物業(yè)公司對車位、車庫的服務(wù)、管理課件

一、小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)

1、建筑區(qū)劃內(nèi)或人防工程的車位、車庫；（1）建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫屬開發(fā)商所有，對此法律、法規(guī)有明確的規(guī)定，與房屋開發(fā)成本無關(guān)；（2）人防工程改造的車位、車庫，所有權(quán)存在不同情況，需要區(qū)分對待。

2、如何區(qū)分車位、車庫的歸屬；

案例一：２００３年６月，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。

法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫，既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行為違反了誠實(shí)信用原則。

據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。

案例二：北京華清嘉園業(yè)主委員會(huì)起訴海淀人防辦，要求騰退人防工程居住人員，向業(yè)主委員會(huì)交還人防工程，海淀法院判決駁回。

3、小區(qū)地面車位與地下車位的異同；（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。地面車位執(zhí)行政府定價(jià)，地下車位執(zhí)行市場調(diào)解價(jià)。（2）收費(fèi)項(xiàng)目不同。（3）根據(jù)不同車位性質(zhì)，收費(fèi)名稱不同。（4）管理不同，地上車位往往涉及亂停亂放問題，地下車位則要注意臨時(shí)停放與固定車位停放的管理，包括車管人員指揮、引導(dǎo)服務(wù)；二、停車協(xié)議簽署時(shí)應(yīng)當(dāng)注意事項(xiàng)

1、停車協(xié)議的約定：（1）如業(yè)主不按期交納停車管理費(fèi)、租金，物業(yè)公司有權(quán)停止車輛管理服務(wù)，對其因此可能造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。（2）應(yīng)按照規(guī)定或約定按時(shí)交納停車管理費(fèi)、租金，如業(yè)主未按時(shí)、足額交納上述費(fèi)用或超過交費(fèi)日期15日者，即視為業(yè)主自動(dòng)放棄使用該車位，持有的停車證、卡失效；（3）未續(xù)簽協(xié)議或未按約定交納管理費(fèi)、租金超過15日，出現(xiàn)任何車輛損傷或丟失，物業(yè)公司不予配合出具任何證明、手續(xù)，亦不承擔(dān)任何責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主不得繼續(xù)使用該車位，持有的停車證自動(dòng)失效。2、占地費(fèi)、場地租賃費(fèi)還是管理費(fèi)？

（1）收費(fèi)名稱與車位車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)緊密相關(guān)；（2）存在管理費(fèi)與租金并收的情況；（3）名稱使用不當(dāng)，必然帶來糾紛，甚至訴訟；（4）停車管理成本的核算。3、停車協(xié)議的續(xù)簽與費(fèi)用的收繳；（1）停車協(xié)議應(yīng)當(dāng)注明：“此協(xié)議期滿前一個(gè)月須辦理續(xù)簽協(xié)議，交納管理費(fèi)、租金。否則，期限屆滿本協(xié)議自行終止，業(yè)主無權(quán)繼續(xù)使用該車位，停車證、卡無效。如該車位屬業(yè)主出資購買，如未在此協(xié)議期滿前續(xù)簽協(xié)議的，視為本協(xié)議自動(dòng)延續(xù)，仍應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議約定交納停車管理費(fèi)”。（2）協(xié)議中可以約定，未按時(shí)、足額交費(fèi)的，協(xié)議終止，停車卡、證作廢。5、停車卡、證的管理。地下車位：使用須知1．本卡在有效期內(nèi)使用，期滿自動(dòng)失效，如需延用，請?zhí)崆?5日到本公司辦理相關(guān)手續(xù)。2．?？▽Ｓ茫埼疝D(zhuǎn)借、出讓。3．本卡作為車輛出入小區(qū)的唯一憑證，離車時(shí)請務(wù)必?cái)y帶，以防車輛丟失。4．請將本車輛停放在指定或劃定的車位內(nèi)，不得隨意停放在通道或非停車位等位置上。5．停車后請鎖好門窗，車內(nèi)勿留貴重物品及易燃易爆品等。6.本卡遺失或因使用人保管不當(dāng)造成損壞，須照價(jià)賠償（本卡工本費(fèi)20元/張）。注：因違反本須知或非本公司原因所造成的車輛刮蹭、丟失等損失本公司概不負(fù)責(zé)。編號：5、停車卡、證的管理。臨時(shí)車位：使用須知1．本卡僅限在本小區(qū)臨時(shí)停車使用，駛出本小區(qū)時(shí)必須交回。2．本卡作為車輛出入小區(qū)的唯一憑證，離車時(shí)請務(wù)必?cái)y帶，以防車輛丟失。3．請將本車輛停放在指定或劃定的車位內(nèi)，不得隨意停放在小區(qū)道路兩側(cè)、消防通道、綠地、樓前空地等非停車位置上。4．停車后請鎖好門窗，車內(nèi)勿留貴重物品及易燃易爆品等。5.本卡遺失或因使用人保管不當(dāng)造成損壞，須照價(jià)賠償（本卡工本費(fèi)20元/張）。注：因違反本須知或非本公司原因所造成的車輛刮蹭、丟失等損失本公司概不負(fù)責(zé)。編號：三、物業(yè)公司如何應(yīng)對車輛丟失、損傷1、車輛丟失、損傷，物業(yè)公司如何與業(yè)主溝通、協(xié)商；（1）如果停車協(xié)議有約定，按照停車協(xié)議約定辦理；（2）如果停車協(xié)議沒有約定，協(xié)商解決，簽訂協(xié)議或書寫承諾書，由物業(yè)公司適當(dāng)補(bǔ)償，否則由受損害車主起訴；（3）物業(yè)公司車管人員應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的履行注意義務(wù)。3、物業(yè)公司對車輛的注意義務(wù)范圍；

（1）物業(yè)公司車管人員或保安人員應(yīng)當(dāng)能夠看到車輛停車入位；（2）如果看不到，應(yīng)當(dāng)通過對講機(jī)等，提示下一崗車管人員注意；（3）物業(yè)公司通過對園區(qū)路線的設(shè)定，在不同位置或指定區(qū)域內(nèi)設(shè)置車管人員；（4）未防止刮、蹭等損壞行為，車管人員應(yīng)當(dāng)予以觀察，注意，如發(fā)現(xiàn)損壞行為，應(yīng)當(dāng)予以制止，并要求其暫留車場，解決賠償事宜。4、監(jiān)控探頭的設(shè)置與范圍；（1）監(jiān)控應(yīng)有夜視功能；（2）盡量將車輛牌照拍下，如果監(jiān)控探頭無法將某區(qū)域拍下，要指派車管人員完成管理工作；（3）園區(qū)、大廈有監(jiān)控設(shè)施，如果車輛出現(xiàn)損壞、丟失等，業(yè)主要求調(diào)取監(jiān)控錄像，根據(jù)監(jiān)控錄像找到肇事人。5、物業(yè)公司如何面對此類問題的訴訟。（1）物業(yè)公司是否盡到管理職責(zé)，是否存在過錯(cuò)是此類訴訟的關(guān)鍵；（2）物業(yè)公司的停車管理義務(wù)，往往在物業(yè)管理服務(wù)合同