濟效用出發(fā)來評估房地產(chǎn)價格的方課件

第五章收益法引言：收益法是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟效用出發(fā)來評估房地產(chǎn)價格的方法。在此介紹收益法的基本原理和運用要點。通過學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握收益法的理論依據(jù)和適用范圍，理解房地產(chǎn)純收益、資本化、資本化率等概念的含義，掌握求取不同類型房地產(chǎn)純收益的方法，掌握不同類型資本化率的含義及其確定方法，掌握不同資本化法的適用條件和操作方法。1、目的與要求

掌握收益法的基本原理

掌握純收益的求取

掌握資本化率的確定

熟悉收益法的應(yīng)用2、重點

純收益的求取

收益法的基本計算公式3、難點

資本化率的確定1.房地產(chǎn)的純收益

（1）產(chǎn)生：在經(jīng)濟活動中，收益性房地產(chǎn)總是與其它生產(chǎn)要素一起發(fā)揮作用而產(chǎn)生收益的，如貨幣資金、人力、管理等。（租賃房產(chǎn)除外）（2）計算：純收益=總收益—總費用年純收益=年總收益—年總費用①租賃房地產(chǎn)純收益的計算年純收益=年租賃收益—年租賃費用年租賃費用：年折舊費、年維修費、年管理費、年利息、年房地產(chǎn)稅、年土地使用稅以及年保險費土地租賃費用：管理費、土地使用稅、地下設(shè)施及道路的維修費②企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計算年純收益=年經(jīng)營收入—年經(jīng)營費用年經(jīng)營收入：銷售額

年經(jīng)營費用：產(chǎn)品生產(chǎn)成本、銷售費用、稅金以及由產(chǎn)品帶來的正常利潤

（3）純收益還有“客觀純收益”的含義，而非實際純收益，因為房地產(chǎn)是與其他生產(chǎn)要素結(jié)合在一起產(chǎn)生收益的，其他生產(chǎn)要素的優(yōu)劣會影響總收益的大小，因為運用收益法估價時，要求出在其他生產(chǎn)要素均處于正常情況下，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益。B.實際收益和客觀收益

房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果。

C.有租約限制的

租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又叫稱為實際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。

3.收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。收益年限應(yīng)視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。4.資本化（資本化率）

----未來持續(xù)的期望收益折現(xiàn)為現(xiàn)值⑴資本化率的重要性------資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。影響房地產(chǎn)收益的大小有三個因素：arn其中影響效果：r>a>n因此，對資本化率的選取應(yīng)抱著科學(xué)和慎重的態(tài)度。⑶資本化率的求?、偈袌鎏崛》ǎㄊ袌霰容^法）a.根據(jù)無限年V=a/r得出r=a/V----在市場上抽取與該房地產(chǎn)具有相似特點的房地產(chǎn)的凈收益與價格的比率作為依據(jù)。b.根據(jù)有限年的計算公式，試算出r②累加法------安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法安全利率：無風(fēng)險投資的收益率。完全無風(fēng)險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可選用同一時期的一年定期存款法定利率來代替。③投資收益率排序插入法根據(jù)各行業(yè)的投資收益率大小排序，找出房地產(chǎn)收益率。④投資組合收益率法★a.抵押貸款與自由資金的組合r=M.rM

+(1-M)rE例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，購買者要求的年收益率為12%，抵押貸款的年利率為8%，求該房地產(chǎn)的綜合資本化率及價格。b、土地與建筑物的組合r=rLVL+rBVB/（VB+VL）例：某房地產(chǎn)土地收益率為8%，建筑物收益率為11%，土地價格占房地產(chǎn)總價的55%，求綜合資本化率。三、收益法的適用范圍——以獲得持續(xù)性經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)1、租賃房地產(chǎn)：公寓住宅2、商業(yè)房地產(chǎn)：商店、辦公樓、康復(fù)療養(yǎng)院、賓館、娛樂房地產(chǎn)3、

企業(yè)用房地產(chǎn)：倉庫、廠房四、收益法的應(yīng)用條件1、待估房地產(chǎn)未來年純收益可以用貨幣計量；2、純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的；3、年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的；4、還原利率是可以確定的；5、取得收益過程中的風(fēng)險也是可以計量的。

五、收益法估價的操作步驟

1、收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；2、估算潛在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算運營費用；5、估算凈收益；6、選用適當?shù)馁Y本化率；7、選用適宜的計算公式求出收益價格。

凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運營費用＝有效毛收入－運營費用案例1.有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元/m2，空置率為13%，租金損失為毛租金收入的2%，合理運營費用為有效租金收入的30%.則該寫字樓的凈收益為多少？潛在毛收入＝1000m2×100元/m2.月×12個月＝120萬有效毛收入＝120萬元×（1－13%）×（1－2%）＝102.3萬元運營費用＝102.3萬元×30%＝30.7萬元凈收益＝102.3萬元－30.7萬元＝71.6萬元1.用收益法評估某房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低2.收益法中的運營費用率是指（）A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C.運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比4、某房地產(chǎn)在r=12%下的10年使用權(quán)價格為2500元/平方米，求r=10%下的無限期價格。5、有一房地產(chǎn)預(yù)計第一年凈收益為50萬元，第二年凈收益為100萬元，第三年為150萬元，假設(shè)從第四年到無限期年凈收益穩(wěn)定在180萬元，若資本化率為12%，求該房地產(chǎn)的價格。6.有一房地產(chǎn)預(yù)計第一年凈收益為50萬元，第二年凈收益為100萬元，第三年為150萬元，假設(shè)從第四年到50年凈收益穩(wěn)定在180萬元，若資本化率為12%，求該房地產(chǎn)的價格。7、有一房地產(chǎn)出租預(yù)計第一年到第五年凈收益為50萬元，租約期滿后馬上出售，出售價格為1200萬元。若資本化率為12%，求該房地產(chǎn)的價格。8、某房地產(chǎn)的總收益在第一年為1500萬元，以后每年在這基礎(chǔ)上遞增10%。第一年的年總支出為800萬元，以后每年在這基本上遞增6%，資本化率為12%.求該房地產(chǎn)的收益價格？（61667.7萬元）§5-2

收益法的計算公式

1、報酬資本化法最一般公式

V=A1/(1+r1)+A2/[(1+r1)(1+r2)]+A3/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]+…+An/[(1+r1)(1+r2)…(1+rn)]

(3)報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。實際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)

對凈收益或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。(4)公式中A，r，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實際中如果A，r，n的時間單位不一致，則應(yīng)對凈收益或者對報酬率或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。

2、凈收益每年不變的公式

（1）

收益年限為有限年的公式

V=A/r[1-1/(1+r)n]此公式的假設(shè)前提是（下同）：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬率不等于零為r；③收益年限為有限年n。

（2）收益年限為無限年的公式

V=A/r

（3）凈收益每年不變公式的作用A：直接用于計算價格某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8．5％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：

V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(萬元)B.用于比較不同年限價格的高低

要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價格的方法與上述不同年限價格之間的換算方法相同。

有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價2000元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價l800元／㎡。假設(shè)報酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。

解:要比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價格。為了計算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無限年下的價格：

甲房地產(chǎn)V∞=V50/K50=2114.81元/㎡

乙房地產(chǎn)V∞=V30/K30=2179.47元/㎡3、凈收益在前若干年有變化的公式

（1）

收益年限為有限年

。

（2）無限年的公式

某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。解：該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下

V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]

＝300．86(萬元)一、單選題1.某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率10%，購買者自有資本要求的年收益率12%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為__%。A.10.6B.11.4C.11.2D.10.82.某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為____萬元。A、417B、500C、460D、4503.收益法有效年期的計算公式中的n為（）A、耐用年限B、使用權(quán)年限C、已使用年限D(zhuǎn)、剩余使用年限4、土地價值=[房地產(chǎn)凈收益-（）]÷土地資本化率。A.土地凈收益B.建筑物價值×建筑物資本化率C.建筑物總收益D.房地費用5、有一房地產(chǎn)，土地占總價值40%，建筑物占總價值60%，土地還原利率為10%，建筑物還原利率為14%，則綜合還原利率：A.12%B.12.4%C.13%D.13.4%6、收益法的理論依據(jù)是？7、資本化率的實質(zhì)是一種（）A.利息率B.收益率C.租售價格比率D.購買年倒數(shù)8、收益還原法是借助適當?shù)倪€原利率，將評估對象在未來給定年期內(nèi)的各年（）折現(xiàn)求和，以確定其現(xiàn)值的一種資產(chǎn)評估方法A.預(yù)期總收益B.預(yù)期純收益C.實際總收益D.實際純收益9、收益還原法不適于評估（）房地產(chǎn)。A.商業(yè)B.寫字樓C.賓館D.博物館二、多選題1、常用的資本化率求取基本方法有（）A.市場提取法B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法C.投資組合技術(shù)D.投資收益率排序插入法2、有限年且其他因素不變的收益法公式還可用于（）A.不同年限的價格換算B.資本化率的求取C.比較不同年限的價格高低D.比較法中土地使用權(quán)年限修正3、收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于（）A.可獲年凈收益的大小B.獲凈收益的可靠性C.可獲年凈收益期限的長短D.建筑物質(zhì)量4、出租型房地產(chǎn)凈收益通常為租憑收入扣除（）和租憑代理費等后的余額。A.維修費B.管理費C.保險費D.房地產(chǎn)稅5、適于選用收益法評估其價值的房地產(chǎn)是A.商業(yè)大廈B.寫字樓C.旅館D.酒店三、判斷題1、收益法就是將房地產(chǎn)的總收益資本化，求出房地產(chǎn)價格的方法。2、所謂資本化率即為凈收益與價格的比率。3、估價對象為自用或空閑的住宅，不得運用收益法進行估價。