X年月日秦皇島市盧龍縣雙龍·尚府二期營銷推廣執(zhí)

2012年8月20日匯報思路一、目標、任務(wù)與問題二、整體市場環(huán)境研究三、項目現(xiàn)有狀況敘述四、目標客戶群分析五、二期產(chǎn)品戶型建議六、項目整體形象定位八、整盤銷售及價格策略建議九、推廣部署及執(zhí)行計劃十、媒體費用預(yù)估市場篇項目篇策略篇執(zhí)行篇七、二期總體推廣策略思考一、目標、任務(wù)與問題項目二期整盤最終實現(xiàn)均價3400元/㎡項目一期整盤最終實現(xiàn)均價2950元/㎡【在經(jīng)過與甲方溝通后】【根據(jù)一期成交數(shù)據(jù)】目標要求二期價格較一期均價提升450元/㎡問題一：我們能否找到適銷對路的產(chǎn)品？問題二：我們能否實現(xiàn)二期3400元/㎡均價？我們能否完成目標、實現(xiàn)價格提升先看看市場、看看自身再尋求突破口二、整體市場環(huán)境研究2012下半年及13上半年北京市場走勢據(jù)國家統(tǒng)計局公布的上半年國民經(jīng)濟運行情況的數(shù)據(jù)顯示，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價格計算，同比增長7.8%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，增速較1季度的8.1%放緩，同時創(chuàng)下2009年1季度以來的增幅新低。宏觀經(jīng)濟分析GDP：2季度經(jīng)濟增長創(chuàng)2009年1季度以來的增幅新低歐債危機此起彼伏，外部需求陷入萎縮；房地產(chǎn)等宏觀調(diào)控繼續(xù)實施，固定資產(chǎn)投資增速下滑；結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致資源供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，潛在的增長生產(chǎn)率出現(xiàn)下降。

隨著穩(wěn)增長政策的推出，政策刺激效應(yīng)將在三季度逐步顯現(xiàn)，或?qū)⒂行_經(jīng)濟增速下滑，三季度經(jīng)濟增速出現(xiàn)企穩(wěn)將是大概率事件，全年經(jīng)濟增長7.5%的目標應(yīng)該可以實現(xiàn)。分析：今年上半年貿(mào)易順差出現(xiàn)了較大幅度的增加，其根本原因是在外貿(mào)出口地位增長的同時，國內(nèi)經(jīng)濟的自主回落、內(nèi)需放緩，使進口增長明顯慢于出口的增長。再疊加上去年上半年貿(mào)易基數(shù)偏低的因素，使今年上半年順差增加的幅度較大。宏觀經(jīng)濟分析進出口低位回穩(wěn),

CPI繼續(xù)回落并持續(xù)走低

今年上半年，我國外貿(mào)進出口總值18398.4億美元，同比增長8%。其中，6月份出口好于預(yù)期，但進口疲弱。數(shù)據(jù)顯示，當前外貿(mào)發(fā)展呈低位回穩(wěn)態(tài)勢，但進出口回升基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，若歐債危機不再繼續(xù)惡化，中國2012年可望實現(xiàn)10%的貿(mào)易增長目標。上半年CPI回落至3.0%，尤其是6月份CPI漲幅大幅回落至2%附近，7月繼續(xù)回落創(chuàng)全年新低，說明物價上漲壓力得到明顯控制，中國通脹壓力得到大幅緩解。今年上半年CPI漲幅出現(xiàn)回落，主要還是跟食品價格的明顯回落有很大的關(guān)系。數(shù)據(jù)低于市場預(yù)期，反映出生產(chǎn)資料需求疲軟，但沒有進一步擴大的趨勢，下半年，國際環(huán)境的惡化的可能性變小，國內(nèi)一系列穩(wěn)增長的措施將使國內(nèi)的投資和制造業(yè)逐步復(fù)蘇，不排除繼續(xù)降息和降存款準備金的可能。宏觀經(jīng)濟分析存款準備金利率二次下調(diào)，政策微調(diào)增強經(jīng)濟運行活力

