年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

08年下半年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

08年下半年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測病癥及病史目前身體狀況病因查找病情開展及處方持續(xù)時間主要結(jié)論病癥一：樓市疲軟，銷售量驟減李嘉誠間接出售世紀(jì)商貿(mào)廣場摩根斯坦利整體出售錦麟天地摩根斯坦利也有意整體出售華山夏都轉(zhuǎn)售為租湯臣一品降價萬元促銷整體低價出售新虹橋綠景苑（皇家花園）病癥二：高端物業(yè)或被低價拋售，或改變銷售策略御翠豪庭97年市場低谷，市場不成熟時間發(fā)布機(jī)構(gòu)具體政策關(guān)鍵字2005.3.26國務(wù)院《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》國八條2005.5.11國務(wù)院七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住宅價格工作的意見》新國八條2005.5.27國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》營業(yè)稅2005.5.29建設(shè)部《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》2005.7.10國家稅務(wù)總局《個人所得稅法》2005.10.7國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理假設(shè)干問題的通知》05年市場蕭條，外傷所致——政策悶棍直接將行業(yè)打入谷底三年前：外傷致病，修養(yǎng)近一年08年二季度及上半年跟蹤板塊市場表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測病癥及病史目前身體狀況病因查找病情開展及處方持續(xù)時間主要結(jié)論存需比均值12.65出現(xiàn)大面積促銷價格促銷幅度在1520%存需比均值：8.89價格平穩(wěn)波動漲幅在1015%存需比均值：4.41價格快速上漲漲幅在30%以上剛性需求強(qiáng)烈，供需矛盾仍未根本性解決，目前上海房地產(chǎn)市場健康，內(nèi)部“免疫系統(tǒng)”正常住宅可售余量與成交量之比（存需比）合理區(qū)間在8-12從數(shù)據(jù)看，上海土地可供開發(fā)量連年減少，07年尤為明顯上年住宅市場可供開發(fā)量+當(dāng)年住宅新增建筑面積-當(dāng)年住宅竣工面積上海市場中長期內(nèi)處于健康狀態(tài)6649萬平方米可供開發(fā)建筑面積可以維持3年左右市場需求按平均銷售量核算，可供3.03年開發(fā)按最高銷售量核算，可供1.80年開發(fā)按最低銷售量核算，可供6.29年開發(fā)注：為統(tǒng)一計算口徑，以上所有數(shù)據(jù)采用上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)上海市場中長期內(nèi)處于健康狀態(tài)根據(jù)新開工量約等于三季度后供給量的規(guī)律，今年下半年，上海住宅市場約有750萬的供給量08.308.409.1上海市場中長期內(nèi)處于健康狀態(tài)市場銷量相對樂觀估計（平均132.56萬方/月）市場銷量相對悲觀估計（08年水平92.96萬方/月）根據(jù)750萬方的供給，至2023年年底，按悲觀估計，市場累積供求比才可能到達(dá)8以上的水平，中性預(yù)測為5-6上海市場中長期內(nèi)處于健康狀態(tài)輕度流行性感冒在北京、深圳、廣州等大城市“重度”感冒的情況下，體質(zhì)強(qiáng)健的上海還處于感冒初期診斷結(jié)論08年二季度及上半年跟蹤板塊市場表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測病癥及病史目前身體狀況病因查找病情開展及處方持續(xù)時間主要結(jié)論市場陷入死循環(huán)貨幣緊縮貸款、融資不暢銷售不暢市場信心缺乏降價沒有錢眾所周知的原因：開發(fā)商資金鏈緊張利率存款準(zhǔn)備金率國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化同時，政府對于房地產(chǎn)行業(yè)不斷潑冷水時間類型單位文件名稱關(guān)鍵詞1-6月金融央行4次上調(diào)準(zhǔn)備金率至17.5％控制銀根2023-03-20中國證監(jiān)會房地產(chǎn)企業(yè)募資不得用于買地抑制屯地2023-01-07經(jīng)濟(jì)適用房國家發(fā)改委《中央預(yù)算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房工程的支持方法》中西部廉租住房建設(shè)納入中央財政補貼2023-02-26建設(shè)部《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》將農(nóng)民工居住問題納入城市住房建設(shè)規(guī)劃2023-03-14財政部、國稅總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》經(jīng)濟(jì)適用房買賣稅收優(yōu)惠2023-04-01住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知>廉租房2023-04-17稅費國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定2023-06-10財政部、《新增建設(shè)用地土地有償使用費資金管理方法》土地有償使用費的支出范圍2023-04-21行政督查

國土部擬推出土地調(diào)控指標(biāo)體系擬推出土地調(diào)控指標(biāo)體系。2023-04-24等8部委－督察房地產(chǎn)市場2023-04-29住建部－擴(kuò)大城市總體規(guī)劃督察員試點城市數(shù)量2023-04-29

