國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例解析課件

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》目錄

一、法規(guī)歷史沿革二、新法規(guī)解析及與原拆遷條例的比較法規(guī)歷史沿革

我國城市房屋拆遷政策大體經(jīng)歷了四個階段第一階段：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度第二階段：過渡時期的房屋拆遷制度第三階段：市場經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度第四階段：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺

第二階段：過渡時期的房屋拆遷制度

1987年黨的十三大提出“國家調(diào)節(jié)市場，市場引導(dǎo)企業(yè)”的改革模式，突出了市場機(jī)制的重要作用，房屋拆遷也從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的過渡時期。1991年6月國務(wù)院頒布《城市房屋拆遷條例》，對城市房屋拆遷的管理體制、審批權(quán)限和程序、補(bǔ)償安置原則、法律責(zé)任都作出了規(guī)定。由于當(dāng)時是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的過渡，對于拆遷補(bǔ)償還是采取“拆一還一”的方式，也就是以實(shí)物補(bǔ)償為主。補(bǔ)償價格按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。第三階段：市場經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和制度的不斷完善，原拆遷條例已不適應(yīng)形勢的要求。2001年6月國務(wù)院通過了新修改《城市房屋拆遷條例》，這次修改的明確了可以采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?。補(bǔ)償價格考慮區(qū)位因素，按照房地產(chǎn)市場評估價格。全國各地和建設(shè)部也制定了相應(yīng)的配套法規(guī)、規(guī)章，形成了較全面的現(xiàn)行城市房屋拆遷制度。

第四階段：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其《物權(quán)法》的出臺，現(xiàn)行拆遷制度在立法和實(shí)踐層面嚴(yán)重不適應(yīng)社會的進(jìn)步。為了更好的保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，并于

2011年1月21日起正式實(shí)施。

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

解讀：本條講的是適用范圍及補(bǔ)償?shù)幕疽蟆?/p>

1、進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個人的房屋。2、將適用的區(qū)域范圍明確為國有土地上的房屋，而《拆遷條例》的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，對城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，是參照《拆遷條例》執(zhí)行的，這就導(dǎo)致了同為國有土地上的房屋的拆遷安置補(bǔ)償制度存在較大差異。此次將城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上的房屋征收一并納入了新條例的范圍，從制度上解決了這一問題。3、包括單位和個人的房屋。第四條市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

解讀：該條講的是政府及相關(guān)部門的職責(zé)劃分。1、征收補(bǔ)償?shù)墓ぷ髦黧w為市、縣級人民政府，將《拆遷條例》中賦予房屋拆遷管理部門的行政管理權(quán)上收到市、縣級人民政府。

2、征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)施主體為房屋征收部門。條例授權(quán)市、縣級人民政府自行確定承擔(dān)該職責(zé)的部門。

3、不在沿用原拆遷條例規(guī)定的“拆遷人”。第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

解讀：本條講的是房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任。不以營利為目的單位除了國家機(jī)關(guān)外主要表現(xiàn)為事業(yè)單位，目前的拆遷公司領(lǐng)取的是企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是以營利為目的的單位，不符合新條例所規(guī)定的條件。

第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。

制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

解讀：本條講的是征收與規(guī)劃的關(guān)系及規(guī)劃的制定方式。尤其是保障性住房及舊城改造項(xiàng)目，必須納入年度發(fā)展計(jì)劃。

第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。第十一條市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

解讀：上述相關(guān)條是房屋征收的決定程序，可以歸納出作出征收決定的五個要件：一是屬于因公共利益需要而實(shí)施的項(xiàng)目；(第八條)二是符合各項(xiàng)規(guī)劃；（第九條）三是經(jīng)過公開征求意見（聽證）的征收補(bǔ)償方案；（第十條、十一條）四是有風(fēng)險評估報(bào)告；（第十二條）五是專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒆泐~到位的補(bǔ)償資金證明。（第十二條）即只有當(dāng)征收項(xiàng)目同時具備上述五個條件時，才能進(jìn)入審查決定程序，缺少其中任何一項(xiàng)的，均不得作出房屋征收決定。作出決定的方式有兩種，一種行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人決定，二是集體討論決定。

第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回。

解讀：本條講的是征收決定的公告、宣傳解釋及土地使用權(quán)問題。土地使用權(quán)收回，是否補(bǔ)償并未規(guī)定。原拆遷條例在實(shí)施階段也存在此問題，國務(wù)院法制局《對<關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補(bǔ)償問題的函>復(fù)函》國法函【1995】65號“拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并按照規(guī)定對拆遷的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償”。《土地管理法》

第五十八條為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。收回國有土地使用權(quán)，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《物權(quán)法》第一百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

