迪三世紀新城年度營銷工作提報會

三迪世紀新城2008[年度營銷工作提報會]第一部分2007.1-12[營銷工作回顧]三迪世紀新城“回首2007年度4個數(shù)據(jù)”第1個數(shù)據(jù)[2007年度銷售額]“1.86億&513套”2007年，寶雞三迪世紀新城全年銷售任務完成1.86億，完成銷售套[間]數(shù)為513套。從銷售數(shù)據(jù)分析，2007年度銷售任務經調整后，全年郭董要求必須完成1.7億之額度，實際突破了1600萬；回款指標1.5個億，實際完成了1.65億?？傮w不負使命地按期消化集團制定的銷售目標。第2個數(shù)據(jù)[2007年度產品類型組合]“107、379&160”2007年，寶雞三迪世紀新城全年分期上市產品的類型：花都06年轉07年待售房有4棟多層、1棟小高層[107]；麗舍組團3棟多層、2棟小高層[379]；楓丹林別墅4棟洋房、2棟疊加、2棟聯(lián)排[160]；各區(qū)商業(yè)174間.從各產品類型組合上，產品覆蓋面較好，產品搭配理想，這與07年銷售較好有著很大關系。第3個數(shù)據(jù)[2007年度產品戶型配比]“2房、3房&大5房”從2007年的產品戶型組合上分析，整體比較理想，特別是多層2房85平米左右的小戶型，低總價成就了一開盤形成旺銷的良好局面。填補了寶雞地產市場的空白。麗舍：多層85-99平米，小高層123-131平米楓丹林：洋房135-260平米，疊加190-230平米，聯(lián)排225平米。商業(yè)：25-400平米住宅套數(shù)比：多層36%、小高39%，洋房17%、疊加5%、聯(lián)排3%。第4個數(shù)據(jù)[2007年度產品總價配比]“16萬/套套&140萬/套套”2007年，寶寶雞三迪迪世紀新新城銷售售真正發(fā)發(fā)生質的的變化屬屬5月1日起，，4月份份推麗舍舍時為了了打市場場的空白白，一出出“16萬起購購2房””的戶外外廣告，，在寶雞雞地產消消費產生生了一定定的轟動動，5月月份上客客量明顯顯激增。。麗舍多層層：16-32萬麗舍小高高：20-33萬楓丹林：：40-144萬按銷售面面積，30萬/套之內內的占70%三迪世紀紀新城“2007年年兩個質質變”第1個質質變[7月月會所泳泳池實景景公開]“第一一次的眼眼見為實實”自三迪世世紀新城城06年年在寶雞雞正式面面世以來來，在眾眾媒體及及消費者者的長期期關注與與期待中中，會所所室內SPT泳泳池于7月正式式對外公公開試運運營，得得到世面面的廣泛泛關注與與贊譽，，現(xiàn)場上上客量大大幅激增增。也就就從此開開始，對對于寶雞雞從未有有過的大大盤概念念市場逐逐步認同同，三迪迪品牌進進一步釋釋放。第2個質質變[9月月會所口口部景觀觀綻放]“第一次見見證貝爾高林林”對于寶雞這樣樣的城市，準準確意義上講講，住宅園林林景觀更多在在消費者心目目中是一個較較抽象的東西西，在他們的的生活中過慣慣了呆板的工工字形條狀社社區(qū)園林綠化化空間，對于于更高層次的的景觀園林只只有在電視中中有所接觸。。會所口部景景觀的開放，，盡管實際效效果存在些許許的缺憾，但但對于寶雞地地產還是產生生了質的飛躍躍。附表[2007年度銷售各各項數(shù)據(jù)]組團產品總面積總套數(shù)已售面積已售/套銷售面積比銷售套數(shù)比花都多層1464612814646128100.00%100.00%小高層95359094328998.92%98.89%小計241812182407821799.57%99.54%麗舍多層202111921797916788.95%86.98%小高層2139218799598546.55%45.45%小計416033792793825267.15%66.49%楓丹林聯(lián)排449220909420.23%20.00%疊拼68593226171238.16%37.50%闊景1789110839302421.97%22.22%小計2924116074564025.50%25.00%商業(yè)行政東路49716634805670.00%84.85%世紀大道49242340111781.44%73.91%陳倉大道317217445514.02%29.41%花都37146815993543.06%51.47%小計16782174953511356.82%64.94%合計

