商品房初步認(rèn)識2011課件

海潤地產(chǎn)銷售培訓(xùn)——課題一：商品房的重新認(rèn)識住房的歷史演變住房的供應(yīng)體系商品房的價值組成商品房的發(fā)展前景住房的歷史演變-建筑近代的住房是以公有制為基礎(chǔ)的福利分配制度58年之前則是將私房進(jìn)行社會主義改造作為重要的住房政策；58年之后建工部才首次提出了住宅建設(shè)的初步目標(biāo)是：用五年的時間將小、中、大城市的人均2、3、4平方米的住房水平提高到每人4、5、6平方米。中央才在批復(fù)中同意今后的二、三年之內(nèi)有計劃的建設(shè)一批職工宿舍和必要的民房。1978年小平同志提出住房市場化試點工作時，全國城鎮(zhèn)人均的居住面積水平遠(yuǎn)低于建國初期的4.5平方米。80年房改試點開始98年取消實物分配改為貨幣化分配，已用雙軌制開始了市場化的建立，但在分配制度的制約下市場只開放了供給而未開放需求的自由度。在98年房改中，住房制度改革從制度上已將住房分為了市場化供給的住房與非市場化供給的住房兩類從99年開始至今十年的時間是真正改善居民住房狀況并讓生活質(zhì)量提高的是住房供給與需求的市場化改革。城市卻發(fā)生了天翻地覆的變化，盡管市場中存在著一些問題，卻讓全國和全世界都不得不承認(rèn)住房市場化進(jìn)程帶來的成果。住房的歷史演變-房產(chǎn)回歸房地產(chǎn)發(fā)展歷史，從80年到現(xiàn)在已有30年的歷程?？梢园?0年代萌芽到2010年國家密集調(diào)控分成4個階段：

第一階段：房地產(chǎn)萌芽期（1991年之前）

1978年理論研究界開始提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點，為中國房地產(chǎn)發(fā)展打下理論基礎(chǔ)。

1980年北京市住房統(tǒng)建辦公室掛牌，成立北京市城市開發(fā)總公司。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。

1982年國務(wù)院在四個城市進(jìn)行售房試點。

1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。

1987年深圳率先出臺了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。年底首次公開招標(biāo)出讓住房用地1988年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。

1990年上海市房改方案出臺，住房公積金制度開始建立。

1991年國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。

中國房地產(chǎn)萌芽于在南方，并開始向全國逐步滲透。住房的歷史演變-房產(chǎn)第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991—1997年）

1991年到1992年，是中國房地產(chǎn)的爆發(fā)期，特別是鄧小平視察南方以后，全國各地數(shù)千億資金蜂擁撲向?？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。當(dāng)時的情況是：誰都不懂房地產(chǎn)，但誰都知道房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，結(jié)果東西南北中，一齊往前沖，只為賺錢，不問手段；只要結(jié)果，不管過程；其非理性的運(yùn)動模式最終導(dǎo)致了泡沫破裂，哀鴻遍野。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢得到抑制。中國房地產(chǎn)由此進(jìn)入相對平穩(wěn)的發(fā)展期。

1991年9月馮侖、潘石屹、易小迪等人注冊了海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合總公司，“農(nóng)高投”成為萬通的前身。

1992年6月12日，北京市政府公布《北京市住房制度改革實施方案》（公積金、公有房出售、集資建房等）。

1992年，萬科跨地域經(jīng)營發(fā)展迅速，重點開發(fā)東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)。上海、青島、天津等地項目發(fā)展順利，為公司的規(guī)?；l(fā)展奠定了堅定的基礎(chǔ)。

1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立，為國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

1992年恒大地產(chǎn)公司所發(fā)行流通A股經(jīng)批準(zhǔn)在深圳證券交易所上市交易。

住房的歷史演變-房產(chǎn)第三階段：房地產(chǎn)活躍期（1998—2002年）

1998年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項政策一出，銀行按揭順勢推出從此中國房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場化的活躍期，真正的房地產(chǎn)市場誕生。

1999年2月中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》。提出“積極開展個人消費(fèi)信貸，對促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動生產(chǎn)，支持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義?！贝朔菸募l(fā)布后，中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動。

2002年3月，潘石屹成立SOHO中國有限公司。

2002年年內(nèi)，萬科在全國銷售住宅1.1萬多套，按住宅銷售面積來算，萬科已經(jīng)成為全世界第一的開發(fā)商。

2003年4月1日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。此份文件是中國新一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取的“抑制房地產(chǎn)過熱”的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為“警惕”。（手續(xù)不全控制開發(fā)貸、封頂放款、按揭條件）

住房的歷史演變-房產(chǎn)綜述

住宅供應(yīng)體系的變化——逐步形成壟斷的住宅供應(yīng)格局獲得住宅的途徑由原先統(tǒng)一的政府分房到自建房到公房私化到市場化商品房，現(xiàn)在房屋供應(yīng)可以拆分為土地與房屋建設(shè)，土地由政府通過市場化運(yùn)作流入開發(fā)企業(yè)，房屋由開發(fā)企業(yè)建設(shè)后通過市場流通轉(zhuǎn)入個人。由于保障性住房的嚴(yán)重短缺，小產(chǎn)權(quán)房無法合法化，不允許自建房等，基本上可以說個人獲得住房的唯一途徑就是購買商品房。

