f04-2013超高層寫字樓發(fā)展趨勢(shì)研究

第一章前 第二章目標(biāo)客戶和產(chǎn)品需 一 寫字樓的目標(biāo)客 二 目標(biāo)客戶的產(chǎn)品需 第三章功能布局和主要空間尺 一 寫字樓業(yè)態(tài)布 二 辦公樓層主要空間尺 三 寫字樓主要使用功 第四章筒布 一 筒分 二 筒面積與標(biāo)準(zhǔn)層使用 三 電梯分區(qū)布局方 四 電梯配 五 筒機(jī)房空 六 筒附屬空 七 發(fā)展趨 第五章標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模和使用 一 典型案例數(shù)據(jù)收 二 影響標(biāo)準(zhǔn)層面積的主要因素及分 第六章建筑體型立 一 立面風(fēng)格的歷史演 二 現(xiàn)階段立面風(fēng)格的流派分 三 立面造型主要考慮因 四 立面及體型主要設(shè)計(jì)要 五 體量體形設(shè) 六 立面造型元 第七章機(jī)電系統(tǒng)配 一 暖通系 二 給排水系 三 電氣系 第八章綠色、節(jié)能技術(shù)的應(yīng) 一 綠色生態(tài)節(jié)能技術(shù)的應(yīng) 二 綠色技術(shù)趨 三 小 長(zhǎng)沙項(xiàng)目公司：彭巖、唐曉書第一章目標(biāo)客戶和產(chǎn)品需；Ⅱ類產(chǎn)品針對(duì)投資客戶與培育型中小型企業(yè)，如德勝凱旋、SOHO；一、寫字樓的及派出機(jī)構(gòu)、咨詢業(yè)和IT行業(yè)等。表01-企業(yè)類型分析表02-企業(yè)成長(zhǎng)級(jí)內(nèi)資總部級(jí)/型型（期（重慶（二、目標(biāo)客戶的產(chǎn)品圖1資本主導(dǎo)型企業(yè)功能需圖2生產(chǎn)主導(dǎo)型企業(yè)功能需圖3平臺(tái)型企業(yè)功能需圖4咨詢服務(wù)型企業(yè)功能需圖5部分行業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)功能需表03-各業(yè)務(wù)類型企業(yè)需求表04-企業(yè)需求表06-各發(fā)展階段企業(yè)需求3)成長(zhǎng)型企業(yè)具有預(yù)留擴(kuò)容條件的需表07-客戶需求與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二章功能布局和主要空間尺機(jī)構(gòu)投資者投資需求，該類產(chǎn)品主要位于辦公區(qū)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，通常配置高空間及大柱表01-業(yè)態(tài)布局300m21廈廈無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)67無(wú)3無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)表02-業(yè)態(tài)布局表02-業(yè)態(tài)布局統(tǒng)計(jì)300m二、表03-層高與凈表04-層高與凈表05-層高與凈表06-層表06-層高實(shí)層高凈高交易樓層（層高/凈高（mm（通層/交易無(wú)521無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)IFC二期ICC表07-層高推層高凈高交易樓層地板Ⅰ類寫字樓（自持型3.9-2.7-表08-空間尺度分析表09-辦公進(jìn)深300m區(qū)21廈廈廈樓層進(jìn)深9.6-9.3-6.3-1.5m-自然采光的環(huán)境衛(wèi)生、視覺空間感受等綜合因素，層辦公建筑的標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)深尺度以10m~15m為宜，300米以上層辦公建筑低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)深可以適當(dāng)增加。