曾憲斌講當今房地產(chǎn)營銷

【房地產(chǎn)精準營銷】

主講

-曾憲斌曾憲斌先生簡介

中國十大房地產(chǎn)策劃專家，清華大學職業(yè)經(jīng)理訓(xùn)練中心教授會成員，清華大學客座教授,中山大學房地產(chǎn)EMBA班授課專家，。歷任《房地產(chǎn)時報》總編輯，《中國房地產(chǎn)報》專業(yè)家團專家，萬達集團總策劃師，劉永好及新希望集團地產(chǎn)總策劃，國內(nèi)幾十家大型地產(chǎn)公司總策劃師及首席顧問。業(yè)績主持或參與全國百余個房地產(chǎn)項目的策劃，其中如白云山高爾夫花園、佛山怡翠花園、成都花園、錦官新城、昆明陽光海岸、長春明珠、寧波世紀城、青島天泰馥香谷、大連星海人家等數(shù)十個項目均為當?shù)鼗蛉珖餍菢潜P，曾創(chuàng)下年度銷售20億的業(yè)績。學術(shù)在清華、北大及全國數(shù)百場講學，業(yè)界稱為“曾旋風”，著作有《品牌密碼》、《品牌旋風》、《房地產(chǎn)全程營銷與新思維—“老板”都有問題》、《股客—非常股市掘金》等百萬字專著。目錄營銷總論1、精準營銷之意義2、營銷走向精準時代3、信息精準4、時機精準5、定位精準6、產(chǎn)品精準7、規(guī)劃精準8、地價精準9、市場精準10、廣告精準11、媒體精準12、推廣精準13、渠道精準14、平臺精準15、道具精準16、策略精準17、價格精準精準營銷的意義Part1

導(dǎo)言：精準營銷的偉大案例：三年三級火箭“怕上火喝王老吉”從1億到103億小池塘養(yǎng)小魚、大池塘養(yǎng)大魚、鯨魚只能在大海里。事件營銷案例：（1）汶川地震后五老吉的事件營銷。（2）華僑城的品牌經(jīng)濟效益雙贏與萬科的“智者千慮，終有一失”。危機公關(guān)營銷案例（1）王老吉是藥還是涼茶？（2）農(nóng)夫山泉在海南“被下架”的危機公關(guān)。一、精準營銷之意義1、手表定侓，混雜之亂。什么是手表定侓？與營銷的關(guān)系是什么？從孔子曰：“君子和而不同，小人同而不和”與現(xiàn)代社會日趨凸顯的社會階層的分化。2、精確制導(dǎo)，定點清除。中國地產(chǎn)歷經(jīng)20多年的三個發(fā)展階段。第三階段90年代后期營銷發(fā)生的變化。舉例：上?！熬R天下”、“棲霞小區(qū)”、昆明“陽光海岸”、廣州“美人湖”。

營銷走向精準時代Part2二、營銷的演進1、銷售→同義反復(fù)2、推銷→重心于推3、營銷→營造為本4、準銷→精準社會

信息精準Part3一、信息精準之涿州掃貨2010年初涿州房價從均價3500到均價7000的爆炸式增長。得益于京南規(guī)劃2012年動車的開通。如河北毗鄰北京的燕郊版塊等。

交通改變世界、交通改變居住、交通改變生活。二、信息精準之瑞麗項目怎樣通過國家重大政策選擇項目？選擇開發(fā)區(qū)域？如何選地？80年代看廣東；90年代看浦東、長三角；十一五期間看京津唐、濱海新區(qū)；開發(fā)要解讀政策方向。如2011年云南瑞麗成為國家一級口岸，表明了中國面向東盟十國的橋頭堡戰(zhàn)略要義，直接體現(xiàn)在土地投資價值的提升。舉例：天津“星耀五洲”。

創(chuàng)造性破壞：從電話取代電報，手機取代傳呼機。

時機精準Part4

人民幣升值的全球資產(chǎn)共振人民幣對內(nèi)貶值的價格上漲人口紅利的剛性需求經(jīng)濟增長、收入增長的同比性城市化的機會一、房地產(chǎn)的中長期上升通道二、時機精準之案例剖析

