軟件件，，是是提提升升競競爭爭力力和和品品牌牌形形象象的的核核心心，，是是尊尊貴貴的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)形象象解解構(gòu)構(gòu)尊貴貴：：?可尊尊敬敬，，高高貴貴尊：：?地位位或或輩輩分分高高；；?敬重重，，尊尊崇崇；；?敬辭辭；；貴：：?價格格高高價價值值大大；；?評價價高高；；?值得得診診視視和和重重視視；；?地位位優(yōu)優(yōu)越越；；?敬辭辭；；《現(xiàn)現(xiàn)代代漢漢語語詞詞典典》》修修訂訂本本傳播播渠渠道道策策略略柳州州傳傳播播渠渠道道狀狀況況?媒體體影影響響力力也也處處于于發(fā)發(fā)展展階階段段，，非非強強勢勢?電視視為為弱弱勢勢媒媒體體，，有有唯唯一一地地產(chǎn)產(chǎn)節(jié)節(jié)目目《《****》》?報紙紙為為主主流流媒媒體體，，主主要要是是《《柳柳州州日日報報》》和和《《南南國國今今報報》》?戶外外零零亂亂，，電電臺臺弱弱小小?DM尚尚未未起起步步?樓盤盤平平面面以以平平鋪鋪直直敘敘為為主主傳播播渠渠道道策策略略?由于于無無目目標(biāo)標(biāo)消消費費者者主主流流渠渠道道，，依依靠靠銷銷售售渠渠道道的的一一對對一一更更顯顯重重要要?項目目區(qū)區(qū)域域范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝對對消消費費群群更更為為有有效效?《柳柳州州日日報報》》和和《《南南國國今今報報》》為為主主要要大大眾眾傳傳播播渠渠道道?除平平面面外外，，軟軟文文的的形形式式較較新新，，對對消消費費者者的的影影響響更更大大?新聞聞的的可可信信度度較較高高，，可可充充分分利利用用創(chuàng)創(chuàng)造造傳傳播播價價值值?電視視、、電電臺臺、、戶戶外外無無須須考考慮慮推廣廣策策略略STEP1：：驚艷艷持持續(xù)續(xù)五一一房房博博會會華華林林君君邸邸驚驚艷艷面面世世，，備備受受矚矚目目，，將將影影響響力力持持續(xù)續(xù)圍墻VI新聞軟文儲客內(nèi)容：：VI系統(tǒng)統(tǒng)，包包括現(xiàn)現(xiàn)場指指引等等應(yīng)用用要求：：通過過色彩彩、組組合等等形式式突出出大氣氣、尊尊貴氣氣質(zhì)時間：：5月月25日完完成設(shè)設(shè)計，，隨即即制作作指引引應(yīng)用用部分分VI內(nèi)容：：以尊尊貴的的符號號來傳傳播項項目定定位，，非詳詳實賣賣點及及實景景目的：：傳播播形象象，被被羨慕慕，保保持神神秘要點：：與項項目相相關(guān)的的，與與大眾眾生活活有一一定的的距離離，甚甚至是不不熟悉悉的效效果更更佳舉例：：古巴巴哈瓦瓦那的的手卷卷雪茄茄/牙牙買加加的極極品藍(lán)藍(lán)山咖咖啡時間：：6月月1日日前完完成設(shè)設(shè)計及及制作作圍墻墻內(nèi)容：：華林林君邸邸的別別具一一格，，驚艷艷面世世目的：：制造造小話話題，，讓人人開始始記住住華林林君邸邸要點：：多角角度多多側(cè)面面多報報道時間：新聞報報道內(nèi)容：：華林林君邸邸的別別具一一格，，驚艷艷面世世目的：：從消消費者者角度度挖掘掘出華華林君君邸的的真正正意義義要點：：突出出生活活形態(tài)態(tài)的演演繹，，與目目標(biāo)群群體產(chǎn)產(chǎn)生共共鳴，，同時與與別不不同，，有自自己鮮鮮明的的個性性時間：：5.20軟文文“賣家家具？？賣咖咖啡？？賣雪雪茄？？賣紅紅酒？？還是是賣生生活？？