LEE財富寧波配套篇奧克斯寫字樓項目產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)建議

奧克斯寫字樓項目產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)建議裝修方案建議大堂大廳材質(zhì)方案地面材質(zhì)：維納斯白麻、1.2厚拉絲不銹鋼、10公分土耳其黑水晶墻面材質(zhì)：600*600淺灰色微晶石、維納斯白麻、土耳其黑水晶、12厚鋼化玉砂玻璃電梯門套：紫水晶大理石、頂面材質(zhì)(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：Φ150筒燈、Φ80

內(nèi)凹射燈、135*243雙頭格柵射燈、大吊燈另選電梯廳材質(zhì)方案地面材質(zhì)(方案一)：800*800拋光磚（灰色）、紫水晶花崗巖條紋圍邊地面材質(zhì)(方案二)：古典灰麻花崗巖、紫水晶花崗巖條紋圍邊墻面材質(zhì)：600*600淺灰色微晶石電梯門套：紫水晶大理石頂面材質(zhì)(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：Φ150筒燈、Φ80

內(nèi)凹射燈、135*243雙頭格柵射燈過道材質(zhì)方案地面材質(zhì)(方案一)：800*800拋光磚（灰色）、紫水晶花崗巖條紋圍邊地面材質(zhì)(方案二)：古典灰麻花崗巖、紫水晶花崗巖條紋圍邊墻面材質(zhì)：白色乳膠漆、成品橡木套灰色踢腳線門：成品橡木套灰色門頂面材質(zhì)(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：Φ150筒燈、Φ80

內(nèi)凹射燈辦公室材質(zhì)方案地面材質(zhì)：復(fù)合地板墻面材質(zhì)：白色乳膠漆、成品橡木套灰色踢腳線門：成品橡木套灰色門頂面材質(zhì)(方案一)：600*600鋁合金吸音板頂面材質(zhì)(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：600*600格柵燈公共空間布局建議整體設(shè)計建議●內(nèi)部功能先進，具有智能化大廈基本要素。●內(nèi)部公共空間在寧波已有寫字樓產(chǎn)品中處于領(lǐng)先地位，如大堂面積、公共空間設(shè)計人性化‘、過道/衛(wèi)生間等公共空間設(shè)計與項目定位匹配?！癯浞纸Y(jié)合鄞州公園景觀資源，在內(nèi)部綠色生態(tài)空間的處理上達到內(nèi)外統(tǒng)一與融合?！裨陔娞?、空調(diào)等設(shè)備的選擇方面可結(jié)合目前寧波高端寫字樓產(chǎn)品處于同一水平面?！衿渌煽紤]一些其他鮮明特色，如樓體外部的夜晚燈光效果，如空中花園設(shè)計等?！駱?biāo)準(zhǔn)層設(shè)計需考慮可進行靈活的區(qū)隔和拼接，以中小面積為主流，滿足中小型企業(yè)辦公需求，同時兼顧整層辦公的合理空間要求?！耔b于對甲級寫字樓尚沒有確切的標(biāo)準(zhǔn)，因此設(shè)計的立足點在不低于市場同類產(chǎn)品的配備和檔次前提下適當(dāng)創(chuàng)新和提高亮點，充分提高性價比，切實控制好成本。大堂建議●形象大堂大堂面積應(yīng)不低于500平方米，同時需要保證一定空間尺度，有利于提高項目品質(zhì)。●大堂區(qū)域除設(shè)置物業(yè)服務(wù)性區(qū)域以外，還要有接待臺、商務(wù)中心、銀行、小型便利店及咖啡廳等?！翊筇迷O(shè)計建議使用石材地面、立柱、文化墻，彰顯入住企業(yè)的實力與品味。市場項目大堂情況分析●寧波市場上，現(xiàn)有寫字樓大堂面積分布呈現(xiàn)兩種趨勢，200-400平方米與500-700平方米，尤其是后者，成為新建寫字樓項目的主要技術(shù)指標(biāo)。14.29%4.76%47.62%14.29%9.52%9.52%0%10%20%30%40%50%60%200以內(nèi)200-300300-400400-500500-700700以上大堂建筑面積（平方米）大堂建議項目名稱大堂面積（平方米）新天地1#樓600新天地9#、10#樓300上東國際主大堂：500\副大堂：170名匯國際180新洲銀座600廣博·國貿(mào)中心400金都·國際800電梯建議●建議電梯能能滿足不低低于1.5噸荷重量量和2.5米/秒運運行速度，，優(yōu)質(zhì)電梯梯是速度和和質(zhì)量的保保證?！