考試的題目基本上都是二級建造師的內(nèi)容

考試的題目基本上都是二級建立師的內(nèi)容問答題：1工程趕工措施有哪些2.EPC的特點EPC模式，為英文“engineering"、“procurement"和“construction”的縮寫，即設(shè)計選購——建設(shè)模式.EPC模式的特點主要有以下幾個方面：（1）在EPC模式下，由于承包商在設(shè)計的早期階段就介入了工程，因此能夠?qū)⑵湓谑┕し椒ā⒔档捅惧X、縮短工期、設(shè)計在施工中實現(xiàn)的可行性等方面的學(xué)問專業(yè)技能表達在設(shè)計文件中，有效地優(yōu)化設(shè)計；（2）由于設(shè)計和施工人員在設(shè)計階段就有較多接觸和溝通看法的機會，當(dāng)工程在施工階段遇到問題時，有了前期的充分溝通的鋪墊，問題的解決將更加便捷、簡潔，可提高工程建設(shè)效率，避開無謂的扯皮；（3）EPC模式尤其適合能夠邊設(shè)計邊施工的工程工程，其有利于縮短工期,使工程早日投入適用。同時，由于該模式下承包商負責(zé)了全部設(shè)計、選購和施工的工作，其利潤空間相對較大，因此業(yè)主可在承包價上爭取更低的價格，對業(yè)主比擬有利；（4）EPC模式也存有肯定的風(fēng)險，作為承包商來講，假如設(shè)計圖紙或技術(shù)要求說明中出現(xiàn)錯誤,必需有承包方來支付這筆費用，故比傳統(tǒng)承包方式中承包商擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任大得多；對業(yè)主來講,該模式失去了傳統(tǒng)模式中原有的多道檢查監(jiān)督機制，業(yè)主對工程的干脆監(jiān)控力降低。另外,由于該模式尚屬于一種比擬新奇的模式，還缺乏成熟的規(guī)范，在實施中難免會出現(xiàn)這樣那樣的問題。3.工程索賠的緣由不利的自然條件和人為障礙引起的索賠。這類障礙或條件指一個有閱歷的承包商無法合理預(yù)見到的并在施工中發(fā)生了的，增加了施工的難度并導(dǎo)致承包商花費更多的時間和費用。2.工期延長和延誤索賠。它包括工期索賠和費用索賠兩方面，應(yīng)分別編制，因為這兩方面索賠不肯定同時成立。凡純屬業(yè)主和工程師方面的緣由造成的工期的拖延，不僅應(yīng)給承包商適當(dāng)?shù)匮娱L工期，還應(yīng)賜予相應(yīng)的費用補償。3.加速施工的索賠。有時業(yè)主或工程師會發(fā)布加速施工指令（其緣由應(yīng)非承包商的任何責(zé)任和緣由引起），會導(dǎo)致施工本錢增加，引起索賠，此按FIDIC合同條款規(guī)定，可實行嘉獎方法解決施工的費用補償，激勵承包商克服困難，提前（或按時）完工。4.因非承包商的任何責(zé)任和緣由引起施工臨時中斷和工效降低引起索賠。5.業(yè)主不正值地終止工程而引起索賠。6.業(yè)主風(fēng)險和特別風(fēng)險引起索賠。7.物價上漲引起索賠。8.拖欠支付工程款引起索賠。9.法規(guī)、貨幣及匯率變更引起的索賠。如在投標截止日期前的28天以后，由于業(yè)主國家或地方的任何法規(guī)、法令、政令、規(guī)章發(fā)生變更，或工程施工所在國政府（或其受權(quán)機構(gòu)）對支付合同的一種或幾種貨幣實行限制或貨幣匯兌限制，造成承包商損失的，業(yè)主應(yīng)賜予補償。10.因合同條文模糊不清、錯誤引起索賠。工程的索賠緣由1.施工打算工作中的索賠誘因甲方做好施工打算工作，是確保工程按期開工的關(guān)鍵，施工打算工作做得不好，會產(chǎn)生多方面的索賠，主要包括以下幾個方面：甲方未按合同約定的日期和份數(shù)，在開工前向乙方供應(yīng)施工圖紙；甲方未在合同約定的期限內(nèi)，辦理土地征用、青苗樹木賠償、房屋拆遷、清除障礙等工作，施工場地沒有或沒有完全具備施工條件；甲方未按合同規(guī)定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至協(xié)議條款約定地點,沒有保證施工期間的須要；I甲方?jīng)]有按合同規(guī)定開通通向施工場地的道路，以及協(xié)議條款約定的施工場地內(nèi)的主要交通干道，沒有滿意施工運輸?shù)捻氁?；甲方?jīng)]有按合同約定剛好向承包商供應(yīng)施工場地的工程地質(zhì)和地下管網(wǎng)線路資料，或者是供應(yīng)的數(shù)據(jù)不符合真實精確的要求；甲方未剛好辦理施工所需各種證件、批件和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準手續(xù)，影響施工；甲方未剛好將水準點和坐標限制點以書面形式交給承包商甲方未剛好組織有關(guān)單位和承包商進行圖紙會審，未剛好向承包商進行設(shè)計交底；甲方?jīng)]有妥當(dāng)處理好施工現(xiàn)場四周地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物的保護；在有毒有害環(huán)境中施工，甲方未按有關(guān)規(guī)定供應(yīng)相應(yīng)的防護措施。