【深度報(bào)告：僅10年成就物流地產(chǎn)“霸業(yè)”普洛斯秘訣何在？】

【深度報(bào)告：僅10年成就物流地產(chǎn)“霸業(yè)”普洛斯秘訣何在？】要點(diǎn)作為現(xiàn)代化物流地產(chǎn)界毫無爭議的霸主，普洛斯在其2003年入主中國后，僅10年的時(shí)間內(nèi)便由14萬平方米地產(chǎn)起家，增長百倍至1500萬平的物業(yè)資產(chǎn)，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二，而各大物流、電商、高端制造業(yè)也爭先欲成為其客戶。同時(shí)收入盈利增長穩(wěn)定，目前市場占有率遙遙領(lǐng)先，是絕對的第一位。根據(jù)公司2016年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)了7.77億美元的收入，同比增長10%；并實(shí)現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤，同比增長48%。另外，公司在中國區(qū)總資產(chǎn)為122億美元，總開發(fā)面積達(dá)2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，并另外包括1210萬平方米的土地儲備。在眾多光環(huán)背后，作為一個(gè)外資完全控股的地產(chǎn)商，普洛斯為何能在房地產(chǎn)這一政府高度把控的行業(yè)做的風(fēng)生水起？其在中國如此成功的秘訣究竟是什么？是否有值得我國企業(yè)借鑒之處？本篇研究報(bào)告通過對于普洛斯的成長軌跡、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式等方面做出深刻剖析，希望能對我國倉儲物流地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)研究提供有價(jià)值的參考，同時(shí)也幫助投資者更好的了解我內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)，提前關(guān)注并下注有潛力成為“下一個(gè)普洛斯”的投資標(biāo)的。以下為報(bào)告正文：一、普洛斯簡介“普洛斯”，英文名GLP（GlobalLogisticsProperties），一家在中國擁有最多倉儲物流土地及物流產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，總面積超過1500萬平方米。從公司官網(wǎng)提供的中國市場土地份額圖上來看，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二。讓人最感到驚訝之處便是，普洛斯作為一個(gè)外資控股的企業(yè)，居然在地產(chǎn)這樣一個(gè)以拿地為主要競爭力、并相對更加為政府所掌控的行業(yè)中左右逢源，甚至做到行業(yè)絕對的龍頭。而這其中的緣由便要從普洛斯發(fā)展的歷史軌跡以及其與中國市場的種種聯(lián)系說起。（一）兩個(gè)普洛斯？“普洛斯”這個(gè)名字，雖然在物流地產(chǎn)界早已鼎鼎大名，但對于外界而言，卻總是會有“兩個(gè)普洛斯”的印象存在，時(shí)常將GLP與Prologis兩家企業(yè)混淆。尤其是從英文名上來看，由于后者的英文發(fā)音與“普洛斯”更為接近，更加造成了識別上的誤差。簡單來說，兩者的區(qū)別：1.GLP（GlobalLogisticsProperties,現(xiàn)中文名“普洛斯”）：本篇報(bào)告的研究對象，“普洛斯”。曾經(jīng)作為Prologis的中國與日本的分支業(yè)務(wù)，于2008年12月24日被GIC全額收購股權(quán)及債權(quán)，自此從Prologis分拆出來單獨(dú)發(fā)展。目前業(yè)務(wù)遍及中國、日本、美國和巴西，是亞洲第一、全球第二的物流地產(chǎn)企業(yè)。2.Prologis（現(xiàn)中文名“安博置業(yè)”）：GLP從前的母公司，在GLP分拆出去之后于2011年與安博置業(yè)（AMBProperties）合并，成為全球第一大的物流地產(chǎn)企業(yè)。隨后其英文名沿用Prologis，而中文名則改為“安博”。目前業(yè)務(wù)遍及北美、歐洲、亞洲等超過20多個(gè)國家和地區(qū)。（二）普洛斯歷史發(fā)展軌跡：成立于北美，背靠新加坡財(cái)團(tuán)，發(fā)跡于亞洲.成立于北美，挾資本之勢全球擴(kuò)張1991年，Prologis的前身，SecurityCapitalIndustrialTrust（SCI）在北美成立。