——華華林君君邸另另萬眾眾矚目目和期期待STEP2：一呼百百應(yīng)與《柳柳州日日報》》合作作，聯(lián)聯(lián)合政政府規(guī)規(guī)劃及及河?xùn)|東大樓樓盤，，以論論壇的的形式式，提提出““河?xùn)|東板塊塊”，，將其其炒做做為柳柳州最最適宜宜居住住的區(qū)區(qū)域參考““華南南板塊塊”銷售物物料樓書A論壇單張&DM非凡品品質(zhì)之之旅系系列報報道之之居住住篇內(nèi)容：：規(guī)劃劃平面面圖等等目的：：配合合銷售售儲客客及甄甄別要點：：精致致，尊尊貴的的視覺覺效果果，與與主傳傳播形形象統(tǒng)統(tǒng)一時間：：6月月中完完成設(shè)設(shè)計，，開始始印刷刷銷售物物料內(nèi)容：：簡明明扼要要寫實實主義義，注注重整整體，，尚無無實景景可用用目的：：配合合銷售售儲客客及甄甄別要點：：精致致，尊尊貴的的視覺覺效果果時間：：6月月中完完成設(shè)設(shè)計，，開始始印刷刷單張&DM內(nèi)容：：階段段性重重要工工作，，以《《柳州州日報報》為為主體體，與與政府規(guī)規(guī)劃及及各大大樓盤盤共同同舉辦辦論壇壇，將將社會會注意力集集中與與河?xùn)|東區(qū)，，確立立“柳柳州最最適宜宜居住住區(qū)域域”定位，，影響響持續(xù)續(xù)至少少兩周周目的：：以領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者姿態(tài)態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)，后后期推推出軟軟文，，將華華林君君邸順勢勢推出出，吸吸引最最大關(guān)關(guān)注要點：：形成成非商商業(yè)性性社會會事件件，提提高可可信度度，項項目以以前呼后后擁之之勢出出現(xiàn)時間：：5月月中開開始籌籌備，，6月月5日日在柳柳州飯飯店舉舉辦論論壇論壇壇內(nèi)容：：強調(diào)調(diào)地段段，再再深入入項目目地塊塊之爭爭的歷歷史回回顧，，告知消消費者者華林林君邸邸“河河?xùn)|之之心””的地地位，，以及及“風(fēng)水水寶地地”之之象形式：：軟文文要點：：詳細(xì)細(xì)描述述，與與“河河?xùn)|板板塊””呼應(yīng)應(yīng)時間：：6月月11日投投放，，半版版彩色色非凡品品質(zhì)之之旅系系列報報道之之居住住篇內(nèi)容：：樓書書之一一，主主要體體現(xiàn)項項目所所彰顯顯的尊尊貴，，通過過各種尊尊貴生生活的的元素素，以以介紹紹生活活形態(tài)態(tài)和場場所的形式式，成成為一一本城城中尊尊貴人人士或或追求求尊貴貴生活的行行動指指南目的：：由華華林君君邸出出品，，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位位無人人匹敵敵；幫幫助銷銷售從儲儲客到到甄別別的過過程，，拉住住準(zhǔn)消消費群群體要點：：除了了將會會所部部分配配套納納入其其中，，最終終更將將華林林君邸作作為最最重要要的尊尊貴元元素““居住住”的的示范范，使使華林君邸邸成為為城中中尊貴貴的標(biāo)標(biāo)志性性符號號時間間：：6月月20日日完完成成設(shè)設(shè)計計，，6月月25日日印印刷刷完完成成，，可可派派發(fā)發(fā)樓書書A之之柳柳州州尊尊貴貴生生活活指指南南版版尊貴貴生生活活指指南南那種種鮮鮮活活圓圓潤潤，，精精妙妙人人化化的的煙煙草草味味，，早早已已超超越越了了雪雪茄茄本本身身的的含含義義。。它它的的至至善善至至美美，，實實在在難難以以表表述述，，無無物物可可與與倫倫比比。。