體育地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)告解析

XX運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃報(bào)告目錄HYPERLINK\l"_Toc280985088"第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介3HYPERLINK\l"_Toc280985089"1.1項(xiàng)目概況3HYPERLINK\l"_Toc280985090"1.1.1項(xiàng)目名稱3HYPERLINK\l"_Toc280985091"1.1.2項(xiàng)目性質(zhì)3HYPERLINK\l"_Toc280985092"1.1.3項(xiàng)目建設(shè)位置3HYPERLINK\l"_Toc280985093"1.1.5投資規(guī)模3HYPERLINK\l"_Toc280985094"1.2項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容3HYPERLINK\l"_Toc280985095"1.3項(xiàng)目建設(shè)背景及依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc280985096"項(xiàng)目建設(shè)背景3HYPERLINK\l"_Toc280985097"項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)4HYPERLINK\l"_Toc280985098"第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析4HYPERLINK\l"_Toc280985099"2.1項(xiàng)目市場(chǎng)分析4HYPERLINK\l"_Toc280985100"山地高爾夫項(xiàng)目4HYPERLINK\l"_Toc280985101"騎士俱樂(lè)部項(xiàng)目18HYPERLINK\l"_Toc280985102"其他山地運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目19HYPERLINK\l"_Toc280985103"2.2本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析——SWOT分析19HYPERLINK\l"_Toc280985104"2.3項(xiàng)目需求分析22HYPERLINK\l"_Toc280985105"2.4項(xiàng)目前景分析23HYPERLINK\l"_Toc280985106"第三章項(xiàng)目選擇26HYPERLINK\l"_Toc280985107"3.1選擇原則26HYPERLINK\l"_Toc280985108"3.2項(xiàng)目思路27HYPERLINK\l"_Toc280985109"3.3重點(diǎn)項(xiàng)目28HYPERLINK\l"_Toc280985110"山地高爾夫28HYPERLINK\l"_Toc280985111"騎士俱樂(lè)部37HYPERLINK\l"_Toc280985112"山地自行車38HYPERLINK\l"_Toc280985113"山地素質(zhì)拓展俱樂(lè)部39HYPERLINK\l"_Toc280985114"其他戶外運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)40HYPERLINK\l"_Toc280985115"第四章投資與效益分析40HYPERLINK\l"_Toc280985116"4.1投資分析40HYPERLINK\l"_Toc280985117"4.1.1山地高爾夫產(chǎn)業(yè)投資40HYPERLINK\l"_Toc280985118"4.1.2其他運(yùn)動(dòng)體系投資45HYPERLINK\l"_Toc280985119"4.2效益分析45HYPERLINK\l"_Toc280985120"4.2.1經(jīng)濟(jì)效益分析45HYPERLINK\l"_Toc280985121"4.2.2社會(huì)效益分析49HYPERLINK\l"_Toc280985122"第五章保障體系50HYPERLINK\l"_Toc280985123"5.1組織保障50HYPERLINK\l"_Toc280985124"5.2政策保障50第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱XX運(yùn)動(dòng)體系（山地生態(tài)公園）規(guī)劃1.1.2項(xiàng)目性質(zhì)新建1.1.3項(xiàng)目建設(shè)位置XX生態(tài)公園位于上街區(qū)南部山區(qū)，距上街城區(qū)約10公里，覆蓋峽窩鎮(zhèn)西林子、東林子、營(yíng)坡頂、楊家溝、老寨河等5個(gè)行政村，五云山目前是離鄭州市區(qū)最近的山，五云山屬于淺山，腹地11平方公里，主峰迎坡頂海拔588米，北與黃河相望，西與佛山呼應(yīng)。交通十分便利，臨近鄭少、鄭洛、繞城三條高速公路，連通G310國(guó)道、S232省道，距離鞏義、登封、鄭州市區(qū)及新鄭機(jī)場(chǎng)都在一個(gè)小時(shí)車程之內(nèi)。五云山常年景色秀美，群山巍峨跌宕起伏，游人至此，云彩拂面，清風(fēng)拂耳，宛入仙境，是城市高端人士休閑度假的好去處。1.1.5投資規(guī)模XX生態(tài)公園項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.5億元人民幣。其中包括高爾夫項(xiàng)目、馬術(shù)俱樂(lè)部、山地自行車、素質(zhì)拓展俱樂(lè)部以及其他運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。1.2項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容借助XX生態(tài)公園優(yōu)美的環(huán)境和獨(dú)特的地形，XX運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)擬規(guī)劃包括山地高爾夫、騎士俱樂(lè)部、山地自行車運(yùn)動(dòng)、山地素質(zhì)拓展、山地越野、山地滑翔、山地狩獵場(chǎng)、球類運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目，擬將五云山打造成鄭州近郊山地運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)的最佳場(chǎng)所，打造五云山特有的莊園運(yùn)動(dòng)體系。1.3項(xiàng)目建設(shè)背景及依據(jù)1.3.1項(xiàng)目建設(shè)背景（1）符合國(guó)家、河南省的產(chǎn)業(yè)政策山地戶外運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)新興的體育運(yùn)動(dòng)，近年來(lái)在我國(guó)迅速發(fā)展，中國(guó)登山協(xié)會(huì)2006年1月正式宣布，山地戶外運(yùn)動(dòng)被國(guó)家體育總局設(shè)立為正式開(kāi)展的體育項(xiàng)目。國(guó)家體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要（2009年）明確提出要充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)。發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)應(yīng)主要依靠社會(huì)各方面的力量，不能過(guò)多地依賴國(guó)家投資，要堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)獲益”的原則，打破地區(qū)、部門和所有制界限，鼓勵(lì)社會(huì)各界投資興辦體育產(chǎn)業(yè)，有關(guān)體育行政部門要充分提供咨詢、服務(wù)、優(yōu)惠政策等條件。XX生態(tài)公園大力發(fā)展戶外運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)符合國(guó)家體育政策要求。（2）城市居民有強(qiáng)烈的戶外體育需求欲望據(jù)估計(jì)，2010年我省生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到22270億元，年均增長(zhǎng)12.5%，穩(wěn)居全國(guó)第五位和中西部首位，人均生產(chǎn)總值達(dá)到23440元。2009年鄭州市人均GDP為44000元，折算為6451美元。從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，人均GDP達(dá)到4000美元為富裕。當(dāng)人民的生活變得富裕以后，會(huì)更注重對(duì)健康和休閑的需求，會(huì)更加追求高品質(zhì)的生活。隨著城市生活愈加擁擠，城市居民更傾向于到郊外去參加體育運(yùn)動(dòng)，這是本項(xiàng)目建設(shè)的另一大背景。1.3.1項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（2）建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》（）（3）建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（6）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（7）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（8）地方規(guī)劃部門對(duì)地塊設(shè)計(jì)的詳細(xì)規(guī)定第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目市場(chǎng)分析XX運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目擬打造以山地高爾夫?yàn)橹黧w，騎士俱樂(lè)部、山地自行車、素質(zhì)拓展俱樂(lè)部為輔的山地運(yùn)動(dòng)體系，為游人提供最大的舒適和快樂(lè)。因此，規(guī)劃報(bào)告中我們將重點(diǎn)分析投資最大、影響最大的高爾夫項(xiàng)目。2.1.1山地高爾夫項(xiàng)目高爾夫運(yùn)動(dòng)最早起源于十五世紀(jì)蘇格蘭，由當(dāng)?shù)啬裂蛉嗽诜拍習(xí)r發(fā)明的擊打運(yùn)動(dòng)。時(shí)至今日，標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)一般包括18個(gè)洞穴、TEE臺(tái)、障礙物、及果嶺。GOLF的每一個(gè)英文字母都代表一個(gè)含義，G代表綠色green、O代表氧氣oxygen、L代表陽(yáng)光light、F代表散步foot（也代表friendship）。高爾夫是一項(xiàng)具有特殊魅力的運(yùn)動(dòng)，它使人們可以在天然優(yōu)雅的自然環(huán)境中，鍛煉身體，陶冶情操。1755年，世界上第一家高爾夫球俱樂(lè)部在蘇格蘭成立，即圣安德魯斯皇家古老俱樂(lè)部。自1860年英國(guó)舉辦第一屆高爾夫公開(kāi)賽到今天，高爾夫已有150年的歷史了。1984年，高爾夫運(yùn)動(dòng)傳入中國(guó)，在廣東中山建立了全國(guó)第一家高爾夫溫泉鄉(xiāng)村俱樂(lè)部。1985年4月，中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)在北京正式成立。2009年10月9日在國(guó)際奧委會(huì)第121次全會(huì)上，高爾夫球運(yùn)動(dòng)正式通過(guò)申請(qǐng)重返奧運(yùn)會(huì)賽場(chǎng)。（1）我國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)總體分析2009年我國(guó)營(yíng)業(yè)中的高爾夫設(shè)施共有357家，共7772個(gè)球洞，折合約432個(gè)18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，分布在國(guó)內(nèi)29個(gè)省、自治區(qū)、直轄市（數(shù)據(jù)未包括我國(guó)的港澳臺(tái)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字）。我國(guó)的高爾夫設(shè)施總數(shù)占全球31548家高爾夫設(shè)施總數(shù)的1.1%，占亞洲3785個(gè)高爾夫設(shè)施的9.2%。表2-120099年中國(guó)高爾爾夫球場(chǎng)分布布地區(qū)數(shù)量/個(gè)占全國(guó)比重(%))地區(qū)數(shù)量/個(gè)占全國(guó)比重(%))地區(qū)數(shù)量/個(gè)占全國(guó)比重(%))廣東9225.84云南92.53黑龍江20.56北京5415.17香港71.97內(nèi)蒙古20.56上海246.74重慶61.69陜西20.56江蘇236.46廣西51.40山西20.56海南226.18湖南41.12新疆20.56山東185.06湖北51.12澳門20.56河北143.93安徽41.12貴州10.28天津143.93四川30.84西藏00浙江113.09江西30.84甘肅00遼寧113.09河南30.84寧夏00福建102.81吉林20.56青海00注：不含我國(guó)臺(tái)灣灣地區(qū)2009年全國(guó)約有30萬(wàn)高爾夫核心人口，全年全國(guó)高爾夫球場(chǎng)累計(jì)產(chǎn)生了872萬(wàn)的總打球輪次，平均每一個(gè)18洞球場(chǎng)為20185輪次，但這數(shù)字與世界高爾夫發(fā)達(dá)地區(qū)相比還有很大的差距。當(dāng)前美國(guó)擁有大約15000個(gè)18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，1200～1300萬(wàn)核心高爾夫人口，年打球達(dá)到4.981億輪次。