上?！熬R天下”vs

廣州“祈福新村”同是ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ類別墅產(chǎn)品，前者是２００９年入市，后者是１９９９年入市，相距十年。由于１０年前中國社會結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”狀，兩級分化貧富差距大，缺乏中產(chǎn)階層。而１０年后，都市化進程大部分中產(chǎn)階層的出現(xiàn)，類別墅產(chǎn)品由此熱銷。三、時機精準之案例剖析“星耀五洲”與

“濱海新區(qū)”和2009年?！靶且逯蕖币贼~躍龍門之勢，乘京津唐一體化發(fā)展、濱海新區(qū)建設(shè)的東風，一度以規(guī)模之大，號稱“中國第一盤”。2009年銷售入市之初，遭遇經(jīng)融危機的市場選擇。

定位精準Part5城市漂移之動態(tài)發(fā)展市政規(guī)劃之動態(tài)發(fā)展行業(yè)未來之動態(tài)發(fā)展一、定位精準之案例——三亞“清平樂”項目背景：2007年，三亞地產(chǎn)開發(fā)圍繞海景資源展開。項目用地位于田獨鎮(zhèn)，三亞灣和亞龍灣之間既無海景亦無山景，自然資源貧瘠。海景房售價8000~10000元/平米，山景房3000~5000元/平米，項目周邊2200元/平米；一、定位精準之案例剖析差異化定位的價值溢價考察北京太陽城項目，結(jié)合三亞候鳥型長住的主流人群精確定位。精準營銷的價值溢價銷售主打北京市場，省部級單位及大學教育系統(tǒng)離、退休干部和教授，1500套1年多時間全部售罄。價格從開盤4000到7000/平米；與周邊2200售價有質(zhì)的飛躍。成為當?shù)亻_發(fā)風向標。精準的客戶定位：低齡、高素質(zhì)。

“清平樂”——海南首個老年住宅項目二、定位精準之案例剖析山西人的海南島---海南“晉如意”一樣的生活品質(zhì)，不一樣的生活環(huán)境！山西省六建開發(fā)1000多套住宅，全部太原公司總部銷售。案例：昆明陽光海岸

鄰邊界TownHouse鄰邊界TownHouse

產(chǎn)品精準Part6一、產(chǎn)品精準之案例剖析云南大理“感通小鎮(zhèn)”mini別墅旅游地產(chǎn)的本質(zhì)：并非第一、二居所。旅游度假區(qū)的別墅產(chǎn)品：戶型功能的舒適性并不是最關(guān)鍵的。多少面積算小戶型，不同區(qū)域、不同客群，不同感受。又如：當下流行的膠囊公寓；全國相繼出現(xiàn)的小戶型公寓等感通別墅宣傳片。二、產(chǎn)品精準之：又說三亞“清平樂”

定位精準與產(chǎn)品精準的關(guān)系？清平樂規(guī)劃設(shè)計師的精準定位——目標客戶：白佐民教授親自主筆。主力戶型配比與主流客戶的吻合。規(guī)劃與配套設(shè)施符合客戶日常需求：清平樂的18項配套功能。如：食堂、老年大學、網(wǎng)吧、繪畫展覽室等；案例：新的商業(yè)業(yè)態(tài)（農(nóng)改超）

規(guī)劃精準Part7獲利最大化之科學流程市場調(diào)研三方研究競標設(shè)計達成共識專家評議方案設(shè)計八仙過海定審報建確定主題博采眾長集思廣益優(yōu)中選秀概念細化最佳方案科學流程流程1：市場研究借助政府規(guī)劃部門資源了解開發(fā)用地區(qū)塊未來發(fā)展；借助專業(yè)策劃公司在了解市場的基礎(chǔ)給予創(chuàng)新建議；借助規(guī)劃設(shè)計公司參與前期研究。

流程2：概念性規(guī)劃方案的形成規(guī)劃的核心，體現(xiàn)在項目總平圖。借助名家規(guī)劃專家以顧問形式主筆概念性規(guī)劃設(shè)計，賦予項目靈魂后指導(dǎo)報規(guī)文件的形成。舉例：景德鎮(zhèn)項目、哈爾濱大商集團