以上10個方面的緣由，由于不具備或不完全具備開工條件而導(dǎo)致不能按合同約定的開工日期開工，從而產(chǎn)生工期索賠；或者雖然按期開工，但開工后為處理以上遺留問題給承包商增加了額外的工作，引起費用和工期的索賠」甲方以書面形式通知乙方推遲開工日期，或者乙方不能按時開工，但已在合同協(xié)議條款約定的時間內(nèi)，向甲方提出延期開工的理由和要求,得到甲方批準或在規(guī)定時間內(nèi)未予答復(fù);甲方要求乙方暫停施工，后經(jīng)查實停工責(zé)任在甲方；由于以下緣由導(dǎo)致工期延誤：(1)工程量變更和設(shè)計變更。(2)一周內(nèi)，非乙方緣由停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時。以上緣由可能會導(dǎo)致工期的延長和停工費用損失，從而引起工期和費用索賠。甲方負責(zé)供應(yīng)的材料設(shè)備的種類、規(guī)格型號、質(zhì)量等級和供應(yīng)時間方面和合同清單和約定的供應(yīng)時間不符，導(dǎo)致額外的處理費用和時間；由于甲方不能正確訂正或其它非乙方緣由引起工程質(zhì)量不符合標準、規(guī)范和設(shè)計的要求，導(dǎo)致返工、修改；甲方要求局部或全部工程質(zhì)量到達優(yōu)良標準，由此增加工程費用，影響工期；甲方指示乙方對已覆蓋的工程剝落或鑿開檢查；由于設(shè)計緣由或甲方負責(zé)選購的設(shè)備由于制造緣由試車達不到驗收要求，需重新設(shè)計、撤除及重新安裝。以上緣由主要是由于甲方或非乙方的緣由導(dǎo)致材料、設(shè)備和工程的質(zhì)量達不到要求，從而增加費用、影響工期。這主要是指合同價款的調(diào)整、支付、竣工結(jié)算和保修款退還中的索賠緣由。由于甲方確認的工程量增減、設(shè)計變更或工程洽商，工程造價管理部門公布的價格調(diào)整以及合同約定的其它增減或調(diào)整導(dǎo)致的合同價款調(diào)整；

甲方未按合同約定的時間按時預(yù)付工程款；甲方完成工程計量后，不按時支付工程進度款；甲方不按合同約定日期組織竣工驗收；甲方無正值理由在收到竣工報告后的合同規(guī)定時間內(nèi)不辦理結(jié)算；工程保修期滿，甲方不按協(xié)議約定的時間退還剩余保修金。以上緣由中，拖期付款主要是導(dǎo)致利息索賠。.管理中的索賠誘因管理中的索賠，主要是指由于甲方的管理行為不當(dāng)引起的索賠，甲方代表或監(jiān)理工程師的不當(dāng)行為給承包商造成的損失應(yīng)由甲方擔(dān)當(dāng)。甲方擔(dān)當(dāng)損失后，再如何和監(jiān)理工程師進行分擔(dān)，那么由監(jiān)理托付合同確定。甲方委派詳細管理人員沒有按合同程序、時間通知承包商；甲方發(fā)出的指令、通知有誤；甲方未按合同規(guī)定剛好向承包商供應(yīng)指令、批準、圖紙等；甲方對承包商的施工組織進行不合理干預(yù)。以上緣由可能導(dǎo)致費用、工期索賠。.其它索賠誘因除了上面提到的索賠誘因外，還有一些索賠誘因是不容忽視的。由于自然災(zāi)難、由于政策變更,由于貨幣貶值,施工中覺察文物、古墓、古建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)、化石、錢幣等有考古、地質(zhì)探討等價值的物品以及其它影響施工的地下障礙物；社會動亂、暴亂等不行抗力因素給承包商造成損失；不行抗力以及甲乙雙方之外緣由導(dǎo)致工程停建或緩建;外匯匯率變更等。由于自然災(zāi)難、由于政策變更,由于貨幣貶值,以上緣由會引起承包商的停工、窩工或降效損失，影響工期，從而引起費用和工期索賠,但要留意，由災(zāi)難發(fā)生損失，費用一般由雙方分別擔(dān)當(dāng)。以上分析了施工中產(chǎn)生索賠的基本緣由，這些緣由通常表現(xiàn)為影響工程正常施工的各種干擾事務(wù)，各種干擾事務(wù)是承包商的索賠機會，但承包商能否進行勝利的索賠，還要看這些索賠是否符合合同的規(guī)定。另外，有的事務(wù)單純引起工期索賠，有的事務(wù)單純引起費用索賠,這完全是由合同條件確定的。索賠的成敗經(jīng)常不僅在于事務(wù)本身的實情，而且在于能否找到為自己辯護的法律條文和合同條款。因此，從合同的簽訂到合同的管理都要力爭索賠主動權(quán),盡量削減自方的索賠利益損失。承包商應(yīng)當(dāng)樹立起索賠意識，重視索賠，擅長索賠，通過索賠削減損失，維護自己的正值權(quán)益。1.4.施工依次的原那么編制施工組織設(shè)計的基本原那么：。1嚴格執(zhí)行基建程序和施工程序。2科學(xué)地支配施工依次。3采納先進的施工技術(shù)和設(shè)備。4應(yīng)用科學(xué)的支配方法制定最合理的施工組織方案。5落實季節(jié)性施工的措施，確保全年連續(xù)施工。6確保工程質(zhì)量和施工平安。7節(jié)約基建費用，降低工程本錢。施工組織可以采納單代號和雙代號進行優(yōu)化組織設(shè)計、用橫道圖明確施工依次。計算題就是一道關(guān)于工程付款的計算，預(yù)付款之類的案例題關(guān)于施工現(xiàn)場的平安管理的問題，關(guān)于施工腳手架上掉落工具砸傷人，預(yù)留洞口的問題，三寶四口，這是一道二建教材上的原題今日清華技科樓保利投資崗筆試歸來，做得一般，但特別感謝應(yīng)屆生BBS,在這里我通過昨晚的辛苦,將歷年保利和投資相關(guān)的題目整合了一遍，基本涵蓋了全部保利投資崗筆試題目，并找到了較好的答案。所以今日的四個簡答題，如對房地產(chǎn)發(fā)呈現(xiàn)狀及將來發(fā)表看法、如何預(yù)料市場需求、房地產(chǎn)工程開發(fā)流程、個人職業(yè)規(guī)劃等，基本全中。