重慶中新優(yōu)品筱筑暫定名前期營銷方案-

2009年06月中新優(yōu)品·筱筑（暫定名）營銷方案中國重慶專業(yè)高效務實求真中新優(yōu)品●筱筑（暫定名）營銷方案一、產品篇二、市場篇三、未來走勢篇四、定位篇五、營銷篇六、推廣篇1.1建筑指標一、產品篇項目計量單位規(guī)劃要求指標數(shù)值所占比重（%）總用地面積M21389913899居住戶（套）數(shù)戶（套）445居住人口（每戶按3.2人計算）人1424總建筑面積（含地下建筑面積）M241696100%一、按功能性質劃分1）住宅建筑面積M23367380.08%2）商業(yè)建筑面積M210192.44%3）辦公建筑面積M220154.83%4）社區(qū)服務用房M2760.18%5）物管用房M22410.58%6）公廁M2370.09%7）車庫及設備用房建筑面積M2463511.12%二、按地上地下部分劃分1）地上建筑面積M2356872）地下建筑面積M26009停車泊位輛1301301）地面輛312）地下輛99容積率小于33其中獎勵容積率建筑密度不大于40%33.94%綠地率不小于30%30.20%建筑工程方案綜合技術經濟指標一覽表1.2戶型統(tǒng)計套型套型面積（平方米）套數(shù)（套）套型總面積（平方米）套型面積比（%）套數(shù)比（%）陽臺面積（平方米）小戶型A179.242223474.427.4%90.1%7.16×22=157.52A472.09226.7%5.58×22=122.76B142.21223.9%3.6×22=79.2B241.82213.7%3.75×21=78.75B362.474411.7%3.46×44=152.24C142.21325.7%3.6×32=115.2C241.67315.5%3.6×31=111.6C362.284812.73%3.27×48=156.96C449.86163.3%3.99×16=63.84D181.05248.2%6.495×24=155.88D253.10245.4%5.585×24=134.04D358.484811.9%0.99×48=47.52D452.13235.1%5.96×23=137.08D580.63248.2%6.08×24=145.92大戶型A395.372211745.5917.86%9.9%5.55×22=122.1A2“101.1110.08%7.16A2100.132117.9%6.445×21=135.345合計45535220.01100%100%1923.115備注：小戶型——套型面積小于90平方米的戶型;大戶型——套型面積大于90平方米的戶型;套型面積90平方米以下住宅面積占80.78%住在戶型面積明細表1.3綜述地塊位于“同創(chuàng)奧韻”成熟小區(qū)旁，對鄰“好韻高爾夫球場”與奧體中心，周邊物業(yè)價值高但目前尚不屬于成熟居住區(qū)域；項目共由5棟高層建筑組成，住宅套數(shù)共計445套，總銷售體量為35220㎡。銷售體量小，容易快速消化；從戶型配比上來看，70㎡以下戶型占58%以上，戶型設計無明顯缺陷，通過一定的概念炒作，有打造成精致宜居戶型的潛質；周邊生活配套主要依靠“同創(chuàng)奧韻”社區(qū)及周邊配套，無明顯優(yōu)勢。交通情況有輕軌支持，但鄰近公交線路少，距離袁家崗公交樞紐位置還有一定的步行距離；項目體量小，無社區(qū)規(guī)模，且與中新·城上城綜合配套相距較遠，更多地依托于周邊小區(qū)居住氛圍。二、市場篇2.1市場情況說明重慶樓市1-6月銷售套數(shù)走勢從成交套數(shù)的數(shù)據來看，除開受春節(jié)影響的2月份11849套的成績來看，5月份的成交套數(shù)出現(xiàn)明顯的下滑，僅為12461，接近2月的水平。相對于4月份，環(huán)比下滑高達53.9%?？梢娔壳皹鞘性谛抡某掷m(xù)影響之下已經開始顯示出低迷的狀態(tài)。6月分和5月分的數(shù)據對比起來看，也只能算是持平，漲幅并不明顯。

重慶樓市1-6月成交均價走勢成交均價的數(shù)據上來看，值得關注的地方依然是5月，5458.49元/㎡的均價依然是跌到了2月水平。環(huán)比下降12%。2010年的年中，樓市出現(xiàn)了量價齊跌的尷尬局面，下半年的樓市進入一個調控期的可能性非常大。從房價來分析，目前北重慶依然是價格高點，1-6月重慶樓市均價的最高點出現(xiàn)在3月的北部新區(qū)，達到了8750.58元/㎡，而最底的均價出現(xiàn)在1月份的巴南區(qū)，為3172.15元/㎡。

九龍坡區(qū)1-6月價格走勢九龍坡區(qū)1-6月成交套數(shù)走勢本項目所在—九龍區(qū)的價格和銷售套數(shù)的數(shù)據看起來是比較正比的，量價的漲跌都比較平衡。相對于1月分的水平來說，九龍坡的漲幅還是比較明顯，最高漲幅達到了53.16%。從整體價格來看九龍坡的銷售均價在各區(qū)中并不是特別突出，但是銷售去化速度較快，更多地是依靠性價比來作為銷售突破口