窠ㄗh所采用用的電梯為為國內(nèi)外比比較著名的的電梯品牌牌，能突出出內(nèi)部轎箱箱空間寬敞敞舒適性，，在實際銷銷售過程中中能給客戶戶帶來一定定吸引力。。●考慮到二層層主要為商商業(yè)，將不不實行分層層進出電梯梯上行，同同在中庭大大堂進入電電梯空間，，通過電梯梯設(shè)置進入入不同的空空間層。●寧波寫字樓樓市場上的的電梯以中中外的合資資國產(chǎn)產(chǎn)品品為主流，，原裝進口口也存在一一定的市場場份額。●從品牌選擇擇性來看，，三菱電梯梯占據(jù)了絕絕對主流，，占52%的份額，，其次為日日立，其他他的品牌分分割剩余20%多的的市場份額額。3.2%12.8%2.4%3.2%4.8%7.2%14.4%52%0%10%20%30%40%50%60%LGOTIS富士達日立三菱巨人瑞士迅達其他電梯品牌市場項目電電梯配置情情況分析進口電梯22.4%國產(chǎn)電梯77.6%電梯建議●建議采用分分戶式中央央空調(diào)，鑒鑒于普通空空調(diào)管線長長度小于15米，分分戶中央空空調(diào)管線小小于25米米，建議在在樓體的東東西兩側(cè)放放置空調(diào)機機，可以放放置在柱體體外部1.5米的外外延區(qū)域，，外側(cè)采用用百葉遮擋擋，可以減減少整體使使用玻璃幕幕墻帶來的的高能耗，，同時也可可以減輕東東側(cè)交通高高架等帶來來的噪音影影響?！褶k公空間內(nèi)內(nèi)部采用空空調(diào)，外部部公共空間間不使用，，基本上采采用百葉等等遮擋，以以減少能耗耗?！裾w檔次較較高，分戶戶獨立控制制，節(jié)省商商務(wù)成本。?？照{(diào)建議空調(diào)建議●從空調(diào)配置置情況來看看，分戶式式中央空調(diào)調(diào)占據(jù)了市市場主流，，達到47%，而中中央空調(diào)的的使用只出出現(xiàn)在一些些中高端寫寫字樓中，，在選擇空空調(diào)配置方方式的時，，應(yīng)充分考考慮企業(yè)的的辦公成本本，低能耗耗、低能耗耗逐漸成為為寫字樓市市場的選擇擇點之一。。市場項目空空調(diào)采用情情況分析項目名稱空調(diào)情況項目名稱空調(diào)情況月湖銀座分戶式中央空調(diào)廣博·國貿(mào)中心分戶式中央空調(diào)都市仁和普通空調(diào)東方商務(wù)中心普通空調(diào)世貿(mào)中心普通空調(diào)萬隆國際分戶式中央空調(diào)名匯國際分戶式中央空調(diào)麒麟大廈分戶式中央空調(diào)新洲銀座分戶式中央空調(diào)和邦大廈普通空調(diào)恒隆中心分戶式中央空調(diào)奧麗賽·前程分戶式中央空調(diào)分戶式中央空調(diào)47%普通空調(diào)34%中央空調(diào)19%商務(wù)配套建建議：餐廳廳●基本考慮設(shè)設(shè)置在寫字字樓三層，，相比較設(shè)設(shè)置于建筑筑物樓層中中部，將適適當(dāng)增加寫寫字樓內(nèi)部部通行的繁繁忙度，但但出售較高高樓層的辦辦公空間，，能獲取比比較大的利利潤空間。?！耥椖績?nèi)部將將聚集的辦辦公人群數(shù)數(shù)量=項目目總建筑面面積/寧波波市場人均均辦公面積積，大致在在2000人左右，，按照人均均就餐面積積1.2平平方米，就就餐時間四四班倒，則則需要就餐餐空間在600平方方米，廚房房等操作空空間面積一一般為營業(yè)業(yè)面積的50%左右右，則整個個餐廳面積積為900-1000平方米米左右?！褚罁?jù)實際的的餐廳面積積需要，再再考慮項目目的標(biāo)準(zhǔn)層層設(shè)計及外外部自然環(huán)環(huán)境資源，，建議餐廳廳設(shè)計在三三樓北側(cè)部部分?！裨摬蛷d主要要滿足的為為內(nèi)部員工工辦公時間間就餐需要要，基本不不考慮對外外營業(yè)。商務(wù)配套建建議：餐廳廳●設(shè)置考慮：考慮到周邊邊有關(guān)配套套不成熟以以及員工外外面就餐衛(wèi)衛(wèi)生和價格格問題，解解決辦公樓樓員工的就就餐是市場場比較關(guān)注注的配套。。●經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)權(quán)：１、方案一一：算作公公攤（會影影響到得房房率），專專業(yè)餐飲公公司經(jīng)營或或者物業(yè)經(jīng)經(jīng)營；２、方案二二：開發(fā)商商持有，專專業(yè)餐飲公公司經(jīng)營或或者物業(yè)經(jīng)經(jīng)營；３、方案三三：獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售；；４、建議方方案：開發(fā)發(fā)商持有或或者整體出出售或者招招租，不要要算入公攤攤，會對得得房率影響響較大?！