美國(guó)2008年平均每18洞高爾夫設(shè)施的打球輪次為30000輪次，最高峰值出現(xiàn)在1988年，達(dá)到40400輪次。2009年的世界金融危機(jī)影響了全球的高爾夫行業(yè)，但高爾夫在中國(guó)仍然表現(xiàn)出了足夠的發(fā)展活力。相比2008年，2009年國(guó)內(nèi)球場(chǎng)數(shù)量的增長(zhǎng)率為11.5%，而高爾夫核心人口的增長(zhǎng)率則為22.7%。在我國(guó)現(xiàn)階段，青少年高爾夫運(yùn)動(dòng)的發(fā)展還非常緩慢。年齡在18歲以下的青少年高爾夫參與者的比例甚至不到4%，據(jù)測(cè)算，這一群體的數(shù)量目前在3萬(wàn)人以下。而美國(guó)的青少年高爾夫運(yùn)動(dòng)參與者人數(shù)眾多。年齡在5～11歲的兒童共有280萬(wàn)人，而年齡在12～17歲的青少年有330萬(wàn)人。雖然這些人目前對(duì)于高爾夫的經(jīng)濟(jì)以及打球輪次的影響相當(dāng)有限，但是他們確是高爾夫產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的潛在推動(dòng)力。2009年，離開(kāi)奧運(yùn)會(huì)一個(gè)多世紀(jì)之后，高爾夫重新成為奧運(yùn)的正式比賽項(xiàng)目。中國(guó)高爾夫借助于奧運(yùn)會(huì)的影響在中國(guó)得到發(fā)展，重新被定義為體育行業(yè)的中國(guó)高爾夫?qū)⒂锌赡芙鉀Q包括“名分”、用地、稅收等歷史遺留問(wèn)題而被規(guī)范和發(fā)展。隨著作為奧運(yùn)項(xiàng)目的高爾夫在中國(guó)的實(shí)況轉(zhuǎn)播，會(huì)讓更多的人了解高爾夫、熱愛(ài)高爾夫、參與高爾夫。圖2-1中國(guó)各省市高爾夫設(shè)施分布情況由圖2-1可以看到，高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展程度有非常密切的關(guān)系，目前，球場(chǎng)主要集中于珠三角、長(zhǎng)三角、京津唐三大經(jīng)濟(jì)圈，廣東作為改革開(kāi)放的前沿陣地，擁有的球場(chǎng)數(shù)量接近占全國(guó)總量的1/5。同時(shí)，由于海南、云南擁有非常豐富的旅游資源，加上地方政府的大力支持，目前也正醞釀或嘗試高爾夫旅游的發(fā)展，球場(chǎng)數(shù)量也相對(duì)較多，而中西部地區(qū)目前球場(chǎng)數(shù)量較少。圖2-2中國(guó)各省市高爾夫基本情況統(tǒng)計(jì)通過(guò)以上對(duì)18洞球場(chǎng)的分布，以及2009年度全國(guó)球場(chǎng)和全年打球總輪次分布的統(tǒng)計(jì)圖表可以看出，高爾夫三分天下的基本格局沒(méi)有改變。環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)的球場(chǎng)占全國(guó)球場(chǎng)總量的60%以上，打球輪次則占全國(guó)打球總輪次的80%以上。這種區(qū)域性的發(fā)展不均衡自然與地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度息息相關(guān)，但確實(shí)也制約了這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)在全國(guó)范圍內(nèi)的均衡發(fā)展。（2）我國(guó)高爾夫行業(yè)分析——STEEP分析STEEP分析是指通過(guò)對(duì)行業(yè)所處的社會(huì)環(huán)境（Social）、技術(shù)環(huán)境(Technological)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境(Economic)、生態(tài)環(huán)境（Ecological）及政治法律環(huán)境（Political-legal）五方面環(huán)境進(jìn)行綜合分析，判斷行業(yè)所在的大環(huán)境，從這些環(huán)境的發(fā)展變化來(lái)預(yù)見(jiàn)和判斷市場(chǎng)發(fā)展對(duì)行業(yè)的機(jī)會(huì)和威脅，為行業(yè)的發(fā)展提供有力的依據(jù)。自1984年，高爾夫球運(yùn)動(dòng)正式進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，高爾夫行業(yè)的外部環(huán)境不斷發(fā)生變化，其中社會(huì)環(huán)境因素、技術(shù)環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、生態(tài)環(huán)境因素、政治環(huán)境因素最為關(guān)鍵。因此，通過(guò)SPEET框架模型的構(gòu)建，對(duì)高爾夫行業(yè)宏觀環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)和直觀的分析，進(jìn)而對(duì)高爾夫行業(yè)的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，并尋求行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。圖2-3STEEP分析模型圖◆政治法律環(huán)境（Political-legal）政治法律環(huán)境是指對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有實(shí)際和潛在影響的政治力量或有關(guān)的政策、法律及法規(guī)等因素形成的環(huán)境。自1984年高爾夫行業(yè)進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，政府對(duì)高爾夫行業(yè)的政治態(tài)度大致可以分為兩個(gè)階段。第一階段為1984年開(kāi)始到2004年，高爾夫行業(yè)發(fā)展初期，由于高爾夫運(yùn)動(dòng)首次引入中國(guó)，政府在行業(yè)的監(jiān)管方面缺經(jīng)驗(yàn)，因此政府對(duì)高爾夫行業(yè)的發(fā)展采取放任的態(tài)度。監(jiān)管的缺失及立法不完善，導(dǎo)致195家高爾夫在建球場(chǎng)中僅有5%經(jīng)過(guò)國(guó)家國(guó)土資源部進(jìn)行批準(zhǔn)。第二階段為2004年開(kāi)始至今。2004年，國(guó)家開(kāi)始加大對(duì)高爾夫球場(chǎng)的監(jiān)管力度，對(duì)2004年之前建造的高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行清理和規(guī)范。在法規(guī)方面,國(guó)務(wù)院于2004年1月10日公布國(guó)辦發(fā)〔2004〕1號(hào)文件《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)通知》。通知中明確規(guī)定，暫停新建高爾夫球場(chǎng)的審批，清理已建、在建高爾夫球項(xiàng)目，規(guī)范已建高爾夫球場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。在稅收政策上，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)將高爾夫行業(yè)劃分為娛樂(lè)業(yè)，收取高達(dá)23%營(yíng)業(yè)稅和文化事業(yè)附加。行業(yè)資料顯示，國(guó)內(nèi)十八洞球場(chǎng)的投資成本平均為1.53億元，一家高爾夫球場(chǎng)一般需要購(gòu)買1200畝左右的用地，加上場(chǎng)地建設(shè)費(fèi)、會(huì)館建設(shè)費(fèi)、球場(chǎng)維修費(fèi)等約需要3億元。而球場(chǎng)維持一年的固定費(fèi)用在800萬(wàn)至1000萬(wàn)元左右，加上23%的高稅費(fèi)，使球會(huì)資金回收速度減慢，80%的高爾夫球會(huì)現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題?！艚?jīng)濟(jì)環(huán)境(Economic)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指對(duì)行業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、資源狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等經(jīng)濟(jì)環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)，人民的生活水平不斷提高。據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2004年開(kāi)始到2008年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持在9%以上，居民消費(fèi)水平從人均4925元上升到人均8183元，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平由人均8679元提高到人均13526元。2009年，國(guó)家開(kāi)始實(shí)行消費(fèi)刺激政策，居民消費(fèi)信心和消費(fèi)能力進(jìn)一步提升，家電、汽車、文化、娛樂(lè)等消費(fèi)保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)仍具備實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的有利條件，消費(fèi)需求將會(huì)維持強(qiáng)勁擴(kuò)張。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2009年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為49092.81億美元，僅次于日本50730.45億美元，排名世界第三。在高爾夫運(yùn)動(dòng)的普及率方面，我國(guó)的球場(chǎng)數(shù)不足500個(gè)，是日本的五分之一，美國(guó)的四十分之一。綜合分析，我國(guó)高爾夫行業(yè)的發(fā)展僅處于初級(jí)階段，高爾夫行業(yè)普及率與我國(guó)的整體實(shí)力不相匹配。圖2-4我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值（2005-2009）圖2-5居民消費(fèi)水平(2004-2008)表2-2各國(guó)家高爾夫行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表國(guó)家地區(qū)GDP（億美元）球場(chǎng)數(shù)量（座）球場(chǎng)密度（平方公里/座）打球人口/總?cè)丝诳冢ㄈf(wàn)）美國(guó)142646200004683000/250000日本4923825001511600/120000韓國(guó)9470400294500/48000中國(guó)4401650028600300/1300000◆社會(huì)環(huán)境（Social）社會(huì)環(huán)境分析是指通過(guò)對(duì)行業(yè)所在社會(huì)中成員的價(jià)值觀念社會(huì)習(xí)慣、收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行分析，從而了解市場(chǎng)需求及消費(fèi)行為。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，人們?cè)诰裎幕矫娴淖非笠膊粩嗵岣摺?jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)全年消費(fèi)性支出中教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出占總支出的12.08%，排名第三，僅次于交通通信支出。2007年我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入人均13786元，到2008年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入為15781元，增長(zhǎng)了14%。居民收入的快速增長(zhǎng)，促進(jìn)居民消費(fèi)水平的提高的同時(shí)，也改變了居民的消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。圖2-6我國(guó)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)（2008年）◆技術(shù)環(huán)境(Technological)技術(shù)環(huán)境分析是通過(guò)對(duì)行業(yè)相關(guān)的技術(shù)要素、新興技術(shù)、新工藝的進(jìn)行分析，從而了解行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及技術(shù)的應(yīng)用前景。高爾夫行業(yè)的技術(shù)核心主要運(yùn)用在高爾夫場(chǎng)地建設(shè)的選址及水資源利用的問(wèn)題。目前，我國(guó)高爾夫行業(yè)已突破在垃圾處理場(chǎng)或荒地上建造高爾夫球場(chǎng)的技術(shù)問(wèn)題。例如，合肥市清溪路垃圾填埋場(chǎng)綜合整治后，在原址新建高爾夫球場(chǎng)。對(duì)于水資源利用問(wèn)題，高爾夫球場(chǎng)不但應(yīng)該加大有效節(jié)水技術(shù)的開(kāi)發(fā)，還應(yīng)積極尋求替代水源如雨水或河水灌溉草坪，這樣不僅可以保護(hù)節(jié)省水資源，還可以通過(guò)草坪草的自然過(guò)濾，減少水流中的淤泥及污染物。此外，在污水處理技術(shù)方面，用處理過(guò)的污水來(lái)灌溉草坪是當(dāng)前草坪科學(xué)研究中的一個(gè)重要領(lǐng)域，已有草坪科研人員著手此項(xiàng)工作的研究。