金色家園項(xiàng)目營銷計(jì)劃方案

金色家園項(xiàng)目2007年?duì)I銷計(jì)劃方案目錄【1】市場情況【2】客戶情況《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！?。?9031789從板塊看項(xiàng)目：西環(huán)路西園路板塊三香路干將路板塊玉山路板塊勞動(dòng)路胥江板塊解放西路板塊南門板塊主力市場參與市場從板塊看項(xiàng)目：板塊名稱代表個(gè)案重要程度主力市場勞動(dòng)路胥江板塊胥江華庭，云庭重要新區(qū)玉山路板塊國際公館，保利雅苑重要三香路干將路板塊寶石御景苑，金都名苑，新港名仕花園重要參與市場解放西路板塊新康新城，金帝城市別墅次要西環(huán)路西園路板塊中天品園次要南門板塊水城麗都，領(lǐng)秀江南次要《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。。?9031789蘇州中心城區(qū)06年供銷：蘇州中心城區(qū)06年供銷：1、06年1-11月，蘇州中心城區(qū)住宅供應(yīng)量為72.6萬方2、06年1-11月，蘇州中心城區(qū)住宅銷售量為90.1萬方3、06年1-11月，蘇州中心城區(qū)住宅供銷比為0.8：1市場正呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢勞動(dòng)路胥江板塊三香路干將路板塊新區(qū)玉山路板塊西環(huán)西園路板塊區(qū)位勞動(dòng)路沿線和胥江之間東到盤門路西到西環(huán)路三香路干將路沿線東至閶胥路西到西環(huán)路玉山路和濱河路交叉口京杭運(yùn)河淮海街之間西園路西環(huán)路交叉口配套目前板塊內(nèi)居住檔次低，高尚的生活配套很少，周邊無知名學(xué)校醫(yī)院，勞動(dòng)路東段環(huán)境較西段差，板塊交通發(fā)達(dá)成熟的居住板塊。蘇州政府所在地，各種配套很發(fā)達(dá)的板塊。有家樂福、體育中心商圈、附二院等。日常生活便利，體育休閑娛樂設(shè)施發(fā)達(dá)，教育配套齊全各種生活配套設(shè)施主要依靠新區(qū)中心板塊和三香路家樂福，生活較便利，本身無任何配套日常生活配套齊全，交通便利，板塊內(nèi)缺乏高檔配套，居住環(huán)境一般，人文環(huán)境優(yōu)越產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均為普通高層，小高層公寓產(chǎn)品，目前無多層產(chǎn)品，無高檔產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)品為普通高層和小高層，占有很好的地理位置，價(jià)格較高，但樓盤品質(zhì)一般板塊在售項(xiàng)目產(chǎn)品均為高層和小高層，中檔產(chǎn)品目前在售僅有中天品園多層和少量小高層產(chǎn)品價(jià)格水平普通高層公寓5700-5800元/㎡普通高層公寓6800-7000元/㎡普通高層公寓5700-6000元/㎡普通多層6500元/㎡代表樓盤云庭寶石御景苑，國際公館，保利雅苑中天品園將要上市樓盤萬科勞動(dòng)路項(xiàng)目，云庭最后兩幢高層金都名苑2期，新港名仕花園蘇地200528地塊國際公館3期中天品園2期07年預(yù)計(jì)供應(yīng)量（估）云庭高層1.8萬萬科項(xiàng)目12萬方(多層4萬)金都名苑5萬方新港名仕花園6萬方國際公館4萬方保利雅苑2萬方中天品園多層3萬方小高層2.5萬方07年以后供應(yīng)量萬科項(xiàng)目高層15.3萬方多層+花園洋房7.7萬高層小高層17.6萬方小高層高層6萬方小高層2.5萬方多層5.5萬方別墅1.8萬方鄰近板塊比較：

勞動(dòng)路胥江板塊沿革：勞動(dòng)路胥江板塊原來多為老工廠及城鄉(xiāng)結(jié)合部無地隊(duì)，居住氛圍較差，隨著道路設(shè)施及城市規(guī)劃逐步改善，近年來居住氛圍已經(jīng)有所提高。