2.2周周邊邊主主要要樓樓盤盤情情況況項目目名名稱稱：：同同創(chuàng)創(chuàng)奧奧韻韻項目目位位置置：：奧奧體體西西區(qū)區(qū)大大門門對對面面二手手價價格格：5500元元/㎡㎡左左右右項目目描描述述：：目目前前奧奧體體片片區(qū)區(qū)的的成成熟熟樓樓盤盤代代表表。。占占地地21畝畝，，以以高高層層住住宅宅及及奧奧網網中中心心為為主主要要組組成成部部分分。。小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境較較好好，，且且運運動動配配套套優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。。但但受受限限于于整整個個區(qū)區(qū)域域市市場場及及開開發(fā)發(fā)公公司司品品牌牌度度不不高高等等問問題題，，新新盤盤銷銷售售時時客客戶戶認認同同度度較較低低，，銷銷售售周周期期長長且且成成交交價價不不高高。。項目體量：23萬方主力戶型：以以100㎡以以上的三室為為主項目名稱：隆隆鑫國際項目位置：謝謝陳路原隆鑫鑫物流中心二手價格：5100元/㎡左右項目描述：由由7棟點式塔塔樓組成，擁擁有一定的綠綠化庭院及商商業(yè)廣場配套套，戶型有一一定的可變空空間，適合70后、80后客群要求求，開盤價格格低，約在4700/㎡左右，去去化時間較快快。項目體量：20萬方主力戶型：70㎡左右的兩室室為主項目名稱：大大鼎第一時間間項目位置：謝謝家灣正街7號目前價格：7100/㎡㎡項目定位：以音樂、電影影為主題的青青年社區(qū)營銷亮點：概概念推廣完成成信息鋪蓋，，低總價門檻檻強薦催訂項目描述：奧奧體片區(qū)首個個“小戶型””代表樓盤，，一期在推廣廣方面下了大大量功夫，迅迅速銷化。二二期在7月31日提價推推出，但受整整個區(qū)域價格格水平影響，，目前銷售情情況一般，于于是采用交三三萬抵四萬的的優(yōu)惠政策刺刺激觀望客群群。項目體量：61066㎡㎡主力戶型：41㎡一室，62㎡小兩室室2.3重慶慶小戶型調查查報告綜述（具體市調報報告參照附件件）1、由于項目目70㎡以下下戶型占了58%以上的的戶型比例，，盈方公司在在前期通過樓樓盤調查，客客群問卷調查查等方式對整整個市場的小小戶型產品供供應做了一個個摸底調研，，綜合調查結結果分析如下下：2、自2009年10月月至今，重慶慶市小戶型產產品放量共在在120萬方方左右，其中中以九龍坡區(qū)區(qū)、南坪區(qū)、、沙坪壩區(qū)為為主要投放地地域。3、根據調查查14個重點點小戶型樓盤盤的已售表現(xiàn)現(xiàn)，正式銷售售3個月內銷銷售率基本保保持在70%以上。4、從主力力戶型上來看看，35—60㎡的一室室一廳戶型目目前是市場上上的主要供應應產品。九龍龍坡區(qū)域供應應的主力面積積約在35㎡㎡—45㎡之之間，符合市市場基本特征征，以滿足首首次置業(yè)的剛剛性需求為主主。5、從價格上上來看，九龍龍坡區(qū)域均價價在7200/㎡左右，，奧體片區(qū)目目前僅有“大大鼎·第一時時間”一個純純小戶型代表表項目。2.4綜綜述整體市場表現(xiàn)現(xiàn)，樓市走向向在“新政””出臺后5月月份有一個短短暫的低谷期期，但6月份份已開始呈現(xiàn)現(xiàn)緩慢地向上上趨勢。特別別是近期關于于“新政是否否已有松動跡跡象”的輿論論背景下，不不少前期被打打壓的投資客客已有再入市市的打算。盈盈方認為：在在這種反復的的試探與被試試探的拉鋸戰(zhàn)戰(zhàn)中，認為未未來市場在短短時間內出現(xiàn)現(xiàn)暴跌或暴發(fā)發(fā)都是天真的的一方之見。。下半年的重重慶市場依然然會以平穩(wěn)，，保守，小幅幅度起伏為主主要特征。區(qū)區(qū)域特色會依依然明顯，剛剛性需求為市市場主要供應應方向。從九龍坡區(qū)域域來看，銷售售套數(shù)是上半半年消化速度度較快的區(qū)域域之一。但銷銷售均價偏低低，由于區(qū)域域不是印象中中的高檔住宅宅分布區(qū)域，，置業(yè)者選擇擇此區(qū)域更多多的考慮來自自性價比較高高等因素。投投資意向在此此區(qū)域表現(xiàn)得得較小，從二二手房的交易易價格上來看看，增值空間間及速度都不不甚樂觀，客客戶群體多是是為了滿足自自身居住而置置業(yè)。我們選擇了三三個周邊樓盤盤作為重點參參考對象，除除了“大鼎··第一時間””為純小戶型型項目均價在在7000元元/㎡除外，，其余相鄰的的兩個樓盤在在二手房銷售售中價格都是是相襯于區(qū)域域價值體系中中的，均價大大約在5200元/㎡，，居住物業(yè)價價值不高，二二手房交易平平淡且無大的的增幅。在小戶戶型的的市場場調查查報告告中，，在剛剛性需需求和和首次次置業(yè)業(yè)資金金壓力力的引引導下下，越越小的的戶型型去化化速度度越快快，價價格略略高于于區(qū)域域普通通產品品市場場，但但對交交通條條件、、周邊邊配套套要求求較高高。三、未未來走走勢篇篇3.1上上半半年數(shù)數(shù)據分分析成交量量同比比小幅幅下調調，價價格處處于高高位；；2010年年上半半年重重慶地地區(qū)商商品房房累計計成交交102,325套套，總總成交交面積積970.2萬萬平方方米，，同比比09年下下跌12.45%，，同比比08年上上漲66.91%。。分析：：2010年年上半半年市市場成成交量量同比比去年年略有有下調調，由由于2009年年上半半年，，開發(fā)發(fā)商剛剛剛度度過金金融危危機，，手中中握有有可馬馬上開開發(fā)的的土地地量少少，直直接導導致2010年年上半半年開開盤面面積不不足，，另一一方面面，消消費者者這一一方由由于經經融危危機，，手中中握有有大量量現(xiàn)金金，在在股市市前景景一片片暗淡淡的的的環(huán)境境下，，又無無其它它渠道道的投投資方方向，，因此此把大大量閑閑質資資金投投入到到固定定資產產上，，第三三方面面國家家對擴擴大內內需的的政策策，銀銀行方方面的的條件件也較較寬松松，對對房屋屋的銷銷售起起到了了很大大的推推動作作用；；第四四方面面各大大開發(fā)發(fā)商對對房價價的炒炒作與與哄抬抬，導導致了了2010年截截止到到4月月，房房價瘋瘋漲，，消費費者追追漲購購買這這一現(xiàn)現(xiàn)象的的出現(xiàn)現(xiàn)）1)新新建商商品房成成交重慶1-8月成成交金額額走勢可可以看到到除開4月由于于房交會會和新政政即將推推出的影影響成交交最高以以外，8月就是是今年成成交最高高的月份份。而且且可以看看到相對對于7月月，8月月的成交交漲幅更更加明顯顯。8月的成成交面積積雖然沒沒有超過過新政前前的3月月，但是是也基本本達到了了新政前前的水平平，從5-8月月的走勢勢來看，，上升勢勢頭也很很平穩(wěn)。。從目前前的形勢勢來看，，在“金金九銀十十”和秋秋交會的的帶動之之下，超超過4月月的成交交應該還還是很有有可能的的。