5月18日起，央行下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準備金率降至20%，中小型金融機構(gòu)存款準備金率降至16.5%。這是央行今年以來第二次下調(diào)存款準備金率，上次下調(diào)準備金率是在2月24日。同時，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準”之后，中國央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準備金率。分析：央行下調(diào)存款準備金率與4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)有關(guān)。4月份CPI為3.4%，顯示通脹壓力已大大緩解，預(yù)防經(jīng)濟硬著陸成為貨幣政策的主要任務(wù)。而銀行新增貸款創(chuàng)年內(nèi)新低，說明實際經(jīng)濟需求不足。需要給銀行更好的政策空間增強信貸投放。下調(diào)存款準備金率有利于銀行信貸投放、增加經(jīng)濟運行活力、實現(xiàn)相對寬松的資金面。從4月份經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，無論是外貿(mào)、投資、稅收以及信貸增速，均出現(xiàn)增速放緩現(xiàn)象，同時國內(nèi)外需求低迷，有必要通過政策預(yù)調(diào)微調(diào)增強經(jīng)濟運行活力。宏觀經(jīng)經(jīng)濟分分析上半年年貨幣幣政策策預(yù)調(diào)調(diào)微調(diào)調(diào)力度度持續(xù)續(xù)加大大，2012年上半半年銀銀行兩兩次下下調(diào)存存準率率、三三年半半來首首次降降息。。央行行分別別在2月、5月下調(diào)調(diào)存準準率0.5個百分分點；；6月，央央行下下調(diào)存存貸款款基準準利率率0.25個百分分點，，并且且擴大大金融融機構(gòu)構(gòu)存貸貸款利利率浮浮動區(qū)區(qū)間；；其他他各檔檔次存存貸款款基準準利率率及個個人住住房公公積金金存貸貸款利利率相相應(yīng)調(diào)調(diào)整。。7月8日央行行再度度下調(diào)調(diào)一年年期存存款基基準利利率0.25個百分分點，，一年年期貸貸款基基準利利率0.31個百分分點。。房地地產(chǎn)市市場不不做調(diào)調(diào)整。。5月末，，廣義義貨幣幣（M2）余額額90萬億元元，同同比增增長13.2%，人民民幣貸貸款余余額58.72萬億元元，同同比增增長15.7%。5月人民民幣貸貸款增增加7932億元，，同比比多增增2416億元。。2012年最新新央行行存貸貸款利利率表表一覽覽是否否將取取消存存量房房貸7折利率率將由由國家家監(jiān)管管部門門的最最終決決策以以及原原合同同約定定兩方方面內(nèi)內(nèi)容共共同決決定，，從目目前來來看取取消的的可能能性并并不大大，而而且有有關(guān)““倒掛掛”的的說法法其實實也并并不準準確。。在央央行公公布的的優(yōu)惠惠利率率表上上，美美元、、港元元、澳澳元、、歐元元、英英鎊、、加元元等，，均不不同程程度地地推出出有優(yōu)優(yōu)惠利利率，，而且且優(yōu)惠惠利率率要比比掛牌牌利率率高得得多金金融機機構(gòu)人人民幣幣存款款基準準利率率表——存款利利率(2011年7月7日起執(zhí)執(zhí)行)種類年年利利率(%)。半年內(nèi)內(nèi)兩次次下調(diào)調(diào)存準準率，，央行行1月內(nèi)2次降息息，刺刺激經(jīng)經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)定增增長。。房地產(chǎn)產(chǎn)新政政“中央央基調(diào)調(diào)不變變，地地方微微調(diào)不不斷””中央政府調(diào)控政策措施

“新國八條”嚴格執(zhí)行限購措施和差別化住房信貸和稅收政策。一方面，在中央統(tǒng)一政策框架內(nèi)，落實好對居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策；另一方面，嚴格執(zhí)行商業(yè)性個人住房貸款的二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅決遏制投機投資性購房需求。地方政府微調(diào)政策措施免或減征購房契稅或退稅馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州提高普通住房價格標準天津、增城、中山、上海、南昌重啟購房入戶政策從化、長春補貼首次置業(yè)青島、重慶、杭州、蕪湖放松限購條件佛山、成都、上海、象山土地松綁北京、廣州、杭州、成都、昆明提高公積金貸款額度南京、吉林、合肥、沈陽、成都、克拉瑪依、信陽、南昌、蚌埠、鄭州、呼和浩特、武漢等中央政政策總總基調(diào)調(diào)：今年上上半年年中央央政策策平穩(wěn)穩(wěn)，堅堅持房房調(diào)不不放松松，限限購和和限貸貸為政政策紅紅線。。