衩娣e：面積約1000平米米；位置在在北側(cè)可以以看到公園園景觀。●位置：１、第3層層：優(yōu)點－－－低樓層層辦公銷售售價格較低低；上下水水等管道對對其他樓層層影響??；；缺點－－－辦公人員員就餐距離離較長；２、中間層層：優(yōu)點－－－通過此此功能層達達到區(qū)隔大大型品牌企企業(yè)和中小小企業(yè)的目目的；餐廳廳景觀視野野更加好；；就餐距離離上下適中中；缺點－－－中間層層銷售價格格會高于第第3層，從從單純售價價角度看不不經(jīng)濟；如如果強調(diào)本本樓層的區(qū)區(qū)隔作用，，也會在感感覺上降低低餐廳層以以下樓層的的心理價值值，同時大大客戶的數(shù)數(shù)量目前尚尚不可知，，實際銷售售后的樓層層客戶分布布尚無法預(yù)預(yù)知。3、建議：：設(shè)置于第第3層。商務(wù)配套建建議：咖啡啡廳、茶吧吧●設(shè)置考慮：：考慮到商務(wù)務(wù)洽談、會會客、休憩憩的需要和和一定程度度上提升辦辦公樓的檔檔次?！窠?jīng)營及產(chǎn)權(quán)權(quán)：１、方案一一：算作公公攤（會影影響到得房房率），專專業(yè)餐飲公公司經(jīng)營或或者物業(yè)經(jīng)經(jīng)營；２、方案二二：開發(fā)商商持有，專專業(yè)餐飲公公司經(jīng)營或或者物業(yè)經(jīng)經(jīng)營；３、方案三三：獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售；；４、建議方方案：考慮慮到咖啡廳廳主要為辦辦公樓配套套，經(jīng)營效效益可能會會比較一般般，建議尋尋找合適的的經(jīng)營公司司；如果沒沒有合適的的經(jīng)營公司司，可以算算作開發(fā)商商的資產(chǎn)，，由物業(yè)公公司經(jīng)營，，開發(fā)商收收取一定的的相當(dāng)于租租金的利潤潤收入。●面積：面積200-300平米；裝裝修較為高高檔，體現(xiàn)現(xiàn)高品質(zhì)的的商務(wù)氛圍圍?！裎恢茫?、第3層層：與餐廳廳同一樓層層，配套功功能能夠統(tǒng)統(tǒng)一；但是是，由于隱隱藏在辦公公樓內(nèi)，基基本只能考考慮對內(nèi)經(jīng)經(jīng)營，除非非形成普遍遍認(rèn)可的比比較有特色色的咖啡廳廳；2、底層大大堂或底部部商業(yè)二層層：對大堂堂良好氛圍圍的形成起起了一定作作用，類似似酒店大堂堂感覺，提提升寫字樓樓檔次，避避免很多辦辦公樓大堂堂的冷清空空曠局面；；更利于對對外經(jīng)營，，利于咖啡啡廳人氣的的提升和經(jīng)經(jīng)營業(yè)績的的保證，利利于招商引引入和銷售售；3、建議：：設(shè)置于底底層大堂或或底部商業(yè)業(yè)二層?！裨O(shè)置考慮：：考慮到公司司大型會議議的空間需需求和一定定程度上提提升辦公樓樓檔次的需需要，建議議配置一定定的會議空空間；多功能廳作作為大型會會議中心，，如召開公公司年會、、產(chǎn)品說明明會、招標(biāo)標(biāo)會等，需需要的空間間較大，各各類設(shè)備齊齊全先進，，會場裝修修檔次較高高，體現(xiàn)企企業(yè)的品牌牌，同時也也提升了辦辦公樓的檔檔次，因此此建議在本本案中設(shè)置置；中小型型會議室可可有多個，，在奧克斯斯集團自己己使用的樓樓層內(nèi)設(shè)置置，同時兼兼作對外會會議出租使使用，充分分提高資源源利用率；；●功能：會議室為中中高檔寫字字樓普遍的的配置；滿滿足部分企企業(yè)中型會會議的要求求，小型會會議很多在在公司內(nèi)部部可以解決決，大型高高規(guī)格會議議可以租用用外部酒店店多功能廳廳，而中型型會議可以以租用辦公公樓內(nèi)部會會議室，方方便實用；；有關(guān)配套套的完善利利于在市場場競爭中增增加賣點。。●面積：大會議室設(shè)設(shè)置一個，，面積在250-300平方方米左右；；中小會議議室設(shè)置一一個，面積積在80-100平平方米左右右；●裝修：達到擁有投影儀、音音響設(shè)備（（大會議室室）、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)接口等基基本功能要要求；裝修修較為高檔檔，體現(xiàn)高高品質(zhì)的商商務(wù)氛圍，，利用高規(guī)規(guī)格會議的的使用；●位置：1、第3層層：建議中中小會議室室設(shè)置于第第3層，與與餐廳同一一樓層，配配套功能能能夠統(tǒng)一；；2、第20-26層層：考慮到到為奧克斯斯集團自己己使用，兼兼作其他公公司的會議議租賃需求求。