1、成交交金額2、成交交面積3.1上上半半年數(shù)據據分析重慶樓市市2010年1-8月月成交數(shù)數(shù)據走勢勢1)新新建商商品房成成交成交均價價的走勢勢相信是是購房者者最為關關心的，，從數(shù)據據上來分分析，2010年成交交均價超超過6000元元/㎡的的只有4月分，，而8月月的均價價5908.45元/㎡已經經非常接接近6000的的價位。。從目前前的樓市市來分析析，價格格短時間間內繼續(xù)續(xù)走高的的可能性性非常大大。成交套數(shù)的的走勢和前前幾項數(shù)據據的變化曲曲線差距不不大，依然然是穩(wěn)步上上漲到了新新政前的水水平。而且且相對于2010年年最高峰的的4月，差差距已經不不是很大，，“金九銀銀十”在成成交套數(shù)上上應該是最最有可能創(chuàng)創(chuàng)今年銷售售紀錄的數(shù)數(shù)據。3.1上上半年數(shù)數(shù)據分析3、成交均均價4、成成交套數(shù)1)新新建商品房房成交3.1上上半年數(shù)數(shù)據分析分析：從圖表可看看出，在4月17日日國家出臺臺房地產新新政出臺4月后，抑抑制房價過過快增長的的成效已見見，重慶房房價除5月月受新政出出臺重慶未未出臺細則則解釋，市市場曾一度度出現(xiàn)迷茫茫，消費者者觀望情緒緒嚴重，5月成交及及價格均跌跌至谷底。。但是5月月27日重重慶新政細細則溫和著著陸，市場場前景明朗朗化后，6月份成交交均價及面面積均一路路平穩(wěn)攀升升，穩(wěn)步發(fā)發(fā)展。證明明重慶市場場與其他受受國家調控控影響的一一線城市不不同，房地地產市場運運營起步較較晚，無明明顯產業(yè)泡泡沫。剛性需求依依然是市場場的主要供供應方向;1)新新建商品房房成交2010年年重慶地區(qū)區(qū)入住樓盤盤共有196個，建建筑面積5303.27萬平平方米。區(qū)域分布：南岸和渝渝北地區(qū)入入住樓盤個個數(shù)最多，，各有28個，南岸岸地區(qū)建筑筑面積為1021.11萬平平方米，占占總面積的的19%，，其中，坐坐落在南坪坪西路及南南濱路上的的上海城繁繁華紀、上上海城LOMO公寓寓及國際社社區(qū)，建筑筑面積均超超過了100萬平方方米，整體體拉高了這這一區(qū)域的的入住樓盤盤建筑面積積。渝北地地區(qū)建筑面面積為472.28萬平方米米，占總面面積的9%，這兩個個地區(qū)的建建筑面積占占了總面積積的四分之之一以上。。3.1上上半年數(shù)數(shù)據分析2)新建商品房房入住分析析物業(yè)類型：：住宅項目共共計149個，占項項目總數(shù)的的76%，，建筑面積積3805.04萬萬平方米，，占總建筑筑面積的72%。其其次是寫字字樓項目19個，建建筑面積719.88萬平方方米，占總總建筑面積積的14%。商鋪與與別墅項目目分別為16個、12個，占占比分別別為8%、、6%。裝修狀態(tài)：：重慶地區(qū)2010年年入住樓盤盤以毛坯房房為主，共共計177個，占總總數(shù)的90%，建筑筑面積4800.46萬平方方米，占總總面積的90.4%；精裝房房項目共計計12個，，占項目總總數(shù)的6%，建筑面面積433.86萬萬平方米，，占總面積積的8.2%；菜單單式裝修、、粗裝修、、全裝修項項目共計7個，占總總項目的4%，建建筑面積72.95萬平米，，占比1.4%。分析：近年來渝北北與南岸受受政策利好好引導，居居住及投資資價值受到到了購房者者的高度認認可，隨之之帶來開發(fā)發(fā)公司的大大規(guī)模入駐駐；住宅物業(yè)仍仍然是我市市房地產行行業(yè)的支柱柱組成部分分，說明整整體市場仍仍然是以滿滿足基本居居住需求與與改善性住住宅需求為為主，投資資商用物業(yè)業(yè)和高端別別墅物業(yè)所所占比例較較小，有一一定的提升升空間。與與其他一線線城市相比比，重慶房房地產行業(yè)業(yè)泡沫小，，市場運營營起步低，，長線發(fā)展展看好。從交房標準準來看，入入住樓盤還還是多以毛毛坯房為主主。09年年下半年所所掀起的““精裝風””由于前段段時間市場場反響一般般且出現(xiàn)了了不少交房房糾紛，已已經逐漸降降溫下來。。購房者對對于精裝房房缺乏信任任感，也較較為接受自自我裝修的的毛坯房形形式。3.1上上半年數(shù)數(shù)據分析2)新建商品房房入住分析析3.2下下半年放放量說明及及分析1)新推放放量無大的的波動，九九龍坡區(qū)域域穩(wěn)中有升升。據搜房網及及重慶房屋屋管理局官官網數(shù)據得得知，截止止到目前為為止，已取取得預售資資格新推樓樓盤有80余個?？煽晒讛?shù)數(shù)93,008套，，946.6萬平平方米（建建面）。其其中九龍坡坡區(qū)域下半半年放量不不低于9617套，，904233平平方米，環(huán)環(huán)比上半年年略有增長長。2)市場存量量危機四伏，，市場前行且且需謹慎。而從開工量來來看，今年的的市場供應量量將在二季度度以后產生較較大增加，主主要是去年12月與今年年1—4月巨巨大的開工量量形成放量將將導致市場短短期內供應量量大幅度增加加。今年1——4月全重慶慶總的開工量量較去年增加加了2000萬方，按照照主城和區(qū)縣縣傳統(tǒng)的6：：4比例來看看，今年開工工量將比去年年增加1200萬方。如如果這1200萬方完全全形成市場供供應的話，那那么今年市場場總體供應量量將超過2500萬方，，如果需求市市場保持與去去年15%的的萎縮幅度（（5月的成交交同比大幅度度萎縮），那那么今年年內內市場將形成成6個月以上上的市場存量量，這將對市市場正常運行行形成較大的的壓力。分析：南岸與江北、、渝北、北部部新區(qū)三個區(qū)區(qū)域仍然是樓樓市下半年的的放量重點區(qū)區(qū)域，三者相相加占新增放放量的37%以上；下半年放量比比上半年略高高，其中我項項目所在的九九龍坡區(qū)域略略有增長，又又以“大鼎··第一時間””、“蜜糖””、“隆鑫花花漾湖”、““志龍玖嘉怡怡”、“逸靜靜花開香地””等小戶型產產品為主要放放量，值得后后期重點關注注；市場存量將進進一步增加，，整體市場供供應量偏大且且具有一定的的風險。