戴德梁行杭州錢(qián)江新城華潤(rùn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位wwwak43Com課件

杭州·錢(qián)江新城華潤(rùn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位咨詢(xún)研究部2004年11月28日中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道1酒店篇寫(xiě)字樓篇商業(yè)物業(yè)篇地塊分析篇執(zhí)行總結(jié)篇宏觀環(huán)境篇區(qū)域分析篇住宅篇2執(zhí)行總結(jié)本地塊位于杭州市未來(lái)CBD——錢(qián)江新城，項(xiàng)目形象要求高，業(yè)態(tài)組合復(fù)雜，本著“整合資源，提升價(jià)值，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)”的原則，為了爭(zhēng)取項(xiàng)目獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益并兼顧一定的社會(huì)效益，我行制定了如下執(zhí)行目標(biāo)：順應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)，尋求合理的項(xiàng)目定位樹(shù)立精品形象，弘揚(yáng)華潤(rùn)品牌取得良好的投資效果執(zhí)行目標(biāo)執(zhí)行目標(biāo)3項(xiàng)目總體定位錢(qián)江新城CBD活力源杭州CBD未來(lái)生活方式的源動(dòng)力輻射區(qū)域面向錢(qián)江新城服務(wù)周?chē)鷧^(qū)域輻射全杭州執(zhí)行總結(jié)項(xiàng)目功能：打造杭州全新”一站式“的購(gòu)物天堂搭建服務(wù)錢(qián)江新城的商務(wù)平臺(tái)樹(shù)立錢(qián)江新城CBD樓宇建設(shè)新標(biāo)桿構(gòu)筑CBD時(shí)代杭州商務(wù)、休閑的核心高地總體定位實(shí)力開(kāi)發(fā)商全力打造、豐富多元物業(yè)組合、創(chuàng)新購(gòu)物娛樂(lè)生活方式，向CBD時(shí)代的人們提供高品質(zhì)生活、商務(wù)、休閑服務(wù)為目標(biāo)的5執(zhí)行總結(jié)體現(xiàn)人性化、現(xiàn)代化，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的“一站式”超區(qū)域型ShoppingMall，成為“新錢(qián)江時(shí)代”杭州新的商業(yè)航母。

與CBD相匹配的高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓立足于錢(qián)江新城，輻射全市的中型偏商務(wù)式四星級(jí)酒店，是商務(wù)辦公/會(huì)務(wù)的交流所，是生活/旅游的棲息地。商業(yè)寫(xiě)字樓酒店分物業(yè)定位分物業(yè)定位住宅公寓依托錢(qián)江新城、面向杭州市區(qū)的高品質(zhì)住宅及提供高檔服務(wù)的公寓。6執(zhí)行總結(jié)項(xiàng)目前景CBD企事業(yè)單位政府機(jī)構(gòu)周邊未來(lái)人口54萬(wàn)市場(chǎng)醞釀將漫長(zhǎng)而艱苦本項(xiàng)目將更多的依賴(lài)于錢(qián)江新城CBD整體氛圍的形成，CBD的形成過(guò)程必將漫長(zhǎng)而艱苦，此過(guò)程也使得本項(xiàng)目的成功需要一定時(shí)間。巨大消費(fèi)市場(chǎng)7宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)期未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主基調(diào)仍將是平穩(wěn)快速。居民可支配收入及消費(fèi)性支出均保持較穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于城市商業(yè)發(fā)展。9宏觀環(huán)境投資環(huán)境作為內(nèi)需的又一主要來(lái)源，投資增長(zhǎng)將帶動(dòng)各方面的需求，增強(qiáng)杭州市經(jīng)濟(jì)活力。杭州對(duì)外資的吸引力正逐漸增強(qiáng)，對(duì)本地酒店、辦公用房都具有促進(jìn)作用。10宏觀環(huán)境政策環(huán)境u

西博會(huì)：2000年，杭州恢復(fù)西博會(huì)，至2003年貿(mào)易成交突破328億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，4年來(lái)，西博會(huì)平均每年拉動(dòng)杭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。u

住在杭州：1999年，杭州市政府提出了“住在杭州”的戰(zhàn)略性目標(biāo)，

將房地產(chǎn)作為城市發(fā)展主題之一。外商投資優(yōu)惠政策：杭州市政府積極鼓勵(lì)外商投資的進(jìn)入，制定了母企與分支機(jī)構(gòu)可同時(shí)誕生、增設(shè)分支機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金降60%、外企登記手續(xù)簡(jiǎn)化等優(yōu)惠政策。

鼓勵(lì)民營(yíng)科技企業(yè)發(fā)展：市政府制定了放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件、鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新等政策11宏觀環(huán)境杭州市總體規(guī)劃在城市發(fā)展軸思路的指導(dǎo)下，目前以西湖為核心的團(tuán)塊狀空間形態(tài)，將逐步向以錢(qián)塘江為軸心轉(zhuǎn)變。錢(qián)江新城所在的錢(qián)塘江北岸將成為杭州城市的新中心。而湖濱、武林廣場(chǎng)地區(qū)舊城核心部分將成為城市次級(jí)中心區(qū)。

從城市未來(lái)布局規(guī)劃分析，錢(qián)江新城位于雙軸結(jié)構(gòu)的交叉處，是未來(lái)的市中心，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限潛力。13宏觀環(huán)境杭州市總體規(guī)劃u

道路交通規(guī)劃：杭州市道路規(guī)劃中最主要的部分是“一環(huán)三縱五橫”的城市快速路系統(tǒng)（如圖綠線(xiàn)及藍(lán)線(xiàn)部分）。與錢(qián)江新城直接聯(lián)系的是三縱中的兩縱，它們構(gòu)成了錢(qián)江新城的東西邊界。

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軌道交通系統(tǒng)：地鐵1、2號(hào)線(xiàn)按規(guī)劃將于2010年前完成，屆時(shí)錢(qián)江新城按計(jì)劃也將全面竣工。其中地鐵2號(hào)線(xiàn)計(jì)劃穿過(guò)錢(qián)江新城。

14酒店篇寫(xiě)字樓篇商業(yè)物業(yè)篇地塊分析篇執(zhí)行總結(jié)篇宏觀環(huán)境篇區(qū)域分析篇住宅篇15錢(qián)江新城規(guī)劃功能定位是未來(lái)杭州行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的中心；是城市經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)；是開(kāi)辟錢(qián)塘江時(shí)代，帶動(dòng)錢(qián)塘江兩岸城市開(kāi)發(fā)的重要因素；是杭州現(xiàn)代化大都市形象的標(biāo)志17錢(qián)江新城規(guī)劃交通組織老城區(qū)交通連接有清江路、解放東路、慶春東路、鳳起東路等交通主干道。過(guò)江網(wǎng)絡(luò)杭州市將在目前（已建和在建）六座跨錢(qián)塘江大橋的基礎(chǔ)上，再增添“四橋一隧”，形成“十橋一隧”加密過(guò)江網(wǎng)絡(luò)。18錢(qián)江新城規(guī)劃開(kāi)發(fā)容量總面積約655萬(wàn)平方米新安江路和靈江路地塊容積率在6-8之間，建筑高度大多控制在150米以上沿錢(qián)塘江地塊容積率在3左右，建筑高度控制在60米上下會(huì)展中心區(qū)塊強(qiáng)調(diào)大體量和1.5的低容積率，而配套設(shè)施用地容積率則適當(dāng)提高，約在3.5到4之間；規(guī)劃的預(yù)留用地提出了0.5-0.8容積率的控制要求。19小結(jié)從土地情況來(lái)看：錢(qián)江新城基本為熟地出讓易于建設(shè)，出讓的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模一般均在15萬(wàn)以上，較利于提高區(qū)域整體開(kāi)發(fā)形象。根據(jù)規(guī)劃要求錢(qián)江區(qū)域的住宅用地與商業(yè)用地將保持一定的比例，以商業(yè)環(huán)境、政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的營(yíng)造為主體，配合少量住宅用地的出讓。未來(lái)2-3年國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)總部大樓、市民廣場(chǎng)、錢(qián)江新城高檔住宅的集中建設(shè)將成為錢(qián)江新城土地招商的強(qiáng)力助推器，從而促進(jìn)之后引入更加優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目。核心區(qū)的有效的土地儲(chǔ)備，將有力的支持錢(qián)江新城的持續(xù)性發(fā)展。錢(qián)江新城規(guī)劃21就規(guī)劃本身而言，杭州錢(qián)江CBD的規(guī)劃是相當(dāng)?shù)轿缓途咔罢靶缘?，在截止目前的錢(qián)江新城建設(shè)的過(guò)程里我們也不難看出，政府的決心是堅(jiān)定的。但由于杭州傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)的潛在競(jìng)爭(zhēng)，與隔江相望的錢(qián)江世紀(jì)城能不能形成合力等問(wèn)題，并且隨著杭州地緣經(jīng)濟(jì)地不斷被邊緣化，錢(qián)江新城CBD形成過(guò)程是漫長(zhǎng)而艱苦的，隨之而來(lái)的不確定因素也相當(dāng)復(fù)雜。區(qū)域SWOT分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)Strength區(qū)域劣勢(shì)Weakness