但區(qū)域內(nèi)至今無高檔住宅區(qū)出現(xiàn)主力市場未來利好因素：由于我們認(rèn)定的主力市場除了勞動(dòng)路胥江板塊外其他板塊目前已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，處于蘇州城市附中心的地位，因此近期內(nèi)不會(huì)有重大的發(fā)展規(guī)劃，目前勞動(dòng)路胥江板塊在近期的城市發(fā)展中有如下規(guī)劃：在勞動(dòng)路胥江板塊有以下規(guī)劃或在建中項(xiàng)目：1、萬科項(xiàng)目地塊東擬建道路與三香路相連縮短了到中心區(qū)的距離2、萬科項(xiàng)目地塊東規(guī)劃學(xué)校3、勞動(dòng)路改造項(xiàng)目實(shí)施中4、勞動(dòng)路高架引橋項(xiàng)目投入使用5、胥江河、運(yùn)河沿岸將建成幾十米寬的“水岸走廊”和“商業(yè)觀光街”《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！?。?9031789主力市場未來利好因素：由于我們認(rèn)定的主力市場除了勞動(dòng)路胥江板塊外其他板塊目前已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，處于蘇州城市附中心的地位，因此近期內(nèi)不會(huì)有重大的發(fā)展規(guī)劃，目前勞動(dòng)路胥江板塊在近期的城市發(fā)展中有如下規(guī)劃：1、萬科項(xiàng)目地塊東擬建道路與三香路相連縮短了到中心區(qū)的距離

主力市場未未來利好因因素：由于我們認(rèn)認(rèn)定的主力力市場除了了勞動(dòng)路胥胥江板塊外外其他板塊塊目前已經(jīng)經(jīng)發(fā)展到較較為成熟的的階段，處處于蘇州城城市附中心心的地位，，因此近期期內(nèi)不會(huì)有有重大的發(fā)發(fā)展規(guī)劃，，目前勞動(dòng)動(dòng)路胥江板板塊在近期期的城市發(fā)發(fā)展中有如如下規(guī)劃：：2、萬科項(xiàng)項(xiàng)目地塊東東規(guī)劃學(xué)校校主力市場未未來利好因因素：由于我們認(rèn)認(rèn)定的主力力市場除了了勞動(dòng)路胥胥江板塊外外其他板塊塊目前已經(jīng)經(jīng)發(fā)展到較較為成熟的的階段，處處于蘇州城城市附中心心的地位，，因此近期期內(nèi)不會(huì)有有重大的發(fā)發(fā)展規(guī)劃，，目前勞動(dòng)動(dòng)路胥江板板塊在近期期的城市發(fā)發(fā)展中有如如下規(guī)劃：：3、勞動(dòng)路路改造項(xiàng)目目實(shí)施中主力市場未未來利好因因素：由于我們認(rèn)認(rèn)定的主力力市場除了了勞動(dòng)路胥胥江板塊外外其他板塊塊目前已經(jīng)經(jīng)發(fā)展到較較為成熟的的階段，處處于蘇州城城市附中心心的地位，，因此近期期內(nèi)不會(huì)有有重大的發(fā)發(fā)展規(guī)劃，，目前勞動(dòng)動(dòng)路胥江板板塊在近期期的城市發(fā)發(fā)展中有如如下規(guī)劃：：4、勞動(dòng)路路高架引橋橋(西起索山山橋跨過西西環(huán)路東至至勞動(dòng)西路路)項(xiàng)目投投入使用主力市場未未來利好因因素：由于我們認(rèn)認(rèn)定的主力力市場除了了勞動(dòng)路胥胥江板塊外外其他板塊塊目前已經(jīng)經(jīng)發(fā)展到較較為成熟的的階段，處處于蘇州城城市附中心心的地位，，因此近期期內(nèi)不會(huì)有有重大的發(fā)發(fā)展規(guī)劃，，目前勞動(dòng)動(dòng)路胥江板板塊在近期期的城市發(fā)發(fā)展中有如如下規(guī)劃：：5、胥江河河沿岸將建建成幾十米米寬的“水水岸走廊””和“商業(yè)業(yè)觀光街””板塊名稱項(xiàng)目名稱樓盤形態(tài)預(yù)計(jì)上市時(shí)間體量主力市場勞動(dòng)路胥江板塊云庭3期高層07年第二季度1.8萬方新區(qū)玉山路板塊國際公館3期高層，小高層07年第二季度4萬方三香路干將路板塊金都名苑2期小高層07年第一季度5萬方新港名仕小高層，高層07年第二季度9.4萬方參與市場解放西路板塊金帝城市別墅3期小高層07年第二季度6萬方西環(huán)路西園路板塊中天品園2期多層，小高層，聯(lián)排07年初9.8萬方南門板塊鼎欣南門項(xiàng)目高層07年3月15萬方分板塊07年上市項(xiàng)項(xiàng)目：主力市場06年供應(yīng)應(yīng)成交情況況：項(xiàng)目價(jià)格(元2)80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合計(jì)供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求保利雅苑5800-6000201151//7152////127115295215寶石御景苑6950-70501514131113//1011019224//184357256云庭5300-5800423916011110778157//51//329236胥江華庭5600-5800//3030//1414////434847總計(jì)25820432125417813013012292241783312102975480-140平方米米面積段內(nèi)內(nèi)均有較大大量的供應(yīng)應(yīng)和成交，，其中以80-120平方米米為主。