科學流程流程3：2~3個專家做方案借助不同專家集思廣益，吸取精華。

流程4：請政府主管部門專家給出指導(dǎo)意見便于項目報規(guī)的通過。流程5：開八仙會邀請策劃公司、規(guī)劃設(shè)計顧問、景觀設(shè)計公司、建筑施工單位、裝修公司、財務(wù)和稅務(wù)顧問、開發(fā)商顧問，及物業(yè)管理公司針對方案找問題并且提出寶貴意見。照搬照抄的同質(zhì)化-----西寧星河灣遷就市場的黑白電視-----濱州項目追求“最好”的單相思----瑞士豪庭品流復(fù)雜的大雜燴----世紀花園水土不服的國際大師----萬福項目大醫(yī)院派的實習醫(yī)生----綠色家園質(zhì)優(yōu)價廉的一相情愿----陵縣項目市場與設(shè)計的陰差陽錯----雅典花園規(guī)劃設(shè)計之誤區(qū)宿舍區(qū)域規(guī)劃之謬呆板的布局混雜的品流現(xiàn)代規(guī)劃理念的來源辨析借用公建之謬規(guī)劃路進社區(qū)立面色調(diào)公建化炫富的主門港澳理念之謬墻窗比失調(diào)南桔北枳會所前蘇聯(lián)的參照之謬朝向改變居住奢侈的日照間距歐美模式之謬宗教改變居住安全改變布局中國人居智慧

中華文明的智慧

中西醫(yī)之爭與人居智慧

人居智慧的回歸1、人與自然之和諧風水住宅----人宅相扶，感通天地

環(huán)保意識----節(jié)能節(jié)地，蔭佑后人2、人與建筑之和諧圍合----歷史記憶，民族特色

玄關(guān)之美----藏風聚氣，拒邪擋災(zāi)3、人與人之和諧院落文化----守望相助，鄰里親情

封閉組團----四度空間，安全歸屬4、人居智慧范例四大古鎮(zhèn)之圍合

黎源鄉(xiāng)村之經(jīng)典選扯

西遞宏村之歪門斜巷

永定土樓的組團觀念

大觀園的理想人居5、方園的范例

白云高爾夫----天人和諧，自然和諧

云山詩意----居民元素，夢里家園十里方圓---東方管家，“八德”社區(qū)（八德（忠.孝.仁.義.禮.智.信.和）

忠.孝.仁.義.禮.智.信.和………………

地價精準Part8顛覆傳統(tǒng)對土地的觀念土地的靜態(tài)價值對比周邊目前的房價土地的動態(tài)價值經(jīng)濟發(fā)展趨勢規(guī)劃發(fā)展趨勢房價發(fā)展趨勢舉例1：安徽合肥政務(wù)區(qū)、天鵝湖畔地塊3年時間：從60萬/畝到200萬/畝。舉例2：青障山溫泉度假村按靜態(tài)計算被嚴重低估的溫泉價值。提前預(yù)知規(guī)劃進行預(yù)判

與同地段項目的品種之差異與同品種中比例之差異尋找價值最大化品種之差異案例：安徽張舟山項目土地的辯證價值土地的品牌價值品牌溢價之源品牌公司的溢價非品牌公司的品牌之道

案例：萬科與萬達土地的觀念價值案例：銀川開發(fā)區(qū)品牌的出現(xiàn)：節(jié)省購買時間、降低購買風險1、不同品質(zhì)的反比現(xiàn)象多層貴過小高層（大哥大貴過手機）2、同品質(zhì)產(chǎn)品的差價現(xiàn)象品牌貴過品質(zhì)（耐克一勾，身份百倍）土地的供求價值2011年土地供給收緊，僅20000畝土地供給面積。