3.3下半年樓市走走勢簡析1）新開發(fā)量量分析：下半年年投資增速逐逐步回落不可可避免；今年上半年，，開發(fā)投資持持續(xù)走高主要要受土地集中中支付、對比比基數(shù)偏低以以及在建項目目較多的影響響。進一步分分析可以看出出，其前兩個個因素均不具具有可持續(xù)性性。首先，受受土地出讓金金交付時限政政策影響，土土地集中支付付活動將逐步步減少。其次次，由于去年年下半年房地地產開發(fā)投資資增速逐步加加快，對比基基數(shù)將有所提提高。同時，，銷售的持續(xù)續(xù)疲軟也會打打擊地產商的的投資信心。。此外，在““打擊囤地””政策下，現(xiàn)現(xiàn)有的土地儲儲備必須持續(xù)續(xù)開發(fā)，導致致今年1至5月，重慶新新開工房屋面面積仍然保持持了55.5%的較快增增長。2）產品放量量分析：高層物物業(yè)成市場主主力；數(shù)據顯示，下下半程樓盤中中，第一主角角仍看高層物物業(yè)。預計龍龍湖、金科、、恒大、萬科科、保利、富富力、國奧、、中渝等企業(yè)業(yè)旗下，共160個項目目將踴躍推出出高層產品，，總放量逾560萬平方方米左右。即即將登場的高高層產品類別別豐富，既有有城市綜合體體、精裝華宅宅、商圈公寓寓、公園高層層、濱江豪宅宅，還有大批批滿足首次置置業(yè)買家需求求的低門檻、、低總價的中中小戶型，以以及為低收入入人群提供保保障的經濟適適用房。3.3下半年樓市走走勢簡析3）成交情況況走勢預計分析：成交量震蕩中中前行，十月月將是分界點點，成交價受受困調控及觀觀望情緒，短短期看跌長期期看漲；下半年的市場場消化面臨著著市場存量偏偏大與政策、、銀行調控的的雙重壓力。。4月份在國國家調控政策出臺后后，樓市在5月份進入過過短暫的下行行通道，雖然然后市發(fā)力看看好，但不少少開發(fā)樓盤均離自己的半半年目標相距距甚遠。目前前，我市部分分商業(yè)銀行調調高首次置業(yè)業(yè)購房利息，，無疑會加重后市觀望望情緒。雖然然有兩江新區(qū)區(qū)6月18號號掛牌及農民民工轉城鎮(zhèn)戶戶口等利好刺刺激，但對不不少開發(fā)公司來來說，金9銀銀10的傳統(tǒng)統(tǒng)銷售旺季才才是本年度最最大的年考。。部分樓盤的的小許讓利會會讓買方市場在在短時間內釋釋放剛性需求求及緩解觀望望情緒，但整整體成交量不不會高于上半半年，成交價受開發(fā)公公司解困及產產品消化速度度影響，會在在年底有一定定的反彈。但但如果10月月份市場反應依然然平平平，不不少受受困于于資金金壓力力的知知名開開發(fā)企企業(yè)將將充當當起降降價的的領路路者角角色，，成交交量會會有所上上升。。序號區(qū)域用途土地建筑規(guī)模(m2)/容積率面積(m2)1巴南區(qū)二類居住為主，商業(yè)68376245143.332渝中區(qū)商業(yè)，金融業(yè)300761412833渝北區(qū)商業(yè)，金融業(yè)兼二類居住78144255616.64沙坪壩二類居住為主，商業(yè)63972115952885南岸區(qū)二類居住，商業(yè)金融業(yè)744817.521445675.316九龍坡區(qū)二類居住為主，商業(yè)11007082915404.447江北區(qū)商業(yè)金融業(yè)，二類居住8716912219589.98大渡口二類居住，商業(yè)金融業(yè)303219851291.49北部新區(qū)商業(yè)金融業(yè)，二類居住254555725370.410北碚區(qū)一類居住，二類居住8872931143499.4合計

995720111538161.783.32010年年1-8月月重慶慶土地地成交交況狀狀受政府府打擊擊囤地地行為為的影影響，，開發(fā)發(fā)商2010年年1-8月月取得得的土土地，，2011年年上半半年截截止8月份份，應應該會會推市市銷售售，預預計分分析2011年年上半半年截截止8月份份，重重慶市市場的的新增增可供供應房房源供供應量量充足足；根據土土地供供應用用途，，供應應房源源多為為二類類居住住用地地，高高層、、中小小戶型型會成成為市市場主主流；；2010年年下半半年開開工量量及開開出房房源數(shù)數(shù)量較較大，，看10月月房交交會成成交量量，可可預計計今年年下半半年的的存貨貨去化化量，，如成成交量量不高高，則則會對對明年年的市市場造造成沖沖擊，，增大大明年年銷售售壓力力。3.32010年年1-8月月重慶慶土地地成交交況狀狀3.5新新政政對對于于后后市市影影響響及及分分析析2010年年4月月，，國國務務院院連連續(xù)續(xù)出出臺臺組組合合拳拳降降溫溫樓樓市市，，頻頻率率之之密密、、力力度度之之大大、、涉涉及及面面之之廣廣，，堪堪稱稱史史上上最最嚴嚴厲厲的的房房地地產產宏宏觀觀調調控控。。新新政政下下的的重重慶慶樓樓市市有有何何變變化化？？房房價價是是否否得得以以轉轉而而直直下下？？是是否否會會出出現(xiàn)現(xiàn)退退房房潮潮等等眾眾多多疑疑問問紛紛紛紛而而至至，，新新政政之之下下，，購購房房者者、、開開發(fā)發(fā)商商、、業(yè)業(yè)內內人人士士各各方方態(tài)態(tài)度度不不一一，，為為新新政政后后的的重重慶慶樓樓市市走走向向更更添添未未知知之之數(shù)數(shù)。。而而整整個個房房地地產產市市場場又又分分為為一一級級市市場場，，即即土土地地市市場場；；二二級級市市場場，，即即一一手手房房市市場場；；三三級級市市場場，，即即二二手手房房市市場場。。