XXX項目開發(fā)策略及運作模式

XXX項目開發(fā)策略及運作模式

一、XXX項目開發(fā)策略二、XXX項目開發(fā)策略建議三、住房保障中心的職能及動作分解四、XXX的改造策略1一、XXX項目開發(fā)策略XXX項目的開發(fā)運作過程：招商、管理住保中心投資開發(fā)商專業(yè)商業(yè)管理公司經(jīng)營商家2XXX片區(qū)開發(fā)模式態(tài)勢回顧：根據(jù)態(tài)勢分析，XXX片區(qū)如果按照傳統(tǒng)將拆遷土地直接拍賣土地的舊城改造模式，將難以達到項目戰(zhàn)略目標；項目必須按照政府做環(huán)境、企業(yè)做市場、公眾做文化來衡量，實現(xiàn)城市面貌、住房保障中心、企業(yè)和公眾的多贏局面。3XXX片區(qū)開發(fā)模式對XXX項目，住房保障中心必須承擔起城市運營商的職能：4項目開發(fā)規(guī)模項目總用地位156.34畝；按照核心層為1、緊密層為1.5和泛化層3.5的既定容積率，不考慮土地開發(fā)在出讓前的利潤：項目總開發(fā)建筑為17.5萬平方米；其中商業(yè)建筑面積共計11.4萬平方米，其中核心和緊密層合計10.5萬平方米，泛化層0.92萬平方米；住宅建筑面積為1.23萬平方米5開發(fā)成本規(guī)模土地開發(fā)成本為4.94億元；建筑開發(fā)成本為4.63億元；綜合開發(fā)成本為9.56億元；6XXX片區(qū)開發(fā)策略（一）分零拍賣（二）整體拍賣（三）掛牌出讓（四）整體招標7（一）分零拍賣操作方法：根據(jù)規(guī)劃方案，由市土地交易中心對片區(qū)進行分區(qū)域、分地塊進行公開拍賣，由競拍成功的開發(fā)商進行開發(fā)。商業(yè)運作模式：分散經(jīng)營8分零拍賣優(yōu)勢：操作簡便易行投資商開發(fā)壓力較小可以降低拍賣難度，最快回收資金9分零拍賣劣勢：不利于城市整體形象打造影響該片區(qū)未來土地的升值空間不利于未來的經(jīng)營者個別零碎邊角地塊難以出讓返回10（二）整體拍拍賣操作方法：片區(qū)整體規(guī)劃劃方案確定后后，委托成都都市土地交易易中心對XXX片區(qū)土地地進行整體拍拍賣，由競拍拍成功的開發(fā)發(fā)商進行開發(fā)發(fā)。11商業(yè)運作模式式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營（二）整體拍拍賣12優(yōu)勢：操作簡便易行行可以最快回收收拆遷成本有利于城市形形象的打造有利于未來的的經(jīng)營者（二）整體拍拍賣13劣勢拍賣門檻高，，難度大，容容易流標競拍者數(shù)量少少，成交價格格不高返回（二）整體拍拍賣14（三）掛牌出出讓操作方法：片區(qū)整體規(guī)劃劃方案確定后后，由市土地地交易中心掛掛牌出讓土地地，尋求意向向開發(fā)商（如如中房公司）），然后由此此開發(fā)商與投投資商、運營營商一共同組組建開發(fā)公司司，對XXX片區(qū)進行統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營。15實施該方案的的前提條件：：通過掛牌出讓讓尋求的意向向開發(fā)商必須須有很強的開開發(fā)能力和資資金實力，能能夠擔負起舊舊城改造、打打造城市名片片和提升城市市形象的社會會責任。（三）掛牌出出讓16商業(yè)運作模式式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營（三）掛牌出出讓17優(yōu)勢：有利于城市形形象的打造有利于投資者者能提升該片區(qū)區(qū)土地未來的的升值空間有利于未來的的經(jīng)營者（三）掛牌出出讓18劣勢：操作難度較大大意向開發(fā)商的的選擇具有一一定局限性返回（三）掛牌出出讓19操作方法：在整體規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，直直接實行整體體招標，對XXX片區(qū)進進行開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營和管理。。可以邀請成成功運營上海海豫園片區(qū)的的豫園商業(yè)公公司，打造上上海新天地的的瑞安集團以以及已進駐XXX片區(qū)的的香港信德集集團等有實力力的公司參與與投標。（四）整體招招標20實施該方案的的前提條件：：通過整體招標標選擇的意向向開發(fā)商必須須有很強的開開發(fā)能力和資資金實力，能能夠擔負起舊舊城改造、打打造城市名片片和提升城市市形象的社會會責任。（四）整體招招標21商業(yè)運作模式式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營（四）整體招招標22優(yōu)勢：有利于城市形形象的打造有利于開發(fā)過過程的控制能提升該片區(qū)區(qū)土地未來的的升值空間有利于未來的的經(jīng)營者（四）整體招招標23劣勢：操作難度較大大對投資商的要要求很高（四）整體招招標24綜述：按照四四個標準衡量量1.是否有利利于成都市城城市形象的打打造？2.是否有利利于住房保障障中心的運作作？3.是否有利利于未來的投投資者？4.是否有利利于未來的經(jīng)經(jīng)營者？開發(fā)策略分析析25四種開發(fā)策略略優(yōu)劣分析表表：開發(fā)策略對比比策略一策略二策略三策略四是否有利于城市形象提升？××√√是否有利于住房保障中心運作？√√××是否有利于未來的投資者？

