2022年行業(yè)分析東莞茶山市場漸被業(yè)界淡忘

東莞茶山市場漸被業(yè)界淡忘說起東莞的茶葉市場，不能不說起東莞在2022年首批建起的兩大茶葉市場———萬江茶葉市場和茶山茶葉市場。經(jīng)過5年的進展，回望這兩個茶葉市場的進展，東莞茶葉市場的鼻祖———茶山茶葉市場，卻在競爭中漸漸地被業(yè)內(nèi)所忘卻。

如今，圍圍著東莞萬江綻開的新一輪的茶葉市場競爭格局，五足鼎立的格局讓業(yè)內(nèi)增加了對茶山這個老市場的擔(dān)憂。

5年前的博弈

“可能是走了一些茶商，又來了一批做服裝、餐飲的，然后又走了，這樣外界看來茶山的市場做得很蕭條?！眮碜愿＝ǖ牟滔壬鷱?022年茶山茶葉市場成立伊始進入了，是不折不扣的老租客了，他在萬江茶葉市場的也擁有自己的店鋪。從某種程度上說，蔡先生可謂見證了東莞兩個老牌茶葉批發(fā)市場的早期進展。

光從開業(yè)時間上來看，萬江茶葉批發(fā)市場在2022年6月開業(yè)，比茶山茶葉市場的開業(yè)早3個月。但是業(yè)內(nèi)的人士都知道茶山茶葉市場招商是最早的。

蔡先生告知記者，當(dāng)時東莞還只有一些茶商自發(fā)形成的商鋪，沒有形成一個系統(tǒng)批發(fā)市場，為此茶山產(chǎn)業(yè)市場的招商一提出來，茶商的反應(yīng)都很樂觀。當(dāng)時并不被看好的二樓商鋪都被來自各地的茶商預(yù)訂滿了。

依據(jù)茶葉協(xié)會的有關(guān)人士介紹，萬江茶葉市場的最早雛形是石美村開發(fā)的，體量不是很大，就是圍圍著老107國道上的橫街兩旁鋪開，后來其他的投資商自發(fā)聚集，越聚越大，其中茶緣區(qū)為石美村下面的一個村委開發(fā)，形成一塊專做茶葉的商鋪集群。

2022年，萬江石美四周已經(jīng)形成部分集中的茶葉商鋪，“當(dāng)時萬江的許多商鋪都很廉價，那些物業(yè)全部者也不知道做些什么，進駐了一些搞運輸?shù)钠髽I(yè)，鋪租每個月就400—500元，特別廉價!”另外一名茶商高先生告知記者，“當(dāng)時茶山的招商廣告一放出來，萬江這邊已經(jīng)形成的商鋪也立即行動起來，提出了在萬江石美建一個茶葉市場的想法。萬江原來就形成一些茶商，其鋪租優(yōu)勢以及靠近107國道的交通優(yōu)勢，讓許多原來選擇茶山的商家都跑到萬江去了。”

就是在這樣的狀況下，2022年6月和9月，位于萬江和茶山的兩個茶葉批發(fā)市場先后面世，東莞在一年間同時增加了兩個專業(yè)的茶業(yè)批發(fā)市場，營業(yè)面積超過了10萬平方米。

“茶山市場不像茶葉市場”

茶山茶葉市場位于茶山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)，市場占地面積不大，與萬江茶葉市場開放式格局相比，它更像一個圍合式的集中市場。

走在市場內(nèi)部，會發(fā)覺這個市場最先天的不足就是停車的問題。除了中間和市場側(cè)邊有兩條大路可以容下大貨車進去，其他幾條與大路平行的路只能牽強容下一輛小轎車開進，而且光線被上方的雨棚遮住，顯得很暗淡。假如要在小路旁的商鋪前停車，那其他的車輛就別想再開進去。

記者在茶山供銷社駐市場的招商辦公室看到，目前一樓約百家商鋪中，只有小路旁約8家商鋪還沒有租出，但是出租的商鋪中，做茶葉的店主僅有50多家，另外還有約1/4的商家是做餐飲、彩票等。

記者看到，二樓、三樓按原方案全部是做茶商鋪，現(xiàn)在卻沒有一家茶商進駐。這些商鋪中有做旅館的，也有出租給保險公司的，還有部分空置。三樓則是網(wǎng)吧或租給部分茶商做倉庫和住地。整個茶葉市場共分為七座，其中位于市場最里面的單座樓房已經(jīng)整棟租給了一個酒家。

“大家都說我們這邊不像個茶葉市場了?！绷硪晃辉谑袌鰞?nèi)的年輕茶商張先生告知記者，“但是在這里留下來的50個商戶，大部分都是從開業(yè)時做到現(xiàn)在的，都是老租客了?！?/p>

依據(jù)早期進入茶山茶葉市場的茶商介紹，市場的前身是茶山本地一個國有玩具廠，工廠的產(chǎn)權(quán)屬于茶山鎮(zhèn)政府，后來鎮(zhèn)政府將該工廠物業(yè)租給東莞市供銷社和茶山鎮(zhèn)供銷社，由二者合股改造，開發(fā)和運營茶葉批發(fā)市場，并且在2022年9月正式開業(yè)。

茶山供銷社有關(guān)人員告知記者，現(xiàn)在東莞供銷社已經(jīng)撤股，由茶山供銷社對市場進行全權(quán)管理。而依據(jù)市場內(nèi)的鋪主介紹，目前市場的二三樓又承包給個人經(jīng)營，已經(jīng)無法再招到茶商進駐，全部是做其他生意的。