市場精準Part9市場精準從福布斯榜看王健林和萬達的商業(yè)地產(chǎn)王國商業(yè)地產(chǎn)的秘密：住宅地產(chǎn)利潤通常為30%，商業(yè)地產(chǎn)利潤是住宅地產(chǎn)的3~5倍。從萬科、恒大轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)看市場精準房價由當?shù)厥杖霙Q定；商業(yè)由投資回報率決定。商業(yè)地產(chǎn)概況總量不夠，結(jié)構(gòu)失衡。同質(zhì)競爭，等量淘汰。中小商業(yè)地產(chǎn)的生產(chǎn)模式：差異定位，脫穎而出。市場精準之案例剖析

大市場案例：張家口城市綜合體項目涿州項目商業(yè)案例：六盤水項目十堰“自由港”項目

廣告精準Part101、新的認知專業(yè)窄告3、新的觀念2、新的手段4、新的層面5、新的功能6、新的整合7、新的公司分眾傳播偏見廣告品牌推廣精神需求營造價值效果廣告房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)新之路廣告的核心要素（一）從粗放到精準1、堅持市場的細分原則2、關(guān)注不同客戶的敏感點3、有的放失的精神溝通差異化的表現(xiàn)1、品牌的身份標識2、升級換代的享受3、投資增值的價值4、雙重保護的安全5、張揚個性的品位6、優(yōu)質(zhì)稀缺的配套7、物以類聚的品流8、怡情養(yǎng)性的環(huán)境

高檔非高檔1、可望可及的價格2、斤斤計較的實用率3、急不可奈的現(xiàn)房4、就業(yè)可達的交通5、功能齊備的設(shè)施6、持續(xù)生活的成本價值感的構(gòu)成安全感生理安全----組團封閉心理安全----私密性

增值感市場下跌時的堅挺----保值市場盤整時的上揚----增值市場上升時的加速----超值

品質(zhì)感品質(zhì)與品質(zhì)感品質(zhì)是桶底品質(zhì)感是價值品質(zhì)如何轉(zhuǎn)換成品質(zhì)感

案例分享：清華坊

媒體精準Part11碎片化時代媒體選擇的兩種主要方法：1、傳統(tǒng)：主流媒體；2、細分：碎片化，什么都投。案例：“星耀五洲”的被矮化；南方航空頭等倉雜志《往來》則到達率高，客戶精準。整合營銷的媒介選擇：不要主觀臆想目標客戶喜好。

細分市場下不同規(guī)模城市如何選擇？三四線城市的主流媒體選擇？互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷新舉措。案例：云南玉龍雪山下的美景別墅。攀枝花項目

推廣精準Part12看萬達從大連走向全國。從大連星海國寶到長春明珠、成都花園。逐漸升溫、不斷強化、逐步接受。1、轟動性亮機相A、引而不發(fā)的“秘談”新聞B、強強聯(lián)手轟動亮相C、夢幻組合的品牌堆積D、漸入佳境的“美國小鎮(zhèn)”E、牽動市場的“加急電報”成都花園品牌推廣路線圖2、升溫式蓄勢A、品牌轉(zhuǎn)換的認知度B、塑造形象的“信譽宣言”C、鞏固品牌的“萬達故事”D、推廣轉(zhuǎn)移的標記征集E、展示全景的“系統(tǒng)推廣”F、聚集人氣的集報抽獎G、與眾不同的模型效應(yīng)H、提升品牌的創(chuàng)新風暴I、遙相呼應(yīng)的“放心”策劃J、令人信服的“專家點評”萬達集團康橋半島3、開閘式強銷A、多管齊下的促銷措施B、制造人海的開盤大獎C、顯示實力的明星助陣4、持續(xù)性關(guān)注A、再度造勢的西部論壇B、感動市場的業(yè)主考察C、首次清盤的“真情回報”D、調(diào)整定位的“梅開二度”

渠道精準Part13新團購，精準渠道。案例：大客戶團購“星耀五洲”的集團購買案例：精準渠道大理“滄洱高爾夫”的廣深小眾推廣。

平臺精準Part14招行金葵花客戶看房1、目標客戶群的準確性2、針對各銀行大客戶的主題活動。3、高端車友會的活動組織。案例：廣州“美林湖”北京“玫瑰園”