CigarCoffeeRedwine耶穌穌在在最最后后的的晚晚餐餐中中道道：：“面面包包是是我我的的肉肉葡萄萄酒酒是是我我的的血血””GolfSpaSTEP3：：非凡凡品品質(zhì)質(zhì)平面面軟軟文文為為主主，，新新聞聞采采訪訪為為輔輔助助，，開開始始訴訴求求華華林林君君邸邸非非凡凡品品質(zhì)質(zhì)，，提提高高項項目目價價值值，，讓讓消消費費者者期期待待，，并并為為價價位位突突破破打打基基礎(chǔ)礎(chǔ)銷售售物物料料樓書書B工地地立立柱柱非凡凡品品質(zhì)質(zhì)之之旅旅系系列列報報道道現(xiàn)場場包包裝裝內(nèi)容容：：認(rèn)認(rèn)購購須須知知等等與與購購買買手手續(xù)續(xù)有有關(guān)關(guān)資資料料目的的：：為為接接受受預(yù)預(yù)定定金金或或開開盤盤銷銷售售做做準(zhǔn)準(zhǔn)備備要點點：：準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，注注意意提提及及服服務(wù)務(wù)的的要要點點和和程程序序時間間：：7月月2日日前前制制作作完完畢畢銷售售物物料料內(nèi)容容：：有有點點創(chuàng)創(chuàng)意意有有點點意意境境的的形形象象，，突突出出非非凡凡品品質(zhì)質(zhì)目的的：：配配合合推推廣廣節(jié)節(jié)奏奏要點點：：尊尊貴貴的的視視覺覺效效果果時間間：：6月月底底完完成成設(shè)設(shè)計計，，7月月2日日上上畫畫工地地立立柱柱內(nèi)容容：：會會所所、、指指引引、、路路徑徑、、示示范范單單位位等等目的的：：全全面面改改變變現(xiàn)現(xiàn)場場環(huán)環(huán)境境，，形形成成打打動動人人的的品品質(zhì)質(zhì)及及尊尊貴貴氛圍圍要點點：：精精致致，，尊尊貴貴的的視視覺覺效效果果，，與與主主傳傳播播形形象象統(tǒng)統(tǒng)一一時間間：：6月月25日日完完成成設(shè)設(shè)計計，，7月月3日日前前布布置置完完畢畢現(xiàn)場場包包裝裝內(nèi)容容：：突突出出項項目目自自身身各各項項非非凡凡品品質(zhì)質(zhì)目的的：：配配合合促促進(jìn)進(jìn)消消費費者者購購買買沖沖動動要點點：：一一流流攝攝影影師師的的圖圖片片有有點點創(chuàng)創(chuàng)意意有有點點意意境境時間間：：7月月5日日前前完完成成設(shè)設(shè)計計，，7月月10日日前前印印刷刷完完成成樓書書B之之現(xiàn)現(xiàn)場場實實景景版版非凡凡品品質(zhì)質(zhì)之之旅旅系系列列報報道道內(nèi)容容：：非非凡凡價價值值品品質(zhì)質(zhì)/非非凡凡生生活活品品質(zhì)質(zhì)非凡凡自自然然品品質(zhì)質(zhì)/非非凡凡細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)品品質(zhì)質(zhì)形式式：：軟軟文文要點點：：詳詳細(xì)細(xì)深深入入，，掌掌握握節(jié)節(jié)奏奏時間間：：每每周周兩兩篇篇STEP4：：熱血血沸沸騰騰報紙紙平平面面和和軟軟文文互互相相配配合合，，相相關(guān)關(guān)活活動動為為輔輔，，逐逐步步揭揭開開面面紗紗，，開開始始調(diào)調(diào)動動消消費費者者情情緒緒邀請請函函主流流平平面面廣廣告告非凡凡品品質(zhì)質(zhì)之之旅旅參參觀觀團(tuán)團(tuán)非凡凡品品質(zhì)質(zhì)之之旅旅系系列列報報道道河?xùn)|東規(guī)規(guī)劃劃展展覽覽邀請請函函內(nèi)容容：：華華林林君君邸邸驚驚艷艷上上市市發(fā)發(fā)布布會會目的的：：為為忠忠誠誠及及搖搖擺擺客客戶戶提提供供身身份份名名片片時間間：：7月月5日日完完成成設(shè)設(shè)計計，，7月月8完完成成制制作作非凡凡品品質(zhì)質(zhì)之之旅旅參參觀觀團(tuán)團(tuán)內(nèi)容容：：由由合合作作伙伙伴伴及及銷銷售售帶帶隊隊，，邀邀請請準(zhǔn)準(zhǔn)買買家家到到廣廣州州看樓樓，，看看設(shè)設(shè)計計師師相相同同的的產(chǎn)產(chǎn)品品和