地方微微調(diào)政政策獲獲默許許：今年上上半年年地方方微調(diào)調(diào)政策策不斷斷出現(xiàn)現(xiàn)，近近40城市微微調(diào)政政策獲獲得默默許，，主要要措施施有““利率率優(yōu)惠惠、降降首付付比例例、給給予稅稅費優(yōu)優(yōu)惠、、重啟啟購房房入戶戶、上上調(diào)公公積金金貸款款限額額、放放寬普普通住住房標標準””等。。支持持購買買首套套普通通住房房，吸吸引剛剛需入入市。。中央制制止地地方不不合理理政策策：中央密密切關(guān)關(guān)注各各地執(zhí)執(zhí)行調(diào)調(diào)控政政策的的情況況，對對于地地方出出臺放放松抑抑制不不合理理購房房政策策的措措施，，將及及時予予以制制止或或糾正正。如如“佛佛山、、蕪湖湖等涉涉及變變相松松動二二套房房限購購等明明顯托托市行行為””。房地產(chǎn)產(chǎn)新政政抑制不不合理理需求求，促促進房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場健康康發(fā)展展溫家寶寶總理理多次次指出出鞏固固房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控成成果。。2012年上半半年，，溫家家寶總總理在在各種種場合合多次次指出出要鞏鞏固房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控成果果，即即使在在經(jīng)濟濟下行行壓力力加大大提出出“穩(wěn)增長長更重重要”之時，，溫總總理仍仍強調(diào)調(diào)繼續(xù)續(xù)嚴格格執(zhí)行行并逐逐步完完善抑抑制投投機投投資性性需求求的政政策措措施。。住建部部等四四部委委及地地方政政府相相繼辟辟謠否否認政政策放放松。。2012年上半半年以以來，，各地地樓市市微調(diào)調(diào)不斷斷，但但涉及及限價價、限限購的的均被被叫停停，另另有一一些城城市，，如廈廈門、、湖南南、石石家莊莊和河河南相相繼否否認媒媒體報報道的的樓市市政策策微調(diào)調(diào)傳聞聞。針針對媒媒體報報道調(diào)調(diào)控將將會放放松，，國家家發(fā)改改委、、央行行、銀銀監(jiān)會會、住住建部部四部部委相相繼表表態(tài)，，否認認放松松。6月18日，住住建部部發(fā)言言人強強調(diào)，，當前前各地地要堅堅決按按照中中央要要求，，繼續(xù)續(xù)堅定定不移移地抓抓好房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)控控各項項政策策措施施的貫貫徹落落實工工作，，特別別是嚴嚴格執(zhí)執(zhí)行差差別化化住房房信貸貸、稅稅收政政策和和住房房限購購等措措施，，鞏固固調(diào)控控成果果。房地產(chǎn)產(chǎn)新政政支持自自住性性需求求，促促進市市場活活躍央行、、住建建部等等支持持首套套房以首次次置業(yè)業(yè)為代代表的的合理理購房房需求求一直直受到到政府府的支支持和和鼓勵勵。去去年姜姜偉新新在全全國住住房城城鄉(xiāng)建建設(shè)工工作會會議中中部署署2012年重點點工作作時就就指出出支持持居民民的合合理購購房需需求，，優(yōu)先先保證證首次次購房房家庭庭的貸貸款需需求。。央行行、住住建部部、國國家發(fā)發(fā)改委委等部部門多多次表表示支支持首首套房房，多多數(shù)城城市的的首套套房貸貸利率率從去去年下下半年年的基基準利利率下下浮至至85折，針針對首首套房房貸政政策松松動跡跡象明明顯。。上半年年貨幣幣政策策預(yù)調(diào)調(diào)微調(diào)調(diào)力度度持續(xù)續(xù)加大大，2012年上半半年銀銀行兩兩次下下調(diào)存存準率率、一一月內(nèi)內(nèi)兩次次降息息。央央行分分別在在2月、5月下調(diào)調(diào)存準準率0.5個百分分點;6月，央央行下下調(diào)存存貸款款基準準利率率0.25個百分分點，，并且且擴大大金融融機構(gòu)構(gòu)存貸貸款利利率浮浮動區(qū)區(qū)間。。7月8日央行行再度度下調(diào)調(diào)一年年期存存款基基準利利率0.25個百分分點，，一年年期貸貸款基基準利利率0.31個百分分點。。