我我們們將將分分別別地地分分析析新新政政對對重重慶慶市市幾幾個個不不同同市市場場的的影影響響，，推推測測各各級級市市場場可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)的的變變化化及及發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢勢。。3.5新新政政對于后后市影響響及分析析1）一級級市場的的影響———土土地供應應量將持持續(xù)下降降，單宗宗出讓土土地的面面積將會會受到限限制獲得土地地是進行行房地產產開發(fā)的的第一步步，也是是必不可可少的一一步。而而土地成成本也是是房地產產開發(fā)中中僅次于于建安成成本一項項大的支支出，加加強對土土地市場場的調控控是穩(wěn)定定房價的的一項重重要環(huán)節(jié)節(jié)。政府加大大了土地地市場的的調控力力度，重重慶市的的土地供供應量已已經明顯顯下降，，而土地地的單價價卻提高高了很多多?？梢钥闯龀?，今年年下半年年甚至明明年或者者后年，，重慶市市住宅用用地的供供應量十十分有限限，而且且供應結結構也將將發(fā)生明明顯的變變化。新政再次次重申了了禁止出出讓別墅墅用地，，高檔住住宅用地地供應幾幾乎為零零。普通通住房供供應所占占比例將將會增加加，但是是由于總總量太少少，所以以供應量量也不會會太多。。由于近近年來我我國大力力倡導經經濟適用用房的建建設，重重慶市今今年經濟濟適用住住房用地地供應占占住宅用用地供應應總量的的比例由由6%～～8%提提高到15%；；近年來來，重慶慶市城市市化進程程明顯加加快，城城鎮(zhèn)人口口與日劇劇增，大大量的需需求潛力力刺激了了房地產產市場的的高速發(fā)發(fā)展。然然而由于于制度不不健全和和一些不不正當?shù)牡男袨?，，土地資資源的浪浪費情況況也比較較嚴重，，重慶市市用地產產出只有有上海的的1/3。所以以重慶要要控制土土地供應應量，通通過緊縮縮地根來來維持經經濟和房房地產可可持續(xù)性性發(fā)展。。從目前的的情況來來看，重重慶市拿拿地在100畝畝以上的的開發(fā)商商的實力力參差不不齊。對對實力強強的開發(fā)發(fā)商而言言，大規(guī)規(guī)模的樓樓盤不僅僅可以增增加收益益，而且且可以提提高聲譽譽，所以以開發(fā)出出的大多多是中高高檔次的的樓盤，，并不適適合普通通消費者者；而對對實力較較弱的開開發(fā)商而而言，在在支付了了大量的的土地成成本之后后，他們們是否還還有充足足的資金金去保證證產品的的質量不不得不打打上一個個問號。。這樣對對于重慶慶房地產產市場的的健康發(fā)發(fā)展肯定定是會產產生一定定的負面面作用的的。2）二級級市場的的影響——短期看跌跌，長期期看漲隨著國務務院房地地產新政政的進一一步坐實實，前期期受購房房者追捧捧，剛性性需求旺旺盛的中中小戶型型房源的的受關注注度會有有一定程程度的降降溫，而而市場需需求的主主力房源源會逐步步過渡到到以三房房為主，，購房者者更加追追求一步步到位，，所謂的的“三宜宜房源””(宜租租、宜售售、宜投投資)將將不復存存在。在重慶，70%以上的二二手房銷售還還是自住和改改善性住房投投資，是剛性性需求，很大大一部分人資資金并不充裕裕，在利息上上也很在意。。新政出臺后后，對自住、、改善性住房房、投資型客客戶都有制約約作用，在我我市對低收入入的剛性住房房需求制約更更大，接下來來重慶樓市的的成交量會出出現(xiàn)下降，成成交額會下滑滑，不過重慶慶房價與全國國相比總體較較低，從長遠遠來看，還是是會上行。3）投資市市場的影響響——增值值空間依然然看好至于近期中中央頻出樓樓市調控政政策，物業(yè)業(yè)稅一再傳傳言要推出出，我們認認為，此輪輪政策波及及重慶影響響不大，主主要矛頭還還是指向京京滬廣深一一線大城市市。國家的政策策對重慶等等二線城市市來說，影影響不大，，房價并不不像北京、、深圳、上上海泡沫那那么大，對對于看好的的地段，具具有投資價價值的別墅墅，肯定不不會因為政政策而不投投資，問到本次政政策的調控控，這些外外來客商普普遍認為：：目前重慶慶核心區(qū)域域的房產單單價才1萬萬~2萬，，還是很有有增值空間間的，而且且他們十分分看好重慶慶未來的城城市發(fā)展。。并且很大大部分投資資客采取一一次性付款款，所以他他們認為目目前的新政政對自己的的投資沒有有影響。3.5新新政對于后后市影響及及分析3.5E4項目營營銷策略建建議市場情況對對接分析根據對10年上半年年的市場銷銷售數(shù)據整整理分析及及下半年市市場走勢預預估，我們們認為以下下幾個方面面是需要E4項目需需要考慮與與解決的：：政策調控后后期的不可可預計，銀銀行放貸政政策的縮緊緊會讓市場場觀望情緒緒更加嚴重重，買方與與賣方之間間的拉鋸會會呈進一步步白熱化趨趨勢；下半年新增增放量不減減與歷史存存量齊發(fā)，，高層產品品、小戶型型產品的市市場競爭無無疑會更加加激烈；二手房市場場會有短時時間內的降降價趨勢，，本項目周周邊多為二二手房供應應產品，受受到波及在在所難免；；中小戶型首首次應該是是滿足剛性性需求客戶戶，產品本本身有此方方面的優(yōu)勢勢，如何把把握并放大大（借以吸吸引部分投投資客群））是成敗的的關鍵；未來可能由由一線開發(fā)發(fā)公司帶來來的降價威威脅使項目目在營銷、、定價策略略上需要謹謹慎前行。。綜上總總，，為快速回回籠資金，，避免市場場風險，我我們提出以以下建議以以供參考：：1））推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏建建議議：：一次次性性推推出出，，分分棟棟分分戶戶型型銷銷控控下半半年年市市場場放放量量大大，，而而項項目目本本身身體體量量小小，，為為避避免免客客戶戶選選擇擇面面小小而而被被流流失失，，盈盈方方建建議議將將所所有有產產品品一一次次性性推推出出市市場場。。銷銷控控方方面面，，掌掌握握““搭搭配配””原原則則，，中中小小戶戶型型在在每每一一時時間間段段都都會會有有搭搭配配銷銷控控比比例例，，避避免免小小戶戶型型去去化化過過快快，，而而80㎡㎡以以上上中中等等戶戶型型耽耽誤誤銷銷售售周周期期。。