大題是關(guān)于工程盈虧平衡分析的，這個不專業(yè)的我確實只能靠著曾實習(xí)過相關(guān)地產(chǎn)PE的經(jīng)驗寫了一些。這次筆試結(jié)果估計被鄙視了，心情不佳，正想刪掉題目總結(jié)的WORD,但發(fā)覺“人生就是不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)的一生此言有理.第一類：綜合管理題1、保利是個快速開展的企業(yè)，那么在快速開展的過程中會遇到什么風(fēng)險？請結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)提出一些面對風(fēng)險的措施。房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)地點固定，開發(fā)條件差，建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，涉及面廣的特點，為此在房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均有風(fēng)險的存在。（1）決策風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)決策對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當(dāng)而帶來的風(fēng)險。（2）財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中須要大量的資金，須要從金融機構(gòu)及其他企業(yè)處融通資金，財務(wù)風(fēng)險也隨之產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能剛好獲得貸款或不能按約履行債權(quán)義務(wù)的風(fēng)險，負債比率越高，財務(wù)風(fēng)險越大。（3）營銷風(fēng)險。房產(chǎn)或地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的重要步驟，營銷風(fēng)險是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風(fēng)險。對策：加強風(fēng)險管理培訓(xùn)（房地產(chǎn)企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)加強員工的風(fēng)險管理培訓(xùn)，從而提升員工的專業(yè)度。制定風(fēng)險管理支配）房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理支配（是以房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理活動為對象的支配支配，是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的目標、程序、責(zé)任、任務(wù)、措施等一系列內(nèi)容）實行投資分散聯(lián)合策略（房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特征，由于不同區(qū)域、不同城市的投資政策、經(jīng)濟環(huán)境、市場供求等狀況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，通過區(qū)域分散分化和降低風(fēng)險投資，就可以避開某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達到降低風(fēng)險的目的）2、公司經(jīng)營是抓住機會擴張，還是先做好管理減低內(nèi)部風(fēng)險A:企業(yè)擴張的戰(zhàn)略目標動因是企業(yè)實現(xiàn)長期利潤最大化,企業(yè)的本質(zhì)確定著任何國家的任何企業(yè)都要追求擴張，企業(yè)擴張是企業(yè)普遍追求的開展目標。企業(yè)獲得壟斷收益的可能性為持續(xù)的和無限的企業(yè)擴張供應(yīng)了強有力的動機B:也就是交易費用的節(jié)約是企業(yè)存在擴張以及替代市場的根本原yin,當(dāng)市場的交易費用大于企業(yè)內(nèi)部的組織費用時，企業(yè)就是比市場更有效率的調(diào)整機制，因而企業(yè)的存在和擴大規(guī)模就是必定的結(jié)果了.風(fēng)險一：決策偏離戰(zhàn)略，規(guī)模不經(jīng)濟抵抗不住市場機會的誘惑，傾向于去收購離自身所處行業(yè)較遠的企業(yè)，漸漸遠離自己熟識的領(lǐng)域，戰(zhàn)略邊界在一次次擴張中突破，造成主業(yè)分散，限制乏力，風(fēng)險也隨之不斷放大。這種偏離企業(yè)開展戰(zhàn)略的擴張偏好和投資行為，易于導(dǎo)致協(xié)同效應(yīng)差，規(guī)模不經(jīng)濟，將給企業(yè)的開展帶來極大的風(fēng)險。風(fēng)險二：盲目擴張求大，忽視供求規(guī)律有的企業(yè)盲目跟風(fēng)仿照，看到某種產(chǎn)品比擬賺錢，就一哄而上，不做市場分析，盲目增投資，上工程。