1118089316900662261.72%66.81%組團產品總面積已售面積已售均價待售均價已售產值花都多層14646146461995

29222578小高層953594322216

20899149小計2418124078

50121727麗舍多層20211179792266272240746707小高層2139299592353261223428747小計4160327938

64175453楓丹林聯(lián)排4492909537758724886399疊拼68592617334535928753446闊景1789139302903286011408358小計292417456

25048203商業(yè)行政東路497134805927593120626586世紀大道492440116133713324599284陳倉大道3172445956467304255242花都371415996274638810031742小計167829535

59512854合計

11180869006

198858238表207年各各類產品銷售售均價第二部分2007.1-12[2007營銷存在的的部分問題]第1個問題[銷售蓄水水期倉促]“30組&379套”*二期麗舍舍組團，在決決定是否開盤盤時客房戶積積累才30組組，整盤有379套。出出現(xiàn)這個問題題主要源于3個方面。一一方面是春節(jié)節(jié)過后與銷代代工作雙方存存在分岐，營營銷工作處于于半停滯狀態(tài)態(tài)；第二則是是春節(jié)剛過不不久，市場還還處在低糜時時期；第三為為預售證及工工程進度一直直處在被動狀狀態(tài)，銷售上上無法獲取準準確數(shù)據(jù)何時時開盤。特別別在第三個方方面，08年年應引以為鑒鑒的。第2個問題[工程大節(jié)節(jié)點偏移太大大]“5·1&9·8事件”*從所周知知，楓丹林內內部取名為示示范區(qū)，在06年第三季季度經內部溝溝通并傳達了了會議精神，，07年5月月1日實景開開盤銷售，但但由于工程過過程管理中出出現(xiàn)偏差，最最終一推再推推，由5·1改至6·18，后再推推至9·8，，時至今日又又過半年，目目前仍舊沒有有一草一木。。這方面，作作為公司實際際上是應該總總結的，過程程管理執(zhí)行不不到位，所有有結果一定是是千差萬別。。事實上，本本事件給公司司造成的間接接損失巨大無無比。第3個問題[樣板間交交付存在一定定失誤]“產品交付付先后錯位””*由于主體體工程進度的的出現(xiàn)問題，，最終楓丹林林樣板間裝修修交付先后由由情景洋房開開始逐一交付付。事實上，，從營銷推廣廣方面希望高高舉高打，從從聯(lián)排開始對對外推廣，以以實現(xiàn)聯(lián)排高高價對比拉動動洋房、疊拼拼旺銷。第三部分2008.1-12[2008年年產品分析]第1個問題[08年競競爭個案分析析]軒苑項目占地：105畝，項目位置：寶雞陳倉園鐵路小區(qū)東側。號稱總建27萬方，容積率3.27；類產形態(tài)：13棟高層，其中9棟被團購，4棟32層大高對外開售，起價1958元/平米，層差：+30元/層。戶型結構面積總套數(shù)建筑面積比例銷售套數(shù)比例2室2廳1衛(wèi)101㎡232套23432㎡20%20套8.60%3室2廳1衛(wèi)120㎡216套25920㎡20%110套50.90%3室2廳2衛(wèi)134-146㎡664套91760㎡60%82套12.35%項目地址：寶雞市高新大道18號占地90畝總建筑面積10萬平米容積率：1.89住宅及商業(yè)樓共計17棟，由高層、小高層、多層組成，。面積從80㎡—180㎡，現(xiàn)銷售基價￥1960元。銷售13棟多層。戶型結構面積總套數(shù)建筑面積比例銷售套數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)121.25㎡96套11640㎡19%91套17%3室2廳2衛(wèi)112.24㎡96套10775㎡18%96套18%2室2廳1衛(wèi)98.22㎡24套2357㎡4%24套4%2室2廳1衛(wèi)85.74㎡180套15433㎡25%71套13%4室2廳2衛(wèi)153㎡42套6426㎡10%42套8%3室2廳2衛(wèi)131㎡32套4192㎡7%32套6%3室2廳2衛(wèi)129㎡80套10320㎡17%