租金卻水漲船高

前年年底到去年年中，經(jīng)受了茶葉市場的一片火熱，現(xiàn)在的茶葉行情顯得特別冷淡。

在蔡先生看來，目前無論是萬江還是茶山，兩邊的市場都特別冷淡。但是兩者的運營成本卻相差甚遠(yuǎn)。“就在今年5月份，茶山茶葉市場還加了3元/平方米的租金，現(xiàn)在我們的租金是57元/平方米，管理費是4元/平方米?！辈滔壬f，“茶山這邊的租金算得上是東莞茶葉市場中最貴的?！?/p>

另外一位不情愿透露姓名的店主告知記者，茶山茶葉市場的經(jīng)營模式顯得很落后，這些從商鋪的細(xì)節(jié)上看得出。對于茶商來說，有兩個最基本的需求，一是單獨的會客環(huán)境，二是倉儲功能。“但是這些都滿意不了?！?/p>

記者在茶山茶葉市場看到，每個商鋪都是單獨的，商鋪的層高僅3.2米，做了一些吊頂裝飾后，根本無法隔出單獨的閣樓進行會客或倉儲。相比萬江石美的茶葉批發(fā)市場，三層樓的設(shè)計，商住功能一體，除了倉儲和會客功能外，還會具備住宅、衛(wèi)生間等生活需求。據(jù)蔡先生介紹，其在萬江石美茶葉批發(fā)市場的租金還不到20元/平方米。

相比茶山茶葉市場目前的經(jīng)營狀況，為什么還能維持同類市場較高的租金呢?對此，茶山供銷社駐市場人員告知記者:“我們的市場是一個整體管理，不會很散的。”他們說的這種整體管理就是圍合式的管理。

而一位常駐茶山市場的商家認(rèn)為，這也跟批發(fā)市場的管理理念有關(guān)。目前供銷社直接管理的只是一層商鋪，而且也只有一層商鋪還是以做茶葉為主。二三層全部承包給私人來做，這也從管理上分割了茶葉市場的整體專業(yè)管理。

實際上許多一樓的茶商都跟茶山供銷社提過建議，盼望能夠把二三樓的商鋪作為倉庫和住宅配套租給茶商，而在價格上相對優(yōu)待一些，但是均被供銷社拒絕了。

這位商家告知記者:“主要還是利益在里面的驅(qū)使吧。當(dāng)時就連二樓的商鋪都要租到40元/平方米以上，連一樓的生意都沒有，別人怎么情愿花這么高的價錢上二樓?，F(xiàn)在由于市場剛好就在茶山商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，出門便是鬧市，二三樓這邊茶商不租，也還會有其他的進來租。但是根據(jù)現(xiàn)在的情形，單從出租收入來看，出租狀況也不抱負(fù)，算來還沒有整體租給茶商劃算。現(xiàn)在這種格局，整體的形象亂了，又沒有達到收益的目的?！?/p>

■記者追問

除了收租還能做什么?

“家家有本難念的經(jīng)”，這個道理也可套用到茶葉市場。而置身其中的茶商又有自己的視角來看待這個問題。蔡先生給記者算了一筆賬，光從房租和管理費上對比，茶山這邊的鋪租就比萬江貴到一倍不止。但是他本身沒有想過離開這里，關(guān)鍵還是考慮到一個老顧客的問題，現(xiàn)在茶山市場主要輻射是東莞的東部市場，相比來說還是有肯定的地域優(yōu)勢。

“在這里呆久了，我也覺得茶山這個最老的市場也不像外面說的那樣蕭條，市場輻射不同，為此效果也各不相同?！辈滔壬f?，F(xiàn)在對于蔡先生最大的心愿就是盼望市場管理方能夠多多加強市場形象宣揚，另一方面就是依照當(dāng)前冷清的行業(yè)狀況，適當(dāng)?shù)叵鳒p租金，多為商家考慮一下。

關(guān)于老牌茶葉市場的管理，還有許多茶商有著自己的看法。就在去年3月，發(fā)生在萬江茶葉市場的一起搶劫案件，讓社會都頗為震動，4分鐘劫走10多萬元普洱茶。“現(xiàn)在想起來還心有余悸，當(dāng)時正是茶葉市場最火的時候，任憑搶一下就是上10萬的損失，當(dāng)時起碼我聽到的就有7—8起，晚上根本不敢單獨派人看管店子?！蓖瑯釉谌f江也有商鋪的蔡先生說。

經(jīng)過這次大事后，萬江茶葉市場的市場管理得到了相關(guān)部門重視，目前晚上市場會實行封閉管理，加強巡邏。對此，仍有茶商提出了疑問，雖然現(xiàn)在是茶葉行業(yè)慘淡，案件發(fā)生率也下降了，但不知道現(xiàn)在的管理能不能防止類似大事的發(fā)生。

關(guān)于老茶葉市場的管理，位于萬江茶葉市場的一名湖南茶商宋先生認(rèn)為，依照這些茶葉市場的進展淵源，他們的自發(fā)性較強，前期的規(guī)劃意識淡薄，為此在后期的管理上也很缺失。對于市場內(nèi)的商人來說，市場方主要發(fā)揮的就是收租的功能，很少想方法怎樣搞好市場的整體形象工程，比如，“市場方可以借助茶葉市場的平臺，定期搞一些互動活動，讓市場內(nèi)的茶商跟外界有個互動溝通的機會”。

“東莞收茶是出名的，但是這只