當(dāng)時(shí)公司的投資領(lǐng)域較為多元化，既包括工業(yè)用地，也包括商業(yè)及寫字樓盤等地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)。最終，為了降低空置率，提高運(yùn)營及資金回籠效率，公司選擇與美國其他房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)分開來，專注于當(dāng)時(shí)由于美國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而出現(xiàn)大量需求的物流地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)。而于此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮襲來，越來越多的美國國際化企業(yè)需要全球性的物流倉儲網(wǎng)絡(luò)布局來幫助他們?nèi)蜾佖?，完成快速擴(kuò)張。而SCI則抓住了這次機(jī)會，借助全球化物流概念順利在1994年于紐約證券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名為Prologis。.染指亞洲市場，進(jìn)軍日本和中國而借助資本之勢，Prologis通過全球并購以及美國企業(yè)全球擴(kuò)張的機(jī)會，將自己的觸手伸向全世界，而亞洲，尤其是才剛加入WTO不久的中國，在政策及政府的推動下，正如火如荼的開始新一輪全球貿(mào)易的大動作。巨大的市場需求以及物流倉儲作為貿(mào)易的剛需屬性，強(qiáng)烈的吸引著Prologis的目光。2001年，Prologis首先進(jìn)入美國企業(yè)更為熟悉的日本市場，并同時(shí)隔海觀望對面的這一全球矚目的龐大市場，以尋求最好的切入時(shí)機(jī)。最終，Prologis在2003年邁出了其進(jìn)入中國的第一步，選擇將總部設(shè)在中國外資企業(yè)最多、國際貿(mào)易最繁榮的第一大港口——上海。.深耕本土化，借力物流園區(qū)拓展市場，政府企業(yè)“雙得利”Prologis剛進(jìn)入中國市場時(shí)，由于政府對于外資在華“圈地”現(xiàn)象明顯保持著很強(qiáng)的戒心，公司在前期希望從政府直接拿地的愿望并不順利。最終，管理層改變策略，從二級市場入手，一是收購了樂購整套配送設(shè)施并在上海取得西北物流園的開發(fā)權(quán)，二是與蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州物流園區(qū)簽訂了開發(fā)協(xié)議，以入股形式進(jìn)行工業(yè)物流園區(qū)的開發(fā)及建設(shè)。終于在2004年拿下了14萬平方米的工業(yè)物流設(shè)施及土地，成功踏實(shí)第一步。在建立了立足之地后，Prologis開始發(fā)揮其作為外資國際化企業(yè)的絕對性優(yōu)勢——全球性的大企業(yè)客戶資源（全球財(cái)富1000強(qiáng)企業(yè)近一半左右是其客戶），將其過往十年來積累的客戶引入中國并為其提供一整套的現(xiàn)代化物流解決方案。在當(dāng)時(shí)的中國，物流地產(chǎn)業(yè)提供的物流解決方案仍然相當(dāng)落后，離國際一流大企業(yè)的需求仍然相差甚遠(yuǎn)。Prologis的出現(xiàn)使得外資大廠的訂單紛至沓來，僅4個(gè)月后蘇州工業(yè)園的物流設(shè)施租用率便從55%猛增至92.8%。其中客戶不乏阿迪達(dá)斯、三星、諾基亞、三井和歐萊雅這樣的國際頂級企業(yè)。物流園的開發(fā)，引來了國際大廠的入駐，最終導(dǎo)致了整個(gè)工業(yè)園區(qū)被整體盤活并拉動了當(dāng)?shù)卣腉DP與稅收。這種顯而易見的連鎖效用立刻為政府所注意到，并改變了其對于Prologis的態(tài)度，提高了信任，最終轉(zhuǎn)化成了公司在今后拿地時(shí)的優(yōu)惠政策。憑借著蘇州園區(qū)的示范效應(yīng)，Prologis在中國的開發(fā)得到了更多地方政府的支持，開始了一輪超高速的擴(kuò)張。無論在環(huán)渤海、長三角、珠三角、還是內(nèi)陸幾大城市，全都布滿了公司的物流園區(qū)。至2008年，僅用了5年時(shí)間，公司在全國19個(gè)城市建立起了50多個(gè)物流園區(qū)。.Prologis“壯士斷腕”應(yīng)對全球股災(zāi)，GIC成功接盤亞洲業(yè)務(wù)，GLP成立2008年，由于全球性的次債危機(jī)爆發(fā)，在實(shí)業(yè)界各大企業(yè)都選擇減速擴(kuò)張，而資本市場上的流動性也降至低點(diǎn)。