XXXX年月日北京益田奧斯卡城公寓定位報(bào)告

營(yíng)銷企劃部2011/1/10益田奧斯卡城公寓定位報(bào)告2011.02.23益田奧斯卡城項(xiàng)目組《2012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》震撼升級(jí)上市！聯(lián)系QQ：1053527879

房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http://報(bào)告背景公寓重要節(jié)點(diǎn)安排：前提背景：1、公寓產(chǎn)品各戶型產(chǎn)品已經(jīng)確定，不得更改；2、項(xiàng)目為50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)立項(xiàng)，水、電、燃?xì)饨詾樯逃茫?、室內(nèi)無法提供24小時(shí)熱水、中央空調(diào)設(shè)施；4、由于項(xiàng)目報(bào)規(guī)與交房后戶型劃分差異，公寓在驗(yàn)收合格后需要經(jīng)第三方改造裝修后才能達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)；5、所有工程進(jìn)度保證在節(jié)點(diǎn)安排計(jì)劃時(shí)間內(nèi)完成。7月15日銷售展示區(qū)開放項(xiàng)目目標(biāo)2011年銷售目標(biāo)：2億元2011年9月中旬開盤，年底簽約額2個(gè)億（銷售均價(jià)為12000元/）目標(biāo)分解：兩居100-115㎡共135套，預(yù)計(jì)認(rèn)購125套，認(rèn)購金額1.65億三居180㎡共計(jì)40套，預(yù)計(jì)認(rèn)購18套，認(rèn)購金額0.4億四居220㎡共計(jì)20套，預(yù)計(jì)認(rèn)購2套，認(rèn)購金額0.05億完成總認(rèn)購金額2.1億，簽約金額2個(gè)億注：各戶型面積為預(yù)估面積，預(yù)計(jì)均價(jià)12000元/㎡計(jì)算，因此目標(biāo)分解存在一定誤差報(bào)告結(jié)構(gòu)Part1.

項(xiàng)目背景分析Part2.

公寓客戶定位Part3.

公寓形象定位Part4.

物業(yè)發(fā)展建議Part5.

公寓銷售排期項(xiàng)目背景分析Part1.

政策背景Part2.

市場(chǎng)背景Part3.

本體背景時(shí)間政策內(nèi)容要點(diǎn)2010.4.8關(guān)于加強(qiáng)轄內(nèi)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理的通知購買“商業(yè)用房”貸款首付款比例不得低于50%、貸款期限不得超過10年、貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%。2011.2.15京十五條

各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，要切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。公寓類產(chǎn)品的機(jī)會(huì)：購買公寓產(chǎn)品不在限購政策之內(nèi)；首付50%，低于住宅二套首付，不再是高首付；在公寓政策空擋的機(jī)會(huì)下，市場(chǎng)的部分投資客將擠入公寓市場(chǎng)。政策下的機(jī)會(huì)“國八條”“京15條”后北京市場(chǎng)狀況“國八條”“京15條”后北京市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，頂級(jí)豪宅、高端住宅、剛需住宅、別墅項(xiàng)目以及郊區(qū)住宅項(xiàng)目的客戶量下降明顯。政策的打壓和限制下，僅有小戶型的商住兩用項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度上升，在市場(chǎng)上表現(xiàn)搶眼。

《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》

2010年5月19日，北京市住建委聯(lián)合有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定自2010年5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店類項(xiàng)目一律不得分層、分套（間）銷售。禁售酒店類公寓政策出臺(tái)后，北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，下一步還將繼續(xù)出臺(tái)限制有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅的規(guī)定。新政目前尚未對(duì)公寓類產(chǎn)品頒布細(xì)則，因此建議加快報(bào)規(guī)速度，在限制有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅的等政策、規(guī)定出臺(tái)之前盡快開盤銷售。政策下的風(fēng)險(xiǎn)政策小結(jié)機(jī)會(huì)：公寓產(chǎn)品不在新政限購政策之內(nèi)；首付50%，低于住宅二套首付，不再是高首付；在公寓政策空擋的機(jī)會(huì)下，市場(chǎng)的部分投資客將擠入公寓市場(chǎng)；“國八條”“京15條”后北京市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷僅有小戶型的商住兩用項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度上升，在市場(chǎng)上表現(xiàn)搶眼。風(fēng)險(xiǎn)：新政目前尚未對(duì)公寓類產(chǎn)品頒布細(xì)則，因此建議加快報(bào)規(guī)速度，在限制有關(guān)商業(yè)、綜合用地項(xiàng)目改住宅的等政策、規(guī)定出臺(tái)之前盡快開盤銷售。公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存項(xiàng)目背景分析Part1.

政策背景Part2.