2）價價格策策略建建議：：以卡鑒鑒客，，據市市定價價；低低開穩(wěn)穩(wěn)走，，小步步快跑跑項目前前期將將用辦辦“卡卡”的的形式式鑒別別客戶戶意向向，辦辦卡免免費，，多次次刷卡卡享受受優(yōu)惠惠。后后根據據客戶戶“刷刷卡””的情情況判判斷項項目市市場接接受度度，在在1個個月的的市場場試探探后正正式確確定開開盤價價格。。根據據對周周邊物物業(yè)價價值的的分析析及項項目自自身資資金回回款要要求，，初步步建議議項目目成交交均價價位于于6500元——7500元之之間，，根據據后期期市場場情況況及購購房者者反應應作出出調整整確定定。3.5E4項項目營營銷策策略建建議3.5E4項項目營營銷策策略建建議3）營營銷策策略建建議：：以卡蓄蓄客，，刷卡卡有禮禮；外外圍掃掃蕩，，成交交至上上為在短短時間間內積積聚人人氣和和有效效區(qū)分分意向向客戶戶，前前期未未正式式銷售售前將將采用用辦理理“中中新··青英英會員員卡””的形形式完完成意意向客客戶積積累。。同時時通過過輪班班輪點點的形形式，，由銷銷售人人員進進行外外圍掃掃蕩，，主要要目標標將放放在二二手房房交易易市場場，同同類產產品銷銷售部部周圍圍。以以信息息告知知，帶帶路引引導的的方式式攔截截一切切市場場意向向客戶戶。銷銷售團團隊改改傳統(tǒng)統(tǒng)做銷銷為主主動行行銷，，一切切為了了成交交。4）推推廣策策略建建議：：概念炒炒作，，突出出稀缺缺通過一一種青青年精精英社社區(qū)的的概念念塑造造，在在推廣廣面市市上高高舉高高打。。占據據市場場運動動精致致小區(qū)區(qū)領跑跑者地地位，，通過過對首首次置置業(yè)者者的““新生生活””的誘誘導，，完成成市場場認知知及認認同度度的鋪鋪蓋工工作。。奧體體旁邊邊的小小戶型型產品品已然然不多多，城城市綜綜合體體的精精致小小戶型型組團團甚是是稀少少，通通過媒媒體炒炒作與與其他他宣傳傳推廣廣，制制造客客群向向往與與市場場緊迫迫感，，同時時吸引引投資資客群群。5）交交房標標準建建議：：清水交交房，，重時時重諾諾根據前前期市市場成成交數(shù)數(shù)據顯顯示，，現(xiàn)在在的購購房者者對于于精裝裝修物物業(yè)缺缺乏信信任感感。工工程部部也沒沒必要要在此此方面面浪費費精力力，重重視毛毛坯房房交房房標準準與時時間并并在銷銷講中中予以以明確確依然然足夠夠。四、定定位篇篇成熟小小區(qū)包包夾中中有一一定的的居住住氛圍圍；與輕軌軌2號號線站站距離離近，，有交交通配配套的的硬件件支持持；依附中中新··城上上城城城市綜綜合體體定位位，營營銷推推廣方方面可可借勢勢；毗鄰奧體體中心，，有助項項目形象象上的提提升；戶型設計計符合現(xiàn)現(xiàn)在主流流需求，，配比合合理，無無明顯缺缺陷。居住氛圍圍尚未形形成，且且相鄰住住宅價值值不高，，限制項項目作為為高溢價價產品打打造；項目體量量小，自自身配套套少，多多依附于于周邊社社區(qū)配套套，業(yè)主主生活有有不便因因素；經過小區(qū)區(qū)的公交交線路少少，距袁袁家崗公公交樞紐紐站及輕輕軌站皆皆有一定定的步行行距離。。，交通出出行選擇擇少。奧體片區(qū)區(qū)尚無新新的住宅宅產品規(guī)規(guī)劃，項項目自身身體量小小，易完完成快速速消化目目標；戶型設計計以中小小戶型為為主，置置業(yè)壓力力小，容容易被剛剛性需求求客戶所所接受；；開發(fā)公司司重組上上市，可可通過輿輿論炒作作拔高項項目品牌牌度打造造。小戶型產產品在目目前市場場上已不不稀缺，，未來呈呈增長趨趨勢。周邊二手手房的擠擠壓不可可避免，，很容易易陷入價價格比較較之中。。威脅劣勢機會4.1產品品SWOT分分析優(yōu)勢4.2主要要難點及解決決之道難點一：周邊邊物業(yè)價值低低，與二手房房交易市場存存在價格比較較的風險。解決建議：1)從定位上上與周邊物業(yè)業(yè)相區(qū)分開來來，以小戶型型產品作為營營銷主訴求點點；2）前期推廣廣高舉高打，，通過概念炒炒作完成認知知普及。難點二：項目目本身配套少少，生活有不不便因素解決建議：營營銷推廣方面面淡化單個項項目體量，融融入中新·城城上城城市綜綜合體的定位位，借勢旁邊邊成熟小區(qū)。。4.3定位位組合定位原則：1）項目不是是單獨分割的的產品，而是是中新城上城城所打造的城城市綜合體中中的一部分；；2）結合產品品情況，項目目必須體現(xiàn)出出一種精致、、宜居、健康康的生活屬性性；3））在在奧奧體體中中心心內內，，該該位位置置打打造造出出該該產產品品的的稀稀缺缺與與珍珍貴貴。。客群群來來源源組組成成：：1））石石坪坪橋橋拆拆遷遷、、換換房房戶戶；；2））重重醫(yī)醫(yī)教教師師、、附附一一院院的的醫(yī)醫(yī)生生及及護護士士；；3））渝渝州州交交易易城城、、科科苑苑路路、、機機電電市市場場等等3KM范范圍圍內內的的小小經經營營戶戶；；4））面面向向整整個個重重慶慶的的市市場場的的首首次次置置業(yè)業(yè)者者及及部部分分投投資資戶戶。。4.4定定位位闡闡述述定位位梳梳理理：：利用用周周邊邊擁擁有有一一定定的的知知名名度度較較高高的的城城市市配配套套，，如如高高爾爾夫夫球球場場，，奧奧體體中中心心；；小戶戶型型精精致致產產品品，，奧奧體體片片區(qū)區(qū)最最近近的的、、置置業(yè)業(yè)門門檻檻最最低低的的宜宜居居住住宅宅；；位于于中中新新城城上上城城——城城市市綜綜合合體體之之內內，，盡盡享享都都市市便便捷捷生生活活；；地利利優(yōu)優(yōu)勢勢，，緊緊鄰鄰國國賓賓館館，，俯俯瞰瞰奧奧體體中中心心；；因此此，，項項目目整整體體定定位位為為：：城市市精精品品青青英英社社區(qū)區(qū)五、、營營銷銷篇篇5.1整整體體營營銷銷思思路路:由于于我我項項目目體體量量小小，，客客戶戶積積累累期期短短，，回回款款時時間間要要求求快快，，導導致致項項目目在在營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行上上要要求求靈靈活活性性較較高高。。