Prologis同時(shí)面臨了出租率下降以及后續(xù)資金斷裂的前后夾攻，公司股價(jià)也跌至歷史最低。同年，來自新加坡的國家政府投資公司（GIC）最終以13億美金成功收購Prologis在中國的資產(chǎn)和日本的產(chǎn)業(yè)基金權(quán)益以及相應(yīng)的預(yù)估債務(wù)。交易完成之后，Prologis在中日兩國的品牌“普洛斯”、與管理團(tuán)隊(duì)保持不變，并同時(shí)約定公司三年內(nèi)不得進(jìn)入中國日本市場從事相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，即使在三年之后也不能以“普洛斯”的品牌進(jìn)行運(yùn)營。自此普洛斯的亞洲業(yè)務(wù)正式分拆，中文名“普洛斯”，英文名則改為“GlobalLogisticsProperties”(GLP)。而隨后于2011年，Prologis剩余的業(yè)務(wù)與原來的競爭對手安博置業(yè)(AMBProperties)合并，中文名改為“安博”，而英文名仍保留“Prologis”。自此，兩家企業(yè)分別成為了全球第一、第二的物流地產(chǎn)公司。(三)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：新加坡GIC控股，中國財(cái)團(tuán)占據(jù)第三大股東根據(jù)公司2016年年報(bào)顯示，目前公司總股本為47.32億股，按照最新收盤價(jià)2.04新元計(jì)算，市值為96.53億新元，合人民幣467.63億元。在GIC自2010年接手普洛斯至今，其目前通過間接持股方式控制公司，仍然是公司的第一大股東，占總股本的36.57%，高瓴資本(HiUhouseCapital)作為第二大股東持股8.14%，貝萊德集團(tuán)(BlackRockGroup)為第三大股東持股6.99%，而美銀美林集團(tuán)(BoAMLGroup)作為第四大股東持股5.31%。另外，從股東所屬國家來看，我們發(fā)現(xiàn)來自中國(包括香港)的資本持股比例僅次于大股東GIC與美國財(cái)團(tuán)，占據(jù)了第三名的位置。這另一方面也體現(xiàn)了普洛斯對于其全球最大市場——“中國”的重視，也表明了其意圖借助中國本地資本牢固扎根并持續(xù)獲得政策及土地資源的意圖（關(guān)于普洛斯的“本地化組合拳”戰(zhàn)略，第三章將會有詳細(xì)介紹）（四）公司的全球業(yè)務(wù)布局：中國業(yè)務(wù)超過半數(shù)目前，普洛斯的主要業(yè)務(wù)集中分布在全球4各國家，按照凈資產(chǎn)規(guī)模大小分別為：中國、日本、美國、巴西。.中國區(qū)業(yè)務(wù)簡介根據(jù)公司2016年年報(bào)，公司在中國區(qū)總資產(chǎn)為122億美元，總開發(fā)面積達(dá)2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，并另外包括1210萬平方米的土地儲備。近三年平均出租率為90%；平均租金為34元人民幣/平方米/月；同地倉儲運(yùn)營收入增速為10.7%。公司的大客戶普遍集中在物流、電商行業(yè)，前五大分別為：百世物流（4.7%）、京東商城（4.6%）、德邦物流（3.2%）、唯品會（2.3%）以及亞馬遜（1.9%）。公司目前在中國物流地產(chǎn)是絕對的第一位，市場占有率遙遙領(lǐng)先。.日本、美國及巴西業(yè)務(wù)簡介另外公司在日本、美國、巴西區(qū)總資產(chǎn)分別為91億、129億、19億美元，日本、巴西總開發(fā)面積為560、360萬平方米，其中建成面積為450、250萬平方米，在建面積為100、110萬平方米。由于普洛斯去年才進(jìn)入美國市場，土地的開發(fā)面積仍未公布。目前日本、美國、巴西的近三年平均出租率分別為99%、92%、95%；平均租金分別為68、30、44元人民幣/平方米/月；同地倉儲運(yùn)營收入增速分別為10.7%、2.7%、7%、8.5%。公司的大客戶主要集中在物流、電商、快銷商品及現(xiàn)代制造大企業(yè)。二、三大核心業(yè)務(wù)形成戰(zhàn)略“閉環(huán)”普洛斯之所以能夠成為今天的普洛斯，我們認(rèn)為與其獨(dú)到的業(yè)務(wù)模式是完全分不開的。從其經(jīng)營年報(bào)中我們可以看出普洛斯將旗下業(yè)務(wù)分為三大塊，分別為：1.