《2023年國家土地督察重點工作安排的通知》土地督查2023-05-07

國家土地總督察1號公告加強(qiáng)對城市批次建設(shè)用地批后監(jiān)管工作2023-05-29中、監(jiān)察部等《違反土地管理規(guī)定行為處分方法》督查2023-06-05中國銀監(jiān)會《中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》房貸業(yè)務(wù)合規(guī)性的現(xiàn)場檢查08年二季度及上半年跟蹤板塊市場表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測病癥及病史目前身體狀況病因查找病情開展及處方持續(xù)時間主要結(jié)論資金從哪來？缺口有多大？房地產(chǎn)開發(fā)投資額＝所有投資資金來源＝國內(nèi)貸款﹢利用外資自有資金﹢﹢﹢定金及預(yù)付款※房企資金支出僅考慮地產(chǎn)開發(fā)投資，做保守估計測算原理其他資金各種來源占比各種資金來源中，國內(nèi)貸款所占比重最高，其次為定金及預(yù)付款，然后是自有資金其中，國內(nèi)貸款又受存款準(zhǔn)備金率及利率的影響那么，各個指標(biāo)對于開發(fā)投資額的影響有多大呢？相關(guān)性國內(nèi)貸款利用外資自有資金其他資金定金及預(yù)付款房地產(chǎn)開發(fā)投資額0.7280.8280.890.9510.926存款準(zhǔn)備金率利率國內(nèi)貸款0.830.85※當(dāng)相關(guān)性系數(shù)大于0.5是即為相關(guān)，大于0.7時，即為顯著相關(guān)由此，通過回歸分析，我們可以得到關(guān)系式：