整體片區(qū)的的成交率較較高，總體體都在80%左右《2008房地產(chǎn)營營銷策劃大大全》策劃劃必備資料料庫！全國國送貨上門門！貨到驗(yàn)驗(yàn)貨后付款款！中國房策網(wǎng)網(wǎng)海海量房地產(chǎn)產(chǎn)營銷策劃劃資料下載載！?。?9031789從2006年全年成成交情況來來看，主力力競爭市場場的成交價(jià)價(jià)格均在7000元元/平方米米以下，勞勞動(dòng)路胥江江板塊由于于區(qū)域環(huán)境境較差導(dǎo)致致板塊內(nèi)成成交價(jià)格不不超過5800元/平方米，，與本案項(xiàng)項(xiàng)目擬定的的入市價(jià)格格有很大的的價(jià)差。07年，主主力競爭市市場上有較較大量高品品質(zhì)的高層層，小高層層（新港名名仕，金都都名苑）上上市，屆時(shí)時(shí)我們的高高層產(chǎn)品將將與這些高高層，小高高層形成正正面競爭，，由于地段段環(huán)境的差差異，我們們的高層產(chǎn)產(chǎn)品將面臨臨較大的競競爭壓力，，而同期市市場上無多多層產(chǎn)品推推出，面臨臨市場空白白點(diǎn)，我們們的多層產(chǎn)產(chǎn)品較為樂樂觀。關(guān)注項(xiàng)目：：云庭案名云庭地址勞動(dòng)路以南，西環(huán)路以東與本案地塊隔勞動(dòng)路相對總建面7.3萬方容積率2.8產(chǎn)品形態(tài)8幢高層產(chǎn)品二期開盤2006-9成交均價(jià)5800元/平方米項(xiàng)目訴求1、便捷的交通條件：小區(qū)門口新建高架引橋，出小區(qū)就能上高架。2、未來規(guī)劃：勞動(dòng)路胥江板塊列入了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，目前正在改造，將打造商業(yè)，居住，休閑一體化的中心生活區(qū)，板塊升值潛力大。3、中央臺(tái)地景觀：半地下車庫集中在小區(qū)中央，車庫頂部1.1萬方綠化形成大規(guī)模的中央臺(tái)地綠化景觀。一期二期三期《2008房地產(chǎn)營營銷策劃大大全》策劃劃必備資料料庫！全國國送貨上門門！貨到驗(yàn)驗(yàn)貨后付款款！中國房策網(wǎng)網(wǎng)海海量房地產(chǎn)產(chǎn)營銷策劃劃資料下載載?。。?9031789關(guān)注項(xiàng)目：：云庭云庭三期規(guī)規(guī)劃：目前云庭剩剩余兩幢高高層產(chǎn)品未未推出（上上圖所示）），共1.8萬方，，預(yù)計(jì)將在在07年第第二季度與與本案同期期推向市場場，產(chǎn)品與與前兩期相相比變化不不大，屆時(shí)時(shí)其價(jià)格將將會(huì)有一定定的上揚(yáng)。。云庭1-11月成交情況100%162合計(jì)2%3175.273-3-23%4144.643-2-214%23133.01-138.583-2-140%65118.87-127.123-2-114%23105.33-109.862-2-127%4497.43-101.562-2-1比例戶數(shù)面積房型云庭2期面積配比關(guān)注項(xiàng)目：：中天品園園一期關(guān)注項(xiàng)目：：中天品園園案名中天品園地址西園路以南，西環(huán)路以東總建面12萬方容積率1.2產(chǎn)品形態(tài)多層5-6層，小高層9層，排屋成交均價(jià)公寓6500元/平方米項(xiàng)目訴求1、優(yōu)越的地理環(huán)境：小區(qū)臨近西環(huán)路交通便利，臨近石路商業(yè)中心，可享受便捷的商業(yè)配套，臨近西園，留園，寒山寺?lián)碛械锰飒?dú)厚的歷史人文環(huán)境。2、地塊規(guī)劃：1.2的容積率，多層，排屋低密度社區(qū)，市區(qū)內(nèi)的稀缺產(chǎn)品。