X年月鄭州建業(yè)壹號城邦營銷策劃報告

建業(yè)·壹號城邦營銷執(zhí)行方案謹(jǐn)呈：建業(yè)集團(tuán)建業(yè)事業(yè)部二零零八年三月報告目的統(tǒng)一思路（項目目標(biāo)、階段策略）梳理工作（執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點）抓緊落實（現(xiàn)階段工作計劃表）邏輯思路A核心體系回顧與延展B目標(biāo)及任務(wù)分解C具體時間節(jié)點安排D項目營銷體系導(dǎo)入E年度營銷推廣計劃F上半年執(zhí)行工作鋪排PART1上次溝通回顧PART2項目營銷推廣計劃及執(zhí)行總綱提案A項目核心體系回顧與延展

定位前必須統(tǒng)一的三個思想問題第一章思考當(dāng)面粉貴過面包怎么辦？1）產(chǎn)品層面思考做蛋糕！

破題思路：建業(yè)·壹號城邦項目的樓面地價加上建安費用，已經(jīng)接近甚至超過了同區(qū)域地在售樓盤價格，在這樣的現(xiàn)實情況下，創(chuàng)新，甚至是創(chuàng)造，成為突圍市場盈利的唯一法寶！1）產(chǎn)品層面思考高端客戶資源稀薄怎么辦？2）客群層面第一章思考高端項目最致命的關(guān)鍵點在于：稀薄的客層，我們的入場券是起價70萬。鄭州作為全國的二線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于總價階段，從2007年的官方數(shù)字來看，150萬以上的住宅物業(yè)全年消化量在1000套左右，其中包括（類）別墅、核心區(qū)高層、多層復(fù)式三大主力形態(tài)，客層70%來自異地置業(yè)者，其余成分為金融主管、房地產(chǎn)、政府、私企業(yè)主四大本地客戶分解。其中異地置業(yè)者的來源則相當(dāng)不確定，而且容易受到本地高端圈層和意見領(lǐng)袖的引導(dǎo)，所以在本項目的高端路線下，要解決的不是市場形象問題更不是平面推廣問題，而是足夠的本地高端客戶有效圈定和傳播，這也將將成為項目成功的壁壘。破題思路：利用社會資源深度挖掘本地高端客層資源2）客群層面思考面臨市場拐點我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險？3）營銷推廣層面第一章思考破題題思思路路：：全全力力聚聚焦焦項目目的的快快速速去去化化第一一為為了了保保證證現(xiàn)現(xiàn)金金流流體體系系的的順順暢暢，，第第二二為為了了規(guī)規(guī)避避市市場場風(fēng)風(fēng)險險，，第三三贏贏得得市市場場的的熱熱關(guān)關(guān)注注。。戰(zhàn)略略關(guān)關(guān)鍵鍵：：1、、對對客客層層需需求求的的深深度度把把握握。。2、、聚聚焦焦?fàn)I營銷銷推推廣廣和和市市場場話話語語權(quán)權(quán)的的建建立立，，進(jìn)進(jìn)行行密密集集的的強(qiáng)強(qiáng)勢勢推推廣廣。。3、、創(chuàng)創(chuàng)造造極極具具特特色色的的體體驗驗營營銷銷體體系系，，降降低低客客戶戶流流失失率率，，提提高高現(xiàn)現(xiàn)場場殺殺客客能能力力。。3）營營銷推推廣層層面思考小結(jié)：：土地要要求我我們必必須———地地王———做做頂級級、無無競爭爭狀態(tài)態(tài)項目需要要我們必必須做———差異異性———做大創(chuàng)創(chuàng)新客層要求求我們必必須———本土資資源最大大化———做渠道道行業(yè)要求求我們必必須———聚焦品品牌力和和產(chǎn)品力力市場要求求我們必必須———借大勢勢、高占占位———做真正正精品第一章思考客群層面面1）高端端進(jìn)化論論2）核心心客群分分析3）核心心客群構(gòu)構(gòu)成及定定位第二章客群分析析1）高端端客層尊尊貴進(jìn)化化論客群分析析生活理念念：我要尊貴貴心理特征征：正處處于出人人頭地階階段，渴渴望揚名名，渴望望社會的的注意、、認(rèn)同行為方式式：占有有、炫耀耀比別人人更多更更優(yōu)越的的資源如：旺地地大宅、、吃喝玩玩樂、名名牌享受受等初級層次這一階段的的住宅特點點：以大為尊文化特質(zhì)：：張揚夸夸張典型物業(yè)：：東：銀基王王朝南：長城康康橋華城西：天下城城北：藍(lán)堡灣灣初級層次誤區(qū)：豪宅宅短缺時代代，不僅住住宅本身沒沒有達(dá)到真真正意義上上的高尚物物業(yè)層面，，而且也不不適宜人居居住，只是停停留在“貴貴價盤”層層次初級層次生活理念：：尊貴要我心理特征：：表現(xiàn)身身份的尊貴貴，“人在在江湖身身不由己己為物物所累”行為方式：：滿足尊貴貴對人提出出的符號要要求如：有品品位、出入入高尚俱樂樂部、開名名車等中級層次這一階段的的住宅特點點：標(biāo)榜性性格，以貴貴為尊文化特質(zhì)：：嫁接文化化符號、標(biāo)標(biāo)簽典型物業(yè)：：東：廣匯PAMA中中凱華府北：圣菲城城普普羅旺世中級層次誤區(qū)：豪宅宅克隆時代代，住宅““豪則豪矣矣，豪無靈靈魂”，只只是停留在在“貴族盤盤”層次中級層次生活理念：：尊貴由我心理特征：：尊貴由內(nèi)內(nèi)心的自信信、對事物物的把控而來，舉手手投足自然然煥發(fā)，輕輕松超越物物質(zhì)對人的的束縛，跨越世俗符號的的限制，進(jìn)進(jìn)退自如行為方式：：占有最好好的資源，，但已經(jīng)不不刻意用來來炫耀而是是用來享受受，生活完完全由自己己做主高級層次這一階段豪豪宅特點：：內(nèi)斂適度，注重內(nèi)心心感受與生生活細(xì)節(jié)品品質(zhì)文化特質(zhì)：：尊貴由我我，身心由由我典型物業(yè)：：中原尚屬屬空白高級層次富豪階層心心態(tài)的變化化，新一代代富豪人群群產(chǎn)生新一代富富豪人群群的產(chǎn)生生，新一一輪需求求進(jìn)而產(chǎn)產(chǎn)生2）核心心目標(biāo)客客戶群分分析第三章客群分析析新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣1、獲取取財富的的手段不不同了。。新經(jīng)濟(jì)誕誕生了一一批財智智新貴，，即使是是依靠傳傳統(tǒng)手段段獲取第一桶桶的富豪豪們，也也開始用用財智時時代游戲戲規(guī)則獲獲取財富。2、“富富二代””現(xiàn)象的的出現(xiàn)，，新富豪豪的學(xué)歷歷、知識識水平和對生生活的認(rèn)認(rèn)知提高高了。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)連年快快速增長長，新一一代財智智富豪的的社會認(rèn)認(rèn)同度大大提提高，不不再是被被公眾排排斥在社社會主流流之外暴暴發(fā)戶階層。。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣4、對社社會的影影響力大大大提高高。財智階層層已經(jīng)成成為僅次次于政府府官員，，對社會會產(chǎn)生重重要影響的主主流圈，，他們的的政治地地位提升升，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)意識識形態(tài)、城市市發(fā)展，，社會發(fā)發(fā)展均成成為意見見領(lǐng)袖。。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣5、充分分享受現(xiàn)現(xiàn)代文明明，在城城鄉(xiāng)有差差別的中中國，他他們最向向往都市市中的桃桃源。有眼光有有閱歷，，懂得鑒鑒賞，最最看重的的是價值值與價格格的對等等。