結(jié)果是產(chǎn)品面市之時，市場風(fēng)向已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，產(chǎn)品由暢銷轉(zhuǎn)向積壓，價格由上漲變?yōu)橄碌?。全國大建鋼廠的狀況就是如此。企業(yè)忽視市場供求規(guī)律，盲目擴張求大，最終將會難逃賠本甚至破產(chǎn)的慘局。風(fēng)險三：調(diào)研不充分，信息不對稱風(fēng)險四：財務(wù)支配，隱患重重風(fēng)險五：有進無退，志在必得一味求成，不斷放低談判底線，破壞既定方案，勢必導(dǎo)致擴張活動的經(jīng)濟性降低、不確定性加大，乃至影響企業(yè)的正常運營。風(fēng)險六：整合不力，導(dǎo)致前功盡棄風(fēng)險七：文化沖突，暗殺擴張成果風(fēng)險八：管理實力虛脫，擴張預(yù)期流產(chǎn)3、高校生是否該去做一份和專業(yè)毫無關(guān)系的工作？4、你喜愛你的領(lǐng)導(dǎo)是男性還是女性？喜愛強勢點的還是隨和點的？說說你的理由。其次類：記識題1、工程缺少資金，如何進行招商、銷售問題。第一局部：招商策略其次局部：招商進度中的比例安排第三局部：招商付款方式第四局部：經(jīng)濟分析第五局部招商費用預(yù)算第六局部：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七局部：招商打算工作剛好間支配、達成目標及實施內(nèi)容第八局部：廣告宣揚策略第九局部：開業(yè)慶典2、資金缺口，如何解決融資問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道主要有房地產(chǎn)開發(fā)商自身的積累、銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，目前在我國很多房地產(chǎn)開發(fā)工程是通過成立工程公司來運作的，房地產(chǎn)開發(fā)工程抵押貸款也是以房地產(chǎn)開發(fā)工程資產(chǎn)為歸還擔(dān)保，這使很多房地產(chǎn)開發(fā)工程的籌資具有了工程融資的一些特點。以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式。對于融資方來說，工程融資中貸款的歸還依靠于房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)后的銷售狀況。可以在肯定程度上降低工程的銷售風(fēng)險，從而提高貸款方參和工程融資的意愿程度。開發(fā)商設(shè)立獨立的工程公司對工程的融資、建設(shè)及銷售進行管理。"設(shè)施運用”融資模式是指某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的供應(yīng)者和這種設(shè)施運用者之間簽訂一種“無論提貨和否均需付款”性質(zhì)的協(xié)議，這種設(shè)施運用協(xié)議在工業(yè)工程中有時也稱為“托付加工協(xié)議這種模式在房地產(chǎn)開發(fā)中可應(yīng)用于廉租房建設(shè)等工程中。ABS(Asset-Backed-Securitization)融資模式，以房地產(chǎn)工程所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以工程資產(chǎn)的將來現(xiàn)金收益為保證，通過在資本市場上發(fā)行高級債券來籌集資金的一種工程融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級。房地產(chǎn)的售后回租融資模式售后回租是融資租賃的一種詳細形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產(chǎn)后，再從購買者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以接著運用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)信托。目前在我國較為常見的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資信托、股權(quán)證券化信托、混合信托、財產(chǎn)信托和債權(quán)信托等。信托產(chǎn)品能房地產(chǎn)私募股權(quán)基金私募股權(quán)基金一般是指從事私人股權(quán)(非上市公司股權(quán))投資的基金。9月份新設(shè)立的安泰盤實房地產(chǎn)基金首批募資30億元，將主要投資二線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，還有BOT\PPP\TOT等方式，能很好解決地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實力缺乏，由開發(fā)商進行基礎(chǔ)開發(fā)和肯定時期的經(jīng)營后將運用權(quán)和全部權(quán)返還給政府。3、房地產(chǎn)工程開發(fā)哪些步驟，關(guān)鍵步驟和限制點是啥。