房地產(chǎn)上升到國家支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對金融安全、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、勞動就業(yè)都有重要的影響。項目開發(fā)融資貸款、個人住房貸款在國家所有貸款比例到今年的1月份已經(jīng)上升到20%；同時作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的一舉一動隨時對下游的建筑、設(shè)計、廣告、建材、裝修、園林、家具等等行業(yè)造成巨大威脅。從08年的國家調(diào)控政策由08年初抑制到08年中鼓勵再到09年回歸打壓的過程中可以明確國家經(jīng)濟(jì)安全與發(fā)展短期內(nèi)離不開房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

住宅產(chǎn)品多樣化、更新速度快，功能性更加完善住宅由原先僅滿足遮風(fēng)避雨的居住需求演變?yōu)楝F(xiàn)在的追求舒適性、便利性，出現(xiàn)了躍層、復(fù)式、soho、loft、聯(lián)排、雙拼等等各式各樣的住宅形式，而且產(chǎn)品設(shè)計上對采光、通風(fēng)、保溫、隔音及使用便利性的考慮日益成熟。

住宅特性的變化生活必須品（居住）——商品（交易）——金融品（投資）

住房的供應(yīng)體系我國目前的住宅供給渠道可以概括為：城市住宅市場供給，農(nóng)村住宅自建為主；這里著重講城市的住宅市場供給。城市土地國家所有，住宅用地只有70年使用權(quán)，這是城市住宅開發(fā)必須面對的制度背景。這就決定了政府作為國有土地所有權(quán)的代表，可以從土地獲得、城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、配套設(shè)施等各方面對住宅開發(fā)進(jìn)行管制，在這個管制鏈條中，任何一個環(huán)節(jié)的脫節(jié)都會導(dǎo)致開發(fā)的整體失敗，從而使得住宅生產(chǎn)的制度門檻很高，個人或非專業(yè)組織很難成為城市住宅的供給主體?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第2條明確規(guī)定：所有國有土地上的建房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都屬于房地產(chǎn)開發(fā)。1998年，國務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中提出，未來我國住房供應(yīng)體系：商品房主要面向中高收入家庭，特別是高收入家庭；經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入家庭；廉租房主要面向較低收入的困難家庭。按照23號文制定的住房供應(yīng)體系，城市80%以上的家庭是通過經(jīng)濟(jì)適用房解決住房問題，而不是去購買開發(fā)商建造的商品房。開發(fā)商建造的商品房只占大約10%。2003年8月12日，原建設(shè)部官員主導(dǎo)的18號文，把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”（落腳點在“商品住房”方面），從此，住房供應(yīng)基本由開發(fā)商主導(dǎo)。住房的供應(yīng)體系-保障性用房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。經(jīng)濟(jì)適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、3%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實行政府指導(dǎo)價其售價由政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價銷售。新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》一是明確經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。三是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。四是明確個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營?！都?xì)則》還規(guī)定，已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)使用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再購買經(jīng)濟(jì)適用房。住房的供應(yīng)體系-討論談?wù)勆磉叺谋Ｕ闲宰》壳闆r？為什么保障性住房建的少？商品房的前景如何？商品房的價值組成-價值陳述一般情況下商品的價值由價格來體現(xiàn)，而商品房由于自身的特性，期價值呈現(xiàn)一個適量特征，就是衡量標(biāo)準(zhǔn)是可變的，如日常購房者關(guān)注的地段、交通、配套、房型、環(huán)境等等，綜合這些因素才能形成暫時的一個價值評估，長遠(yuǎn)看由于商品房的固定資產(chǎn)特性，其預(yù)期價值更是一個關(guān)鍵因素。我們從以下方面來了解商品房的價值：

居住價值主要體現(xiàn)在產(chǎn)品上的采光、通風(fēng)、節(jié)能、保溫、功能、使用壽命等滿足房子帶來的就原始的功能

生活價值處居住以外的生活便利價值，如上面提到的交通，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，環(huán)境，景觀設(shè)計，智能化程度，安防設(shè)施，物業(yè)服務(wù)等提高生活層次的附加附加價值

市場價值商品房是可交易的不動產(chǎn)，因此商品房在市場中是處于流通狀態(tài)的，商品在市場中流通時價格是不確定的，有可能因為流通造成損失，也有可能因為流通而創(chuàng)造利潤。其二不動產(chǎn)的不可移動特性，又決定商品房的不可復(fù)制，也影響著市場價格的評估。

商品房的價值組成-價值陳述人文價值項目地處的環(huán)境、社區(qū)居住人群的細(xì)分，以及項目為滿足一定文化需要在開發(fā)理念中融入人文內(nèi)涵、投入使用后社區(qū)文化的建設(shè)、對所處地域的文化傳承等；給業(yè)主來來的尊貴感、榮譽(yù)感、特殊文化內(nèi)涵等就是商品房的人文價值給業(yè)主帶來的影響。

保值價值目前我國經(jīng)濟(jì)處于通脹周期，資產(chǎn)需要找到一個跑得過通脹速度的渠道來規(guī)避資產(chǎn)縮水，黃金、房地產(chǎn)、期貨、股市都是普遍讓人們接受的投資保值渠道，但風(fēng)險不一，特別是期貨與股市的風(fēng)險較大，風(fēng)險大則保值功能低下，房地產(chǎn)由于其強(qiáng)烈的剛性需求，與所處的經(jīng)濟(jì)地位，加上中國特殊的置業(yè)情節(jié)，因此房產(chǎn)投資保值普遍受到人們的認(rèn)可。

商品房的發(fā)展前景中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂博士撰文指出在過去的10年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費(fèi)時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長。中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險不可小覷。商品房的發(fā)展前景—發(fā)展特點文章指出，未來10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力。然而，當(dāng)前問題的重點，是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進(jìn)；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費(fèi)的增長?？梢灶A(yù)期的是，2010之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來