龍湖項目成本管理與控制()

龍湖項目成本管理與控制主講：周世艾2012年2月2日講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。內(nèi)容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制

內(nèi)容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制

龍湖成本管理的目標成本經(jīng)營目標/盈利指標項目策劃銷售定位項目設(shè)計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響房地產(chǎn)成本的因素自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工

龍湖成本管理的目的

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價值以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。

價值工程數(shù)據(jù)分析與儲存新項目可研規(guī)劃設(shè)計合約規(guī)劃與招標施工管理合同結(jié)算動態(tài)反饋及時結(jié)算事前定價步步跟蹤準確測算

成本管理工作的重心提前準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算龍湖成本管理體系思路龍湖成本管理的目標龍湖成本管理的基本內(nèi)容

----合理確定成本與有效控制成本

目標：建立目標成本管理為導向的成本管理體系

目標成本管理有什么作用

目標成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做”而不是“做了再算”目標成本管理內(nèi)容

編制目標成本分階段對目標成本進行檢查、修正目標成本與實際成本進行比較，對目標成本進行后評估目標成本管理原則不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標成本管理未來的發(fā)展方向管理重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新龍湖的項目成本管理成本管理部分管理制度招標管理辦法合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法……成本管理的管理體系龍湖成本管理體系制度流程方法工具

（工作指引、作業(yè)指導書）業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標成本管理辦法目標成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標成本套表模板責任成本管理辦法責任成本分解與審批流程設(shè)計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細則動態(tài)成本信息報送流程招標采購階段成本控制指引責任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結(jié)算流程經(jīng)濟標書及評審指引責任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價咨詢單位管理指引目標成本調(diào)整申報表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項目成本指標測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標。。。。。。項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標準表項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表設(shè)計變更單/簽證單經(jīng)濟標評審分析表計量支付表單

工程進度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳工程結(jié)算審批表項目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。成本管理部分制度流程體系成本模塊：制度流程與管理工具龍湖項目主要成本費項主要費項科目：一、土地費用二、前期費用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）四、開發(fā)間接費五、營銷費用六、公司管理費七、財務(wù)費用序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部

建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布

《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》

第四章第24條明確“開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等?！背杀緶y算費項表比較討論：你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同結(jié)論：各表形式和費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相同以項目為管理對象項目的完全直接成本測算分解間接成本測算分攤龍湖項目成本管理的內(nèi)容龍湖項目制管理組織形式營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計研發(fā)部計劃財務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項目負責人項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務(wù)專員公司運營總監(jiān)龍湖項目部主要職能產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證實行項目管理后公司和部門職能公司土地競拍、資金保障、人力資源部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識沉淀；集公司資源協(xié)助支持項目工作，檢查監(jiān)督項目工作培訓項目需要的合格的經(jīng)理和專員項目職能崗位項目成本管理職能設(shè)計研發(fā)1、產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品建造標準3、設(shè)計任務(wù)書4、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制5、設(shè)計費管理成本管理1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理5、資金計劃匯總工程管理1、在成本控制下的進度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷1、市場定位2、體驗區(qū)選址及標準3、銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控計劃財務(wù)1、項目成本財務(wù)指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控龍湖目標成本管理三大工具1、目標成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫龍湖項目目標成本測算和分解目標成本測算的條件和方法經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖（規(guī)劃指標表）整理建筑標準、產(chǎn)品配置相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)市場價格及其走勢的準確把握參照本企業(yè)類似產(chǎn)品歷史成本、在建項目成本、市場同類產(chǎn)品測算成本正向測算：測算依據(jù)（產(chǎn)品標準、市場情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫）測算方式（估算、概算、預(yù)算）團隊工作反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本目標成本測算的方法目標成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，結(jié)合目前市場價格情況，參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，并同時預(yù)測未來價格走向，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線龍湖目標成本管理的階段土地投資論證階段目標成本(土地版)項目啟動階段目標成本(啟動版)方案設(shè)計階段目標成本(方案版)初步設(shè)計階段目標成本(執(zhí)行版)工程實施階段目標成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本目標成本形成動態(tài)及責任成本執(zhí)行土地投資論證階段成本測算責任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價采購部主持、確定項目預(yù)案目標成本測算通過滿足拿地成本要求未通過審定存檔投資分析模型總經(jīng)理重新給定成本值土地階段成本測算方法：成本經(jīng)驗值估算法參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)，用表格組合來完成土地投資論證階段成本測算