用這種處理過(guò)的污水灌溉草坪，不僅可以節(jié)省水資源，而且其中含有大量的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)，可以減少草坪養(yǎng)護(hù)中化肥的施用。研究結(jié)果表明，處理的污水能夠成功地用來(lái)灌溉草坪，無(wú)疑會(huì)為高爾夫行業(yè)水資源的循環(huán)利用提供廣闊的前景?！羯鷳B(tài)環(huán)境（Ecological）生態(tài)環(huán)境分析是通過(guò)對(duì)行業(yè)活動(dòng)與周邊生態(tài)環(huán)境相互作用進(jìn)行分析，針對(duì)行業(yè)發(fā)展的不足進(jìn)行改進(jìn)，使行業(yè)可以進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展。高爾夫球場(chǎng)在改善環(huán)境、提高空氣質(zhì)量方面有不可替代的作用。高爾夫球場(chǎng)通過(guò)合理的土地利用，可以保護(hù)森林。在敏感的自然環(huán)境、城市和工業(yè)區(qū)之間，高爾夫球場(chǎng)充當(dāng)著緩沖器，在雨水和地表徑流間起著自然過(guò)濾層的作用，通過(guò)草坪草及自然起伏的地形，將泥沙及一些污染物在進(jìn)入水道前沉積下來(lái)，并進(jìn)行過(guò)濾吸收，從而防止污染鄰近水體。高爾夫球場(chǎng)的建造為受到破壞的地貌提供了可行性利用的途徑，從而改善剝蝕的土壤結(jié)構(gòu)并修復(fù)受到破壞的自然生態(tài)系統(tǒng)。綜合以上五個(gè)方面的分析，可以看出，雖然在政治因素方面，高爾夫行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會(huì)受到一定的制約，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，政府的規(guī)范與監(jiān)管會(huì)使整個(gè)行業(yè)在更高的層次上得到提升。目前，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速和人民的社會(huì)文化水平不斷提高等因素都促進(jìn)高爾夫行業(yè)的發(fā)展。在技術(shù)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境方面，高爾夫球行業(yè)應(yīng)化弊為利，揚(yáng)長(zhǎng)避短，真正發(fā)揮高爾夫球場(chǎng)保護(hù)環(huán)境、調(diào)節(jié)微氣候的功能。通過(guò)SPEET模型的分析，可以看出我國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)在未來(lái)具有很大發(fā)展空間。（3）河南省內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者分析目前河南省擁有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫項(xiàng)目?jī)H3家，分別是河南金沙湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部、圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂(lè)以及河南思念高爾夫俱樂(lè)部，他們都同時(shí)位于河南省省會(huì)——鄭州市，在河南省其他城市目前無(wú)一家正式合法的高爾夫項(xiàng)目。圖2-7河南省現(xiàn)有高爾夫球場(chǎng)區(qū)位圖表2-3鄭州高爾夫俱樂(lè)部情況一覽表俱樂(lè)部名稱標(biāo)準(zhǔn)占地面積（畝）附近水域開(kāi)業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)模式河南金沙湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部部18洞2700金沙湖2001.062008.08一般會(huì)員制圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂(lè)部18洞4200雁鳴湖2009.05一般會(huì)員制河南思念高爾夫俱樂(lè)部18洞2000黃河2005.07一般會(huì)員制河南東方金沙湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部簡(jiǎn)介河南東方金沙湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部是河南省第一家高爾夫球會(huì)，占地1.8平方公里，因擁有水域面積達(dá)15萬(wàn)平方米的金沙湖而得名。它位于省會(huì)鄭州東部國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，西臨新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速公路，東接鄭州外環(huán)道及107國(guó)道。市區(qū)多條公共汽車路線可直接抵達(dá)，交通便利，地理位置優(yōu)越。俱樂(lè)部近年完善了股權(quán)變更、注冊(cè)審批、土地劃征等一系列手續(xù)。經(jīng)過(guò)大手筆的投入，對(duì)原有球道進(jìn)行了翻天覆地的重建，已于2008年6月28日全新盛大開(kāi)幕。球會(huì)擁有18洞72桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)和五星級(jí)會(huì)所。球場(chǎng)占地1200畝，由國(guó)內(nèi)外頂尖球場(chǎng)設(shè)計(jì)師和工程隊(duì)伍聯(lián)袂設(shè)計(jì)、建造，嚴(yán)格按照USGA標(biāo)準(zhǔn)。球道伴湖天成，大氣磅礴，綠草如茵，景色優(yōu)美，會(huì)所建筑面積達(dá)5000平方米。擁有VIP接待室、客房、會(huì)議廳、餐廳、球具專賣店、更衣室等設(shè)備設(shè)施，功能齊全，檔次高雅，沿湖模擬海濱浴場(chǎng)，建有長(zhǎng)達(dá)500米的沙灘游泳場(chǎng)，在寬闊明媚的金沙湖長(zhǎng)可開(kāi)展游泳、釣魚、劃艇等多種水上游樂(lè)項(xiàng)目，是高尚人士度假逍遙，放松身心的必選之地。俱樂(lè)部聘請(qǐng)一流的高爾夫職業(yè)經(jīng)理人管理，建立現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)作模式，組成高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，營(yíng)造良好的企業(yè)文化。以高標(biāo)準(zhǔn)的管理提供周到、細(xì)致、專業(yè)的高品質(zhì)服務(wù)。俱樂(lè)部將實(shí)行受邀純會(huì)員制，同時(shí)限額對(duì)會(huì)員嘉賓開(kāi)放，在保障所有會(huì)員的權(quán)益的同時(shí)，不斷提供更多更完善的各項(xiàng)服務(wù)。◆圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂(lè)部簡(jiǎn)介圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂(lè)部由圣安德魯斯國(guó)際高爾夫發(fā)展(香港)有限公司投資興建。圣安德魯斯國(guó)際高爾夫發(fā)展(香港)有限公司代表蘇格蘭圣安德魯斯皇家古典高爾夫俱樂(lè)部在中國(guó)大陸推廣、普及高爾夫運(yùn)動(dòng)，并與蘇格蘭愛(ài)姆伍德高爾夫?qū)W院合作開(kāi)設(shè)高爾夫教育，致力于高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)與建造、高爾夫球會(huì)運(yùn)營(yíng)管理、高爾夫運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)、高爾夫旅游等項(xiàng)目。圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂(lè)部位于鄭州市區(qū)以東30公里，地處風(fēng)景秀麗的雁鳴湖風(fēng)景區(qū)，交通便利，距鄭州市區(qū)僅30分鐘車程。圣安德魯斯(鄭州)高爾夫俱樂(lè)部整個(gè)項(xiàng)目占地4200余畝，總投資為人民幣1.8億。擁有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場(chǎng)，且前九洞為燈光球場(chǎng)，完全具備承接高水準(zhǔn)國(guó)際賽事的能力。球道融合山地、丘陵、林地、湖泊多種風(fēng)格，球場(chǎng)內(nèi)森林茂密、水域開(kāi)闊、禽鳥和鳴，景致迷人卻又充滿挑戰(zhàn)。揮桿于此，智慧閃現(xiàn)，縱橫開(kāi)闔，舉手投足間，盡顯繁華盛世的曠世豪情。俱樂(lè)部會(huì)所由獨(dú)立輕鋼別墅組成，建筑面積4000多平米，依托蘇格蘭圣安德魯斯皇家古典高爾夫俱樂(lè)部的經(jīng)營(yíng)理念，會(huì)所從規(guī)劃到軟硬件落實(shí)都強(qiáng)調(diào)人性化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。會(huì)所設(shè)有中餐廳、西餐廳，五星級(jí)豪華酒店客房，品牌齊全的高爾夫?qū)Ｙu店，寬敞明亮的洗浴更衣間，特設(shè)桑拿可為您消除一天的疲勞。另于山林間開(kāi)辟極具私密性的小型豪華酒店，可以滿足各種高端會(huì)議、私人酒會(huì)等商務(wù)活動(dòng)的需求。在這里，無(wú)論打球休閑，還是商務(wù)招待，或是闔家歡聚，均能各適其式，盡享個(gè)性化服務(wù)?！艉幽纤寄罡郀柗蚯蚓銟?lè)部簡(jiǎn)介河南思念高爾夫球俱樂(lè)部位于鄭州邙山西北側(cè)，鄭州黃河南岸86號(hào)黃河大觀旅游度假區(qū)，距黃河游覽區(qū)5公里，距市區(qū)20公里路程，距新鄭機(jī)場(chǎng)40分鐘車程，交通便捷。河南思念(國(guó)際)高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng)屬于北方平原地貌中稀缺的嶺川地貌，球道設(shè)計(jì)氣勢(shì)磅礴，宏偉流暢，具有鮮明的黃土高原風(fēng)格。設(shè)計(jì)師尊重大自然，巧妙地利用了千百年來(lái)黃河沖刷而成的原始地形地貌，形成了5號(hào)道氣吞云霧深邃迷人的大峽谷，從而使得JoeF.Obringer的設(shè)計(jì)理念與原始地型地貌完美結(jié)合！整個(gè)球場(chǎng)四周碧湖蕩漾、青山環(huán)繞、綠草如茵，令人流連忘返。如實(shí)如畫的自然美景和順應(yīng)天賦地貌而建成的球場(chǎng)，使競(jìng)技娛樂(lè)融于天地之間，美不勝收，怡情忘憂，令您在享受揮桿樂(lè)趣之時(shí)徹底隔絕了城市的喧囂，襯托出高雅尊貴的貴族氣質(zhì)，宛如在世桃源。球場(chǎng)占地面積2000多畝，球道全長(zhǎng)7216碼，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞72桿，集森林、湖泊和丘壑于一體，設(shè)有一條河，8個(gè)湖，69個(gè)沙坑，1個(gè)水中果嶺、3個(gè)半島果嶺以及星羅棋布的樹(shù)木和丘陵，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，險(xiǎn)象環(huán)生。球道間最大落差近60米，高聳的山巒，讓您一覽眾山，極目千里。碧波蕩漾的小黃河，在球道間蜿蜒回轉(zhuǎn)。匠心獨(dú)具的8號(hào)雙球道設(shè)計(jì)，使得球手必須根據(jù)自己的球技特點(diǎn)和心態(tài)來(lái)思考進(jìn)攻策略。設(shè)計(jì)師完美的設(shè)計(jì)與布局，使球場(chǎng)更具戰(zhàn)略性、挑戰(zhàn)性和趣味性。球場(chǎng)在中國(guó)北方，堪稱一流精品！思念高爾夫球場(chǎng)實(shí)行俱樂(lè)部會(huì)員制，2005年7月開(kāi)業(yè)至今，就接納會(huì)員近200名，先后舉辦“移動(dòng)杯”、“寶馬杯”等數(shù)十場(chǎng)比賽，在國(guó)內(nèi)引起了熱烈反響，已成為北部地區(qū)球會(huì)的一顆耀眼新星。球場(chǎng)用一句話概括就是“涓涓細(xì)流天上水，悠悠峽谷古河廊?！边@樣的設(shè)計(jì)，不僅使球場(chǎng)本身藝術(shù)性彰顯無(wú)余，更為我們的地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了不可估量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因?yàn)樗寄罡郀柗蚯驁?chǎng)的存在，使得黃河大觀地產(chǎn)項(xiàng)目成為中原地產(chǎn)界的一棵奇葩?。?）省外競(jìng)爭(zhēng)者分析河南素有中州之稱，其所處的黃河流域，是中華民族的發(fā)源地，也是中華五千年文明歷史的發(fā)源地，經(jīng)確認(rèn)的八大古都河南就占了三個(gè)（分別是鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封）。近年隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，河南的經(jīng)濟(jì)水平也登上了一個(gè)新的臺(tái)階，連續(xù)三年GDP總值位居全國(guó)第五，是著名的人口大省、糧食大省。省會(huì)鄭州有六百萬(wàn)人口，地處全國(guó)東西南北兩條大動(dòng)脈——京廣線和隴海線交叉點(diǎn)，物流業(yè)、制造業(yè)發(fā)達(dá)，與其他產(chǎn)業(yè)一起已逐步形成龐大的經(jīng)濟(jì)支柱。周邊旅游資源豐富，名震天下的嵩山少林寺、有天下第一剎之稱的白馬寺、古代藝術(shù)寶庫(kù)龍門石窟、六朝古都開(kāi)封等，都離鄭州只有一個(gè)小時(shí)的車程。鄭州星級(jí)酒店林立，各地美食匯聚，娛樂(lè)休閑去處眾多，儼然一個(gè)現(xiàn)代化的大型都市。