房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

目錄ContentsPART3—區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART1—宏觀環(huán)境分析PART2—區(qū)域綜述PART5—形象樹(shù)立及包裝PART4—營(yíng)銷策略PART6—營(yíng)銷計(jì)劃與執(zhí)行PART7—合作框架PART.1宏觀環(huán)境分析1.政策導(dǎo)向控制貸款調(diào)整利率提高首付銷量下滑價(jià)格松動(dòng)需求受阻10年4月15日—19日期間先后打出了新一輪嚴(yán)厲遏制地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的“組合拳”新“國(guó)十條”。此次調(diào)控力度之強(qiáng)，反應(yīng)之快，實(shí)屬空前。而后，而后各地方地方細(xì)則出相繼臺(tái)更加印證了此次調(diào)控力度與決心。新“國(guó)十條”發(fā)布后，全國(guó)樓市均受其影響銷量急轉(zhuǎn)而下。以北京為例，商品住宅成交量，由4月份調(diào)控前的日均450套左右，迅速銳減到200套以下。部分地區(qū)價(jià)格明顯回落，“折扣”“優(yōu)惠”絡(luò)繹不絕。媒體炒作一、市場(chǎng)環(huán)境分析—宏觀環(huán)境近期國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策土地政策商品房政策金融政策財(cái)稅政策保障政策近期出臺(tái)的政策文件4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施簡(jiǎn)稱新“國(guó)四條”4月15日，國(guó)土資源部公布2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃4月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》簡(jiǎn)稱“10號(hào)文”4月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》此次政策調(diào)控的特點(diǎn)調(diào)控范圍更廣調(diào)控尺度更細(xì)調(diào)控力度更狠1.土地政策時(shí)間政策文件區(qū)域政策要點(diǎn)政策目的4月15日國(guó)土資源部2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃全國(guó)中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量（76461公頃）促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供應(yīng)4月17日國(guó)務(wù)院10號(hào)文全國(guó)增加居住用地的供應(yīng)總量，要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同確保供應(yīng)結(jié)構(gòu)的落實(shí)4月16日北京國(guó)土局土地招拍掛新規(guī)北京采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式，試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或“限地價(jià)，競(jìng)政策性住房面積”的方式抑制非理性競(jìng)價(jià)和地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模防止囤地，增加有效供應(yīng)2.商品房政策時(shí)間政策文件區(qū)域政策要點(diǎn)政策目的4月17日國(guó)務(wù)院10號(hào)文全國(guó)加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷售審批加快商品住房入市的速度4月20日住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》全國(guó)實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名打擊投資需求，抑制官員購(gòu)房限定預(yù)售規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可促使開(kāi)發(fā)商加快推盤速度，分批、多次開(kāi)盤失效預(yù)售款第三方監(jiān)管降低銷售欺詐的可能商品住房預(yù)售方案?jìng)浒腹驹黾娱_(kāi)發(fā)商的資金壓力，降低獲利預(yù)期強(qiáng)化預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度促使開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)品質(zhì)管理，摒棄暴利心態(tài)近期清理和整治所有在建商品住房項(xiàng)目并予以公示，責(zé)成未開(kāi)盤項(xiàng)目限期公開(kāi)銷售打擊捂盤惜售3.金融政策時(shí)間區(qū)域政策文件政策要點(diǎn)政策目的4月17日全國(guó)國(guó)務(wù)院【2010】10號(hào)文購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，首付比例不低于30%二套房貸的首付最少50%實(shí)行嚴(yán)格的差別化利率政策，不再區(qū)分改善型需求投資需求對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款打擊的重點(diǎn)對(duì)象更加明確，直指投機(jī)炒房等不合理的住房需求對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)禁止對(duì)民間炒房團(tuán)放貸，遏制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)土地閑置及炒地房企，銀行不得發(fā)放新項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商融資的監(jiān)管，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商炒地4月16日北京北京銀監(jiān)局23號(hào)文北京的商業(yè)銀行從4月20日開(kāi)始，嚴(yán)禁向非住宅項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，嚴(yán)防多頭貸款引發(fā)的套利和償付風(fēng)險(xiǎn)京城銀行禁向非住宅發(fā)放貸款，嚴(yán)打炒房客4.財(cái)稅政策時(shí)間區(qū)域政策文件政策要點(diǎn)政策目的4月17日全國(guó)國(guó)務(wù)院【2010】10號(hào)文要求稅務(wù)部門對(duì)定價(jià)過(guò)高、價(jià)格漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)清算和稽查土地增值稅對(duì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的炒地皮行為敲響警鐘要求財(cái)政和稅務(wù)部門加快制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策相關(guān)調(diào)控細(xì)則尚未出臺(tái)，但預(yù)示著未來(lái)將加大稅收政策對(duì)打擊投機(jī)行為的調(diào)節(jié)力度4月8日上海尚未被確認(rèn)上海擬開(kāi)征住房保有稅在征收辦法上，可能對(duì)存量房和增量房一并征收，但會(huì)從購(gòu)房套數(shù)、戶型大小等方面來(lái)區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅稅率可能會(huì)以買房時(shí)合同價(jià)打7折后按1.2%－1.5%征收如果政策出臺(tái)，將增加持有房產(chǎn)的成本，對(duì)投機(jī)有一定的抑制作用4月20日重慶政策細(xì)則尚未公布重慶”房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅”方案獲批，“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”將針對(duì)大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅，但具體稅率如何仍在討論中為北京、上海等地出臺(tái)相關(guān)的“類物業(yè)稅”埋下伏筆，同時(shí)預(yù)示未來(lái)市場(chǎng)調(diào)控的力度將更大5.保障政策時(shí)間區(qū)域政策文件政策要點(diǎn)政策目的4月15日全國(guó)國(guó)土資源部確保2010年完成建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套（含廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房）保障房將按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計(jì)算加大保障房建設(shè)、限定保障房建設(shè)套型，更具可操作性4月17日全國(guó)國(guó)務(wù)院【2010】10號(hào)文住房建設(shè)規(guī)劃中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同,確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位明確住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型和保障房用地的有效供應(yīng)，并納入合同強(qiáng)調(diào)執(zhí)行政策松緊對(duì)比政策寬松期(08年下半年-09年下半年)政策緊縮期(09年下半年至今)綱領(lǐng)性文件國(guó)務(wù)院131號(hào)文件國(guó)四條，國(guó)辦10號(hào)文政策基調(diào)貫徹優(yōu)惠政策，刺激房市回暖防止泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲土地政策鼓勵(lì)企業(yè)拿地土地首付款比例20%，全款繳納期限可自行約定對(duì)囤地炒地行為無(wú)明確界定和打擊措施改革土地招拍掛制度，限制企業(yè)拿高價(jià)地土地首付款比例提高到50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限不超過(guò)1年對(duì)囤地炒地企業(yè)限拿地、停融資、禁放貸商品房政策普通商品住房開(kāi)發(fā)最低資本金比例從35%下調(diào)至20%90/70政策松綁78家非主業(yè)央企退市，行業(yè)門檻提高增加中小戶型普通住房供應(yīng)量，限制大戶型需求釋放一次性公布預(yù)售房源及價(jià)格，打擊捂盤惜售和變相漲價(jià)金融政策央行連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率，先后4次下調(diào)存款利率首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%，貸款利率可享受7折優(yōu)惠鼓勵(lì)信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)差別化放貸——取消貸款優(yōu)惠，提高首套、2套房首付比例和利率，3套房暫停貸款收緊信貸環(huán)境，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理財(cái)稅政策首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房，契稅下調(diào)到1%；免征印花稅；二手房營(yíng)業(yè)稅5改2二手房營(yíng)業(yè)稅2改5強(qiáng)化土地增值稅的管理，研究開(kāi)征物業(yè)稅簡(jiǎn)評(píng)優(yōu)惠政策和天量信貸助推投資需求“井噴”、房?jī)r(jià)飛漲政策環(huán)境持續(xù)收緊，投資需求受到抑制，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入觀望政策效果分析1、對(duì)購(gòu)房者的影響

2、對(duì)土地市場(chǎng)的影響

3、對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的影響1.對(duì)購(gòu)房者的影響投資需求改善型需求首次購(gòu)房需求投資回報(bào)率降低，需求釋放受到嚴(yán)重抑制忌憚?dòng)诙愂盏冗M(jìn)一步政策的出臺(tái)，加速逃離高房?jī)r(jià)城市需求受到抑制，選擇觀望或者轉(zhuǎn)入其他城市釋放對(duì)大戶型產(chǎn)品的需求的釋放受到影響供應(yīng)放量、房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)期加劇，需求轉(zhuǎn)入觀望2.對(duì)土地市場(chǎng)的影響新政對(duì)土地市場(chǎng)的影響土地供應(yīng)：中小戶型商品住房、政策房用地的供應(yīng)量增加政府推地加快，土地開(kāi)發(fā)升溫?zé)狳c(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地延期入市土地交易市場(chǎng)前景差以及保障房的配建任務(wù)，使開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿下滑容易引發(fā)土地“流標(biāo)”，影響未來(lái)商品房的有效供應(yīng)土地價(jià)格趨于理性，市場(chǎng)運(yùn)行趨緩普通商品住房用地的供應(yīng)將出現(xiàn)放量，但對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期將降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地意愿3、對(duì)各物業(yè)市場(chǎng)的影響——住宅市場(chǎng)新政對(duì)住宅市場(chǎng)的影響商品住宅政策房中小戶型普通住宅：供應(yīng)規(guī)模有所上升，價(jià)格有所下行，觀望情緒讓成交量略受影響商務(wù)公寓：投資客大量逃離，成交量和價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)大幅下行高端公寓與別墅：投資類物業(yè)滯銷，居住類物業(yè)的消化受一定的影響供應(yīng)規(guī)模將持續(xù)得到提升，成交量也將有所走高投資物業(yè)的消化受到致命的打擊，觀望情緒的蔓延也將影響自住類物業(yè)的消化新政對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響泡沫的傳導(dǎo)調(diào)控的傳導(dǎo)投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大商業(yè)市場(chǎng)隱性泡沫放大金融政策調(diào)控向商業(yè)市場(chǎng)蔓延更嚴(yán)格的信貸政策和監(jiān)管機(jī)制更多的投資需求轉(zhuǎn)入商業(yè)市場(chǎng)釋放，將拉高商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平，引發(fā)信貸資源對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步的緊縮4.對(duì)各物業(yè)市場(chǎng)的影響——商業(yè)市場(chǎng)