一期期關(guān)注項(xiàng)目：：中天品園園類型房型面積戶數(shù)比例多層2-2-192-933422%2-2-1106-11185%2-2-2114.4611%3-2-1124.0521%3-2-2120-1358656%3-2-2140-15053%小高層3-2-2142-15096%4-2-2169.5475%4-2-2181-18721%合計(jì)154100%居住區(qū)域市區(qū)和新區(qū)臨近區(qū)域工作區(qū)域市區(qū)和新區(qū)臨近區(qū)域購房目的主要為自住，兩房有少量投資客兩房客源小太陽家庭，新婚家庭年收入7-8萬三房客源望子成龍家庭，年收入10-12萬品園一期面面積配比銷售概況中天品園一期于06年11月18日開盤，首推七幢多層和一個(gè)單元的小高層，多層產(chǎn)品主力為3房120-135平米戶型，小高層主力為3房142-150平米戶型，品園因其市區(qū)內(nèi)的稀缺地段而較受關(guān)注，開盤當(dāng)天多層92平米的兩房和120-130平米的三房去化迅速，而小高層產(chǎn)品因?yàn)槊娣e偏大，導(dǎo)致銷售情況不理想。品園一期客客源概況關(guān)注項(xiàng)目：：新港名仕仕案名新港名仕花園地址三香路以南，桐涇南路以東總建面9.4萬方容積率2產(chǎn)品形態(tài)6幢小高層，6幢高層開盤時(shí)間07年第二季度成交均價(jià)6500-7000主力面積3房135平方米產(chǎn)品訴求1、優(yōu)越的地段環(huán)境：三香路是蘇州市中心城區(qū)主干道，該項(xiàng)目緊鄰三香路，交通便利，各種配套十分齊全，為市區(qū)內(nèi)的稀缺地塊，升值潛力巨大2、良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)：小高層和高層由南往北，從低到高布置，通透性良好，蘇州本地的大型開發(fā)商新港集團(tuán)投資開發(fā)，對一些老客戶有較大的吸引力關(guān)注項(xiàng)目：：保利雅苑苑案名保利雅苑地址新區(qū)玉山路以北，濱河路西總建面4萬方（354戶）容積率2.07產(chǎn)品形態(tài)4幢高層產(chǎn)品，目前沿路兩幢在售成交均價(jià)公寓6000元/平方米項(xiàng)目訴求1、高檔的定位：保利集團(tuán)進(jìn)軍蘇州的第一個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品定位高檔，依靠社區(qū)檔次和樓盤品質(zhì)吸引客戶2、優(yōu)越的位置：既能享受新區(qū)中心的高檔配套，有能擁有玉山路的寧靜生活，兩者兼得樓層房型面積（平方米）供應(yīng)戶數(shù)比例163/2/2124-13810129%2/2/194-10225371%總計(jì)354100%面積配比簡要小結(jié)：：整體區(qū)域內(nèi)內(nèi)目前都沒沒有高檔樓樓盤在售，，打造精品品樓盤一方方面打造萬萬科在蘇州州的品牌，，有利于銷銷售，另一一方面是把把握了市場場高檔樓盤盤的空白點(diǎn)點(diǎn)。06年云庭庭、金河國國際成交客客戶分析居住區(qū)域分分析：

新區(qū)市區(qū)園區(qū)吳中區(qū)本市其它區(qū)域上海本省外省港臺(tái)其它合計(jì)累計(jì)組數(shù)25778231416114155919100695累計(jì)比例37.0%11.2%3.3%2.0%2.3%16.4%2.2%8.5%2.7%14.4%100%金河國際客客源居住區(qū)區(qū)域分析云庭客源居居住區(qū)域分分析云庭客源主主要為區(qū)域域客，目前前居住區(qū)域域在市區(qū)的的居多（來來自盤胥路路東胥江路路兩側(cè)的老老新村，以以及三香路路勞動(dòng)路之之間老新村村的客戶）），新區(qū)次次之（以竹竹園路兩側(cè)側(cè)居民居多多），吳中中區(qū)、相城城區(qū)和工業(yè)業(yè)園區(qū)的客客源很少，，外地客戶戶幾乎沒有有。區(qū)域客占了了很大的比比例，其次次是來自上上海和其他他地區(qū)的投投資客。工作區(qū)域分分析：