三、寫字樓主要使用表10-辦公樓層配置2.7m-1.5m-設(shè)在筒外墻（用于保潔、物業(yè)設(shè)置在筒3024無(wú)要低層設(shè)無(wú)衛(wèi)生表11-大堂功能配置）電源、地插；15-20上下水條件；200表12-輔助功能2001000~2000㎡/100000員1500~2000㎡/1000002020100200房上下水條件，800~1000表13-公共配套配置出出軋位65輛/10000房100㎡/10000表14-公共配套配置主200-500㎡，具備停車落客條件室外構(gòu)筑物（人防出風(fēng)井等第三章筒布數(shù)、載客量、速度以及排列布置、設(shè)備機(jī)房和附屬用房的排布，以有效地提高層建筑的運(yùn)行效率、使用效率和使用舒適度。可以說筒是層建筑的心臟。圖1典型層建筑的豎向分一、筒分圖 筒位于平面中心（京基100 圖 筒位于平面中心（21世紀(jì)較小，筒居中布置將造成各向辦公空間尺度過小的情況。其優(yōu)劣勢(shì)如下：圖4筒偏心布置（CCB 圖 筒偏心布置（太平金融酒店的筒將偏置于中庭一側(cè)。因酒店通常位于建筑上部，對(duì)結(jié)構(gòu)的影響較小。圖 筒分散布置（匯豐銀行 圖 筒分散布置（法蘭克福銀行 圖8筒縱貫及布 圖9筒多通道布 圖10筒十字通道布圖11筒Y字型布圖12筒一字型布二、筒面積與標(biāo)準(zhǔn)層使用圖 調(diào)研層辦公樓筒面積與標(biāo)準(zhǔn)層使用率統(tǒng)1.筒面積占積計(jì)算筒所占比例在30%以上，是名副其實(shí)的心臟。2.筒面積分圖2調(diào)研建筑筒面積分三、電梯分區(qū)

圖3層常見電梯配圖421世紀(jì)高度300m以下的層辦公（或酒店）建筑，一般層數(shù)為40-50層，根據(jù)消防的要求要設(shè)置避難層，兩個(gè)避難層之間一般不超過15層，200多米高的層建筑要設(shè)置2-3個(gè)30～35層為一穿轉(zhuǎn)換，把辦公區(qū)分成高中低3個(gè)大區(qū)。當(dāng)電梯廳充當(dāng)筒內(nèi)走廊時(shí)（這種情況在筒設(shè)計(jì)時(shí)極為普遍，電梯機(jī)房因間狹窄，日后不太方便；為實(shí)現(xiàn)換乘銜接，所需電梯井道數(shù)也必須比區(qū)域電梯多一組（N+1組，N為區(qū)域電梯的組數(shù)，如圖例中區(qū)域電梯為兩組，而筒內(nèi)為實(shí)現(xiàn)換乘，需要占用三組電梯的井井道數(shù)量也是N+1 圖5換層在避難6換層在避難層/設(shè)備 圖7轉(zhuǎn)換層在避難10039、40層，通過挑空及自動(dòng)扶梯連成上下通透的圖8京基100轉(zhuǎn)換層-39 圖9京基100轉(zhuǎn)換層-40的方式。其中進(jìn)入?yún)⒂^的48層作為轉(zhuǎn)換層空間皆為可利用空間，筒中間部分為轉(zhuǎn)換廳，節(jié)省了筒四周的面積，是較好的處理方式。圖10廣州IFC西塔48層空中轉(zhuǎn)換大地組織起來(lái)，為人們提供快速、高效、平穩(wěn)的垂直交通服務(wù)，電梯分區(qū)宜以建筑高度50m或10-12個(gè)電梯停靠站為一個(gè)區(qū)。圖 中心轉(zhuǎn)換大堂位于避難層/設(shè)備層上圖 雙轎箱+區(qū)中區(qū)分區(qū)的電梯井疊加使得面積，每個(gè)轉(zhuǎn)換區(qū)域都有兩層公共空1：1，即一個(gè)電梯對(duì)應(yīng)一個(gè)井道，而區(qū)中區(qū)電統(tǒng)對(duì)筒的經(jīng)濟(jì)性有很大影響。店。1-7217.6萬(wàn)㎡；75-1004.6萬(wàn)㎡，擁首層接待廳直接送上大堂。在18層及19層兩層、37層及38層兩層、55層及56層兩38層、5556層連接成兩層敞開避難空間。轉(zhuǎn)換層在39、40層。圖13100配10m2/人左右進(jìn)行估算,65-70%(一般取電梯載重量單層轎廂一般為1350-1600kg。雙層轎廂一般為:1350/13501600/16001800/1800kg層辦公1000kg客梯服務(wù)的建筑面積經(jīng)驗(yàn)值可為3000m2。