設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案

設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案確保設(shè)施?設(shè)備及場(chǎng)所?處于良好的?狀態(tài)，以提?高優(yōu)質(zhì)服務(wù)?的需要。?（一）、設(shè)?備設(shè)施分類(lèi)?根據(jù)各類(lèi)設(shè)?備設(shè)施的功?能、用途、?重要性等因?素對(duì)其實(shí)行?分類(lèi)管理，?分a、b、?c三類(lèi)如：?a類(lèi)。監(jiān)?視系統(tǒng)設(shè)備?，配電房各?屏柜，生活?泵、消防水?泵，消防報(bào)?警系統(tǒng)，電?梯及其它。?b類(lèi)：排?風(fēng)設(shè)備，水?箱（池），?滅火器材，?排污泵及其?它。c類(lèi)：?房屋本體照?明設(shè)施、室?內(nèi)外插座、?各式燈具、?水龍頭、排?水設(shè)施、道?路及其它。?（二）、?設(shè)備的運(yùn)行?管理1、?對(duì)a類(lèi)設(shè)備?，根據(jù)各設(shè)?施設(shè)備運(yùn)行?的要求、物?業(yè)服務(wù)方案?，物業(yè)電工?人員巡回方?式對(duì)設(shè)備進(jìn)?行管理。?2、物業(yè)電?工人員必須?經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培?訓(xùn)，熟悉所?管理的性能?、特點(diǎn)和操?作規(guī)程，考?核合格后上?崗操作。?3、物業(yè)電?工按崗位職?責(zé)及運(yùn)行操?作規(guī)程，對(duì)?設(shè)備進(jìn)行操?作和檢查，?認(rèn)真作好運(yùn)?行記錄。?4、物業(yè)電?工人員根據(jù)?設(shè)備運(yùn)行管?理有關(guān)制度?，每日檢查?巡查設(shè)備運(yùn)?行情況，檢?查設(shè)備運(yùn)行?狀態(tài)，注意?設(shè)備運(yùn)行安?全性、合理?性、經(jīng)濟(jì)性?，檢查運(yùn)行?、維護(hù)保養(yǎng)?記錄、檢查?后在有關(guān)記?錄上簽字，?發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及?時(shí)糾正，對(duì)?發(fā)現(xiàn)的設(shè)備?問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)?填表報(bào)告，?物業(yè)主管監(jiān)?督整改情況?。（三）?、設(shè)備設(shè)施?的維修保養(yǎng)?1、物業(yè)?電工人員負(fù)?責(zé)所管轄設(shè)?備設(shè)施的維?修保養(yǎng)，設(shè)?備主管協(xié)調(diào)?物業(yè)主管負(fù)?責(zé)___本?項(xiàng)目維修保?養(yǎng)工作。?2、設(shè)備設(shè)?施保養(yǎng)分日?常維修保養(yǎng)?和定期維護(hù)?保養(yǎng)及年檢?維護(hù)保養(yǎng)_?__個(gè)層次?。（1）?日常維護(hù)保?養(yǎng)主要是巡?視檢查和清?潔方面的工?作；定期維?護(hù)保養(yǎng)主要?工作就是性?能狀態(tài)檢查?和計(jì)劃性能?修理的內(nèi)容?；年檢維護(hù)?保養(yǎng)主要是?對(duì)設(shè)備進(jìn)行?全面的調(diào)整?。（2）?日常維護(hù)保?養(yǎng)通常由當(dāng)?班電工負(fù)責(zé)?設(shè)備運(yùn)行操?作，定期維?護(hù)保養(yǎng)由設(shè)?備主管負(fù)責(zé)?安排，當(dāng)班?電工人員進(jìn)?行配合，某?些設(shè)備外聘?專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)?行。（3?）維護(hù)保養(yǎng)?工作的項(xiàng)目?由各類(lèi)設(shè)備?具體規(guī)定，?設(shè)備主管根?據(jù)設(shè)備管理?規(guī)程并結(jié)合?設(shè)備具體技?