市場(chǎng)背景Part3.

本體背景2居，，89-140平米米70套頂秀秀美美泉泉小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)世嘉嘉光光織織谷谷中建建府府前前觀觀邸邸歐郡郡·香水水城城1居，，47-74平米米80套1居，，70-90平米米199套30-65平米米精精裝裝公公寓寓240套2居，，90平米米約約490套3月-4月5月-6月7月-8月9月-10月11月-12月100套（（80㎡2居））2011年1月-2月競(jìng)品品推推售售狀狀況況泊岸岸懷柔柔市市場(chǎng)場(chǎng)下下半半年年集集中中放放量量，，供供應(yīng)應(yīng)量量劇劇增增，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，客客戶戶分分流流嚴(yán)嚴(yán)重重3居，，130-160平米米約約210套2居，，83-116平米米220套3居，，100-140平米米500套復(fù)式式，，139-183平米米110套2居，，100平米米295套3居，，120-150平米米460套4居，，200平米米30套3居，，140-170平米米50套4居，，220-240平米米6套公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)量量較較小小，，9月份份預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)頂頂秀秀美美泉泉小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品已已基基本本消消化化完完畢畢，，項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要分分流流產(chǎn)產(chǎn)品品為為懷懷柔柔市市場(chǎng)場(chǎng)的的住住宅宅類類產(chǎn)產(chǎn)品品；；2011年懷懷柔柔市市場(chǎng)場(chǎng)5、6月后后集集中中供供應(yīng)應(yīng)近近2000套房源，，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。2011年兩居-四居供應(yīng)應(yīng)占全年年供應(yīng)總總量的82%，客戶分分流嚴(yán)重重。競(jìng)品銷售售狀況懷柔市場(chǎng)場(chǎng)兩居產(chǎn)產(chǎn)品消化化速度較較快；150平米以上上產(chǎn)品消消化速度度緩慢，，公寓三三居產(chǎn)品品銷售難難度較大大。市場(chǎng)小結(jié)結(jié)1、2011年土地市市場(chǎng)公寓寓產(chǎn)品潛潛在供應(yīng)應(yīng)較少，，住宅潛潛在放量量較大，，項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)主要要為住宅宅市場(chǎng)。。2、本案的的公寓的的同類競(jìng)競(jìng)品為頂頂秀美泉泉小鎮(zhèn)，，但體量量不多；；但2011住宅供應(yīng)應(yīng)較大，，將對(duì)公公寓客戶戶產(chǎn)生嚴(yán)嚴(yán)重的分分流，住住宅將是是本案公公寓產(chǎn)品品的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)象。3、從競(jìng)品品預(yù)計(jì)推推售時(shí)間間上看，，主要集集中在今今年5月份以后后，建議議本案盡盡快開盤盤，搶奪奪客源。。4、懷柔市市場(chǎng)150平以上產(chǎn)產(chǎn)品消化化速度較較慢，公公寓三居居產(chǎn)品銷銷售難度度較大。。項(xiàng)目背景景分析Part1.政策背景景Part2.市場(chǎng)背景景Part3.