《深圳市小產(chǎn)權(quán)房分析》論文13000字

PAGE16深圳市小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險、成因及對策分析目錄TOC\o"1-3"\h\u57671前言 1190992小產(chǎn)權(quán)房的概述 1262872.1小產(chǎn)權(quán)房的界定 1193172.2小產(chǎn)權(quán)房的特征 231542.2.1小產(chǎn)權(quán)房一般多集中于城市郊區(qū)或者鄉(xiāng)村地區(qū) 2280652.2.2小產(chǎn)權(quán)房的價格遠遠低于城市商品房 2188642.2.3小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證不合法或者無產(chǎn)權(quán)證 2129312.3小產(chǎn)權(quán)房的積極意義 3190012.3.1有助于集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的實踐探索 3289222.3.2抑制房價，緩解中低收入者的購房困境 3178473深圳小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險 3298053.1購房者的權(quán)利無法得到保護 324873.2對農(nóng)民的利益造成侵害 4115283.3擾亂房地市場良性的競爭秩序 48243.4減損法律的公信力 4171974深圳小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險的成因分析 5294274.1經(jīng)濟成因 5120684.1.1參與方的利益驅(qū)動 522274.1.2城鎮(zhèn)房價的畸高 6162714.2社會成因 7180694.2.1公民基本居住權(quán)難以保障 731124.2.2新農(nóng)村建設(shè)過程中地方政府管理不到位 7212915規(guī)范深圳小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的對策 8327305.1基于現(xiàn)行法律框架內(nèi)分類處置 8230005.2重視居民住房問題的解決 10154095.3加強政府對房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)督的力度 10212105.4強化理論研究與突破 11270586結(jié)語 126368參考文獻 141前言隨著城市商品房房價不斷上漲和土地資源的愈用愈少，給小產(chǎn)權(quán)房的建造規(guī)模和范圍的擴大創(chuàng)造了機會。在不同機構(gòu)對小產(chǎn)權(quán)房的抽樣調(diào)查中，顯而易見小產(chǎn)權(quán)房所占規(guī)模之廣和波及范圍之大也在日漸擴大。尤其最近幾年小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量甚至高達全國房地產(chǎn)總市場的60%。根據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、濟南、上海等一線城市，小產(chǎn)權(quán)房的銷售市場已高過本地房地產(chǎn)銷售市場的20％，然這一比例還在升高的趨勢中。從小產(chǎn)權(quán)房存在的目前狀況來看，其存在必然有著一定的合理性，因此如何處解決好小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險問題已經(jīng)是迫在眉睫。盡管中央乃至地方都發(fā)布了一些有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的治理政策，有些地方也已經(jīng)拆除了其中不合規(guī)范的小產(chǎn)權(quán)房，但是這與預(yù)期中解決好小產(chǎn)權(quán)房問題的效果是遠遠不能相提并論的。更何況小產(chǎn)權(quán)房問題的處理又與國民的生存大計息息相關(guān)，更是對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和社會的發(fā)展影響深遠，因此處理好小產(chǎn)權(quán)房問題的解決就更加迫不及待了。深圳小產(chǎn)權(quán)房已是長時間中存在的隱患，即使被深圳政府相關(guān)職能部門屢次“叫停”小產(chǎn)權(quán)房的交易，但"小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)、建設(shè)、建設(shè)卻不減反增。因而深圳小產(chǎn)權(quán)房問題的日漸加劇，造成小產(chǎn)權(quán)房問題的原因繁多復(fù)雜，眾多房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者提出許多提議，但深圳小產(chǎn)權(quán)房問題至今仍然尚未有效解決，并且存在眾多分歧。盡管其當下發(fā)展形勢嚴峻，但深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量卻還是居高難下，因此全盤否定小產(chǎn)權(quán)房的解決策略肯定是行不通的，只有基于小產(chǎn)權(quán)房大量存在的客觀狀況并找到促使其存在產(chǎn)生的根本原因，才能一針見血的合理的高效解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。基于此，本文大致鳥瞰目前小產(chǎn)權(quán)房問題存在的主要風(fēng)險與危害，深度刨析導(dǎo)致深圳小產(chǎn)權(quán)房問題的各方面誘因，力求找到處置小產(chǎn)權(quán)房的最優(yōu)方案，以此滿足中低收入者的住房需要，進一步推動和諧的城鎮(zhèn)化進程。2小產(chǎn)權(quán)房的概述2.1小產(chǎn)權(quán)房的界定小產(chǎn)權(quán)房并不是一個真正的法律專業(yè)術(shù)語，它只是我國土地二元體制背景下而由社會約定俗成而來的習(xí)慣用詞?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”又被稱作“集體土地房”，“農(nóng)村集資房”等，叫法不同但本質(zhì)相同。而目前法律對于小產(chǎn)權(quán)房的具體含義及特征，也沒有統(tǒng)一完備的規(guī)定。