此次次調(diào)整整房地地產(chǎn)貸貸款除除外。。5月末，，廣義義貨幣幣（M2）余額額90萬億元元，同同比增增長13.2%，人民民幣貸貸款余余額58.72萬億元元，同同比增增長15.7%。5月人民民幣貸貸款增增加7932億元，，同比比多增增2416億元。。根據(jù)中中指院院的統(tǒng)統(tǒng)計，，上半半年共共有30多個城城市微微調(diào)樓樓市政政策鼓鼓勵合合理需需求，，且多多數(shù)為為公積積金政政策松松綁，，還有有調(diào)整整普通通住宅宅標準準、減減稅或或補貼貼、戶戶籍放放松等等方面面。有有些城城市調(diào)調(diào)整兩兩次，，如武武漢、、廈門門不僅僅調(diào)整整了普普通住住宅標標準，，還調(diào)調(diào)整了了公積積金政政策；；上海海調(diào)整整了普普通住住宅標標準，，放寬寬戶籍籍限制制被叫叫停；；蕪湖湖放寬寬公積積金政政策，，而稅稅費補補貼政政策被被叫停停。另另外，，限購購城市市中近近一半半城市市微調(diào)調(diào)樓市市政策策。房地產(chǎn)新政政保障房政策策支持力度度增強中央保障房房建設(shè)補助助資金力度度加大。由由于去年開開工的1000萬套保障房房在今年會會繼續(xù)施工工，加上今今年新開工工700萬套的任務(wù)務(wù)，保障房房的在建規(guī)規(guī)模將達到到一個新高高度，資金金的需求量量較往年也也有所提高高。今年中中央財政保保障房建設(shè)設(shè)計劃補助助資金2100億元，相比比去年實際際的1700億元增長了了23.1%。截至今年年4月底，中央央已下達地地方1483億元補助資資金，與去去年全年相相近。其中中第一批補補助資金454億元已于2月份下達到到地方，較較去年提前前1個月。截至至5月底，已開開工346萬套，開工工率為46.4%，基本建成成206萬套，完成成投資3895億元。中央補助資資金加大多部委強調(diào)調(diào)落實保障障房建設(shè)資資金。住建建部、央行行、財政部部等多部委委政策支持持保障房資資金，1月，財政部部《關(guān)于切實做做好2012年保障性安安居工程財財政資金安安排等相關(guān)關(guān)工作的通通知》指出，切實實落實資金金來源，確確保不留資資金缺口。。5月，住建部部住房保障障司副司長長張學(xué)勤在在接受采訪訪時表示，，中央對于于保障性安安居工程的的補助力度度只增不減減，同時，，中央代地地方發(fā)行的的國債優(yōu)先先和傾斜用用于保障性性安居工程程，此外，，銀行信貸貸的支持力力度也在加加大。支持參建企企業(yè)多元化化融資由于保障房房資金壓力力增加，中中央支持保保障房融資資多元化，，鼓勵多種種渠道融資資，包括金金融機構(gòu)貸貸款、企業(yè)業(yè)債券融資資、公積金金貸款，地地方土地出出讓收益不不低于10%用于保障性性安居工程程，地方政政府預(yù)算等等，同時中中央代地方方發(fā)行的國國債優(yōu)先、、傾斜用于于保障性安安居工程。。今年2月，發(fā)改委委在《關(guān)于發(fā)展改改革系統(tǒng)要要繼續(xù)加大大工作力度度切實做好好2012年保障性安安居工程建建設(shè)工作的的通知》中指出，要要創(chuàng)新融資資機制，充充分發(fā)揮地地方政府融融資平臺作作用，通過過直接和間間接融資多多渠道籌集集保障性安安居工程建建設(shè)資金，，鼓勵引導(dǎo)導(dǎo)社會力量量參與建設(shè)設(shè)保障性住住房及配套套設(shè)施。3月住建部在在《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障障性安居工工程工作的的通知》中指出，拓拓寬資金來來源渠道，，創(chuàng)新財政政支持方式式，支持和和吸引社會會資本參與與保障性住住房建設(shè)、、運營和管管理。保障障房建設(shè)融融資渠道的的拓寬，將將有力地緩緩解保障房房建設(shè)資金金緊張的局局面。房地產(chǎn)新政政抑制投資性性需求，宏宏觀調(diào)控基基調(diào)在市場場雙升前提提下仍將繼繼續(xù)1、7月5日央行宣宣布自7月6日起下調(diào)存存貸款基準準利率。與與此同時，，央行還對對房地產(chǎn)市市場作出明明示：個人人住房貸款款利率浮動動區(qū)間不作作調(diào)整，““金融機構(gòu)構(gòu)要繼續(xù)嚴嚴格執(zhí)行差差別化的各各項住房信信貸政策，，繼續(xù)抑制制投機投資資性購房””。