新區(qū)市區(qū)園區(qū)吳中區(qū)本市其它區(qū)域上海本省外省港臺(tái)其它合計(jì)累計(jì)組數(shù)2908910819122850198695累計(jì)比例41.7%12.8%1.4%1.2%2.7%17.6%1.2%7.2%0.1%14.1%100%金河國際客客源工作區(qū)區(qū)域分析云庭客源工工作區(qū)域分分析勞動(dòng)路胥江江板塊無大大型企業(yè)單單位，云庭庭客戶工作作區(qū)域沿桐桐涇路和南南環(huán)路分布布較多，在在新區(qū)中小小企業(yè)工作作的有一部部分，另外外少量在吳吳中木瀆工工作，其他他區(qū)域很少少。以在區(qū)域內(nèi)內(nèi)工作的客客源為住，，其次是在在上海和市市區(qū)工作的的客戶。需求面積分分析：云庭客源需需求面積房房型分析

二房三房四房復(fù)式一房商鋪累計(jì)組數(shù)503356281339125累計(jì)比例39.0%27.6%21.8%2.6%7.1%1.9%金河國際需需求戶型分分析（來人人分析）從06年云云庭的供銷銷情況來看看，100平方米左左右的兩房房和125平方米左左右的三房房產(chǎn)品都較較受關(guān)注，，全年銷售售率均在70%以上上，其中100平方方米以下的的兩房已經(jīng)經(jīng)基本售磬磬從06年供供銷情況來來看，客戶戶的面積段段關(guān)注點(diǎn)集集中在兩房房和三房產(chǎn)產(chǎn)品，其中中兩房產(chǎn)品品除了有一一定量的年年輕的企業(yè)業(yè)高層購買買外也有一一部分的投投資需求。。購房目的自住和投資資的客戶各各占到了一一半的比例例。但目前前的形勢來來看，投資資客源不會(huì)會(huì)達(dá)到這么么高的比例例。

自住投資均可累計(jì)組數(shù)274271150累計(jì)比例39.4%39.0%21.6%金河國際購購房目的分分析云庭客戶購購房目的分分析絕大部分客客戶購房目目的為自住住，只在云云庭所開的的76平方方米的一房房中有很少少量的客戶戶用來投資資。年齡構(gòu)成客戶年齡31-50歲之間占占了絕大多多數(shù)，其中中31-40歲客戶戶占了一半半以上。

20-30歲31-40歲41-50歲51-60歲60歲以上合計(jì)累計(jì)組數(shù)109356206204695累計(jì)比例15.7%51.2%29.6%2.9%0.6%100%金河河國國際際客客戶戶年年齡齡分分析析云庭庭客客源源客客戶戶年年齡齡分分析析客戶戶年年齡齡25-40歲歲之之間間占占了了絕絕大大多多數(shù)數(shù)，，相相對對金金河河得得客客戶戶較較年年輕輕。。職業(yè)業(yè)職職位位

外資企業(yè)國企單位公務(wù)員私營業(yè)主有海外親屬外籍人士其他合計(jì)累計(jì)組數(shù)149846530917611695累計(jì)比例21.4%12.1%9.4%44.5%0.1%10.9%1.6%100%

董事或合伙人總經(jīng)理專業(yè)技術(shù)人員部門主管公司職員其他合計(jì)累計(jì)組數(shù)257161551346127695累計(jì)比例37.0%23.2%7.9%19.3%8.8%3.9%100%金河河國國際際客客戶戶職職業(yè)業(yè)職職位位統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)云庭庭客客戶戶職職業(yè)業(yè)職職位位云庭庭客客戶戶主主要要由由新新區(qū)區(qū)或或市市區(qū)區(qū)的的中中小小企企業(yè)業(yè)工工作作的的中中層層管管理理人人員員和和一一些些大大中中型型公公司司公公司司職職員員組組成成。。主要要客客戶戶為為私私營營業(yè)業(yè)董董事事或或合合伙伙人人，，以以及及大大型型企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理及及部部門門主主管管。。客戶戶地地圖圖干將將路路南南到到南南環(huán)環(huán)路路區(qū)區(qū)域域客客新區(qū)區(qū)客客源源全市市廣廣泛泛客客源源《2008房房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷策策劃劃大大全全》》策策劃劃必必備備資資料料庫庫?。∪珖鴩退拓涁浬仙祥T門?。∝涁浀降津?yàn)驗(yàn)貨貨后后付付款款?。≈袊鴩糠坎卟呔W(wǎng)網(wǎng)海海量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷策策劃劃資資料料下下載載?。。。。海?9031789客戶戶地地圖圖