物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)：類似于傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，包括投資拿地、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，最終建成可用于物流業(yè)務(wù)操作的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。建成的項(xiàng)目可出售給普洛斯自己管理的地產(chǎn)基金或第三方來賺取利潤，亦或者交付給公司的物業(yè)管理部門進(jìn)行出租運(yùn)營。2.物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)：產(chǎn)生普洛斯目前主要收入來源——租金的業(yè)務(wù)。物業(yè)管理部門從公司開發(fā)部門接手過已建成項(xiàng)目后，將對該物流園區(qū)進(jìn)行進(jìn)一步的招租及銷售工作，并對客戶提供物業(yè)管理以及一系列的相關(guān)增值服務(wù)。待該物業(yè)整體收入趨于穩(wěn)定后，便再將其打包出售給公司管理的REITs基金，從而快速回籠資金。3.基金管理業(yè)務(wù)：基金管理部門的主要工作是負(fù)責(zé)基金的募集和設(shè)立，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，以及各支基金的管理工作。其收入主要為基金管理費(fèi)和產(chǎn)生的超額收益中20%的提成。而其投資的地產(chǎn)項(xiàng)目大都為普洛斯自行開發(fā)與少數(shù)第三方開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，以租金收益作為基金的回報(bào)率。（一）物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)：整體業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)作為普洛斯其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，也是最重要的環(huán)節(jié)，物業(yè)開發(fā)部門在整個(gè)“閉環(huán)”當(dāng)中扮演著“產(chǎn)品生產(chǎn)者”的角色，其生產(chǎn)的質(zhì)量決定了物流園區(qū)項(xiàng)目的質(zhì)量。公司宣稱，“打造現(xiàn)代化物流，提供最優(yōu)質(zhì)的定制以及高附加值物業(yè)產(chǎn)品，為客戶提高效率節(jié)約成本”。保證其每個(gè)項(xiàng)目都滿足現(xiàn)代化物流的最高標(biāo)準(zhǔn)：最優(yōu)化選址、超大面積樓層、大間距層高、具有強(qiáng)大的載貨能力、寬敞的柱間距、方便重型卡車通行、具有可調(diào)節(jié)式月臺搭板。而最終打造完成的物業(yè)項(xiàng)目（大多為物業(yè)園區(qū)的形式）將會被送交物業(yè)運(yùn)營部門進(jìn)行管理運(yùn)營，待租金收入穩(wěn)定之后再行出售；或直接出售給普洛斯物流地產(chǎn)基金或第三方直接賺取收益。在2016財(cái)年中，公司新開工項(xiàng)目價(jià)值28億美元，而同期完成價(jià)值21億美元的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤2.55億元，毛利率高達(dá)27%，同比增長39%。（二）物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)：收入的主要來源目前從普洛斯的業(yè)務(wù)收入比例來看，由物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)所提供的租金收入仍占據(jù)收入的主要部分，為6.34億元，占總收入7.77億元的81.6%。這一塊業(yè)務(wù)不僅僅為公司自有及自行開發(fā)的物流產(chǎn)業(yè)提供管理運(yùn)營服務(wù)，同時(shí)也為出售給物流產(chǎn)業(yè)基金后的物業(yè)資產(chǎn)提供運(yùn)營承租服務(wù)，在整個(gè)“閉環(huán)”當(dāng)中充當(dāng)提供“主要利潤賺取者”的角色。目前公司在全球（包括中國、日本、美國和巴西）擁有并管理總價(jià)值越360億元的物業(yè)資產(chǎn)，對接的4000個(gè)左右客戶基本都屬于，現(xiàn)代化制造企業(yè)、零售業(yè)（包括電商零售）、第三方物流企業(yè)，這三大行業(yè)內(nèi)。