背臨錢(qián)塘江，發(fā)展空間受限尚未成型，需要一定時(shí)間的人氣積累多家不同背景開(kāi)發(fā)商實(shí)施建設(shè)，良莠不齊，增加了同質(zhì)開(kāi)發(fā)的潛在危險(xiǎn)區(qū)域威脅Threats錢(qián)塘江畔，自然景觀條件佳政府統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤?，?yán)格控制管理區(qū)域交通便捷受到傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的威脅錢(qián)江世紀(jì)城實(shí)施主體的不同，可能形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，杭州尚無(wú)真正意義上的CBD，錢(qián)江新城有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。浙江經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，帶來(lái)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求周邊大量中高檔住宅及商務(wù)樓盤(pán)的涌現(xiàn)，將帶來(lái)大量潛在客戶(hù)區(qū)域機(jī)遇Opportunity22至目前為止，共成功出讓13宗地塊，計(jì)511.477畝，約占核心區(qū)塊可出讓土地的50%左右。已出讓土地情況23已出讓土地情況25已出讓土地情況小結(jié)經(jīng)過(guò)近兩年的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和土地的整理工作，新城區(qū)域和環(huán)境優(yōu)勢(shì)日漸明顯，繼上半年完成7大項(xiàng)目（11個(gè)地塊）招商后，五塊公建用地（包括1座超五星酒店、1座四星酒店和8座高檔寫(xiě)字樓）共計(jì)181畝全部成功于7月15日以?huà)炫品绞匠晒Τ鲎?。至此，錢(qián)江新城在短短的一年時(shí)間已成功完成了14幅總部和公建用地的招商引資。通過(guò)對(duì)這些企業(yè)的采訪(fǎng)及與相關(guān)部門(mén)了解，14幅用地中的5幅是被中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)取得，并且大部分的地塊受讓者計(jì)劃將集團(tuán)的總部遷入錢(qián)江新城。由此可見(jiàn)錢(qián)江新城市場(chǎng)潛力和巨大的投資價(jià)值已逐步被市場(chǎng)認(rèn)同，其中央商務(wù)區(qū)的魅力和積聚力已初步顯現(xiàn)。毋庸質(zhì)疑，目前進(jìn)入錢(qián)江新城的各路投資者、開(kāi)發(fā)商無(wú)論從知名度還是資歷上可能與真正CBD的要求有一定差距，故目前錢(qián)江新城已放緩?fù)恋爻鲎尩倪M(jìn)度，期望引入類(lèi)似華潤(rùn)等知名投資者進(jìn)入。所以，對(duì)于華潤(rùn)來(lái)講，也就擔(dān)負(fù)著錢(qián)江新城CBD樓宇建設(shè)標(biāo)桿的這么個(gè)功能，但實(shí)質(zhì)也是為華潤(rùn)項(xiàng)目自身項(xiàng)目未來(lái)的良好環(huán)境打下很好的基礎(chǔ)。26酒店篇寫(xiě)字樓篇商業(yè)物業(yè)篇地塊分析篇執(zhí)行總結(jié)篇宏觀環(huán)境篇區(qū)域分析篇住宅篇27地鐵交通分析經(jīng)錢(qián)江新城并在其中設(shè)有站點(diǎn)的線(xiàn)路有三條線(xiàn)路其中2號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)經(jīng)本項(xiàng)目地塊，并將在地塊周邊形成換乘樞紐中心站點(diǎn)這對(duì)項(xiàng)目的可達(dá)性和客流的匯集起到了極大的促進(jìn)作用29本項(xiàng)目必須利用地塊自身的優(yōu)勢(shì)，合理地規(guī)劃，規(guī)避主干道過(guò)寬及周邊大樓的壓制，全力打造強(qiáng)勢(shì)商業(yè)中心，為項(xiàng)目的最終贏利打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因?qū)懽謽琼?xiàng)目區(qū)位不具優(yōu)勢(shì)，需避免錢(qián)江新城內(nèi)部的不必要無(wú)效競(jìng)爭(zhēng)。酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須力求更貼近核心輻射區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位和政府機(jī)構(gòu)的實(shí)際需求，與新城內(nèi)大量的酒店形成錯(cuò)位互補(bǔ)，在商務(wù)配套方面真正達(dá)到CBD的要求。地塊SWOT分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)Strength區(qū)域劣勢(shì)Weakness

項(xiàng)目?jī)擅媾R寬闊的主干道，一定程度影響商業(yè)人氣

西側(cè)的規(guī)劃中的300米摩天高樓，使得本地塊項(xiàng)目受到高度壓迫感距離錢(qián)塘江較遠(yuǎn)，親水性欠缺區(qū)域威脅Threats處于核心區(qū)內(nèi)左右逢源的區(qū)位位置，可同時(shí)吸引來(lái)自寫(xiě)字樓和居民區(qū)的多樣化消費(fèi)群體

東側(cè)住宅已大面積動(dòng)工，將帶來(lái)大量人氣建設(shè)中的過(guò)江隧道更能進(jìn)一步提升地塊價(jià)值地鐵的規(guī)劃，將提升區(qū)域價(jià)值其他開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以及保留發(fā)展的地塊，對(duì)本地塊的定位增加難度供應(yīng)市場(chǎng)巨大，未來(lái)錢(qián)江新城有200萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓及其它項(xiàng)目推出，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力

錢(qián)江新城規(guī)劃唯一集中的商業(yè)地塊，有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間浙江經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和錢(qián)江新城在杭州CBD地位的逐漸確定，帶來(lái)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求區(qū)域機(jī)遇Opportunity30酒店篇寫(xiě)字樓篇商業(yè)物業(yè)篇地塊分析篇執(zhí)行總結(jié)篇宏觀環(huán)境篇區(qū)域分析篇住宅篇31分析思路商業(yè)分析思路商業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研周邊區(qū)域調(diào)研消費(fèi)者消費(fèi)偏好調(diào)研是否未來(lái)商業(yè)供應(yīng)分析商圈分析商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)輻射商圈確定合理性商家預(yù)期體量、業(yè)態(tài)確定商業(yè)定位32商業(yè)市場(chǎng)分析杭州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述

業(yè)態(tài)格局：以大型百貨為主導(dǎo)，超市連鎖迅速發(fā)展。規(guī)劃布局：布局不合理，主要有大部分商業(yè)設(shè)施分布過(guò)散、新城區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏、新型業(yè)態(tài)缺乏發(fā)展空間等問(wèn)題零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅荷鐣?huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)12.2%，高于全國(guó)城市增長(zhǎng)率的平均水平（11.7%）0.5個(gè)百分點(diǎn)。

33商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治龊暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好：經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大

雄厚資本保障：民間資本充足、經(jīng)商氛圍濃重相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)：西湖博覽會(huì)的展會(huì)效應(yīng)、西湖整治擴(kuò)容的旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)杭州作為長(zhǎng)三角重要城市、全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，具備了良好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