為提高效率，層辦公電梯載重量可取1600kg。內(nèi)運(yùn)載總?cè)藬?shù)90%計(jì)。酒店客梯的數(shù)量是根據(jù)酒店星級(jí)確定的,一般可按每70-100間客房配置1臺(tái)載重量為1000-1600kg的客梯。60%。不同的建筑類型電梯間隔時(shí)間不同：酒店電梯間隔時(shí)間可取時(shí)電梯間隔時(shí)間取30-35s，雙向峰值上下樓各50%時(shí)電梯間隔時(shí)間取35-45s。圖1電梯運(yùn)力參考值和實(shí)電梯速度分為低速(＜2.5m/s)、中速(2.5-5m/s)、高速(5＞m/s)和20層)。雙層轎廂電梯系統(tǒng)（DoubleDeckElevator圖2層轎廂電間客梯數(shù)也可減少，雙層轎廂電梯有效減少了筒內(nèi)需要的井道數(shù)量。提高了運(yùn)送速度，使得井道數(shù)可減少1/3，增加每層的可使用或可租售面積。如果從設(shè)計(jì)的圖3下轎廂低速服務(wù)低區(qū)也可以拆分各自運(yùn)行；甚至在非情況下，可將某一轎廂停于井OtisSuperDoubleDeck，其通過在上下轎廂之間增設(shè)可以調(diào)節(jié)伸縮高度的機(jī)械裝置來(lái)；五、筒機(jī)房空總設(shè)備用房與總建筑面積的比值應(yīng)能控制在11%以內(nèi)。缺點(diǎn)是設(shè)備檢修過程繁瑣，需明確職責(zé)。 六、筒附屬空衛(wèi)生間：一般衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在筒固定位置，以便管井對(duì)齊，方便走管。但層茶水間：隨著人們對(duì)高品質(zhì)辦公環(huán)境越來(lái)越看重，茶水間逐漸成為筒布置的標(biāo)趨第二是通過對(duì)筒局部的改變以適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)層功能的變化。20年以后科技進(jìn)步到什么程度都很難估計(jì)，因此，筒如何能適應(yīng)機(jī)電系統(tǒng)的升級(jí)換代未來(lái)電梯趨勢(shì)：采子電梯系統(tǒng)可能成為未來(lái)層辦公樓筒配置的主流。消防疏散：層建筑的消防疏散是一個(gè)世界性的難題，911事件充分說明僅僅依靠。火災(zāi)時(shí)物業(yè)管理需要設(shè)專人進(jìn)行人員疏導(dǎo)，避免因乘梯產(chǎn)生。目前中心已將穿為消防部門提供依據(jù)。機(jī)房空間小型化：有限的筒空間，輔助空間的提升必然帶來(lái)機(jī)房空間的減少。 圖1更人性化的衛(wèi)生間-海陸通 圖2更緊湊的機(jī)房明確的疏散通道，將筒打造成高效合理的層辦公樓中樞系統(tǒng)。第四章標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模和使用一、典型案例表1典型層面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)層數(shù)（平方米世紀(jì)米米米米米米米米米米二、其標(biāo)準(zhǔn)層面積一般在3000平方米左右。層建筑經(jīng)常在寫字樓以上部分加入公寓、酒店等業(yè)態(tài)，尤其是300米以上的層樓層。由于下部辦公樓層筒面積增加，為保證有效使用面積，標(biāo)準(zhǔn)層面積會(huì)隨之增加。1000平方米，設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)的防火分區(qū)，其允許最大建筑面積可增加一2個(gè)防火分區(qū)或通過消防性能化設(shè)計(jì)及特殊論證的方式解第五章建筑體型立一、立面風(fēng)格的歷史通方式為建筑產(chǎn)生及發(fā)展奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。圖1瑞萊斯 古典風(fēng)格的四平八穩(wěn)的構(gòu)圖。