從2016財(cái)年的運(yùn)營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，普洛斯的總體出租率達(dá)到了92%，總出租面積達(dá)到了9800萬平方米，為公司歷年之最。另外，公司提供的超越同行的高質(zhì)量物流園區(qū)以及優(yōu)質(zhì)的物流運(yùn)營服務(wù)使得客戶對于企業(yè)產(chǎn)品的需求繼續(xù)增長，由供求關(guān)系導(dǎo)致的同地倉儲運(yùn)營收入繼續(xù)保持高增速：中國為10.7%，日本為2.7%，美國為7.0%，巴西為8.5%。（三）基金管理業(yè)務(wù)：加杠桿、增速利潤周期最后，公司的基金管理業(yè)務(wù)堪稱公司三大業(yè)務(wù)的點(diǎn)睛之筆，在整個(gè)“閉環(huán)”中同時(shí)起到了“融資者”與“新利潤賺取者”這兩大角色的作用。基金管理業(yè)務(wù)使得公司的整個(gè)“生態(tài)圈”得以在最大效率下運(yùn)轉(zhuǎn)起來，并為公司的長期高速成長提供了良好的財(cái)務(wù)環(huán)境，同時(shí)亦通過引入各大財(cái)團(tuán)的戰(zhàn)略投資者提升公司在各個(gè)國家的政治地位及政策資源。.傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)模式：周轉(zhuǎn)周期長、現(xiàn)金流緊、融資壓力高普洛斯所開發(fā)的新建物流地產(chǎn)物業(yè)主要由其麾下物業(yè)管理部門自行持有，隨著開發(fā)量不斷提高，公司手中持有的物業(yè)規(guī)模不斷攀升，囤積了大量資產(chǎn)，而現(xiàn)金流則越來越緊張，融資壓力也相對走高。按照之前的計(jì)算，物流地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度約為0.1倍，如果純依靠租金收入，則需要約10年時(shí)間才能收回投資。在那時(shí)，除自持物流產(chǎn)業(yè)以外，物流地產(chǎn)開發(fā)部門每年仍經(jīng)營少替其他公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終兌現(xiàn)的銷售收入體量較小。當(dāng)時(shí)每年的代開發(fā)項(xiàng)目銷售面積約為20萬平方米，銷售收入僅為8000萬美元。.推行地產(chǎn)基金管理后的模式：杠桿高、周期短、規(guī)模擴(kuò)張快首先，普洛斯以自有資金按照20%-30%的比例投入自己運(yùn)營管理的基金池中，實(shí)現(xiàn)了3-5倍的杠桿比率，之后如果按照1：1的配資結(jié)構(gòu)，則最終可以達(dá)到10倍杠桿之多。之后，普洛斯便將開發(fā)部門的新建物業(yè)轉(zhuǎn)讓給旗下基金，從而將募集來的基金（其中普洛斯的自有資金僅有十分之一）通過物業(yè)購置的方式輸入了公司體內(nèi)。從而將物業(yè)開發(fā)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度大大提升。另外，根據(jù)普洛斯的戰(zhàn)略規(guī)劃，大部分新建造的物業(yè)都將會由普洛斯自身的物業(yè)管理部進(jìn)行一年左右的模式化培育，直到出租率及租金回報(bào)比例達(dá)到90%及7%以上時(shí)才可以被轉(zhuǎn)入基金名下持有。所以加上這1年培育期，總體投資回收期從10年以上縮短到2-3年。這樣，普洛斯以遠(yuǎn)超傳統(tǒng)的速度獲得了物業(yè)銷售資金的回籠，隨后再將回籠資金再次投入到新項(xiàng)目的開發(fā)上去，待項(xiàng)目完成并培育成熟后再置入基金。這種由基金管理模式產(chǎn)生的資金加速循環(huán)，大大推動了普洛斯整體資產(chǎn)規(guī)模的高速擴(kuò)張。量化來看，在實(shí)行地產(chǎn)基金管理模式后，從1999至2009年，普洛斯的地產(chǎn)基金每年都會從自身的開發(fā)部門和物業(yè)管理部門購買近數(shù)十個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在2007年的高峰時(shí)期，僅一年便收購了300多塊物業(yè)項(xiàng)目。而普洛斯的地產(chǎn)基金已投資（或收購）的資產(chǎn)規(guī)模從最初的2.3億美元上升到2016年的236億美元，累計(jì)回籠資金也超百億規(guī)模。從銷售狀況來看，公司每年的物業(yè)銷售面積從最初的20萬平方米上升了幾十倍，而銷售收入也從最初的8000萬美元上升到目前幾十億美元的量級。.