其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市建設(shè)水平比起周邊的河北省會(huì)石家莊、山東省會(huì)濟(jì)南、安徽省會(huì)合肥、陜西省會(huì)西安、山西省會(huì)太原都要高出一截。表2-3統(tǒng)計(jì)的我國(guó)部分省份2009年高爾夫球場(chǎng)數(shù)量與GDP以及人均GDP的關(guān)系。從表中可看出，河南省僅有三家高爾夫球場(chǎng)，其中一家合法性還存在問(wèn)題。GDP排名全國(guó)第五，處于全國(guó)前列，人均GDP僅排名15。表2-4各省市市高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)與GDP一覽表(2009年)省市球場(chǎng)數(shù)量GDP（億元）GDP排名人均GDP（美元）人均GDP排名河南319724.73353089.9515湖北512566.055103233.0713河北1417067.99963604.5512安徽410191.488142442.5525湖南412299.855112837.9220山東1833621.32235262.968海南221585.19282750.6822遼寧1114696.23375013.669福建1011855.088124854.1810浙江1122716.98846582.884江蘇2333478.76626437.915廣東9237775.49915861.926上海2414344.733811320.4111吉林27072.25193798.4911山西27050.38213046.816黑龍江28257.24163166.1614從表中可以看出，湖北、河北、安徽、湖南、遼寧以及福建等省份，與我省相比，無(wú)論從GDP還是人均GDP上看都不占優(yōu)勢(shì)，但這些省份的高爾夫球場(chǎng)（會(huì)）的數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)都超過(guò)河南。更為明顯的是，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或旅游大、強(qiáng)省，如浙江、江蘇、廣東、海南、遼寧以及上海等省份高爾夫球場(chǎng)（會(huì)）的數(shù)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我省。我們可以看出，我省高爾夫球場(chǎng)（會(huì)所）的數(shù)量相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還處于落后狀態(tài)。因此目前在我省新增高檔高爾夫球場(chǎng)（會(huì)所）還是很有投資價(jià)值，很有投資潛力，也能滿足更多高爾夫愛(ài)好者的需求。圖2-8我國(guó)高爾夫設(shè)施分布與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)圖從圖中我們可以更為清晰地看到，高爾夫設(shè)施與各省市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，其基本特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)擁有的高爾夫設(shè)施越多。然而，云南和海南作為兩個(gè)旅游大省，其高爾夫設(shè)施面向的人群更多地是外來(lái)旅游人員，因此盡管當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況一般，但擁有較大數(shù)量的高爾夫球場(chǎng)。河南作為一個(gè)大省，其GDP總量在全國(guó)排名第五，人均GDP在所有省市中排名第15，兩項(xiàng)數(shù)值均遠(yuǎn)高于云南和海南，與此同時(shí)，河南也是一個(gè)旅游大省，每年接待的旅游人數(shù)上億，因此也具備吸引外來(lái)旅游人員參與高爾夫運(yùn)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)。表2-5中部六省高爾夫設(shè)施數(shù)量表省市高爾夫設(shè)施數(shù)量GDP排名人均GDP排名河南3515湖北51013河北14612安徽41425湖南41120山西22116從中部六省市場(chǎng)來(lái)看，目前中部六省總高爾夫設(shè)施數(shù)僅為22家，僅僅相當(dāng)于海南省一個(gè)省擁有的數(shù)量，伴隨著中部經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人們對(duì)高爾夫這種休閑運(yùn)動(dòng)的需求量也在逐漸增加，尤其是我省由于其特殊的地理位置和歷史積淀，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?.1.2騎士俱樂(lè)部項(xiàng)目目前我省騎士俱樂(lè)部項(xiàng)目規(guī)模較小，知名俱樂(lè)部幾乎沒(méi)有，競(jìng)爭(zhēng)力有限，主要俱樂(lè)部為大河莊園馬術(shù)俱樂(lè)部和鄭州富景馬術(shù)俱樂(lè)部。大河莊園馬術(shù)俱樂(lè)部位于鄭邙公路24.5公里處路東，北臨滔滔黃河，西望巍巍邙山，交通便利，是16路公交車的必經(jīng)之處。四周綠林環(huán)繞，園內(nèi)芳草遍地，有四時(shí)不敗之奇花，終年不凋之珍木。莊園馬術(shù)運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練中心占地40余畝，投資100余萬(wàn)元，是省內(nèi)首家標(biāo)準(zhǔn)燈光賽馬場(chǎng)。莊園還也巨資引進(jìn)了一批英純血馬和混血馬，此馬不僅體型高大俊美，而且速度快、靈性高，是經(jīng)過(guò)精心培育的優(yōu)良品種。馬場(chǎng)將經(jīng)常舉辦賽事，讓河南人民能夠了解馬術(shù)、支持馬術(shù)、參與馬術(shù)。馬術(shù)運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練中心，已經(jīng)過(guò)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)，專業(yè)從事馬術(shù)競(jìng)技運(yùn)動(dòng)和馬術(shù)培訓(xùn)，游客也可隨時(shí)前來(lái)親自乘騎，從而親身感受駿馬奔騰的飛揚(yáng)和快感。鄭州富景馬術(shù)俱樂(lè)部成立于2003年5月，位于黃河之畔的富景生態(tài)園內(nèi)，交通便利，距離鄭州城區(qū)25公里。俱樂(lè)部面積8000畝，其面積在國(guó)內(nèi)馬術(shù)俱樂(lè)部中屈指可數(shù)。俱樂(lè)部具有專業(yè)訓(xùn)練場(chǎng)，千畝草甸；千畝野生柳林以及原生態(tài)叢林，多種野禽飛鳥遍布其中。配套有明亮的休息室，更衣室和馬具超市。俱樂(lè)部現(xiàn)擁有近百匹優(yōu)良駿馬，教練20余人，并聘請(qǐng)專業(yè)教練為顧客進(jìn)行專業(yè)，安全的馬術(shù)指導(dǎo)。2.1.3其他山地運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目目前，我省山地自行車、素質(zhì)拓展俱樂(lè)部以及其他山地運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目上規(guī)模、有影響力的俱樂(lè)部基本沒(méi)有，相對(duì)成熟的基地較少。目前我省山地運(yùn)動(dòng)模式開(kāi)展大多以某個(gè)景點(diǎn)為依托，建立運(yùn)動(dòng)基地或開(kāi)發(fā)一些附帶項(xiàng)目，這些運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目俱樂(lè)部管理能力相對(duì)較差，基本無(wú)核心競(jìng)爭(zhēng)力。如櫻桃溝綠興生態(tài)園素質(zhì)拓展基地、洛陽(yáng)重渡溝拓展訓(xùn)練基地等等。2.2本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析——SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)。XX生態(tài)公園具備良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位于上街南部山區(qū)，距上街城區(qū)約10公里。其中，五云山最為明顯的優(yōu)勢(shì)是離鄭州最近的山，另外五云山屬于淺山，腹地11平方公里，主峰迎坡頂海拔588米，是城市高端人士休閑度假的好去處，北與黃河相望，西與佛山呼應(yīng)。交通十分便利，臨近鄭少、鄭洛、繞城三條高速公路，連通G310國(guó)道、S232省道，距離鞏義、登封、鄭州市區(qū)及新鄭機(jī)場(chǎng)都在一個(gè)小時(shí)車程之內(nèi)?；氐匦渭碍h(huán)境優(yōu)勢(shì)。XX生態(tài)公園景色優(yōu)美，是“鄭州市唯一自然山區(qū)”，腹地11平方公里，主峰迎坡頂海拔588米。原生樹(shù)木近1000萬(wàn)株，樹(shù)木品種繁多，各種珍稀植物300余種，稀有鳥類20余種，負(fù)氧離子達(dá)到5000個(gè)/cm3，空氣濕度常年保持在55%左右，非常適合山地運(yùn)動(dòng)的開(kāi)展。（2）劣勢(shì)分析政策劣勢(shì)。2004年，國(guó)務(wù)院辦公廳就已下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2004〕1號(hào))。通知規(guī)定：從2004年1月10日起，地方各級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院各部門一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。在此之前未按規(guī)定履行規(guī)劃、立項(xiàng)、用地和環(huán)境影響評(píng)價(jià)等建設(shè)審批手續(xù)而擅自開(kāi)工的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目一律停止建設(shè)，尚未開(kāi)工的項(xiàng)目一律不許動(dòng)工建設(shè)。已按規(guī)定批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，尚未辦理用地或開(kāi)工批準(zhǔn)手續(xù)的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，一律暫停辦理供地和開(kāi)工批準(zhǔn)手續(xù)；對(duì)雖已辦理規(guī)劃、用地和開(kāi)工批準(zhǔn)手續(xù)，但尚未動(dòng)工建設(shè)的項(xiàng)目，一律停止開(kāi)工。同時(shí)，全面檢查清理已建、在建的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，規(guī)范已建高爾夫球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。2005年12月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定〉的決定》，國(guó)家發(fā)改委則根據(jù)國(guó)務(wù)院文件精神發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，分別對(duì)別墅、高爾夫球場(chǎng)用地發(fā)布禁令。2006年12月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)〉的通知》，兩目錄自12月12日起實(shí)行。別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)項(xiàng)目等六類被明確列入禁止用地項(xiàng)目。2007年，《2007年全國(guó)土地利用計(jì)劃》，禁止高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地等等。這些政策對(duì)XX運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，尤其是高爾夫項(xiàng)目的開(kāi)展是一個(gè)重大政策障礙?；A(chǔ)設(shè)施依舊薄弱。目前五云山上僅有一條主干道路，中原西路貫通還需時(shí)日，山上很多原有村莊村村通公路已經(jīng)損壞或塌方；山上引水工程仍不到位，配套措施落后等等，這些都不利于五云山的整體開(kāi)發(fā)，不利于的山地運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。水資源短缺。XX生態(tài)公園由于歷史原因造成水資源長(zhǎng)期短缺，原有居民基本是靠天吃飯。沒(méi)有長(zhǎng)年地表河流湖泊，地下水是唯一的水資源。高爾夫球場(chǎng)的果嶺、球道、發(fā)球區(qū)必須保證長(zhǎng)有挺拔的綠草皮，要定時(shí)灌溉，耗水量巨大，這將加重上街淡水供應(yīng)負(fù)擔(dān)，加大高爾夫球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成本。（3）機(jī)會(huì)分析政策有望松動(dòng)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》是以國(guó)發(fā)〔2009〕41號(hào)文的形式下發(fā)的?！兑庖?jiàn)》指出：“積極發(fā)展休閑度假旅游，引導(dǎo)城市周邊休閑度假帶建設(shè)。有序推進(jìn)國(guó)家旅游度假區(qū)發(fā)展。規(guī)范發(fā)展高爾夫球場(chǎng)，大型主題公園等。繼續(xù)發(fā)展紅色旅游”和“大力培育發(fā)展具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的休閑，登山，滑雪，潛水，露營(yíng)，探險(xiǎn)，高爾夫等各類戶外活動(dòng)用品及賓館飯店專用產(chǎn)品”。