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×是否有利于未來的經(jīng)營者？×√√√26現(xiàn)行土地政策策中國的土地政政策：商業(yè)、旅游、、娛樂和商品品住宅等各類類經(jīng)營性用地地，必須以招招標、拍賣或或者掛牌方式式出讓。招標是指市、、縣人民政府府土地行政主主管部門（以以下簡稱出讓讓人）發(fā)布招招標公告，邀邀請?zhí)囟ɑ蛘哒卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕秃推渌M織參參加國有土地地使用權(quán)投標標，根據(jù)投標標結(jié)果確定土土地使用者的的行為。拍賣是指出讓讓人發(fā)布拍賣賣公告，由競競買人在指定定時間、地點點進行公開競競價，根據(jù)出出價結(jié)果確定定土地使用者者的行為。掛牌是指出讓讓人發(fā)布掛牌牌公告，按公公告規(guī)定的期期限將擬出讓讓宗地的交易易條件在指定定的土地交易易場所掛牌公公布，接受競競買人的報價價申請并更新新掛牌價格，，根據(jù)掛牌期期限截止時的的出價結(jié)果確確定土地使用用者的行為。。詳見《中華華人民共共和國國國土資資源部部第11號》文件件。27成都市土地政政策：商業(yè)、娛樂、、旅游用地必必須以招標、、拍賣、掛牌牌方式出讓，，商品住宅用用地必須以拍拍賣方式出讓讓。其中招標嚴格格實行公開招標方式，以土地地價格的60%，項目方方案的40%這兩者的權(quán)權(quán)重之和為最最后的評判標標準。特殊項目像涉涉及影響城市市形象的重大大項目可以實實行定向招標，但必須報市市常委審批，，目前成都還還未出現(xiàn)一例例。詳見中共四川川省紀委文件件川紀發(fā)<2003>9號號現(xiàn)行土地政策策28分步出讓：核心層和緊緊密層先期整整體招標，泛泛化層分零拍拍賣二、XXX項項目開發(fā)策略略建議29實施步驟一、市土地交交易中心將核核心層和緊密密層先期進行行整體招標，，尋求有實力力、很有商業(yè)業(yè)運作能力并并能承擔起舊舊城改造責任任的開發(fā)商。。二、由由住保保中心心作擔擔保，，開發(fā)發(fā)商將將土地地抵押押獲取取銀行行貸款款。30實施步步驟三、開開發(fā)商商以土土地入入股的的方式式尋求求新的的有開開發(fā)實實力的的合伙伙人。。四、待待核心心層和和緊密密層啟啟動后后，將將泛化化層分分零拍拍賣。。31商業(yè)運運作模模式核心層層和緊緊密層層統(tǒng)一一規(guī)劃劃、統(tǒng)統(tǒng)一管管理、、統(tǒng)一一經(jīng)營營泛化層層進行行分散散經(jīng)營營32住保中中心的的職能能：拆遷清清理集合地地盤統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃組織協(xié)協(xié)調(diào)監(jiān)督職職能三、住住保中中心的的職能能及動動作分分解33開發(fā)策策略動動作分分解動作之之一：：土地地準備備工作作拆遷，，集合合土地地整體策策劃——深深挖XXX片區(qū)區(qū)文化化內(nèi)涵涵，確確立XXX片區(qū)區(qū)的主主題、、功能能定位位以及及經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)分布布等，，對項項目的的定位位取得得共識識；——對對自身身城市市運營營商角角色的的理解解34動作之之二：：積極極影響響相關(guān)關(guān)部門門，為為改造造XXX鋪鋪平道道路與省、、市宗宗教管管理局局溝通通和探探討，，得到到對XXX改造造的認認可和和批準準，可可考察察國內(nèi)內(nèi)主要要寺院院改造造和宗宗教文文化開開發(fā)項項目作作為參參考；；與XXX方方管理理層取取得共共識，，制定定具體體改造造規(guī)模模和改改造內(nèi)內(nèi)容方方案；；35動作之之三：：進行行XXX改改造設(shè)設(shè)計請國內(nèi)內(nèi)宗教教建筑筑和園園林設(shè)設(shè)計專專家對對XXX改改造做做出詳詳細設(shè)設(shè)計方方案；；住保中中心與與XXX方方共同同審議議設(shè)計計方案案；36動作之之四：：對整整個項項目片片區(qū)進進行整整體規(guī)規(guī)劃選擇國國內(nèi)外外對禪禪文化化環(huán)境境有研研究的的規(guī)劃劃單位位考察國國內(nèi)外外宗教教文化化項目目以供供參考考組織規(guī)規(guī)劃評評審37動作之之五：：造勢勢推廣廣通過項項目運運作過過程中中的一一系列列動作作作為為題材材，推推廣和和樹立立項目目地位位；XXX通過過舉辦辦大中中型宗宗教活活動、、寺院院等途途徑提提升自自身影影響力力；整合省省、市市有關(guān)關(guān)專家家人士士和組組織研研究禪禪宗文文化，，在XXX網(wǎng)站站、主主要旅旅游和和大眾眾刊物物上傳傳播禪禪文化化宣傳傳預(yù)熱熱；38動作之之六：：先期期出讓讓核心心層和和緊密密層的的土地地根據(jù)土土地市市場狀狀況和和項目目進程程，制制定詳詳細的的核心心層和和緊密密層土土地整整體招招標策策略，，擬定定招標標計劃劃；對核心心層和和緊密密層土土地進進行整整體招招標。。39動作之之七：：啟動動核心心層和和緊密密層的的開發(fā)發(fā)組建XXX項目目核心心層和和緊密密層的的新開開發(fā)公公司；；啟動XXX項目目核心心層和和緊密密層的的開發(fā)發(fā)。