道具精準Part15一、四項要旨理念-------吹糠見米與服務(wù)至上的宗旨2、專才-------少男少女與善解人意的成年主婦3、現(xiàn)場包裝-------貪圖氣派與個性展現(xiàn)的板房展示4、資料------不同產(chǎn)品的不同資料組織方式二、國內(nèi)銷售模式的兩個問題急功近利的港臺模式。一刀切，無特色。裝修華而不實。

策略精準Part16（一）房地產(chǎn)調(diào)整的五個階段的五個原則預(yù)警期不用投資下降期不計價反彈期不僥幸黑暗期不抄底復(fù)蘇期不錯過調(diào)整下行周期中的房地產(chǎn)營銷（二）下降期項目如何處理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項目慢放慢開發(fā)節(jié)奏縮縮小開發(fā)規(guī)模引引入合作方式共擔風險停停止項目，等待時機脫銷營銷：不投資，沒項目不拿項目主導(dǎo)營銷：主導(dǎo)輿論，配合銷售特價營銷：價格永遠是營銷的利器精準營銷：客戶分化，產(chǎn)品、廣告語，推廣媒體、銷售渠道

要精準定位，“精準制導(dǎo)，定點清除”標桿營銷：突出特性，豎起標桿品牌營銷：根據(jù)資源情況打造企業(yè)品牌、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品

品牌、專家品牌增值服務(wù)：常規(guī)之外的服務(wù)保值營銷：打消客戶對房子價下跌、物業(yè)貶值的顧慮，快速

加籠資金（三）房地產(chǎn)下降周期突圍二十二招超值營銷：送面積、送服務(wù)事件營銷：利用重大公共事件的新聞性質(zhì)提升企業(yè)的知名度

和美譽度全程營銷：不是單純做推廣，從立項、拿地開始做營銷體驗營銷：體驗已有的項目口碑營銷：十個廣告，不如一個口碑天價營銷：滿足金字塔尖的人群偏鋒營銷：不是一般人可以采用的逆時營銷：吸引眼球借機營銷：借政策售后營銷：服務(wù)品牌網(wǎng)絡(luò)營銷：新的傳播途徑異地營銷：全國市場內(nèi)部營銷：明修棧道，暗度陳倉效果營銷：新型推廣

價格精準Part17兌現(xiàn)價值的市場定價基本定價法

A成本定價法成本與目標收益

B競爭導(dǎo)向法隨行就市與追隨領(lǐng)導(dǎo)者性的品位兌現(xiàn)價值的曾氏定價公式定價價格執(zhí)行方案價格策略差價原則單元評估樓層評估差價評估單元均價價格明細反饋系統(tǒng)價格調(diào)查價格匯總評估加權(quán)樓盤評估樹圖解析權(quán)重計算評估修正修正公式修正過程修正結(jié)果案例