基金管理業(yè)務(wù)全球現(xiàn)狀：四大區(qū)域，11支基金2016財(cái)年，公司總共募集并管理11支物流地產(chǎn)投資基金，其中中國2支、日本4支、美國3支、巴西2支?；鹂傄?guī)模達(dá)到了350億美元，自2012年以來，平均年增長率達(dá)到92%。整個(gè)基金中已投資產(chǎn)為240億美元，募投率達(dá)到了67%。.基金管理業(yè)務(wù)同時(shí)帶來新的利潤點(diǎn)從收入角度看，公司年度基金管理收入達(dá)到1.5億美金，其中包括了9800萬美元的管理費(fèi)收入以及5200萬開發(fā)收入。由于管理費(fèi)收入僅來自于已投出的240億美元，而現(xiàn)存的110億美元的基金余量將使得未來的管理費(fèi)收入有更高的預(yù)期?？偟膩碚f，基金管理業(yè)務(wù)主要為普洛斯帶來了：1）財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)：普洛斯以平均20%-30%的比例投入自己管理的地產(chǎn)基金，這相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了3-5倍的股權(quán)資金杠桿。而在此基礎(chǔ)之上，通常會再以基金整體進(jìn)行配資，最終用以投資自己開發(fā)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。假設(shè)配資比例為1：1，這意味著普洛斯將能以近10倍的杠桿進(jìn)行其地產(chǎn)開發(fā)，使公司在變“輕”的同時(shí)也大大提高了利潤率。作為基金的管理者，普洛斯不僅有權(quán)利每年根據(jù)基金管理規(guī)模的大小收取一定比例的管理費(fèi)，另外在基金產(chǎn)生超額收益時(shí)，還可以收取超額收益的20%作為提成。從而在租金之外為公司帶來了新的收益增長點(diǎn)。3）快速資金回籠：然而，通過基金業(yè)務(wù)獲取管理費(fèi)收入并不是普洛斯建立物流地產(chǎn)基金的最主要意義，其關(guān)鍵在于，在基金管理模式下，公司得以提前實(shí)現(xiàn)了物業(yè)開發(fā)部門的收益兌現(xiàn)，最終使得資金回籠速度得以提高。與住宅地產(chǎn)不同，在傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，一般在建造完成后無法立刻進(jìn)行銷售，而是需要依靠每年的租金來回收投資。按照行業(yè)平均時(shí)間，一般需要10年左右才能完全收回成本，而普洛斯的基金管理業(yè)務(wù)，將資金的回籠期大幅縮短到2年左右，極高的提高了開發(fā)周轉(zhuǎn)率。4）參股戰(zhàn)略投資者的無形資源：公司通過基金投資引入戰(zhàn)略投資者，而每一家基本都是各個(gè)國家的主權(quán)基金，擁有深厚政治及商業(yè)資源，促進(jìn)了業(yè)務(wù)的開展。例如：加拿大退休金計(jì)劃投資委員會（CPPIB）、中投公司（CIC）、中國人壽（ChinaLife）、世邦魏理仕（CBRE）以及普洛斯的大股東新加坡投資公司（GIC）等。（四）各業(yè)務(wù)部門合力，提供三大服務(wù)產(chǎn)品在面向租賃客戶端，普洛斯通過三大業(yè)務(wù)合力推出了其主要三項(xiàng)服務(wù)：1.標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)：普洛斯最主要的開發(fā)運(yùn)作模式，由普洛斯的物業(yè)開發(fā)部門按照現(xiàn)代物流的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)模式自行建造物流相關(guān)設(shè)施，并于建成后交付物業(yè)管理運(yùn)營部門進(jìn)行運(yùn)營操作?？蛻魟t根據(jù)自身需求，在已建成的倉儲設(shè)施中選用合適的進(jìn)行租賃。2.客戶定制開發(fā)：在物業(yè)開發(fā)部門進(jìn)行建造之前，由公司物流咨詢?nèi)藛T與客戶進(jìn)行溝通，并最終根據(jù)客戶需求選擇合適的地點(diǎn)，打造貼合客戶需求與功能的物流設(shè)施。建成后仍交由物業(yè)運(yùn)營部進(jìn)行管理，管理方式按照客戶的需求進(jìn)行操作。3.物業(yè)收購與回租：普洛斯可自行或者通過基金管理業(yè)務(wù)收購客戶目前擁有的物流配送設(shè)施，再由物流運(yùn)營部門負(fù)責(zé)管理，并將其回租給客戶。通過收購與回租這種靈活的解決方案，提高客戶的資產(chǎn)回報(bào)率和流動性，同時(shí)為客戶降低債務(wù)，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金用于發(fā)展其核心業(yè)務(wù)。