政策導(dǎo)向三套房貸松動(dòng)上半年經(jīng)濟(jì)回落調(diào)控政策會(huì)否松動(dòng)有關(guān)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開(kāi)”、“國(guó)資委授意央企拿地”等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，中國(guó)住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委12日分別做出回應(yīng)。針對(duì)近日部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)政策可能取消”的報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人12日表示，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）下發(fā)后，各地區(qū)、各部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)。央行貨幣政策委員會(huì)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌告訴媒體，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍是相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，從全球范圍來(lái)看這是一個(gè)高增長(zhǎng)，因此，下半年不會(huì)出臺(tái)第二輪刺激政策，而是堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，同時(shí)在政策執(zhí)行中注意靈活性和針對(duì)性?！毙〗Y(jié)此輪調(diào)控，力度空前且執(zhí)行堅(jiān)決。對(duì)樓市影響巨大，但由于前一階段的旺市熱銷，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金較為寬松，雖然銷量嚴(yán)重縮水，價(jià)格并無(wú)過(guò)大幅度的下挫。此時(shí)正值購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的博弈階段，但隨著政府意愿的堅(jiān)決與投資客群持幣待購(gòu)情緒加重，預(yù)計(jì)進(jìn)入第四季度，銷量下挫或?qū)⒊蔀闃鞘械闹餍?。二、市?chǎng)現(xiàn)狀分析—后市預(yù)判1.成交量下滑整個(gè)上半年，一線城市房地產(chǎn)成交量較去年同期下降了52%；可見(jiàn)一線城市上半年成交量受新政影響明顯，低迷的成交量已無(wú)法支撐過(guò)高的房?jī)r(jià)。

上半年一線城市成交分析二線城市房地產(chǎn)成交價(jià)格較上一高峰時(shí)期價(jià)格，上漲了28.4%，新房成交數(shù)量與去年同期項(xiàng)目下降了31%；可見(jiàn)二線房地產(chǎn)對(duì)于政策的敏感程度要低于一線城市，對(duì)于政策的反映速度也在一線城市之后。

上半年二線城市成交分析2.結(jié)構(gòu)調(diào)整面對(duì)人民幣升值導(dǎo)致的出口惡化、就業(yè)困難，房地產(chǎn)大萎縮對(duì)經(jīng)濟(jì)的不利影響國(guó)家與5月7日出臺(tái)了民資“新36條”細(xì)則的出臺(tái)，則可能成為上述問(wèn)題的“破題”之門。新36條”一方面解決了民間游資投資渠道問(wèn)題，另一方面又將逐漸取代以往拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主體產(chǎn)業(yè)，對(duì)于

一直綁架經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)而言無(wú)疑是利空的。民資投資渠道民資新36條3.通脹預(yù)期統(tǒng)計(jì)局8月15日公布，7月CPI同比上漲3.3％，為創(chuàng)下21個(gè)月來(lái)新高。從CPI顯示的數(shù)據(jù)來(lái)看，3.3的漲幅與2.25存款利率使得負(fù)利率時(shí)代變得更加明顯，通脹預(yù)期加劇。后市國(guó)家是否會(huì)將提高利率作為“補(bǔ)償性加息”或是提高存款準(zhǔn)備金率結(jié)果很難判斷。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀資金壓力庫(kù)存壓力政策壓力2010年40家上市房企發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.13%，負(fù)債率接近70%的有22家，占比高達(dá)55%，四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬(wàn)科、金地、招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)76.77%、69.83%、69.85%和61.30%2008年下半年后開(kāi)發(fā)商一直減少開(kāi)工，緩慢推盤，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入滯緩期，至2009年底，經(jīng)歷了一年的去庫(kù)存化之后，多數(shù)開(kāi)發(fā)商新增供應(yīng)不足，部分城市甚至無(wú)盤可賣，在這種情況下，加緊開(kāi)發(fā)是必然的選擇。另外，隨新政實(shí)施，政府監(jiān)管部門對(duì)囤地打擊力度增大，加之前期拿地力度較大，此時(shí)也必然會(huì)加快開(kāi)發(fā)。“政府有時(shí)候希望做事，你就得配合。我們最擔(dān)心政府繼續(xù)拿出一堆東西，那一堆東西其中有一些準(zhǔn)備使用‘核武器’，你干嘛非得讓政府把‘核武器’都用出來(lái)，你要從了，就不用把‘核武器’拿出來(lái)了?！?月12日華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示。，向臺(tái)下數(shù)百開(kāi)發(fā)商發(fā)出呼吁：“我都從了，你們也從了吧?！?.市場(chǎng)現(xiàn)象—南方城市上海多家開(kāi)發(fā)商“大手筆”降價(jià)

中房信集團(tuán)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交面積排名前5的樓盤都出現(xiàn)了價(jià)格“大跳水”。排名第一的中環(huán)1號(hào)以17645元/平方米的價(jià)格成交了236套房源，而該樓盤在7月成交的39套房源均價(jià)為19835元/平方米，6月成交的34套房源均價(jià)高達(dá)23160元/平方米。兩個(gè)月之內(nèi)高達(dá)23.8%的跌幅或是該樓盤熱銷的主要原因。杭州打響“存就抵”促銷戰(zhàn)

7月18日開(kāi)盤的保利東灣，截至8月16日已幾乎售罄，281套房源僅剩兩套可售。其中，279套成交房源平均售價(jià)為12432元/平方米，該房?jī)r(jià)相比該樓盤6月14日的成交均價(jià)18544元/平方米已下降近20%。購(gòu)房者幾乎都是沖著公司“存5萬(wàn)抵25萬(wàn)”的超大優(yōu)惠去的。

8月8日，位于杭州之江的高爾夫景觀公寓，新帝朗郡推出10套特惠房源，也進(jìn)行“存5萬(wàn)抵30萬(wàn)”的優(yōu)惠，相較之前在售均價(jià)18000元/平方米，實(shí)際折扣接近92折。銷量變化受4月15至19日政府對(duì)樓市調(diào)控影響，北京市場(chǎng)成交量大幅下滑，從4月109.14萬(wàn)平米陡降至5月份的32.94萬(wàn)平米，截止至7月銷售面積有所回升但成交價(jià)格明顯下降。單位：萬(wàn)平米109.1464.36市場(chǎng)現(xiàn)象—北方城市北京住宅市場(chǎng)1—7月成交面積以北京為例自4月中旬調(diào)控以來(lái)，繼市場(chǎng)成交量大幅下滑之后，成交均價(jià)同樣出現(xiàn)明顯下滑，7月份成交均價(jià)為17045元/平米，較4月份成交均價(jià)每平米跌落3000元左右。2010年7月2055217045北京住宅市場(chǎng)1—7月成交均價(jià)單位：元/平米價(jià)格變化市場(chǎng)現(xiàn)象—北方城市以北京為例小結(jié)政府決心開(kāi)發(fā)商壓力市場(chǎng)現(xiàn)狀置業(yè)者心態(tài)對(duì)于此輪樓市調(diào)控堅(jiān)決執(zhí)行不動(dòng)搖存量與資金壓力動(dòng)搖開(kāi)發(fā)商惜價(jià)信心成交量嚴(yán)重縮水打折促銷風(fēng)日益盛行投資客群受阻剛性需求選擇持幣觀望

從當(dāng)下的宏觀環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)正經(jīng)歷著一次“惡夢(mèng)”，但無(wú)論調(diào)控與否，人們對(duì)房屋必然是有需求的，只是熱情程度有所不同。不同的區(qū)域、不同項(xiàng)目受到的影響程度也不一樣。營(yíng)口市場(chǎng)…...PART.2區(qū)域綜述營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)位于遼東半島中部的渤海之濱，坐落在營(yíng)口市南端50公里，北距沈陽(yáng)210公里，南距大連170公里。位于北緯40°151’至40°20’,東經(jīng)122°8’至122°15’之間。營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)（鲅魚(yú)圈區(qū)）總面積268平方公里，被譽(yù)為21世紀(jì)最具潛力的沿海城市之一。

一、區(qū)域界定

海東街道

辦事處駐向陽(yáng)社區(qū)，人口1.98萬(wàn)人，面積9.47平方千米，轄7個(gè)社區(qū)居委會(huì)：向陽(yáng)、泰山、白云、長(zhǎng)江、曙光、宏柳、明珠。

望海街道辦事處駐芹菜洼，人口0.65萬(wàn)人，面積16.43平方千米，轄4個(gè)村委會(huì)：望海農(nóng)、望海漁、小懂屯、芹菜洼。目前開(kāi)發(fā)區(qū)下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村，現(xiàn)有人口30.1萬(wàn)人。