商務(wù)配套建建議：會議議室（多功功能廳）商務(wù)配套建建議：會議議室（多功功能廳）●經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)權(quán)：1、方案一一：算作公公攤（降低低得房率）），物業(yè)管管理；2、方案二二：開發(fā)商商持有，后后續(xù)可增加加一定的租租金收益；；3、建議方方案：開發(fā)發(fā)商持有，，自營?？伎紤]到奧克克斯集團的的辦公會議議需要，因因此在作為為奧克斯集集團本身的的會議室的的同時，可可兼作對外外的租賃需需求，更利利于的資源源的優(yōu)化使使用。商務(wù)配套建建議：健身身房等休閑閑設(shè)施●設(shè)置考慮：：考慮慮到到辦辦公公人人員員的的日日常常鍛鍛煉煉休休閑閑需需求求和和一一定定程程度度上上提提升升辦辦公公樓樓的的檔檔次次，，需需要要配配置置一一定定的的休休閑閑娛娛樂樂配配套套；；新新出出現(xiàn)現(xiàn)的的寫寫字字樓樓如如新新洲洲銀銀座座、、廣廣博博·國貿(mào)貿(mào)中中心心等等均均具具有有一一定定的的健健身身休休閑閑配配套套，，如如健健身身房房、、乒乒乓乓房房等等。。●經(jīng)營營及及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)：：銷售售、、租租賃賃、、合合營營。。銷銷售售或或租租賃賃給給專專業(yè)業(yè)公公司司，，或或與與之之合合營營。?？伎紤]慮到到健健身身房房主主要要為為辦辦公公樓樓配配套套，，經(jīng)經(jīng)營營效效益益可可能能會會比比較較一一般般，，如如果果沒沒有有合合適適的的經(jīng)經(jīng)營營公公司司，，可可以以作作為為開開發(fā)發(fā)商商的的資資產(chǎn)產(chǎn)，，利利用用發(fā)發(fā)放放會會員員卡卡兼兼作作對對辦辦公公樓樓內(nèi)內(nèi)的的人人員員開開放放，，考考慮慮到到非非專專業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營，，可可提提供供一一定定的的專專業(yè)業(yè)健健身身器器材材和和乒乒乓乓桌桌、、臺臺球球桌桌，，休休閑閑空空間間裝裝修修擁擁有有較較好好的的品品味味即即可可，，注注重重氛氛圍圍的的營營造造，，同同時時也也作作為為開開發(fā)發(fā)商商自自己己的的員員工工娛娛樂樂空空間間；；●面積積：：面積積200-300平平米米；；裝裝修修較較為為高高檔檔，，體體現(xiàn)現(xiàn)高高品品質(zhì)質(zhì)的的商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍；；●位置置：：1、、第第3層層：：與與餐餐廳廳同同一一樓樓層層，，配配套套功功能能能能夠夠統(tǒng)統(tǒng)一一；；2、、第第20-26層層：：如如果果考考慮慮自自己己留留用用，，兼兼作作員員工工的的活活動動休休閑閑配配套套，，可可以以設(shè)設(shè)置置在在奧奧克克斯斯集集團團專專用用樓樓層層內(nèi)內(nèi)，，便便于于自自己己員員工工的的使使用用，，同同時時也也可可對對辦辦公公樓樓內(nèi)內(nèi)員員工工開開放放，，收收取取一一定定的的費費用用。。商務(wù)務(wù)配配套套建建議議：：茶茶水水間間、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間等等●茶水水間間：：建建議議于于會會議議室室層層、、餐餐廳廳層層的的配配套套層層設(shè)設(shè)置置，，其其他他層層可可不不必必設(shè)設(shè)置置；；●衛(wèi)生生間間：：寧寧波波寫寫字字樓樓市市場場中中大大多多項項目目都都沒沒有有設(shè)設(shè)置置獨獨立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，考考慮慮到到上上下下管管道道的的影影響響、、分分割割單單元元大大小小不不一一的的影影響響以以及及客客戶戶對對此此不不是是很很關(guān)關(guān)注注等等因因素素；；建建議議不不必必設(shè)設(shè)置置獨獨立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，僅僅設(shè)設(shè)置置公公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間即即可可。?！