和品品質(zhì)質(zhì)，，增增加加消消費者者信信心心，，同同時時邀邀請請報報紙紙記記者者，，做做全全程程報報道道樓盤盤：：貝貝爾爾高高林林————匯匯景景新新城城、、星星河河灣灣建筑筑設(shè)設(shè)計計————匯匯美美景景臺臺中海海物物業(yè)業(yè)————中中海海名名都都用材材品品質(zhì)質(zhì)————珠珠江江別別墅墅、、廣廣州州雅雅居居樂樂別別墅墅要點點：：合合作作單單位位陪陪同同很很有有殺殺傷傷力力，，務(wù)務(wù)必必做做到到時間間：非凡凡品品質(zhì)質(zhì)之之旅旅系系列列報報道道內(nèi)容容：：非非凡凡價價值值品品質(zhì)質(zhì)/非非凡凡生生活活品品質(zhì)質(zhì)非凡凡自自然然品品質(zhì)質(zhì)/非非凡凡細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)品品質(zhì)質(zhì)形式式：：軟軟文文要點點：：詳詳細(xì)細(xì)深深入入，，掌掌握握節(jié)節(jié)奏奏時間間：：每每周周兩兩篇篇內(nèi)容容：：與與政政府府規(guī)規(guī)劃劃部部門門合合作作，，將將河河?xùn)|東區(qū)區(qū)整整體體規(guī)規(guī)劃劃在在華華林林君君邸邸會會所所全全面面展展示示并并向向公公眾眾開開放放，，加加大大新新聞聞報報道道力力度度目的的：：造造成成全全社社會會關(guān)關(guān)注注，，吸吸引引人人流流，，讓讓每每一一個個柳柳州州人人都都知知道道都都關(guān)關(guān)心心要點點：：要要將將展展覽覽提提高高到到柳柳州州城城市市形形象象及及城城市市運運營營的的高高度度，，是是每每個個柳柳州州人人的的驕驕傲傲，，不不能能錯錯失失時間間：：7月月10日日————8月月1日日河?xùn)|東規(guī)規(guī)劃劃展展覽覽主流流平平面面廣廣告告內(nèi)容容：：有有創(chuàng)創(chuàng)意意的的報報紙紙平平面面系系列列廣廣告告，，3-4篇篇方向向：：以以小小見見大大的的比比較較唯美美寫寫實實主主義義調(diào)性性：：尊尊貴貴時間間：：7.1/7.2/7.8/7.9以小小見見大大別人人的的櫥櫥柜柜我們們的的垃垃圾圾房房我們的窗框噴漆奔馳馳的的車車身身噴噴漆漆我們的外外墻用磚磚300萬萬別墅的的外墻用用磚唯美寫實實主義STEP5：高潮迭起起全面開放放全面開開盤，同同行開放放展現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者氣氣質(zhì)，產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布會展示示尊貴生生活標(biāo)本本，開盤盤展露強強勢銷售售同行開放放日開盤平面面廣告產(chǎn)品發(fā)布布暨尊貴貴生活體體驗PARTY全面開盤盤發(fā)售同行開放放日時間：7.17白天內(nèi)容：提提前發(fā)布布平面廣廣告和新新聞，全全天向柳柳州所有有同行開放放參觀，，同時邀邀請所有有新聞媒媒體目的：展展現(xiàn)企業(yè)業(yè)胸懷及及非凡品品質(zhì)的自自信，以以領(lǐng)導(dǎo)者者的身份出出現(xiàn)，給給買家無無比尊崇崇的感覺覺，占據(jù)據(jù)行業(yè)高端端，樹立立強大的的品牌效效應(yīng)，使使傳播效效果及可信信度最大大化要點：7月16日《柳柳州日報報》及《《南華今今報》報報眼彩色“同同行開放放日”產(chǎn)品發(fā)布布暨尊貴貴生活體體驗PARTY時間：7.17晚上內(nèi)容：產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布、會所所開放、、紅酒沙沙龍、雪雪茄、茶茶藝、靚靚女………邀請所所有準(zhǔn)買