二、區(qū)域行政劃分海星街道

辦事處駐站前，人口7.52萬(wàn)人，面積28.35平方千米，轄10個(gè)社區(qū)居委會(huì)：天山、閩江、淮河、站前、新港、海星、神井、彩霞、銀河、濱海；1個(gè)村委會(huì)：大董屯。

紅海街道

辦事處駐西紅海，人口:1.64萬(wàn)人，面積:1.12平方千米，轄1個(gè)社區(qū)居委會(huì)：新興；5個(gè)村委會(huì)：西紅海、東紅海、號(hào)房、二道河、紅海漁。

三、區(qū)域歷史沿革營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)的前身是原蓋縣鲅魚(yú)圈鄉(xiāng)。1984年5月——經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區(qū)。

1988年3月——遼寧省委和省政府確定在鲅魚(yú)圈區(qū)興建營(yíng)口出口加工區(qū)，列為遼寧對(duì)外開(kāi)放三個(gè)示范區(qū)之一。

1990年8月——經(jīng)聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署營(yíng)口考察團(tuán)建議，由營(yíng)口出口加工區(qū)更名為營(yíng)口新經(jīng)濟(jì)區(qū)。

1992年10月——國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

1998年11月——按照省委和省政府的要求，明確了鲅魚(yú)圈區(qū)政府的主要職能是為開(kāi)發(fā)區(qū)和港口建設(shè)提供社會(huì)保障和服務(wù)。

2004年1月——國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚(yú)圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚(yú)圈區(qū)。

氣候特點(diǎn)鲅魚(yú)圈瀕臨渤海，屬溫帶海洋性季風(fēng)氣候，海岸線長(zhǎng)25公里。這里四季分明，氣候溫和，降水適中，光照充足，年平均氣溫為9.8℃，氣候條件比較優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，適于居住。

自然資源鲅魚(yú)圈及周邊地區(qū)已探明的金屬和非金屬礦藏有32種，其中金屬礦有金、銀、銅、鐵、鋁、鋅等，非金屬礦有菱鎂、硼、滑石、硅等，天然礦泉水日涌水量500多噸，熊岳等地的地?zé)崴亓控S富；鲅魚(yú)圈盛產(chǎn)海鹽，沿海鹽田年產(chǎn)海鹽80萬(wàn)噸，、水果、水稻、海淡水產(chǎn)品、中草藥材、山羊絨和柞蠶絲，其中年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水稻40多萬(wàn)噸、各種優(yōu)質(zhì)水果50萬(wàn)噸、年產(chǎn)海蟄和對(duì)蝦等水產(chǎn)品40余萬(wàn)噸，是遼寧省山羊絨和柞蠶絲出口基地。

四、自然環(huán)境和資源狀況

境內(nèi)路運(yùn)陸路交通便捷哈（爾濱）—大（連）鐵路、哈（爾濱）—大（連）公路、沈（陽(yáng)）—大（連）高速公路并行縱貫?zāi)媳?，?jīng)北京至沈陽(yáng)高速公路5個(gè)半小時(shí)可達(dá)北京。據(jù)悉，設(shè)計(jì)時(shí)速每小時(shí)200—350公里的哈爾濱至大連高速鐵路明年可望開(kāi)工建設(shè)，在營(yíng)口設(shè)有兩個(gè)站點(diǎn)；在90分鐘車程內(nèi)分別可抵達(dá)沈陽(yáng)、大連、鞍山、撫順、本溪、錦州、盤錦、遼陽(yáng)、鐵嶺等9個(gè)地級(jí)城市。

境內(nèi)水運(yùn)水路交通成熟東北第二大港—營(yíng)口港，坐落在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有泊位29個(gè)，萬(wàn)噸以上泊位17個(gè)，目前已同世界上40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)140多個(gè)港口實(shí)現(xiàn)通航，每周還與韓國(guó)仁川互通客貨班輪

。2006年港口吞吐量達(dá)到9500萬(wàn)噸，進(jìn)入全國(guó)十大港口行列。

五、交通狀況一、出口加工業(yè)目前，鲅魚(yú)圈（營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)）初步形成了以非公有制經(jīng)濟(jì)為主體、以出口創(chuàng)匯為標(biāo)志、以臨港產(chǎn)業(yè)為特色的外向型臨港經(jīng)濟(jì)格局。全區(qū)非公有制法人企業(yè)達(dá)到1496戶，占全區(qū)法人企業(yè)總數(shù)的84.2%。產(chǎn)值達(dá)到123億元，占全區(qū)法人企業(yè)總產(chǎn)值82.5%，產(chǎn)值超億元的企業(yè)達(dá)到20家，從業(yè)人員達(dá)到5.3萬(wàn)人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的84.1%。生產(chǎn)性外商投資企業(yè)達(dá)到119戶，產(chǎn)值達(dá)到76.7億元。2004年實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口4.05億美元，產(chǎn)品主要出口韓國(guó)、日本、東南亞及歐美等國(guó)家和地區(qū)。

二、電力行業(yè)

建在區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)發(fā)電能力180萬(wàn)千瓦的華能營(yíng)口電廠，一期工程兩臺(tái)30萬(wàn)千瓦燃煤機(jī)組已并網(wǎng)發(fā)電，二期工程兩臺(tái)60萬(wàn)千瓦機(jī)組已于2004年開(kāi)工建設(shè)。華能營(yíng)口電廠最終發(fā)電能力將達(dá)到180萬(wàn)千瓦，可為開(kāi)發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強(qiáng)大的動(dòng)力供應(yīng)和高質(zhì)量的供電保障。

六、區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況

三、旅游業(yè)鲅魚(yú)圈區(qū)旅游全區(qū)海岸線長(zhǎng)25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、仙人島、金沙灘海濱浴場(chǎng)等景觀，構(gòu)成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。四、農(nóng)業(yè)

區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)發(fā)展良好，蘆屯鎮(zhèn)的“平安”大李子己申報(bào)國(guó)家工商局注冊(cè)為“平安”商標(biāo)。自83年培育“平安”大李子品種后，又陸續(xù)引進(jìn)早熟品種大石早生晚熟品種、“女神斯坦雷梅”等。

紅旗鎮(zhèn)在2000年經(jīng)遼寧省生態(tài)環(huán)保所對(duì)基地環(huán)境內(nèi)的空氣、水、土壤進(jìn)行檢測(cè)合格，并對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行檢驗(yàn)，經(jīng)中國(guó)綠色食品發(fā)展中心認(rèn)證并己被批準(zhǔn)為萬(wàn)畝綠色食品，巨峰、晚紅葡萄生產(chǎn)基地，并注冊(cè)“望兒山”牌商標(biāo)。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況

鲅魚(yú)圈基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資超過(guò)238.6億元人民幣，區(qū)內(nèi)工貿(mào)商住區(qū)內(nèi)主干道路和配套設(shè)施已形成規(guī)模。與港口相配套的海關(guān)、出入境檢驗(yàn)檢疫部門和外輪代理、理貨、供應(yīng)等服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全，并擁有完備的金融、保險(xiǎn)、郵政、通信等服務(wù)設(shè)施。開(kāi)發(fā)區(qū)已與28個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了合資合作，利用外資累計(jì)6.1億美元，現(xiàn)有外資企業(yè)580家，已投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的工業(yè)企業(yè)有119家。東北第二大港口營(yíng)口港就坐落在營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)。

目前，鲅魚(yú)圈的外商投資者主要來(lái)自美國(guó)、日本、韓國(guó)、加拿大、澳大利亞、新加坡、泰國(guó)、德國(guó)、奧地利、比利時(shí)、英國(guó)、西薩摩亞、印度、俄羅斯、墨西哥、新西蘭、毛里求斯、巴布亞新、幾內(nèi)亞、香港、澳門、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)。外商投資的主要行業(yè)有以水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)加工為主的農(nóng)業(yè);以服裝加工、耐火材料、木材加工日用品生產(chǎn)為主的工業(yè)；以工程裝修為主的建筑業(yè)；以賓館、酒樓、海濱游樂(lè)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的第三產(chǎn)業(yè)等，外商投資的領(lǐng)域還在不斷的擴(kuò)大。

七、經(jīng)濟(jì)狀況

以遼寧省中部城市群和東北暨內(nèi)蒙古東部地區(qū)為腹地基礎(chǔ)，充分利用的地理位置、優(yōu)越的交通條件和雄厚的腹地基礎(chǔ)，借助國(guó)外的資金、技術(shù)和市場(chǎng)，配合營(yíng)口港二期工程、華能營(yíng)口電廠、蘆屯火車站擴(kuò)建等項(xiàng)目的建設(shè)，興辦技術(shù)密集、精深加工、高附加值、出口創(chuàng)匯型的新興產(chǎn)業(yè)，使之成為遼東半島及至東北地區(qū)吸引外資，引進(jìn)和消化國(guó)外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)展國(guó)際金融、擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易、培養(yǎng)人才、傳遞信息的重要基地。

鲅魚(yú)圈總體發(fā)展思路：

八、發(fā)展方向鲅魚(yú)圈區(qū)發(fā)展規(guī)劃鲅魚(yú)圈區(qū)“十二·五”總體規(guī)劃鲅魚(yú)圈區(qū)要在“十二·五”時(shí)期，真正成為營(yíng)口區(qū)域發(fā)展的主要支撐和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，建設(shè)成為遼寧對(duì)外開(kāi)放的先導(dǎo)區(qū)、新型工業(yè)化項(xiàng)目的集聚區(qū)、港口城市經(jīng)濟(jì)的示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的先行區(qū)、商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的黃金區(qū)。立足“建設(shè)現(xiàn)代化、生態(tài)化港口城市”的目標(biāo)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理，不斷提升城市品位，打造城市品牌，全面提升開(kāi)發(fā)區(qū)的對(duì)外吸引力和影響力。加快“五區(qū)、三帶、四廊、兩園”建設(shè)。五區(qū)，就是現(xiàn)有主城區(qū)、南部新城區(qū)、熊岳區(qū)域、蘆屯紅旗區(qū)域和北部望海新區(qū)；三帶，就是西部海濱旅游帶、中部城市旅游帶和東部特色旅游帶；四廊，就是熊岳河、二道河、紅海河、沙河四條生態(tài)走廊。兩園，就是臨港和濱海兩大工業(yè)園區(qū)。“十一·五”期間，要加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，確保再樹(shù)新形象。鲅魚(yú)圈區(qū)域的地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)潛能和投資環(huán)境，都印證了此區(qū)域是一個(gè)具有高潛力經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。但部分地區(qū)生活配套設(shè)施成熟度較弱也是此區(qū)域發(fā)展的一處短板。小結(jié)PART.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程—趨勢(shì)

一、起始階段:

2007年以前,鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,價(jià)格在2000元/㎡左右,最低價(jià)格可達(dá)到1500元/㎡.項(xiàng)目也基

本上集中在老城區(qū),新城區(qū)曾經(jīng)是一片葡萄園.