34商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈分布杭州市主要商圈有武林商圈、延安路商圈、慶春路商圈、湖濱商圈、吳山商圈；各商圈均集中于西湖周邊。35商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較規(guī)模比較之商業(yè)面積杭州市各主要商圈現(xiàn)有零售商業(yè)面積約70萬(wàn)平方米，湖濱商圈規(guī)模最大。36商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較杭州市各主要商圈內(nèi)現(xiàn)有大型商場(chǎng)個(gè)數(shù)總計(jì)為18個(gè)，以武林商圈大型商場(chǎng)較為集中規(guī)模比較之大型商場(chǎng)數(shù)量37商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較杭州市各商圈沿街鋪面總計(jì)約1,000個(gè)，除慶春路商圈商業(yè)街鋪較少之外，其他商圈街鋪數(shù)量相差不大，基本在150～260家之間。規(guī)模比較之街鋪數(shù)量38商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較老牌商業(yè)街延安路商圈租金為各商圈之首。武林商圈通過(guò)近十年的發(fā)展，湖濱商圈借助西湖之優(yōu)勢(shì)，此兩商圈租金處于中游水平。慶春路商圈及吳山路商圈人氣稍遜，租金相比也略低。商鋪（街鋪）租金比較39商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較各商圈的業(yè)態(tài)組合具有明顯的差異，業(yè)態(tài)的分化集中過(guò)程已基本完成。商鋪業(yè)態(tài)組合比較40商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較武林、延安商圈表現(xiàn)為綜合商圈，本地居民、商旅客、外來(lái)人口均占有一定比例；慶春商圈則主要表現(xiàn)為生活配套商圈。本地居民較多?？驮幢容^之客源構(gòu)成41商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較延安、武林、吳山商圈的出租車(chē)及自備車(chē)的比例略高；公交和自行車(chē)/助動(dòng)車(chē)仍是杭州市居民購(gòu)物出行的主要方式?？驮幢容^之出行方式比較42商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較從月購(gòu)物消費(fèi)額看，武林、慶春及延安商圈的消費(fèi)者消費(fèi)力較高，顯示其對(duì)高消費(fèi)能力居民的吸引力較強(qiáng)?？驮幢容^之每月購(gòu)物消費(fèi)比較43商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較商圈比較小結(jié)總體認(rèn)為：由于杭州市區(qū)較小，各主要商圈距離較近，市民消費(fèi)的商圈偏好特征不明顯。44商業(yè)市場(chǎng)分析主要特色商業(yè)街除主要商圈外，杭州市近年來(lái)不少特色商業(yè)街區(qū)也已經(jīng)發(fā)展成型。45商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目一覽46商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)比較在現(xiàn)有18個(gè)大型商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)出三個(gè)層次：武林商圈內(nèi)的杭州大廈購(gòu)物中心、銀泰百貨、杭州百貨大樓、解百四大百貨獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷吳山商圈內(nèi)涌金廣場(chǎng)、耀江廣廈、清波商廈因分割出售、產(chǎn)權(quán)多元，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，致使經(jīng)營(yíng)慘淡慘淡經(jīng)營(yíng)其余百貨業(yè)績(jī)一般，僅湖濱商圈中的元華商城、利星購(gòu)物廣場(chǎng)銷(xiāo)售額超過(guò)1億元。管理經(jīng)驗(yàn)及品牌對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況作用明顯，同時(shí)大型商業(yè)需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。大型商業(yè)需有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)打算，其人氣形成需要大環(huán)境的成熟。經(jīng)營(yíng)比較小結(jié)47商業(yè)市場(chǎng)分析未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析杭州百富勤商貿(mào)廣場(chǎng)與本項(xiàng)目較近，預(yù)計(jì)將直接與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。

西湖國(guó)貿(mào)中心、太平洋商業(yè)中心將對(duì)本項(xiàng)目第一輻射圈內(nèi)居民將產(chǎn)生一定分流。世紀(jì)聯(lián)華符祥購(gòu)物中心、杭州銀泰購(gòu)物中心、西城廣場(chǎng)、運(yùn)河商務(wù)區(qū)與本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目影響不會(huì)很大，但對(duì)本項(xiàng)目的第二、第三輻射圈將有一定影響。48經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析大型商家分析大賣(mài)場(chǎng)

杭州大賣(mài)場(chǎng)擴(kuò)張意愿總體較強(qiáng)，所需面積基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-100元之間或者50元以下。49經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析大型商家分析專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)

杭州專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)擴(kuò)張意愿總體一般，所需面積基本在3,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-100元之間或者50元以下。50經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析大型商家分析大型餐飲

杭州大型餐飲擴(kuò)張意愿總體不強(qiáng)，所需面積基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-300元。51經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析大型商家分析KTV杭州KTV擴(kuò)張意愿總體較弱，所需面積基本在2,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在100-200之間。52經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析品牌經(jīng)營(yíng)商分析u

商鋪類(lèi)型選擇我行對(duì)杭州市58家知名品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行了問(wèn)卷訪(fǎng)談，分析如下：品牌經(jīng)營(yíng)商對(duì)綜合商業(yè)區(qū)商鋪有較高的偏好。53經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析品牌經(jīng)營(yíng)商分析u

商鋪面積選擇商鋪面積的主力需求為250平方米以上，其余各面積段需求均在10%上下浮動(dòng)。54經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析品牌經(jīng)營(yíng)商分析u

商鋪樓層選擇有66%的被訪(fǎng)者表示只要沿街一層鋪面，其次為21%的人表示需要1-2層垂直分割的鋪面。需要2層以上的僅占13%，主要為餐飲、美容美發(fā)等行業(yè)。55經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)分析u

商鋪擴(kuò)張意愿擴(kuò)張意愿總體較為明顯，36%的商家表示在2-3年內(nèi)有擴(kuò)張意愿，22%的商家表示沒(méi)有此類(lèi)打算，其余表示根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況定。56經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)分析u

商鋪類(lèi)型選擇被調(diào)查的商家在商鋪類(lèi)型的選擇方面傾向性非常明顯，60%的人希望入住專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的鋪面。57經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)分析u

商鋪樓層選擇普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的樓層選擇傾向性也十分明顯，80%的被訪(fǎng)者表示只要沿街一層鋪面。需要2層和一通二商鋪的分別為9%和7%。58經(jīng)營(yíng)商戶(hù)需求分析普通經(jīng)營(yíng)商戶(hù)分析u

商鋪面積選擇從商鋪面積需求看，主體需求集中在120平方米以下，占總樣本量的74%。其中30-60平方米的需求最大，為26%，其余依次為60-90平方米，18%；90-120平方米與30平方米以下均為15%。59購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口數(shù)量分析

錢(qián)江新城周邊目前總計(jì)約有728萬(wàn)平方米住宅，目前周邊區(qū)域約有100萬(wàn)平方米住宅在建，約1/2集中于錢(qián)江新城東南側(cè)；此外，未來(lái)在錢(qián)江新城西北側(cè)將有約100萬(wàn)平方米的住宅。60購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析濱江區(qū)現(xiàn)有人口12.5萬(wàn)，沿江新建小區(qū)較多，約96萬(wàn)平方米；未來(lái)住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)在200萬(wàn)平方米以上。61購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)錢(qián)江新城周邊及濱江區(qū)人口將有較大幅度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)中遠(yuǎn)期錢(qián)江新城周邊可達(dá)到人口33.8萬(wàn)，濱江區(qū)人口達(dá)到20.2萬(wàn)。62購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之年齡結(jié)構(gòu)

輻射圈中消費(fèi)者以20－30歲居多，比例高達(dá)68%；錢(qián)江新城周邊居民年齡結(jié)構(gòu)較為平均；濱江區(qū)以中青年為主，35歲以下達(dá)到95%以上。63購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之家庭人口分析錢(qián)江新城周邊居民顯現(xiàn)為單身家庭及兩口之家比例稍高；濱江區(qū)三口之家比例較高，其次為四口之家。64購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之家庭收入分析比較發(fā)現(xiàn)，錢(qián)江新城居民平均收入較低，而濱江區(qū)基本為新建小區(qū)，因此高收入人群比例較大。65購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之消費(fèi)能力分析錢(qián)江新城周邊居民消費(fèi)能力較低，平均消費(fèi)827元/月；濱江區(qū)居民平均消費(fèi)956元/月，其休閑娛樂(lè)消費(fèi)也較高，高于輻射圈平均值35%。66購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之職業(yè)構(gòu)成從職業(yè)構(gòu)成看，錢(qián)江新城周邊居民國(guó)企員工較多；濱江區(qū)居民企事業(yè)員工比例大大減少，增加了外資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商的比例。67購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之出行方式錢(qián)江新城自行車(chē)/助動(dòng)車(chē)比例大大增加；由于濱江區(qū)為家人二次置業(yè)的比例高，并且出租車(chē)較少，因此以公交車(chē)出行特征較為明顯。68購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

錢(qián)江新城周邊之現(xiàn)有設(shè)施錢(qián)江新城周邊區(qū)域中大型商業(yè)設(shè)施基本以服裝（9家）、建材（7家）、家具（4家）、農(nóng)貿(mào)（4家）、食品（4家）、家電（2家）為主，無(wú)大型購(gòu)物中心或者中高檔百貨。69購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

錢(qián)江新城周邊之在建設(shè)施錢(qián)江新城周邊在建工程以住宅為主；商業(yè)體量約為5萬(wàn)平方米，主要有三新購(gòu)物中心、中豪鳳起廣場(chǎng)等。70購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

濱江區(qū)域之現(xiàn)有設(shè)施濱江區(qū)域目前除社區(qū)裙房商業(yè)外，基本無(wú)商業(yè)配套。71購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

濱江區(qū)域之現(xiàn)有設(shè)施濱江區(qū)域在建商業(yè)體量約為5萬(wàn)平方米，主要有現(xiàn)代印象廣場(chǎng)、杭州濱江商廈超市等。72購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