值得注意的是，對(duì)高爾夫一貫使用的“限制，遏制，禁止，嚴(yán)禁”等詞匯已經(jīng)改換為“規(guī)范發(fā)展”了，這是“入奧”以來(lái)中央政府首次正面提及高爾夫。同時(shí)，中高協(xié)歷來(lái)提倡利用荒山、荒灘、荒坡、舊城區(qū)和城郊區(qū)廢棄的垃圾填買場(chǎng)的改造綠化可興建高爾夫球場(chǎng)。重返全運(yùn)會(huì)、奧運(yùn)正式比賽提供機(jī)遇。2010年，國(guó)家體育總局將高爾夫列入2013年第12屆全運(yùn)會(huì)的正式比賽項(xiàng)目，2009年國(guó)際奧委會(huì)第121次全會(huì)經(jīng)過(guò)投票最終通過(guò)了高爾夫進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)，這高爾夫項(xiàng)目將從2016年里約熱內(nèi)盧奧運(yùn)會(huì)開(kāi)始進(jìn)入奧運(yùn)大家庭。高爾夫球進(jìn)入全運(yùn)會(huì)、奧運(yùn)會(huì)之后，國(guó)人對(duì)高爾夫球的認(rèn)識(shí)將會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，會(huì)有越來(lái)越多的人拿起球桿。高爾夫球入奧毫無(wú)疑問(wèn)是這個(gè)市場(chǎng)的催化劑，這個(gè)化學(xué)反應(yīng)將非常之巨大，同時(shí)高爾夫進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)，高爾夫運(yùn)動(dòng)將走出高端消費(fèi)的誤區(qū)，對(duì)高爾夫是一項(xiàng)健康的體育運(yùn)動(dòng)的理念會(huì)有深入的推動(dòng)。另外，高爾夫入奧將有利于高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如球場(chǎng)建設(shè)、房地產(chǎn)、旅游、文化等，都會(huì)有一個(gè)比較大的促進(jìn)，這對(duì)五云山高爾夫基地建設(shè)可謂是一重大機(jī)遇。稅收政策有調(diào)整動(dòng)向。2009年部分省市，如湖南、廣東、江蘇等省市，對(duì)高爾夫球場(chǎng)的稅率相繼做出了調(diào)整，由原來(lái)的20%的稅率下調(diào)至10%左右。這對(duì)中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑更是一個(gè)巨大的利好消息，這些都有利于高爾夫產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。省委郭庚茂書記重要講話凸顯重大機(jī)遇。在2010世界旅游城市市長(zhǎng)論壇中，郭庚茂指出：河南旅游將以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以轉(zhuǎn)型升級(jí)為主線，以中心城市為依托，加快實(shí)現(xiàn)旅游從點(diǎn)線建設(shè)向板塊發(fā)展、從觀光旅游為主向觀光休閑度假體驗(yàn)互動(dòng)并重、從區(qū)域布局向集聚發(fā)展、從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升、從本體產(chǎn)業(yè)發(fā)展向各產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展“五個(gè)轉(zhuǎn)變”，把旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力打造全國(guó)一流、世界知名的旅游目的地，增加建設(shè)三個(gè)高爾夫球場(chǎng)，加快實(shí)現(xiàn)由旅游大省向旅游強(qiáng)省跨越。（4）威脅分析競(jìng)爭(zhēng)殘酷。目前我省已有三家標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，占領(lǐng)了省內(nèi)部分市場(chǎng)份額，他們規(guī)模較大，各具特色，而且已經(jīng)營(yíng)成熟，在這種行業(yè)環(huán)境下，五云山高爾夫球場(chǎng)的市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。同時(shí)高爾夫運(yùn)動(dòng)在國(guó)內(nèi)的地區(qū)發(fā)展極不平衡，位于廣東沿海地區(qū)及京津、上海等地區(qū)開(kāi)展高爾夫運(yùn)動(dòng)較早，環(huán)渤海地區(qū)的山東和大連、海南的發(fā)展勢(shì)頭無(wú)法抵擋，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和地理位置環(huán)境條件決定了內(nèi)地高爾夫俱樂(lè)部無(wú)法與之相比，要與其競(jìng)爭(zhēng)，只有在差異性上做文章，所以我們認(rèn)為本基地直接競(jìng)爭(zhēng)者主要是來(lái)自于周邊省市，尤其是山東和湖北等省。截止到2010年湖北省擁有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)5家，山東省共有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)14家，這些球場(chǎng)直接對(duì)該項(xiàng)目造成極大競(jìng)爭(zhēng)威脅。相關(guān)替代者搶占市場(chǎng)。高爾夫運(yùn)動(dòng)與其它體育項(xiàng)目如馬術(shù)、山地網(wǎng)球、斯諾克以及保齡球等可能在參與者、競(jìng)賽市場(chǎng)等方面存在競(jìng)爭(zhēng)，因此會(huì)對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)形成一定的威脅。雖然他們競(jìng)爭(zhēng)力有限，但也會(huì)對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)的客源形成一定的影響。2.3項(xiàng)目需求分析根據(jù)XX生態(tài)公園的區(qū)位、地貌以及山地優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為山地運(yùn)動(dòng)體系的市場(chǎng)需求主要來(lái)源于兩方面。（1）本地消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，如廣州、上海等，高爾夫被認(rèn)為是身份與地位的象征。高爾夫則更像一種休閑方式、一種生活態(tài)度、一個(gè)社交圈子、一個(gè)時(shí)尚話題。但是在鄭州市場(chǎng)上，由于存在的經(jīng)濟(jì)和文化上的差異，對(duì)高爾夫的還沒(méi)有足夠的認(rèn)知度。即使是一些中上階層人士，也有許多沒(méi)有接觸過(guò)高爾夫球。但鄭州是商業(yè)氛圍非常濃厚的城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)36%的人打高爾夫的目的是滿足工作或商務(wù)需求。因此鄭州有比較好的基礎(chǔ)來(lái)推廣和發(fā)展高爾夫球。在國(guó)外，比如韓國(guó)經(jīng)常可見(jiàn)中上階層的太太（她們通常也是不需要上班的）相約去打高爾夫球，而中國(guó)全職太太則把大量的時(shí)間花在打麻將上。如果把高爾夫運(yùn)動(dòng)推進(jìn)到她們的生活當(dāng)中，讓那些整天賦閑在家的太太們把打高爾夫作為提升自己品味、鍛煉身體的途徑之一，以此來(lái)改變她們的生活觀念。無(wú)論是作為商務(wù)交往還是休閑娛樂(lè)，本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)把中高端的商務(wù)人士及全職太太做為其重要目標(biāo)消費(fèi)者，緊緊抓住他們的消費(fèi)習(xí)慣和理念，激起這些人潛在的需求。XX生態(tài)公園規(guī)劃建設(shè)設(shè)的別墅約有有3000余棟，容納納人口約7000余人，如果果按規(guī)劃用地地7000畝考慮，可可規(guī)劃建設(shè)的的別墅約有5000余棟，容納納人口約12000余人。在本本區(qū)域居住的的人口，基本本上是事業(yè)有有成、有一定定生活品味的的中上階層，他他們接受高爾爾夫運(yùn)動(dòng)并享享受它。在家家門口打高爾爾夫?qū)λ麄兏蔷裆系牡挠鋹偤蜐M足足。另外他們們周圍的社交交資源也是本本項(xiàng)目的潛在在客戶。當(dāng)有有事業(yè)伙伴需需要休閑娛樂(lè)樂(lè)時(shí)，當(dāng)有朋朋友來(lái)拜訪時(shí)時(shí)，家門口的的高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)是他們們很大的炫耀耀的資本，這這部分人將是是本項(xiàng)目相對(duì)對(duì)穩(wěn)固的消費(fèi)費(fèi)者。（2）外來(lái)消費(fèi)者中原大地旅游資源源豐富，不僅僅有五千年的的文化積累，也也有獨(dú)特的自自然風(fēng)光。2008年接待國(guó)際際旅游人數(shù)29.2萬(wàn)人次，接接待國(guó)內(nèi)旅游游者3511萬(wàn)人次。但但是來(lái)鄭州打打高爾夫球的的人卻寥寥無(wú)無(wú)幾。一方面面是因?yàn)楹幽夏先狈φw的的對(duì)外宣傳，很很少能引起別別人的注意和和關(guān)注，也就就不能吸引外外地人來(lái)河南南打球。另一一方面是河南南市場(chǎng)上的高高爾夫球場(chǎng)既既無(wú)區(qū)別于其其他高爾夫球球場(chǎng)的顯著特特點(diǎn)以及核心心競(jìng)爭(zhēng)力，也也無(wú)自身可依依靠的旅游資資源，因此不不具備吸引外外來(lái)消費(fèi)者的的條件。但本項(xiàng)目則不同于于其他球場(chǎng)，依依托于XX生態(tài)公園，參參照云南、海海南地區(qū)高爾爾夫旅游專線線，使河南地地區(qū)的高爾夫夫不只局限在在省內(nèi)發(fā)展，而而把發(fā)展的視視野拓展到國(guó)國(guó)內(nèi)外。2.4項(xiàng)目前景分析2001年，當(dāng)時(shí)時(shí)中國(guó)高爾夫夫球人口為50萬(wàn)，到2003年，中國(guó)高高爾夫球人口口增長(zhǎng)到100萬(wàn)。到2009年，中國(guó)的的高爾夫球人人口猛增到300萬(wàn)，2010年將達(dá)到450萬(wàn)，見(jiàn)表2-6。尤其是高高爾夫球進(jìn)入入全運(yùn)會(huì)、奧奧運(yùn)會(huì)之后，中國(guó)是一個(gè)有奧運(yùn)情節(jié)的國(guó)家，一旦奧運(yùn)會(huì)接納了高爾夫項(xiàng)目，高爾夫的普及率在中國(guó)應(yīng)該更高，應(yīng)該會(huì)有更多的人認(rèn)識(shí)高爾夫，拿起球桿，這將成為高爾夫產(chǎn)業(yè)在中國(guó)發(fā)展新的驅(qū)動(dòng)器，也是中國(guó)高爾夫球會(huì)的福音，高爾夫球入奧毫無(wú)疑問(wèn)是這個(gè)市場(chǎng)的催化劑，這個(gè)化學(xué)反應(yīng)將非常之巨大。表2-6中國(guó)高爾爾夫人口統(tǒng)計(jì)計(jì)表年份2001200320092010數(shù)量（萬(wàn)）50100300450相比較而言，美國(guó)國(guó)有20000多座高爾夫夫球場(chǎng)，等于于中國(guó)的100倍，日本有有約3000座高爾夫球球場(chǎng)，相當(dāng)于于中國(guó)的15倍。高爾夫夫在中國(guó)發(fā)展展只是短短的的20多年，雖然是存在著著一定的問(wèn)題題，不過(guò)對(duì)于于已經(jīng)成熟的的高爾夫產(chǎn)業(yè)業(yè)而言，卻還還有很大的空空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20099年我國(guó)高爾爾夫核心人口口30-40萬(wàn)人，其對(duì)對(duì)打球總輪次次的貢獻(xiàn)率達(dá)達(dá)到94%，2009年國(guó)內(nèi)球場(chǎng)數(shù)數(shù)量的增長(zhǎng)率率為11.5%，而高爾夫夫核心人口的的增長(zhǎng)率則為為22.7%。目前河南省省高協(xié)統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果表明，我我省高爾夫人人口僅為3000人左右，主主要集中在省省會(huì)鄭州市。而而鄭州市的城城鎮(zhèn)居民可支支配收入在2010年將突破20000元，到2015年將達(dá)到32210元（見(jiàn)表2-7與圖2-9），具有較較強(qiáng)的消費(fèi)能能力。表2-7鄭州市城城鎮(zhèn)居民可支支配收入預(yù)測(cè)測(cè)年份200620072008200920152020金額（元）121871408415732171173221051874考慮到河南具實(shí)際際情況，我們們按照高爾夫夫核心人口低低于全國(guó)平均均增長(zhǎng)速度取取值15%和20%來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)來(lái)高爾夫核心心人口的規(guī)模模，具體見(jiàn)表表2-8和圖2-10。同時(shí)按照照國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)當(dāng)某個(gè)產(chǎn)業(yè)由由于政策或重重大事件的變變化，將會(huì)出出現(xiàn)井噴式的的發(fā)展。隨著著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展、收入提高高、觀念的變變化以及高爾爾夫球加入全全運(yùn)會(huì)、亞運(yùn)運(yùn)會(huì)以及奧運(yùn)運(yùn)會(huì)等因素，我我國(guó)高爾夫球球具備井噴條條件，其增長(zhǎng)長(zhǎng)規(guī)模將大大大超越目前預(yù)預(yù)測(cè)增長(zhǎng)速度度。