2、7月7日國務(wù)院院總理溫家家寶在江蘇蘇省常州市市調(diào)研時強強調(diào)，目前前房地產(chǎn)市市場調(diào)控仍仍然處在關(guān)關(guān)鍵時期，，調(diào)控任務(wù)務(wù)還很艱巨巨。必須堅堅定不移做做好調(diào)控工工作，把抑抑制房地產(chǎn)產(chǎn)投機投資資性需求作作為一項長長期政策，，決不能讓讓房價反彈彈，造成功功虧一簣。。3、7月17日國土資資源部部長長徐紹史表表示，將繼繼續(xù)堅持房房地產(chǎn)調(diào)控控不動搖。。4、7月19日國土資資源部和住住建部聯(lián)合合下發(fā)緊急急通知，要要求堅持房房地產(chǎn)市場場調(diào)控不放放松，不斷斷鞏固調(diào)控控成果，堅堅決防止房房價反彈。。5、7月24日派出8個督察組奔奔赴16省市對于宏宏觀調(diào)控政政策的地方方政府執(zhí)行行落實情況況進行調(diào)研研。為火熱熱的市場增增添了一層層寒意。宏觀態(tài)勢7月百城房價價環(huán)比再漲漲調(diào)控預(yù)預(yù)期增強調(diào)控預(yù)期日趨濃厚

房價的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進一步收緊的預(yù)期。當前房價面臨重新上漲的壓力，不出新的調(diào)控措施，則下半年漲價的預(yù)期將進步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅定樓市調(diào)控，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需相關(guān)細化政策予以保障。”

政府層面對于樓市調(diào)控依舊沒有放松，釋放的政策收緊信號也在不斷增強，如果市場進一步升溫，可能會招致進一步的調(diào)控，而馬上臨近的“金九銀十”或許會成為樓市的轉(zhuǎn)折。央行、住建建部等支持持首套房8月初，中國國指數(shù)研究究院發(fā)布的的報告顯示示，７月全全國１０００個城市（（新建）住住宅平均價價格為８７７１７元／／平方米，，環(huán)比６月月上漲０．．３３％。。其中７００個城市環(huán)環(huán)比上漲，，３０個城城市環(huán)比下下跌。與上上月相比，，環(huán)比上漲漲的城市個個數(shù)增加２２５個。從從數(shù)據(jù)來看看，７月房房價環(huán)比上上漲的城市市較６月有有明顯增多多，環(huán)比００．３３％％的漲幅超超過６月００．０５％％的漲幅。。造成７月份份多個城市市價格上漲漲的主要原原因在于，，首先，成成交增長明明顯推動價價格上漲。。數(shù)據(jù)顯示示，７月份份全國多地地樓市成交交量創(chuàng)調(diào)控控新高。短短期的供需需失衡導(dǎo)致致市場參與與者的心態(tài)態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變變，恐慌性性購房者增增加，開發(fā)發(fā)商漲價預(yù)預(yù)期增強。。其次，信信貸政策利利好逐漸顯顯現(xiàn)，經(jīng)過過兩次降息息，購房成成本降低拉拉動了部分分需求的購購房熱情。?！暗赝酢鳖l頻現(xiàn)土地地溢價率大大幅上漲土地市場的的異動引發(fā)發(fā)了人們對對房價進一一步上漲的的預(yù)期。根據(jù)鏈家地地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯示，，北京、上上海、廣州州和深圳的的一線城市市２０１２２年７月住住宅土地出出讓金為１１１１．８８億元，環(huán)環(huán)比大漲近近１．７倍倍，成交土土地宗數(shù)雖雖然僅為１１０宗，較較上月減少少１５宗，，但平均樓樓面價卻高高達７３７７９元／平平方米，環(huán)環(huán)比上漲２２．６倍，，溢價率為為３３％，，是繼２００１１年３３月以來，，首次超過過３０％。。一線城市土土地出讓金金和溢價率率上漲的幅幅度遠遠超超過平均水水平。除了了優(yōu)質(zhì)地塊塊的影響外外，整體市市場回暖的的趨勢也更更為明顯，，例如北京京郊區(qū)地塊塊的成交也也出現(xiàn)了高高溢價和高高樓面價的的情況。市場聲音房地產(chǎn)調(diào)控控仍是當前前房地產(chǎn)市市場健康發(fā)發(fā)展重要保保障常清表示，，近期土地地市場溢價價率的提高高，北京、、上海、廣廣州等多個個城市均出出現(xiàn)新“地地王”，雖雖然高溢價價地塊的出出現(xiàn)與其優(yōu)優(yōu)質(zhì)性有很很大關(guān)系，，但在市場場量價逐漸漸回調(diào)的階階段下，也也在一定程程度上帶動動市場預(yù)期期的升溫。。