新一代富富豪與以以往富豪豪不一樣樣3）核心心目標(biāo)客客群構(gòu)成成及定位位第三章客群分析析產(chǎn)品普遍遍總價較較高，導(dǎo)導(dǎo)致項目目目標(biāo)客客戶集中中在高收收入階層層。高收入中中高文化化水平人人士將是是目標(biāo)客客戶群中中的“領(lǐng)領(lǐng)頭羊””，他們們的生活活觀和生生活形態(tài)態(tài)具有代代表性和和指針性，對對高收收入中中低文文化層層次人人群有有示范范拉動動效應(yīng)應(yīng)。核心目目標(biāo)客客群由富而而貴的的新階階層核心客客戶群群定位位：關(guān)鍵點點:鑒鑒賞，，品位位，品品味，，內(nèi)斂斂營銷推推廣層層面1）主主題定定位及及核心心價值值體系系2）營營銷策策略3）階階段營營銷分分解4）主主題定定位的的傳播播演繹繹5）主主題定定位的的階段段推廣廣6）主主題定定位的的表現(xiàn)現(xiàn)第四章章營銷推廣1）主主題定定位及及核心心價值值體系系第四章章營銷推廣主題定定位把握三三點原原則一是項項目的的精神神內(nèi)核核、項項目精精粹；；二是產(chǎn)產(chǎn)品與與市場場溝通通的最最有效效點；；三是在在能夠夠完整概概括項項目的同時時，具具有相相當(dāng)?shù)牡母叨榷?；市場在在變，，客戶戶在變變，建建業(yè)也也在變變中中管網(wǎng)網(wǎng)房地地產(chǎn)頻頻道之前，，每一一個建建業(yè)集集團(tuán)的的住宅宅產(chǎn)品品都在刷刷新中中原居居住的的未來來每一次次新產(chǎn)產(chǎn)品推推出都將市市場領(lǐng)領(lǐng)跑的的地位位奠定定的更更為穩(wěn)穩(wěn)固中原每每一圈圈層，，都擁擁有對對應(yīng)的的建業(yè)業(yè)產(chǎn)品品在這樣樣的大大背景景下，，壹號城城邦承承載了了怎樣的的意義義？首先：：森林半半島奠奠定了了中原原高端端居住住文化化的別別墅觀觀與環(huán)環(huán)境觀觀；聯(lián)盟新新城奠奠定了了中原原高端端居住住文化化的建建筑觀觀與現(xiàn)現(xiàn)代主主義居居住觀觀；壹號城城邦即即將引引領(lǐng)中中原高高端居居住文文化觀觀念的的再度度變革革。其次：：壹號城城邦是是高端端產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)的扛扛旗者者。它肩負(fù)負(fù)了建建業(yè)高高端系系列產(chǎn)產(chǎn)品的的推廣廣實驗驗，是是下一一個十十五年年，建建業(yè)集集團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品升升級換換代的的關(guān)鍵鍵點之之一。。是建業(yè)業(yè)代表表中原原住宅宅登上上中國國建筑筑技術(shù)術(shù)史的的范例例。壹壹號城城邦項項目的的面世世，建建業(yè)住住宅集集團(tuán)在在自主主產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)更深深入的的探索索，將成為為中原原住宅宅比肩肩北京京星河河灣，，MOMA萬萬萬樹等等技術(shù)術(shù)性建建筑的的樣板板。再次：：市場進(jìn)進(jìn)化，，客戶戶進(jìn)化化，中中原新新一代代豪宅宅產(chǎn)品品的空空白需需要壹壹號城城邦來來填補(bǔ)補(bǔ)，壹號城城邦將將改變變豪宅宅游戲戲規(guī)則則。在市場場上確確立新新一代代豪宅宅的榜榜樣。。它的出出現(xiàn)，，將終終結(jié)市市場概概念豪豪宅時時代??！它是將將中原原豪宅宅市場場帶進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品品時代代的開開創(chuàng)者者！最后：：瞄準(zhǔn)客客戶在一片片概念念叫賣賣聲中中，高高端買買家不不再隨隨波逐逐流，，他們們有自自己的的品位位，有有自己己的獨獨特見見解，，需要要改變變目前前豪宅宅市場場的局局面。。小結(jié)結(jié)：當(dāng)建業(yè)業(yè)自我我要求求提高高；當(dāng)市場場同檔檔次重重復(fù)產(chǎn)產(chǎn)品增增多；；當(dāng)客戶戶的見見識提提高。。壹號城城邦必必須迎迎合市市場新新需求求，切切入市市場新新空白白點，，順天天時地地利人人和在在市場場上橫橫空而而出定位前必須須統(tǒng)一的三三個思想問問題第一章思考當(dāng)面粉貴過過面包怎么么辦？1）產(chǎn)品層層面思考做蛋糕！破題思路：：建業(yè)·壹號號城邦項目目的樓面地地價加上建建安費用，，已經(jīng)接近近甚至超過過了同區(qū)域域地在售樓樓盤價格，，在這樣的的現(xiàn)實情況況下，創(chuàng)新，甚至至是創(chuàng)造，，成為突圍圍市場盈利利的唯一法法寶！1）產(chǎn)品層層面思考高端客戶資資源稀薄怎怎么辦？2）客群層層面第一章思考高端項目最最致命的關(guān)關(guān)鍵點在于于：稀薄的的客層，我我們的入場場券是起價價70萬。。鄭州作為全全國的二線線城市，房房地產(chǎn)市場場發(fā)展仍處處于總價階階段，從2007年的官方方數(shù)字來看看，150萬以上的的住宅物業(yè)業(yè)全年消化化量在1000套左左右，其中中包括（類類）別墅、、核心區(qū)高高層、多層層復(fù)式三大大主力形態(tài)態(tài)，客層70%來自異異地置業(yè)者者，其余成成分為金融融主管、房房地產(chǎn)、政政府、私企企業(yè)主四大大本地客戶戶分解。其其中異地置置業(yè)者的來來源則相當(dāng)當(dāng)不確定，，而且容易易受到本地地高端圈層層和意見領(lǐng)領(lǐng)袖的引導(dǎo)導(dǎo)，所以在在本項目的高高端路線下下，要解決決的不是市市場形象問問題更不是是平面推廣廣問題，而而是足夠的的本地高端端客戶有效效圈定和傳傳播，這也也將將成為為項目成功功的壁壘。。破題思路：：利用社會會資源深度度挖掘本地地高端客層層資源2）客群層層面思考面臨市場拐拐點我們?nèi)绾我?guī)規(guī)避風(fēng)險？？3）營銷推推廣層面第一章思考破題思路：：全力聚焦焦項目的快速速去化第一為了保保證現(xiàn)金流流體系的順順暢，第二二為了規(guī)避避市場風(fēng)險險，第三贏得市市場的熱關(guān)關(guān)注。戰(zhàn)略關(guān)鍵：：1、對客層層需求的深深度把握。。2、聚焦?fàn)I營銷推廣和和市場話語語權(quán)的建立立，進(jìn)行密密集的強(qiáng)勢勢推廣。3、創(chuàng)造極極具特色的的體驗營銷銷體系，降降低客戶流流失率，提提高現(xiàn)場殺殺客能力。。