為為了了能能夠夠迅迅速速的的積積累累客客戶戶，，完完成成快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標,我我方方提提出出的的總總體體營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略為為：：客群上上推廣上上銷售上上推盤上上整體入入市、、戶型型銷控控擴大面面向，，周邊邊掃蕩蕩概念炒炒作，，突出出稀缺缺高端形形象，，合理理價格格5.2項項目推推售策策略1）營營銷策策略以“卡卡”蓄蓄客，，以““卡””控客客———項目體體量小小，銷銷售周周期預預計短短。為為在短短時間間內積積聚人人氣和和有效效區(qū)分分意向向客戶戶，前前期未未正式式銷售售前將將采用用辦理理“中中新··青英英會員員卡””的形形式完完成意意向客客戶積積累。。具體體操作作模式式如下下：A：客客戶辦辦理此此卡不不收取取任何何費用用，辦辦理成成功后后即成成為““中新新會””會員員，享享受中中新集集團一一切產產品信信息的的優(yōu)先先獲悉悉權及及其他他所有有活動動資格格。B：此此卡針針對本本項目目有特特殊的的優(yōu)惠惠方式式與方方法；；在辦辦卡后后、開開盤前前這段段時間間段內內，客客戶辦辦理成成功后后（辦辦理當當天不不予刷刷卡））每次次持卡卡到售售房部部“刷刷”出出優(yōu)惠惠0.5%，以以4次次為限限，總總優(yōu)惠惠額控控制在在2%以內內。正正式開開盤后后在實實際成成交中中予以以優(yōu)惠惠，會會員卡卡可轉轉讓，，但此此優(yōu)惠惠模式式只限限于刷刷卡本本人。。C：此此種營營銷模模式好好處有有兩個個方面面；一一是為為了區(qū)區(qū)分意意向客客戶及及加強強后期期購買買吸引引力，，二是是為了了通過過多次次刷卡卡的形形式增增加銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場人人氣。?！白摺薄背鋈トサ匿N銷售部部———由于本本項目目銷售售周期期短，，回款款時間間要求求快。。傳統(tǒng)統(tǒng)的坐坐銷形形式很很難滿滿足項項目在在短時時間內內的銷銷售目目標達達成。。盈方方會在在既定定銷售售人員員安排排中，，通過過輪班班輪點點的形形式，，由銷銷售人人員進進行外外圍掃掃蕩，，主要要目標標將放放在二二手房房交易易市場場，同同類產產品銷銷售部部周圍圍。以以信息息告知知，帶帶路引引導的的方式式攔截截一切切市場場意向向客戶戶?！盎麨榱懔恪?，，“化化線為為面””的營營銷方方式———通過電電話營營銷，，登門門拜訪訪的形形式挖挖掘老老客戶戶中的的潛在在購買買力量量。以以及利利用盈盈方公公司強強大的的渠道道資源源，進進行客客群來來源的的再擴擴大工工作。。2）推推盤及及銷控控原則則為有效效控制制市場場變化化以及及保持持市場場饑渴渴度，，盈方方建議議以““階段段導入入”的的形式式將產產品分分棟推推出，，推盤盤節(jié)奏奏小步步而快快跑，，時刻刻讓意意向客客戶在在產品品關注注上保保持關關注熱熱度，，同時時通過過分步步驟的的快速速銷化化表現(xiàn)現(xiàn)，給給予消消費市市場緊緊張與與壓迫迫感。。銷控方方面，，掌握握“搭搭配””原則則，中中小戶戶型在在每一一時間間段都都會有有搭配配銷控控比例例，避避免小小戶型型去化化過快快，而而80㎡以以上中中等戶戶型耽耽誤銷銷售周周期。。3）營營銷節(jié)節(jié)點安安排列項時間節(jié)點工作安排負責部門協(xié)助部門備注19月25日之前銷售物料及展示物料全部到位甲方營銷部盈方銷售團隊包含沙盤、戶型圖、樓書等一切銷售展示資料。銷售部仍設置在酒店大堂內，更換新的現(xiàn)場包裝物料29月30日之前—10月25日啟動第一輪推廣信息鋪蓋甲方營銷部盈方策劃部包含初期的報媒，可視平臺展示，網媒310月1日之前確定項目正式入市時間甲方確定開盤時間盈方銷售部+策劃部正式開盤時間的明確是后期工作節(jié)點安排的前提條件。410月30日之前完成積累客戶600組以上盈方銷售團隊盈方策劃部客戶蓄水工作的開展需要推廣動作及開盤時間之前的正式明確511月1日之前正式開盤前面的銷售工作準備銷售團隊臨戰(zhàn)培訓，銷售公示的明確，銷售道具等一切準備完善盈方銷售部+策劃部銷售前的準備工作確保萬無一失，確保后期銷售工作順利開展。610月25日—正式開盤后一周時間完成正式開盤前第二輪推廣攻勢甲方營銷部盈方策劃部短信、網媒等一切項目信息訴訟渠道，力求開盤前先造好勢。7正式開盤—11月底完成強銷期的第三輪推廣動作甲方營銷部盈方策劃部滿足強銷期內的推廣支持工作812月15日前完成剩余房源清理工作及制定尾房銷售策略盈方策劃部需同甲方營銷部門商討確定根據銷售及回款情況對后期尾盤銷售工作作出指導性安排91月31日前完成全部清盤及掃尾工作盈方銷售部盈方策劃部完成既定銷售目標5.3價價格策策略:價格權權重思思路說說明：：A：本本次權權重樓樓盤選選擇著著重體體現(xiàn)在在區(qū)域域方面面，以以“同同創(chuàng)奧奧韻””、““隆鑫鑫國際際”、、“大大鼎第第一時時間””等三三個個樓樓盤作作為權權重選選擇。。其中中區(qū)域域權重重各占占20%；；B：按按照項項目近近鄰關關系，，本樓樓盤緊緊鄰““同創(chuàng)創(chuàng)奧韻韻，不不可避避免在在后期期的購購買選選擇中中，客客戶會會拿其其二手手房來來作為為比較較。因因此在在區(qū)域域權重重基礎礎上+15%；；C:項項目體體量上上與““隆鑫鑫國際際”較較為接接近，，且都都為高高層產產品。。因此此在區(qū)區(qū)域權權重基基礎上上+10%；D：項項目產產品本本身有有58%以以上屬屬于小小戶型型產品品，與與同區(qū)區(qū)域的的“大大鼎第第一時時間””存在在一定定程度度上的的同質質比較較，因因此在在區(qū)域域權重重基礎礎上+15%。。