為避免地價給房價帶來來的推動作作用。出于于樓市調(diào)控控效果的考考慮，不排排除中央再再出臺有關(guān)關(guān)的調(diào)控措措施。常清清經(jīng)經(jīng)濟學(xué)家國家建部政政策研究中中心主任秦秦虹虹從經(jīng)濟角度度看，房地地產(chǎn)調(diào)控政政策是以限限購，限貸貸為核心內(nèi)內(nèi)容的房地地產(chǎn)調(diào)控政政策。限購購政策都是是針對家庭庭擁有兩套套房子以上上，不能貸貸款，不能能買第三套套房子，這這樣的調(diào)控控政策針對對的是投資資和投機性性需求。從社會性需需求來看，，房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策抑抑制投資、、投機需求求的政策也也不會動搖搖。市場聲音2012年下半年企企穩(wěn)回升仍仍有空間三季度房地地產(chǎn)市場將將進入一個個企穩(wěn)的階階段?！案嗟钠髽I(yè)業(yè)還是希望望盡快減少少庫存、回回收現(xiàn)金，，認為三季季度房地產(chǎn)產(chǎn)市場將筑筑底企穩(wěn)，，房價不會會大漲和大大跌的現(xiàn)象象。”在今今后的城市市化過程中中，人口將將大量向城城市流動，，這就會導(dǎo)導(dǎo)致城市住住房需求總總量的增加加，房地產(chǎn)產(chǎn)市場因此此仍有空間間。任志強華華遠地產(chǎn)產(chǎn)董事長國務(wù)院發(fā)展展研究中心心金融研究所所副所長主主任巴曙松松基于當前房房地產(chǎn)調(diào)控控政策對于于高房價和和財富分配配負面影響響的謹慎態(tài)態(tài)度，預(yù)期期下半年房房地產(chǎn)調(diào)控控政策的基基調(diào)不會出出現(xiàn)明顯變變化，房地地產(chǎn)市場的的調(diào)整動力力和波動將將更多地來來源于自發(fā)發(fā)性的、階階段性的被被抑制剛性性需求的逐逐步釋放等等，如果延延續(xù)此前中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場波動動的規(guī)律，，則房地產(chǎn)產(chǎn)銷量在二二季度由負負轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)礎(chǔ)上有望在在三、四季季度企穩(wěn)回回升。伴隨隨銷量的回回升，從此此前的房地地產(chǎn)波動規(guī)規(guī)律看，房房地產(chǎn)新開開工和投資資增速也有有望在三季季度觸底、、四季度企企穩(wěn)回升，，全年房地地產(chǎn)投資增增速有望保保持在15%至20%之間。宏觀走勢概概述2012年下半年走走勢：樓市局部或或繼續(xù)回暖暖，成交量量企穩(wěn)回升升，但幅度度不會太大大2013年上半年走走勢：供給減少，，上升預(yù)期期加強，樓樓市或全面面回暖，但但地產(chǎn)政策策放松預(yù)期期不強，2013上半年預(yù)計計價格浮動動不會太大大，成交量量會逐步企企穩(wěn)當前經(jīng)濟下下行壓力加加大，央行行采取了一一系列的刺刺激經(jīng)濟增增長政策，，在寬松貨貨幣政策的的大背景下下，下半年年經(jīng)濟環(huán)境境較好；同時由于于今年剛剛需的集集中釋放放，樓市市局部回回暖，成成交量上上升，剛剛需產(chǎn)品品受市場場青睞，，但從地地產(chǎn)調(diào)控控層面，，政策依依舊沒有有放松，，所以下下半年成成交量上上升幅度度不會太太大，甚甚至?xí)杏行》孪禄?013年土地供供應(yīng)的縮縮減，給給價格上上升一定定預(yù)期，，隨著2012年市場的的逐步回回暖，房房價有抬抬頭的傾傾向，不不排除政政府出臺臺政策壓壓制，整整體預(yù)計計2013年樓市成成交量企企穩(wěn)，價價格漲幅幅不會太太大，但但局部地地區(qū)仍會會成為熱熱點成交交區(qū)域；；區(qū)域競品品項目銷銷售情況況分析區(qū)域競品品項目分分布區(qū)域競品品項目恒祥·龍澤城基本資料料：開發(fā)商：：恒祥房地地產(chǎn)位置：盧龍縣政政府東側(cè)側(cè)總建筑面面積：260,000㎡占地面積積：130,000㎡物業(yè)類型型：低層、小小高層住住宅；商商業(yè)在售狀況況：價格：住宅：區(qū)區(qū)間為3200-3800元／㎡（（其中車車庫面積積為30㎡左右，，價格為為70000元