3）營銷推推廣層面思考小結(jié)：土地要求我我們必須———地王———做頂級級、無競爭爭狀態(tài)項目需要我我們必須做做——差異異性——做做大創(chuàng)新客層要求我我們必須———本土資資源最大化化——做渠渠道行業(yè)要求我我們必須———聚焦品品牌力和產(chǎn)產(chǎn)品力市場要求我我們必須———借大勢勢、高占位位——做真真正精品第一章思考客群層面1）高端進(jìn)進(jìn)化論2）核心客客群分析3）核心客客群構(gòu)成及及定位第二章客群分析1）高端客客層尊貴進(jìn)進(jìn)化論客群分析生活理念：：我要尊貴心理特征：：正處于出出人頭地階階段，渴望望揚名，渴渴望社會的的注意、認(rèn)認(rèn)同行為方式：：占有、炫炫耀比別人人更多更優(yōu)優(yōu)越的資源源如：旺地大大宅、吃喝喝玩樂、名名牌享受等等初級層次這一階段的的住宅特點點：以大為尊文化特質(zhì)：：張揚夸夸張典型物業(yè)：：東：銀基王王朝南：長城康康橋華城西：天下下城北：藍(lán)堡堡灣初級層次次誤區(qū)：豪宅短缺缺時代，，不僅住住宅本身身沒有達(dá)達(dá)到真正正意義上上的高尚尚物業(yè)層層面，而而且也不不適宜人人居住，，只是停停留在““貴價盤盤”層次次初級層次次生活理念念：尊貴要我我心理特征：表表現(xiàn)身份的的尊貴，“人人在江湖身身不由己為為物所累累”行為方式：滿滿足尊貴對人人提出的符號號要求如：有品位位、出入高尚尚俱樂部、開開名車等中級層次這一階段的住住宅特點：標(biāo)標(biāo)榜性格，以以貴為尊文化特質(zhì)：嫁嫁接文化符號號、標(biāo)簽典型物業(yè)：東：廣匯PAMA中中凱華府府北：圣菲城普普羅旺旺世中級層次誤區(qū)：豪宅克隆時代代，住宅“豪豪則豪矣，豪豪無靈魂”，，只是停留在在“貴族盤””層次中級層次生活理念：尊貴由我心理特征：尊尊貴由內(nèi)心的的自信、對事事物的把控而來，舉手投投足自然煥發(fā)發(fā)，輕松超越越物質(zhì)對人的的束縛，跨越世俗符號的限限制，進(jìn)退自自如行為方式：占占有最好的資資源，但已經(jīng)經(jīng)不刻意用來來炫耀而是用用來享受，生生活完全由自自己做主高級層次這一階段豪宅宅特點：內(nèi)斂適度，注重內(nèi)心感感受與生活細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)文化特質(zhì)：尊尊貴由我，身身心由我典型物業(yè)：中中原尚屬空白白富豪階層心態(tài)態(tài)的變化，新新一代富豪人人群產(chǎn)生新一代富豪人人群的產(chǎn)生，，新一輪需求求進(jìn)而產(chǎn)生高級層次2）核心目標(biāo)標(biāo)客戶群分析析第三章客群分析新一代富豪與與以往富豪不不一樣1、獲取財富富的手段不同同了。新經(jīng)濟(jì)誕生了了一批財智新新貴，即使是是依靠傳統(tǒng)手手段獲取第一一桶的富豪們們，也開始用用財智時代游游戲規(guī)則獲取取財富。2、“富二代代”現(xiàn)象的出出現(xiàn)，新富豪豪的學(xué)歷、知知識水平和對對生活的認(rèn)知知提高了。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣3、經(jīng)濟(jì)連連年快速增增長，新一一代財智富富豪的社會會認(rèn)同度大大大提高，，不再是被被公眾排斥斥在社會主主流之外暴暴發(fā)戶階層層。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣4、對社會會的影響力力大大提高高。財智階層已已經(jīng)成為僅僅次于政府府官員，對對社會產(chǎn)生生重要影響響的主流圈圈，他們的的政治地位位提升，從從經(jīng)濟(jì)意識識形態(tài)、城城市發(fā)展，，社會發(fā)展展均成為意意見領(lǐng)袖。。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣5、充分享享受現(xiàn)代文文明，在城城鄉(xiāng)有差別別的中國，，他們最向向往都市中中的桃源。。有眼光有閱閱歷，懂得得鑒賞，最最看重的是是價值與價價格的對等等。新一代富豪豪與以往富富豪不一樣樣3）核心目目標(biāo)客群構(gòu)構(gòu)成及定位位第三章客群分析產(chǎn)品普遍總總價較高，，導(dǎo)致項目目目標(biāo)客戶戶集中在高高收入階層層。高收入中高高文化水平平人士將是是目標(biāo)客戶戶群中的““領(lǐng)頭羊””，他們的的生活觀和和生活形態(tài)態(tài)具有代表表性和指針針性，對高收收入中低文文化層次人人群有示范范拉動效應(yīng)應(yīng)。核心目標(biāo)客客群由富而貴的的新階層核心客戶群群定位：關(guān)鍵點:鑒鑒賞，品位位，品味，，內(nèi)斂營銷推廣層層面1）主題定定位及核心心價值體系系2）營銷策策略3）階段營營銷分解4）主題定定位的傳播播演繹5）主題定定位的階段段推廣6）主題定定位的表現(xiàn)現(xiàn)第四章營銷推廣廣1）主題定定位及核心心價值體系系第四章營銷推廣廣主題定位把握三點原原則一是項目的的精神內(nèi)核核、項目精精粹；二是產(chǎn)品與與市場溝通通的最有效效點；三是在能夠夠完整概括項項目的同時，具具有相當(dāng)?shù)牡母叨?；市場在變，，客戶在變變，建業(yè)也也在變之前，每一一個建業(yè)集集團(tuán)的住宅宅產(chǎn)品都在在刷新中原原居住的未未來每一次新產(chǎn)產(chǎn)品推出都將市場領(lǐng)領(lǐng)跑的地位位奠定的更更為穩(wěn)固中原每一圈圈層，都擁擁有對應(yīng)的的建業(yè)產(chǎn)品品在這樣的大大背景下，，壹號城邦承承載了怎樣的意義義？首先森林半島奠奠定了中原原高端居住住文化的別別墅觀與環(huán)環(huán)境觀；聯(lián)盟新城奠奠定了中原原高端居住住文化的建建筑觀與現(xiàn)現(xiàn)代主義居居住觀；壹號城邦即即將引領(lǐng)中中原高端居居住文化觀觀念的再度度變革。其次壹號城邦是是高端產(chǎn)品品研發(fā)的扛扛旗者。它肩負(fù)了建建業(yè)高端系系列產(chǎn)品的的推廣實驗驗，是下一一個十五年年，建業(yè)集集團(tuán)產(chǎn)品升升級換代的的關(guān)鍵點之之一。是建業(yè)代表表中原住宅宅登上中國國建筑技術(shù)術(shù)史的范例例。壹號城城邦項目的的面世，建建業(yè)住宅集集團(tuán)在自主主產(chǎn)品研發(fā)發(fā)更深入的的探索，將成為中原原住宅比肩肩北京星河河灣，MOMA萬萬萬樹等技術(shù)術(shù)性建筑的的樣板。再次市場進(jìn)化，，客戶進(jìn)化化，中原新新一代豪宅宅產(chǎn)品的空空白需要壹壹號城邦來來填補(bǔ)，壹號城邦將將改變豪宅宅游戲規(guī)則則。在市場上確確立新一代代豪宅的榜榜樣。它的出現(xiàn)，，將終結(jié)市市場概念豪豪宅時代?。∷菍⒅性勒袌鰣鰩нM(jìn)產(chǎn)品品時代的開開創(chuàng)者！最后在一片概念念叫賣聲中中，高端買買家不再隨隨波逐流，，他們有自自己的品位位，有自己己的獨特見見解，需要要改變目前前豪宅市場場的局面。。瞄準(zhǔn)客戶小結(jié)：當(dāng)建業(yè)自我我要求提高高；當(dāng)市場同檔檔次重復(fù)產(chǎn)產(chǎn)品增多；；當(dāng)客戶的見見識提高。。壹號城邦必必須迎合市市場新需求求，切入市市場新空白白點，順天天時地利人人和在市場場上橫空而而出建業(yè)壹號城城邦項目品品牌定位建業(yè)第二代代豪宅代表表作!概念豪宅終終結(jié)者！第二代：沒沒有景觀沒沒有地段只只有有內(nèi)核第一代:森森林林半島———景觀、環(huán)環(huán)境建業(yè)壹號城城邦市場定定位城市地王··住宅中的的奢侈品支撐點：1、項目入入世姿態(tài)：：建業(yè)2008突破破出場的大大鱷2、項目地地域形態(tài)：：城市地王王3、項目建建筑形態(tài)：：奢侈品住住宅4、項目客客層第一需需求：圈子子，奢侈品品位，典藏藏，鑒賞建業(yè)壹號城城邦SLOGAN廣廣告語典藏一座城城市的榮耀耀!建業(yè)第二代代豪宅！概概念豪宅終終結(jié)者！因風(fēng)格而榮榮耀因細(xì)節(jié)而榮榮耀規(guī)劃產(chǎn)地工藝技術(shù)用時資源體驗配套用料品牌幾易其稿原料特性縝密工藝超前技術(shù)十取其一人工成本環(huán)境自然獨特品味人均配比品牌嫁接住宅中的奢奢侈品典藏一座城城市的榮耀耀！