表2-8河南高爾爾夫核心人口口預(yù)測(cè)表單位：人年份2010201520202025數(shù)量（15%）300060341213724411數(shù)量（20%）300074651857546221表2-9河南高爾爾夫球場(chǎng)數(shù)量量預(yù)測(cè)表年份2010201520202025數(shù)量（座）36810但是高爾夫球場(chǎng)由由于政策等原原因，近期內(nèi)內(nèi)增長(zhǎng)有限，按按照河南省省省委以及河南南省旅游發(fā)展展規(guī)劃到2015--2020年我省將新新增3-4座球場(chǎng)，到到時(shí)我省球場(chǎng)場(chǎng)將達(dá)到7-8家，見(jiàn)表2-9。表2-10河南高高爾夫核心人人口預(yù)測(cè)表單位：人年份2010201520202025數(shù)量（15%）300060341213724411數(shù)量（20%）300074651857546221場(chǎng)均人數(shù)（15%%）10001006.81517.12444.1場(chǎng)均人數(shù)（20%%）10001244.22321.94622.1通過(guò)表2-10我我們可以看出出，我省尤其其是本項(xiàng)目前前景十分光明明，具有穩(wěn)定定的客源。按按照美國(guó)國(guó)家家高爾夫基金金2006年的統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果，每一個(gè)個(gè)18洞球場(chǎng)擁有有打球人口在在2000--2100之間，按照上上述預(yù)測(cè)，我我省高爾夫球球場(chǎng)在2020年將達(dá)到美美國(guó)2006年水平。更更為重要的是是，本項(xiàng)目擁?yè)碛械锰飒?dú)厚厚的山地和近近郊優(yōu)勢(shì)，隨隨著城市的發(fā)發(fā)展，山地公公園將成為嚴(yán)嚴(yán)重稀缺的資資源，對(duì)城市市人群具有更更強(qiáng)的吸引力力。由此可見(jiàn)見(jiàn)，本項(xiàng)目前前景可觀，具具有極大投資資價(jià)值和升值值空間。第三章項(xiàng)目選擇3.1選擇原則則（1）生態(tài)原則XX運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)的選擇應(yīng)應(yīng)該和XX生態(tài)公園的的主題一致，符合現(xiàn)代生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，能按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，促進(jìn)周邊地區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)、資源和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。（2）關(guān)聯(lián)性原則在現(xiàn)實(shí)支柱產(chǎn)業(yè)的的基礎(chǔ)上，充充分利用現(xiàn)有有資源，通過(guò)過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈條延延伸，引進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)互互動(dòng)發(fā)展，促促進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)延延伸、配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步完善善，各個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。（3）前瞻性原則XX運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的選選擇要遵循前前瞻性原則，要選擇前景好好、市場(chǎng)廣、技技術(shù)先進(jìn)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，鼓鼓勵(lì)和積極引引導(dǎo)符合國(guó)家家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政政策導(dǎo)向的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐。（4）現(xiàn)實(shí)性原則五云山生態(tài)產(chǎn)業(yè)的的選擇必須立立足于當(dāng)?shù)氐牡膶?shí)際情況，整整合當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)農(nóng)業(yè)、林業(yè)及及旅游業(yè)，使使之以更加集集約化的方式式發(fā)展。（5）品牌先導(dǎo)原則高爾夫作為一項(xiàng)紳紳士運(yùn)動(dòng)引入入中國(guó)，本項(xiàng)項(xiàng)運(yùn)動(dòng)在我國(guó)國(guó)尚屬萌芽，發(fā)發(fā)展度較低，參參與人員多為為社會(huì)上流頂頂端人士，可可以稱之為奢奢侈品消費(fèi)。根根據(jù)奢侈品營(yíng)營(yíng)銷規(guī)律，品品牌先導(dǎo)成為為首要原則。國(guó)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)告告訴我們，品品牌度高的球球會(huì)無(wú)論在定定位上還是運(yùn)運(yùn)營(yíng)上，獲得得成功的幾率率遠(yuǎn)大于其他他，因此，本本項(xiàng)目在營(yíng)銷銷過(guò)程中應(yīng)始始終貫穿品牌牌先導(dǎo)原則，是是確保項(xiàng)目成成功和持續(xù)發(fā)發(fā)展的根本。（6）適度開(kāi)發(fā)原則不同的高爾夫項(xiàng)目目對(duì)硬件的需需求存在較大大的差異，同同時(shí)，對(duì)于軟軟性的服務(wù)及及圈層文化重重視度也很高高，為確保項(xiàng)項(xiàng)目的成功，必必須提供與產(chǎn)產(chǎn)品定位相符符的硬件配套套，并且為目目標(biāo)客戶群提提供相對(duì)應(yīng)的的軟性服務(wù)及及平臺(tái)成為項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展展的關(guān)鍵。（7）市場(chǎng)化原則高爾夫球會(huì)及地產(chǎn)產(chǎn)均是產(chǎn)品，和和所有產(chǎn)品一一樣需要通過(guò)過(guò)市場(chǎng)手段獲獲得盈利才能能保障項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)的投資回回報(bào)率，因此此，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)策略略必須圍繞著著目標(biāo)市場(chǎng)和和目標(biāo)客戶群群來(lái)制定和執(zhí)執(zhí)行。3.2項(xiàng)目思路路（1）與五云山優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，要服務(wù)于優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)XX運(yùn)動(dòng)體系的發(fā)展思思路離不開(kāi)五五云山的優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，因此此XX運(yùn)動(dòng)體系的的規(guī)劃思路應(yīng)應(yīng)緊緊圍繞五五云山休閑度度假產(chǎn)業(yè)，山山地運(yùn)動(dòng)體系系的規(guī)劃要服服務(wù)于高端定定制莊園，尤尤其是高爾夫夫項(xiàng)目要緊密密結(jié)合休閑度度假產(chǎn)業(yè)來(lái)規(guī)規(guī)劃。（2）與體育產(chǎn)業(yè)相結(jié)結(jié)合，發(fā)展競(jìng)競(jìng)賽運(yùn)動(dòng)體育可成為促進(jìn)山山地運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的重要要催化劑，具具體體現(xiàn)在它它能提供參與與或者是觀賞賞體育活動(dòng)的的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)代代體育活動(dòng)，特特別是體育競(jìng)競(jìng)賽活動(dòng)產(chǎn)生生的經(jīng)濟(jì)效益益和對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作作用是十分明明顯的。五云云山腹地11平方公里，主主峰迎坡頂海海拔588米，北與黃黃河相望，西西與佛山呼應(yīng)應(yīng)交通便利，景景色優(yōu)美，是是“鄭州市唯一一自然山區(qū)”，得天獨(dú)厚的的區(qū)位和氣候候優(yōu)勢(shì)使五云云山成為我國(guó)國(guó)開(kāi)展山地運(yùn)運(yùn)動(dòng)理想勝地地。發(fā)揮這一一優(yōu)勢(shì)，在五五云山舉辦各各種高爾夫賽賽事、建立省省隊(duì)甚至國(guó)家家隊(duì)高爾夫冬冬訓(xùn)基地以及及其他山地運(yùn)運(yùn)動(dòng)等，不僅大大促促進(jìn)XX運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，而且且推廣五云山品牌，促進(jìn)XX生態(tài)公園其其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，尤其是是休閑度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮。（3）穩(wěn)步有序、走精精品路線目前鄭州已經(jīng)有了了三家高爾夫夫球場(chǎng)，而且且經(jīng)營(yíng)模式成成熟，有固定定客源，同時(shí)時(shí)擁有多家馬馬術(shù)俱樂(lè)部、山山地車俱樂(lè)部部以及素質(zhì)拓拓展基地。如果我們還還是按照他們們的傳統(tǒng)思路路規(guī)劃這些項(xiàng)項(xiàng)目，讓消費(fèi)費(fèi)者享受大眾眾化、低檔次次、毫無(wú)特色色的高爾夫球球場(chǎng)和服務(wù)的的話，我們將將注定要失敗敗。因此，五云云山高爾夫的的發(fā)展要穩(wěn)步步有序、走精精品路線。要利用五云山山優(yōu)良的生態(tài)態(tài)環(huán)境、高檔檔次有特色的的高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、俱樂(lè)部和完完善的配套服服務(wù)吸引一大大批高素質(zhì)、高高收入人口來(lái)來(lái)生態(tài)公園內(nèi)內(nèi)打球、運(yùn)動(dòng)。在引引進(jìn)高檔消費(fèi)費(fèi)的同時(shí)充分分發(fā)揮高爾夫夫的商務(wù)功能能，以球會(huì)友友，通過(guò)高爾爾夫球外交拓拓展五云山知名度度，促進(jìn)五云云山休閑度假假以及商業(yè)服服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，即即沿著精品路路線發(fā)展的XXX運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)有利利于促進(jìn)房地地產(chǎn)的投資與與消費(fèi)，必然然會(huì)對(duì)包括旅旅游、會(huì)展、休休閑度假、房房地產(chǎn)在內(nèi)的的地方經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。3.3重點(diǎn)項(xiàng)目目3.3.1山地高高爾夫高爾夫產(chǎn)業(yè)是一個(gè)個(gè)龐大的綜合合性產(chǎn)業(yè)，隨著高爾夫夫運(yùn)動(dòng)在中國(guó)國(guó)的發(fā)展，高高爾夫相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具具有更好的前前景。規(guī)劃區(qū)區(qū)要抓住機(jī)遇遇，積極普及及和提高高爾爾夫運(yùn)動(dòng)，提提升上街城市市形象，促進(jìn)進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。（1）背景近年來(lái)，隨著中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增增長(zhǎng)，帶動(dòng)了了一大批愛(ài)好好高爾夫運(yùn)動(dòng)動(dòng)的消費(fèi)人群群的出現(xiàn)。調(diào)調(diào)查資料表明明，目前高爾爾夫俱樂(lè)部的的入會(huì)消費(fèi)人人群每年以10%的比例增長(zhǎng)長(zhǎng)，而國(guó)內(nèi)的的高爾夫消費(fèi)費(fèi)人群已突破破450萬(wàn)人。尤尤其是高爾夫夫球重返奧運(yùn)運(yùn)會(huì)，高爾夫夫相關(guān)產(chǎn)業(yè)面面臨著巨大的的發(fā)展機(jī)遇，中中國(guó)的高爾夫夫球?qū)?huì)蓬勃勃發(fā)展。目前河南省內(nèi)現(xiàn)有有三家高爾夫夫俱樂(lè)部，分分別為河南思思念高爾夫、河河南金沙湖高高爾夫以及圣圣安德魯斯高高爾夫俱樂(lè)部部，然而面對(duì)對(duì)進(jìn)步社會(huì)不不斷上升的人人群需求，僅僅此三家，在在數(shù)量和規(guī)模模上對(duì)于一個(gè)個(gè)人口和旅游游大省是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。于于是，在這樣樣一個(gè)省內(nèi)高高爾夫事業(yè)蓬蓬勃發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵時(shí)期，鄭鄭州市五云山山高爾夫項(xiàng)目目應(yīng)運(yùn)而生。（2）意義◆改善地區(qū)休閑居住住環(huán)境，吸引引中原地區(qū)的的中高端商界界精英、富豪豪巨賈前來(lái)休休閑、度假、居居住。◆項(xiàng)目可成為企業(yè)對(duì)對(duì)外交流的極極佳平臺(tái)和城城市名片。◆在美化城市環(huán)境的的同時(shí)為政府府創(chuàng)造稅收?！籼嵘苓叺貐^(qū)的土土地開(kāi)發(fā)價(jià)值值，帶動(dòng)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展?！