／個））；商業(yè)：7000元／㎡戶型面積積：86㎡、124㎡、115㎡、130㎡剩余貨量量：一期在售售18幢，剩余余房源多多為14號、21號加推樓樓座，其其余剩余余量較少少交房：一期本年年低交房房，加推推樓座明明年４月月份交房房客群：本地（為為主）：：國土局局、教育育局、稅稅務(wù)局等等政府機機關(guān)職工工較多外地：天天安、唐唐山等地地區(qū)域競品品項目恒祥·龍澤城區(qū)域競品品項目龍邸／和和合家園園基本資料料開發(fā)商：：秦皇島聚聚紳房地地產(chǎn)位置：龍城路與與蛇劉線線交叉口口占地面積積：６００余余畝物業(yè)類型型：６＋１低低層，１１１＋１１小高層層，１６６＋１高高層住宅宅；后期期規(guī)劃有有別墅項項目；附附帶有沿沿龍城路路商業(yè)區(qū)域競品品項目在售狀況況：未售：計劃分三三期開盤盤，一期期開盤預(yù)預(yù)計在年年后戶型面積積：６＋１主主要以１１００㎡㎡－１３３０㎡區(qū)區(qū)間為主主；小高層和和高層主主要以８８０—１００㎡㎡中小實實用戶型型為主；；產(chǎn)品優(yōu)勢勢：緊鄰孤竹竹公園，，環(huán)境好好；規(guī)劃劃有鎮(zhèn)中中小學(xué)，，講究教教育配套套。龍邸／和和合家園園區(qū)域競品品項目芭蕾雨陽光水岸岸（尾盤銷銷售）銷售現(xiàn)狀狀樓座：計劃３２２幢２６幢現(xiàn)現(xiàn)房，６６幢未蓋蓋戶型：面積在８８０—１１０㎡㎡之間不不等，１１１０㎡㎡三居為為主力戶戶型；剩余貨量量：１０套左左右，多多為頂層層，且為為現(xiàn)房銷銷售價格：頂層：２６５５０元／㎡；；５層：２９９５０元／㎡㎡；（買房送送２萬元裝修修費）區(qū)域競品項目目彩虹國際（尾盤）銷售現(xiàn)狀樓座：５幢１２層，，１幢１６層層剩余貨量：２套剩余戶型：１２３㎡、１１３２㎡底層層價格：２７００元／／㎡區(qū)域競品項目目迎賓家苑（尾盤）銷售現(xiàn)狀樓座：共３幢，１８８層剩余貨量：剩余３８套（（共１６０套套）剩余戶型：１２４㎡、１１１８㎡價格：均價３３０００元／㎡；剩剩余現(xiàn)房２９９５０元／㎡㎡產(chǎn)品優(yōu)勢：緊鄰汽車站，，交通方便區(qū)域競品項目目新天地（未售）銷售現(xiàn)狀樓座：２幢６＋１；；２幢高層售價：６＋１形式，，４０００元元／㎡；高層層：３７０００元／㎡開售時間：本年１０月份份入住時間：２０１３年區(qū)域競品項目目周邊競品項目目情況顯示：：未來房價預(yù)預(yù)期較高，剩剩余戶型面積積較大，總剩剩余量較少。。區(qū)域市場分析析同品質(zhì)在售項項目銷售均價價多在３３０００元／㎡左左右；尾盤項項目由于開盤盤時間較早，，尾貨位置不不佳，銷售價價為多2650－3300元／㎡之間，，且有購房優(yōu)優(yōu)惠；即將入市項目目由于大盤銷銷售或者位置置較好，預(yù)計計價位較高，，多在３３０００元以上。。區(qū)域市場分析析：區(qū)域市場整體體銷售狀況較較好，同品質(zhì)質(zhì)項目價位較較高，６＋１１建筑形式較較多，多家項項目對未來整整體市場走勢勢看好。三、項目現(xiàn)有有狀況敘述項目概述總占地面積：：61414.49平米；總建筑面積：：110493平米；住宅建筑面積積：79630.32平米；樓座：：共計劃建設(shè)設(shè)20幢（其中純住住宅17幢，沿街住宅宅加商業(yè)裙帶帶2幢，計劃賓館館1座）；一期在售：9-14號樓.項目現(xiàn)場影響因素氣象臺地勢南高北底底地勢圍擋園林景觀項目售樓處置業(yè)顧問：對講解流程和和項目價值點點不夠清楚，，解說混亂；售樓處服務(wù)：：接待客戶不夠夠主動，服務(wù)務(wù)態(tài)度消極；；售樓處布置：：整體區(qū)域布局局不合理，沙沙盤和戶型模模型擺放位置置狹小，不利利于講解。影響因素銷售現(xiàn)狀影響因素價格：較同品質(zhì)樓盤盤處于低位，，不利于最大大收益化的實實現(xiàn)。