40動作之之八：：出讓讓泛化化層土土地根據(jù)核核心層層和緊緊密層層的開開發(fā)進進度，，制定定詳細細的泛泛化層層土地地分零零拍賣賣策略略，擬擬定拍拍賣計計劃；；對泛化化層土土地實實施分分零拍拍賣。。41動作之之九：：監(jiān)督督協(xié)調(diào)調(diào)開發(fā)發(fā)進程程協(xié)助XXX改造造的實實施；；營造良良好的的投資資環(huán)境境，對對片區(qū)區(qū)的開開發(fā)提提供相相應(yīng)的的支持持并協(xié)協(xié)調(diào)相相關(guān)關(guān)關(guān)系，，如與與銀行行、宗宗教事事務(wù)管管理局局、規(guī)規(guī)劃局局、國國土局局等政政府部部門的的關(guān)系系；對片區(qū)區(qū)的開開發(fā)進進行監(jiān)監(jiān)督；；42XXX是整整個XXX片區(qū)區(qū)的核核心支支撐點點，對對XXX的的改造造策略略可以以用“大作作、中中作、、小作作”三種方方式來來進行行。四、XXX的改改造策策略43XXX布局局示意意圖44大作：就是根根據(jù)本本報告告的定定位和和策略略，按按照““五化化”的的標準準，整體、、深入入、全全面地對XXX進行行改造造，使使院墻墻透綠綠，最最大限限度將將宗教教文化化外溢溢和延延展。。XXX的改改造策策略45中作：對與宗宗教文文化緊緊密結(jié)結(jié)合的的山墻墻、大大雄寶寶殿、、說法法堂等等只進進行適適當?shù)牡木S護護和整整修，，但對對如圖圖所示示的園園林西西邊、、茶苑苑東邊邊這兩兩個片片區(qū)進進行深深入改改造和和更新新。XXX的改改造策策略46小作：只對如如圖所所示的的茶苑苑東邊邊進行行改造造和更更新，，盡可可能讓讓XXX的的宗教教文化化氛圍圍向周周邊溢溢散。。XXX的改改造策策略47運作方方式：1.由由XXX向向銀行行貸款款直接接對XXX進行行改造造。2.由由宗教教事務(wù)務(wù)管理理局撥撥一部部分資資金，，XXX出出一部部分資資金，，投資資者出出一部部分資資金聯(lián)聯(lián)合對對XXX實實施改改造。。未來來寺院院收益益歸XXX所有有，而而投資資者改改造XXX后可可以獲獲得相相應(yīng)的的利益益。XXX的改改造策策略48結(jié)論建建議：：第2種種運作作方式式是一一種較較好的的運作作方式式，不不但有有利于于宗教教事務(wù)務(wù)管理理局對對XXX的的管理理和順順勢引引導(dǎo)，，而且且還可可以對對XXX實實行市市場化化運作作，保保證以以高起起點、、高標標準打打造XXX可以以為項項目所所用。。因為，，投資資才有有發(fā)言言權(quán)。XXX的改改造策策略49謝謝謝??！509、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:09:3001:09:3001:091/5/20231:09:30AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2301:09:3001:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:09:3001:09:3001:09Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2301:09:3001:09:30January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20231:09:30上上午01:09:301月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:09上上午1月-2301:09January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/51:09:3001:09:3005January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。1:09:30上上午1:09上上午午01:09:301月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。01:09:3001:09:3001:091/5/20231:09:30AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2301:09:3001:09Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。01:09:3001:09:3001:09Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2301:09:3001:09:30January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20231:09:30上上午午01:09:301月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。一月231:09上上午午1月-2301:09January5,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/51:09:3001:09:3005January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。1:09:30上上午午1:09上上午午01:09:301月月-239、楊柳散和風風，青山澹吾吾慮。。1月-231月-23T