【核心價值值體系】】【核心價值值體系挖挖掘】7180元/㎡高價高層/核心賣點：品牌突破超低密度，ARTDECO風(fēng)格高層/輔助賣點：景觀特色，戶型，服務(wù)中層/大型賣點：品牌團(tuán)隊，超低密度規(guī)劃，ARTDECO建筑園林，多樣化戶型，建業(yè)物管底層/常規(guī)賣點：建業(yè)品牌，規(guī)劃，風(fēng)格，園林，建筑，戶型，配套，物管，團(tuán)隊我們的核心心價值即價價格支撐：：ARTDECO+超超低密度+品牌以中層大型型賣點面世世，以核心賣點點加輔助賣賣點的形式式傳播市場場并在實際操操作方式中中運用靈活活的賣點組組合方式中層大型賣賣點如何包包裝？品牌團(tuán)隊超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管中原最具實實力的開發(fā)發(fā)商源自全球向向心力，匯匯聚世界開開發(fā)智慧團(tuán)團(tuán)隊項目緣起，，思索考量量對版塊，土土地的責(zé)任任擔(dān)當(dāng)對自我品牌牌的超越對市場的試試驗與突破破對開發(fā)技術(shù)術(shù)的研究和和產(chǎn)品升級級研發(fā)建業(yè)房產(chǎn)，，身份象征征中層大型賣賣點如何包包裝？品牌團(tuán)隊超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管罕見超低密密度，對土土地的珍重重，對居者者的尊重人居尺度的的衡量，在在規(guī)劃上的的量化表現(xiàn)現(xiàn)，人均資資源高起點的規(guī)規(guī)劃，突破破常規(guī)讓業(yè)業(yè)界都看不不明白的做做法高附加值，，重要節(jié)點點的營造幾易其稿，，凝聚幾個個團(tuán)隊的心心血對高端小區(qū)區(qū)規(guī)劃的層層層遞進(jìn)的的經(jīng)驗與心心得實踐中層大型賣賣點如何包包裝？品牌團(tuán)隊超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管從建筑立面面到園林，，中原對經(jīng)經(jīng)典的最大大還原唯有ARTDECO，唯有壹壹號城邦，，互相匹配配的緣由不拘泥于風(fēng)風(fēng)格，概念念，更著重重于內(nèi)涵的的呈現(xiàn)營造ARTDECO所付出的的：工藝用用時用料，，背后的故故事用作品的眼眼光審視建建筑，用經(jīng)經(jīng)典的方式式創(chuàng)造經(jīng)典典以此跨越一一個城市的的未來，超超前性與歷歷久彌新的的價值空氣，水質(zhì)質(zhì)等硬性指指標(biāo)，專家家評測，獲獲獎等中層大型賣賣點如何包包裝？品牌團(tuán)隊超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管可持續(xù)的發(fā)發(fā)展，可變變化的戶型型戶戶露臺，，花架，部部分雙露臺臺的氛圍營營造對于現(xiàn)代生生活的理解解與塑造空間是財富富的玩具，，居者是唯唯一的建筑筑師多樣化細(xì)節(jié)節(jié)，彈性空空間，高附附加值高性性價比感觀享受，，典藏價值值，擁有帶帶來的滿足足感中層大型賣賣點如何包包裝？品牌團(tuán)隊超低密度規(guī)規(guī)劃ARTDECO建筑筑園林多樣化戶型型建業(yè)物管森林半島與與聯(lián)盟新城城高端服務(wù)務(wù)經(jīng)驗上市升級，，物管升級級服務(wù)萬千建建業(yè)業(yè)主，，共同筑就就幸福家壹號城邦專專享增值服服務(wù)部分大戶型型業(yè)主的特特色定制服服務(wù)酒店式大堂堂與管理帶帶來的儀式式感在面世之初初的別樣體體驗噱頭高層輔助賣賣點如何繼繼續(xù)包裝？？戶型服務(wù)景觀特色高綠化率，，對于不同同區(qū)域不同同樹種的分分配人性化節(jié)點點背后的故故事樹種的起源源，珍稀物物種四季分明的的景觀植被被在你看不見見的地方，，它們精心心存在ARTDECO法式式園林的幾幾何排列擁有深厚城城市感情的的景觀小品品創(chuàng)作從中層賣點點到輔助賣賣點，將經(jīng)經(jīng)歷從泛景景觀規(guī)劃到到細(xì)節(jié)的蛻蛻變高層輔助賣賣點如何繼繼續(xù)包裝？？戶型服務(wù)景觀特色三房還可以以這樣住在此之前，，帶雙露臺臺的90㎡㎡復(fù)式只存存于想象中中門把手應(yīng)有有的尊嚴(yán)空間的樂趣趣體驗……電梯入戶花花園從中層賣點點到輔助賣賣點，將經(jīng)經(jīng)歷從泛戶戶型到細(xì)節(jié)節(jié)體驗的蛻蛻變高層輔助賣賣點如何繼繼續(xù)包裝？？戶型服務(wù)景觀特色微笑的藝術(shù)術(shù)90°的鞠鞠躬，360°的服服務(wù)對于業(yè)主居居住習(xí)慣的的把握看不見的管管家……從中層賣點點到輔助賣賣點，將經(jīng)經(jīng)歷從泛服服務(wù)到高端端生活必需需品的蛻變變高層核心賣賣點如何深深度包裝？？超低密度ARTDECO風(fēng)格格建業(yè)品牌絕對王者氣氣度身份象征享受可持續(xù)續(xù)可增值的的建業(yè)服務(wù)務(wù)豪宅換代創(chuàng)創(chuàng)新作品從中層賣點點到核心賣賣點，將經(jīng)經(jīng)歷從品牌牌到意識形形態(tài)的蛻變變高層核心賣賣點如何深深度包裝？？超低密度ARTDECO風(fēng)格格建業(yè)品牌對資源的占占有城市絕版的的依戀樓間距等細(xì)細(xì)節(jié)闡釋建業(yè)的執(zhí)著著與堅持，，犧牲與成成全從中層賣點點到核心賣賣點，將經(jīng)經(jīng)歷從規(guī)劃劃到資源掌掌握的蛻變變高層核心賣賣點如何深深度包裝？？超低密度ARTDECO風(fēng)格格建業(yè)品牌經(jīng)典生活的的載體奢華的代價價，風(fēng)格的的內(nèi)涵被名流推崇崇的緣由跨界藝術(shù)從中層賣點點到核心賣賣點，將經(jīng)經(jīng)歷從風(fēng)格格到載體的的蛻變?nèi)松?dāng)如ARTDECO表現(xiàn)方向之之一：在三大核心心賣點：Artdeco+超低密度度+品牌中中ARTDECO與品品牌屬于最最為核心的的競爭力，，由風(fēng)格而而延伸出的的品牌崇拜拜是我們說說服市場的的關(guān)鍵因此，第一一個方向，，將以此為為基準(zhǔn)，讓讓ARTDECO與與品牌氣質(zhì)質(zhì)，高調(diào)形形象相結(jié)合合，整體體風(fēng)風(fēng)格格思思辨辨，，穩(wěn)穩(wěn)重重大大氣氣主推推廣廣語語：：人生生如如果果artdecoArtdeco，，是一一種種裝裝飾飾的的風(fēng)風(fēng)格格，，一一種種唯唯美美的的表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式。。Artdeco，，是速速度度和和力力量量的的寫寫照照，，是是機(jī)機(jī)械械與與科科技技的的融融合合之之美美。。Artdeco，，有著著爵爵士士的的深深度度震震撼撼。。卻卻從從容容地地不不事事張張揚揚。。Artdeco，，從開開始始到到升升華華，，將將近近百百年年而而世世人人摯摯愛愛無無間間，，Artdeco，，是一一個個符符號號。。一一個個圈圈層層的的局局部部代代表表。。如如舵舵飛飛的的技技術(shù)術(shù)匹匹配配名名表表的的奢奢華華Artdeco，，一種種幽幽雅雅而而實實用用的的情情調(diào)調(diào)。。Artdeco，，一種種細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)主主義義的的極極致致演演繹繹。。Artdeco,一份份格格調(diào)調(diào)主主義義的的文文化化圖圖騰騰。。