買家、高高官、高高管、高高層，體體驗尊貴貴生活的的非凡品品質(zhì)的聚聚會要點：需需要一個個明星（（吳小莉莉/世界界小姐李李冰/香香港影視視明星或或者………），需需要一個個專業(yè)公公關(guān)公司司操作目的：強強化柳州州尊貴生生活不可可或缺的的符號““華林君君邸”PARTY開盤平面面廣告時間：7.16/7.17內(nèi)容：后后天/明明天，華華林君邸邸驚艷柳州要點：告告知，全全版，震震撼開盤盤，需要要創(chuàng)意銷售策略略推盤策略略入市策略略價格策略發(fā)售策略產(chǎn)品供應(yīng)戶型面積套數(shù)比重三房145-15210243.2%四房185-1906025.4%疊加別墅260以上7431.4%合計236100%推盤策略兩次推盤，，制造熱點點以銷售經(jīng)驗驗與實際情情況來看，，一次性推推盤量不宜宜過多。量量較少開盤盤不久就易易有極高的的銷售率，，市場感覺覺旺銷疊加別墅與與洋房同時時推出，在在于強調(diào)其其為同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品，目的的在于拉升升洋房價值值，使整個個小區(qū)的形形象更統(tǒng)一一第二次推盤盤可以選擇擇在第一期期推出后一一個月到一一個半月后后推出，既既方便加價價又利于產(chǎn)產(chǎn)品以更完完美的工程程形象、項項目形象出出現(xiàn)在市場場若第一次推推盤出現(xiàn)供供不應(yīng)求的的市場狀況況，可考慮慮加推但量量仍不宜過過大，以免免市場吃得得太飽項目分期第一階段第二階段銷售時段6.20-7.197.20-8.20銷售長度2931主要房源2*3*4*7*9*1*5*6*8*棟數(shù)54推盤量109127完成目標(biāo)90%90%方案一入市策略在項目未具具備發(fā)售條條件時，要要盡量低調(diào)調(diào)、保持神神秘面紗。。既使要宣宣傳也以懸懸念廣告為為主、理念念和概念引引導(dǎo)為核心心，該階段段重點的工工作是客戶戶資源的儲儲備和有效效性的確認(rèn)認(rèn)，確保高高質(zhì)量的客客戶低調(diào)蓄勢在推廣宣傳傳上要全城城關(guān)注、萬萬眾矚目為為目標(biāo)，采采用多種媒媒介與事件件、活動營營銷相結(jié)合合的方式，，反復(fù)刺激激市場，引引起勢點關(guān)關(guān)注，充分分宣傳本項項目的眾多多獨特唯一一的賣點強勢引領(lǐng)價格策略原則疊加別墅與與洋房屬于于同樣生活活品質(zhì)下的的不同面積積大小的單單位故為維維護(hù)社區(qū)的的統(tǒng)一形象象，兩者使使用統(tǒng)一均均價中開高走，，小步隱形形調(diào)整的價價格策略。。由于工程程原因，首首批推出的的單位中疊疊加別墅的的位置與景景觀在項目目中屬上佳佳，故入市市開盤價格格不宜過低低排它性定價價策略，即即所定的價價格與周邊邊項目無可可比性，把把價格也當(dāng)當(dāng)作一種策策略結(jié)合市場競競爭需要配配合銷售進(jìn)進(jìn)度安排進(jìn)進(jìn)行價格隱隱形調(diào)整。。即旺銷時時小幅提升升價格，若若滯銷均價價不降的前前提下，通通過適當(dāng)價價格調(diào)整（（拉上補下下）和促銷銷舉措確保保銷售目標(biāo)標(biāo)的完成開盤均價定定為3100元/㎡㎡（對外））從聚售人氣氣考慮同時時均衡產(chǎn)品品質(zhì)素，建建議內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購?fù)瞥鰡螁挝坏木鶅r價為2980元/㎡㎡（不對對外）在公開發(fā)售售后視市場場反映隨時時調(diào)升發(fā)售售均價以配配合項目整整體均價達(dá)達(dá)到或接近近3500/㎡的價價格水平整個項目若若以分四次