衽涮撞坎糠之a(chǎn)產(chǎn)權(quán)建建議開開發(fā)商商持有有，除除了會會議室室、健健身房房需開開發(fā)商商負責(zé)責(zé)直接接管理理外，，其他他配套套如餐餐廳、、咖啡啡廳等等盡量量盡量量銷售售或者者招租租以實實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟收收益，，或者者由物物業(yè)進進行統(tǒng)統(tǒng)一管管理和和經(jīng)營營?！褚陨辖ńㄗh的的配套套功能能某些些可能能實際際使用用頻率率較低低如健健身房房，但但是從從對多多個案案場銷銷售專專案的的訪談?wù)労陀杏嘘P(guān)客客戶的的訪談?wù)勚锌煽梢钥纯闯?，，客戶戶最在在意的的是價價格，，其次次為地地段，，如果果二者者相同同，那那么有有關(guān)其其他細細節(jié)便便會成成為左左右購購買的的決定定因素素，如如層高高、得得房率率、大大堂挑挑高、、空調(diào)調(diào)、電電梯、、入住住企業(yè)業(yè)層次次，直直至有有關(guān)配配套如如健身身房、、咖啡啡廳、、餐廳廳、多多功能能廳、、會議議室等等，因因為這這些代代表了了寫字字樓的的一定定檔次次。市市場客客觀存存在的的事實實是：：客戶戶調(diào)研研中90%以上上的人人會贊贊成比比較齊齊全的的配套套，但但是實實際使使用中中可能能90%的的客戶戶不會會使用用這些些配套套，如如健身身房。。但在在目前前同區(qū)區(qū)域的的同質(zhì)質(zhì)化的的辦公公樓競競爭中中，有有關(guān)的的細節(jié)節(jié)賣點點也會會成為為吸引引客戶戶的重重要一一環(huán)。。當(dāng)然然項目目的整整體宣宣傳、、銷售售等手手法也也是非非常重重要的的?！衽涮撞坎糠挚涂蛻舯缺容^關(guān)關(guān)注是是餐廳廳和會會議室室；咖咖啡廳廳作為為商務(wù)務(wù)人士士洽談?wù)?、會會客的的重要要地點點對于于提升升辦公公樓檔檔次和和提供供一定定的會會客空空間也也是必必需的的；商務(wù)配配套建建議總總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積分割割建議議●建筑物物四層層及以以上空空間為為辦公公區(qū)域域，其其中四四到二二十層層為對對外銷銷售部部分，，二十十層以以上部部分為為奧克克斯集集團內(nèi)內(nèi)部自自用部部分；；●考慮到到不同同客戶戶對于于寫字字樓面面積區(qū)區(qū)間的的需求求有比比較大大的差差異及及為了了保持持寫字字樓具具有比比較良良好的的品質(zhì)質(zhì)感，，在不不同樓樓層的的一般般銷售售面積積分割割上遵遵循低低樓層層中小小面積積分割割、中中間部部分及及往上上部分分中大大面積積分割割；奧奧克斯斯集團團自用用部分分，根根據(jù)實實際情情況需需要，，再進進行相相關(guān)面面積分分割；；●在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面面積分分割時時，一一般具具有良良好視視線及及外部部景觀觀環(huán)境境的部部分進進行較較大面面積分分割，，資源源相對對較差差的部部分進進行小小面積積分割割，預(yù)預(yù)留充充足的的空間間能進進行銷銷售單單元的的合并并出售售?！窀鶕?jù)實實際情情況的的需要要，基基本考考慮為為十四四層及及以下下部分分辦公公面積積為中中小分分割出出售，，十五五層到到二十十層部部分為為大面面積分分割（（四分分之一一到整整層銷銷售））；●分割單單元面面積：：基礎(chǔ)礎(chǔ)面積積-創(chuàng)創(chuàng)智型型公司司50-100平米米，較較低樓樓層，，約25%；主主力面面積-成長長型公公司100-150平米米，中中層樓樓層，，約50%；補補充面面積-領(lǐng)袖袖型公公司150-200平米米，較較高樓樓層，，約25%。以以控制制面積積來適適當(dāng)控控制總總價和和風(fēng)險險，大大面積積需求求可由由小面面積合合并來來實現(xiàn)現(xiàn)，同同時通通過提提高得得房率率，提提高性性價比比。標(biāo)準(zhǔn)層層面積積分割割建議議●從上圖圖可以以看到到，服服務(wù)業(yè)業(yè)的平平均使使用面面積最最大，，為234方，，企業(yè)業(yè)平均均辦公公人數(shù)數(shù)為18人人；其其次是是外貿(mào)貿(mào)業(yè)的的辦公公平均均使用用面積積為210平方方米，，企業(yè)業(yè)平均均辦公公人數(shù)數(shù)為19人人。