政府為了刺激樓市的發(fā)展,推出了兩項(xiàng)優(yōu)惠政策:1、凡購(gòu)房者每平米優(yōu)惠400元,公務(wù)員優(yōu)惠600元.本項(xiàng)優(yōu)惠資金由政府出資一半,開(kāi)發(fā)商出資一半.2、凡購(gòu)房總款滿20萬(wàn)者可落戶本地.

二、萌芽階段:

2008年政府出臺(tái)了雙項(xiàng)利好政策1、沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略2、遼寧沿海城市發(fā)展規(guī)劃

在此情況下,當(dāng)?shù)卣泊罅Πl(fā)展各種產(chǎn)業(yè),尤其是旅游業(yè).在一些列的扶持政策以及良好機(jī)遇的沖擊下,現(xiàn)本區(qū)域以彰顯出其初步的樓市活力.2008年知名地產(chǎn)商金泰集團(tuán)入主營(yíng)口,開(kāi)發(fā)了金泰城,金泰酒店等項(xiàng)目,無(wú)疑會(huì)帶動(dòng)周邊整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展.

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程—產(chǎn)品2004年，鲅魚(yú)圈的房地產(chǎn)業(yè)只是一個(gè)起步的雛形階段，產(chǎn)品形態(tài)只有多層。2007年以后，產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)了高層以及小高層。截止到目前，鲅魚(yú)圈的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)趨于豐富，與一、二線城市接軌，洋房、疊拼、LOFT等多種產(chǎn)品形態(tài)陸續(xù)上市，發(fā)展速度非常之快。

就區(qū)域市場(chǎng)的成交情況來(lái)看，鲅魚(yú)圈在2007年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，2008年房?jī)r(jià)漲幅減緩，但房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)仍處于上漲勢(shì)態(tài)。在住宅商品房市場(chǎng)，2004、2005年全區(qū)均價(jià)為1200到1500元/平方米，到2007年均價(jià)已達(dá)2500元/平方米；目前均價(jià)已達(dá)3500元/平方米左右；2009年由于鲅魚(yú)圈政府的大力扶助及大量東北人群在這里置業(yè)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、銷售率也達(dá)到了空前的增長(zhǎng)幅度，與2004、2005年相比漲幅達(dá)到了2到3倍。

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程—價(jià)格區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)從05年之后快速發(fā)展，無(wú)論產(chǎn)品的品質(zhì)還是開(kāi)發(fā)理念都有了很大的提升，隨著后續(xù)樓市日益火熱，投資投機(jī)需求漸漸成為主流，增長(zhǎng)過(guò)快，泡沫產(chǎn)生就成了透支未來(lái)市場(chǎng)的一大隱患。小結(jié)自從2009年7月以來(lái)，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升至國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略以來(lái)，沿線樓市明顯升溫。今年4月，“沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)”國(guó)家戰(zhàn)略的正式啟動(dòng)，再度給遼沈樓市造成了良好的市場(chǎng)預(yù)期。而鲅魚(yú)圈區(qū)域正好屬于雙重利好政策疊加區(qū)。

一、國(guó)家發(fā)改委批復(fù)“沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)”為國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。

二、遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃

雙重政策的疊加，使得鲅魚(yú)圈地區(qū)掀起了一陣投資的熱潮。鲅魚(yú)圈有鞍鋼作為產(chǎn)業(yè)支柱，2008年金泰地產(chǎn)等大型房企入主此區(qū)域，投資建設(shè)集住宅、商業(yè)酒店、等大型綜合體項(xiàng)目，同時(shí)也拉伸了周邊其他項(xiàng)目的升值潛力。2.房地產(chǎn)業(yè)投資狀況

鲅魚(yú)圈地區(qū)住宅產(chǎn)品現(xiàn)階段仍然以板樓為主，區(qū)域共計(jì)50處左右的樓盤，涵蓋產(chǎn)品為多層板樓、高層板樓、以及少量的聯(lián)排、獨(dú)棟別墅。其中板樓約占產(chǎn)品總體的90%以上。另外，金泰地產(chǎn)在此投資數(shù)億的金泰城也備受關(guān)注，像這樣集門市、寫字樓、公寓、酒店于一體的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目在此區(qū)域并不多見(jiàn)，但這也正說(shuō)明了知名開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前瞻性的把控能力。3.總體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群福地山水文園營(yíng)口翔峰置業(yè)有限公司平安大街與閩江大街交匯處北板樓400010套80-100㎡兩、三居本地、黑、吉養(yǎng)老居多東城怡景金偉御都營(yíng)口金偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青龍山公園東南處板樓450010套70㎡左右兩居黑、吉、大連占75%左右平安家園營(yíng)口新遠(yuǎn)成大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)江路南青龍山公園對(duì)面板樓3700100套80-90㎡兩居黑、吉、遼、大連、本地東城怡景2期營(yíng)口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青龍山公園對(duì)面板樓360040套-50套80㎡左右兩居大連、黑、本地富吉家園遼寧富吉實(shí)業(yè)有限公司長(zhǎng)江路中段青龍山公園東側(cè)多層、板樓、洋房400030-40套80-90㎡兩居黑、吉、大連、本地譽(yù)龍華府（麗景鴻金苑）營(yíng)口譽(yù)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青龍山公園南廣場(chǎng)西側(cè)板樓5000未賣80-100㎡兩居?xùn)|三省、大連、本地4.市場(chǎng)供應(yīng)情況在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群凱賓國(guó)際營(yíng)口中世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遼東灣大街與長(zhǎng)江路交匯處公寓500010套70㎡左右兩居黑、大連、沈陽(yáng)、本地陽(yáng)光.世紀(jì)城營(yíng)口勇敢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遼東灣大街與閩江路交叉口東北板樓450015套85-91㎡兩居外地30%，70%當(dāng)?shù)亟鸬馗Ｔ啡A譽(yù)地產(chǎn)平安大街與蝴蝶泉路交通崗東行500米六層板樓、小高層420040-50套85-100㎡兩居外地50%，50%當(dāng)?shù)佚埜刍▓@營(yíng)口港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遼東灣大街南端躍層、高板一期3800二期430010套75-108㎡兩居外地50%，50%當(dāng)?shù)貢?shū)香門第營(yíng)口灣畔房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)第一高中對(duì)面板樓430050套左右75-96㎡兩居外地50%遠(yuǎn)興家園營(yíng)口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)興實(shí)業(yè)有限公司平安大街紅海河南100米路東板樓420010天60戶交定金77-96㎡兩居70%的外地交定金在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群濱海新城新泰置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司熊岳鎮(zhèn)政府旁火山大街東六層板樓、小高層2900-3300暫未對(duì)外銷售68-88㎡兩居一期主要針對(duì)東北電器員工金泰城遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司月亮湖公園南，遼東灣大街東側(cè)板樓5500200套130-150㎡三居哈爾濱，沈陽(yáng)，大連約占60%金沙灘瀾灣中房集團(tuán)山海大道西側(cè)板樓7000未售40-90㎡公寓投資客居多，外地區(qū)具有實(shí)力的生意人亞龍灣一號(hào)米高置業(yè)遼東灣大街與日月大道交匯處板樓490060套左右79-98㎡兩居哈爾濱，沈陽(yáng)，大連約占60%勝景-洪海河營(yíng)口僑光地產(chǎn)遼東灣大街東側(cè)板樓420010套左右70—90㎡兩居黑龍江，吉林大連沈陽(yáng)能占到60-70%御景灣錢塘江地產(chǎn)遼東灣大街東側(cè)紅海河南岸板樓53006.7套99-125㎡兩居本地占到50%在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群翔峰國(guó)際花園營(yíng)口翔峰置業(yè)有限公司日月大道北側(cè)板樓530020套80-90的兩居本地占到60%月湖海岸華源房地產(chǎn)月良湖公園南側(cè)獨(dú)棟別墅160001套290-430平米鞍山有一部分客群鴻基海岸鴻基地產(chǎn)遼東灣大街與蝴蝶泉路交匯處板樓490070套100平米的兩居本地占50%鴻基國(guó)際鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)中心醫(yī)院南側(cè)板樓440015套100平米的兩居本地占50%紅旺家園營(yíng)口聯(lián)宇地產(chǎn)山海廣場(chǎng)附近板樓425020套120平米的的三局本地的很少，大都是營(yíng)口，大連，和沈陽(yáng)的蘋果社區(qū)營(yíng)口翔宏置業(yè)房地產(chǎn)海平路與青龍山大街交匯處板樓400015套80平方米到95平方米的兩居本地的很少，大都是營(yíng)口，大連，和沈陽(yáng)的在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群MOMA峰匯營(yíng)口匯明房地產(chǎn)新區(qū)政府對(duì)面板樓670020套120平方米的三居黑龍江，吉林大連沈陽(yáng)能占到60-70%華海城華海集團(tuán)新區(qū)和政府南500米板樓4900開(kāi)盤預(yù)計(jì)銷售200套106平方米的兩居黑龍江，吉林大連沈陽(yáng)能占到60-70%金燦花園二期金燦房地產(chǎn)熊岳鎮(zhèn)火山村花園洋房330030套90平方米的兩居哈爾濱，沈陽(yáng)，大連約占60%御水碧園金燦房地產(chǎn)熊岳鎮(zhèn)望兒村南2.5公里別墅未定未銷售未定未知恒基學(xué)府花園恒基實(shí)業(yè)熊岳鎮(zhèn)板樓2780未知55-94平方米居多黑龍江，吉林大連沈陽(yáng)能占到60-70%湖海假日紅運(yùn)集團(tuán)月亮湖公園對(duì)面板樓未定未定未定黑龍江，吉林大連沈陽(yáng)能占到60-70%在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群山海新城萬(wàn)豐實(shí)業(yè)熊岳河南板樓290020套70-100平方米的兩居本地的很少，大都是營(yíng)口，大連，和沈陽(yáng)的金和家園賀祥房地產(chǎn)熊岳板樓300015套76平方米的兩居吉林、大連、大慶、沈陽(yáng)、本地錦繡華庭金長(zhǎng)城實(shí)業(yè)有限公司熊岳三線高中東板樓300030套100平方米的兩居吉林、大連、大慶、沈陽(yáng)、本地金地佳苑營(yíng)口金地實(shí)業(yè)公司