有部分學(xué)者認為，在農(nóng)村集體土地或者宅基地上由開發(fā)商或者當?shù)卮寮w、個人建筑銷售的房屋是小產(chǎn)權(quán)房的定義，它們中有的具有當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府授予的產(chǎn)權(quán)證，而有的則沒有任何合法的權(quán)屬證明。以中國社科院的梁慧星教授、北京大學(xué)的劉凱湘、尹田教授、中國人民大學(xué)的王軼教授為代表的眾多國內(nèi)學(xué)者如等人，則較為統(tǒng)一的把小產(chǎn)權(quán)房定義為“村集體利用集體建設(shè)用地，在名義上自行出資修建的用于向社會公開出售的房屋”，為銷售需求，則由鄉(xiāng)政府或者村委會負責頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。但是，這些學(xué)者對小產(chǎn)權(quán)房的定義卻只是眾多不同觀點的冰山一角，不同學(xué)者對于小產(chǎn)權(quán)房的見解往往各不相同。因而，想要明確的給小產(chǎn)權(quán)房下一個統(tǒng)一的定義具有一定的難度。小產(chǎn)權(quán)房又介于特殊的存在性，筆者認為在農(nóng)村集體所有的土地上建造和開發(fā)商品房，卻沒有依法獲得相關(guān)部門的征地審批等程序，也無需繳納土地出讓金及其他費用等是小產(chǎn)權(quán)房的根本定義，其產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放通常是經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而非國家房屋主管部門。綜上所述本文認為，村集體或開發(fā)商占用集體土地，建設(shè)沒有國家法定機關(guān)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋，并銷售或主要銷售給集體組織成員以外的單位和個人的房屋是小產(chǎn)權(quán)房。2.2小產(chǎn)權(quán)房的特征小產(chǎn)權(quán)房的建造規(guī)模和范圍伴隨著城市商品房房價的接連抬升和土地資源的愈來愈少而日漸增多。小產(chǎn)權(quán)房的特征相較于城市商品房相對較為顯著突出。具體來說主要包含：2.2.1小產(chǎn)權(quán)房一般多集中于城市郊區(qū)或者鄉(xiāng)村地區(qū)我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定了只有在國有土地上才能進行城市商品房的建造，而在集體所有的土地上進行商品房開發(fā)則務(wù)必通過國家相關(guān)部門的補償征用，使其先變?yōu)閲型恋睾蟛欧娇蛇M行開發(fā)商用。但一般情況下國有土地價格過高，因此城市郊區(qū)及周邊鄉(xiāng)村低廉的土地價格備受市場青睞，因此在此基礎(chǔ)上建造的小產(chǎn)權(quán)房通常比一般的商品房價格實惠低價，更能取得城市中低收入居民的偏愛。而觀當下，小產(chǎn)權(quán)房已然不僅僅是某一個地方所出現(xiàn)的問題，而是幾乎所有臨近大城市的郊區(qū)所普遍發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象，并且發(fā)展得異常迅猛，已難以遏制之勢。2.2.2小產(chǎn)權(quán)房的價格遠遠低于城市商品房由于直接在農(nóng)村集體土地建立的小產(chǎn)權(quán)房，在其建立過程中，并不都具備經(jīng)過依法經(jīng)過相關(guān)部門規(guī)劃許可征用等程序的審核，再加上小產(chǎn)權(quán)房的建立又直接略過了相似的國有土地必須經(jīng)過的招﹑拍﹑掛等程序，因而相對應(yīng)的，其也就不需要繳納類似國有土地所需的土地出讓金乃至其他稅費了。因此，小產(chǎn)權(quán)房的建立也就從一定程度上節(jié)省了資金，因而降低了成本，從而造成其銷售價格也就更加低價。另一方面來說，由于小產(chǎn)權(quán)房的地理位置一般處于較為偏僻的郊區(qū)及鄉(xiāng)村地區(qū)因此并不占據(jù)地理方面的優(yōu)勢，因此總體價格相對城市商品房還是便宜了很多的，這就誘使了大批城鎮(zhèn)中低收入者趨之若鶩地購買小產(chǎn)權(quán)房?？陀^上來說，小產(chǎn)權(quán)房的低廉銷售是促進了小產(chǎn)權(quán)房的大量滋生的主導(dǎo)性原因。2.2.3小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證不合法或者無產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)房的購買者所獲得的產(chǎn)權(quán)證一般僅僅是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)的而并不是由國家房屋主管部門頒發(fā)授予的，而這樣的房屋產(chǎn)權(quán)證在法律上并不能夠被國家所認可，因而其也無法獲得法律上的保護效力。由于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放有的無法獲得國家的認可，因此當購房者的利益產(chǎn)生沖突矛盾時，即使從使用性質(zhì)上來看小產(chǎn)權(quán)房和商品房基本并無不同，但是當購房者的利益受到損害也無法通過法院也就是法律的途徑來維護自身的權(quán)力，這也就導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房在市場上的流轉(zhuǎn)缺乏全面的安全保障。2.3小產(chǎn)權(quán)房的積極意義2.3.1有助于集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的實踐探索集體土地入市交易是我國現(xiàn)行法律所禁止的，但我國未來立法計劃中對于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易，不僅僅已成為眾學(xué)者共識，而且也已經(jīng)初步得到官方的正式認可。然則，無可置否的是，如何改善集體建設(shè)用地使用權(quán)入式交易等相關(guān)問題，不僅需要對理論方面進行更加深入的研究，也更需要在實踐方面進行不斷地嘗試性的探索。