羟驁?chǎng)建設(shè)有助于創(chuàng)創(chuàng)造具有活力力的人文環(huán)境境。（3）目標(biāo)該基地?cái)M設(shè)計(jì)366洞，144桿的球球場(chǎng)規(guī)模將超超越現(xiàn)有三家家，成為省內(nèi)內(nèi)規(guī)模最大的的球場(chǎng)。所處處地理位置的的優(yōu)越性以及及其良好的發(fā)發(fā)展前景為五五云山高爾夫夫項(xiàng)目的未來(lái)來(lái)發(fā)展奠定了了有利的基礎(chǔ)礎(chǔ)。同時(shí)，在在填補(bǔ)現(xiàn)在鄭鄭州市西部高高爾夫球場(chǎng)的的空白的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，五云山山高爾夫項(xiàng)目目，也必將會(huì)會(huì)為區(qū)域內(nèi)房房產(chǎn)、酒店、旅旅游業(yè)的發(fā)展展以及生態(tài)環(huán)環(huán)境的改善與與提高發(fā)揮出出重要的積極極作用，為業(yè)業(yè)主帶來(lái)物質(zhì)質(zhì)和精神的雙雙豐收。（4）思路與重點(diǎn)◆打造省隊(duì)或國(guó)家隊(duì)隊(duì)集訓(xùn)基地。國(guó)際奧委會(huì)在哥本哈根召開(kāi)的第121次全會(huì)上宣布，高爾夫球?qū)⒊蔀?016年奧運(yùn)會(huì)的正式比賽項(xiàng)目。五云山高爾夫球場(chǎng)應(yīng)以聯(lián)辦河南省或國(guó)家高爾夫球隊(duì)為抓手，努力爭(zhēng)創(chuàng)省隊(duì)或國(guó)家隊(duì)高爾夫球訓(xùn)練基地。同時(shí)，力爭(zhēng)打造成為高爾夫球職業(yè)比賽的一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論賽事級(jí)別、承辦球場(chǎng)質(zhì)量、參加球員、觀眾數(shù)目、贊助商規(guī)模等等，都要具有可觀的水平?！舾郀柗蚵糜螛I(yè)。有有研究表明：：“高爾夫旅游游是一種指向向明確、具體體的特殊休閑閑旅游，無(wú)論論人們參與高高爾夫運(yùn)動(dòng)的的程度如何，旅旅游的目的地地就是高爾夫夫球場(chǎng)。”高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)可以通過(guò)與與旅游機(jī)構(gòu)的的資源合作，找找到更多的具具有高消費(fèi)能能力的商務(wù)客客人，從而有效解解決客源問(wèn)題題，提高球場(chǎng)場(chǎng)的使用率，增增加營(yíng)業(yè)收入入，有效拉動(dòng)動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜?、餐餐飲等周邊?jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。高高爾夫旅游，已已成為旅游業(yè)業(yè)一個(gè)新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)點(diǎn)?！舾郀柗蛘褂[會(huì)。專專業(yè)高爾夫展展覽會(huì)在從很很多方面反映映一個(gè)地區(qū)或或是一個(gè)國(guó)家家高爾夫的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r及前前景下，也能能為高爾夫界界的商家搭建建交流舞臺(tái)。比比如2004年3月4日至6日舉辦的中中國(guó)（廣州）國(guó)際高爾夫夫球用品展覽覽會(huì)，在國(guó)內(nèi)內(nèi)率先為球場(chǎng)場(chǎng)球會(huì)、旅游游機(jī)構(gòu)設(shè)立了了“高爾夫旅游游主題展區(qū)”和“中國(guó)高爾夫20年產(chǎn)業(yè)成果果主題展區(qū)”，為球場(chǎng)球球會(huì)、旅游機(jī)機(jī)構(gòu)展示企業(yè)業(yè)形象，拓展展高爾夫旅游游業(yè)務(wù)搭建了了平臺(tái)創(chuàng)造了了洽談貿(mào)易的的條件。展覽覽會(huì)這一富有有特色的高爾爾夫旅游與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成果主題題展區(qū)，已經(jīng)經(jīng)引起了法國(guó)國(guó)旅游局、泰泰國(guó)旅游局、聯(lián)聯(lián)合國(guó)教科文文組織、廣東東美國(guó)商會(huì)的的興趣與關(guān)注注。五云山高爾夫夫球會(huì)如果利利用展覽會(huì)這這一平臺(tái)，在在向來(lái)自海內(nèi)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)界的的人士傳播五五云山文化的的同時(shí)，也能能刺激商界人人士對(duì)高爾夫夫運(yùn)動(dòng)的興趣趣，就能夠迅速速發(fā)展會(huì)員，有有效地推廣高高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)發(fā)展?！舫薪痈咚礁郀柗蚍蛸愂隆８郀柗蛸愂率聦?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)的影響起了了很多的作用用。目前大滿貫賽賽事（年度四大賽賽，即美國(guó)名名人賽、美國(guó)國(guó)公開(kāi)賽、PGA錦標(biāo)賽、英英國(guó)公開(kāi)賽等等）的收視率越越來(lái)越高已經(jīng)經(jīng)成為大眾關(guān)關(guān)注的焦點(diǎn)，推推動(dòng)了各種大大小賽事的發(fā)發(fā)展。世界注注明企業(yè)和公公司如寶馬、帕帕薩特、奧迪迪、尊尼獲佳佳等也紛紛辦起自自己的高爾夫夫賽事或者冠冠名贊助賽事事。如果能吸引國(guó)國(guó)際高爾夫賽賽事到規(guī)劃區(qū)區(qū)球場(chǎng)來(lái)舉辦辦，不僅能有有效提高城市市知名度，還還能有效拉動(dòng)動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜?、餐餐飲等?jīng)濟(jì)的的發(fā)展。◆高爾夫教育。從11997年深圳大學(xué)學(xué)高爾夫?qū)W院院開(kāi)始招收第第一批大專生生以來(lái)，目前前國(guó)內(nèi)以培養(yǎng)養(yǎng)高爾夫人才才為主的學(xué)校校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)已有數(shù)百家家，但就總體體而言，因缺缺乏快速發(fā)展展壯大的“肥沃土壤”，高爾夫教教育在中國(guó)的的發(fā)展仍就處處于幼稚時(shí)期期，還存在很很多亟待正確確認(rèn)識(shí)和解決決的問(wèn)題。五五云山應(yīng)利用用規(guī)劃的高爾爾夫基地，與與高等院校合作作辦學(xué)，聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)人士，為來(lái)此學(xué)習(xí)的學(xué)生授課，使中國(guó)高爾夫的教育得到最規(guī)范的指導(dǎo)，讓中國(guó)高爾夫人才更專業(yè)，讓正宗高爾夫文化在中國(guó)得到推廣和傳播。（5）營(yíng)銷盈利模式和和經(jīng)營(yíng)方式營(yíng)銷及盈利模式：：國(guó)際上現(xiàn)有的高爾爾夫球會(huì)會(huì)員員制營(yíng)銷模式式按會(huì)員制管管理程度進(jìn)行行劃分可分為為：純會(huì)員制制、半開(kāi)放式式會(huì)員制（一一般會(huì)員制）、公公共開(kāi)放型、旅旅游型。純會(huì)會(huì)員制的會(huì)員員制管理程度度最高、其次次是半開(kāi)放式式會(huì)員制、旅旅游型、公共共開(kāi)放性?！艏儠?huì)員制（封閉式式）：純會(huì)員員制球會(huì)是會(huì)會(huì)員制管理程程度最高的球球會(huì)，球場(chǎng)僅僅對(duì)會(huì)員進(jìn)行行開(kāi)放。這類類球場(chǎng)要求投投資商具有雄雄厚的資金實(shí)實(shí)力和充足的的現(xiàn)金流。純純會(huì)員制球會(huì)會(huì)的會(huì)員證價(jià)價(jià)格高，會(huì)員員卡升值空間間也比較大?！舭腴_(kāi)放會(huì)員制（一一般會(huì)員制或或半開(kāi)放半封封閉式）：一一般會(huì)員制球球場(chǎng)由純會(huì)員員制演變而來(lái)來(lái)。球會(huì)接受受會(huì)員、嘉賓賓及訪客進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)打球，并按按三種不同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)費(fèi)。一般會(huì)員員制球會(huì)提供供專項(xiàng)服務(wù)，但但會(huì)員與訪客客整體素質(zhì)良良莠不齊，不不利于搭建良良好的商務(wù)平平臺(tái)。目前國(guó)國(guó)內(nèi)的球會(huì)以以半開(kāi)放式為為主?！袈糜涡停郝糜涡颓蚯驎?huì)主要以滿滿足會(huì)員的度度假需求為主主，會(huì)員除了了有會(huì)籍卡之之外，還擁有有有限額度的的儲(chǔ)值消費(fèi)卡卡，以便于會(huì)會(huì)員在球會(huì)內(nèi)內(nèi)部消費(fèi)。通通常這類球會(huì)會(huì)的會(huì)籍價(jià)格格不高，主要要依靠會(huì)員在在球場(chǎng)和相關(guān)關(guān)娛樂(lè)項(xiàng)目上上的消費(fèi)為主主?！艄查_(kāi)放型球場(chǎng)：：公共開(kāi)放型型球場(chǎng)主要接接待訪客，所所以球場(chǎng)本身身的檔次和規(guī)規(guī)模有限，硬硬件設(shè)施相對(duì)對(duì)一般。目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)主要針針對(duì)價(jià)格敏感感度高的顧客客。會(huì)員制管理程度強(qiáng)弱會(huì)員制管理程度強(qiáng)弱圖2-9高爾夫夫會(huì)員制類型型我們分別選取國(guó)內(nèi)內(nèi)類型的典型型球場(chǎng)分析本本項(xiàng)目。選取取以北京華彬彬高爾夫?yàn)榫耦I(lǐng)袖私密密型（封閉式式）代表，黃黃山高爾夫?yàn)闉槿游幕⑿停ò敕夥忾]半開(kāi)放式式）代表，春春城湖畔高爾爾夫（開(kāi)放式式）為綜合娛娛樂(lè)功能型代代表，與本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比比甄選，以指指導(dǎo)和參考本本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模模式及盈利模模式的確定。表3-1不同同運(yùn)營(yíng)類型的的高爾夫指標(biāo)標(biāo)體系表運(yùn)營(yíng)類型代表項(xiàng)目品牌力硬件及配套客戶半徑消費(fèi)承接力封閉式嚴(yán)格遵循“ByInvittationnOnlyy”即“受邀會(huì)員制”只接受會(huì)員員預(yù)定。北京華彬高爾夫強(qiáng)45洞球場(chǎng)、亞洲最大大的會(huì)所、五五星級(jí)豪華酒酒店、馬術(shù)俱俱樂(lè)部、綠色色生態(tài)基地、生生命科學(xué)健康康中心和世界界產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖會(huì)會(huì)邸以及北京京CBD城市會(huì)所等等世界500強(qiáng)企業(yè)已占占到了47%,國(guó)內(nèi)大型知知名企業(yè)占到到了43%，各界社會(huì)會(huì)名流占10%。極強(qiáng)半封閉半開(kāi)放式部分服務(wù)項(xiàng)目及時(shí)時(shí)段只針對(duì)會(huì)會(huì)員，其余均均可針對(duì)臨時(shí)時(shí)訪客。黃山高爾夫較強(qiáng)五星級(jí)度假酒店、商商業(yè)街、休閑閑中心、馬術(shù)術(shù)場(chǎng)、企業(yè)會(huì)所、文文化藝術(shù)中心心、國(guó)際會(huì)展中中心及高爾夫夫球場(chǎng)客戶區(qū)域特征明顯顯，企業(yè)團(tuán)體體客戶及商務(wù)務(wù)客戶為消費(fèi)費(fèi)主導(dǎo)。較強(qiáng)開(kāi)放式針對(duì)所有訪客，會(huì)會(huì)員享受優(yōu)先先及優(yōu)惠服務(wù)務(wù)。春城湖畔高爾夫中山景球場(chǎng)、湖景球球場(chǎng)、度假村村、住宅區(qū)、商商業(yè)區(qū)、五星星級(jí)的酒店、高爾夫?qū)Ｙu賣店、桑拿按摩美容美發(fā)、水上活活動(dòng)中心、迷你游泳池池、燈光網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、健身房、棋牌娛樂(lè)室室、迷你超市、度假村別墅墅客戶區(qū)域特征不明明顯，休閑、投投資兼具，旅旅游、度假客客戶為主導(dǎo)。中從上表的對(duì)比指標(biāo)標(biāo)中可以明顯顯看到，一個(gè)個(gè)球會(huì)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式對(duì)其品品牌力、硬件件配套資源、客客戶半徑和消消費(fèi)承接能力力的不同要求求，同理，一一個(gè)球會(huì)的品品牌力、硬件件配套資源、客客戶半徑和消消費(fèi)承接能力力往往也決定定了一個(gè)球會(huì)會(huì)的運(yùn)營(yíng)方式式。因此我們們可以對(duì)XX高爾夫運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式進(jìn)行研研判。表3-2五云山高高爾夫運(yùn)營(yíng)模模式研判表品牌硬件及配套客戶半徑預(yù)估消費(fèi)承接能力預(yù)估估品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。36洞144桿錦標(biāo)級(jí)球球場(chǎng)、超6000㎡多功能豪豪華所、主題題公園、高端端定制莊園、盧盧卡小鎮(zhèn)等客戶區(qū)域特征不明明顯，休閑、投投資兼具，以以高爾夫球客客為主導(dǎo)?