城市楓景項目地址：寶雞高新區(qū)寶雞文理學院對面占地：203畝；總建筑面積：25.5萬㎡；容積率：1.88車位：700余個開盤日期：2008年9月28日現(xiàn)均價：2218元面積從83.09㎡，—181.13㎡戶型結構面積總套數(shù)建筑面積比例銷售套數(shù)比例2室2廳1衛(wèi)83-87㎡120套10200㎡34%80套56%3室2廳2衛(wèi)119-138㎡82套9922㎡30%35套25%4室2廳2衛(wèi)145-181㎡70套11200㎡36%27套19%水木清華項目地址：東嶺路東嶺小區(qū)占地：365畝；總建筑面積：62萬㎡；容積率2.34綠化率40%；項目共8棟總18層高層，800余戶，其中300余戶留給職工。現(xiàn)價格2398元/，每高一層加30元戶型結構面積總套數(shù)建筑面積比例銷售套數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)136㎡96套13056㎡23%62套13%3室2廳2衛(wèi)127㎡96套12192㎡21%72套15%2室2廳2衛(wèi)108㎡300套32400㎡56%200套41%東嶺新時代第2個問題[08年產產品供給與與均價]2008年銷售產值與均價設定房源組團類型面積待售均價待售總額整盤均價07任務均價工程節(jié)點分類總值07年待售麗舍多層22322722607681123162200準現(xiàn)房35939755小高層1143326122986294424912400商業(yè)花都21156388135080656338550047226842行政東14915931884525659285000世紀大道9147133651785063195500陳倉大道27276388183556717128

楓丹林聯(lián)排35835872210409615771420076204621疊加424235921523625835002900洋房1396128603992740228692400

小計

42698

15937121842660

2008年銷售產值與均價設定房源組團類型面積待售均價銷售總值整盤均價08任務均價工程節(jié)點分類總值08年待開金岸中高層24000

67200000

28005·1開盤67200000麗舍2期高層30000

78000000

28009·1開盤135400000公寓14000

37800000

30002層商業(yè)2800

19600000

7000大賣場8000

0

出租塞娜麗聯(lián)排7166

42996000

600080329400疊加4242

15695400

3700洋房6980

21638000

3100商業(yè)麗舍1期1350

8505000

63008505000

小計

98538

291434400

總計

141236

450805618“供給小結結”從08年產品品供給類型分分析，本年度度供給總值4.5億左右右，給量已非非常大，但是是我們最大的的貨量在高層層上，產值占占2億元，市市場接受消化化存在一定壓壓力。對于高高層的定價基基本上圍繞年年均價遞增300元/平平米的價格遞遞度進行設定定。對本案價價格遞度屬正正常范圍，但但面對寶雞其其它樓盤，08年三迪世世紀新城的價價格差距將進進一步拉開。。第二個問題[08年戶戶型配比]08年住宅供應套數(shù)比產品類型房型套數(shù)面積區(qū)間分類比例總量比例小高以上2房21390-92M236.79%18.52%3房平層279123-130M248.19%24.26%3房復式36145m26.22%3.13%4房51145m28.81%4.43%小計579

