X年北京上上城二期余量清盤策略

【上上城二期余量清盤策略】上上城項目組2008/1/28//北京2008年，房子怎么賣？我們要在兩個月內(nèi)，再賣掉10000套房子。2008，聽取拐聲一片。大家都在議論樓市的拐點要到了，盡管各路開發(fā)商用各種理論分析樓市前景繼續(xù)看漲，但持幣觀望的蕭條局面還是形成了。樓市最矛盾的時候到了，在年底資金回籠的任務(wù)下，那些幾個月單價就漲了一倍的樓盤很是痛苦，漲也不是，跌也不是，怎么打折暗降也不靈。難道，拐點真的來了嗎？房價要漲？還是要跌？有人說，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)理論，決定房價的關(guān)鍵在于供求關(guān)系，土地供應(yīng)不放開、城市化進(jìn)程造成需求旺盛，通貨膨脹也刺激地產(chǎn)投資，房價還要漲。有人說，政策調(diào)控提高了置業(yè)門檻，房價上漲阻隔了剛性需求，輿論導(dǎo)向影響了公眾心態(tài)，大多數(shù)投資觀望的心態(tài)將考驗開發(fā)商資金實力，必將有撐不住的開發(fā)商拉開房價下跌的口子，房價撐不住了。一半是投資需求，一半是剛性需求。讓我們先看看需求------去年上上城的客戶構(gòu)成與整個北京的情況大體一致；但在房價上漲與貸款門檻提高的背景下，自住需求受到壓抑，而投資需求由于利率提高以及物業(yè)持有稅的即將出臺也會受到打壓。但就長遠(yuǎn)來看，政府必將解決自住需求的滿足，并在此前提下持續(xù)壓制投機(jī)投資市場。供應(yīng)過剩？還是短缺？目前中國樓市出現(xiàn)了“短缺”與“過?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，反映了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面是由于土地供應(yīng)與開發(fā)滯后效應(yīng)造成的供應(yīng)量四年走低趨勢，另一方面是開發(fā)商鐘情于高價高利潤的囤房與開發(fā)模式，造成了最近高價房門可羅雀而廣大中低收入階層苦于無房可買的局面。樓市的明天，一半看政府，一半在開發(fā)商。尚是認(rèn)為，樓市拐點是否到來？關(guān)鍵看政府對地根與銀根的控制手段，一方面是土地放開供應(yīng)與否，另一方面的對自住需求的銀行扶持力度，在此不明朗的狀態(tài)下，另一半就看開發(fā)商是否能及時調(diào)整開發(fā)模式與贏利思路。燕郊持續(xù)井噴供應(yīng)??！大形勢聊完了，再看看小市場；去年整個燕郊供應(yīng)量700萬平米，占整體北京釋放量的44%；今年燕郊供應(yīng)量將達(dá)800萬平米，意華、上東、天洋等大盤也在謀劃低價入市，難道2008年的燕郊將卷入一場血腥的價格戰(zhàn)？投資市場還在觀望，區(qū)域供應(yīng)集中放量，我們怎么辦？找一片沒有競爭的市場。瞄準(zhǔn)最大范圍的剛性需求市場，一步到位的解決他們的置業(yè)障礙。換句話說，以燕郊為例，是CBD數(shù)以幾十萬計的北漂白領(lǐng)的置業(yè)之選，可房子對他們來說只是個理想，并且隨著房價的上漲這個理想越來越遠(yuǎn)。這幾十萬人不屬于政府經(jīng)適房與雙限房的照顧范疇，也不屬于廉租房的幫助對象，他們渴盼著有開發(fā)商能提供讓他們買得起的房子，圓一個衣錦還鄉(xiāng)的青春之夢。有人在在為有有錢人人造房房，我們堅堅持著著手『『城市市中低低收入入白領(lǐng)領(lǐng)階群群居住住解決決方案案』------低收入入與高高房價價，北漂與與北京京的矛矛盾？？首付2萬買買兩居居！??！以70平米米（4400元元）為為例，，總價價30萬（（首付付6萬萬），，我們們改推推精裝裝（600元精精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）），提提價至至5000元/平米米，總總價35萬萬（含含價值值5萬萬元的的裝修修），，首付付7萬萬買精精裝（（開發(fā)發(fā)商提提供5萬元元置業(yè)業(yè)扶持持無息息借貸貸，以以《青青春北北京》》代言言人征征集活活動為為噱頭頭），，以精精裝修修為借借款抵抵押，，如在在約定定日之之前還還款，，取消消相應(yīng)應(yīng)菜單單精裝裝。以精裝裝修抬抬高單單價，，以置業(yè)業(yè)扶持持計劃劃為旗旗，以青春春北京京征文文為幌幌。比如想想在上上上城城買房房子的的客戶戶,只只要在在網(wǎng)站站或現(xiàn)現(xiàn)場報報名，，提供供一張張個人人生活活照和和和不不限體體裁字字?jǐn)?shù)的的《奮奮斗》》類征征文，，經(jīng)錄錄用（（使用用期一一年））就可可獲取取相應(yīng)應(yīng)房型型的置置業(yè)基基金扶扶持借借貸。。策略核核心：：透支小小白領(lǐng)領(lǐng)的未未來20年年。市場調(diào)調(diào)查：：CBD大大多數(shù)數(shù)北漂漂表現(xiàn)現(xiàn)出強(qiáng)強(qiáng)烈興興趣。。從另外外意義義上講講，我我們?yōu)闉闃?gòu)建建和諧諧社會會與提提升北北京城城市凝凝聚力力提供供了另另一種種居住住解決決方案案。順手一一擊：：首付付5萬萬買三三居，，或贈贈15萬私私轎。。操作的的關(guān)鍵鍵，在在于銀銀行關(guān)關(guān)系鋪鋪墊、、運作作時間間要快快，以以及如如何降降低政政策敏敏感度度？當(dāng)然，，還需需要樣樣板間間的支支持與與精裝裝修菜菜單。。