成本費項科目成本取值范圍適用標準備注土地投資可研階段前期費用90-115（土地面積）普通樓盤

160-205（土地面積）高檔樓盤含精裝160-235（土地面積）別墅樓盤

基礎(chǔ)設(shè)施205-225（土地面積）容積率0.5-1.0

225-250（土地面積）容積率1.4左右

250-400（土地面積）容積率2.0以上

環(huán)境工程160-200（土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180（土地面積）容積率1.4左右100-140（土地面積）容積率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積

人防地下室2300-2500元/地下室面積

會所3500-5000元/會所面積

教育用房1500-1800元/教育用房面積

底商1500-1800元/商業(yè)用房面積

管理用房1500元/管理用房面積

成本費項科目取值范圍適用標準備注土地投資可研階段別墅項目2200-2400建筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯(lián)排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通

1600-1800建筑面積高檔

小高層1600-1800建筑面積普通

1800-2000建筑面積高檔

高層2000-2200建筑面積普通

2200-2400建筑面積高檔

《項目目標成本測算（土地版）》只是土地投資論證的一部分；把《項目目標成本測算（土地版）》與項目其他預(yù)設(shè)模塊進入《項目投資經(jīng)濟分析模型》進行指標分析，為土地投資提供決策；審定的《項目目標成本測算（土地版）》將作為項目啟動階段目標成本的參照依據(jù)。項目啟動階段成本測算項目團隊確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標準）造價采購部項目目標成本測算計劃財務(wù)部根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務(wù)指標計算拿地以后項目團隊對擬建項目進行詳細策劃，設(shè)定項目市場定位、產(chǎn)品定位，明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標、配置標準、建造標準、交房標準、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進度等項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標成本測算的細化項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標；目的

對項目進行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定產(chǎn)品定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，測算財務(wù)指標，識別項目風險，提出預(yù)案。項目團隊明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出承諾項目啟動階段的成功標志

項目啟動會主要內(nèi)容（成果）《項目定位》《項目建造標準》《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》《項目一二級計劃》《項目分期、材料供應(yīng)方式范圍》《項目目標成本（啟動）》《項目合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動）》《方案設(shè)計任務(wù)書》《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》（如有）《項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析》項目投資經(jīng)濟分析模型模型是什么

模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運算，得出項目的評價指標，從而衡量項目的優(yōu)劣通過模型進行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。模型的基本結(jié)構(gòu)模型由以下幾個模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測算、項目進度及付款計劃、銷售及回款計劃、資金來源及運用表和現(xiàn)金流出表。

模型中基本財務(wù)指標凈現(xiàn)值

指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個絕對指標，項目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標，項目的內(nèi)部收益率越高越好。現(xiàn)金成本收益率

指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標不是衡量項目收益高低的指標，而是衡量項目現(xiàn)金收益情況的指標。權(quán)益資本乘數(shù)

指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指標反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標越大越好。項目指標的衡量體系

影響模型的主要因素有三個指標：項目的內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益資本乘數(shù)

分別從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣：項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度；項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目現(xiàn)金流的角度；項目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度編制模型的意義（通過模型財務(wù)指標的計算）

為土地投資決策提供依據(jù)；通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運作過程中的風險；通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤，從而為項目運作過程中的決策提供依據(jù)；將公司所有項目的模型進行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。建筑技術(shù)經(jīng)濟指標對項目評價指標的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟指標變化后的技術(shù)經(jīng)濟指標單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米

66,900

82,350

1,278小高層平米

113,100

95,200

1,097小商鋪平米

1,200

3,600

3,201地下車庫平米

35,843

35,448

-幼兒園平米

500

500

-總建筑面積

217,543

217,098

容積率

1.5

1.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元

2,166

3,439

****項目工期延后對項目評價指標的影響

單位按原工期延期1年內(nèi)部收益率％24.37%19.10%凈現(xiàn)值元16,01713,756設(shè)計階段成本分解工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比提供方案、初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標準基礎(chǔ)方案對比造價采購部目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標計算設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段的成本測算和分解方案設(shè)計、初步設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重點初步設(shè)計階段目標成本經(jīng)審批后，是項目的執(zhí)行目標成本案例：