次發(fā)售為計計，每次發(fā)發(fā)售的均價價為3100/㎡、、3300/㎡、3600/㎡、3700/㎡㎡實施3000元元/㎡以上上的均價為為河?xùn)|區(qū)前前所未有的的價格，要要考慮一定定的突破難難度，2980/㎡㎡接近但不不突破以項目綜合合素質(zhì)并結(jié)結(jié)合柳州房房地產(chǎn)市場場價格的先先例，項目目均價以高高于周邊樓樓盤700元/㎡的的價格較為為適宜內(nèi)部認(rèn)購價價與公開發(fā)發(fā)售價120元的差差價，為加加快消化前前期積累、、儲蓄的客客戶提供可可能，為項項目一炮而而紅奠定基基礎(chǔ)前期市場心心理價位的的預(yù)測經(jīng)評評估已達(dá)到到3000元/㎡，，以低于該該心理價位位的價格進(jìn)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，易引引發(fā)搶購沖沖動因素購買細(xì)則建建議①一次性付付款95折折，按揭付付款為98折②公開發(fā)售售當(dāng)日簽訂訂認(rèn)購書或或契約的享享受額外1％的優(yōu)惠惠，以2980元內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購者者不享受此此待遇（2980元元/㎡價格格須在內(nèi)部部認(rèn)購當(dāng)日日簽訂認(rèn)購購書或契約約并交足定定方可確認(rèn)認(rèn)）③公開發(fā)售售一周內(nèi)簽簽訂認(rèn)購書書或契約者者（含內(nèi)部部認(rèn)購簽訂訂認(rèn)購書或或契約者）），有權(quán)參參加日后舉舉行的所有有抽獎活動動④公開發(fā)售售一周內(nèi)簽簽定認(rèn)購書書或契約者者（含內(nèi)部部認(rèn)購簽定定認(rèn)購書或或契約者）），在公開開發(fā)售當(dāng)日日后一個月月內(nèi)推薦朋朋友購房成成功者，其其親友可獲獲贈1％額額外優(yōu)惠，，其本人亦亦可獲贈價價值5000元物業(yè)業(yè)費、有約約束條件的的會所有償償使用費、、家電購物物卡等⑤在上述規(guī)規(guī)定的時間間段之后，，舊業(yè)主推推薦新業(yè)主主成功購房房，舊業(yè)主主送一年管管理費，新新業(yè)主獲贈贈1000元會所金金卡（可加加入約束條條件）⑥內(nèi)部員工工成功推薦薦客戶購房房者，客戶戶享受1％％的優(yōu)惠，，員工可得得500元元購物卡，，但不得與與第②條優(yōu)優(yōu)惠重疊使使用⑦公開發(fā)售售一周內(nèi)落落定的所有有客戶送高高爾夫或網(wǎng)網(wǎng)球練習(xí)劵劵⑧銷售部經(jīng)經(jīng)理有額外外1％優(yōu)惠惠審批權(quán)，，營銷總監(jiān)監(jiān)有額外2％優(yōu)惠審審批權(quán)，但但每次使用用均需征得得發(fā)展商認(rèn)認(rèn)可銷售工作步步驟STEP1尋找找銷售目標(biāo)標(biāo)1、利用各各種渠道各各種目標(biāo)客客戶的協(xié)會會和團(tuán)體資資源搜集客客戶資料，，展開關(guān)系系營銷2、郵寄DM,進(jìn)行行信息營銷銷3、對目標(biāo)標(biāo)區(qū)域和換換房幾率較較大的社區(qū)區(qū)進(jìn)行客戶戶排查1、對關(guān)系系客戶和意意向客戶進(jìn)進(jìn)行電話溝溝通、歸類類2、對搜集集的客戶進(jìn)進(jìn)行市場調(diào)調(diào)查摸底3、傳送摟摟盤資料，，專人介紹紹項目概況況4、對回收收的市調(diào)問問卷進(jìn)行分分析，鎖定定目標(biāo)客戶戶STEP2鎖定定目標(biāo)客戶戶1、電話溝溝通，多次次拜訪掌握握客戶需求求2、邀請目目標(biāo)客戶看看