優(yōu)惠：無銷售優(yōu)惠措措施，對客戶戶吸引力不足足；差異化：在售房源不能能體現(xiàn)價格差差異化，對房房屋后期銷售售不利；項目概述將上述不利因因素消除或弱弱化，有利于于項目品質(zhì)的的提高，以此此支撐銷售價價格氣象臺影響置業(yè)顧問講解解價格低地勢園林售樓處服務(wù)無優(yōu)惠策略圍擋品質(zhì)售樓處布置無差異化項目現(xiàn)場售樓處銷售狀況四、目標客戶戶群分析1、一期縣城本本地客戶群占占據(jù)絕對的主主力，占總成成交量的絕大大部分，其他他如縣區(qū)周邊邊在縣城買房房的少量比例例，外地買房房的沒有；2、客戶多為實實用剛需客戶戶群，對總價價和戶型面積積較為敏感；；3、一期80-110平米的戶型比比較受到市場場的認可，面面積適中，總總價合理，屬屬于市場主流流需求類產(chǎn)品品；一期產(chǎn)品成交交客戶以縣城城客群為主，，區(qū)域外客戶戶較少，多為為實用客戶群群，比較關(guān)注注總價和戶型型一期客戶小結(jié)結(jié)二期客戶群分分析根據(jù)2011年——2012年至今的銷售售情況來看，，一期產(chǎn)品主主要以質(zhì)量和和價格作為項項目的主賣點點，鎖定地緣緣性客戶群體體作為主力客客群，精準定定位，使一期期產(chǎn)品銷售較較好，尾房較較少。一期均價2950元/平米二期實現(xiàn)3400元/平米均價二期客戶群分分析地緣為主，外外圍尋找恒祥·龍澤成主要倚重政府機關(guān)職員，少量外地龍邸／和合家園，緊鄰項目，據(jù)介紹明年初開盤，為強有力對手陽光水岸依靠大體量開發(fā)和優(yōu)惠促銷策略，為后期積累了相當多客源項目一期主要依靠現(xiàn)縣城本地客戶為主，有較強知名度一期在原有客客戶的基礎(chǔ)上上需要有新的的突破他們對產(chǎn)品的的價值取向價格：單價在4000元/平米以內(nèi)，總總價范圍區(qū)間間在25--40萬之間；戶型：面積在70-120平方米上下區(qū)區(qū)間，戶型精精致實用，沒沒有過多面積積浪費；環(huán)境：對環(huán)境要求不不是很高，但但享受靜謐生生活，又依戀戀縣城中心的的繁華；產(chǎn)品：6+1形式產(chǎn)品，心心里接受程度度較高；交通：關(guān)注現(xiàn)狀及未未來交通規(guī)劃劃，看重區(qū)域域升值潛力；；二期客戶群分分析縣區(qū)之外客群群分析：屬于縣城周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有意意愿來縣城定定居的客群；；鑒于秦皇島房房價高在此地地買房的縣區(qū)區(qū)以外客戶縣城客群分析析：周邊政府機關(guān)關(guān)、企事業(yè)單單位等普通員員工，；個體工商戶；；在縣城長期工工作的周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員；目標客戶來源源：二期周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶比重逐逐漸增多二期客戶群分分析核心價值圈定輻射主力客群標桿客群通過本項目的的核心價值鎖鎖定標桿客群群，再由標桿桿客群的影響響力輻射出主主力客群，此此外外擴部分分邊緣輔助客客群?？诒o謐實用便捷質(zhì)量事業(yè)上升階段段自住成熟穩(wěn)重改善文化涵養(yǎng)較高高投資＞＞25-50歲中青年事業(yè)業(yè)有成2-5口之家外擴邊緣客群講究安身立命命中高收入尤為注重生活活品質(zhì)小戶型婚房/投資客看重項目產(chǎn)品品優(yōu)勢區(qū)域價值及升升值空間二期客戶群分分析坡地9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:23:2602:23:2602:231/5/20232:23:26AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2302:23:2602:23Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:23:2602:23:2602:23Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2302:23:2602:23:26January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20232:23:26上上午02:23:261月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:23上午午1月-2302:23January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/52:23:2602:23:2605January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2:23:26上上午2:23上上午02:23:261月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有