方案設(shè)計階段成本測算分解方式之二，按項目實體分解方式之一，按合同計劃分解方式之三，按考核責任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)目標成本的分解分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計劃分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同項的目標方式之一：按合同計劃分解：目的將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件；方式之二：按工程實體分解方式之三：按考核責任分解分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責及考核辦法分解內(nèi)容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標,以及輔助管理的工作要求序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部項目實施階段成本管理工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃提供施工圖設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標的動態(tài)跟進資金計劃審核互動動態(tài)成本：是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本的控制結(jié)果在簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應(yīng)；結(jié)合合同或預(yù)算造價對目標成本進行調(diào)整合同變更

(

包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標成本進行調(diào)整動態(tài)成本管理動態(tài)成本的組成動態(tài)成本=

已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本

+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費用未簽約合同估價已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)動態(tài)成本管理的目的意義保證成本處于可控保證目標成本實現(xiàn)提供成本決策依據(jù)月度成本回顧在目標成本中對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；對未發(fā)生合同費項進行清理、預(yù)估在目標成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整；對未發(fā)生費用進行清理、預(yù)估成本動態(tài)重大事項及預(yù)警成本管理異常事項披露重大招標進展補充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商）結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及其它異常情況均需說明）成本目標評審成本研究及其它測算動態(tài)成本月報內(nèi)容序號項目名稱目標成本(萬元)

20090630動態(tài)監(jiān)控本月預(yù)測金額與目標成本相比與上月相比已發(fā)生合同額變化說明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程費1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安裝工程費36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套費用6,508.006,508.00--

五維保費用0.090.08-17.00-0.041

六一～五項合計61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

動態(tài)成本月度狀況表工程竣工階段成本管理工程部審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進行評估對供應(yīng)商進行相關(guān)履約評估設(shè)計總結(jié)造價采購部與供應(yīng)商進行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)決算核算最終的財務(wù)指標項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認（結(jié)算）的已發(fā)生成本和預(yù)估（結(jié)算）的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等全部成本費用。將《項目竣工成本》與《項目目標成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成《項目成本總結(jié)和分析》一、基本情況的概要成本目標的下達成本目標的分解成本目標的完成二、分解和完成的對比以費項為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進行對比分析基本結(jié)論目標成本和實際成本的對比分析三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫

……目標成本編制的重要參考歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史數(shù)據(jù)的來源1、自身開發(fā)項目的積累內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、同行業(yè)項目資料收集內(nèi)容質(zhì)量不容易準確歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容

包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表總體分項工程成本指標單位工程建安指標成本測算基礎(chǔ)資料：

搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目規(guī)劃指標，已建項目概況指標以及已建項目各單位工程經(jīng)濟技術(shù)指標的實際記錄新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標開發(fā)項目成本匯總表：

是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。各主要費項經(jīng)濟指標

是上述歷史項目的主要費項的經(jīng)濟指標，包括用建筑面積計算的，土地面積計算的和按實施面積計算的實際成本記錄。單位工程建安指標：

按項目的單位工程編制，共分為五大部分：

1）、工程概況。

2）、特征指數(shù)。

3）、建設(shè)標準。

4）、經(jīng)濟指標、

5）、技術(shù)指標。1）、工程概況主要包括：

工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標主要包括：

窗墻比：外墻窗面積/外墻面積（標準層外墻周長×總高）一般0.23～0.28

窗地比：外墻窗面積/建筑（地面）面積體型系數(shù)：建筑物體積（標準層面積×總高）/外表面積（標準層外墻周長×總高）

面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標和技術(shù)指標是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)（系數(shù)大于1成本指標乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標除以系數(shù)）經(jīng)濟指標和技術(shù)指標與面積系數(shù)的關(guān)系3）、建筑標準：分別按單位工程的

基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進行描述。4）、經(jīng)濟指標包括：

單位工程人工費和單位面積人工費指標各分部工程造價和單位面積造價指標各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表如何參考歷史成本測算新項目成本

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標表）確定產(chǎn)品交付標準確定總體費項成本在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本結(jié)合產(chǎn)品標準和當前市場情況對主要材料、人工費、規(guī)費等進行調(diào)整基礎(chǔ)部分：

挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表

以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考

序號項目窗墻比變化率體型系數(shù)變化率1%-1%1%-1%1主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價0.50%-0.50%0.10%-0.10%參考指標

A類高層（主體）鋼筋47.72千克、水泥86.69千克、預(yù)拌砼

0.33立方

B類高層（主體）鋼筋53.79千克、水泥75.73千克、預(yù)拌砼0.35立方當窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1內(nèi)容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制