客戶居住區(qū)域具體區(qū)域1級客戶干將路南到南環(huán)路區(qū)域客源盤胥路以西勞動(dòng)路沿線(姑香新苑，象牙新村，彩虹，三香等小區(qū))盤胥路西胥江路沿線(胥江新村及周邊小區(qū))盤胥路西解放路沿線(解放新村，西環(huán)新村等)2級客戶新區(qū)客源玉山路以南竹園路沿線小區(qū)居多廣泛客戶全市投資客，自住客，對萬科品牌有喜好的客戶/客戶戶居居住住區(qū)區(qū)域域客戶戶地地圖圖政府、附附二院、、及學(xué)校?？驮蠢闲麓寮凹皩W(xué)?？涂驮蠢闲麓蹇涂驮锤邫n寫字字樓客源源新區(qū)大型型工廠企企業(yè)客源源三香路沿沿線企業(yè)業(yè)公司，，事業(yè)單單位客源源客戶地圖圖客戶工作作區(qū)域三香路市市政府公公務(wù)員，，附二院院醫(yī)生，，電大職職大學(xué)校校教師新區(qū)中心心高檔寫寫字樓客客源，新新區(qū)大型型工廠企企業(yè)客源源干將路寫寫字樓上上眾多企企業(yè)，公公司，事事業(yè)單位位的職員員《2008房地地產(chǎn)營銷銷策劃大大全》策策劃必備備資料庫庫！全國國送貨上上門！貨貨到驗(yàn)貨貨后付款款！中國房策策網(wǎng)海海量量房地產(chǎn)產(chǎn)營銷策策劃資料料下載?。。。?9031789我們通過過對客戶戶的整體體特征研研究、討討論，以以客戶的的購買驅(qū)驅(qū)動(dòng)為主主要參考考，同時(shí)時(shí)關(guān)注客客戶的選選擇側(cè)重重點(diǎn)，人人群特征征等多種種表現(xiàn)因因素將客客戶分為為四大群群體首次置業(yè)業(yè)婚房追求居住住品質(zhì)自住投資資皆可改善居住住環(huán)境附近區(qū)域域工作的的年輕人人，收入入較高在蘇州有有固定居居所，但但房子已已經(jīng)很陳陳舊，而而且子女女成長需需求更大大面積的的房子高收入人人群，一一方面為為改善目目前居住住條件，，另一方方面再做做一次置置業(yè)保值值經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)，有有多次置置業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，追求求一流的的居住品品質(zhì)和生生活品位位客戶描述述類型區(qū)分分客戶群物物理屬性性分析首次置業(yè)婚房自住投資皆可改善居住環(huán)境追求居住品質(zhì)年齡27-30歲為主30-35歲為主35-40歲為主35-45歲為主職業(yè)大型國企、外企政府部門，大型企業(yè)為主私營，大型企業(yè)，醫(yī)院、學(xué)校、政府部門市區(qū)（尤其是滄浪區(qū)）、新區(qū)企業(yè)及私營業(yè)職位企業(yè)技術(shù)人員或中層管理人員政府公務(wù)員，以及大型企業(yè)的中層管理人員政府公務(wù)員、企業(yè)中高管、私營業(yè)主、醫(yī)院學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)部門主管以上級別人群，以及私營業(yè)主家庭收入年收入12-15萬左右年收入15-20萬為主年收入20-25萬左右年收入25萬以上家庭結(jié)構(gòu)青年之家青年之家或小太陽家庭后小太陽家庭為主后小太陽、孩子三代為主客戶描述述《2008房地地產(chǎn)營銷銷策劃大大全》策策劃必備備資料庫庫！全國國送貨上上門！貨貨到驗(yàn)貨貨后付款款！中國房策策網(wǎng)海海量量房地產(chǎn)產(chǎn)營銷策策劃資料料下載！?。。?9031789客戶描述述客戶區(qū)域域分析分分析首次置業(yè)婚房改善居住環(huán)境自住投資皆可追求居住品質(zhì)工作區(qū)域新區(qū)長江路上大型企業(yè)以及干將路三香路沿線寫字樓三香路，干將路沿線區(qū)域，以及新區(qū)中心區(qū)域?qū)懽謽呛托聟^(qū)的一些大型工廠企業(yè)新區(qū)市區(qū)的政府部門，以及一些大中型企業(yè)新區(qū)市區(qū)的大型企業(yè)或私營業(yè)居住區(qū)域中心市區(qū)盤胥路沿線的老新村為主，和父母一起居住干將路南到南環(huán)路之間區(qū)域的住宅區(qū)居民居多新區(qū)獅山路沿線或市區(qū)三香路沿線區(qū)域新區(qū)市區(qū)的一些較高檔的小區(qū)內(nèi)客戶描述述首次置業(yè)婚房改善居住環(huán)境自住投資皆可追求居住品質(zhì)購房目的結(jié)婚購置固定居所擴(kuò)大生活空間，提高生活品質(zhì)可租，得長期回報(bào)；超過五年后可再售，賺取房源的增值部分追求一流的居住品質(zhì)，一流的