物物流/外貿(mào)貿(mào)業(yè)的的平均均使用用面積積并不不小，，但平平均辦辦公人人數(shù)相相對較較低，，這剛剛好與與IT業(yè)相相反。。除了了IT業(yè)、、機械械/電電子行行業(yè)，，其他他行業(yè)業(yè)眾數(shù)數(shù)都在在150－－200平平方米米之間間，這這對本本項目目寫字字樓確確定基基本分分隔單單位具具有較較大的的參考考意義義。不同行業(yè)業(yè)整體使使用面積積及員工工規(guī)模18191218161018023816017013421002468101214161820外貿(mào)業(yè)服務(wù)業(yè)（美容/咨詢）IT業(yè)機械/電子建筑裝飾/設(shè)計050100150200250公司人數(shù)實際面積物流/貨貸標(biāo)準(zhǔn)層面面積分割割建議2.78%2.78%5.56%11.11%13.89%16.67%47.22%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%50以下50-8080-110110-150150-200200-500500以上分割單元面積●寫字樓面面積分割割主要集集中在50-150平平方米，，這包括括兩種面面積區(qū)間間，一種種為50-80平方米米，另一一種為110-130平方米米，能自自由組合合形成市市場主流流需求面面積區(qū)間間160-210平方方米。市場項目目標(biāo)準(zhǔn)層層分割情情況項目名稱分割情況（㎡）項目名稱分割情況（㎡）華聯(lián)寫字樓32-132都市仁和中心145-160中農(nóng)信大廈39-80新天地Ⅱ期120國際會展中心130-165外灘大廈100-120東海曙光64-159華宏國際中心150-170波特曼中心90-300新城國際100-200萬特商務(wù)中心80-100麗園尚都200-300新洲銀座180㎡以上廣博·國貿(mào)中心80-200標(biāo)準(zhǔn)層面面積分割割建議可考慮部部分空中中花園設(shè)設(shè)計?？煽紤]部部分空中中花園設(shè)設(shè)計?！窀鶕?jù)設(shè)計計方面的的技術(shù)要要求，現(xiàn)現(xiàn)基本柱柱距為8.1米米；●北側(cè)基本本分割為為8.1*（16.2-2.4）/70%=112.5平米；；東西邊邊套位置置較好，，面積可可適當(dāng)放放大，如如果因滿滿足開門門要求需需加長走走道，能能全部做做到按基基本柱網(wǎng)網(wǎng)分割盡盡量按基基本柱網(wǎng)網(wǎng)分割，，以做到到單位分分割面積積的減小小；●走道以環(huán)環(huán)繞中庭庭走道為為主，凸凸顯中庭庭空間的的賣點；；●中庭東西西兩側(cè)的的挑控部部分部分分可適當(dāng)當(dāng)設(shè)計部部分空中中花園，，以契合合項目””MOHO式辦辦公理念念“所要要求的””生態(tài)商商務(wù)“支支撐點，，并結(jié)合合鄞州公公園形成成項目亮亮點之一一?！裉艨湛帐街型ゲ糠址挚稍O(shè)計計成空中中花園，，作為室室內(nèi)景觀觀或者公公共休閑閑區(qū)域，，在保證證內(nèi)部中中庭上下下暢通的的同時，，避免過過于空曠曠，同時時又增加加了景觀觀亮點，，做到外外有景觀觀公園，，內(nèi)有中中庭花園園，符合合現(xiàn)今花花園生態(tài)態(tài)辦公的的流行趨趨勢，同同時，更更重要的的是可以以作為””MOHO式辦辦公“的的生態(tài)商商務(wù)支撐撐點；●如果計算算面積，，建議在在保持中中庭通透透性的同同時，盡盡量多做做一些空空中花園園，尺度度可適當(dāng)當(dāng)放大；；如果計計算面積積，建議議減少空空中花園園的數(shù)量量，但是是保留空空中花園園的設(shè)計計概念。。標(biāo)準(zhǔn)層面面積分割割建議總總結(jié)20-26層（（奧克斯斯集團總總部）：：250-300平方米米大型會會議室（（多功能能廳）、、或設(shè)置置200-300平方方米健身身房等休休閑娛樂樂設(shè)施。。4-19層（對對外出售售樓層））：基礎(chǔ)面積積-創(chuàng)智智型公司司50-100平米，，較低樓樓層，約約25%；主力力面積-成長型型公司100-150平米，，中層樓樓層，約約50%；補充充面積-領(lǐng)袖型型公司150-200平米，，較高樓樓層，約約25%。大面積需需求可由由小面積積合并來來實現(xiàn)。。高中低低樓層面面積的配配備需同同時兼顧顧面積實實際分隔隔的方案案的可行行性和位位置。