第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立其次步立項和可行性探討第三步規(guī)劃設(shè)計和市政配套第四步土地運用權(quán)的取得第五步拆遷安置第六步開工、建設(shè)、竣工階段第七步經(jīng)營階段關(guān)鍵限制階段：本錢角度動身并陳述理由設(shè)計階段：開發(fā)企業(yè)往往長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)工程設(shè)計階段的本錢限制，結(jié)果出現(xiàn)有些設(shè)計粗糙，設(shè)計深度不夠，工程投資失控，造成三超現(xiàn)象嚴峻（概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算），甚至“爛尾樓”把限制工程投資的主要精力放在施工階段審核施工圖預(yù)算、合理結(jié)算建安工程價款，算細帳上。房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢限制的2個關(guān)鍵階段是：設(shè)計階段和施工階段。據(jù)測算設(shè)計費在工程開發(fā)建設(shè)全過程費用中所占比例較少，一般只占施工階段建安本錢的2%?3%,但對工程工程造價的影響可達75%以上；對策：1.1推行設(shè)計招標或設(shè)計方案競賽，優(yōu)選設(shè)計單位；1.2開展限額設(shè)計，事前有效限制本錢；1.3變更設(shè)計費取費方法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度；1.4推行設(shè)計監(jiān)理制度1.5加強設(shè)計質(zhì)量限制施工階段：建設(shè)工程的施工階段是依據(jù)設(shè)計圖紙，將原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實體的過程，在項目建設(shè)全過程中占了很長的時間，這個階段的本錢限制是詳細的、繁雜的，也會在肯定程度上影響工程的投資。據(jù)有關(guān)資料分析這一階段對工程造價的影響程度可達5%?10%,對策：加強合同管理外，還應(yīng)重點加強施工現(xiàn)場的管理，嚴格限制工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān)。4、土地運用權(quán)的獲得方式？有幾種，分別說明一下1）、招標、拍賣、掛牌土地運用權(quán)：是商業(yè)、消遣、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房這六類用地獲得的主要方式；其中，招標出讓，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參與國有土地運用權(quán)投標，依據(jù)投標結(jié)果確定土地運用者的行為。在規(guī)定的期限內(nèi),由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的運用權(quán),招標小組通過對標書的評判，擇優(yōu)確定土地運用者的土地出讓方式。拍賣出讓,是指市、縣國土資源管理部門作為國有土地全部者的代表或其托付的拍賣人，發(fā)布拍賣公告，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地運用權(quán)意向受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價，依據(jù)出價結(jié)果確定土地運用者的出讓方式。掛牌出讓，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，依據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地運用者的行為.2）、協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)：國家以土地全部者的身份將國有土地運用權(quán)在肯定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給提地運用者,土地運用者向國家支付土地運用權(quán)出讓金后取得的土地運用權(quán)，（局部商品房用地獲得方式）3）、劃撥國有土地運用權(quán)：房改房、經(jīng)濟適用房用地獲得的主要方式，縣級以上人民政府依法批準，在土地運用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地運用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地運用權(quán)；（無償）6、比擬兩種房地產(chǎn)行業(yè)收購工程的方式異同。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲藏除了從土地公開招拍掛交易市場獲得外，也經(jīng)常選擇工程收購的形式來實現(xiàn)。三種比擬常見的形式：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購和合資開發(fā)。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)收購是指收購方出具貨幣資金（或股票等其他形式）干脆購買另外一家企業(yè)的房地產(chǎn)工程，屬于正常的商品交易模式。