居民購(gòu)物消費(fèi)區(qū)域偏好

錢(qián)江新城周邊居民購(gòu)物基本到杭州大廈、銀泰百貨、杭百、解百等四大百貨，比例高達(dá)69%；由于跨江等因素，濱江區(qū)居民至四大百貨購(gòu)物的比例降低，約為40%，至附近超市購(gòu)物的比例大幅增加，達(dá)到30%。73購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

居民餐飲消費(fèi)區(qū)域偏好

錢(qián)江新城周邊居民餐飲消費(fèi)以住宅周邊、西湖周邊、吳山廣場(chǎng)、武林廣場(chǎng)為主，比例約為72%；由于周邊配套尚未形成，濱江區(qū)居民至住宅周邊消費(fèi)比例較低，而至西湖周邊、延安路商業(yè)街的比例較大。74購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

輻射商圈特征總結(jié)

錢(qián)江新城周邊屬于較傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民收入一般；至市中心消費(fèi)的偏好較為明顯。濱江區(qū)域?yàn)樘幱陂_(kāi)發(fā)階段的居住區(qū)，年輕人多，收入較高；商業(yè)配套尚不成熟，并且由于隔江因素，至市中心各商圈消費(fèi)習(xí)慣略顯減弱。75購(gòu)物中心輻射商圈分析輻射商圈范圍界定u

消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有設(shè)施意見(jiàn)

鑒于80%以上的居民對(duì)現(xiàn)狀商業(yè)都存在至主要商圈距離遠(yuǎn)、周邊商業(yè)檔次不高的意見(jiàn)，使得本項(xiàng)目具備了改善商業(yè)環(huán)境的商機(jī)。76購(gòu)物中心輻射商圈分析輻射商圈范圍界定u

消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度濱江區(qū)表示消費(fèi)區(qū)域?qū)⒉粫?huì)轉(zhuǎn)移的居民比例較高，這與過(guò)江交通不便有較強(qiáng)關(guān)系，輻射圈內(nèi)居民對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度的改善有賴(lài)于交通配套的進(jìn)一步到位。77購(gòu)物中心輻射商圈分析輻射商圈范圍界定綜合考慮各區(qū)域人口消費(fèi)特征，商圈輻射定位如下：u

第一（核心）商圈：錢(qián)江新城周邊居民及錢(qián)江新城中辦公群體和政府機(jī)構(gòu)。u

第二商圈：杭州其他市區(qū)，重點(diǎn)為濱江區(qū)。u

第三商圈：杭州下屬縣市及杭州市外來(lái)人口。

78商業(yè)定位建議檔次定位建議u

從錢(qián)江新城周邊居民預(yù)期來(lái)看，中高檔定位有著廣泛的受眾預(yù)期。u

可與目前錢(qián)江新城周邊區(qū)域的中低檔商業(yè)配套形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。u

未來(lái)錢(qián)江新城CBD產(chǎn)生的白領(lǐng)消費(fèi)層次較高，對(duì)檔次要求較高。u

錢(qián)江新城周邊及濱江區(qū)域未來(lái)高檔住宅體量將近380萬(wàn)平方米，將增加大量高收入人群。綜合認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)定位為中高檔。79商業(yè)定位建議客戶(hù)群定位建議u按年齡界定

本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群適宜鎖定在兒童及20-50歲，而主力應(yīng)在25-40歲。u按職業(yè)界定

初始階段項(xiàng)目周邊的國(guó)企員工、國(guó)家公務(wù)員、追求時(shí)尚的學(xué)生、個(gè)體工商等。

價(jià)值攀升階段金融貿(mào)易等寫(xiě)字樓白領(lǐng)，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、外（合）資企業(yè)員工、商旅客等。

80商業(yè)定位建議購(gòu)物中心類(lèi)型建議調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大型購(gòu)物中心為杭州消費(fèi)者最為偏好。

考量半開(kāi)放型購(gòu)物中心具有舒適感更強(qiáng)、公共面積較小，維修與養(yǎng)護(hù)成本較低等優(yōu)點(diǎn)。綜合認(rèn)為本項(xiàng)目可建設(shè)成吸納“生活方式”元素的半開(kāi)放型購(gòu)物中心。81地效測(cè)算商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析我行選取了杭州市地效處于高、中、低三種狀況的大型購(gòu)物中心，即銀泰、解百新世紀(jì)、元華購(gòu)物中心進(jìn)行了加權(quán)平均，得出地效為39元/平方米/天。

同時(shí)，我行估算出杭州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)前二十位的大賣(mài)場(chǎng)、百貨店、餐飲、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)的地效也為39元/平方米/天。綜合認(rèn)為本項(xiàng)目合理地效應(yīng)為39元/平方米/天。82錢(qián)江新城總體商業(yè)需求預(yù)測(cè)商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析考量各層商圈的輻射程度，并參照前文地效分析進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入推算，錢(qián)江新城商業(yè)面積需求可以達(dá)到45萬(wàn)平方米左右。83錢(qián)江新城總體商業(yè)供給預(yù)測(cè)商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析錢(qián)江新城商業(yè)規(guī)劃中地下富春江走廊建筑面積約10－12萬(wàn)平方米，地上商業(yè)中心及沿路零售店面建筑面積約20－25萬(wàn)平方米，地下二層以上商業(yè)建筑面積約10－15萬(wàn)平方米；核心區(qū)商業(yè)總供應(yīng)體量約40－52萬(wàn)平方米?？傮w供需基本平衡。84本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析第一商圈月家庭收入2000元以下由于消費(fèi)特性的原因，在本項(xiàng)目消費(fèi)的假定比例為80%，其他區(qū)域居民根據(jù)家庭月收入3,000元以上設(shè)定為潛在客戶(hù)，濱江區(qū)及CBD內(nèi)白領(lǐng)/公務(wù)員比例較高，分別為87％和84％；而第一商圈比例較低。85本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析市區(qū)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的意向性最高，表示肯定會(huì)來(lái)的比例高達(dá)34%。第一商圈居民、白領(lǐng)/公務(wù)員表示肯定來(lái)的比例相差不大，約為28%，濱江區(qū)略低，為20%。86本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析各消費(fèi)群每周至項(xiàng)目消費(fèi)的平均次數(shù)分別為1.2、1.7、1.5、1.4。每周至項(xiàng)目消費(fèi)3－6次的比例略高的是核心區(qū)家庭月收入2,000元以上者及白領(lǐng)/公務(wù)員，分別為21%和15%。87本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析人均消費(fèi)額白領(lǐng)/公務(wù)員略高，為140元，核心區(qū)家庭月收入2,000元以下的，消費(fèi)額為100元，其余相差不大，基本在130元左右。88本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析基于消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的概念性意向，本項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)如下：項(xiàng)目每天營(yíng)業(yè)額預(yù)計(jì)為775萬(wàn)元，根據(jù)地效計(jì)算，項(xiàng)目商業(yè)容量約為20萬(wàn)平方米。

89本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析根據(jù)以上預(yù)測(cè)模型，本項(xiàng)目日平均人流約為5萬(wàn)。結(jié)合對(duì)武林商圈、延安路商圈的人流統(tǒng)計(jì)，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目平時(shí)人流為4.2萬(wàn)，雙休日為6.2萬(wàn)，重大節(jié)慶日可達(dá)到8萬(wàn)。90消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心類(lèi)型意向

商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議

從第一商圈家庭月收入2,000、2,000元以上、濱江區(qū)域、公務(wù)員/白領(lǐng)問(wèn)卷訪(fǎng)問(wèn)分析得出，綜合型購(gòu)物中心（無(wú)特定主題）為消費(fèi)者最為偏好的。但隨著收入的提高，對(duì)綜合型的需求逐漸減弱，而對(duì)休閑娛樂(lè)、家庭生活的需求逐步增加。91消費(fèi)者購(gòu)物業(yè)態(tài)意向

商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議從各客戶(hù)群對(duì)購(gòu)物業(yè)態(tài)的偏好來(lái)看，百貨、大賣(mài)場(chǎng)、精品專(zhuān)賣(mài)店是最為偏好的。第一商圈家庭月收入2,000元以上的消費(fèi)者對(duì)精品專(zhuān)賣(mài)店、家具、電腦（子）產(chǎn)品店的需求增強(qiáng)；濱江區(qū)域及公務(wù)員/白領(lǐng)對(duì)電腦（子）產(chǎn)品店的需求較為強(qiáng)烈。92消費(fèi)者餐飲業(yè)態(tài)意向

商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議從總體來(lái)看，需求偏好依次為特色美食廣場(chǎng)、大型餐飲、快餐廳及西餐廳；對(duì)快餐廳的需求較為穩(wěn)定，基本在20%左右；核心區(qū)家庭月收入2,000元以上的對(duì)大型餐飲需求略高，為29%。93消費(fèi)者休閑業(yè)態(tài)意向