END1涿州項目價格策略價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁高了，能走過這座橋的人就少——沒有市場低了，公司損失利潤——沒有效益如何在兩者之間達到一種平衡如何讓我們的樓盤即叫好又叫座這永遠是我們解析的重心……一、價格策略價格形成因素：價格的制定是一項科學的課題。通常由成本+自然因素+社區(qū)因素+經(jīng)濟因素+規(guī)劃因素+品牌因素+附加值等各項綜合原因形成。本案計算之價格為本階段的銷售均價，通過對可對樓盤價格的匯總修正和其全方位的價值評估、加權(quán)修正綜合計算得出。二、價格計算1．周邊樓盤價格評估“金竹首府二期”與調(diào)查樓盤評估比較μ1μ2μ3μ4μ5μ6μ7μ8μ9μ10物業(yè)外部生態(tài)需求指數(shù)Z1物業(yè)內(nèi)部生態(tài)需求指數(shù)Z2市場營銷評價指數(shù)Z3周邊環(huán)境及發(fā)展評價交通條件及發(fā)展評價區(qū)域地段及發(fā)展評價價格與付款方式評價物業(yè)配套設(shè)施評價景觀綠化水平評價戶型設(shè)計評價規(guī)劃指標及水平評價物業(yè)管理水平評價營銷推廣水平評價目標地產(chǎn)市場營銷合意度綜合評價指數(shù)H目標物業(yè)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)綜合評價指數(shù)P.7.5.5.6.6.5.5.5.5++.4+.4.7.6+++.4.3.3+.7三、價格樹圖評估項區(qū)位地段及發(fā)展交通條件及發(fā)展周邊環(huán)境及發(fā)展規(guī)劃指標景觀綠化戶型水平配套設(shè)施價格與付款物業(yè)管理水平營銷推廣水平合意度指數(shù)μ1μ2μ3μ4μ5μ6μ7μ8μ9μ10鴻盛．凱旋門總分24平均分3.43總分21平均分3總分27.5平均分3.93總分46平均分6.57總分54.5平均分7.79總分54.5平均分7.79總分33平均分4.71總分44.5平均分6.36總分34平均分4.86總分45.8平均分6.54富景華庭總分37.5平均分5.36總分38.2平均分5.46總分38平均分5.43總分36.5平均分5.21總分28.9平均分4.13總36.63平均分5.23總分36平均分5.14總分40.5平均分5.79總分31.5平均分4.5總分24.9平均分3.56理想城總分41.2平均分5.89總分40平均分5.71總分42.7平均分6.1總分43.7平均分6.24總分42.5平均分6.07總分53.7平均分7.67總分44.7平均分6.39總分39平均分5.57總分35.9平均分5.13總分56.5平均分8.07天?！めB景總分41.5平均分5.93總分41.2平均分5.89總分44平均分6.28總分43.2平均分6.17總分39.7平均分5.67總分47.6平均分6.8總分42.3平均分6.04總分49.3平均分7.04總分32.3平均分4.61總分50.5平均分7.21金·Home總分60.7平均分8.67總分57平均分8.14總分56.8平均分8.11總分42.5平均分6.07總分21.6平均分3.09總分41.8平均分5.97總分55平均分7.86總分40.6平均分5.8總分37.5平均分5.36總分43.3平均分6.19大北京城上城總分24.5平均分3.5總分39.5平均分5.64總分28平均分4總分29平均分4.14總37.05平均分5.29總分48.7平均分6.96總分29.1平均分4.16總分48.5平均分6.93總分29.3平均分4.19總分52.6平均分7.51金竹首府總分60.9平均分8.7總分65平均分9.28總分61.3平均分8.76總分57.6平均分8.23總分62平均分8.86總分55.5平均分7.93總分57.5平均分8.21總分57.2平均分8.17總分64.4平均分9.2總分52平均分7.43評分標準：單項滿分10分；個體項目總分100分；權(quán)重標準：A：8、9、10分

/B：5、6、7分

/C：1、2、3、4分；備注：要求為整數(shù)或最多精確到小數(shù)點后兩位；（以下各項得分為七位評分者的平均分值）2、樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計算(見下)W（I-1）=8.7*0.5+9.29*0.5=8.995W（I-2）=8.21*0.5+8.86*0.5==8.535Z3=W（I-3）=9.2*0.3+7.43*0.7=7.961W（Ⅱ-1）=8.995*0.6+8.76*0.4=8.901W（Ⅱ-2）=8.535*0.6+7.93*0.4=8.293Z1=W（Ⅲ-1）=8.901*0.6+8.17*0.4=8.6086Z2=W（Ⅲ-2）=8.293*0.7+8.23*0.3=8.274P=8.6086*0.5+8.2741*0.5=8.44135H0=8.44135*0.7+7.961*0.3=8.297245金竹首府2期H1=8.297245

鴻盛·凱旋門

W（I-1）=3.43*0.5+3*0.5=3.215W（I-2）=4.71*0.5+7.79*0.5=6.25Z3=W（I-3）=4.86*0.3+6.54*0.7=6.036W（Ⅱ-1）=3.215*0.6+3.93*0.4=3.501W（Ⅱ-2）=6.25*0.6+7.79*0.4=6.866Z1=W（Ⅲ-1）=3.501*0.6+6.36*0.4=4.6446Z2=W（Ⅲ-2）=6.866*0.7+7.14*0.3=6.7772P=4.6446*0.5+6.7772*0.5=5.7109H2=5.7109*0.7+6.036*0.3=5.80843H2=5.80843富景華庭