三、公司財(cái)務(wù)分析：中國地區(qū)、租金收入為主要來源公司在2016財(cái)年實(shí)現(xiàn)了7.77億元的營業(yè)收入，同比增長10%，主要原因是由于中國區(qū)業(yè)務(wù)的出租率及租金大幅增長，加上公司進(jìn)入美國市場所導(dǎo)致。利潤方面，公司歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)了7.19億元，同比增長48%，漲幅主要?dú)w于公司中國區(qū)物業(yè)價(jià)值的增長以及日本區(qū)開發(fā)收入的增長，加上公司去年進(jìn)入美國市場產(chǎn)生的效益。公司收入及利潤的整體趨勢呈現(xiàn)穩(wěn)定向上趨勢，2015年凈利潤下滑由于公司物業(yè)資產(chǎn)下跌導(dǎo)致。（一）收入及利潤分拆公司的整體收入結(jié)構(gòu)從四大區(qū)域來看，中國區(qū)收入為5.31億美元，占比68%；日本區(qū)收入為1.79億美元，占比23%；美國區(qū)收入為5400萬美元，占比8%；巴西區(qū)收入為900萬美元，占比1%。而在利潤方面，中國區(qū)產(chǎn)生的利潤占比48%，日本區(qū)占比39%，美國區(qū)占比12%，巴西區(qū)占比1%。另外，從利潤拆分表中我們發(fā)現(xiàn)，普洛斯之所以每年的利潤會大于收入，是因?yàn)槠鋵⒚磕昶煜挛飿I(yè)資產(chǎn)的公允價(jià)值增值算在收入內(nèi)。如果將收入從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆分，可以發(fā)現(xiàn)：1）租金仍然是公司的主要收入來源，本財(cái)年度仍然占據(jù)超過80%的比例；2）其他類收入的比例逐年增加，尤其是基金管理業(yè)務(wù)的管理費(fèi)，從去年占比10.1%上升至今年的15.9%。（二）物業(yè)升值價(jià)值占凈利潤比重高普洛斯的收入結(jié)構(gòu)中，我們發(fā)現(xiàn)由于其名下物業(yè)公允價(jià)值變動帶來的非經(jīng)營性損益金額巨大，占據(jù)了凈利潤中的很大比例，某些年甚至超過凈利潤。從圖中看出，2010年-2015年，普洛斯的凈利潤分別為7.06、5.40、6.84、6.85、4.86、7.19億美元，而房產(chǎn)的公允價(jià)值增長分別為4.56、1.97、3.10、4.09、4.88、7.20億美元，占凈利潤比分別為64.6%、36.5%、45.3%、59.7%、100.4%、100.1%。我們看出，房產(chǎn)價(jià)值增值金額占凈利潤的比重越來越高，主要原因是我國工業(yè)倉儲用地的供應(yīng)持續(xù)收縮，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)土地及物業(yè)的價(jià)格攀升。在可以預(yù)見的未來，我們認(rèn)為這種供給端的收緊仍將會持續(xù)，而普洛斯也將繼續(xù)從中受益，獲得超額的房產(chǎn)公允價(jià)值收益增長。四、普洛斯在中國（一）普洛斯中國的發(fā)展軌跡：從蘇州切入，終成中國物流地產(chǎn)龍頭正如之前所介紹，普洛斯早在2002年中國加入世貿(mào)組織時(shí)便對中國市場的未來發(fā)展表現(xiàn)出了極大的興趣，并最終于2004年成功通過上海及蘇州的物流資產(chǎn)進(jìn)入中國市場。自此一發(fā)不可收拾。（二）網(wǎng)絡(luò)布局遍布全國，客戶群體以外資企業(yè)為主.普洛斯中國的倉儲網(wǎng)絡(luò)布局公司目前的項(xiàng)目分布于全國38個(gè)主要城市，其管理的物業(yè)建筑總面積達(dá)2740萬平方米，其中完工物業(yè)面積為1575萬平方米，在建物業(yè)面積為1160萬平方米，另外還擁有1200萬平方米的土地儲備。目前所擁有的物流地產(chǎn)資源在全中國同業(yè)中遙遙領(lǐng)先，其規(guī)模約相當(dāng)于前十位中其他企業(yè)所擁有土地資產(chǎn)之和。.普洛斯中國區(qū)客戶公司在中國區(qū)域擁有800家以上的優(yōu)質(zhì)客戶，其主要行業(yè)分布在第三方物流、制造業(yè)以及零售業(yè)（包括電商零售）這三個(gè)行業(yè)間。由于普洛斯遍布全球的倉儲網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，吸引了許多跨國企業(yè)客戶，占總客戶量的60%。而數(shù)據(jù)顯示越來越多的中國本土優(yōu)秀企業(yè)也不斷的選擇普洛斯。