體現(xiàn)出了對(duì)歷史風(fēng)格的尊重（示例：克萊斯勒。圖2萊建筑思潮多元化發(fā)展（示例：西格拉姆。圖3西格拉 圖4紐約世界貿(mào)易中心二、現(xiàn)階段立面風(fēng)格的流派分頂部采取古典的構(gòu)圖，形成典雅的立面風(fēng)格（實(shí)例：金茂。圖5金圖6電報(bào)總部大提倡整塊、直角的構(gòu)圖過渡到提倡多體塊，銳角構(gòu)圖（實(shí)例：中銀。圖7中方式帶來(lái)柔和立面感受（實(shí)例：廣州IFC、京基100、恒隆廣場(chǎng)。圖8恒隆廣 圖9京基 圖10廣州從立面細(xì)節(jié)上進(jìn)行變化和優(yōu)化（實(shí)例：21世紀(jì)、太平金融。 圖1121世界 圖12太平金融三、四、的印象才具有整體性。故在寫字樓造型設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下三點(diǎn)：辦公樓屬于大型性建筑，對(duì)于一個(gè)地區(qū)來(lái)說，往往具有標(biāo)志性。同時(shí)，辦公為了體現(xiàn)業(yè)主的聲望、地位及突出其商業(yè)性，除了在高度上做文章，也需要建筑式。，形成較強(qiáng)的邏輯性。所以。幾何體形在各種類型的建筑中得到廣泛的運(yùn)用（實(shí)例：21世紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面、中國(guó)建設(shè)銀行。圖1單幾何形平圖221世 圖3中國(guó)建設(shè)銀行處理（實(shí)例：太平金融、廣州IFC、京基100。圖4切割的幾何形平 圖5疊加的幾何平圖6太平金融圖7廣州 圖8京基 圖9國(guó)際廣場(chǎng)二 圖10紫圖11志體交錯(cuò)疊合構(gòu)成一個(gè)整體；3）通過體量的對(duì)比或高低錯(cuò)落來(lái)組合形體（參考實(shí)例：上圖12金融中容易被濡染、變色、起皮、開裂，且較短，一般不到5年就可能需要重新清潔重刷，維表1-參觀項(xiàng)目立面材料21LOW-E玻璃幕墻+墻圖2半單元式幕墻典型節(jié)圖3雙層玻璃幕墻典型示面設(shè)計(jì)的重要考慮因一。圖4恒隆廣場(chǎng)局部遮 圖521世紀(jì)局部遮 圖6京基100局部遮擦窗機(jī)是用于建筑物外墻、等作業(yè)的常設(shè)懸吊機(jī)械設(shè)備，需根據(jù)建筑物的高表2擦窗機(jī)節(jié)點(diǎn)及示第六章機(jī)電系統(tǒng)配系圖1熱源形表1熱源選表2冷水機(jī)組高壓供電原

圖2辦公標(biāo)準(zhǔn)層空表4辦公區(qū)不同空調(diào)方式潔表5層辦公標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)方案選用建甲級(jí)寫字樓（持有甲級(jí)寫字樓（銷售表 層辦公標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)水系統(tǒng)選用建甲級(jí)寫字樓（持有甲級(jí)寫字樓（銷售四或內(nèi)區(qū)兩四或兩四兩兩兩IT機(jī)房主要包括：程控交換機(jī)、計(jì)算機(jī)房、樓控中心、主通信機(jī)房，此類機(jī)房要求有全年24小時(shí)的制冷系統(tǒng)。目前主要有以下形式：留至租戶區(qū)，末端IT機(jī)房?jī)?nèi)空調(diào)設(shè)備，如機(jī)房空調(diào)或精密空調(diào)由將來(lái)租戶自行解決。表724小時(shí)供冷系統(tǒng)選用建排水系表1水方式比行1差11H(2)=(1.18~1.54)Q(2)=1.2稍H(3)≈同H(4)<Q(4)=稍優(yōu)于好而且所選水泵的流量較變頻泵及疊壓設(shè)備都小，比較適合作為辦公樓供水方式。高區(qū)重力供水。