更更是是一一場場新新時時代代，，新新貴貴階階層層的的文文化化宣宣言言訴求點利益點表現(xiàn)品牌崇拜定義消費主張建業(yè)壹號城邦，人生如果artdeco表現(xiàn)現(xiàn)方方向向之之二二：：品質(zhì)質(zhì)與與細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)是是我我們們訴訴求求的的關(guān)關(guān)鍵鍵，，我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品是是為為奢奢侈侈愛愛好好者者而而生生，，擁擁有有匹匹配配其其身身份份地地位位品品味味的的三三重重符符合合條條件件，，甚甚至至可可以以說說，，是是奢奢侈侈愛愛好好者者生生活活中中不不可可或或缺缺的的一一部部分分。。在此此方方向向的的推推廣廣中中，，我我們們將將更更加加霸霸氣氣，，將將成成功功之之巔巔的的情情懷懷和和極極奢奢的的品品質(zhì)質(zhì)充充分分演演繹繹。。主推推廣廣語語：：匹配配非非凡凡人人生生奢侈愛好者的必需品品牌、品質(zhì)建業(yè)壹號城邦，匹配非凡人生訴求點利益點表現(xiàn)當(dāng)代代中中國國，，連連通通世世界界的的寬寬泛泛渠渠道道，，迅迅速速崛崛起起的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)力力，，成就就了了一一批批有有著著知知本本色色彩彩的的新新財財富富人人群群代代表表。。國際際的的、、優(yōu)優(yōu)越越的的、、TOP的的、、稀稀有有的的、、細(xì)細(xì)致致的的、、少少數(shù)數(shù)的的…………正是是環(huán)環(huán)繞繞這這一一人人群群的的精精神神崇崇尚尚和和物物質(zhì)質(zhì)特特征征。。奢侈侈品品的的消消費費者者屬屬于于絕絕對對高高收收入入階階層層奢侈侈品品價價格格受受品品牌牌主主導(dǎo)導(dǎo)更更為為強(qiáng)強(qiáng)烈烈，，而而非非原原料料價價格格。。備選:一號城邦非一般的豪宅宅氣派一號城邦比流行更強(qiáng)世界時尚B目標(biāo)及任務(wù)分分解一、高形象啟啟動，確保項項目穩(wěn)定持續(xù)續(xù)銷售二、快速回籠籠資金，2008年底實實現(xiàn)3.1億億銷售額，回回籠資金2.4億元。三、項目品牌牌實現(xiàn)和提升升3.1億！三三個月！如何實現(xiàn)？階段目標(biāo)分解解VIP內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期前期蓄客期3月22臨時時銷售部9月15取得得預(yù)售證9月2010月30開開盤強(qiáng)銷12月回款1）培訓(xùn)考核核；2）銷售包裝裝；3）物料準(zhǔn)備備。1）培訓(xùn)、蓄蓄客；2）開盤前實實誠意客戶儲儲備量達(dá)到670組；1）開盤強(qiáng)銷銷；2）社會新客客戶正式選購購，實現(xiàn)新客客戶認(rèn)購量達(dá)達(dá)250套。。1）持續(xù)銷售售期；2）社會客戶戶選購，實現(xiàn)現(xiàn)客戶認(rèn)購量量達(dá)50套。。確保發(fā)展商年年底實現(xiàn)3.1個億銷售售額的目標(biāo)9.16老業(yè)業(yè)主選房開盤，新客戶選房5.24新客客戶開始派籌5.10老業(yè)業(yè)主集中派籌累計銷售450套3）其中建業(yè)業(yè)老業(yè)主儲備備量250組組，社會新客客戶420組組。1）老業(yè)主VIP認(rèn)購專專場；2）實現(xiàn)建業(yè)業(yè)老業(yè)主認(rèn)購購量達(dá)150套。C時間節(jié)節(jié)點落實奠基正正負(fù)零三三層結(jié)頂頂售樓部部開放預(yù)預(yù)售證樣樣板間開放9層結(jié)結(jié)頂兩套樣板間3.18月9月010月10.251、工程進(jìn)度度節(jié)點2、主要銷售售節(jié)點59.169.2012.20臨時售樓部開開放內(nèi)部產(chǎn)品推介介會及老業(yè)主主集中購卡針對新客戶購購卡開始集中解籌正式開盤歲末答謝及促促銷D項目營銷體系系導(dǎo)入一、鈞城營銷總思思路：品牌的導(dǎo)入文化的倡導(dǎo)產(chǎn)品的體驗生活方式的體驗品牌的鞏固和提升四大營銷策略略！五大執(zhí)行手段段！品牌營銷策略略文化營銷策略略產(chǎn)品營銷策略略事件營銷策略略營銷戰(zhàn)略：引入建業(yè)第二代產(chǎn)產(chǎn)品是提升品牌能能量的最為有有效和快捷的的途徑。1、品牌競爭爭力的運用———①借助建業(yè)這這一品牌，迅迅速樹立強(qiáng)勢勢開發(fā)品牌，，打造差異化化競爭平臺，，占領(lǐng)和引導(dǎo)導(dǎo)市場。②借力第一代豪宅森森林半島系列列全省連鎖的效效應(yīng)能量，迅迅速打開市場場制造轟動效效應(yīng)?！?、品牌營營銷策略】建業(yè)第二代豪豪宅開創(chuàng)者！！概念豪宅終終結(jié)者！2、主題文化化理念競爭力力的運用———樹立本項目的的高占位強(qiáng)勢勢品牌效應(yīng)競競爭力。①ARTDECO精神為為核心的經(jīng)典典流傳文化。。②由ARTDECO導(dǎo)入入所帶來的文文化魅力，倡倡導(dǎo)ARTDECO的文文化精神和體體驗，充分彰彰顯壹號城邦邦在居住方面面建筑上的智智慧。【2、文化營營銷策略】ARTDECO——品位位之巔看風(fēng)景景！【3、產(chǎn)品營營銷策略】為了傳世100年！關(guān)于壹號城邦邦的建筑設(shè)計計風(fēng)格，我們們并對紐約的的克萊斯勒大大廈、斯圖華華特大廈和舉舉世聞名的帝帝國大廈的解解讀過程中，，感受到了ARTDECO風(fēng)格之之與本項目建建筑的契合。。當(dāng)華麗、豪豪綽、繁復(fù)的的古典主義裝裝飾紋樣與現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計形式式及玻璃、鋼鋼材等新型材材料結(jié)合時，，所創(chuàng)造出的的攝人心魄的的藝術(shù)美感。。利用不同的樓樓宇的生活配配套（園林中中心廣場、商商業(yè)街……））的不斷完善善，令客戶、、業(yè)主不斷感受社區(qū)的魅魅力和精彩，體驗ARTDECO生活活！進(jìn)而實現(xiàn)建業(yè)業(yè)壹號城邦品品牌在本項目目持續(xù)更新，，增強(qiáng)本項目目的魅力價值值，實現(xiàn)品牌牌推廣的成功功。事實上ARTDECO風(fēng)格自誕生生之日起，便便帶著鮮明的的上流社會標(biāo)標(biāo)識——它僅服務(wù)于少少數(shù)懂得欣賞賞的上層階層層?！?、事件營營銷策略】生活就象ARTDECO！1）項目推貨貨策略：（1）VIP優(yōu)先認(rèn)認(rèn)籌，小量分分批推售，及及時加推。（2）集中開盤，組組合分批推售售，靈活加推推。針對項目開盤盤時間較晚，，蓄客時間較較長，回款時時間較短的實實際情況。本本項目的營銷銷總思路為有有效儲備誠意意客，分批逐逐個釋放；在在正式開盤階階段集中推售售，集中快速速成交，以市市場的熱度帶帶動后期項目目的銷售和回回款。二、銷售部署署2）貨源組合合考慮因素戶型配比全面面組合全面的戶型配配比將有效的的挽留各種戶戶型面積需求求的意向客戶戶。壓力戶型推售售前期壓力戶型型的推售可以以在價格策略略的基點推出出，保證后期期銷售的順暢暢。優(yōu)勢戶型推售售優(yōu)勢戶型的推推出可以提升升價格，從實實際上滿足客客戶升值的預(yù)預(yù)期，提高項項目的市場形形象和客戶對對項目的信心心。項目推出1、、2、3、6、7、9、、10號樓，，總建筑面積積54216.59平方米。總共共490套。其中針對對老業(yè)主推售售房源182套，新客戶戶307套。。