板樓310020套75-88平方米的兩居黑龍江，吉林大連沈陽(yáng)能占到60-70%碧霞馨苑營(yíng)口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鲅魚(yú)圈長(zhǎng)江路與錢塘江街交匯處板樓380030套90平米兩居本地和周邊（黑龍江、沈陽(yáng)、大連）各占一半萬(wàn)豐公寓萬(wàn)豐實(shí)業(yè)有限公司黃河路、交通隊(duì)東100米高層板樓320020套88平米兩居；132平米三居本地，黑、吉4/6在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群錦繡園鲅魚(yú)圈區(qū)海星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司錢塘江路大連漁港南行200米7層板樓385020套80平米兩居

30%本地客群,其余黑、吉、沈陽(yáng)，其中黑龍江居多昌宇星河灣營(yíng)口昌宇建設(shè)集團(tuán)有限公司

高板未定未知未知未知東信桃花源營(yíng)口東信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鲅魚(yú)圈桃花潭路9-17層高板360050套左右82-87平米兩居本地客群占20%-30%,其余黑、吉、沈陽(yáng)，其中黑龍江居多紅旗家園遼寧惠誠(chéng)房屋開(kāi)發(fā)有限公司日月大道東段，紅旗鎮(zhèn)政府西行100米多層、小高層300060套左右80-90兩居黑，本地居多清華園3期營(yíng)口宏晟實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)斜對(duì)面板樓430010套100左右兩居黑，本地金水康橋奕豐地產(chǎn)平安大街與蝴蝶泉路交匯板樓390030套88-99平米的兩居在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群山水人家遼寧新遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司平安大道東、淮河路南多層（躍層）、高層價(jià)格未定未開(kāi)盤84-96的兩居和三居遼寧為主，如大連、沈陽(yáng)、鞍山天賜家園天賜地產(chǎn)閩江路多層430030套89平米兩居黑龍江,沈陽(yáng),大連客群居多華御溫泉名閣方達(dá)地產(chǎn)熊岳溫泉鎮(zhèn)鐵東街花園洋房，小高層450050套左右90-110平米的兩居鞍山，大連，沈陽(yáng)，營(yíng)口，哈爾濱華御水岸名居方達(dá)地產(chǎn)熊岳溫泉鎮(zhèn)鐵東街獨(dú)棟，聯(lián)排別墅7800-980010套168-300平米本地為主乾豐祥水灣乾豐置業(yè)熊岳鎮(zhèn)溫泉路獨(dú)棟、聯(lián)排、公寓公寓6000起價(jià)，別墅7200起兩三套230-320平方主要以大連、沈陽(yáng)、鞍山和當(dāng)?shù)乜腿褐心虾ｖ卧分写髮?shí)業(yè)熊岳鎮(zhèn)長(zhǎng)征街板樓2400-280050套左右98平米的兩居

在售及待售項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價(jià)（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群恒基河畔花園營(yíng)口恒基實(shí)業(yè)平安大街西側(cè)，南鄰洪海河板樓430020套左右90平米兩居本地約占30%其余來(lái)自黑龍江，大連，沈陽(yáng)恒祥灣富貴園營(yíng)口恒基實(shí)業(yè)平安大街南段板樓460090套80-120平米本地居多，在60%以上河海龍灣華夏天通熊岳溫泉度假村別墅8000-10000未售235-280平米營(yíng)口，鞍山，大連，哈爾濱群星國(guó)際新城群星房地產(chǎn)洪海河與平安大街交匯處板塔結(jié)合400080套左右80-90平米的兩居本地占到60%水岸尚品誠(chéng)信房地產(chǎn)洪海河南，平安大街西側(cè)板樓420045套108平米的兩居大連，沈陽(yáng)，營(yíng)口遼海中鹽新城中鹽國(guó)稅局東側(cè)，日月大道板樓450010套80平米兩居客群本地占到大概30%，其余來(lái)自沈陽(yáng)，營(yíng)口，沈陽(yáng)在售及待售項(xiàng)目2008年至今共計(jì)總開(kāi)發(fā)建筑面積約為1525萬(wàn)平方米，約為18萬(wàn)套。未來(lái)一年內(nèi)待售項(xiàng)目及在售項(xiàng)目后期供應(yīng)建筑面積約為608萬(wàn)平方米，約為6.3萬(wàn)套。區(qū)域供應(yīng)情況5.土地開(kāi)發(fā)狀況老城區(qū)與新城區(qū)：開(kāi)發(fā)樓盤較多，后續(xù)土地供應(yīng)充足。例如：山海廣場(chǎng)西南側(cè)地塊（營(yíng)口灣畔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

月亮湖南段地塊（華源地產(chǎn)）

熊岳與雙臺(tái)子各有一處地塊（華海集團(tuán)）

海平路地塊（紅運(yùn)集團(tuán)）熊岳鎮(zhèn)：開(kāi)發(fā)樓盤較少，存有大量未開(kāi)發(fā)土地

由于新、老城區(qū)項(xiàng)目密集，未來(lái)的幾年里，熊岳鎮(zhèn)的一些土地必然會(huì)被開(kāi)發(fā)，

尤其山海大道、與望兒山大街道路兩旁土地資源更為豐富。6.總體供求關(guān)系

對(duì)于鲅魚(yú)圈地區(qū)，現(xiàn)階段的總體供應(yīng)狀況是供給大于需求，拿整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，鲅魚(yú)圈區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r屬于萌芽階段，一些輔助產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不完善，但是也正說(shuō)明其發(fā)展?jié)摿λ?，?jù)焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)內(nèi)部高管介紹，雖然各家樓盤月銷量狀況良好，但是也存在著清盤率不高的特點(diǎn)，多個(gè)項(xiàng)目存有尾盤。近一年來(lái)，本區(qū)域價(jià)格上漲700元/㎡，由于雙重發(fā)展政策的扶持，使得從去年開(kāi)始鲅魚(yú)圈地區(qū)的投資狀況呈現(xiàn)上揚(yáng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是這只是個(gè)起步階段，大量資源有待開(kāi)發(fā)，區(qū)域配套也并不完善，熊岳鎮(zhèn)附近也存有較多土地，較為可觀的是，哈大高鐵將于2011年全線通車，這無(wú)疑會(huì)成為一大投資亮點(diǎn)。未來(lái)的鲅魚(yú)圈，以鋼廠、電廠、港口資源相結(jié)合的方式作為產(chǎn)業(yè)支柱，同時(shí)在此基礎(chǔ)之上，大力發(fā)展旅游業(yè)。在不久的將來(lái)，定會(huì)吸引大批的外省投資客群，帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，將會(huì)使樓市形成一種供不應(yīng)求的良好狀況。從目前市場(chǎng)的供應(yīng)情況來(lái)看，市場(chǎng)供量相當(dāng)巨大，產(chǎn)品同質(zhì)化客群重疊與產(chǎn)品同質(zhì)化都非常嚴(yán)重，隨著調(diào)控影響日益顯現(xiàn)，后市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言形勢(shì)并不樂(lè)觀。小結(jié)7、總體價(jià)格水平按照鲅魚(yú)圈區(qū)域的地理情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，此區(qū)域價(jià)格結(jié)構(gòu)可分為三個(gè)層次，從北到南、可將它依次劃分為老城區(qū)、新城區(qū)以及熊岳鎮(zhèn)三大地段。老城區(qū)新城區(qū)熊岳鎮(zhèn)此地段屬于老項(xiàng)目集中地，價(jià)位：3600-4900元/㎡均價(jià)：4000元/㎡此地段屬于新項(xiàng)目集中區(qū)域價(jià)位：3680-7000元/㎡均價(jià)：4500元/㎡此地段為配套不成熟區(qū)域。價(jià)位：2600-3400元/㎡均價(jià)：3000元/㎡