100.00%50.35%公寓1房夾層30057-70m2100.00%26.09%小計300

100.00%26.09%別墅示范聯(lián)排56230m222.76%4.87%

疊加52190-220m221.14%4.52%

洋房138135-260m256.10%12.00%小計246

100.00%21.39%麗舍多層3房20123-131m280.00%1.74%

2房585-99M220.00%0.43%小計25

100.00%2.17%合計1150

100.00%08年住宅總價構成套數(shù)比例總價構成比例產品類型總價構成比例產品類型20萬以內26.08%1房40-45萬15.00%3-4房/洋房22-28萬18.52%2房50-80萬5.80%洋房/疊加32-38萬30.10%3房/4房100-150萬4.50%聯(lián)排“戶型及總總價比小結””根據(jù)08年供供給的產品分分析，2房以以下但對于寶寶雞市場相對對非低總價的的產品占有比比例稍大[這這與點狀塔樓樓有關系]，，同時超30萬總價之上上的占55%左右，較寶寶雞市場高總總價套數(shù)比不不低，特別是是占有的銷售售總價方面已已超70%。。而07年之之所以銷售較較良好，除了了市場因素外外，很大一方方面與產品多多層2房低總總價的產品占占有率有妙微微的關系。第四部分2008.1-12[2008年年營銷推廣綱綱領]本部分前期已已與博思堂進進行推廣溝通通，具體執(zhí)行行策略由博思思堂進行提報報。營銷僅提提營銷推廣費費、及管理費費用測算等。。第1個問題[08年營營銷推廣費用用]2008年廣告費用預算序號列項廣告費比例1報紙3312.50%2活動8030.30%3電視專題207.58%4印刷品103.79%5制作類[戶外、墻體、噴繪、圍墻、沙盤等]207.58%6手機短信103.79%7房展會207.58%8車體（續(xù)約）103.79%9戶外（續(xù)約）5119.32%10機動103.79%

合計264100.00%預算分配：按產值1.2%編列傳播預算，以2.2億為基數(shù)，預算額度為264萬元。2008年管理費用預算序號列項費用[萬/年]備注一工資及傭金

1人員工資56.20

2傭金57.20

二福利及獎金

3銷冠獎及報備獎2.00

4交通補貼1.15

5活動費用4.00

三服裝及易耗品

1服裝3.00

2易耗品0.50

四營銷合作

1顧問費40.00

五其它

1機動7.00按1%代理合計

171.05220萬根據(jù)07年郭董指示，公司自行銷售管理費用不突破總銷的1%[余出提部分進行管理獎勵]。鑒于此，由于委托代理公司全程銷售不存在顧問費銷問題，因此博思堂費用列入管理費進行核算。第2個個問題題[08年年營銷銷戰(zhàn)略略綱領領]“08營營銷總總綱””圍繞““高筑筑墻、、廣積積糧、、深挖挖洞””9個個字進進行戰(zhàn)戰(zhàn)略布布署。。一、高高筑墻墻———品牌牌深入入推廣廣及疊疊加1、戶戶外：：節(jié)前前節(jié)后后利用用推廣廣產品品空檔檔，更更換項項目品品牌版版面。。2、活活動：：第二二季度度寶雞雞縣、、市《《三迪迪地產產品牌牌巡回回展》》3、網(wǎng)網(wǎng)絡：：建立立《郭郭氏-三迪迪地產產主頁頁》4、、活活動動：：結結合合市市政政府府遷遷入入，，利利用用市市政政廣廣場場舉舉行行大大型型《《奧奧運運城城市市主主題題活活動動》》二、、廣廣積積糧糧————客客戶戶面面有有效效延延伸伸1、、周周邊邊縣縣城城推推廣廣活活動動/電電視視媒媒體體結結合合2、、異異地地工工作作回回城城置置業(yè)業(yè)人人士士[西西安安異異地地][洞洞車車/機機場場專專線線]3、制造造一批新新客戶，，通過產產品細化化分層有有效延伸伸客戶結結構。三、深挖挖洞———資源組組合1、物業(yè)業(yè)管理的的有效配配合2、產品品戶型設設計創(chuàng)新新3、品牌牌聯(lián)盟商商與品質質過程管管理。營銷——“點點”、““線”、、“面””——的結合營銷點2008年1-3月3-4月5月15-8月9月110月-———11月12月銷售點銷售點“麗舍小高層”“楓丹林別墅”“麗舍2期”強銷銷售點塞娜麗強銷銷售點“金岸”排號認籌銷售點銷售點“金岸”“2008三迪”開盤大事記銷售點“金岸熱銷”“7月麗舍2期排號”銷售點“麗舍2期”“塞娜麗別墅”開盤

