中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)、投資額占比、城市商業(yè)街商鋪?zhàn)饨饾q跌及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)、投資額占比、城市商業(yè)街商鋪?zhàn)饨饾q跌及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

一、概況

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)領(lǐng)域、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與中國(guó)宏觀發(fā)展息息相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)是根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算所得，涵蓋與商業(yè)地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境密切相關(guān)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)等指標(biāo)，綜合反映經(jīng)濟(jì)走勢(shì)；中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)上漲說(shuō)明整體宏觀環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更加有利。

沒(méi)有土地，談地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就沒(méi)有意義，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離商用土地市場(chǎng)，中國(guó)商用土地指數(shù)涵蓋商用土地市場(chǎng)的多項(xiàng)交易指標(biāo)，包括商用土地各項(xiàng)成交指標(biāo)及溢價(jià)等情況，綜合反映開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資積極性；中國(guó)商用土地指數(shù)上漲說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)商用土地市場(chǎng)的投資熱情上升。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從購(gòu)置土地、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的周期較長(zhǎng)，部分地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)到一半無(wú)疾而終，衡量商業(yè)地產(chǎn)活力情況的可以通過(guò)監(jiān)測(cè)其物業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)活力情況；中國(guó)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)主要關(guān)注商用物業(yè)的增量市場(chǎng)，包括新增商用物業(yè)的數(shù)量和面積等，通過(guò)對(duì)新增供應(yīng)的持續(xù)監(jiān)測(cè)，分析各線(xiàn)級(jí)城市商業(yè)格局的變化和我國(guó)增量市場(chǎng)的發(fā)展情況；中國(guó)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)上漲說(shuō)明商用物業(yè)增量市場(chǎng)活躍。

除寫(xiě)字樓外，商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分還包括各項(xiàng)商業(yè)配套，商業(yè)配套最終還是落實(shí)到消費(fèi)者需求上，需求越大，零售商投資的積極性越大，即中國(guó)零售商信心指數(shù)反映零售商在中國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)店拓展的投資積極性及消費(fèi)者的購(gòu)物積極性，中國(guó)零售商信心指數(shù)上漲說(shuō)明居民消費(fèi)意愿上升背景下，零售商信心增加、拓展意愿上升。

從2016-2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)及其各項(xiàng)指數(shù)構(gòu)成的變化情況看，商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)、商用土地指數(shù)、商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)、零售商信心指數(shù)的變化趨勢(shì)基本趨同。此外，除商業(yè)土地指數(shù)外，其他各項(xiàng)指數(shù)均呈現(xiàn)出前三季度增減平穩(wěn)、第四季度指數(shù)激增的特點(diǎn)。

2019年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值213433億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.4%；分產(chǎn)業(yè)看，第三產(chǎn)業(yè)增加值122317億元，增長(zhǎng)7.0%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重57.3%，比2018年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比增長(zhǎng)8.3%，金融業(yè)增長(zhǎng)7.0%，住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)6.0%，批發(fā)和零售業(yè)增長(zhǎng)5.8%，增速比2018年四季度均有所提升。除此之外，隨著新技術(shù)、新業(yè)態(tài)的不斷發(fā)展，服務(wù)業(yè)也不斷注入新的活力；如數(shù)字經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等前沿技術(shù)賦能傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，無(wú)人倉(cāng)儲(chǔ)、全場(chǎng)景刷臉支付、線(xiàn)上線(xiàn)下一體的社區(qū)生鮮等新業(yè)態(tài)及新技術(shù)應(yīng)用場(chǎng)景不斷涌現(xiàn)等都為都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)遇。

二、現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓已過(guò)了投資高峰期，2018年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為20173.42億元，增速下滑嚴(yán)重，同比下降9.95%。

過(guò)去多年我國(guó)商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫(kù)存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對(duì)零售商業(yè)的沖擊愈發(fā)強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。

2018年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重繼續(xù)下降，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額占比11.79%，下降2.45個(gè)百分點(diǎn);辦公樓開(kāi)發(fā)投資額占比4.99%，下降1.17個(gè)百分點(diǎn)。

2018年全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心總數(shù)量超530個(gè)，數(shù)量創(chuàng)下新高后，2019年又將迎來(lái)大規(guī)模開(kāi)業(yè)。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目約982個(gè)，商業(yè)總體量約8622萬(wàn)㎡。對(duì)比兩年擬開(kāi)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)業(yè)數(shù)量再創(chuàng)新高，體量比2018年度擬開(kāi)業(yè)量增200余萬(wàn)㎡。