本體背景景中小戶型型公寓SOHO俱樂部影人酒店店大戶型公公寓集中商業(yè)業(yè)本案總占占地為14.6萬平米，總建面面為17.3萬平米；分公建和住住宅兩部分。。項(xiàng)目被被歐郡別別墅分為為南北兩兩部分，，北側(cè)公公建部分分未來將將建成及及酒店、會(huì)會(huì)所、公公寓、SOHO、集中商商業(yè)為一一體的配配套；南側(cè)為為類別墅墅花園洋洋房。整體概況況公建區(qū)住宅區(qū)中等規(guī)模模的綜合合體項(xiàng)目目綜合配套套五星級(jí)酒酒店：區(qū)域高端端人士會(huì)會(huì)議洽談?wù)劇⑿蓍e閑娛樂、、康體養(yǎng)養(yǎng)生、風(fēng)風(fēng)味餐飲飲的不二二選擇；；影人俱樂樂部：涵蓋觀影影、KTV、水療、、餐飲等等綜合服服務(wù)設(shè)施施，高端端精英人人士交流流平臺(tái)；；創(chuàng)意SOHO：未來地域域內(nèi)影視視產(chǎn)業(yè)上上下游、、相關(guān)文文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)等等企業(yè)的的理想辦辦公場(chǎng)所所；影人公寓寓：影視基地地員工、、影視明明星，以以及企事事業(yè)單位位高端人人士的高高端生活活寓所；；風(fēng)情商業(yè)業(yè)街：為區(qū)域生生活、辦辦公人群群提供完完善生活活配套服服務(wù)。依托國際五五星級(jí)酒店店，打造懷懷柔唯一高高端綜合配配套中小戶型公公寓SOHO俱樂部影人酒店大戶型公寓寓集中商業(yè)公寓本體分分析C座E座入市時(shí)間：：預(yù)計(jì)2011年9月中旬地塊條件分分析：內(nèi)外部資源源條件分析析：商業(yè)綜合體體之內(nèi)，高高端配套優(yōu)優(yōu)越；采光：C、E兩座均為南南北朝，E座略偏西；；C座位于北側(cè)側(cè)17層，E座位于南側(cè)側(cè)10層，相互無無遮擋影響響，采光佳佳；私密性：C座西側(cè)與SOHO相鄰，存在在一定對(duì)視視；景觀：C座北臨懷楊楊路，南面面自身景觀觀，E座北面自身身景觀，南南向歐郡別別墅區(qū)，景景觀資源優(yōu)優(yōu)于C座；噪音：A座酒店緊鄰鄰懷楊路，，但車流量量較少，對(duì)對(duì)公寓沒有有太大影響響。地塊限制條條件：50年產(chǎn)權(quán)辦公公立項(xiàng)水電、采暖暖、燃?xì)庑孕再|(zhì)皆為商商用，成本本高建筑編號(hào)建筑物性質(zhì)建筑物層數(shù)建筑高度總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積地上（層）地下（層）（m）（㎡）（㎡）（㎡）C座商用16255.8023020156137407E座商用10131.912831116211210綜合評(píng)判資資源條件，，兩座公寓寓資源較佳佳，居住舒舒適度上E座較高于C座辦公立項(xiàng)帶帶來產(chǎn)權(quán)年年限、水電電費(fèi)用成本本等限制問問題，部分分因此尚未未確定收費(fèi)項(xiàng)目民用商用水費(fèi)3.7元/噸5.6元/噸電費(fèi)0.48元/度0.76元/度天燃?xì)?.05元/方2.55元/方供暖16.5元/㎡23.5元/㎡C座E座115㎡115㎡100㎡C#公寓樓單元元平面圖公寓產(chǎn)品分分析C座公寓共135套100、115㎡兩居，兩兩梯三戶，，舒適度高高注：改造后后原公用茶茶水間及衛(wèi)衛(wèi)生間分別別計(jì)算到所所占用的戶戶型產(chǎn)權(quán)面面積之中,此戶型面積積為預(yù)估面面積，不是是測(cè)繪面積積初步估計(jì)C#公寓樓共計(jì)計(jì)135套（1層無）其中中，100㎡左右戶型型45套，占總套套數(shù)33%；115㎡左右戶型型90套，占總套套數(shù)67%；公寓產(chǎn)品分分析E座公寓共60套170三居、200平四居，一一梯兩戶，，南北通透透C座E座180㎡180㎡220㎡