此模式下收購的客體是單純的房地產(chǎn)工程，出讓方放棄房地產(chǎn)的全部權(quán)，收購方以貨幣資金（或股票等其他形式）為代價取得房地產(chǎn)工程的法律全部權(quán)。此模式不會影響到交易雙方的法律地位問題，即收購前后交易雙方的法人資格沒有任何變更。條件：依據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地運用權(quán)出讓金，并取得土地運用權(quán)證書；依據(jù)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。優(yōu)缺點：規(guī)避原工程公司法律和債務(wù)風(fēng)險、敏捷處理溢價，增加稅前可列支金額；工程權(quán)屬變更或轉(zhuǎn)移手續(xù)困難，面臨諸多不確定風(fēng)險，交易費用較高轉(zhuǎn)讓方須要繳納所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等稅收。收購方須要繳納契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。2、房地產(chǎn)工程公司股權(quán)收購，是指收購方收購某一工程公司（僅指為特定房地產(chǎn)工程成立的開發(fā)公司）的股權(quán)，從而成為該工程公司控股股東或者唯一股東，進而限制工程公司，并獲得該工程公司名下的房地產(chǎn)工程，進行開發(fā)經(jīng)營的模式。手續(xù)簡潔（股權(quán)收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并依據(jù)公司法規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)）、費用節(jié)約、開發(fā)快捷（股權(quán)收購相對而言花費的稅務(wù)本錢最少，干脆交易本錢最低。且由于工程公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可立刻投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)）、避開代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風(fēng)險股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在政策風(fēng)險、法律、債務(wù)風(fēng)險難以限制、溢價處理難度相對較大（當(dāng)收購價格高于原賬面價值時，溢價局部無法通過股權(quán)收購進入工程開發(fā)本錢。）第三類：計算題1、房地產(chǎn)本錢估算，比率以及現(xiàn)金流量表什么的（房地產(chǎn)估價）、工程財務(wù)分析（稅前利潤、稅后利潤計算；現(xiàn)金流量表和貸款支配的制定）（營業(yè)稅、容積率）——（此局部建議看課本教材最正確）樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率容積率=地上總建筑面積：規(guī)劃用地面積等額還本付息，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額歸還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。EXCEL表，在公式里面找到PMT公式，依據(jù)要求填寫就可以了！Rate=12%,Nper（貸款年限）=5,Pv（初值）=-200000,Fv（終值）=0Type=0（表示在年末付款。2、如何估算房地產(chǎn)市場需求，列出詳細的計算過程。需求因素綜合推導(dǎo)法①快速城市化，創(chuàng)立首次置業(yè)需求計算方法：[（1+本地近幾年平均城市化率（或用規(guī)劃城市化率※））5-1]*本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*50%*90平方米②人均收入快速增長，帶來改善型需求計算方法：本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*20%*50%*100平方米③持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求計算方法：本地規(guī)劃動拆遷量*2*動遷戶選擇購買新居的需求比例（依據(jù)當(dāng)?shù)貭顩r估算）④流淌性過剩，造成投資投機需求計算方法：2007年當(dāng)?shù)乜備N售面積*（10%-15%）依據(jù)上述分析影響住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求總量如下：一是城市化創(chuàng)立的住房需求約為11億平米左右，二是改善型住房需求約為20億平米左右，三是動拆遷帶來的住宅需求約為5-8億平方米，四是投資投資住房需求約為4-6億平方米?？偭考s為11+20+7.5+5=43.5億平方米此外，還有方法二：成交總量增長趨勢推導(dǎo)法（依據(jù)歷史增長趨勢法計算，2001-2005五年間，全國住宅銷售年均復(fù)合增長率為24.8%,考慮到這五年個別年份住宅銷售存在呈非理性增長因素，將來五年將難以持續(xù)高速增長，在此我們大致預(yù)期將來五年均復(fù)合增長率為15%。