P=5.5668*0.5+4.9741*0.5=5.27045H2=5.27045*0.7+3.842*0.3=4.841915W（I-1）=5.36*0.5+5.46*0.5=5.41W（I-2）=5.41*0.5+4.13*0.5=4.635Z3=W（I-3）=4.5*0.3+3.56*0.7=3.842W（Ⅱ-1）=5.41*0.6+5.43*0.4=5.418W（Ⅱ-2）=4.635*0.6+5.23*0.4=4.873Z1=W（Ⅲ-1）=5.418*0.6+5.79*0.4=5.5668Z2=W（Ⅲ-2）=4.873*0.7+5.21*0.3=4.9741H2=4.841915北京理想城

P=5.78*0.5+6.6362*0.5=6.2081H4=6.2081*0.7+7.88*0.3=6.50207W（I-1）=5.89*0.5+5.71*0.5=5.8W（I-2）=6.39*0.5+6.07*0.5=6.23Z3=W（I-3）=5.13*0.3+8.07*0.7=7.188W（Ⅱ-1）=5.8*0.6+6.1*0.4=5.92W（Ⅱ-2）=6.23*0.6+7.67*0.4=6.806Z1=W（Ⅲ-1）=5.92*0.6+5.57*0.4=5.78Z2=W（Ⅲ-2）=6.806*0.7+6.24*0.3=6.6362H4=6.50207天?！めB景P=6.4532*0.5+6.2141*0.5=6.33365H5=6.33365*0.7+6.43*0.3=6.36255W（I-1）=5.93*0.5+5.89*0.5=5.91W（I-2）=6.04*0.5+5.67*0.5=5.855Z3=W（I-3）=4.61*0.3+7.21*0.7=6.43W（Ⅱ-1）=5.91*0.6+6.29*0.4=6.062W（Ⅱ-2）=5.855*0.6+6.8*0.4=6.233Z1=W（Ⅲ-1）=6.062*0.6+7.04*0.4=6.4532Z2=W（Ⅲ-2）=6.233*0.7+6.17*0.3=6.2141H5=6.36255金homeP=7.2922*0.5+5.7921*0.5=6.54215H6=6.54215*0.7+5.941*0.3=6.361805W（I-1）=8.67*0.5+8.14*0.5=8.405W=（I-2）=7.86*0.6+3.09*05=5.475Z3=W（I-3）=5.36*0.3+6.19*0.7=5.941W（Ⅱ-1）=8.405*0.6+8.11*0.4=8.287W（Ⅱ-2）=5.475*0.6+5.97*0.4=5.673Z1=W（Ⅲ-1）=8.287*0.6+5.8*0.4=7.2922Z2=W（Ⅲ-2）=5.673*0.7+6.07*0.3=5.7921H6=6.361805大北京城上城W（I-1）=3.5*0.5+5.64*0.5=4.57W（I-2）=4.16*0.5+5.29*0.5=4.725Z3=W（I-3）=4.19*0.3+7.51*0.7=6.514W（Ⅱ-1）=4.57*0.6+4*0.4=4.342W（Ⅱ-2）=4.725*0.6+6.96*0.4=5.619Z1=W（Ⅲ-1）=4.342*0.6+6.93*0.4=5.3772Z2=W（Ⅲ-2）=5.619*0.7+4.14*0.3=5.1753P=5.3772*0.5+5.1753*0.5=5.27625H7=5.27625*0.7+6.514*0.3=5.647575H7=5.647575系數(shù)加權(quán)評估修正：價格的形成包涵多個綜合因素（市場、品質(zhì)、包裝、宣傳、推廣），而目前本項目尚處于品質(zhì)階段，其余附加值并沒有得到充分體現(xiàn)，因而加權(quán)評估中減除1分，則本項目最終H1=7.2972453、周邊樓盤價格調(diào)查

1、價格調(diào)查總匯序號項目名稱折前報價折后價格1本案項目---------------------------2鴻盛·凱旋門50005000（無優(yōu)惠）3富景華庭53505136（最低9.6折）4北京理想城5800-59005800（最多1萬/套）5天?！めB景54005400（無優(yōu)惠）6金·HOME60