小產(chǎn)權(quán)房的建造與銷售將直接地打破政府對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)的壟斷地位，從而使得農(nóng)村土地未經(jīng)過國家征收環(huán)節(jié)而直接入市，使其中的交易環(huán)節(jié)明顯減少，從而使交易成本得到將降低，本質(zhì)上使實現(xiàn)集體土地使用權(quán)的高效流轉(zhuǎn)，在一定程度上為探索集體建設(shè)用地入市交易積累了豐富的經(jīng)驗。2.3.2抑制房價，緩解中低收入者的購房困境近幾年以來房價的急劇增加，使得中低收入者沒有經(jīng)濟能力購買普通的商品房屋。此外，進程農(nóng)民工、拆遷戶、談婚論嫁的年輕人、把市區(qū)房子讓給孩子居住的老人等眾多群體并不擁有申請保障性住房的資格，從而致使中低收入者沒有能力實現(xiàn)自己的“住房夢”。在一定程度上來說，小產(chǎn)權(quán)房能夠有效解決部分中低收入者的居住住房難題。主要相對于城市商品房的高價格，小產(chǎn)權(quán)房由于其成本低，其價格通常低于一般商品房的30％到40％，再加之小產(chǎn)權(quán)房無需繳納土地出讓金乃至其他稅費等，從而在部分城鎮(zhèn)中低收入者人群中大受歡迎。基于我國人口基數(shù)龐大的現(xiàn)如今，價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房解決了極大一部分人的住房難買房難的現(xiàn)實問題。低價的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，迎合了他們受限制的購買能力，在一定程度上真實有效地緩解了城市中低收入家庭的住房困難。不僅如此，小產(chǎn)權(quán)房的建造與銷售，使低價房源的市場供應(yīng)量大大增多，從房產(chǎn)地產(chǎn)市場的銷售份額中分了一杯羹，從而迫使商品房的開發(fā)商為了爭奪消費者而適當?shù)慕档头績r，從某種程度上來說起到了一定的平抑房價的作用。3深圳小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險3.1購房者的權(quán)利無法得到保護對于深圳小產(chǎn)權(quán)房來說現(xiàn)有的法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定不能夠與其適用。譬如在購買小產(chǎn)權(quán)房后，因購房合同并不具備有效的法律效力，購房人只能通過要求開發(fā)商退還房款并按銀行同期貸款利率支付利息等方式。然而以已有的案例為基本根據(jù)來看如果當事人清楚地了解所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房卻依然選擇購入的，即使開發(fā)商違約，人民法院可能無法支持其賠償請求。此外由于深圳小產(chǎn)權(quán)房在房管部門并沒有足夠的備案，在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍之外，相應(yīng)的在出現(xiàn)權(quán)利被侵犯時救濟途徑就顯得十分有限的。在使用小產(chǎn)權(quán)房的過程當中，購房者不能用小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款和財產(chǎn)證明，若房屋質(zhì)量問題，遇到拆遷問題等也就無法及時地通過法律維護保障自身的合法權(quán)益。小產(chǎn)權(quán)房不具有法律效力，購房人的權(quán)益因此難以得到保障，經(jīng)過長時間后，便很容易造成形形色色的法律糾紛，問題得不到及時解決，從而便會成為社會不穩(wěn)定的導(dǎo)火索。3.2對農(nóng)民的利益造成侵害小產(chǎn)權(quán)房通常情況是建立在農(nóng)村集體土地之上的，而一般情況下農(nóng)民自身都已經(jīng)擁有了自己的宅基地，由此小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上是農(nóng)民在滿足了自己居住的條件下額外進行的多余土地的利用，也就是說農(nóng)民也能夠從中獲得一份不錯的土地額外收益。即使相較于土地被國家征收或是耕種農(nóng)作物收入，農(nóng)民將土地進行非法轉(zhuǎn)讓，在一定程度來說雖然是增加農(nóng)民的收入。但由于位置不可移動及非農(nóng)用途不可逆轉(zhuǎn)等土地資源的獨特特征，若將原本的集體土地非法轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，將難以恢復(fù)農(nóng)用，從而造成耕地的銳減的不良影響。加上農(nóng)民普遍受教育水平不高，也就導(dǎo)致了農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)途徑非常單一，這并不能夠長久的根本的優(yōu)化農(nóng)民的生活。以現(xiàn)行法律為根本，作為集體土地所有者的農(nóng)民獲利最少，只得到土地征收補償金的5%-10%。而縣級以上政府將直接獲得一半以上補償金，獲利最多的是政府。由于法律上對土地用途改變所帶來的增值利益進行既科學(xué)又合理的分配的缺失，因而農(nóng)民在利益的競爭場上最容易吃虧。許多嚴重的社會沖突，都是由于以低廉的價格征收集體土地，致使處于劣勢的農(nóng)民會進而選擇極端的方式，用暴力去對抗低價征地。3.3擾亂房地市場良性的競爭秩序與“優(yōu)勝劣汰，適者生存”一樣的，市場失去了競爭也就沒有了活力。但競爭必須以公平為最根本的堅實基礎(chǔ)，倘若沒有公平的競爭，市場的運行將會紊亂無序。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)過程需要經(jīng)歷土地取得、申請預(yù)售、繳費等完整的審批程序，并且繳納的土地出讓金及相關(guān)稅費約占房產(chǎn)開發(fā)成本50%。而廉價的小產(chǎn)權(quán)房恰巧躲避了現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制，開發(fā)成本大大縮減由于沒有經(jīng)歷規(guī)范的法定程序，便形成明顯的價格優(yōu)勢。基于此現(xiàn)狀，小產(chǎn)權(quán)房的大量涌入市場與搶占商品房份額，不可挽回的損害了房地產(chǎn)市場的市場化特性擾，對房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展百害而無一利。