一、按區(qū)域可將鲅魚(yú)圈客群可分為兩類：1本地客群2東北三省客群以及其他客群（黑、吉、遼）

二、

按照消費(fèi)結(jié)構(gòu)可將鲅魚(yú)圈分為三級(jí)1新城區(qū)以外地客群為主，特別是黑龍江、大連客群居多2老城區(qū)本地客群和外地客群比例基本持平3熊岳鎮(zhèn)以本地客群為主，部分外地客群

綜合分析：新城區(qū)價(jià)格較高，營(yíng)口本地消費(fèi)水平有限，消費(fèi)者望而卻步，但較大的升值潛力卻吸引了大量外省投資客的眼球。老城區(qū)價(jià)位適中，升值空間有限，本地與外省客群各占有一定比例，熊岳鎮(zhèn)價(jià)格低廉，投資潛力暗淡，基本上以本地客群為主?？陀^的說(shuō)，鲅魚(yú)圈以及營(yíng)口周邊區(qū)域的消費(fèi)能力相對(duì)于黑龍江、大連、沈陽(yáng)等地還存在著一定的差距。8、客群分析—客群結(jié)構(gòu)鲅魚(yú)圈新城：外省客群50%本省客群35%本區(qū)客群15%本區(qū)主要以鲅魚(yú)圈為主，老城區(qū)多為改善性住房，新城區(qū)以投資性住房為主本省主要以大連、沈陽(yáng)、鞍山為主外地主要以黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、少量海南和北京投資客8、客群分析—客群細(xì)分鲅魚(yú)圈老城：外省客群30%本省客群40%本區(qū)客群30%外省客群10%本省客群30%本區(qū)客群60%

熊岳鎮(zhèn)：（普通住宅）本區(qū)主要以熊岳古鎮(zhèn)的人群為主本省的客群也主要以鲅魚(yú)圈、蓋州等地緣性客群為主外省主要以黑龍江、吉林這些寒冷地區(qū)為主外省客群占40%本省客群占60%本省主要由鲅魚(yú)圈及熊岳的財(cái)富階層和大連、沈陽(yáng)、鞍山兩大部分組成外省以黑龍江居多，少數(shù)來(lái)自吉林和哈爾濱熊岳溫泉鎮(zhèn)：（別墅）8、客群分析—客群細(xì)分1.國(guó)十條2.外地人購(gòu)房受限,外地人首套住房首付需50%以上,二套住房需提供當(dāng)?shù)氐募{稅證明.3.房產(chǎn)交易會(huì)期間,購(gòu)房可享受每平方米400元的優(yōu)惠,公務(wù)員可享受600元的優(yōu)惠(2008年刺激房產(chǎn)的重要政策)4.購(gòu)房總價(jià)款達(dá)到20萬(wàn)以上可落戶本地.9、區(qū)域相關(guān)政策哈大高鐵增值投資潛力

哈大鐵路客運(yùn)專線是國(guó)家“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目之一，納入國(guó)家《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》，哈大客運(yùn)專線已于2007年8月23日正式開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年年底將會(huì)全線通車。哈大客運(yùn)專線設(shè)計(jì)時(shí)速可達(dá)350公里以上，能成為中國(guó)的一條名副其實(shí)的“高速鐵路”。屆時(shí)，沈陽(yáng)至大連將由現(xiàn)在的運(yùn)行4個(gè)小時(shí)到達(dá)，縮短至一個(gè)小時(shí)到達(dá)。哈爾濱至大連將由現(xiàn)在的運(yùn)行9個(gè)小時(shí)到達(dá)，縮短至三個(gè)小時(shí)到達(dá)。2形成四大資源聯(lián)動(dòng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)

所謂鲅魚(yú)圈四大資源優(yōu)勢(shì)是指港口優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)、電力優(yōu)勢(shì)。營(yíng)口港是我國(guó)北方地區(qū)最近的深水不凍港，也是東北第二大港，非金屬礦產(chǎn)品運(yùn)量居全國(guó)各港之首。華能營(yíng)口電廠，可為開(kāi)發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強(qiáng)大的動(dòng)力供應(yīng)和高質(zhì)量的供電保障。全區(qū)海岸線長(zhǎng)25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、金沙灘海濱浴場(chǎng)/月亮湖、山海廣場(chǎng)等景觀，構(gòu)成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。故此，未來(lái)鲅魚(yú)圈的發(fā)展?jié)摿薮螅瑢⑽罅客顿Y客紛紛入資。雙重政策帶來(lái)無(wú)限發(fā)展前景沈陽(yáng)作為國(guó)家發(fā)改委批復(fù)的國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),即”沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)”,鲅魚(yú)圈置身其中.另一項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略即國(guó)務(wù)院于2009年7月1日正式批復(fù)的《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》，即“五點(diǎn)一線”的發(fā)展戰(zhàn)略。鲅魚(yú)圈成為兩大國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略唯一疊加區(qū)域。展望未來(lái),鲅魚(yú)圈旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展以及交通的便利,并配合多種資源的開(kāi)發(fā),必將提升房地產(chǎn)行業(yè)的成熟速度以及升值的空間.

10、未來(lái)趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)核心價(jià)值體現(xiàn)升值潛力濱海城市交通環(huán)境港口優(yōu)勢(shì)先進(jìn)設(shè)計(jì)商政氛圍

1.大連：大連位于中國(guó)東北遼東半島最南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海。是中國(guó)的副省級(jí)城市、計(jì)劃單列市，也是全國(guó)14個(gè)沿海開(kāi)放城市之一；是中國(guó)遼寧省的一個(gè)重要沿海港口城市，省內(nèi)第二大城市，是中國(guó)東北主要的對(duì)外門戶；也是東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心、區(qū)域性金融中心。一般來(lái)遼寧置業(yè)的外地人主要會(huì)首選大連，鲅魚(yú)圈相比大連來(lái)說(shuō)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯的。2.蓋州：蓋州市地處大連、鲅魚(yú)圈、營(yíng)口三港腹地，獨(dú)具一市連三港的水路之便，海岸線長(zhǎng)達(dá)45公里，營(yíng)口市鲅魚(yú)圈經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及鲅魚(yú)圈港坐落在懷抱之中；哈大公路、中長(zhǎng)鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，蓋州農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)興旺發(fā)達(dá)，素有“北方大農(nóng)業(yè)縮影”之稱。蓋州工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類比較齊全，已形成機(jī)械、輕紡、冶金、化工、建材、造紙、黃金生產(chǎn)等工業(yè)體系。蓋州公共設(shè)施和城市功能日臻完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，郵電通訊高效便捷，水電充足，廣播電視、醫(yī)療保健、餐飲娛樂(lè)一應(yīng)俱全。3.西市區(qū)：營(yíng)口市西市區(qū)位于遼河出?？冢菭I(yíng)口市區(qū)的發(fā)祥地，處于營(yíng)口老港和鲅魚(yú)圈新港之間，與環(huán)渤海各城市有著天然的聯(lián)系，是沈大黃金經(jīng)濟(jì)帶的中部的一個(gè)重要城區(qū)，交通發(fā)達(dá)。西市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，工業(yè)門類齊全，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理。已經(jīng)形成輕工針織、機(jī)械和金屬制品、建筑材料、石油化工、電子信息等五大支柱產(chǎn)業(yè)。有較多規(guī)模的四通一平的工業(yè)園區(qū);區(qū)內(nèi)有大片可開(kāi)發(fā)利用的土地和沿海灘涂，建筑材料可就地取材；外商企業(yè)用地和成片開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用較低,土地使用權(quán)出讓金可一次交付或分期交付。優(yōu)惠的政策和成熟的發(fā)展給西市區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了很大的幫助。11、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析—外部11、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析—內(nèi)部目前根據(jù)鲅魚(yú)圈樓市的格局，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)，可劃分為如下幾個(gè)特征明顯的板塊：老城區(qū)域中心板塊，泛海易居板塊，新城開(kāi)發(fā)區(qū)板塊，熊岳溫泉度假村板塊，熊岳板塊。不同的板塊有著不同的消費(fèi)需求，不同的消費(fèi)特點(diǎn)、不同的競(jìng)爭(zhēng)特征、不同的價(jià)格曲線，通過(guò)對(duì)樓市板塊的分析，可以明晰各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略。

一：老城區(qū)域中心板塊——共性優(yōu)勢(shì)平臺(tái)上的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。

鲅魚(yú)圈老城中心板塊是傳統(tǒng)中心生活區(qū)，以海星，海東兩個(gè)街道為中心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，大致范圍在疏港路以南、蝴蝶泉路以北、龍山大街以東。優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)與完善的生活配套是其永恒不變的金字招牌。本板塊是鲅魚(yú)圈本區(qū)域內(nèi)購(gòu)買者購(gòu)買意向最集中的地區(qū)。在一個(gè)共有優(yōu)勢(shì)平臺(tái)上進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，是這一地段的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。樓盤只要在此落地，就有了與身俱來(lái)的商業(yè)和生活的雙重價(jià)格。另一方面，該板塊內(nèi)可開(kāi)發(fā)的土地不多，能否進(jìn)入這一區(qū)域，也能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的品牌是否成熟。因此，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)就相對(duì)集中在產(chǎn)品自身方面，如戶型設(shè)計(jì)，舒適度等。也集中在發(fā)展商的實(shí)力方面，如平安大街與閩江大街交匯處北的福地山水文園，就是當(dāng)?shù)胤浅Ｓ袑?shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)口翔峰置業(yè)有限公司操作的；而營(yíng)銷的重點(diǎn)則集中在“價(jià)格策略”上。