商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議從總體來(lái)看，需求偏好依次為茶室、酒吧、咖啡及洗浴中心；除對(duì)洗浴中心需求略低外，其他各業(yè)態(tài)需求相差比例不大。94消費(fèi)者娛樂(lè)業(yè)態(tài)意向

商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議從總體來(lái)看，需求偏好依次為影院、歌舞廳、KTV、健身房、運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)吧、電子游藝廳等；除對(duì)影劇院偏好略高，網(wǎng)吧、電子游藝廳需求略低外，其他各業(yè)態(tài)需求相差比例不大。95消費(fèi)者偏好與意向總結(jié)商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議96業(yè)態(tài)組合建議

商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議97

如下圖，除大賣(mài)場(chǎng)（33%）、大型餐飲（60%）、普通商戶(hù)（39%）對(duì)購(gòu)買(mǎi)較感興趣外，其他商戶(hù)基本偏好于租賃形式。

ShoppingMall需要形成購(gòu)物整體氛圍?；谏厦娑蛩乜紤]，建議本物業(yè)采取租賃形式。商業(yè)定位建議租售建議98百貨如華潤(rùn)自營(yíng)百貨，建議采用杭州市普遍采取的扣點(diǎn)形式。參照杭州大廈、銀泰百貨等5個(gè)可比案例，通過(guò)商圈成熟度、地段、檔次等因素修正，建議扣點(diǎn)形式如下：化妝品12%-15%，鞋類(lèi)9%-17%，服飾13%-21%，家電7%-22%。商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議99商圈租金比較本項(xiàng)目在錢(qián)江新城建設(shè)初期商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與延安商圈、武林商圈、湖濱商圈相比應(yīng)有一定差距，底層商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh在400－500元之間；隨著錢(qián)江新城CBD的成熟，租金水平應(yīng)接近于目前武林商圈、湖濱商圈等，建議底層租金在450－550元之間。商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議100專(zhuān)賣(mài)店考量經(jīng)營(yíng)者的租金承受能力，同時(shí)保證入主經(jīng)營(yíng)者符合本項(xiàng)目中高檔定位的要求，我行認(rèn)為主力租金宜在200-300元/平方米/月之間。商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議101考量品牌經(jīng)營(yíng)者與普通經(jīng)營(yíng)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的承受能力，建議售價(jià)可在50,000－70,000元/平方米之間。商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議102商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議先期考慮到商圈成熟度及招商因素，租金/售價(jià)建議在以上建議的60％左右。具體租金根據(jù)品牌實(shí)力、招商策略、樓層、區(qū)位等因素綜合制訂。商業(yè)建議于2008年投入經(jīng)營(yíng)。103商業(yè)總結(jié)總結(jié)以大型百貨為主導(dǎo)，近10年超市連鎖迅速發(fā)展。預(yù)測(cè)商業(yè)供需市場(chǎng)近年來(lái)將出現(xiàn)供略大于求的狀況。由于杭州市區(qū)較小，各主要商圈距離較近，市民消費(fèi)無(wú)明顯商圈偏好。錢(qián)江新城周邊區(qū)域?qū)儆谳^傳統(tǒng)的居住區(qū)；濱江區(qū)域則為處于開(kāi)發(fā)階段的居住區(qū)；此兩區(qū)域都是本項(xiàng)目重要的輻射客源。綜合考慮錢(qián)江新城寫(xiě)字樓白領(lǐng)及其他流動(dòng)人口，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目每天營(yíng)業(yè)額可達(dá)775萬(wàn)元，人流量約為5萬(wàn)，根據(jù)平均地效推算，項(xiàng)目商業(yè)容量約為20萬(wàn)平方米。眾商家對(duì)錢(qián)江新城基本持觀望態(tài)度，如市場(chǎng)前景體現(xiàn)，入主的可能性相當(dāng)大。消費(fèi)者需求及商家需求綜合表明：只要錢(qián)江區(qū)域商業(yè)大環(huán)境形成，并且本項(xiàng)目商品豐富度、品味、環(huán)境達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目前景是較為樂(lè)觀的。市場(chǎng)輻射商圈界定：立足濱江新城周邊，擴(kuò)展濱江區(qū)域及杭州市區(qū)，輻射全市。檔次定位：中高檔。形態(tài)定位：吸納“生活方式”元素的半開(kāi)放型購(gòu)物中心。項(xiàng)目定位：體現(xiàn)人性化、現(xiàn)代化，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的“一站式”超區(qū)域型ShoppingMall，成為杭州新的商業(yè)航母。定位104酒店篇寫(xiě)字樓篇商業(yè)物業(yè)篇地塊分析篇執(zhí)行總結(jié)篇宏觀環(huán)境篇區(qū)域分析篇住宅篇105分析思路寫(xiě)字樓分析思路CBD產(chǎn)業(yè)研究現(xiàn)有租戶(hù)訪(fǎng)談租戶(hù)偏好調(diào)研錢(qián)江新城研究商務(wù)區(qū)分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀打造CBD之可能性已有租戶(hù)搬遷研判相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增需求研判未來(lái)供需預(yù)測(cè)寫(xiě)字樓定位106寫(xiě)字樓分析杭州市非自用辦公樓的主要供應(yīng)于1998年開(kāi)始。2001年后進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。歷史供應(yīng)107寫(xiě)字樓分析2003年之前，新增供給與市場(chǎng)去化速度差距較小，杭州寫(xiě)字樓的空置率處于較穩(wěn)定水平。2003年供給激增直接導(dǎo)致了2004年寫(xiě)字樓空置率大幅度提高。歷史租賃情況本處選取了部分典型寫(xiě)字樓作為空置率計(jì)算樣本，2004年指截至2004年10月。

108寫(xiě)字樓分析目前杭州的高檔商務(wù)辦公區(qū)主要有：黃龍區(qū)域、武林廣場(chǎng)區(qū)域、城西高新文教區(qū)域（高新區(qū)）、慶春區(qū)域、湖濱延安路區(qū)域、城站區(qū)域。

現(xiàn)有重點(diǎn)商務(wù)區(qū)分布109寫(xiě)字樓分析

區(qū)域名稱(chēng)：黃龍區(qū)域

區(qū)位：由保俶路、曙光路、玉古路、天目山路合圍而成規(guī)模：約30萬(wàn)平方米價(jià)位：租4.5元/平方米/天

售10000元/平方米以上租戶(hù)類(lèi)型：貿(mào)易、高科技、咨詢(xún)、制造等（其構(gòu)成比例如右圖）代表租戶(hù)：金信證券，深圳華為、廣廈集團(tuán)、綠城房產(chǎn)等未來(lái)供應(yīng)：2006年前將新增20萬(wàn)平米左右。主要商務(wù)區(qū)分析110寫(xiě)字樓分析

區(qū)域名稱(chēng)：武林區(qū)域

區(qū)位：東至中河路、南至鳳起路、西接武林路和運(yùn)河（下城部分），北連南應(yīng)加河。規(guī)模：約40萬(wàn)平方米價(jià)位：租3.5元/平方米/天

售8000－11000元／平方米租戶(hù)類(lèi)型：貿(mào)易、高科技、金融、咨詢(xún)、制造等（其構(gòu)成比例如右圖）代表租戶(hù)：雀巢有限公司，資生堂（中國(guó)）投資有限公司、上海盛典投資管理有限公司。未來(lái)供應(yīng)：2007年前將新增17萬(wàn)平米左右。主要商務(wù)區(qū)分析111寫(xiě)字樓分析