“2008年年營銷線線”一、品牌牌深入塑塑造任何大盤盤的成功功經驗告告訴我們們，項目目要取得得成功并并獲取更更空的利利潤空間間，最終終取決于于項目的的品牌是是否得到到最大程程度的釋釋放，只只有品牌牌效應的的充分疊疊加，才才可能實實現(xiàn)快銷銷、利潤潤空間最最大化，，這方面面在地產產行業(yè)可可見一斑斑。我們們三迪世世紀新城城，在寶寶雞目前前盡管有有更好的的名知度度，但在在品牌的的美譽度度方面，，在消費費市場上上并沒有有得到充充分的認認可，我我們要想想實現(xiàn)價價格上與與周邊項項目拉開開距離，，品牌的的美譽度度是否更更好得到到樹立將將有著十十分重要要的關系系。因此此，08年在營營銷戰(zhàn)略略上應化化零為整整，充分分做好品品牌戰(zhàn)役役的推廣廣工作。。二、08年年奧運風對于2008年而言言，舉國上上下爆光率率最高的將將是“奧運運”主題。。而三迪世世紀新城在在寶雞三線線城市，受受媒體通路路的影響營營銷推廣重重點將在活活動上展開開。因此，，08年的的營銷活動動主題設定定上，總體體圍大盤、、新中心、、奧運三個個主題全面面展開營銷銷推廣?！?008年營銷銷面”具體由博思思堂提報本本部分附一、楓丹林林園林景觀觀要求開春后后立時進入入園林景觀觀施工工作作，配合在在4月底前前實現(xiàn)實景景園區(qū)景觀觀工程，充充分展示貝貝爾高林的的給我項目目帶來的景景觀優(yōu)勢。。以便在5·1前快快速消化楓楓丹林，這這是上半年年工程配合合的重要工工作之一。。二、金岸樣樣板間與部部分園林景景觀展現(xiàn)要求在4月月底必須提提供金岸一一套樣板間間，5月底底展現(xiàn)現(xiàn)場場口部、水水系景觀效效果，配合合金岸銷售售工作。2房2廳1衛(wèi)[套內內70.50m2]3房2廳1衛(wèi)[套內內87.7m2]3房2廳2衛(wèi)1入戶戶花園[套套內93.61m2]優(yōu)點：大開開間、短進進深，面積積控制的較較好，同時時在套面積積相對較小小的情況下下，實現(xiàn)了了入戶花園園概念、餐餐客套廳、、大主臥概概念。3房2廳2衛(wèi)1入戶戶花園[套套內106.53m2]裙樓商業(yè)及及裝飾立面面效果下沉式[DY]陽光光花園情景洋房園區(qū)小品裝裝飾廣場景觀/后期示范范區(qū)園林商業(yè)氛圍營營造廣告位統(tǒng)一一協(xié)調謝謝！三迪營銷部部2007-12-179、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。15:37:0315:37:0315:3712/31/20223:37:03PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2215:37:0315:37Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。15:37:0315:37:0315:37Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2215:37:0315:37:03December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20223:37:03下下午午15:37:0312月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:37下下午午12月月-2215:37December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/3115:37:0315:37:0331December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:37:03下午午3:37下午午15:37:0312月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。15:37:0315:37:0315:3712/31/20223:37:03PM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2215:37:0315:37Dec-2231-Dec-221