生活品位產(chǎn)品需求多層、高層兩房多層三房高層兩房或小三房高層大三房項(xiàng)目吸引點(diǎn)地段，社區(qū)的管理水平，小區(qū)內(nèi)及周圍的商業(yè)娛樂配套社區(qū)環(huán)境，周邊的生活配套設(shè)施，周邊學(xué)校的師資力量社區(qū)檔次、商業(yè)配套、升值潛力環(huán)境，戶型，及社區(qū)的檔次，周邊鄰里的檔次項(xiàng)目抗性不滿意周邊環(huán)境，價(jià)格偏高不滿意周邊環(huán)境不滿意周邊環(huán)境不滿意地塊周邊環(huán)境競爭力品牌影響力、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境相對優(yōu)越、周邊配套齊全便利，綜合性價(jià)比較高物業(yè)管理、社區(qū)整體環(huán)境、戶型規(guī)劃較符合該類目標(biāo)客戶需求稀缺地段、品牌影響力、物業(yè)管理、周邊配套齊全便利，保值增值較有保障社區(qū)規(guī)模、檔次、品牌影響力、社區(qū)整體環(huán)境、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格較為迎合該類客戶客戶價(jià)值值取向分分析即使贈(zèng)品只是是一張紙，顧顧客也是高興興的。如果沒沒有贈(zèng)品，就就贈(zèng)送“笑容容”。所謂企業(yè)管理理就是解決一一連串關(guān)系密密切的問題，，必須有系統(tǒng)統(tǒng)地予以解決決，否則將會(huì)會(huì)造成損失。。浪費(fèi)費(fèi)時(shí)時(shí)間間。。12月月-2212月月-22蓋茨茨運(yùn)運(yùn)用用的的管管理理風(fēng)風(fēng)格格既既不不是是美美國國的的個(gè)個(gè)人人主主義義式式，，也也不不是是日日本本的的共共識(shí)識(shí)主主義義式式，，而而是是獨(dú)獨(dú)樹樹一一幟幟的的達(dá)達(dá)爾爾文文式式企業(yè)成功功經(jīng)典名名人名言言15:5815:5815:58:2412月-22前方充滿滿著未知知，但我我必須得得走。無法法評評估估，，就就無無法法管管理理。。12月月-2212月月-2212月月-2212月月-2215:5815:58授權(quán)權(quán)就就像像放放風(fēng)風(fēng)箏箏，，部部屬屬能能力力弱弱線線就就要要收收一一收收，，部部屬屬能能力力強(qiáng)強(qiáng)了了就就要要放放一一放放。。軍隊(duì)無放任，，學(xué)校無放任任，此今日世世界各共和國國之道例。軍軍隊(duì)放任，則則將不能以令令，學(xué)校放任任，則師不能能以教；將不不能令則軍敗敗，師不能教教則學(xué)校敗，，其為國忠，，莫此之尤。。31-12月月-2231-12月月-22積極的人在每每一次憂患中中都看到一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)，而消消極的人則在在每個(gè)機(jī)會(huì)都都看到某種憂憂患。不是沒沒辦法法，而而是沒沒有用用心想想辦法法。用用心想想辦法法，一一定有有辦法法，遲遲早而而已。。12月月-2212月月-2212月月-22用人人不不在在于于如如何何減減少少人人的的短短處處，，而而在在于于如如何何發(fā)發(fā)揮揮人人的的長長處處。。觀察察才才行行。。你的的臉臉是是為為了了呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上帝帝賜賜給給人人類類最最貴貴重重的的禮禮物物做人低三三分，做做事高三三分。15:58:2415:58:2415:5812月-22決不能在在沒有選選擇的情情況下，，作出重重大決策策。經(jīng)營企業(yè)業(yè)，是許許多環(huán)節(jié)節(jié)的共同同運(yùn)作，，差一個(gè)個(gè)念頭，，就決定定整個(gè)失失敗當(dāng)你在事業(yè)上上遇到挫折，，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，你你應(yīng)該加以注注意，這是最最危險(xiǎn)的時(shí)候候!12月-2212月-2215:5815:58:24世界上沒有夕夕陽企業(yè),只有落后和不不思進(jìn)取的企企業(yè)。光靠價(jià)格便宜宜的產(chǎn)品能夠夠長久地存活活下來。沒有組織就沒沒有管理，而而沒有管理也也就沒有組織織。