本質(zhì)上構(gòu)成了不正當競爭，是挑戰(zhàn)蔑視法律的規(guī)范與權(quán)威，對房地產(chǎn)市場的正常交易秩序也造成一定的擾亂。3.4減損法律的公信力約瑟夫?拉茲曾言：“法律為保障正當目的的實現(xiàn)，自身決定哪些是不利目的，他限制人們的選擇，指引人們正當?shù)幕顒臃绞??！庇纱讼蛭覀兘沂玖耍蓪λ街黧w行為起到的規(guī)范與引導(dǎo)作用，不僅盡是通過法律的正面指引也是與反面懲罰的有機結(jié)合所形成的公信力而達致的。深圳小產(chǎn)權(quán)房在開發(fā)、交易、產(chǎn)權(quán)、售后服務(wù)各個環(huán)節(jié)都存在巨大的違法風(fēng)險，其中具體表現(xiàn)在：一是風(fēng)險普遍存在于小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)。通俗意義上的小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體土地之上的，而我國房地產(chǎn)法又規(guī)定了商品房的建立必須在國有土地之上，因此關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的合法性，其本身就存在著巨大的疑問。而從鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)商的角度來看，小產(chǎn)權(quán)房的建立同時又面臨著隨時可能被叫停的巨大項目風(fēng)險。二是小產(chǎn)權(quán)房的交易存在風(fēng)險。預(yù)售環(huán)節(jié)上，由于小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)批報無證，預(yù)售后，可能面臨監(jiān)管缺失而產(chǎn)生不能按時交房的危機，再加上承建商面臨著隨時被叫停的情況，一旦叫停購房者將面臨退款糾紛。從交易環(huán)節(jié)來看，銀行并不向沒有合法產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房提供貸款，因此購房者面臨著巨大的首付壓力。三是小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)存在風(fēng)險。擁有著完全產(chǎn)權(quán)的房屋的所有權(quán)人享有對該房屋的各項支配性權(quán)利，有權(quán)對其房屋自由行使占有﹑使用﹑收益和處分等權(quán)利，如買賣出租抵押等。而根據(jù)現(xiàn)有的法律和政策，小產(chǎn)權(quán)房的所有者對其并沒有完全的所有權(quán)，因此一定程度上只能行使占有和使用的權(quán)利而很少能享有收益和處分的權(quán)利。四是小產(chǎn)權(quán)房的售后服務(wù)存在風(fēng)險。由于多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房是以村集體或村民的私人名義開發(fā)的，因此小產(chǎn)權(quán)房一般并不是以房地產(chǎn)商的名義開發(fā)，當出現(xiàn)利益糾紛時該找誰負責就成了一大難題。另外，城市居民由于無法進行產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記因此購買的小產(chǎn)權(quán)房將面臨著不受法律保護的風(fēng)險。在深圳小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)到銷售的各個環(huán)節(jié)中，鎮(zhèn)政府、集體經(jīng)濟組織、開發(fā)商、農(nóng)民及購房者明知自己的行為違法，但仍抱著僥幸心里，且寄希望于“法不責眾”，來逃避法律的處罰，以獲取非法利益。他們在法律禁止和國家相關(guān)部門一再叫停的情況下，基于自己的私利，“一意孤行”地從事小產(chǎn)權(quán)房的建造和買賣等相關(guān)的行為，按其市場規(guī)則之“法”在運行。若違法行為不受到相關(guān)處罰，會引起民眾的質(zhì)疑，并形成心理暗示，守法會吃虧，違法的人反而占了便宜。這種行為，不僅是對法律權(quán)威的公然的蔑視與挑戰(zhàn)，更是降低了法律在民眾心中的的公信力。4深圳小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險的成因分析4.1經(jīng)濟成因4.1.1參與方的利益驅(qū)動深圳小產(chǎn)權(quán)房的形成和發(fā)展與我國房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟性因素是息息相關(guān)的。深圳小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，其實與單位集資建房﹑個人合作建房等一樣，是高房價下越來越多的市民買不起房而出現(xiàn)的必然結(jié)果。由于我國經(jīng)濟發(fā)展水平嚴重不平衡，國民收入也兩級分化嚴重，這就導(dǎo)致一些大中城市商品房價格飆升，遠遠超出了城市一般居民所能承受消費的能力；再加上保障性住房和經(jīng)濟適用房等又不能滿足城市居民的剛性住房要求，因此這時候出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房無疑成了這些人的救星，廉價的小產(chǎn)權(quán)房便吸引了大量的城鎮(zhèn)中低收入居民的購買居住。另一方面，由于小產(chǎn)權(quán)房的利潤豐厚，這便使得開發(fā)商樂于購買土地建造小產(chǎn)權(quán)房，而農(nóng)民則樂于出賣土地，以便能獲得土地的額外收益。總之，實際上小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)矛盾的實質(zhì)就是利益，利益的糾葛成了小產(chǎn)權(quán)房解不開的題。深圳小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與銷售涉及多個利益主體，其中包括鄉(xiāng)政府或村委會、農(nóng)民、房地產(chǎn)商，每一位參與主體都可以從小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與銷售中獲得高額利益。與土地征收補償相比，鄉(xiāng)政府或村委會能夠從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)獲取更多的土地利益。