區(qū)域名稱(chēng)：城西高新文教區(qū)域規(guī)模：約18萬(wàn)平方米價(jià)位：租2.5元/平方米/天

售6000－6500元／平方米租戶(hù)類(lèi)型：高科技、貿(mào)易、制造等（其構(gòu)成比例如右圖）代表租戶(hù)：NEC，阿里巴巴網(wǎng)站，美國(guó)世導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)，金蝶軟件未來(lái)供應(yīng)：2007年前將新增3萬(wàn)平米左右。主要商務(wù)區(qū)分析112寫(xiě)字樓分析需求面積特征：辦公面積在100-200平方米與300-500平方米的企業(yè)數(shù)量最多，約占總數(shù)的3/5。寫(xiě)字樓租戶(hù)特征分析113寫(xiě)字樓分析支付租金特征：租金分化結(jié)構(gòu)清晰，2-4元（/平方米/天）為市場(chǎng)主流，約占總量的3/5；同時(shí)高級(jí)物業(yè)（租金大于6元/平方米/天）有較大市場(chǎng)；低端物業(yè)（租金低于2元/平方米/天）也占有相當(dāng)比重。寫(xiě)字樓租戶(hù)特征分析114寫(xiě)字樓分析租戶(hù)偏好特征：租戶(hù)對(duì)辦公條件的偏好前兩項(xiàng)為交通便利與周邊配套，中央商務(wù)區(qū)(CBD)一般在這兩項(xiàng)條件上占有優(yōu)勢(shì)，因此該租戶(hù)偏好結(jié)構(gòu)有利于新的中央商務(wù)區(qū)的建立。寫(xiě)字樓租戶(hù)特征分析115寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)包含現(xiàn)有空置面積及新增面積，杭州市未來(lái)4年內(nèi)的主要新增項(xiàng)目如下：未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給分析116寫(xiě)字樓分析2008至2010年，錢(qián)江世紀(jì)城將建成并投入市場(chǎng)，綜合考慮各項(xiàng)目入市時(shí)間及體量，預(yù)測(cè)未來(lái)7年內(nèi)杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)情況將如下圖。未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供給分析117寫(xiě)字樓分析了解杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要需求行業(yè)。未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析需求預(yù)測(cè)方法：行業(yè)細(xì)分法通過(guò)回歸分析(或其他方法)估算各行業(yè)未來(lái)發(fā)展情況。確定各行業(yè)發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓空間的邊際需求。估算各行業(yè)未來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓空間的需求量。加總估算未來(lái)杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體需求。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要需求行業(yè)包括：制造業(yè)、貿(mào)易零售業(yè)、咨詢(xún)業(yè)、信息技術(shù)行業(yè)以及金融投資業(yè)。118寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析貿(mào)易行業(yè)發(fā)展分析將非國(guó)有集體經(jīng)濟(jì)企業(yè)產(chǎn)值、本地居民人數(shù)、人均收入以及來(lái)杭旅游（商務(wù)）人數(shù)作為解釋變量估算國(guó)內(nèi)貿(mào)易的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：119寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析將規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值、外商直接投資實(shí)際額；國(guó)外來(lái)杭旅游（商務(wù)）人數(shù)作為解釋變量估算對(duì)外貿(mào)易的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：120寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析將國(guó)內(nèi)貿(mào)易于對(duì)外貿(mào)易加總，杭州市貿(mào)易總額預(yù)計(jì)在2004-2010年間將以12%左右的年增速擴(kuò)張。貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展較為穩(wěn)定。121寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析生產(chǎn)制造行業(yè)發(fā)展分析將浙江省居民人均收入水平，杭州市年外貿(mào)出口總值，杭州市除國(guó)有及集體外工業(yè)企業(yè)單位數(shù)作為解釋變量。估算杭州市生產(chǎn)制造行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：122寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析金融行業(yè)發(fā)展分析將杭州市固定資產(chǎn)投資額、進(jìn)出口總額、居民人均消費(fèi)作為解釋變量作為解釋變量，年度貸款余額作為因變量。估算杭州市金融行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)果如下：123寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求分析信息技術(shù)行業(yè)發(fā)展分析計(jì)算獲得杭州市信息產(chǎn)業(yè)周期平均增長(zhǎng)率為34.07%。通過(guò)對(duì)需求終端重要影響因素居民通訊支出的走勢(shì)分析，我們判斷杭州市信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)將保持快速增長(zhǎng)，因此有理由把既有周期的年均增速應(yīng)用于未來(lái)的行業(yè)增速估算。咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展分析基于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與專(zhuān)業(yè)服務(wù)從業(yè)人員數(shù)呈較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系的假設(shè)，我們將上海作為類(lèi)比城市，選取了與杭州市2004年及2010年經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度接近的年份，考察期間專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展速度，并將其應(yīng)用于杭州市咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展速度估算，獲得該增速約為35.31%。124寫(xiě)字樓分析未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需匹配分析對(duì)各行業(yè)選取不同的辦公空間邊際需求傾向，參照現(xiàn)有各行業(yè)的辦公空間占有面積，獲得各行業(yè)2004-2010年對(duì)辦公空間的需求面積估算值，加總后獲得杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)2004-2010年總體需求量，與供給方匹配后如下圖：結(jié)論：未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)繼續(xù)大于市場(chǎng)需求，空置率將保持在20％左右，根據(jù)寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，該空置率處于盈利臨界點(diǎn)，杭州寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)將面臨異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局。125寫(xiě)字樓分析錢(qián)江新城寫(xiě)字樓的需求分析我行認(rèn)為，對(duì)錢(qián)江新城市寫(xiě)字樓的需求量將主要由以下四方面因素決定：杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體新增需求。（因素A）

杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體已有需求。(因素B)

各行業(yè)由于對(duì)遷移成本的考慮而產(chǎn)生的遷移意愿度。(因素C)

各行業(yè)受錢(qián)江新城區(qū)域內(nèi)某些條件吸引而產(chǎn)生的對(duì)其的偏好度。（因素D）最終結(jié)果將為：錢(qián)江新城寫(xiě)字樓未來(lái)需求量=A*D+B*C*D其中我們將杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分為存量與新增量?jī)刹糠?，因?yàn)樾略霾糠只静淮嬖谶w移成本，因此遷移意愿度對(duì)這部分需求不適用。126寫(xiě)字樓分析錢(qián)江新城寫(xiě)字樓的需求分析杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體需求存量及未來(lái)可能新增量——通過(guò)前文分析已知。各行業(yè)由于對(duì)遷移成本的考慮而產(chǎn)生的遷移意愿度——通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查已獲得。杭州市各行業(yè)對(duì)CBD地區(qū)的偏好度

=行業(yè)對(duì)各項(xiàng)辦公條件的偏好程度*CBD對(duì)各項(xiàng)辦公條件的具備程度問(wèn)卷調(diào)查獲得行業(yè)對(duì)各項(xiàng)辦公條件的偏好程度如下：127寫(xiě)字樓分析錢(qián)江新城寫(xiě)字樓的需求分析根據(jù)CBD一般特性，認(rèn)為其對(duì)各項(xiàng)條件的具備程度如下：計(jì)算獲得各行業(yè)對(duì)CBD的偏好度如下：128寫(xiě)字樓分析錢(qián)江新城寫(xiě)字樓的供給分析錢(qián)江新城寫(xiě)字樓供應(yīng)分為核心區(qū)供應(yīng)與非核心區(qū)供應(yīng)，其中前者供應(yīng)情況如下：129寫(xiě)字樓分析錢(qián)江新城寫(xiě)字樓的供給分析非核心區(qū)供應(yīng)情況如下：130寫(xiě)字樓分析錢(qián)江新城寫(xiě)字樓的供需匹配分析基于前文分析，獲得未來(lái)錢(qián)江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)的逐年供求匹配情況如下：結(jié)論：錢(qián)江新城區(qū)域在2008年將達(dá)到第一個(gè)供應(yīng)高峰。由于新樓盤(pán)上市，有一個(gè)招商及逐步入住的過(guò)程，因此入住率將處于一個(gè)較低的水平；至2012年隨著CBD的逐步成熟，入住率將穩(wěn)定在86%左右，達(dá)到一個(gè)較為合理的水平。131寫(xiě)字樓分析本寫(xiě)字樓項(xiàng)目的定位建議檔次定位：參照錢(qián)江新城CBD特性，建議甲級(jí)為宜目標(biāo)客戶(hù)定位：參照各行業(yè)未來(lái)對(duì)辦公空間的需求增速大小，認(rèn)為信息技術(shù)、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、貿(mào)易行業(yè)將成為為主要客戶(hù)來(lái)源行業(yè)。參照錢(qián)江新城輻射全省的定位，認(rèn)為公司（區(qū)域）總部為新城內(nèi)客戶(hù)的主要構(gòu)成。

面積分割建議：以300-500平方米的面積分割為主體既與杭州市企業(yè)偏好相符，又與新城的目標(biāo)客戶(hù)定位相符。同時(shí)考慮市場(chǎng)有部分大面積寫(xiě)字樓需求，建議小部分供應(yīng)500－1000平方米面積分割。

租售價(jià)格建議：參照杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)以為2-4元為租金主體，同時(shí)對(duì)6元以上物業(yè)亦有較大需求的情況，錢(qián)江新城作為CBD，其租金定位應(yīng)較主體略高，建議租金均價(jià)為4.6元/平方米/天，平均售價(jià)13403元/平方米。（考慮到CBD的成熟過(guò)程及招租策略，建議先期租金/價(jià)格在60％左右）入住率預(yù)測(cè)：平均入住率約為86%