，F(xiàn)現(xiàn)階段主要為為購(gòu)買房產(chǎn)的的客戶群體。中根據(jù)以上情況，我我們進(jìn)行本項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式式推演：◆采用封閉式運(yùn)營(yíng)指標(biāo)類型品牌支撐硬件配套支撐客戶半徑支撐消費(fèi)能力支撐目標(biāo)要求成熟度高、品牌知知名度、美譽(yù)譽(yù)度高，影響響力強(qiáng)。內(nèi)部配套頂級(jí)并完完善、運(yùn)轉(zhuǎn)良良好、盈利勢(shì)勢(shì)能高。依靠單一客戶來(lái)源源，針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)。個(gè)體消費(fèi)質(zhì)量和消消費(fèi)頻率高，完完全支撐運(yùn)營(yíng)營(yíng)并獲得盈利利?，F(xiàn)有狀況品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。藍(lán)圖規(guī)劃定位高端端，尚未進(jìn)入入實(shí)施階段，盈盈利能力暫時(shí)時(shí)沒(méi)有體現(xiàn)。項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)主以以高爾夫球客客為主，投資資客為輔?，F(xiàn)階段球場(chǎng)的利潤(rùn)潤(rùn)支撐是房產(chǎn)產(chǎn)收益，球場(chǎng)場(chǎng)會(huì)員為房產(chǎn)產(chǎn)的業(yè)主。指標(biāo)評(píng)分（總1000分）50分評(píng)論項(xiàng)目現(xiàn)狀的各項(xiàng)指指標(biāo)和進(jìn)度決決定了現(xiàn)階段段項(xiàng)目采用封封閉式運(yùn)營(yíng)模模式的投資大大，風(fēng)險(xiǎn)高，市市場(chǎng)應(yīng)變空間間較小，在初初始階段，不不適用于本項(xiàng)項(xiàng)目?！舨捎冒敕忾]半開(kāi)放放式運(yùn)營(yíng)指標(biāo)類型品牌支撐硬件配套支撐客戶半徑支撐消費(fèi)能力支撐目標(biāo)要求建立初步品牌形象象，進(jìn)入品牌牌維護(hù)和拔高高階段。內(nèi)部配套完善、有有獨(dú)特亮點(diǎn)支支撐項(xiàng)目盈利利。以會(huì)員客戶為主，來(lái)來(lái)訪客戶為輔輔作為有效補(bǔ)補(bǔ)充。重點(diǎn)客群以消費(fèi)質(zhì)質(zhì)量取勝，補(bǔ)補(bǔ)充客群以消消費(fèi)頻次取勝勝?，F(xiàn)有狀況品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。藍(lán)圖規(guī)劃定位高端端，尚未進(jìn)入入實(shí)施階段，盈盈利能力暫時(shí)時(shí)沒(méi)有體現(xiàn)。以會(huì)員客戶為主。規(guī)劃建6000㎡㎡多功能豪華華會(huì)所。重點(diǎn)點(diǎn)客群應(yīng)以消消費(fèi)質(zhì)量取勝勝。指標(biāo)評(píng)分（總1000分）80分評(píng)論項(xiàng)目前期的市場(chǎng)預(yù)預(yù)熱使品牌有有一定知名度度，而定位上上XX公園相關(guān)配配套具備獨(dú)特特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，同時(shí)，區(qū)區(qū)域客群的具具有不穩(wěn)定性性的特點(diǎn)，因因此，若采用用半封閉半開(kāi)開(kāi)放式的運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式可以規(guī)規(guī)避一定的投投資風(fēng)險(xiǎn)，具具備一定的客客戶選擇空間間和市場(chǎng)迂回回的主動(dòng)權(quán)，但但盈利周期較較長(zhǎng)，屬于長(zhǎng)長(zhǎng)線投資，在在市場(chǎng)初期要要承受一定的的資金壓力?！舨捎瞄_(kāi)放式運(yùn)營(yíng)指標(biāo)類型品牌支撐硬件配套支撐客戶半徑支撐消費(fèi)能力支撐目標(biāo)要求建立初步品牌形象象，與區(qū)域旅旅游度假資源源的品牌聯(lián)想想度高，品牌牌合力大。內(nèi)外部配套完善、多多種配套項(xiàng)目目為盈利提供供支撐。以球會(huì)客戶為核心心，建立周邊邊項(xiàng)目（如旅旅游、購(gòu)物、娛娛樂(lè)等）客戶戶為轉(zhuǎn)換客戶戶。重視消費(fèi)頻次和關(guān)關(guān)聯(lián)消費(fèi)貢獻(xiàn)獻(xiàn)，多元化消消費(fèi)特征明顯顯。現(xiàn)有狀況品牌萌芽，有一定定品牌知名度度，尚未形成成品牌影響力力。但五云山山在區(qū)域內(nèi)有有豐富的旅游游度假資源藍(lán)圖規(guī)劃定位高端端，尚未進(jìn)入入實(shí)施階段，盈盈利能力暫時(shí)時(shí)沒(méi)有體現(xiàn)。高端定制莊園、主主題公園、溫溫泉酒樓、商商業(yè)街等，客客戶為球會(huì)會(huì)會(huì)員為主導(dǎo)項(xiàng)目物業(yè)的價(jià)格比比較適中，客客戶能接受。指標(biāo)評(píng)分（總1000分）80分評(píng)論項(xiàng)目所在區(qū)域有豐豐富的旅游資資源和口碑，同同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部配套上有多多種可貢獻(xiàn)盈盈利的項(xiàng)目設(shè)設(shè)置，同時(shí)，區(qū)區(qū)域客群的具具有不穩(wěn)定性性的特點(diǎn)，因因此，若采用用開(kāi)放式的運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式可以以緩解市場(chǎng)投投入初期的資資金壓力，具具備一定的底底線增長(zhǎng)能力力，盈利周期期較短，但對(duì)對(duì)項(xiàng)目高端的的定位有一定定的形象缺失失，容易造成成價(jià)值萎縮，對(duì)對(duì)后期發(fā)展造造成一定的障障礙。推演思考：◆全封閉的運(yùn)營(yíng)模式式與項(xiàng)目所處處階段、所處處地域特征、客客戶及消費(fèi)特特征有一定矛矛盾，風(fēng)險(xiǎn)承承擔(dān)過(guò)大，市市場(chǎng)迂回空間間小，建議不不采用此類運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式。◆半開(kāi)放半封閉模式式較為符合項(xiàng)項(xiàng)目定位、所所處階段、規(guī)規(guī)劃特征、客客戶及消費(fèi)特特征，市場(chǎng)操操作空間較大大，投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可控性較強(qiáng)強(qiáng)，有利于項(xiàng)項(xiàng)目形象價(jià)值值最大化，但但短期盈利能能力不強(qiáng)，入入市初期資金金壓力大，建建議考慮此類類運(yùn)營(yíng)模式與與短期盈利的的結(jié)合?！糸_(kāi)放式模式較為符符合項(xiàng)目、所所處階段、規(guī)規(guī)劃特征、客客戶及消費(fèi)特特征，可致力力于區(qū)域旅游游度假資源，可可設(shè)置多元化化盈利項(xiàng)目，對(duì)對(duì)短線資金形形成有效支撐撐，但對(duì)品牌牌形象的強(qiáng)化化和項(xiàng)目?jī)r(jià)值值最大化有一一定障礙，持持續(xù)發(fā)展動(dòng)力力不足，建議議考慮此類模模式與長(zhǎng)線增增長(zhǎng)能力的結(jié)結(jié)合。經(jīng)營(yíng)方式：每位高爾夫愛(ài)好者者在同一座高高爾夫球場(chǎng)打打球次數(shù)過(guò)多多后都會(huì)產(chǎn)生生厭倦情緒，而而且每位高爾爾夫愛(ài)好者都都希望通過(guò)征征服不同類型型和難度的球球場(chǎng)來(lái)體驗(yàn)高高爾夫運(yùn)動(dòng)的的樂(lè)趣。然而而，高爾夫球球場(chǎng)投資是如如此之大，一一家高爾夫球球場(chǎng)一旦投入入運(yùn)營(yíng)后就很很難改變其球球場(chǎng)類型和難難度，而能夠夠像深圳觀斕斕湖高爾夫會(huì)會(huì)那樣同時(shí)擁?yè)碛形宕笾薏徊煌L(fēng)格的12座18洞球場(chǎng)是屈屈指可數(shù)的。因因此，我們應(yīng)應(yīng)該采用姊妹妹球場(chǎng)、球場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)盟和分時(shí)時(shí)共享等不同同形式的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式?！翩⒚们驁?chǎng)姊妹球場(chǎng)是高爾夫夫球場(chǎng)之間一一種較為簡(jiǎn)單單直接的合作作形式，幾乎乎每家高爾夫夫球場(chǎng)都與一一家或多家球球場(chǎng)建立了姊姊妹球場(chǎng)關(guān)系系。建立姊妹妹球場(chǎng)的常見(jiàn)見(jiàn)形式是互相相之間提供訂訂場(chǎng)預(yù)約服務(wù)務(wù)、價(jià)格優(yōu)惠惠以及組織會(huì)會(huì)員之間比賽賽等，而且此此類合作往往往發(fā)生于不同同省市之間的的球場(chǎng)，較少少出現(xiàn)來(lái)自同同一地區(qū)的球球場(chǎng)締結(jié)為姊姊妹球場(chǎng)。比比如京南鄉(xiāng)村村俱樂(lè)部與福福建海峽奧林林匹克高爾夫夫、云南昆明明鄉(xiāng)村俱樂(lè)部部、珠海金灣灣、廣州麓湖湖高爾夫鄉(xiāng)村村俱樂(lè)部、肇肇慶高爾夫度度假村、廣州州至尊高爾夫夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部部等多個(gè)外省省市球場(chǎng)締結(jié)結(jié)為姊妹球場(chǎng)場(chǎng)。還有一些些高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)與國(guó)外球場(chǎng)場(chǎng)建立姊妹球球場(chǎng)關(guān)系，比比如大連金石石灘高爾夫俱俱樂(lè)部與美國(guó)國(guó)、日本、新新加坡等6個(gè)球場(chǎng)結(jié)為為姊妹球場(chǎng)。本本基地可采用用此經(jīng)營(yíng)模式式，與省內(nèi)外外高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行合作經(jīng)經(jīng)營(yíng)，結(jié)為姊姊妹球場(chǎng)?！羟驁?chǎng)聯(lián)盟球場(chǎng)聯(lián)盟是一種球球場(chǎng)之間合作作內(nèi)容更豐富富，程度更深深，影響更大大的聯(lián)盟化傾傾向。這種形形式的合作往往往也出現(xiàn)在在不同省市球球場(chǎng)之間，但但隨著聯(lián)盟的的擴(kuò)大也會(huì)出出現(xiàn)來(lái)自同一一地區(qū)的球場(chǎng)場(chǎng)加入聯(lián)盟。比比如京南鄉(xiāng)村村俱樂(lè)部、大大連金石高爾爾夫俱樂(lè)部、天天津國(guó)際溫泉泉高爾夫俱樂(lè)樂(lè)部、杭州西西湖國(guó)際高爾爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)樂(lè)部、武漢金金銀湖高爾夫夫俱樂(lè)部、內(nèi)內(nèi)蒙古維信高高爾夫度假村村和海南博鰲鰲亞洲論壇中中心高爾夫球球會(huì)等24家球會(huì)締結(jié)結(jié)為聯(lián)盟球場(chǎng)場(chǎng)(見(jiàn)表)。聯(lián)盟中各各俱樂(lè)部的終終身記名會(huì)員員，前往任一一聯(lián)盟球會(huì)打打球時(shí)，可享享受對(duì)方球會(huì)會(huì)一年12次會(huì)員待遇(第13次起享受會(huì)會(huì)員嘉賓待遇遇)，讓會(huì)員享享受一卡多用用的聯(lián)盟優(yōu)勢(shì)勢(shì)。表2-724家家高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)盟名單1.北京京南鄉(xiāng)村高爾爾夫俱樂(lè)部2.天津國(guó)際溫泉高爾爾夫俱樂(lè)部3.大連金石高爾夫俱俱樂(lè)部4.內(nèi)蒙古維信國(guó)際高高爾夫度假村村5.杭州西湖國(guó)際高爾爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)樂(lè)部6.上海天馬鄉(xiāng)村高爾爾夫俱樂(lè)部7.天津京津高爾夫俱俱樂(lè)部8.天津松江團(tuán)泊湖高高爾夫俱樂(lè)部部9.北京東方大學(xué)城高高爾夫俱樂(lè)部部10.昆明鄉(xiāng)村高高爾夫俱樂(lè)部部11.威海泛華高高爾夫俱樂(lè)部部12.云南大理滄滄海高爾夫度度假村13.黃山松柏高高爾夫鄉(xiāng)村俱俱樂(lè)部14.煙臺(tái)高爾夫夫俱樂(lè)部15.青竹湖國(guó)際際高爾夫球會(huì)會(huì)16.江陰龍濤國(guó)國(guó)際高爾夫俱俱樂(lè)部17.貴陽(yáng)高爾夫夫度假村18.威海好當(dāng)家家高爾夫俱樂(lè)樂(lè)部19.合肥元一國(guó)國(guó)際高爾夫球球會(huì)20.太原辰憬高高爾夫俱樂(lè)部部21.西安亞建國(guó)國(guó)際高爾夫俱俱樂(lè)部22.國(guó)科國(guó)際高高爾夫球場(chǎng)23.秦皇島黃金金海岸海濱高高爾夫球會(huì)24.海南興隆康康樂(lè)園高爾夫夫球會(huì)◆球場(chǎng)分時(shí)共享①朝向高爾夫分時(shí)互互動(dòng)計(jì)劃(ForwaardGoolfToourScchedulle)FGT是朝向高爾爾夫管理有限限公司策劃并并實(shí)施的“朝向高爾夫夫分時(shí)互動(dòng)計(jì)計(jì)劃”(ForwwardGGolfTTourSScheduule簡(jiǎn)稱FGT)。這一計(jì)劃劃將國(guó)際上流流行的分時(shí)共共享概念移植植到國(guó)內(nèi)的高高爾夫市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作中來(lái)。目目前已經(jīng)有16家球場(chǎng)加盟FGT，包括分布布在全國(guó)12個(gè)