底層大堂堂：前臺接待待，兼做做商務(wù)中中心，具具備打印印、復(fù)印印、傳真真、上網(wǎng)網(wǎng)、票務(wù)務(wù)等商務(wù)務(wù)功能，，由物業(yè)業(yè)公司負負責(zé)。底商2層層：出租/出出售商業(yè)業(yè)、200-300平平方米的的咖啡廳廳、茶吧吧。第3層：：1000平方米米餐廳、、80-100平方米米中小型型會議室室；或添添加200-300平平方米健健身房等等休閑娛娛樂設(shè)施施?！褚?-19層各面面積分割割段的比比例進行行控制分分割方案案；●以中中小面積積為基本本分割單單位，在在提出””MOHO式辦辦公理念念“的基基礎(chǔ)上，，適當(dāng)增增加面積積段較小小的房源源數(shù)量，，可以像像泛亞國國際分割割小面積積區(qū)間吸吸引了更更多中小小型企業(yè)業(yè)客戶；；●大面面積需求求可合并并使用，，從而有有效控制制風(fēng)險，，由小合合大易，，由大分分小難。。智能化配配置建議議5A智能能化建議議●在目目前市場場競爭日日趨激烈烈的形勢勢下，5A智能能化已經(jīng)經(jīng)成為越越來越多多高檔寫寫字樓項項目的必必然選擇擇，5A智能化化系統(tǒng)代代表著目目前最為為先進的的寫字樓樓智能化化水平。。通過5A智能能化系統(tǒng)統(tǒng)在寫字字樓里的的實施，，入駐企企業(yè)可以以將各類類高科技技產(chǎn)品與與建筑有有機集合合，從而而實現(xiàn)大大廈水、、電、空空調(diào)等設(shè)設(shè)備和消消防、安安保的監(jiān)監(jiān)測和控控制。同同時，通通過數(shù)據(jù)據(jù)的高速速通訊接接入，使使大廈內(nèi)內(nèi)辦公的的企業(yè)能能真正完完成與世世界各地地的快速速溝通和和信息傳傳輸，實實現(xiàn)企業(yè)業(yè)的辦公公自動化化，大大大提高企企業(yè)的辦辦公效率率和實現(xiàn)現(xiàn)與世界界接軌。?！窠ㄗh議本項目目采用5A寫字字樓智能能化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；●5A智能化化包括：：辦公智智能化體體系（OA））、樓宇宇自動化化系統(tǒng)（（BA））、通訊訊智能化化系統(tǒng)（（CA））、消消防智能能化系統(tǒng)統(tǒng)（FA）、、安保智智能化系系統(tǒng)（SA））。辦公智能能化系統(tǒng)統(tǒng)（0A）建議議●辦公公智能化化吸引（OA））是指以物物業(yè)管理理、公用用信息服服務(wù)、智智能卡管管理、商商場管理理為主的的應(yīng)用軟軟件系統(tǒng)統(tǒng)。包括括了計算算機網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、會議議中心等等系統(tǒng)等等?！窠ㄗh議預(yù)留OA電力負負荷50VA/M2以以上，辦辦公室OA布線線采用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)地板板或地面面線槽。。樓宇智能能化系統(tǒng)統(tǒng)（BA）建議議●樓宇宇智能化化系統(tǒng)（（BA）），可對對全樓的的供排水水設(shè)備、、制冷設(shè)設(shè)備、供供電系統(tǒng)統(tǒng)和電梯梯、自動動扶梯梯進行監(jiān)監(jiān)視及控控制。包包括：空空調(diào)自控控系統(tǒng)、、供排水水自控系系統(tǒng)、變變配電監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)統(tǒng)、電梯梯監(jiān)視系系統(tǒng)，主主要是以以狀態(tài)監(jiān)監(jiān)視為主主，控制制啟停為為輔?！窠ㄗh議主要的的機電設(shè)設(shè)備由計計算機管管理，并并監(jiān)控其其運行狀狀況，實實現(xiàn)管路路的自動動控制。?！窠ㄗh議空調(diào)采采用24小時分分戶式中中央空調(diào)調(diào)，符合合全天時時辦公理理念。用用戶能根根據(jù)自我我要求調(diào)調(diào)節(jié)室內(nèi)內(nèi)溫度、、濕度，，空調(diào)系系統(tǒng)充具具有分區(qū)區(qū)域控制制能力，，新風(fēng)量量在30立方米米/人/小時以以上?！窠ㄗh議電梯采采用國內(nèi)內(nèi)外比較較著名的的品牌，，以不低低于1.5噸荷荷重量和和2.5米/秒秒運行速速度為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在在突出內(nèi)內(nèi)部內(nèi)部部轎箱空空間寬敞敞舒適性性的同時時，增加加項目賣賣點。