入市時(shí)間建議：建議于2007年入市132寫(xiě)字樓總結(jié)總結(jié)根據(jù)杭州的開(kāi)發(fā)政策，杭州老城區(qū)難以再進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，隨著城市重心的東移，未來(lái)的辦公中心區(qū)會(huì)出現(xiàn)在錢(qián)江兩岸。政府對(duì)錢(qián)江新城CBD的打造是堅(jiān)定的，但同時(shí)可能受到杭州傳統(tǒng)的幾大商務(wù)集中區(qū)的擠壓。CBD構(gòu)成產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)制造、貿(mào)易、金融、信息技術(shù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)將延續(xù)近年來(lái)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。租戶(hù)對(duì)錢(qián)江CBD看好，并選擇在錢(qián)江CBD具一定規(guī)模的前提下實(shí)施進(jìn)入通過(guò)模型分析，未來(lái)錢(qián)江CBD的供需情況將明顯好于杭州整體的供需情況。

市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)定位：以具杭州本地特色的產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)制造、貿(mào)易、金融、信息技術(shù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)為主檔次定位：甲級(jí)項(xiàng)目定位：與CBD相匹配的高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租售建議：租金建議為4.6元/平方米/天，售價(jià)建議13403元/平方米定位133酒店篇寫(xiě)字樓篇商業(yè)物業(yè)篇地塊分析篇執(zhí)行總結(jié)篇宏觀環(huán)境篇區(qū)域分析篇住宅篇134分析思路酒店分析思路酒店、租客訪(fǎng)談錢(qián)江新城規(guī)劃五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀未來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)現(xiàn)狀未來(lái)預(yù)測(cè)錢(qián)江新城供應(yīng)預(yù)估競(jìng)爭(zhēng)性錢(qián)江新城需求預(yù)測(cè)四、五星級(jí)市場(chǎng)比較酒店定位135現(xiàn)有供應(yīng)：截至2004年，杭州市共有四星級(jí)以上酒店30家，其中四星級(jí)20家，五星級(jí)酒店10家。四星級(jí)以上酒店的房間供應(yīng)數(shù)量為8582個(gè)。酒店分析歷史描述：1996-1999年為供應(yīng)高峰期，四年間，杭州市四星級(jí)以上酒店的供應(yīng)量（3604間）已超過(guò)了前二十年供應(yīng)量的總和（3540間）。2000年后，供應(yīng)趨緩，總供應(yīng)量?jī)H為1438間。供應(yīng)市場(chǎng)分析136區(qū)域分布

：地域分布特征較為明顯，除沿著西湖分布外，大多數(shù)圍繞在黃龍、武林等主要商務(wù)區(qū)周邊。酒店分析供應(yīng)市場(chǎng)分析杭州市現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店分布表示四星級(jí)酒店，表示五星級(jí)酒店。137區(qū)域分布

：下城、西湖區(qū)是四、五星級(jí)酒店較集中的區(qū)域；其中西湖區(qū)擁有四、五星級(jí)酒店11個(gè)，位居全市榜首，約占到全市的三分之一強(qiáng)；下城區(qū)擁有8個(gè)，位居第二。酒店分析供應(yīng)市場(chǎng)分析138規(guī)模特征：杭州市酒店供應(yīng)的平均規(guī)模偏小，全市四星級(jí)以上酒店的平均規(guī)模是286間房，這與上海的平均452間房差距較大?？头渴蔷频晔杖氲闹饕獊?lái)源，客房規(guī)模較小將不利于酒店的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而在一定程度上將影響各酒店的盈利能力。酒店分析供應(yīng)市場(chǎng)分析139入住率分析

：杭州市現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店普通時(shí)段的平均入住率達(dá)到73.16%，而周末及黃金周的平均入住率已分別達(dá)到91.47%與90.68%。杭州酒店市場(chǎng)已處于明顯的俏市行情。酒店分析市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析140房?jī)r(jià)分析

：在目前酒店市場(chǎng)持續(xù)良性發(fā)展的情況下，杭州市各酒店紛紛上調(diào)原有價(jià)格，2004年以來(lái)，各大酒店的房間散客價(jià)格基本都比2003年上浮20-30元（約5％），部分高級(jí)別酒店的幅度更大，上浮達(dá)到130元（約21％）。酒店分析經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析141項(xiàng)目名稱(chēng)：國(guó)際大廈雷迪森廣場(chǎng)酒店

星級(jí)：五星規(guī)模：285間客房?jī)r(jià)格范圍：950-1288元/間/天區(qū)位交通：武林廣場(chǎng)中心，區(qū)位良好；毗鄰體育場(chǎng)路及中河北路高架，交通出行便利。目標(biāo)客源：目標(biāo)客源多樣化，主要為商務(wù)型客源及國(guó)際旅游客源。入住率：非黃金周平均入住率為72.85%酒店分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析142項(xiàng)目名稱(chēng)：香格里拉大酒店

星級(jí)：五星規(guī)模：383間客房?jī)r(jià)格范圍：1093-1610元/間/天區(qū)位交通：位于西湖區(qū)塊，背山對(duì)水，有著良好的自然環(huán)境。目標(biāo)客源：目標(biāo)客源多樣化，旅游客源較多。入住率：非黃金周平均入住率為72.06%酒店分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析143項(xiàng)目名稱(chēng)：黃龍飯店

星級(jí)：四星規(guī)模：504間客房?jī)r(jià)格范圍：398-578元/間/天區(qū)位交通：位于杭州的“貴族商務(wù)區(qū)”黃龍區(qū)域內(nèi)，緊靠著“杭州新十景”之“黃龍吐翠”，商務(wù)及生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；毗鄰主干道天目山路，交通出行較便利。目標(biāo)客源：目標(biāo)客源多樣化，商務(wù)及旅游客源并重。入住率：非黃金周平均入住率為87%，處于行業(yè)較高水平。酒店分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析144項(xiàng)目名稱(chēng)：新僑酒店

星級(jí)：四星規(guī)模：400間客房?jī)r(jià)格范圍：398-488元/間/天區(qū)位交通：位于繁華商業(yè)街延安路上，毗鄰西湖與中和北路高架，區(qū)位及交通條件相當(dāng)優(yōu)越。目標(biāo)客源：以游客（其中旅游團(tuán)較多）為主，商務(wù)人員相對(duì)較少。入住率：非黃金周平均入住率為84.3%。酒店分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析145錢(qián)江新城周邊現(xiàn)有供應(yīng)

：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，錢(qián)江新城周邊目前有酒店26個(gè)，但無(wú)一四星級(jí)以上酒店。檔次較低，在客源上與本項(xiàng)目存在錯(cuò)位，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)。酒店分析項(xiàng)目周邊酒店供應(yīng)分析146濱江區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)

：濱江區(qū)域目前有酒店5個(gè)，但僅有四星級(jí)1個(gè)（之江度假村），無(wú)五星級(jí)酒店。檔次較低，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)沖擊較小。酒店分析項(xiàng)目周邊酒店供應(yīng)分析1471995年至2004年，杭州市高檔酒店行業(yè)經(jīng)歷了一次完整的周期波動(dòng)，期間高檔酒店需求年均增長(zhǎng)10.34%。根據(jù)對(duì)海外旅游客源、各類(lèi)會(huì)展客源、境外來(lái)杭商務(wù)客源三項(xiàng)需求側(cè)主要支持因素的估測(cè)，本行認(rèn)為杭州市酒店業(yè)未來(lái)保持該平均增速的可能性極大。酒店分析杭州市未來(lái)需求預(yù)測(cè)除2003年受SARS影響，歷年來(lái)杭外籍旅游客源穩(wěn)步增長(zhǎng)。杭州在海外旅游勝地的聲譽(yù)已樹(shù)立，預(yù)測(cè)該增長(zhǎng)趨勢(shì)將長(zhǎng)期繼續(xù)。海外旅游客源分析148各類(lèi)會(huì)展客源分析酒店分析杭州市未來(lái)需求預(yù)測(cè)未來(lái)數(shù)年內(nèi)，包括杭州世界休閑博覽會(huì)（2006年），上海世博會(huì)（2008年）等一系列大型展會(huì)將在杭州及附近城市舉行，展會(huì)活動(dòng)將迎來(lái)又一輪的高潮，預(yù)計(jì)會(huì)展客源遞增趨勢(shì)也將保持。

境外來(lái)杭商務(wù)客源分析外商對(duì)杭州直接投資的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了來(lái)杭州商務(wù)人員遞增。預(yù)測(cè)該趨勢(shì)將長(zhǎng)期保持。149對(duì)浙江省旅游局官員訪(fǎng)談獲悉，杭州籌建、擬建四星及五星酒店為26家。估算杭州在2010年內(nèi)將新增四星級(jí)以上酒店客房7970間。年均增長(zhǎng)在11.57%左右。

酒店分析杭州市未來(lái)供需匹配預(yù)測(cè)未來(lái)供應(yīng)分析供需匹配分析匹配表明，自2004年至2010年，供應(yīng)量市場(chǎng)將持續(xù)大于需求量市場(chǎng)，預(yù)計(jì)平均入住率水平將從78.39%下降至72.17%。預(yù)計(jì)杭州酒店市場(chǎng)平均盈利水平會(huì)有一定程度下降，但仍處于正常合理水平。