依據(jù)這個增長速度，以2007年住宅銷售量6億平方米（此數(shù)據(jù)為估算，官方數(shù)據(jù)未公布）為基數(shù)，計算2008-2012年住宅銷售量，預(yù)料約為46.5億平方米。年均復(fù)合增長率=（預(yù)期/基期）人（l/n）-l方法三：人均住房面積增長趨勢推導(dǎo)法3、土地增值稅的計算、物業(yè)稅的計算方法，要求列出詳細計算過程，500字國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)開展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作看法的通知》，透露出物業(yè)稅將在今年探討開征的重要信息。物業(yè)稅又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅7被稱為房地產(chǎn)業(yè)開展“穩(wěn)定器”的物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其全部者每年繳付肯定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。比方一個地區(qū)新開通地鐵，新修公園，那么物業(yè)稅可能隨著房屋升值而上升。在中國，物業(yè)稅可簡潔地理解為“把原來一次性繳納70年的，土地出讓金，分成70年來收，；目前關(guān)于物業(yè)稅稅率、起征點等關(guān)鍵信息尚無準確消息，原委是從第一套房起先征，還是從其次套房起征等也不確定。物業(yè)稅會提高購房人持有房產(chǎn)的本錢，而降低購買本錢。韓國、新加坡和中國臺灣地區(qū)的物業(yè)稅稅率可供參考：新加坡：對全部房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%,其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。韓國：出售其次套房各項稅率加起來為房產(chǎn)總值的50%,而第三套房產(chǎn)為60%。中國臺灣：144平方米以上的房源，每年收取的稅費約為房屋總價的0.8%?1.5%。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除工程金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并依據(jù)四級超率累進稅率進行征收。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費用等支出后的余額。計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額x稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除工程金額后的余額。2、計算增值額的扣除工程：（1）取得土地運用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的本錢、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的本錢、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）其他扣除工程。計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除工程金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，詳細公式如下：（-）增值額未超過扣除工程金額50%增值稅=增值額x30%（二）增值額超過扣除工程金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%—扣除工程金額x5%（三）增值額超過扣除工程金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額x50%—扣除工程金額xl5%（四）增值額超過扣除工程金額200%土地增值稅稅額=增值額x60%—扣除工程金額x35%［例1］某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該工程支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，特地為開發(fā)該工程支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該工程應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教化費附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地運用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的20%加計扣除。那么其應(yīng)納稅額為：扣除工程金額=600+1400+120+210.9+（600+1400）x5%+（600+1400）x20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元增值額=3800-2830.9=969.1萬元增值額占扣除工程比例=969.1+2830.9=34.23%應(yīng)納稅額=969.lx30%=290.73萬元7、關(guān)于