龍湖的項目成本控制項目主要成本費項構(gòu)成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用前期工程費勘測設(shè)計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎(chǔ)設(shè)施費滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用期間費用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務(wù)費用資金成本項目成本控制的要點成本控制的目標原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益

成本測算過程的控制分為：

·投資論證階段測算

·設(shè)計階段控制

執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制

成本控制包括成本測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制

土地投資論證

·根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位

·結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置

·結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性

·參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本投資論證階段的控制（概念設(shè)計）方案設(shè)計初步設(shè)計（擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計項目設(shè)計階段的控制投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高設(shè)計階段投資控制效果概念設(shè)計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)122方案設(shè)計控制要點產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標準，戶型組合豎向標高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷123重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標準，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式…

對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。

在容積率指標控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。

注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層的成本案例：

某項目指標如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個18層、4個33層總用地面積平方米

45975.6容積率

2.5建筑占地面積平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%

31.53%總建筑面積平方米

150528.61）地上建筑面積平方米

1149362）地下建筑面積平方米

35592.6其中地下車庫面積平方米

29403.4高層與高層、花園洋房的成本比較

容積率密度單體建造費總成本銷售價格18～32層高層不變小大優(yōu)、中、差中12～18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高某項目技術(shù)經(jīng)濟指標對項目評價指標的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟指標變化后的技術(shù)經(jīng)濟指標單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米

66,900

82,350

1,278小高層平米

113,100

95,200

1,097小商鋪平米

1,200

3,600

3,201地下車庫平米

35,843

35,448

-幼兒園平米

500

500

-總建筑面積

217,543

217,098

容積率

1.5

1.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元

2,166

3,439

限額設(shè)計

確定限額設(shè)計控制指標限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預(yù)算指標等各方面的控制凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點

各建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做法及建筑選材結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標準與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率?？刂茊误w建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標準的影響。控制建筑設(shè)計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。

產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)設(shè)計方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造

強電設(shè)計方面主要電氣負荷指標配置、供電范圍、變壓器臺數(shù)合理進出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理弱電設(shè)計方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理

給排水設(shè)計方面設(shè)計參數(shù)合理、計算指標經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理

綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對投資進行控制。

景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。

確定項目骨干樹種、基調(diào)樹種設(shè)計階段控制措施產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化專業(yè)配置標準模板化制定統(tǒng)一標準作法90%復制

+10%創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改三年一大改

產(chǎn)品復制產(chǎn)品復制90%復制

+10%創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改三年一大改重慶。龍湖源著電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟分析

對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。公攤面積的組成垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一；設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積影響公攤系數(shù)的因素公攤系數(shù)＝公攤面積/套內(nèi)面積公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài)

超高層住宅、寫字樓＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞聯(lián)排別墅＞獨棟別墅公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積

建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓11標準層4103506017%高層公寓32標準層6305399117%高層公寓18標準層6035109318%高層公寓29標準層93874119727%高層公寓27標準層58647111520%高層公寓26標準層69057012021%高層公寓15標準層6265468015%高層公寓18標準層5254537216%高層公寓31標準層72061410517%高層公寓18標準層5294597015%高層公寓31標準層78567810716%高層公寓31標準層80169310816%建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)花園洋房

全部9001580905911011%花園洋房6單元513547363998%花園洋房5單元3516305346315%花園洋房6單元4874428958514%花園洋房5單元1183104313913%花園洋房6單元1638146117712%小商鋪3棟266424681968%小商鋪3標準層6525757613%小商鋪

單元137012739712%小商鋪

棟1342611817160914%寫字樓26棟3102922445858538%主力店5棟4523639949528613%運用價值工程控制投資

投資測算過程中設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。

價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

如何有效提高產(chǎn)品的價值

功能

F成本

C

1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價值

表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高產(chǎn)品的價值

（1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。功能品質(zhì)（銷售價格）與成本的比值即性價比，從單個部品部件到整個樓盤可提高性價比那些是必要功能，業(yè)主對哪些更敏感，和成本及售價的關(guān)聯(lián)（2）技術(shù)經(jīng)濟比較人防工程決策土建車庫與機械車庫的技術(shù)經(jīng)濟比較電梯、空調(diào)的配置方式地下車庫最少車位、面積及收益測算基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式

……提高價值的方式功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低運用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項目成本業(yè)主不能直接感知的工程項目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動力設(shè)施等）√

防水工程√

√外墻保溫√

√家居智能化設(shè)施√

√√√景觀、裝修√√

√

門窗√

√√

戶型優(yōu)化

√

注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