表2消防系統(tǒng)方案選型分析度常高為為主常高為為主常高為為主常高為為主超過400m的建筑，在消防給水形式上，往往以常高為主；400m以下的建筑，在消防給水形式上，往往以臨時(shí)高為主；一般認(rèn)為，常高較臨時(shí)高壓更趨于安全，但對(duì)于層而言，消防安全必須和臨時(shí)高都是最安全的，金融中心采用臨時(shí)高就說明了這一點(diǎn)400M以上建筑采用常高壓系統(tǒng)，100-400M建筑采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)，串聯(lián)供水消水；酒店，酒店應(yīng)獨(dú)立設(shè)置消防系統(tǒng)，但共用室消防水池。系表1超辦公樓調(diào)研數(shù)中心期建筑面積（㎡建筑高度地上層數(shù)（層容量圖1超辦公樓每路供電電容表2典型層辦公樓總裝機(jī)容容量251039表3典型層辦公樓柴油發(fā)電機(jī)配置情容量容量6壓等級(jí)壓變壓器從上表中我們可以看到，250m左右或以下的項(xiàng)目通常采用低壓柴油發(fā)電機(jī)的形式；超過300m的項(xiàng)目，柴油發(fā)電機(jī)的配置有幾種形式：表4典型層辦公樓柴油發(fā)電機(jī)配置方案優(yōu)缺點(diǎn)分1234求保護(hù)，廠低高度在250m左右或以下時(shí)，宜采用低壓柴油發(fā)電機(jī)；圖3超建筑的高壓供配電系統(tǒng)對(duì)比分JGJ1635110kV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50059中的有關(guān)規(guī)定；主要配變電所(室)嚴(yán)禁設(shè)置于為中心、國(guó)貿(mào)三期及金融中心變配電室分布情況：表 中心變配電室分布情變壓器數(shù)量（臺(tái)變壓器單臺(tái)容量變壓器總?cè)萘?B2----表 國(guó)貿(mào)三期變配電室分布情變壓器數(shù)量（臺(tái)變壓器單臺(tái)容量變壓器總?cè)萘? B22B324----表 金融中心變配電室分布情變壓器單臺(tái)容量變壓器總?cè)萘?6654742730764B1B27B1B23表 高區(qū)分變配電站常用變壓器型號(hào)的主要參重量響較大，性較高；按國(guó)標(biāo)GB 警系統(tǒng)的保護(hù)對(duì)象，共分三級(jí)，即特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)。凡建筑高度超過100米的建筑為超層中凡超過5平方米的房間均應(yīng)設(shè)探測(cè)器，即使衛(wèi)生間也不例外。此外，樓梯，以便人員在逃離火場(chǎng)是方便。層應(yīng)每隔20米設(shè)置一個(gè)消防分機(jī)或插孔性，因此，為了適應(yīng)房間形狀、面積、使用性質(zhì)的變化，每條回路應(yīng)留出30％左右的第七章綠色、節(jié)能技術(shù)的應(yīng)一、表1超寫字樓綠色技術(shù)應(yīng)用情況調(diào)研數(shù)據(jù)20091.無(wú)電梯群控裝置；2.1.TBS5693*TL5-14W格柵燈；2.無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)給無(wú)1.空間利用，三層，主要功能為車庫(kù)2011T5無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有2007LED無(wú)有有結(jié)構(gòu)2011區(qū)無(wú)無(wú)有境1999T5節(jié)能燈，照明功率密度控制，高效鎮(zhèn)流無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)境高，設(shè)備機(jī)生的噪音還能遠(yuǎn)離人員活動(dòng)區(qū)域。根據(jù)調(diào)研的結(jié)果，7座層辦公樓中，室承擔(dān)了越來(lái)越多的功能，包括車庫(kù)、商●●物業(yè)辦公及后●●●人防●●●●●●設(shè)備用●●●●●●●車●●●●●●●1234567圖1調(diào)研層辦公樓空間功能統(tǒng)20％～30％。而人們?cè)谑褂媒ㄖ^程中，比如建寫字樓全年電耗 1391381321301211131