E：綜綜上分分析，，““同創(chuàng)創(chuàng)奧韻韻”、、“隆隆鑫國國際””、““大鼎鼎第一一時間間”等等三個個權重重樓盤盤各取取值35%，30%，35%。詳詳細權權重體體系如如下表表———項目權權重體體系：：項目名稱目前套價權重比例權重金額同創(chuàng)奧韻5500/㎡35%1935隆鑫國際5100/㎡30%1530大鼎第一時間7200/㎡35%2520合計————————100%5985根據和和周邊邊樓盤盤所做做的價價格權權重，，項目目的權權重均均價應應為5985元元/㎡㎡。根根據產產品本本身情情況的的特殊殊性與與市場場走勢勢。項項目實實際銷銷售均均價應應按以以下綜綜合考考慮：：項目受受周邊邊物業(yè)業(yè)價值值低、、需要要快速速回籠籠資金金等影影響，，在收收益方方面不不可避避免的的要做做出一一些讓讓步：：－－5%=5685元元/㎡㎡當然，，這也也不是是我們們的全全部———項目大大部分分戶型型設計計為小小戶型型產品品，基基于小小戶型型產品品的市市場需需求增增高的的趨勢勢：+500元/㎡隨著中中新城城上城城—城城市綜綜合體體的日日益成成熟，，下半半年片片區(qū)價價值有有提高高的空空間：：+300/㎡㎡經歷了了新政政后的的陣痛痛，下下半年年樓市市走向向會有有小幅幅度的的上升升趨勢勢：+200/㎡盈方公公司多多年來來的專專業(yè)營營銷經經驗和和強大大的營營銷執(zhí)執(zhí)行力力:+200/㎡㎡綜上種種種：：我們們認為為項目目合理理的實實際成成交均均價應應為：：6885元元/㎡㎡價格執(zhí)執(zhí)行策策略對外報報價———在在實際際成交交均價價上上上浮7%作作為對對外報報價，，對外外報價價均價價為7367元元/㎡㎡付款方方式———一次性性付款款；按按揭付付款優(yōu)惠方方式———A：刷刷卡優(yōu)優(yōu)惠B：：一次次性付付款優(yōu)優(yōu)惠C：按按揭付付款優(yōu)優(yōu)惠A：刷刷卡優(yōu)優(yōu)惠：：以四四次刷刷卡不不超過過4%累加加統(tǒng)計計B：一一次性性付款款優(yōu)惠惠2%C：按按揭付付款優(yōu)優(yōu)惠1%備注：：此優(yōu)惠惠方式式可累累加，，以標標價××折扣扣累加加之和和=最最終成成交價價的公公式計計算；；優(yōu)惠惠權限限由盈盈方銷銷售團團隊報報知銷銷售后后臺執(zhí)執(zhí)行決決定。。銷售階階段規(guī)規(guī)劃預計銷銷售周周期為為2010年10月月———2011年年1月月，共共計4個月月。入市期期（2010年年9月月底——10月））：項項目入入市，，客戶戶積累累及辦辦卡流流程開開啟，，通過過持續(xù)續(xù)的推推廣和和渠道道營銷銷為項項目后后期銷銷售奠奠定基基礎；；開盤期期（2010年年11月初初）：：項目目推售售產品品正式式面世世，經經過前前段時時間的的廣告告信息息鋪蓋蓋及客客戶積積累，，力爭爭一炮炮而紅紅，形形成市市場搶搶購的的局面面。強銷期期（2010年年11月——12月））：該該階段段項目目推廣廣，影影響進進行到到一定定階段段，客客戶積積累量量與消消化量量均達達到頂頂峰，，營銷銷推廣廣節(jié)奏奏快，，市場場去化化迅速速；持銷期期（2010年年12月——2010年1月））：利利用前前兩個個月的的銷售售狂潮潮后續(xù)續(xù)影響響，全全部消消化前前期遺遺留客客戶及及剩余余產品品，完完成清清盤目目標。。階段回回款目目標銷售階段完成進度（面積）階段銷售金額備注開盤期（2010年11月初）20%4800萬元項目的第一次市場試探，如前期工作到位，則很有可能一炮而紅，影響整個后市運作。強銷期（2010年11月—12月）70%16800萬元營銷重點月，也是項目成敗關鍵的一個月，如完成，則會遠遠超過回款計劃及目標，如銷售預期不良好，則很有肯能拖延整個營銷周期，影響回款幾乎持銷期（2010年12月—2011年1月）10%2400萬元項目已盡尾聲，在保證順利清售的前提下。利用前期的規(guī)模形成及年末契機，爭取高價收官。合計100%2.4億以上項目共歷時四個月，完成全部銷售目標，預計為開發(fā)公司回款2.4億以上。六、推推廣篇篇6.1項項目案案名建建議及及釋意意案名推推廣點點梳理理：1、中中新集集團攜攜上市市重組組后的的開發(fā)發(fā)品牌牌再塑塑造；；2、有有品質質的精精致優(yōu)優(yōu)良產產品；；3、年年輕的的，有有活力力的，，奧體體旁邊邊的精精致筱筱（小?。┬托蜕鐓^(qū)區(qū)；4、不不是終終點，，人生生的道道路上上有的的只是是一個個接一一個的的起點點與新新的挑挑戰(zhàn)。。筱駐駐積累累后等等待的的將是是更為為輝煌煌的人人生。。于是，，項目目案名名建議議———中新優(yōu)優(yōu)品··筱筑筑奧體旁旁，彈彈奏新新的人人生樂樂章………其他案案名選選擇：：中新新·青青年領領地中中新新·奧奧苑中中新新·尚尚筑………………6.2項項目整整體推推廣思思路:概念炒炒作通過一一種青青年精精英社社區(qū)的的概念念塑造造，在在推廣廣面市市上高高舉高高打。。占據據市場場運動動精致致小區(qū)區(qū)領跑跑者地地位，，通過過對首首次置置業(yè)者者的““新生生活””的誘誘導，，完成成市場場認知知及認認同度度的鋪鋪蓋工工作。。突出稀稀缺奧體旁旁邊的的小戶戶型產產品已已然不不多，，城市市綜合合體的的精致致小戶戶型組組團甚甚是稀稀少，，通過過媒體體炒作作與其其他宣宣傳推推廣，，制造造客群群向往往與市市場緊緊迫感感。6.3推推廣策策略及及渠道道選擇擇:ACT1：：報媒媒，網網媒上上高舉舉高打打。ACT2：：車視視，樓樓視平平臺生生活方方式展展示。。ACT3：：深度度挖掘掘中新新地產產老業(yè)業(yè)主，，充分分發(fā)揮揮老帶帶新效效能。。ACT4：：定向向短信信群發(fā)發(fā)（圈圈定三三公里里范圍圍內））。ACT5：：電腦腦終端端病毒毒式營營銷，，讓受受眾主主動傳傳播信信息。。ACT6：：大商商場，，大賣賣場內內的階階段性性橫幅幅。6.4推推廣廣計劃劃及費費用粗粗