08年銷售房房源建議2#7#3#5#1#9#8#10#6#開盤房源內(nèi)部認(rèn)購房源保留房源房源銷售組合合建議樓號單元數(shù)總戶數(shù)推出戶型戶型總類1#2115戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-D22#384戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-23#164戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-D26#246戶四室三廳三衛(wèi)/三室兩廳兩衛(wèi)E1-E57#384戶兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)C/D/C1-C5/D1-D28#252戶三室兩廳一衛(wèi)/兩室兩廳一衛(wèi)/一室兩廳一衛(wèi)A1-A4/A/B/B110#245戶三室兩廳兩衛(wèi)/四室三廳三衛(wèi)/四室兩廳兩衛(wèi)E6-E10/G/G1-G4490戶4）階段房源源建議（1）VIP專場。為實實現(xiàn)9月16日VIP內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購專場場150套銷銷售目標(biāo)，第第一階段推出出180套房房源以供VIP客戶選購購。項目推出建議議：推出樓號2#6#8#合計建筑面積（㎡）7006.11㎡6436.90㎡7615.16㎡21058.17㎡推出套數(shù)84套46套52套182套（2）正式開開盤。9月20日正式開開盤，銷售目目標(biāo)250套套，第二階段段推出308套房源以供供VIP客戶戶選購。項目推出建議議：推出樓號1#3#7#10#合計建筑面積（㎡）10538.83㎡8054.48㎡7006.11㎡7383.89㎡32983.31㎡推出套數(shù)115套64套84套45套308套3）項目的價價格策略策略一：低開高走策略略鑒于項目回款款壓力，項目目回款時間短短，以及項目目高檔形象的的綜合考率。。本項目采取取平開高走的的策略，快速速入市。策略二：穩(wěn)步提升策略略從項目的高端端形象及推盤盤策略的綜合合考慮，項目目后期將以逐逐步提升價格格的策略對項項目價格及形形象方面進(jìn)行行把控。08年項目價價格調(diào)控示意意圖階段劃分銷售價格(元)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售額(億元)第一階段7100150159001.1289第二階段7300250265001.9345第三階段76008084800.6448統(tǒng)計7288480508803.707808年項目階階段推貨計劃劃備注：全年完完成總推貨量量80%的銷銷售目標(biāo)，實實現(xiàn)總銷售額額約3.0360億三、客戶儲備備計劃3）客戶開拓拓執(zhí)行制度2）客戶儲備備進(jìn)度表1）客戶分類類建議客戶儲備計劃劃A、客戶分類類項目的客戶資資源分為四類類1、咨詢客通過電話詢問問了解項目的的顧客。2、來訪客通過到項目售售樓中心了解解項目的客戶戶。3、意向客通過對項目的的了解有購買買意愿的客戶戶。4、誠意客對于項目認(rèn)同同度較高，具具有購買能力力，并且購買買動力充足客客戶。1、客戶分類類建議B、客戶組成成客戶統(tǒng)計目標(biāo)標(biāo)確定由于本項目在在中原區(qū)域的的高定位以及及在市場具有有唯一性等因因素，來電來來訪客戶必定定會有很多的的同行，因此此在對項目客客戶進(jìn)行分析析時應(yīng)注意區(qū)區(qū)分和剔除，，主要以意向客和誠意客數(shù)量作為定量量統(tǒng)計指標(biāo)。。A、誠意客在在全年目標(biāo)任任務(wù)分解234567891011129.20開盤盤3.22項目目進(jìn)場10.25樣樣板間開放9.16集中中解籌9.13售樓樓部開放意向房源算價價意向客戶摸底底客戶渠道挖掘掘事事件營銷簽約回款、事事件營銷250組100組240組80組200組誠意客：870組2、客戶儲儲備進(jìn)度表B、意向客在在全年目標(biāo)任任務(wù)分解234567891011129.20開盤盤3.22項目目進(jìn)場10.25樣樣板間開放9.16集中中解籌9.13售樓樓部開放意向房源算價價意向客戶摸底底客戶渠道挖掘掘事事件營銷簽約回款、事事件營銷意向客：2175組625組250組600組200組500組時間階段3.22-5.155.15-6.156.16-8.168.16-9.209.20-12.15蓄客量（誠意）250組100組240組80組200組蓄客量（意向）625組250組600組200組500組為達(dá)到每一階階段的任務(wù)要要求，每一階階段的蓄客任任務(wù)為：合計意向客戶戶：2175組誠意客戶：870組（意向客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為誠意客的的轉(zhuǎn)換率約為為40%）備注：老業(yè)主主挖掘期，誠誠意客戶成交交率約為60—80%;按最低成成交率約60%計;開盤盤后意向客戶戶成交率約為為40%;按按此經(jīng)驗值推推算，全年誠誠意客戶成交交率為50%一、老業(yè)主獎勵制度1老客購買優(yōu)惠A、VIP金卡優(yōu)惠及特權(quán)1）優(yōu)先獲知樓盤最新信息；2）VIP專場內(nèi)部認(rèn)籌，擁有優(yōu)先選房權(quán)；3）享受5萬抵8萬優(yōu)惠；4）享受內(nèi)部認(rèn)購期付款方式優(yōu)惠2老帶新獎勵制度1、凡老業(yè)主成功推介新客戶購買，成交后贈送老業(yè)主2年物業(yè)管理費，贈送新業(yè)主個1年的物業(yè)管理費。2、按老帶新成交率為總推貨量10%、物業(yè)管理費1.5元/平方米、平均購買面積100平方米計算，合計總營銷費用27萬元。備注：1.金卡主要面向老業(yè)主和集團(tuán)關(guān)系客戶，發(fā)行200張。2.金卡客戶的限.制因素：5萬元定期存在開發(fā)商指定銀行，開盤前不能提取。針對老業(yè)主獎獎勵制度3、客戶開開拓執(zhí)行制度度二、內(nèi)部員工拓展獎勵（建業(yè)）A購買優(yōu)惠

1、VIP專場內(nèi)部認(rèn)購，當(dāng)天擁有優(yōu)先選房權(quán)；2、享受5萬元抵8萬元優(yōu)惠；3、享受內(nèi)部認(rèn)購期付款方式優(yōu)惠（包括集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)惠）。4、享受項目禮品、優(yōu)惠。5、送1年物業(yè)管理費。（按內(nèi)部員工成交量為總推貨量2%、物業(yè)管理費1.5元/平方米、平均購買面積100平方米計算，合計營銷費用1.8萬元）6、B推介激勵施行定額獎勵制，每介紹成交一套獎金2000元。獎金須在客戶成交且后才能發(fā)放。（按內(nèi)部員工推介成交量為總推貨量5%算，合計營銷費約用5萬元）注：內(nèi)部員工激勵總營銷費用為6.8萬元備注：內(nèi)部員工購房享受優(yōu)惠條件：5萬元定期存在開發(fā)商指定銀行，開盤前不能提取。針對內(nèi)部員工工獎勵制度三、面向社會新客戶VIP客戶的權(quán)利：1）優(yōu)先獲知樓盤最新信息；2）項目正式開盤當(dāng)天，擁有優(yōu)先選房權(quán)；3）前250名購卡業(yè)主享受5萬抵7萬優(yōu)惠；第251—500名購卡業(yè)主享受5萬抵6.5萬元優(yōu)惠4）享受開盤期付款方式優(yōu)惠。備注：1.主要是面向社會新客戶，發(fā)行500張。2.VIP客戶的限.制因素：5萬元定期存在開發(fā)商指定銀行，開盤前不能提取。