樓，體驗驗項目環(huán)境境和樣板間間3、結(jié)合階階段活動和和優(yōu)惠政策策的開展和和發(fā)布加強強策略性推介，最最大可能地地留住客戶戶，保證銷銷售進(jìn)度STEP3多回訪訪促其成交交促銷策略折扣優(yōu)惠：：根據(jù)銷售期期的銷售進(jìn)進(jìn)度適當(dāng)采采用客戶訪問：：項目蓄水期期由銷售人人員訪問原原晶遠(yuǎn)業(yè)主主，或晶遠(yuǎn)遠(yuǎn)物管小區(qū)區(qū)的換房意意向業(yè)主，，面對面宣宣傳華林君君邸項目，，了解他們們對華林君君邸項目的的看法，也也希望他們們向親朋好好友推薦華華林君邸，，項目銷售售期通過內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購和和銷售中的的意向客戶戶進(jìn)行回訪訪，加強貼貼身傳播市場調(diào)查：：有針對性地地作潛在客客戶追蹤DM：銷售前期針針對目標(biāo)客客戶的階層層，利用社社會團(tuán)體和和晶遠(yuǎn)業(yè)主主資源，擴(kuò)擴(kuò)大社會關(guān)關(guān)注面；銷銷售期根據(jù)據(jù)意向客戶戶資料進(jìn)行行分析，對對意向客戶戶比較集中中的區(qū)域和和行業(yè)進(jìn)行行客戶追蹤蹤，隨時向向客戶通報報項目進(jìn)展展情況現(xiàn)場體驗：：通過豐富多多彩的現(xiàn)場場活動和現(xiàn)現(xiàn)場促銷活活動，吸引引客戶經(jīng)常常過來觀看看和參與比比賽和活動動，感受項項目的成長長和變化充分利用晶晶遠(yuǎn)員工資資源、晶遠(yuǎn)遠(yuǎn)社區(qū)老業(yè)業(yè)主資源、、晶遠(yuǎn)物管管社區(qū)業(yè)主主資源、晶晶遠(yuǎn)、新景景合作伙伴伴關(guān)系資源源、政府關(guān)關(guān)系資源等等，制訂一一系列標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有別的獎獎勵措施，，以廣泛調(diào)調(diào)動新景公公司本身的的社會資源源。這樣，，也杜絕業(yè)業(yè)主都去通通過各種關(guān)關(guān)系索要優(yōu)優(yōu)惠，加重重公司管理理難度的現(xiàn)現(xiàn)象。資源營銷附送溫馨提示成功營銷的的三個代表表專一唯一統(tǒng)一謝謝聆聽9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。09:59:0709:59:0709:5912/31/20229:59:07AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2209:59:0709:59Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。09:59:0709:59:0709:59Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2209:59:0709:59:07December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20229:59:07上上午午09:59:0712月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:59上上午12月-2209:59December31,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/319:59:0709:59:0731December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做