術(shù)狀況，做?出年度、月?維護(hù)保養(yǎng)計(jì)?劃，經(jīng)公司?領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后?實(shí)施。（?4）設(shè)備年?檢維護(hù)保養(yǎng)?，由委托年?檢單位實(shí)施?。維護(hù)保養(yǎng)?結(jié)束后以書(shū)?面形式報(bào)告?公司。（?四）、設(shè)備?設(shè)施維修?1、設(shè)備設(shè)?施的維修分?計(jì)劃維修和?故障維修兩?類(lèi)（1）計(jì)?劃維修是自?在設(shè)備設(shè)施?沒(méi)有發(fā)生問(wèn)?題之前，對(duì)?其劣化和缺?陷部件進(jìn)行?預(yù)先維護(hù)和?修理；（?2）故障維?修是對(duì)設(shè)備?設(shè)施受損設(shè)?備故障后其?失效、損壞?部件進(jìn)行針?對(duì)性維修。?2、設(shè)備?設(shè)施維修采?用委托維修?和派工維修?兩種形式（?1）委托維?修主要用在?故障維修。?物業(yè)管理中?心設(shè)值班中?控室，實(shí)行?___小時(shí)?待命值班，?配置公司集?團(tuán)電話(huà)短號(hào)?，隨時(shí)接受?業(yè)主、公司?管理人員的?維修申報(bào)和?故障報(bào)告，?接報(bào)后，迅?速在規(guī)定時(shí)?間內(nèi)修復(fù)。?（2）派?工維修主要?用在計(jì)劃維?修、零星及?小型的設(shè)備?新裝、改裝?專(zhuān)案處理。?設(shè)備主管根?據(jù)設(shè)備定期?保養(yǎng)計(jì)劃、?當(dāng)前設(shè)備運(yùn)?行狀況的分?析調(diào)查結(jié)果?，以及業(yè)主?的要求填寫(xiě)?派工單，派?專(zhuān)人完成的?特定工作。?派工單的處?理與跟進(jìn)流?程按委托維?修規(guī)定進(jìn)行?。（五）?、設(shè)備故障?及事故1?、凡因?yàn)椴?作規(guī)程、操?作使用不當(dāng)?或設(shè)備發(fā)生?非正常損壞?而被迫停止?運(yùn)轉(zhuǎn)。達(dá)到?一定時(shí)間或?造成損失的?，稱(chēng)為設(shè)備?事故。2?、損失及影?響不及事故?嚴(yán)重程度的?其它情況稱(chēng)?之為故障。?3、無(wú)論?發(fā)生何種設(shè)?備故障和事?故，設(shè)備主?管必須立即?___相關(guān)?部門(mén)迅速處?理。若較重?大事件，必?須及時(shí)報(bào)告?設(shè)備管理部?以書(shū)面形式?報(bào)公司協(xié)調(diào)?處理。4?、無(wú)論發(fā)生?何種設(shè)備故?障和事故，?設(shè)備管理部?、物業(yè)主管?、電工人員?必須詳細(xì)記?錄，不得疏?漏和隱瞞。?（六）、?設(shè)備的大修?、更新1?、管理處根?據(jù)實(shí)際情況?對(duì)設(shè)備進(jìn)行?大修、更新?和技術(shù)改造?，使之更加?安全、有效?、經(jīng)濟(jì)、可?行。2、?設(shè)備及物業(yè)?本體部分的?大修、更新?和技術(shù)改造?費(fèi)用，需從?維修資金中?支出的。經(jīng)?業(yè)主委員會(huì)?審核、同意?簽字后報(bào)公?司簽字進(jìn)行?修理、改造?。3、大?修改造的項(xiàng)?目由各項(xiàng)目?主任提出申?請(qǐng)、工程主?管簽字，經(jīng)?公司討論形?成《年度維?修計(jì)劃申請(qǐng)?報(bào)告》，報(bào)?經(jīng)業(yè)主委員?會(huì)批準(zhǔn)后方?可實(shí)施，項(xiàng)?目實(shí)施按照?：誰(shuí)主管，?誰(shuí)負(fù)責(zé)“的?原則，在工?程主管指導(dǎo)?下進(jìn)行。?（七）、設(shè)?備的報(bào)廢?1、設(shè)備有?下列情況下?考慮報(bào)廢：?（1）已?經(jīng)超過(guò)使用?年限，主要?結(jié)構(gòu)及部件?磨損破壞，?設(shè)備效能達(dá)?不到要求且?不能修復(fù)。?（2）設(shè)?備技術(shù)陳舊?落后，無(wú)形?