為了拓展自己的財源，鄉(xiāng)政府或村委會會默許小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，甚至成為積極推進者。對于農(nóng)民來說，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)能夠為其帶來更多的經(jīng)濟利益。雖然“靠地營生”的農(nóng)民“明白泥土的寶貴”，但市場經(jīng)濟條件下的農(nóng)民，早已不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民,而是“市場化的小農(nóng)”。他們不僅僅“向土地討生活”，也“向市場討生活”，對土地的珍惜之情自然就大大淡化了。對上述不公平的利益分配，在經(jīng)濟利益驅(qū)動下的農(nóng)民自然會想方設(shè)法將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)楹ㄐ‘a(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的非農(nóng)用途建設(shè)用地。對開發(fā)商而言，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房有利可圖。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，開發(fā)商要取得建設(shè)用地使用權(quán)，必須通過“招、拍、掛”的形式，依法支付土地出讓金，并繳納名目繁多的各種稅費。而這些稅費和稅費加起來大致可以占到商品房售價的一半。對于開發(fā)商來說，占用集體土地來建造小產(chǎn)權(quán)房，可以免除土地出讓金及較多的費用，加上小產(chǎn)權(quán)房不受建設(shè)、登記、銷售等環(huán)節(jié)的制約，大大減少了房屋的開發(fā)建設(shè)成本。可見，開發(fā)商會選擇規(guī)避法律程序的約束，即使面臨會被處罰的風(fēng)險，開發(fā)商仍會積極地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目。4.1.2城鎮(zhèn)房價的畸高近20年來，我國城市化進程發(fā)展迅猛。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示表明2013年末我國城鎮(zhèn)人口數(shù)目已達到7.3億，城鎮(zhèn)化水平也達到54％。在人口迅速向城鎮(zhèn)流動的同時便也造成了城鎮(zhèn)住宅需求的飛速膨脹，但適合中低收入人群居住的保障性住房遠遠不能解決這些需求，因此在城市的郊區(qū)以及周邊地區(qū)便出現(xiàn)的大量的小產(chǎn)權(quán)房，一定程度上來講也有效地解決了住房遠遠跟不上人口的問題。所以客觀上來看城鎮(zhèn)和農(nóng)村之間人口的流動遷徙，也為小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模化發(fā)展提供了現(xiàn)實需求，同時也促進了城鎮(zhèn)和農(nóng)村的雙贏發(fā)展。住房消費在日常生活中是不可避免的。也就是說，住房消費與食品、醫(yī)療服務(wù)等消費性質(zhì)相同，是人們生活中的必需品。加之受“居者有其屋”的傳統(tǒng)文化影響，當房價格上漲時，人們一般會增加住房開支，而不是減少住房數(shù)量。根據(jù)供求原理，在一定時期內(nèi)，當房屋供給量一定時，房價會不斷上升，往往會超出一般居民承受水平。以上海為例，根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2016年上海居民人均收入47710元，2016年上海住宅均價31670元/㎡，一套95㎡住宅約為300萬元。參照相關(guān)國際規(guī)定，“合理的住房價格”的“幸?！敝笖?shù)應(yīng)該為3～5。然而，上海市的房價收入比超出國際水平五倍之多?！笨梢娚虾Ｄ酥寥珖擎?zhèn)的高房價已與居民人均收入形成了強烈的反差。對于大多數(shù)城市居民尤其是低收入居民來說，在所居住的城市購買一套商品房已經(jīng)屬于奢望。于是大部分的中低收入者會選擇價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，減輕住房壓力，圓“住房夢”。雖然小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)殘缺，具有相當高的法律風(fēng)險，但在居住用途方面與高價的商品房的屬性相同，具有大致相同的效用，能夠發(fā)揮同樣的功能，兩者在房地產(chǎn)市場上具有一種可替代的關(guān)系。同時，雖然表面上集體所有的土地屬于全體農(nóng)民所有，但國家卻可以征用土地，再加上政府征用土地的補償標準卻又偏低，因此在城鎮(zhèn)化過程中，小產(chǎn)權(quán)房就成為了農(nóng)民土地增值收益的重要途徑。說到底，小產(chǎn)權(quán)房最大的癥結(jié)就在于政府在征收的過程中是最大的利益方。正是由于政府征收過程對農(nóng)民的權(quán)益的不重視，再加之房價的畸高導(dǎo)致對低廉房源需求的增多，才使得大量的小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)建筑。因此，如果想要從根源上解決好小產(chǎn)權(quán)房的問題，必須使城市和農(nóng)村的土地制度一體化。4.2社會成因4.2.1公民基本居住權(quán)難以保障市場經(jīng)濟地發(fā)展以及社會地進步導(dǎo)致商品市場高度擴張，加之社會保障制度落后于經(jīng)濟和社會地發(fā)展，公民地居住權(quán)遭受了前所未有的挑戰(zhàn)。這種挑戰(zhàn)是雙重性的，一是高房價的壓力。中國的房價收入比已經(jīng)遠遠超過國際公認標準，雖然政府近年來大力控制房價上漲，但這種趨勢仍不可逆轉(zhuǎn)的。二是社會保障的缺失。基于公益性質(zhì)考慮，保障性住房具有非營利性，政府作為唯一的主體大力投入建設(shè)資金，取得了一定的成績。但建設(shè)保障性住房開發(fā)積極性低，分配制度不完善，缺乏退出機制。面對供不應(yīng)求的住房需要，保障性住房的開發(fā)建設(shè)仍然處于探索階段。4.2.2新農(nóng)村建設(shè)過程中地方政府管理不到位小產(chǎn)權(quán)房是以“新農(nóng)村建設(shè)”、“舊村改造”的名義建造的。