解讀：本條講的是房屋調(diào)查登記；征收決定公布后的禁止性事項(xiàng)等一是，與《拆遷條例》相比較對房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序。二是，與《拆遷條例》相比較還有兩處變化，即刪除了不得改變土地用途的規(guī)定及延長期限的規(guī)定。由于我國實(shí)行的是土地用途管制制度，即土地用途是由行政機(jī)關(guān)確定的，當(dāng)事人是無權(quán)自行改變土地用途的，故可以刪除相關(guān)內(nèi)容。刪除延長期限的規(guī)定是防止馬拉松式的征收搬遷。三是，房屋征收范圍確定后的時間，凍結(jié)發(fā)布時間、實(shí)施時間。

第三章補(bǔ)償?shù)谑邨l作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。解讀：對補(bǔ)償項(xiàng)目及獎勵補(bǔ)助機(jī)制和對困難戶的安置問題。關(guān)于獎勵補(bǔ)助機(jī)制，新增加的內(nèi)容。原拆遷條例各地在操作過程中大都設(shè)立了提前獎等獎勵形式，對推動搬遷起到很好的作用，只是應(yīng)把這一做法固定下來。關(guān)于對困難戶的安置問題，地方上拆遷也有規(guī)定。

第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。解讀：本條講的是評估標(biāo)準(zhǔn)及異議的處置等。關(guān)于被征收房屋的價值問題，本條確立了市場價原則，即評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按征收決定公告之日的類似房屋的市場價進(jìn)行評估。山東省和濟(jì)南市拆遷條例規(guī)定的是“新建普通商品房市場價格評估確定”關(guān)于異議的處置，包含兩個程序，一是申請復(fù)核，二是申請鑒定。本條還授權(quán)住建部制定房屋征收評估辦法，并需公開征求意見。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

解讀：本條講的是征收范圍內(nèi)建設(shè)行為的控制及未經(jīng)登記的房屋性質(zhì)的認(rèn)定處理。本條第二款是新條例的亮點(diǎn)之一，即增加了征收前對未經(jīng)登記房屋的認(rèn)定、處理程序。從實(shí)際出發(fā)，對各類無證房屋的性質(zhì)進(jìn)行界定、處置?，F(xiàn)拆遷過程中對無證房產(chǎn)的處理較為隨意，如無證房屋認(rèn)定為附屬物進(jìn)行補(bǔ)償、有土地證無房產(chǎn)證的按照房屋評估價值的90%補(bǔ)償?shù)?。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。解讀：本條講的是補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容及救濟(jì)途徑。關(guān)于一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)，另一方可以依法提起訴訟。與《拆遷條例》相比較，刪除了“可以依法申請人民法院先予執(zhí)行”的表述。刪除這一表述后，并非說房屋征收部門不可以申請先予執(zhí)行，只不過受程序法的調(diào)整。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

解讀：本條講的是補(bǔ)償決定適用的情形、程序、內(nèi)容及其救濟(jì)途徑。補(bǔ)償決定適用的情形：即房屋征收部門與被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議及被征收房屋所有權(quán)人不明的。補(bǔ)償決定的程序：即由征收部門申報(bào)，由市、縣級人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出決定并公告。補(bǔ)償決定的內(nèi)容：應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)第25條規(guī)定的補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容。

第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

解讀：本條講的是搬遷前提、被征收人搬遷的義務(wù)及禁止野蠻搬遷等規(guī)定。關(guān)于搬遷的前提，新條例明確“先補(bǔ)償、后搬遷”，即在補(bǔ)償未到位之前被征收人有權(quán)拒絕搬遷。這與現(xiàn)拆遷補(bǔ)償程序有明顯的不同，現(xiàn)執(zhí)行的程序?yàn)?，簽訂協(xié)議-交驗(yàn)空房-報(bào)領(lǐng)拆遷款。野蠻拆遷一直是社會輿論抨擊的對象，更應(yīng)當(dāng)是法律所禁止的，新條例禁止野蠻拆遷是順應(yīng)民心的。鑒于野蠻拆遷多有建設(shè)單位（主要為開發(fā)公司）參與其中，在今后的征收搬遷特別是舊城改造項(xiàng)目中，應(yīng)杜絕野蠻操作的情況發(fā)生，故在制度上直接禁止建設(shè)單位參與搬遷猶為必要。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。解讀：本條講的是司法行政強(qiáng)制執(zhí)行問題。廢除了原拆遷條例規(guī)定的行政強(qiáng)制拆遷，拆遷條例第十七條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷?！彪m規(guī)定了申請法院強(qiáng)拆的，但法院一般不參與強(qiáng)拆工作，故僅為行政強(qiáng)拆。

關(guān)于申請司法行政強(qiáng)制執(zhí)行，與《拆遷條例》亦有重大變化，其體現(xiàn)在三個方面：一是申請的時點(diǎn)的變化?！恫疬w條例》中向法院申請強(qiáng)制拆遷的時點(diǎn)是當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，即可申請。而新條例明確為在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限不搬