磨損嚴(yán)重，?經(jīng)濟(jì)效果差?，經(jīng)濟(jì)上分?析結(jié)論更新?勝于大修。?（3）因?以外災(zāi)害或?事故使設(shè)備?損壞嚴(yán)重而?無(wú)法修復(fù)使?用，建筑物?改建不能拆?裝的。（?4）嚴(yán)重影?響安全，繼?續(xù)使用將會(huì)?引起危險(xiǎn)事?故的。（?5）設(shè)備耗?能大、污染?環(huán)境嚴(yán)重，?國(guó)家管理部?門(mén)規(guī)定應(yīng)予?淘汰的產(chǎn)品?。2、設(shè)?備報(bào)廢由項(xiàng)?目主任提出?申請(qǐng)，并填?寫(xiě)《設(shè)備報(bào)?廢申請(qǐng)單》?，工程主管?___有關(guān)?人員進(jìn)行鑒?定后報(bào)公司?批準(zhǔn)，其中?產(chǎn)權(quán)是屬于?業(yè)主的設(shè)備?，需報(bào)廢的?還須報(bào)請(qǐng)業(yè)?主委員會(huì)批?準(zhǔn)。3、?設(shè)備報(bào)廢后?，報(bào)廢設(shè)備?由（公司庫(kù)?房或業(yè)委會(huì)?）進(jìn)行利用?和處理，殘?值回收憑據(jù)?報(bào)財(cái)務(wù)部注?銷(xiāo)設(shè)備資。?產(chǎn)，同時(shí)注?銷(xiāo)臺(tái)賬和卡?片（八）?、房屋外觀?和圍墻護(hù)欄?1、房屋?外墻不得_?__任何使?用或觀瞻飾?物。2、?嚴(yán)格裝修申?請(qǐng)審核和裝?修期間的巡?視檢查工作?，加強(qiáng)日常?管理。治安?巡邏人員每?天將房屋圍?墻和圍欄列?入檢查項(xiàng)目?，并進(jìn)行簽?到資料形式?存檔。3?、對(duì)住戶(hù)擅?自作主進(jìn)行?的任何為歸?___，管?理處派人及?時(shí)進(jìn)行勸阻?；對(duì)已經(jīng)造?成的事實(shí)，?管理處派人?上門(mén)與住戶(hù)?協(xié)商，勸其?整改，住戶(hù)?整改有困難?的，管理處?免費(fèi)提供整?改服務(wù)。?（九）、記?錄1、設(shè)?備臺(tái)賬；【?包括：序號(hào)?、級(jí)別、品?名、型號(hào)、?功率、編號(hào)?、出產(chǎn)地、?廠家電話(huà)、?質(zhì)保年限、?備注】2?、設(shè)備標(biāo)識(shí)?卡；3、?設(shè)備運(yùn)行記?錄；4、?設(shè)備日常巡?視保養(yǎng)項(xiàng)目?及記錄；?【高壓室設(shè)?備保養(yǎng)記錄?、低壓室設(shè)?備保養(yǎng)記錄?、（發(fā)電機(jī)?設(shè)備保養(yǎng)記?錄）（水泵?房一次供水?設(shè)備保養(yǎng)記?錄、水泵房?二次供水設(shè)?備保養(yǎng)記錄?）、電梯機(jī)?房設(shè)備保養(yǎng)?記錄、公共?區(qū)域設(shè)備保?養(yǎng)記錄、公?共區(qū)域健身?器材設(shè)備保?養(yǎng)記錄】?5、設(shè)備定?期維護(hù)保養(yǎng)?項(xiàng)目及記錄?；6、事?故故障報(bào)告?單；7、?設(shè)備報(bào)廢申?請(qǐng)表；8?、設(shè)備大修?改造申報(bào)表?；9、設(shè)?備大修匯總?表。10?、安全部圍?墻設(shè)施設(shè)備?巡視簽到表?11、公?共區(qū)域設(shè)備?設(shè)施巡檢記?錄表12?、公共區(qū)域?設(shè)備設(shè)施維?修申請(qǐng)表?（十）、公?共設(shè)備設(shè)施?維修、保養(yǎng)?程序：（?1）各項(xiàng)目?主任每天安?排電工人員?對(duì)區(qū)域內(nèi)的?設(shè)備設(shè)施進(jìn)?行巡查，不?論設(shè)備設(shè)施?運(yùn)行狀況如?何都要作出?詳細(xì)的公共?區(qū)域設(shè)備設(shè)?施巡檢記錄?表；（2?）如果在檢?查中發(fā)現(xiàn)有?故障或損壞?的，應(yīng)向項(xiàng)?目主任提出?修理申請(qǐng)交?公司批準(zhǔn)，?并填寫(xiě)公共?區(qū)域設(shè)備設(shè)?施維修申請(qǐng)?表；（3?）經(jīng)工程主?管認(rèn)定后，?將