因為村集體收入主要依靠上級政府的支持，農(nóng)民人均純收入增長速度緩慢。鄉(xiāng)政府或村委在新農(nóng)村建設(shè)過程中，一般會采取兩種措施尋求更多的資金來源，尋找更高的土地價值。一是集體經(jīng)濟組織甚至基層政府打著“新農(nóng)村建設(shè)”的旗號，獲得規(guī)劃審批，自行進行宅基地的開發(fā)建設(shè)，將農(nóng)戶集中上樓后，在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋，并將其出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員。二是村集體與開發(fā)商通過簽訂合約占用集體土地，用來建設(shè)、售賣“小產(chǎn)權(quán)房”。將建成的房子出售給集體組織的成員，剩下的再出售給村集體以外的人以此獲利。依照土地管理法的相關(guān)規(guī)定,任何個人和單位都必須將農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國家土地后進行出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,違規(guī)審批，允許土地以舊村改造的名義違法買賣。一方面是利益所致,另一方面也與相關(guān)管理部門管理上的嚴重缺位和行政不作為有關(guān)。可見小產(chǎn)權(quán)房能夠從局部地區(qū)擴展到全國,長時間搶占房地產(chǎn)份額，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是背后的實際推動者。5規(guī)范深圳小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的對策5.1基于現(xiàn)行法律框架內(nèi)分類處置從與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的法律法規(guī)來看，其實我國在1997年就制定了《關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》，其中就指出了對于集體土地的使用權(quán)，除非國家征用，否則不得用于經(jīng)營性住房的開發(fā)。而在1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中也明確規(guī)定了城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地只有依法經(jīng)過征用轉(zhuǎn)變成國有土地后才可以進行開發(fā)利用。同年頒布的《基本農(nóng)田保護條例》也規(guī)定了禁止在基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)建立和開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。2003年國土資源部發(fā)布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》也要求嚴禁在集體所有的土地上利用各種其他名義來開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。同年國務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中也禁止單位和個人或其他承租商與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占集體所有的土地來進行商品房的開發(fā)和銷售。2006年國務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》也規(guī)定了禁止以租代征及其他的方式使用農(nóng)用土地進行非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)用土地是受到政府嚴格保護的。2009年國土資源部頒發(fā)的《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》也要求各級的國土資源部要嚴格查處違反法律法規(guī)及相應(yīng)政策建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項目。且2010年至2013年國土資源部也一直和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)手著手全面清理小產(chǎn)權(quán)房的試點工作?？v觀我國對小產(chǎn)權(quán)房的法律政策我們可以發(fā)現(xiàn)，中央對于小產(chǎn)權(quán)房的管制是十分嚴格的，對于不合法的小產(chǎn)權(quán)房，國務(wù)院及其部門也是要求嚴格查辦依法拆除。從1999年到目前為止，中央及國務(wù)院一直在嚴格規(guī)制著小產(chǎn)權(quán)房，要求集體所有的土地上不許開發(fā)商品房，城市居民不得購買農(nóng)民的宅基地，各地方政府也必須嚴格抵制依法查辦小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和銷售。而且現(xiàn)在國家是保護農(nóng)用耕地和集體所有的土地的，嚴格打擊占用農(nóng)用耕地的小產(chǎn)權(quán)房，嚴禁其他組織以其他名義購買集體土地建造小產(chǎn)權(quán)房，并逐年對小產(chǎn)權(quán)房加大了清理的力度，要求遏制買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為。對于小產(chǎn)權(quán)房的不合法的建造，國家一直在嚴格打擊規(guī)范。深圳小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)二元土地法律制度框架下不合理制度設(shè)計的畸形產(chǎn)物。但服從于壞的法律并不意外著非正義，因為正義是折衷的。既然壞的法律不能做到最好，若通過合法途徑進行完善，達到合乎正義范圍，這遠比沒有法律信仰，不服從法律要好一些。誠如尹田教授所言：“不公正勝于無序性”?？梢?，盡管現(xiàn)行法律規(guī)定不盡合理，但“小產(chǎn)權(quán)房”的處置還應(yīng)盡可能在其框架內(nèi)進行。否則，將會使法律的公信力喪失，從而致使法律秩序的混亂。故而可以區(qū)別對待，變通執(zhí)行。