開盤前面向社社會新客戶優(yōu)優(yōu)惠制度69.169.2010.2512.204、銷售物料料運用折頁物料名稱制作周期到位時間使用節(jié)點備注折頁3.5-3.193.203.22常規(guī)樓書3.5-4.254.305.1生活樓書7.1-9.19.139.16針對業(yè)主發(fā)放通訊手冊提前一周當(dāng)月月底月底開盤后改為月刊18K金制LOGO徽章8.19.139.16針對業(yè)主發(fā)放常規(guī)樓書通訊手冊生活樓書18K金制LOGO徽章章銷售物料說明明◆項目折頁——項目主要要資料及形象象展示，體現(xiàn)現(xiàn)ARTDECO傳世魅魅力及細(xì)節(jié)魅魅力；同時加加強(qiáng)圈層客戶戶的服務(wù)。（（2008年年3月20日日前）◆樓書——樓書分為為兩種，一種種是常規(guī)樓書書；另一種是是精品樓書。。常規(guī)樓書為為項目產(chǎn)品做做詳盡的介紹紹。精品樓書書是在主要ARTDECO生活方式式感性闡述、、演繹，以及及作為項目留留給業(yè)主的留留念。◆LOGO——18k金金項目logo,作為項項目業(yè)主的標(biāo)標(biāo)識，為業(yè)主主提供一種榮榮譽(yù)感。以及及促進(jìn)客戶購購買本項目產(chǎn)產(chǎn)品?！艨蛻敉ㄓ崱兑继柹睢贰纷鳛樾羁碗A段段與客戶保持持不斷信息傳傳達(dá)的主要載載體。以12P小冊子形式，，開盤前計劃劃發(fā)行4期（（3月、5月月、7月、9月）。開盤盤后配合銷售售方向調(diào)整，，建議改為為為月刊。第一期：著重對建業(yè)第第二代豪宅（（概念豪宅終終結(jié)者）進(jìn)行行講解，通過過介紹建業(yè)第第二代豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)向客戶傳傳達(dá)壹號城邦邦的產(chǎn)品特性性。第二期：以ARTDECO在全球的典藏藏典范為主要要話題切入，，進(jìn)而講到建建業(yè)壹號城邦邦建筑特點，，通過對比方方式，將ARTDECO的價值展示出出來。第三期：重點介紹國內(nèi)內(nèi)外ARTDECO以及壹號城邦邦A(yù)RTDECO。通過對國內(nèi)內(nèi)外企業(yè)家、、藝術(shù)家、名名流等對ARTDECO系列產(chǎn)品的追追捧進(jìn)行話題題切入，暗示示ARTDECO的消費者多為為有品位、追追求生活質(zhì)量量的一批人。。轉(zhuǎn)而介入壹壹號城邦，讓讓客戶在對比比中確定自己己的身份定位位。第四期：重點突出建業(yè)業(yè)壹號城邦生生活方式。同同時也公布壹壹號城邦的公公開發(fā)售間。。5、全年公關(guān)關(guān)營銷活動鋪鋪排我們以何樣的的公關(guān)活動啟動項目？策略：以感受奢侈品品的方式享受受壹號城邦生生活公關(guān)活動形象象定位：名流生活奢華華體驗壹號城邦：一座城市的名名流生活圈怎么做？時間/地點安安排策略：從六月份起，，一月一次大大活動目的：造勢/穩(wěn)持及提升升項目品牌；；配合銷售進(jìn)程程安排（如推推介會/開盤盤等）；地點選擇策略略：現(xiàn)場廣場場高級酒店/高高級場所（娛娛樂/休閑））一周一次小活活動（開盤后后）目的：維護(hù)/提升現(xiàn)場人人氣；配合渠渠道/小眾營營銷；地點選擇策略略：以現(xiàn)場為為主（售樓部部/前廣場）活動主線：名流奢華生活活通過不定期舉舉辦頂級的一一系列有文化化、有內(nèi)涵的的社交、文化化、商務(wù)交流流活動，為壹壹號城邦業(yè)主主和準(zhǔn)客戶提提供無與倫比比的社交平臺臺，彰顯高高貴典雅社區(qū)區(qū)形象；“談笑有鴻儒儒，往來無白白丁”與豪宅宅相匹配自然然是顯赫的身身份與地位，，而壹號城邦邦體驗名流奢奢華生活公關(guān)關(guān)活動正是為為這個特定階階層的“圈子子”量身定制制，打造世界界品質(zhì)俱樂部部生活。高格調(diào)的CLUB運作焦點事件：歐凱龍戰(zhàn)略合合作目的5月方式品牌疊加費用場地時間酒店/歐凱龍龍雜志《私生生活》待定借助高端商家家的品牌號召召力,吸引相相關(guān)的商家及及消費者進(jìn)行行互動,在過過程中同時接接收項目資料料,加深項目目了解.高格調(diào)的產(chǎn)品品展示焦點事件：爾冬強(qiáng)之夜目的6月方式產(chǎn)品亮相項項目推介費用場地時間酒店名人效應(yīng)，結(jié)結(jié)合項目ARTDECO風(fēng)格，展示示ARTDECO藝術(shù)魅魅力，使參與與者感受到項項目的高品質(zhì)質(zhì)。同時結(jié)合合樣板房開放放，讓客戶領(lǐng)領(lǐng)略產(chǎn)品的獨獨特魅力。約10萬高格調(diào)的渠道道模式營銷活動：金融、汽車、、保險…高端端商家聯(lián)動開開拓目的6月開始—方式促進(jìn)銷售費用場地時間銷售現(xiàn)場約10萬/次次與高端商家聯(lián)聯(lián)盟,實現(xiàn)資資源共享,直直接找到目標(biāo)標(biāo)客戶,針對對性進(jìn)行產(chǎn)品品推介活動.高格調(diào)的商家家互動模式營銷活動：高端品牌商家家聯(lián)合沙龍目的6月開始—方式促進(jìn)銷售費用場地時間現(xiàn)場/酒店約10萬/次次借助高端商家家的品牌號召召力,吸引相相關(guān)的商家及及消費者進(jìn)行行互動,在過過程中同時接接收項目資料料,加深了解解.高格調(diào)的沙龍龍運作焦點事件：ARTDECO藝術(shù)大師師丁乙家具展展目的10月方式品牌疊加費用場地時間酒店約15萬/次次借助藝術(shù)作品品的吸引力,吸引客戶進(jìn)進(jìn)行互動,在在過程中同時時接收項目資資料,加深項項目了解.E年度營銷推廣廣計劃1、全年度目目標(biāo)回顧08年銷售任任務(wù)為30360萬元，，回款額達(dá)到24288萬萬元。2、年度營銷銷階段劃分69.2010.2512.31建業(yè)老客戶拓拓展期準(zhǔn)備期新客戶拓展期期針對老業(yè)主內(nèi)部解籌強(qiáng)銷回款期老業(yè)主內(nèi)部購購卡產(chǎn)品說明會開盤完成年度回款款目標(biāo)主要時間節(jié)點點第一階段建建業(yè)業(yè)老客戶拓展展期1、拓展時間間：3.22-5.102、實現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：220誠意客客（625意意向客）3、營銷策略略：項目前期形象象展示不足，，充分利用現(xiàn)現(xiàn)有資源深挖挖老客戶。利利用老業(yè)主主對建業(yè)品牌牌的支持，由由內(nèi)到外逐層層擊破，順利利完成蓄客客任務(wù)。4、營銷活動動:老業(yè)主光影之之旅（功夫之之王賞片會））、森林半島島業(yè)主星光酒酒會、建業(yè)八星星聯(lián)動、產(chǎn)品品內(nèi)部推介會會5、推廣策略略：主要以線下活活動為主，以以網(wǎng)站論壇先先期釋放產(chǎn)品品細(xì)節(jié)，引發(fā)發(fā)行內(nèi)關(guān)注。。6、媒體組合合：外圍/短信信/網(wǎng)站/銷售外精精神堡壘/項目圍墻/建業(yè)小區(qū)區(qū)道 旗/候車廳/建業(yè)生活活/建業(yè)會/建業(yè)電子平平臺/三角角燈箱/7、物料準(zhǔn)備備：銷售內(nèi)軟包裝裝（橫幅、吊吊旗）/折頁頁/戶型單頁頁/VI物料料/DM/客客戶通訊錄錄/優(yōu)惠卡/禮品/3D短片8、費用預(yù)算算：約56萬第二階段新新客戶拓展展階段6市場預(yù)熱期（信息集中亮亮相）活動營銷期（客戶活動維維護(hù)）銀行金卡客戶戶拓展歐凱龍客戶資資源地平線高爾夫夫汽車、珠寶地市渠道拓展展1）時間分解解第二階段新新客戶拓展展階段1、拓展時間間：5.15-6.152、實現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：100誠意客客（250意意向客）共計誠意客350組，意意向客875組。