-193.884+0.9051x1+2.535x2+0.866x3+0.745x4+0.477x5-4041.654x6-4102.949x7其中：x1——國內(nèi)貸款x2——利用外資x3——自有資金x4——其他資金x5——定金及預(yù)付款x6——存款準(zhǔn)備金率x7——利率回歸方程擬合優(yōu)度檢驗由數(shù)據(jù)分析軟件得出：根據(jù)該方程預(yù)測房產(chǎn)投資額，是否準(zhǔn)確？實際值回歸模型分析得出數(shù)值模型擬合度較好，符合實際情況，可作為預(yù)測依據(jù)。x1國內(nèi)貸款該指標(biāo)主要受到存款準(zhǔn)備金率及利率的影響，本報告假設(shè)國內(nèi)貸款有三種情況：一，國內(nèi)貸款按照6%的速度自然增長；二，存款準(zhǔn)備金率及利率上調(diào)，國內(nèi)貸款受影響規(guī)?？s減；三，存款準(zhǔn)備金率及利率上調(diào)，國內(nèi)貸款規(guī)模維持07年水平不變。X2利用外資假定不變5月底央行上?？偛坑“l(fā)《上海市信貸投向指引(2023年修訂)》(下稱《指引》)，強(qiáng)調(diào)要限制對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國家政策發(fā)放貸款;X3自有資金目前我國開發(fā)商自有資金比例在不斷下降，樂觀假設(shè)自有資金為投資額的30%（歷史數(shù)據(jù)）；X4其他資金假定不變X5定金及預(yù)付款按照08年上半年水平測算，假定資金缺口局部都由定金及預(yù)付款來補足；X6存款準(zhǔn)備金率根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)形勢，分別做不變和上調(diào)一次估計；X7利率7月1日，央行行長周小川：不排除提高利率對抗通貨膨脹，在此對利率分別做不變和上調(diào)一次估計；根據(jù)現(xiàn)實，做出必要假設(shè)………根據(jù)上述關(guān)系式，我們可以對資金缺口做一輪估算三種估算思路：樂觀估計：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國內(nèi)貸款按照6%的速度自然增長悲觀估計：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個百分點，國內(nèi)貸款因本錢加大而縮減較切合實際估計：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個百分點，國內(nèi)貸款與07年水平持平…資金缺口估算思路一：樂觀估計：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國內(nèi)貸款按照6%的速度自然增長由數(shù)據(jù)計算得知，00年-07年度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持每季度19.15%的增長率2023年三季度至2023年二季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資總額到達(dá)3019.89億元按照假設(shè)，上海房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)貸款數(shù)額仍然按照6%的速度自然增長2023年三季度至2023年二季度，上海房地產(chǎn)國內(nèi)貸款數(shù)額為669.69億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額3019.89億元其他資金331.96億元自有資金492.57億元國內(nèi)貸款669.69億元利用外資74.05億元定金及預(yù)付款1406.9億元資金差額43.51億元1451.9億元由關(guān)系式：上海住宅銷售量=5644297-225.8×住宅銷售價格-1755988×累計供求比住宅銷售價格按照目前6月份銷售均價13325元/㎡計算；累計供求比短時間內(nèi)根本保持穩(wěn)定，取08年上半年均值1.11.價格銷量13325823.64萬方11939.21199.13萬方銷售額為1458.32億元彌補資金缺口10.4%…資金缺口估算思路二：悲觀估計：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個百分點國內(nèi)貸款因本錢加大而縮減根據(jù)關(guān)系式：國內(nèi)貸款增長速度=0.0137-8.056存款準(zhǔn)備金率-13.2198利率存款準(zhǔn)備金率及利率各上調(diào)0.5個百分點，則貸款本錢增加，貸款增速放慢貸款增速6%-31.9%2023年三季度至2023年二季度，國內(nèi)貸款規(guī)模為380.29億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額3019.89億元其他資金331.96億元自有資金492.57億元國內(nèi)貸款380.29億元利用外資74.05億元定金及與付款1406.9億元資金差額334.71億元1741.4億元由關(guān)系式：上海住宅銷售量=5644297-225.8×住宅銷售價格-1755988×累計供求比住宅銷售價格按照目前6月份銷售均價13325元/㎡計算；累計供求比短時間內(nèi)根本保持穩(wěn)定，取08年上半年均值1.11.價格銷量13325823.64萬方9793.881780.4萬方銷售額為1743.9億元彌補資金缺口26.5%…資金缺口估算思路三：較切合實際估計：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào)0.5個百分點國內(nèi)貸款與07年水平持平雖然存款準(zhǔn)備金率及利率各自上調(diào)0.5個百分點，會使得貸款本錢增加，但是因其影響滯后性，貸款短期內(nèi)明顯下降可能性不大因此，假設(shè)國內(nèi)貸款保持07年水平不變，為583.66億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資額3019.89億元其他資金331.96億元自有資金492.57億元國內(nèi)貸款583.66億元利用外資74.05億元定金及與付款1406.9億元資金差額86.03億元1492.93億元由關(guān)系式：上海住宅銷售量=5644297-225.8×住宅銷售價格-1755988×累計供求比住宅銷售價格按照目前6月份銷售均價13325元/㎡計算；累計供求比短時間內(nèi)根本保持穩(wěn)定，取08年上半年均值1.11.價格銷量13325823.64萬方11619.41285.79萬方銷售額為1494億元彌補資金缺口12.8%數(shù)據(jù)合理性驗證2114.5萬方1199.1萬方1780.4萬方1285.8萬方1249.6萬方1647.98萬方根據(jù)歷年上海住宅銷售量來看，我們所做的三種假設(shè)的預(yù)測數(shù)值并沒有超出歷年銷售量波動的合理范圍，應(yīng)該說，所得結(jié)論還是比較符合市場實際情況的。上海市歷年住宅銷售量與未來一年銷量預(yù)測特別說明：以上假設(shè)只考率了國內(nèi)貸款因素，還需注意…上述假設(shè)，我們沒有考慮地價款的跨年支出——今年需繳納上年地價款的35%，初步預(yù)測在45億元左右，7、8、9月需補交的價款最集中同樣，利率和準(zhǔn)備金的變動，我們只計算了貸款的本錢增加——在緊縮大背景下，開發(fā)商自有資金、利用外資的難度和本錢必將增加在宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢下，繼續(xù)高漲，政府提高加息頻率和幅度的可能性增大歐佩克石油超過170美元/桶6月20日汽油、柴油價格每噸提高1000元，航空煤油價格每噸提高1500元；6月23日寶鋼進(jìn)口澳大利亞力拓鐵礦石價格同比大幅上漲，最高漲幅96.5％。由此帶來直接本錢12.8億美元，每噸鋼材本錢提高20元7月1日全國銷售電價平均每千瓦時提高2.5分錢。液化氣、天然氣價格不作調(diào)整考慮以上因素，未來一年，上海房價合理降幅為1520%例證一：金地未未來工程在售物業(yè)在售均價（元/㎡）實際得房率修正均價（元/㎡）金地未未來花園洋房15000100％15000綠地崴廉公寓小高層1468085％17270證大家園五期小高層1500085％17647連城新苑小高層1574085％18517金地未未來贈送大面積地下室和露臺，綜合考慮，我們將實際得房率定為100％根據(jù)市場類比法，金地未未來低價可知降價到達(dá)15-20％，取得良好的市場效果，占據(jù)同期浦東商品公寓45%的份額地址：浦東五洲大道和張揚北路建筑面積：154200容積率：1.6綠化率：35％建筑類型：22棟5層、3棟14層、7棟15從市場例證看，1520%的降幅可以到達(dá)預(yù)期效果金地未未來降價引起了市場的熱烈反響，2周內(nèi)成交3萬㎡，成交業(yè)績明顯優(yōu)于競爭樓盤。例證一：金地未未來從市場例證看，1520%的降幅可以到達(dá)預(yù)期效果古北板塊的御翠豪庭6月6日推出636套中小戶型房源，均價在34458元，比3月均價下降10000元，降價幅度到達(dá)25％，跌至去年年中水平?？紤]本期產(chǎn)品的特殊性，降幅約為1520%。降價受到熱捧，開盤2周成交200套，一改年初成交萎靡的狀況。例證二：御翠豪庭從市場例證看，1520%的降幅可以到達(dá)預(yù)期效果08年二季度及上半年跟蹤板塊市場表現(xiàn)08年下半