同同時，電電梯轎箱箱內(nèi)監(jiān)控控系統(tǒng)，，由物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心統(tǒng)一一管理。?！窠ㄗh供水水系統(tǒng)24小小時冷熱水供供應(yīng)，并有中中水處理系統(tǒng)統(tǒng)?！窠ㄗh供電電吸引提供雙雙路供電，辦辦公面的供電電容量在80W/M2以以上。通訊智能化系系統(tǒng)（CA））建議●通訊智能能化系統(tǒng)（CA），包括括綜合步線系系統(tǒng)和無線通通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)統(tǒng)。●綜合布線線系統(tǒng)指綜合合布線支持電電話系統(tǒng)和計計算機網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)，是一個個開放性網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺，建議議室內(nèi)鋪設(shè)架架空地板、地地面線槽、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)地板，提提供以5類線線為基礎(chǔ)的綜綜合布線信息息通道。同時時，計算機網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)統(tǒng)到達所有的的辦公間，提提供其他國際際國內(nèi)長途語語音及數(shù)據(jù)通通信條件；千千兆入戶，百百兆到桌?！駸o線通信信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)主主要指移動信信號增強系統(tǒng)統(tǒng)，建議辦公公樓各層設(shè)有有移動信號增增強系統(tǒng)。消防智能化系系統(tǒng)（FA））建議●配置煙感感、溫感和火火災(zāi)自動報警警、噴灑系統(tǒng)統(tǒng)，報警、自自動滅火和消消防聯(lián)動控制制?！衽渲梅阑鸹痣娨暠O(jiān)控。。

●配置置廣播音響系系統(tǒng)，火災(zāi)緊緊急廣播系統(tǒng)統(tǒng)與公共廣播播合用一套廣廣播系統(tǒng)。安保智能化（（SA）建議議●閉路監(jiān)視視系統(tǒng)：地下下車庫出入口口、首層大廳廳設(shè)彩色變焦焦帶云臺攝像像機；樓內(nèi)各各層出入口、、電梯轎箱等等處設(shè)置固定定黑白定焦攝攝像機；寫字字樓內(nèi)走廊設(shè)設(shè)置固定黑白白定焦攝像機機；地下停車車庫內(nèi)設(shè)黑白白帶云臺變焦焦攝像機?！瘛穹辣I報報警系統(tǒng)：寫寫字樓出入口口設(shè)門磁開關(guān)關(guān)、電子門鎖鎖、讀卡器。。

●停車場管理系系統(tǒng)：內(nèi)部車車輛采用專用用停車卡，外外部車輛采用用臨時出票機機方式?！裰攸c部位（門門廳、電梯等等）設(shè)電視監(jiān)監(jiān)控計算機，，并保證保安安人員自動巡巡更。THANKS！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:03:3321:03:3321:031/4/20239:03:33PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2321:03:3321:03Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:03:3321:03:3321:03Wednesday,January4,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2321:03:3321:03:33January4,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。04一一月月20239:03:33下下午21:03:331月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:03下下午1月-2321:03January4,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/421:03:3321:03:3304January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