3、營銷策略略：通過項目信息息全面集中引引爆，抓住五五月份市場成成交高峰。分分解后續(xù)儲客客壓力。4、營銷活動動:新誠意客戶積積累期，暫未未開展活動營營銷5、推廣策略略：品牌營銷階段段,先結(jié)果后后原因的推廣廣模式，以軟軟文先行將ARTDECO和產(chǎn)品基基本理念信息息闡釋到位，，隨后報廣形形象跟后出現(xiàn)現(xiàn)，保證信息息的準(zhǔn)確傳達(dá)達(dá)。6、媒體組合合：報廣（軟文、、硬廣）/戶戶外/網(wǎng)絡(luò)/雜志/電臺臺/短信/燈燈箱/候車亭亭/7、物料準(zhǔn)備備：折頁/戶型單單頁/客戶通通訊錄//3D短片/簡簡易樓書8、費用預(yù)算算：約105萬市場預(yù)熱期第二階段新新客戶拓展展階段1、拓展時間間：6.15-8.162、實現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：240誠意客客（600意意向客）共計誠意客590組；意意向客1475組。3、營銷策略略：通過一系列針針對性的營銷銷活動，對新新老客戶進(jìn)行行意向維護(hù)，，和誠意意鞏固固，達(dá)到后期期購買產(chǎn)品的的目的。4、營銷活動動:爾東強(qiáng)建筑攝攝影及ARTDECO藝藝術(shù)體驗、芝芝華士名流派派對、產(chǎn)品說明會5、推廣策略略：線下活動為主主，線上少量量配合6、媒體組合合：報廣（軟文、、硬廣）/戶戶外/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/電臺/短信/燈箱/候候車亭/7、物料準(zhǔn)備備：折頁/戶型單單頁/客戶通通訊錄//3D短片/簡簡易樓書/8、費用預(yù)算算：約110萬活動營銷期第三階段內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購及及開盤1、拓展時間間：8.16-9.202、實現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)：80誠意客（（200意向向客）共計誠意客670組；意意向客1675組。3、營銷策略略：開盤前客戶梳梳理及將市場場熱度推到最最高點4、營銷活動動:開盤前統(tǒng)一解解籌、開盤回回款及樣板房房參觀5、推廣策略略：再次掀起線上上推廣高潮，，為開盤造勢勢。6、媒體組合合：報廣（軟文、、硬廣）/戶戶外/網(wǎng)絡(luò)/電臺/短信信/燈箱/候車亭7、物料準(zhǔn)備備：折頁/戶型單單頁/客戶通通訊錄//3D短片/精精裝樓書/8、費用預(yù)算算：約93萬“世界文化建建筑名宅金獎獎”頒布儀式式產(chǎn)品說明會暨暨權(quán)威機(jī)構(gòu)PSO造勢———搶占市場制制高點！PSO世界地地產(chǎn)專家組織織頒發(fā)操作方式：PSO是PROPERTYSPECILISTORGANIZATION的的認(rèn)證品牌，，中文全稱“世界地產(chǎn)專家家組織”，國際認(rèn)認(rèn)證系系統(tǒng)核核心成成員。。PSO公公開評評核優(yōu)優(yōu)秀樓樓盤的的最佳佳范例例，并并賦予予PSO認(rèn)認(rèn)證識識別。。達(dá)致成成果：：16頁頁的認(rèn)認(rèn)證報報告圖圖文版版本頒授標(biāo)標(biāo)識：：房地產(chǎn)產(chǎn)超級級品牌牌認(rèn)證證旗幟幟房地產(chǎn)產(chǎn)超級級品牌牌標(biāo)簽簽金牌牌房地產(chǎn)產(chǎn)超級級品牌牌注冊冊證書書建議本本案執(zhí)執(zhí)行二二級評評核：：費用約約6萬萬第四階階段強(qiáng)強(qiáng)銷銷回款款期1、拓拓展時時間：：9.20-12.252、實實現(xiàn)目目標(biāo)：：200誠意意客（（500意意向客客）共計誠誠意客客870組組；意意向客客2175組。。3、營營銷策策略：：通過活活動營營銷維維持市市場熱熱度，，加速速項目目回款款。4、營營銷活活動:樣板間間開放放暨丁丁乙ARTDECO家具具展/壹號號城邦邦歲末末答謝謝抽獎獎酒會會5、推推廣策策略：：以事件件為強(qiáng)強(qiáng)勁拉拉動，，上升升至價價值階階段。。6、媒媒體組組合：：報廣（（軟文文、硬硬廣））/戶戶外/短信信/燈燈箱/候車車亭/7、物物料準(zhǔn)準(zhǔn)備：：折頁/戶型型單頁頁/客客戶通通訊錄錄/3D短短片/精裝裝樓書書/8、費費用預(yù)預(yù)算：：約36萬時間1-3.223.22-5.155.15-9.209.20-12總計5.15-6.156.15-8.168.16-9.20階段劃分準(zhǔn)備期老業(yè)主蓄客期新客戶蓄客期熱銷／回款媒體＿56萬95萬60萬45萬15萬物料5萬10萬10萬5萬8萬1萬渠道拓展＿＿＿5萬5萬5萬公關(guān)活動＿19萬＿40萬35萬15萬激勵費用＿＿33.8萬（老帶新及建業(yè)內(nèi)部員工購買、推介激勵）＿營銷費用5萬85萬105萬110萬93萬36萬467.8萬階段營銷費用比率1.07%18.17%73.07%7.70%全年營營銷費費用安安排表表附：全全年營營銷細(xì)細(xì)化活動主主線：：名流生生活奢奢華體體驗全年營營銷活活動貫貫穿4.124.265.106.287.2010.2512.20森林半半島業(yè)業(yè)主星星光酒酒會歲末促促銷答答謝酒酒會老主主主集中中解籌籌樣板間間開放放暨丁丁乙家家具展展老業(yè)主主光影影之旅旅產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部推推介會會暨老老業(yè)主主購卡卡爾東強(qiáng)強(qiáng)建筑筑影展展及ARTDECO藝術(shù)術(shù)體驗驗芝華士士名流流派對對PSO”世界藝藝術(shù)建建筑名名宅”金獎獎頒發(fā)發(fā)暨產(chǎn)品說說明會會正對新新客戶戶盛大大開盤盤建業(yè)老老客戶戶拓展展期新客戶戶拓展展期內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購及及開盤盤期強(qiáng)銷回回款期期營銷活活動配配合1.老老業(yè)業(yè)主光光影之之旅活動時時間：：4月12-13日活動地地點：：保利電電影院院參與對對象：：森林半半島、、建業(yè)業(yè)城市市花園園、置置地廣廣場、、桂園園老業(yè)業(yè)主活動簡簡介：：短信通通知業(yè)業(yè)主到到臨時時銷售售領(lǐng)取取電影影票（（業(yè)主主憑身身份證證領(lǐng)取取）；；影片推推介：：<功夫夫之王王>活動宣宣傳:短信、、小區(qū)區(qū)海報報、電電影院院現(xiàn)場場包裝裝,電電影開開播前前壹號號城邦邦PPT播播放;活動費費用：：約6萬營銷活活動配配合2、森森林半半島業(yè)業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼酒酒會暨暨壹號號城邦邦產(chǎn)品品內(nèi)部部推介介活動時時間：：4月26日日活動地地點：：森林半半島會會所參與對對象：：森林半半島老老業(yè)主主活動形形式：：冷餐酒酒會配配合音音樂演演奏活動宣宣傳:短信、、小區(qū)區(qū)海報報宣傳傳。同同時業(yè)業(yè)主到到售樓樓板領(lǐng)領(lǐng)取電電影券券時預(yù)預(yù)先告告知活活動信信息活動物物料:會所現(xiàn)現(xiàn)場包包裝、、項目目PPT、、邀請請函；；活動費費用：：約5萬營銷