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析—內(nèi)部二：泛海板塊——以濱海廣場(chǎng)為中心、鲅魚(yú)圈近海觀景易居住宅的標(biāo)志區(qū)域。

此版塊由于土地資源的稀缺性，自然濱海人居，生態(tài)健康環(huán)境之選等賣點(diǎn)預(yù)示著樓盤價(jià)值的高成長(zhǎng)性。泛海板塊在一定意義上不需要營(yíng)銷方法；需要做的只是告知，讓有效的目標(biāo)客戶在“體驗(yàn)”中簽下訂單。泛海板塊樓盤樣板間的建設(shè)和現(xiàn)場(chǎng)接待技巧是銷售工作的重點(diǎn)。

三：開(kāi)發(fā)區(qū)板塊（鲅魚(yú)圈新城）——自住、投資雙相宜，投資未來(lái)的黃金板塊。

開(kāi)發(fā)區(qū)板塊受益于產(chǎn)業(yè)影響，區(qū)域交通便利，規(guī)劃合理，在需求市場(chǎng)方面表現(xiàn)為多樣化；與其他板塊相比，價(jià)格最為堅(jiān)挺。這個(gè)板塊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，新區(qū)多為高層板樓，如何作出產(chǎn)品的差異化和保證低成本；二是營(yíng)銷的難點(diǎn)，如何刻畫(huà)滿足消費(fèi)者高性價(jià)比的心里需要、傳遞物超所值，升值潛力巨大的信息，以贏得不同區(qū)域購(gòu)房客戶的認(rèn)可。

四：熊岳溫泉度假村板塊——養(yǎng)生豪宅的首選，自然與居住的和諧。從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃看，溫泉度假村的天然的自然資源優(yōu)勢(shì)在鲅魚(yú)圈獨(dú)一無(wú)二，“溫泉庭院”概念：打造溫泉庭院人居文化，體味“生活就是在度假”的詩(shī)意與愜意。這是熊岳溫泉度假村板塊最大和最有效的賣點(diǎn)。此版塊的營(yíng)銷不在于“技巧”，而在于“眼光”和“膽識(shí)”，“眼光”指的是營(yíng)銷范圍不能僅僅局限于鲅魚(yú)圈，而應(yīng)放眼整個(gè)大東北；“膽識(shí)”指的是要敢于放長(zhǎng)線，做好區(qū)域市場(chǎng)的走勢(shì)的預(yù)判。

五：熊岳板塊——文化古鎮(zhèn)，中等收入人群的理想住所該板塊樓盤尚不能用“營(yíng)銷策略“來(lái)談?wù)?；熊岳作偽是老城與新城的后花園；從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃看，還是有一定的潛力的，但需要的時(shí)間比較長(zhǎng)，這是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)需要還處于單一的剛性狀態(tài)；市場(chǎng)需求強(qiáng)度較弱；產(chǎn)品形態(tài)單一，板塊區(qū)域賣點(diǎn)不明顯，價(jià)格也是各板塊中最低的，相對(duì)其他板塊區(qū)域來(lái)說(shuō)該板塊未來(lái)發(fā)展前景還不明朗，有待于進(jìn)一步關(guān)注。綜合來(lái)看，老城中心板塊和新城開(kāi)發(fā)區(qū)板塊擁有鲅魚(yú)圈最豐富的資源、最便捷的交通和最完備的配套，多數(shù)人視為在此擁有物業(yè)為身份的象征，房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，升值空間較大，因而制定營(yíng)銷策略的難度不大；熊岳板塊限于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的拘束和弱性需求，營(yíng)銷方法也很簡(jiǎn)單；真正考驗(yàn)智力和策略的，是在熊岳溫泉度假村板塊和濱海宜居板塊上樓盤，需要從產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷、升值潛力等多面統(tǒng)籌策劃，發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，贏得客戶的認(rèn)可，才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。優(yōu)勢(shì)：1.旅游城市，瀕臨渤海，地理位置優(yōu)越，空氣清新，居住環(huán)境優(yōu)越2.國(guó)家政策的扶植，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇巨大3.自然資源豐富，有鞍山鋼鐵、華能電廠等大型國(guó)企入住，促進(jìn)本區(qū)域發(fā)展4.道路布局合理，城市規(guī)劃良好，交通狀況便利劣勢(shì)：1.城市配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，特別是新城區(qū)，生活配套設(shè)施極度匱乏2.人口大部分為周邊外來(lái)人口，人文氣息有待進(jìn)一步融合。3.外部客群收到制約，當(dāng)?shù)刭?gòu)買力不足。威脅：1.著名旅游城市大連和同級(jí)旅游城市分散了大部分游客和投資者2.區(qū)域周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈3.宏觀調(diào)控力度依然為減，觀望情緒依然嚴(yán)重。4.大型企業(yè)未來(lái)任務(wù)較重，領(lǐng)降預(yù)期較重。機(jī)會(huì)：1.政府的大力扶植，本區(qū)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)城市2.自身的自然資源，以及優(yōu)良港口，推進(jìn)本區(qū)快速發(fā)展3.隨著投資環(huán)境的利好，大型知名企業(yè)的入住吸引外來(lái)人口的大量涌入項(xiàng)目名物業(yè)位置開(kāi)發(fā)商代理商福地山水文園平安大街與閩江大街交匯處北側(cè)營(yíng)口翔峰置業(yè)有限公司弘鼎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司譽(yù)龍華府（麗景鴻金苑）青龍山公園南廣場(chǎng)西側(cè)營(yíng)口譽(yù)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司泰亨地產(chǎn)服務(wù)咨詢有限公司亞龍灣一號(hào)遼東灣大街與日月大道交匯處米高置業(yè)大連自由意境經(jīng)紀(jì)公司MOMA峰匯新區(qū)政府對(duì)面營(yíng)口匯明房地產(chǎn)大連地產(chǎn)前沿經(jīng)紀(jì)公司山海新城熊岳河南岸萬(wàn)豐實(shí)業(yè)營(yíng)口嘉元房屋代理公司萬(wàn)豐公寓黃河路交通大隊(duì)向東100米萬(wàn)豐實(shí)業(yè)嘉元房屋代理公司昌宇星河灣開(kāi)發(fā)區(qū)南部城區(qū)中心黃金地段的紅海河南岸營(yíng)口昌宇建設(shè)集團(tuán)有限公司凌峻中國(guó)代理公司乾豐祥水灣熊岳鎮(zhèn)溫泉路乾豐置業(yè)新豐地產(chǎn)代理公司初步了解該區(qū)域的代理公司多采用取點(diǎn)的取費(fèi)方式，溢價(jià)部分按一定的比例分成，跟我們的合作模式相似，部分銷售人員專業(yè)程度不高，相對(duì)區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量來(lái)說(shuō)，用代理公司項(xiàng)目不多，對(duì)我們這種專業(yè)的銷售代理公司來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)。6.典型案例：華海城開(kāi)發(fā)商：營(yíng)口華海（集團(tuán)）有限公司項(xiàng)目位置：平安大街和文德路交匯處物業(yè)類別：住宅、高層項(xiàng)目特色：景觀居所占地面積：18.68萬(wàn)㎡（一期占地10.07萬(wàn)㎡）建筑面積：60萬(wàn)㎡容積率：2.77綠化率：51%開(kāi)盤時(shí)間：2010年6月入住時(shí)間：2011年10月竣工物業(yè)費(fèi)：待定（1.5---2元之間）物業(yè)公司：美國(guó)世邦魏理仕銷售均價(jià)：4800元/平方米價(jià)值點(diǎn)一：地理位置優(yōu)越、周邊配套較全；距區(qū)政府僅一河之隔，周邊環(huán)繞中心醫(yī)院、區(qū)圖書(shū)館、重點(diǎn)中小學(xué)、大劇院等。小區(qū)北側(cè)是全長(zhǎng)400米的濱河公園。公園內(nèi)設(shè)有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)及各種體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、健身廣場(chǎng)。價(jià)值點(diǎn)二：區(qū)域未來(lái)升值空間大；區(qū)政府、文化劇院等項(xiàng)目的相繼建設(shè)，將大大提升此區(qū)域未來(lái)發(fā)展。價(jià)值點(diǎn)三：5萬(wàn)㎡巴洛克園林，綠化率高達(dá)51%，提升項(xiàng)目舒適度；社區(qū)園林整體采用巴洛克園林風(fēng)格。流線的花床，曲折的河道，精美的雕塑，在靜謐的園林中和諧靈動(dòng)地搭配在一起，大大提升項(xiàng)目品質(zhì)感。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理價(jià)值點(diǎn)四：超大樓間距，滿足業(yè)主采光需求；平均樓間距100米，最大樓間距達(dá)到300米，充分滿足每套房的采光要求。價(jià)值點(diǎn)五：社區(qū)內(nèi)配套齊全；小區(qū)內(nèi)配套有41600平的地下車庫(kù)，6000㎡綜合溫泉會(huì)所，3000㎡雙語(yǔ)幼兒園及2萬(wàn)㎡歐陸風(fēng)情商業(yè)街。價(jià)值點(diǎn)六：多種戶型，滿足客戶各類需求；項(xiàng)目有48㎡—60㎡一居，98—110㎡兩居，156㎡--182三居及308㎡四居。主力戶型為98㎡—110㎡兩居。滿足各類投資及改善性客戶需求。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理戶型點(diǎn)評(píng)目前主推戶型為48---59㎡一居及100---110㎡兩居。A戶型一室一廳一衛(wèi)48.41—49.56㎡B戶型兩室一廳一衛(wèi)58.46—59.98㎡戶型方正實(shí)用，得房率高；廳室分離，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔大方，通透流暢；布局合理，性價(jià)比較高。B戶型兩室一廳一衛(wèi)100—110㎡E戶型三室兩廳兩衛(wèi)146.52—158.59㎡戶型點(diǎn)評(píng)4.5米豪華寬綽客廳、明亮舒適動(dòng)靜分離雙景陽(yáng)臺(tái)，享受陽(yáng)光、自然與海風(fēng)南北通透、通風(fēng)、采光極佳4.5米豪華寬綽客廳、明亮舒適動(dòng)靜分離南北通透、通風(fēng)、采光極佳明廚明衛(wèi)，舒適度極佳項(xiàng)目銷售情況項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)。共18棟33層高板。目前銷售為項(xiàng)目一期。共9棟樓。目前主推5#、6#、8#三棟樓。目前項(xiàng)目起價(jià)4210元/㎡,最高價(jià)5500元/㎡，整體均價(jià)4700元/㎡。當(dāng)前無(wú)折扣。項(xiàng)目主要客群為本地客戶。少量哈爾濱、吉林、沈陽(yáng)等外地客戶。典型案例：開(kāi)發(fā)商：遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：鲅魚(yú)圈遼東灣大街南段物業(yè)類別：住宅、低密住宅、白金五星級(jí)項(xiàng)目特色：豪華居住區(qū)、宜居生態(tài)公園地產(chǎn)占地面積：6.5萬(wàn)㎡建筑面積：12.8萬(wàn)㎡物業(yè)費(fèi)：1.70元/平方米·月容積率：1.71綠化率：30%開(kāi)盤時(shí)間：2010年7月入住時(shí)間：2011年6月主力戶型：90—200㎡銷售均價(jià)：5500元/㎡物業(yè)公司：金泰物業(yè)金泰城價(jià)值點(diǎn)一：品牌開(kāi)發(fā)商。金泰地產(chǎn)鲅魚(yú)圈又一力作。價(jià)值點(diǎn)二：龐大體量，造就海濱度假小區(qū)。項(xiàng)目總占地面積157萬(wàn)平方米，斥資50億元所建。整體項(xiàng)目集低密度住宅組團(tuán)、白金五星級(jí)酒店、體育運(yùn)動(dòng)公園、海濱別墅、人文區(qū)、商業(yè)中心等六大組團(tuán)，匯海景、馬術(shù)、游艇、帆板、網(wǎng)球五大頂級(jí)濱海俱樂(lè)部于一體，將海景與都市魅力相融，在海上構(gòu)建北中國(guó)的世界級(jí)海都會(huì)。價(jià)值點(diǎn)三：建筑與園林完美融合一期低密度住宅，西班牙風(fēng)景建筑群，建筑密度僅有25%，別墅級(jí)的居住享受，距離一線私家海岸僅600米的距離。90—200平米的主力戶型區(qū)間，南北通透的朝陽(yáng)格局，擁有觀海無(wú)遮擋的視覺(jué)體驗(yàn)，讓真正的海景社區(qū)完美實(shí)現(xiàn)。小區(qū)園林為西班牙風(fēng)格園林，實(shí)現(xiàn)完美的建筑與園林、海岸的完美組合。價(jià)值點(diǎn)四：獨(dú)享尊貴度假配套項(xiàng)目尊享月亮湖公園、山海廣場(chǎng)、金沙灘海濱浴場(chǎng)等度假配套。價(jià)值點(diǎn)五：“金鑰匙”物業(yè)服務(wù)體系項(xiàng)目聘請(qǐng)世界第一的物管公司---世邦魏理仕作為物業(yè)顧問(wèn)，引進(jìn)了五星級(jí)酒店獨(dú)有的“金鑰匙”服務(wù)體系，兌現(xiàn)“無(wú)微不至，超乎想象”的服務(wù)準(zhǔn)則。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏及一期銷售情況：☆整體項(xiàng)目公分4期開(kāi)發(fā)?！钜黄诠?6棟樓，其中7棟為11層小高層，9棟18層高層。☆一期建筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)格。☆目前主推戶型：90—130㎡兩、三居?！钔票P情況：項(xiàng)目從2009年下半年開(kāi)始蓄客，于2010年7月首次開(kāi)盤?！钅壳斑€有6棟樓未開(kāi)盤。18#、19#樓預(yù)計(jì)以精裝修形式推出市場(chǎng)?！铐?xiàng)目客群：省內(nèi)以大連、鞍山、沈陽(yáng)客戶為主。省外以黑龍江、吉林客戶為主。

鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)◆

“城市南移”將使新城區(qū)成為未來(lái)鲅魚(yú)圈的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)；◆旅游業(yè)、休閑度假產(chǎn)業(yè)、濱海工業(yè)區(qū)成為區(qū)域的名片，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展；◆優(yōu)美的環(huán)境、輕松的生活氛圍以及優(yōu)惠的落戶政策是對(duì)外地購(gòu)房者最大的吸引點(diǎn)；◆可滿足居住、度假、休閑等不同購(gòu)房目的的需求；◆不斷完善的區(qū)域生活配套將成為房地產(chǎn)發(fā)展的一大助力；◆本地消費(fèi)市場(chǎng)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于外地消費(fèi)者的消費(fèi)能力；◆由于近幾年的土地放量增大，使得該區(qū)域成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，今后兩年區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)白熱化；◆非本地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐將促使鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次變革，樓盤正處在提升品質(zhì)的啟動(dòng)階段PART.4營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略—目標(biāo)我們的目標(biāo)項(xiàng)目安全價(jià)值最大利益最大品牌提升營(yíng)銷策略—形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入能量積聚高度蓄勢(shì)媒介炒作主題活動(dòng)前期蓄客

形象導(dǎo)入

強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷

持續(xù)滲透網(wǎng)絡(luò)、戶外、DM直投、短信、廣播、主題活動(dòng)為項(xiàng)目主要廣告推廣途徑上線攻略下線攻略★網(wǎng)絡(luò)廣告★戶外廣告★DM直投★廣播★短信★看房班車

售樓處包裝現(xiàn)場(chǎng)指引★網(wǎng)絡(luò)廣告★戶外★DM直投★廣播★主題活動(dòng)

★看房班車

集中排號(hào)價(jià)格拉升促銷優(yōu)惠客戶拓展★網(wǎng)絡(luò)廣告★戶外★DM直投★廣播★主題活動(dòng)★看房班車

形象導(dǎo)入—媒介炒作聯(lián)合搜房、焦點(diǎn)、新浪三大房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在首頁(yè)發(fā)布項(xiàng)目廣告及文字鏈并制作項(xiàng)目主題網(wǎng)站，豐富項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)宣傳途徑。再此基礎(chǔ)上，通過(guò)百度貼吧，新浪博客等新型網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，增加項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)宣傳力度。網(wǎng)站首頁(yè)項(xiàng)目詳情頁(yè)項(xiàng)目主題網(wǎng)站媒介炒作—網(wǎng)絡(luò)廣告媒介炒作—紙媒在適宜的、有影響力的報(bào)紙、雜志上刊登軟文、硬廣擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。根據(jù)目標(biāo)客群分布特點(diǎn)，進(jìn)入東三省及內(nèi)蒙古等臨近地區(qū)重點(diǎn)城市設(shè)立分銷處，同時(shí)在當(dāng)?shù)馗鞔笊虉?chǎng)、寫字樓、企業(yè)、進(jìn)行項(xiàng)目宣傳巡展，加深客戶對(duì)項(xiàng)目的了解和認(rèn)識(shí)。媒介炒作—項(xiàng)目巡展哈爾濱鄂爾多斯長(zhǎng)春沈陽(yáng)北京把設(shè)計(jì)精良的項(xiàng)目資料，通過(guò)直郵的方式傳遞到客群手中，并通過(guò)會(huì)員卡、積分等優(yōu)惠活動(dòng)吸引客戶到訪售樓處。媒介炒作—資料直郵形象導(dǎo)入—前期蓄客預(yù)熱后利用各種銷售促進(jìn)活動(dòng)，如項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)VIP卡的辦理、品牌延伸的VIP會(huì)員俱樂(lè)部的建立等主題活動(dòng)增加蓄客量，篩選準(zhǔn)客戶。小結(jié)通過(guò)前期的預(yù)熱，高調(diào)制造市場(chǎng)聲音，將項(xiàng)目的整體形象儲(chǔ)持續(xù)拔高，為銷售環(huán)節(jié)中的市場(chǎng)認(rèn)知度、客戶到訪量打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。營(yíng)銷策略—強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷強(qiáng)勢(shì)入市脫穎而出樣板體驗(yàn)媒體炒作SP活動(dòng)

形象導(dǎo)入

強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷

持續(xù)滲透體驗(yàn)式營(yíng)銷---------樣板體驗(yàn)樣板體驗(yàn)—用直覺(jué)感知項(xiàng)目的品質(zhì)與宜居的生活氛圍。直覺(jué)視覺(jué)聽(tīng)覺(jué)味覺(jué)嗅覺(jué)觸覺(jué)售樓處裝修風(fēng)格通過(guò)精細(xì)考究的售樓設(shè)計(jì)，運(yùn)用石材、具有現(xiàn)代感飾燈、沙發(fā)等高級(jí)材質(zhì)，營(yíng)造售樓處現(xiàn)代時(shí)尚、高品質(zhì)的環(huán)境。營(yíng)造現(xiàn)代感品質(zhì)感的氛圍氣息烘托重要的銷售節(jié)