依據(jù)深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)現(xiàn)狀，分類對待。對于已建成的小產(chǎn)權(quán)房，政府對其采取的措施應(yīng)包括：一是對目前已經(jīng)建成的具有一定規(guī)模﹑符合用地規(guī)劃條件﹑購買作為唯一住房來源的小產(chǎn)權(quán)房，地方政府可以根據(jù)當?shù)赝恋乩靡?guī)劃給予甄別﹑確認，在其繳納合理的土地出讓金及相關(guān)費用的情況下，為其辦理產(chǎn)權(quán)登記并發(fā)放土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證，完成小產(chǎn)權(quán)向大產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換。二是對已經(jīng)建好的小產(chǎn)權(quán)房，雖然已有人入住，但其并不完全符合確認條件也并沒有占用農(nóng)用耕地的，政府可以按照用益物權(quán)的規(guī)定，將小產(chǎn)權(quán)房以租賃的形式讓購買者在一定時限內(nèi)承租，在時限結(jié)束前讓其可以通過補交土地轉(zhuǎn)讓金和申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的方式來合理取得小產(chǎn)權(quán)房。三是對那些已經(jīng)建成但占用了農(nóng)用耕地的，不符合用地規(guī)劃條件的嚴重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，政府應(yīng)該對其予以打擊或者沒收或者對其進行拆除。對于正在建立的小產(chǎn)權(quán)房，政府對其采取的措施應(yīng)包括：一是對于正在建立的但沒有占用農(nóng)用耕地且符合開發(fā)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，地方政府可以補辦相應(yīng)的審批程序使其合法化后再繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。二是對于侵占了農(nóng)用耕地的且不符合規(guī)劃許可屬于違法項目的正在建立的小產(chǎn)權(quán)房，地方政府應(yīng)該責令其停止并拆除相應(yīng)的建筑，對于已經(jīng)預(yù)售的小產(chǎn)權(quán)房還要退還購房者的相應(yīng)購房款。對于將要建立的小產(chǎn)權(quán)房，政府對其采取的措施應(yīng)包括：對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民住宅,以及部分已形成規(guī)模、符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項目,可以考慮與有關(guān)部門共同制定相應(yīng)政策,適當放開；對于城市規(guī)劃區(qū)外違法建設(shè)尤其是占用耕地的,應(yīng)依法取締。5.2重視居民住房問題的解決深圳小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展與我國城鎮(zhèn)商品房價格偏高，部分中低收入住房困難家庭無力承擔的房價有關(guān)。因此，為遏制房價進一步上漲，政府首先采取措施懲罰違法征收、炒賣土地的行為并鼓勵開發(fā)商建設(shè)中小戶型、中低價位的商品房。其次是加大保障性住房的投入力度，建立多層次的住房保障體系，以此達到減少對小產(chǎn)權(quán)房的需求，遏制小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)發(fā)展的效果?；谀壳氨Ｕ闲宰》扛采w范圍小、供不應(yīng)求、融資難、開發(fā)積極性不足等問題，政府應(yīng)大力投入資金用于建設(shè)經(jīng)濟適用房、公共租賃住房等惠民安居工程。對于公共租賃住房的建設(shè)，要將低收入困難家庭和在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員一同納入城鎮(zhèn)住房保障體系，擴大保障性住房的層次和覆蓋范圍。對于經(jīng)濟適用房應(yīng)建立退出機制。政府應(yīng)定期監(jiān)督保障對象，若購房人經(jīng)濟狀況得到改善，重新認定為不符合繼續(xù)住房條件，改由政府回購，以確保保障性住房真正能夠用于需要保障的家庭，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用。5.3加強政府對房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)督的力度各級政府及相關(guān)部門應(yīng)該行政有所為，對小產(chǎn)權(quán)房的各個環(huán)節(jié)必須監(jiān)督管理到位，加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)范和引導(dǎo)，認真貫徹落實國家的法律法規(guī)。首先從土地來源上對于以農(nóng)村集體名義申報的房屋建設(shè)項目嚴格審批，禁止違法土地征收。其次土地管理局、規(guī)劃局、城建局等相關(guān)部門要積極配合，提高執(zhí)行力，防止互相推卸責任。再次，對于沒有嚴重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，可采取征收土地將其轉(zhuǎn)化為國有土地，并責令開發(fā)商補交相關(guān)的稅費。購房者和開發(fā)商補交相關(guān)費用、手續(xù)后，房管部門應(yīng)記錄土地備案信息、出示產(chǎn)權(quán)證明以此將小產(chǎn)權(quán)房與商品房進行科學(xué)有效的管理。對于通過違法征收獲得土地進而開發(fā)建設(shè)樓盤的行為，應(yīng)及時制止并拆除，嚴厲處罰違反法律規(guī)定的相關(guān)責任人或責任群體，使其承擔較大的違約成本。同時，政府必須有效地協(xié)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)方的關(guān)系。一是對于與小產(chǎn)權(quán)房息息相關(guān)的各方的意見，政府應(yīng)該予以考慮并尊重。與小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)的主要就是農(nóng)民，農(nóng)村集體和購買小產(chǎn)權(quán)房的城鎮(zhèn)中低收入者。