管理部門門是現(xiàn)代組織織的特殊器官官，正是依靠靠這種器官的的活動(dòng)，才有有職能的執(zhí)行行和組織的生生存。管理就是做做好無數(shù)小小的細(xì)節(jié)工工作。31-12月-2231-12月-2212月-22將良品率預(yù)預(yù)定為85%，那么便表表示容許15%的錯(cuò)誤存在在。顧客是重要要的創(chuàng)新來來源。人生的選擇擇決定一切切。成功的企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅僅是授權(quán)高高手，更是是控權(quán)的高高手。卓有成效的的管理者善善于用人之之長。2022年年12月31日31十二二月2022做生意，要要隨著形勢勢的變化而而變化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治觀局勢。。魔鬼存在在于細(xì)節(jié)節(jié)之中。。十二月2212月-2215:58大多數(shù)的的錯(cuò)誤是是企業(yè)在在狀況好好的時(shí)候候犯下的的，而不不是在經(jīng)經(jīng)營不善善的時(shí)候候。沒有什么么比忙忙忙碌碌更更容易，，沒有什什么比事事半功倍倍更困難難。成功的方方法千萬萬條,多總結(jié)別別人的失失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)實(shí)的路行行走,不要太在在意聽取取名人大大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言言。協(xié)調(diào)以以及控控制。。12月月-222022/12/3115:583:58:24下下午企業(yè)做做大后后CEO說話要要越來來越細(xì)細(xì)。小小企業(yè)業(yè)要有有長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的打打算大大企業(yè)業(yè)要有有注意意細(xì)節(jié)節(jié)。2022/12/3115:58:24企業(yè)的的成功功靠團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，而不不是靠靠個(gè)人人。只要不是相相當(dāng)重要的的商品，不不是穩(wěn)健踏踏實(shí)地行商商，迅速發(fā)發(fā)展就等于于迅速破產(chǎn)產(chǎn)，只有使使多種商品品不間斷地地相繼配合合上市，才才能使迅速速發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步前前進(jìn)。12月-222022/12/3115:58:24正確的決策策來自眾人人的智慧。。周到的服務(wù)務(wù)，那簡直直是難以想想象的。15:582022/12/3115:58:24謝謝各位?。?、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。15:58:2415:58:2415:5812/31/20223:58:24PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2215:58:2415:58Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。15:58:2415:58:2415:58Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2215:58:2415:58:24December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20223:58:24下下午15:58:2412月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:58下下午午12月月-2215:58December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/3115:58:2515:58:2531December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:58:25下午午3:58下午午15:58:2512月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。15:58:2515:58:2515:5812/31/20223:58