個性樣樣板1---中國精精神個性樣樣板2---黑白魔魔方個性樣樣板3---玲玲瓏一一居個性樣樣板4---童童話個性樣樣板5---在在路上上個性樣樣板5---歌歌者個性樣樣板6---形形形總總總看房通通道的的包裝裝------樣板間間附近近圍擋擋方案案一運用品品牌標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色色，材材質(zhì)采采用拉拉絲不不銹鋼鋼及黑黑色大大理石石，體體現(xiàn)上上上城城的堅堅定及及年輕輕的活活力。。樣板間間附近近圍擋擋方案案二利用原原有圍圍墻，，通過過直線線條、、面的的表現(xiàn)現(xiàn)，展展示上上上城城的品品質(zhì)。。工地入入口設(shè)設(shè)計工地入入口應(yīng)應(yīng)強(qiáng)烈烈體現(xiàn)現(xiàn)“上上上城城”，，使品品牌形形象深深入人人心樣板板間間入入口口設(shè)設(shè)計計使用用色色彩彩涂涂鴉鴉的的形形式式，，生生活活是是多多姿姿多多彩彩充充滿滿幻幻想想的的樣板板間間入入口口設(shè)設(shè)計計干脆脆的的造造型型，，配配合合奧奧運運““鳥鳥巢巢””元元素素的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，體體現(xiàn)現(xiàn)國國際際化化樣板板間間入入口口設(shè)設(shè)計計實現(xiàn)現(xiàn)了了““有有家家””的的夢夢想想，，有有更更多多的的夢夢想想之之門門向向你你打打開開樣板板間間入入口口設(shè)設(shè)計計玻璃璃的的晶晶瑩瑩通通透透，，配配以以光光的的色色彩彩，，視視覺覺上上的的進(jìn)進(jìn)深深感感，，從從此此走走入入不不一一樣樣的的生生活活樣板板間間入入口口設(shè)設(shè)計計童話話般般生生活活的的開開始始，，表表現(xiàn)現(xiàn)一一種種精精致致與與希希望望戰(zhàn)術(shù)術(shù)技技巧巧：：3月月15日日前前封封鎖鎖消消息息，，3月月16日日樣樣板板間間呈呈現(xiàn)現(xiàn)、、集集中中快快銷銷。。廣告告宣宣傳傳要要把把好好度度：：一一要要到到位位，，二二要要點點到到為為止止。。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、巡巡展展、、派派單單，，一個個都都不不能能少少。。好戲戲即即將將上上演演------一次次淡淡季季熱熱銷銷的的突突破破戰(zhàn)戰(zhàn)馬馬上上拉拉開開帷帷幕幕。。讓我我們們眾眾志志成成城城，，再創(chuàng)創(chuàng)樓樓市市狂狂銷銷的的奇奇跡跡??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:56:3701:56:3701:561/5/20231:56:37AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2301:56:3701:56Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:56:3701:56:3701:56Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:56:3701:56:37January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20231:56:37上午午01:56:371月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:56上上午1月-2301:56January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/51:56:3801:56:3805January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。1:56:38上午1:56上上午01:56:381月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。01:56:3801:56:3801:561/5/20231:56:38AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2301:56:3801:56Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。01:56:3801:56:3801:56Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2301:56:3801:56:38January5,202314、意意志志堅堅強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20231:56:38上上午午01:56:381月月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月231:56上上午1月-2301:56January5,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/51:56:3801:56:3805January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。1:56:38上上午午1:56上上午午01:56:381月月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。01:56:3801:56:3801:561/5/20231:56:38AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。1月-2301:56:3801:56Jan-2305-Jan-2312、越是無能能的人，越越喜歡挑剔剔別人的錯錯兒。01:56:3801:56:3801:56Th