2018年，中國(guó)七大區(qū)域的購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)均高于榮枯線(xiàn)，表明中國(guó)整體購(gòu)物中心市場(chǎng)發(fā)展較好。從各區(qū)域來(lái)看，以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域在2018年繼續(xù)引領(lǐng)華東地區(qū)保持領(lǐng)先的購(gòu)物中心綜合發(fā)展力，而西北、西南區(qū)域的購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)也有所提升，躋身中國(guó)前三。

中國(guó)主要一線(xiàn)城市以北京上海為首，均擁有超過(guò)100家購(gòu)物中心，且核心商圈租金超過(guò)2000元，而其余一線(xiàn)城市如廣州、深圳等購(gòu)物中心量存則相對(duì)較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購(gòu)物中心數(shù)量與租金趨勢(shì)脫離，說(shuō)明這些地區(qū)商業(yè)用地庫(kù)存過(guò)剩。

2019年上半年，中國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市的一百條商業(yè)街的商鋪平均租金為每天25.6元/平米，較2018年下半年上漲0.7%;其中，一線(xiàn)城市中租金呈環(huán)比上漲的商業(yè)街占81.5%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占3.7%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平;二線(xiàn)城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占65.8%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占17.1%，17.1%的商業(yè)街租金與上期持平。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)已發(fā)生明顯變化，而中國(guó)百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)持有面積及經(jīng)營(yíng)租金收入的持續(xù)增長(zhǎng)在一定程度上反映了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的成效，成為房產(chǎn)企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)5年房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)方向。

三、競(jìng)爭(zhēng)格局

2018年萬(wàn)達(dá)、新城、華潤(rùn)置地、愛(ài)琴海、萬(wàn)科、綠地等知名開(kāi)發(fā)商購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目110余個(gè)，總體量1339.95萬(wàn)㎡。其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2018年以49個(gè)，體量577.5萬(wàn)㎡排名第一。截至2018年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總客流38億人次，同比增長(zhǎng)19%。2019年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展策略依然側(cè)重三四線(xiàn)城市。

其次是新城控股旗下的吾悅廣場(chǎng)數(shù)量19個(gè)，體量226.9萬(wàn)㎡排名第二。數(shù)據(jù)顯示，吾悅廣場(chǎng)2018年租金及管理費(fèi)收入達(dá)21.16億元，同比大幅上漲約107%。

四、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、市場(chǎng)總體預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)者消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場(chǎng)預(yù)期普遍下行，新項(xiàng)目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購(gòu)物中心傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡人意，行業(yè)步入“無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)”的新時(shí)期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場(chǎng)倒逼的創(chuàng)新壓力加大。

2、消費(fèi)市場(chǎng)分級(jí)更加突顯

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)人群的不斷迭代，消費(fèi)理念與消費(fèi)模式正在發(fā)生深刻變化。消費(fèi)升級(jí)作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，與此同時(shí)，消費(fèi)分級(jí)現(xiàn)象也更加突出，有時(shí)貌似消費(fèi)降級(jí)，其實(shí)正是消費(fèi)分級(jí)的體現(xiàn)。仔細(xì)分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡(jiǎn)單地解讀為消費(fèi)降級(jí)，而是追求高性?xún)r(jià)比新消費(fèi)理念的體現(xiàn)。

3、線(xiàn)上線(xiàn)下融合繼續(xù)深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線(xiàn)上線(xiàn)下融合，在完成了股權(quán)整合之后，將步入技術(shù)融合、運(yùn)營(yíng)融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門(mén)店落地預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進(jìn)性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級(jí)物種的巨虧雖然引發(fā)對(duì)于新零售的一些擔(dān)憂(yōu)，對(duì)于新零售的盈利模式也有了更多的質(zhì)疑，但是對(duì)于線(xiàn)上線(xiàn)下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。

4、商場(chǎng)與品牌構(gòu)建命運(yùn)共同體

購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關(guān)系，過(guò)去多是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，商場(chǎng)的角色基本上只是選擇與考核商戶(hù)。如今，為共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，商場(chǎng)與品牌商的關(guān)系正在悄然發(fā)生變化，有的商場(chǎng)開(kāi)始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過(guò)大數(shù)據(jù)指導(dǎo)品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應(yīng)鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營(yíng)品牌等，商場(chǎng)與商業(yè)品牌的命運(yùn)共同體與利益共同體關(guān)系更趨緊密。

5、政府著手規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

多年以來(lái)，一些地方政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)重招