因此在制定與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的政策法規(guī)過程中最好能讓與利益相關(guān)方也參與其中，以合法的方式反映他們的意見。二是政府應(yīng)該與小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)方共同合作。由于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，政府部門往往會強制清理和拆除小產(chǎn)權(quán)房，但往往收效甚微。因此政府只有與小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)方協(xié)調(diào)發(fā)展，取得他們的支持，才能對小產(chǎn)權(quán)房市場進行更好的規(guī)制與管理。三是政府應(yīng)該兼顧與小產(chǎn)權(quán)房息息相關(guān)的各方利益，盡可能減少沖突以保持社會的穩(wěn)定。在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房利益分配的過程中，政府必須堅持著公平公正的原則來處理土地增值利益和分配的問題，兼顧各方的利益的同時還應(yīng)該充分考慮弱勢群體的利益。此外，深圳執(zhí)法部門必須進一步嚴格規(guī)制深圳小產(chǎn)權(quán)房市場，具體措施包括：一是執(zhí)法部門應(yīng)該建立健全集體建設(shè)土地的開發(fā)交易機制。說到底，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生有部分原因還是農(nóng)民為了增加土地的增值及額外收益，因此執(zhí)法部門對于集體建設(shè)土地的交易開發(fā)機制要嚴格把關(guān)，考慮農(nóng)民的利益收入。二是執(zhí)法部門應(yīng)該嚴格控制政府的征地行為。我國法律規(guī)定了政府有權(quán)征用集體所有的土地，但是往往有許多政府以“城鎮(zhèn)改造”及其他名義大量征收農(nóng)村集體土地來建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房從中獲取利益，因此對于此類行為，執(zhí)法部門應(yīng)該嚴格控制。三是執(zhí)法部門應(yīng)該允許城鎮(zhèn)和農(nóng)村的居民自由選擇居住的地方。我國城鄉(xiāng)二元制的管理制度限制了城市居民和農(nóng)村居民的住房自由選擇，再加上法律是禁止城市居民購買農(nóng)村宅基地作為住宅的，因此許多中低收入者往往解決不了住房需求，只有把最基本的需求解決好，社會才能更加和諧穩(wěn)定的發(fā)展。5.4強化理論研究與突破為遏制小產(chǎn)權(quán)房的再次蔓延，如何處置小產(chǎn)權(quán)房問題“迫在眉睫”。但若想徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題，還需要尋求理論突破來規(guī)范圍繞小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的法律關(guān)系。其一，國家未出臺相關(guān)法律對“小產(chǎn)權(quán)房”進行科學(xué)合理的規(guī)范，小產(chǎn)權(quán)房因其不合法性而被排除在法律這道保護屏障之外。即使從2007年開始，國土部和相關(guān)部門嚴格控制小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)出售，但小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)初期就未曾備案登記，若展開調(diào)查，追究相關(guān)責任人員存在一定的難度。正是基于這樣的“空窗期”，“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)者、出房者以僥幸的心理“一意孤行”，繼續(xù)“打著”國家法律法規(guī)的“擦邊球”。此外，土地征收、宅基地使用權(quán)等多種土地法律制度存缺陷也造成了小產(chǎn)權(quán)房的泛濫。其中關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，基于守住18億畝耕地紅線之考慮，在相當長的一段時間內(nèi)對經(jīng)濟發(fā)展起到過重要作用。但當今社會處于轉(zhuǎn)型階段，法律在理論上和制度上都應(yīng)開始相應(yīng)的調(diào)整并和完善，以適應(yīng)時代發(fā)展的新情況，達到“長治久安”的目的?；诖耍诜缮嫌袟l件地賦予小產(chǎn)權(quán)房合法地位。一是在《憲法修正案》中明確規(guī)定公民擁有自由遷徙與選擇住房地的權(quán)利，明確規(guī)定集體經(jīng)濟組織對集體土地享有完整的所有權(quán)。根據(jù)國際公約的相關(guān)規(guī)定，我們知道自由遷徙權(quán)和住房權(quán)是人權(quán)的重要構(gòu)成要件。但是在2004年的《憲法修正案》中并沒有規(guī)定這些權(quán)利，對于中低收入的人來說，如果從法律上確定他們也享有這些權(quán)利，那么對于小產(chǎn)權(quán)房也會產(chǎn)生一定的規(guī)制效果。另外，由于農(nóng)村集體所有土地的主體實際上處于虛位的狀態(tài)，因此《憲法修正案》必須對集體所有土地的主體作出統(tǒng)一的規(guī)定，才能更好的維護集體經(jīng)濟組織成員的利益。二是在《物權(quán)法》中確定農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)擁有自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，從而能夠保障沒有房屋公民的居住權(quán)?！段餀?quán)法》中規(guī)定了只有占有﹑使用﹑收益和處分四種權(quán)能同時兼具才算真正擁有了物之所有權(quán)。而集體土地往往并不擁有全部的權(quán)利，只擁有占有﹑使用和部分收益的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)平等的原則，只有賦予村民集體對集體所有的土地擁有自由處分的權(quán)利，允許其進入市場，在法律上對其進行規(guī)制，才能更好的保護那些沒有房屋公民的基本生