150如上展示，輻射圈內(nèi)既有高檔酒店供應(yīng)較少。錢(qián)江新城范圍內(nèi)將籌建6處酒店，其中五星級(jí)3處，其余為四星級(jí)。新城內(nèi)已確定未來(lái)客房供給為1950間左右。其中五星級(jí)1050間左右，四星級(jí)900間（未計(jì)入本項(xiàng)目）。酒店分析錢(qián)江新城輻射圈內(nèi)供應(yīng)分析151對(duì)錢(qián)江新城區(qū)域內(nèi)酒店的主要客戶(hù)來(lái)源進(jìn)行分別估算，獲得區(qū)域內(nèi)酒店未來(lái)可能的日均客房需求數(shù)為1696間，其中四星級(jí)1019間，五星級(jí)677間。酒店分析錢(qián)江新城輻射圈內(nèi)需求分析152本酒店項(xiàng)目若定位四星級(jí)，面臨之市場(chǎng)平均入住率約為71%，處于適中水平；而若進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)，面臨之平均入住率約為48%，市場(chǎng)環(huán)境惡劣。酒店分析輻射圈內(nèi)供需匹配預(yù)測(cè)錢(qián)江新城內(nèi)四、五星級(jí)酒店的供求匹配情況將隨本項(xiàng)目定位選擇的不同而出現(xiàn)差異。153優(yōu)勢(shì)：

綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各類(lèi)物業(yè)可發(fā)揮互動(dòng)效應(yīng)，地塊內(nèi)Shoppingmall等設(shè)施利于酒店吸引客源。華潤(rùn)集團(tuán)下屬木棉花酒店(控股)公司已累積了豐富的酒店管理經(jīng)驗(yàn)。

酒店分析本項(xiàng)目酒店SWOT分析劣勢(shì)：

本酒店物業(yè)離已確定開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓集中區(qū)域有一定距離。

本案處在新城內(nèi)部區(qū)塊，利用江景較少。

機(jī)會(huì)：

位于錢(qián)江新城CBD內(nèi)，集中的寫(xiě)字樓群將產(chǎn)生大量的商務(wù)住宿需求。

威脅：

本案周?chē)写笃瑓^(qū)域或?qū)俦Ａ舭l(fā)展用地；或仍未出讓?zhuān)磥?lái)用途的不確定性使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有可能從中產(chǎn)生。新城輻射圈內(nèi)亦可能產(chǎn)生新的競(jìng)爭(zhēng)者。

對(duì)策：

充分利用CBD資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)商務(wù)配套優(yōu)勢(shì)吸引區(qū)內(nèi)眾多的寫(xiě)字樓和政府機(jī)關(guān)的商務(wù)客源。充分利用地塊內(nèi)豐富的商業(yè)設(shè)施，加強(qiáng)對(duì)旅游客源的爭(zhēng)取。

利用華潤(rùn)的酒店?duì)I銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，在更大范圍內(nèi)爭(zhēng)取客源。標(biāo)準(zhǔn)定為四星級(jí)，避開(kāi)五星級(jí)市場(chǎng)內(nèi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

154酒店分析項(xiàng)目定位建議及入住率預(yù)測(cè)檔次定位：四星級(jí)目標(biāo)客源定位：多樣化經(jīng)營(yíng)

規(guī)模定位：客房450間

價(jià)格建議：400-550元/間/天配套建議：內(nèi)部商業(yè)配套應(yīng)降至最低，充分利用外部大型商業(yè)配套；休閑設(shè)施應(yīng)強(qiáng)調(diào)獨(dú)具特色，避免與商圈內(nèi)其他娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。商務(wù)配套應(yīng)加大投入，確保本案在錢(qián)江新城商務(wù)客源的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

入住率預(yù)測(cè)：平均入住率約為75%155酒店總結(jié)總結(jié)宏觀方面看，杭州市整體高檔酒店業(yè)未來(lái)發(fā)展都將呈現(xiàn)有利于供給方的走勢(shì)。而微觀方面，錢(qián)江新城地塊作為未來(lái)城市中心，未來(lái)將產(chǎn)生巨大需求，而供應(yīng)量卻相對(duì)穩(wěn)定。錢(qián)江新城內(nèi)四星級(jí)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較五星級(jí)要弱。商務(wù)與旅游是酒店的主要客源ShoppingMall將為本項(xiàng)目酒店提供良好的外部配套。市場(chǎng)檔次定位：四星級(jí)。形態(tài)定位：能與周邊各商業(yè)設(shè)施融為一體，互補(bǔ)長(zhǎng)短的偏商務(wù)型酒店?？傮w定位：立足于錢(qián)江新城，輻射全市的中型偏商務(wù)式四星級(jí)酒店，是商務(wù)辦公/會(huì)務(wù)的交流所，是生活/旅游的棲息地。定位156酒店篇寫(xiě)字樓篇商業(yè)物業(yè)篇地塊分析篇執(zhí)行總結(jié)篇宏觀環(huán)境篇區(qū)域分析篇住宅公寓篇157分析思路住宅公寓分析思路區(qū)域公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀錢(qián)江新城公寓資料統(tǒng)計(jì)錢(qián)江新城區(qū)域研究杭州市分析住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀錢(qián)江新城樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)住宅和公寓定位公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀158住宅公寓分析2003年杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

市區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率比較：進(jìn)入2000年后，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率開(kāi)始低于市區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，三者保持同步增長(zhǎng)。

商品房施工面積：與商業(yè)用房、辦公樓相比，商品住宅施工增加的面積絕對(duì)量最大，但其同比增長(zhǎng)比率明顯偏小。

商品房新開(kāi)工面積：商品住宅新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率明顯低于商業(yè)用房和辦公樓同比增長(zhǎng)率。

商品房竣工面積：相對(duì)商品房施工面積、新開(kāi)工面積的同比增長(zhǎng)率而言，商品房竣工面積的同比增長(zhǎng)率最高。供需結(jié)構(gòu)矛盾：80平米以下的住宅與80－120平米的住宅供給嚴(yán)重不足，而150平米以上的大面積住宅供給過(guò)多；杭州市居民現(xiàn)有的住宅戶(hù)型以二室一廳居多，預(yù)購(gòu)戶(hù)型以三室二廳居多。159住宅公寓分析十一屆房交會(huì)供需關(guān)系分析與歷屆房交會(huì)的銷(xiāo)售情況及杭州房市整體走向形成鮮明對(duì)比的是，本屆房交會(huì)無(wú)論是成交面積還是成交金額都大幅縮水。十一屆房交會(huì)與03年房交會(huì)成交情況比較表03年房交會(huì)本屆房交會(huì)單位參展商107102家參展樓盤(pán)200140個(gè)參觀人次33.525.3萬(wàn)人次成交面積30.057.88萬(wàn)平米（GFA）成交金額16.465.48億元成交均價(jià)5,4777,000元/平米160住宅公寓分析十一屆房交會(huì)供需關(guān)系分析

購(gòu)房意圖：為投資收益而購(gòu)房的人群占比大大降低，首次購(gòu)房者占比增加。

戶(hù)型：三室戶(hù)為購(gòu)房者選擇的主力戶(hù)型。

可接受的行車(chē)時(shí)間：30分鐘的行車(chē)時(shí)間是大多數(shù)購(gòu)房者可接受的行車(chē)時(shí)間，而60分鐘行車(chē)時(shí)間的距離很難被接受。

購(gòu)房注重的因素：購(gòu)房者選擇住宅時(shí)最關(guān)注的因素主要是房產(chǎn)價(jià)格、交通便利性、戶(hù)型設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量。購(gòu)房目標(biāo)區(qū)域：錢(qián)塘江南岸為購(gòu)房的首選地段，其次是城西蔣村。打算在錢(qián)塘江北岸購(gòu)房的群體比去年有較大幅度增加。簡(jiǎn)而言之，此次房交會(huì)的特點(diǎn)是：房?jī)r(jià)漲幅大，郊區(qū)期盤(pán)大量現(xiàn)身，看房人多、下單人少，二手房放量多但接盤(pán)少，新盤(pán)上市量少。161住宅公寓分析住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀供應(yīng)量和售價(jià)狀況由于2003、2004年土地放量，今年新盤(pán)增多，但是主要集中在年底供應(yīng)，新興的近郊住宅成為供房主流。從房?jī)r(jià)上看，市中心基本都是穩(wěn)定不變的萬(wàn)元房占主導(dǎo)，目前5,000－7,000元/平米的住宅主要集中在城北和濱江區(qū)。從地段上看，新樓盤(pán)基本轉(zhuǎn)移到