（三）普洛斯中國的本地化戰(zhàn)略“組合拳”：IPO+政府資源+基金投資者1.首次通過IPO引入中資戰(zhàn)略投資者，中國市場左右逢源如之前在普洛斯的歷史軌跡中介紹的，在成功分拆并確定了以亞洲業(yè)務(wù)為核心后，為了補(bǔ)充新一輪擴(kuò)張所需的資金，普洛斯于2010年10月開始籌備新加坡資本市場的上市工作，并進(jìn)行全球范圍的招股計(jì)劃。而其中最重要的一個(gè)部分，便是借助此次招股引入來自中國的戰(zhàn)略投資者，提升公司在中國市場的資源及影響力。根據(jù)新加坡金融管理局提供的資料，中國國家社保基金委托博時(shí)基金總共投資10億元人民幣購買公司IPO總股本的2.2%。另外中投公司、阿里巴巴、周大福、香港南豐集團(tuán)等中國企業(yè)也都參與了IPO的認(rèn)購。最終，此次IPO融資35億新元，當(dāng)時(shí)市值為88億新元（約合人民幣440億元），為當(dāng)時(shí)全球房地產(chǎn)IPO規(guī)模之最。.二次“中國化”，借各方勢力持續(xù)獲取資源僅4年后，普洛斯于2014年再次宣布獲得包括中國人壽、中銀集團(tuán)和厚樸基金等來自中國的財(cái)團(tuán)約152億人民幣的投資，并簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。協(xié)議規(guī)定此次投資將分兩個(gè)階段，第一階段的投資總額為16億美元，其中14.8億美元用于普洛斯中國的新股增發(fā)，其余的1.63億美元用于普洛斯上市公司的新股配售，約占增資后股本的1.5%。第二階段，普洛斯中國將以新股增發(fā)再獲最多為8.75億美元的投資。交易完成后，整體中資控股普洛斯中國比例將達(dá)34%，超過三分之一。在這次投資中，一個(gè)不得不提的重要人物便是厚樸投資的董事長，中國證券業(yè)的傳奇人物——方風(fēng)雷。作為中國第一代“本土投資銀行家”，方風(fēng)雷參與了中金公司創(chuàng)建的全過程并擔(dān)任副總裁，并隨后擔(dān)任中銀國際總裁、工商東亞執(zhí)行總裁，有著深厚的政企資源，其曾經(jīng)參與的投資項(xiàng)目也多涉及央企、中資銀行之類的重磅交易。方風(fēng)雷在此次戰(zhàn)略投資的公告中也提到“普洛斯將有更多機(jī)會和中國鐵路總公司、中糧集團(tuán)等國內(nèi)大型企業(yè)展開深入的戰(zhàn)略合作。未來我們還希望能借力普洛斯的全球網(wǎng)絡(luò)，幫助國內(nèi)資本和企業(yè)走向國際市場”。的確，在2014年同年，普洛斯便先后與中糧集團(tuán)、中外運(yùn)、中國銀行、粵?？毓伞⒔鸨囈约爸袃煞莸葒鴥?nèi)超大型企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略同盟協(xié)定，在市場占有及產(chǎn)業(yè)布局上都使普洛斯再次得到了擴(kuò)張。.REITs基金管理業(yè)務(wù)再次引入中國戰(zhàn)略資本，與中國牢牢綁定另外一方面，為了繼續(xù)吸引沒有參股普洛斯公司股權(quán)的中資財(cái)團(tuán)和國家主權(quán)基金，公司利用自身的基金管理業(yè)務(wù)優(yōu)勢，在中國發(fā)行了兩期中國物流投資基金（CLFI和CLFII）,并成功將中投公司等其他擁有強(qiáng)大資源的股東拉入統(tǒng)一戰(zhàn)線（由于普洛斯并未公布基金合伙人名單，目前僅確定的為中投公司），再一次鞏固了其在中國的政府及商業(yè)資源。五、普洛斯的成功原因及物流地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇（一）成功原因：“高效管理”+“先發(fā)優(yōu)勢”+“拿地優(yōu)勢”對于普洛斯在中國乃至全世界取得的巨大商業(yè)利潤及成就，概括下來，我們認(rèn)為主要?dú)w結(jié)于以下幾點(diǎn)原因：1.高效合理的閉環(huán)戰(zhàn)略模式公司的三大業(yè)務(wù)，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)運(yùn)營、基金管理形成一個(gè)內(nèi)生的、高效的、安全的閉環(huán)模式：由物業(yè)開發(fā)部門開發(fā)優(yōu)質(zhì)的物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，隨后交由運(yùn)營部門進(jìn)行運(yùn)營，等利潤穩(wěn)定之后由自行管理并參投的基金收購，一方面相當(dāng)于加杠桿進(jìn)行物流地產(chǎn)開發(fā)，另一方面則達(dá)到