約220㎡E座一、二單元平面圖E座三單元平面圖初步估計(jì)E#公寓樓共計(jì)計(jì)60套，其中，180㎡左右戶型型40套，占總套數(shù)數(shù)67%；220㎡左右戶型型20套，占總套數(shù)數(shù)33%；注：改造后后原公用茶茶水間及衛(wèi)衛(wèi)生間分別別計(jì)算到所所占用的戶戶型產(chǎn)權(quán)面面積之中,此戶型面積積為預(yù)估面面積，不是是測(cè)繪面積積樓座C座E座戶型兩居三居四居合計(jì)面積100㎡115㎡180㎡220㎡——

套數(shù)45904020195戶室比23%46%21%10%100%總套數(shù)1354020195建筑面積15613.7511621.6827235.43面積比例57%43%100%從套數(shù)上看看，兩居比比例較大，，三居、四四居較少；；但從銷售面面積上看，，100-115㎡、180-200㎡比例相當(dāng)當(dāng)；三居、四居居戶型較大大，銷售難難度較高。。公寓產(chǎn)品分分析兩居、三居居體量相當(dāng)當(dāng)，三居面面積較大，，首付壓力力較大本體小結(jié)1、兩座公寓資資源較佳，商商業(yè)立項(xiàng)帶來來產(chǎn)權(quán)、商用用水電、采暖暖、燃?xì)獾认尴拗茊栴}；2、但從銷售面積積上看，100-115㎡、180-220㎡比例相當(dāng)。3、三居、四居居產(chǎn)品面積偏偏大，銷售難難度較大。公寓客戶定位位Part1.客戶認(rèn)識(shí)Part2.客戶定位Part3.價(jià)值點(diǎn)排序競(jìng)品客戶分析析金橋國際核心城區(qū)、成成熟配套、地地方知名物管管開發(fā)商北京慧友房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位置懷柔區(qū)南大街2號(hào)規(guī)模占地面積7056平方米；總建筑面積為17173平方米建筑形式6層板樓容積率2綠化率15%使用率83%總戶數(shù)辦公108套（即商住，已售67套）；商業(yè)32套車位90個(gè)戶型情況辦公：二居85-92平米三居115-131平米產(chǎn)權(quán)辦公:50年、商業(yè):40年、地下商業(yè):40年、地下倉儲(chǔ):50年裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)公司北京鵬志物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)商業(yè)公建2.37元/㎡/月、公寓2.46元/㎡/月民用水電燃?xì)馐召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取暖為商業(yè)取暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入市時(shí)間2010年3月13日成交均價(jià)12000元/平米付款方式銀行按揭貸款/一次性付款交房時(shí)間2010年12月30日京北大世界百貨大樓鳳翔商廈電視臺(tái)區(qū)政府機(jī)電建材大廈廈普法公園商業(yè)街桃李雙語學(xué)校校明珠夜總會(huì)飛龍娛樂中心心緊鄰懷柔核心心區(qū)，周邊商商業(yè)、娛樂、、餐飲、醫(yī)療療、教育、休休閑配套齊全全，另外項(xiàng)目目自身擁有8000平米商業(yè)，生生活便利。臨城區(qū)主干道道，公交916內(nèi)環(huán)可可直達(dá)達(dá)項(xiàng)目目，交交通極極為便便利。。配套金橋國國際地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，體量量較少少，戶戶型面面積較較小，，總款款較低低，同同時(shí)處處于2010年懷柔柔整體體市場(chǎng)場(chǎng)較好好的情情況下下，已已全部部售罄罄。兩居85-92㎡24套，三三居115-131㎡84套。兩兩居售售罄兩居戶戶型進(jìn)進(jìn)深大大，功功能分分區(qū)不不合理理。三居戶戶型較較為緊緊湊，，舒適適度不不高。。產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)北京鵬鵬志物業(yè)管理公公司，，開發(fā)發(fā)商子子公司司，2006年成立立，具具有三三級(jí)物物業(yè)管管理資資質(zhì)，，主要要業(yè)務(wù)務(wù)集中中于懷懷柔老老城區(qū)區(qū)。本項(xiàng)目目公寓寓物業(yè)業(yè)費(fèi)為為2.46元元/㎡/月。民用水水電收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，但取取暖為為商業(yè)業(yè)取暖暖收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)服服務(wù)金橋國國際兩居三居施工進(jìn)進(jìn)度外立面面已經(jīng)經(jīng)裝修修完畢畢。以毛坯坯房形形式交交房，，內(nèi)部部無裝修修?？蛻舴址治觥饦驀鴩H訪談對(duì)對(duì)象：：金橋橋國際際置業(yè)顧顧問項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：以地段價(jià)值值（（懷懷柔柔中中心心區(qū)區(qū)））、、周周邊邊商業(yè)業(yè)配配套套（商商場(chǎng)場(chǎng)、、大大型型超超市市））、交通通為主主客戶戶年年齡齡：：購房房客客戶戶年年齡齡較較大大，，均均在在30歲以以上上，，以以40-50歲客戶戶為為主主；；客戶戶類類型型：：投資資客客群50%，自自住住客客群群50%投資資客客群：地緣緣投投資資客客：：懷柔柔本本地地私私企企業(yè)業(yè)老老板板、、暴暴發(fā)發(fā)戶戶，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力強(qiáng)強(qiáng)，，在懷懷柔柔有有房房產(chǎn)產(chǎn)，，對(duì)對(duì)懷懷柔柔有有認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)并并長(zhǎng)長(zhǎng)期期關(guān)關(guān)注注懷柔區(qū)域域發(fā)展，認(rèn)為項(xiàng)目城城區(qū)中心心位置好好，購房房可做商商業(yè)或租租賃，升值潛力力大。外地投資資客：關(guān)注市場(chǎng)場(chǎng)政策，，在北京郊區(qū)區(qū)懷柔購買買公寓注冊(cè)公司可免免稅；同時(shí)認(rèn)認(rèn)可項(xiàng)目目位置，，在懷柔開公司為為首選地地段。自住客群：主要為兩兩口之家家或三口口之家，，在懷柔柔有房，，父母在在懷柔居居住，購房房主要為父母養(yǎng)養(yǎng)老；關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目地段、周周邊配套套、項(xiàng)目目所在區(qū)位位環(huán)境、、交通。需求面積積：以90-110平米2居小戶型型為主；130平米三居居客戶較少。接受價(jià)格格：10000-12000元/平米。認(rèn)知渠道道：主要短信信、圍擋擋、報(bào)紙紙夾頁；；裝修需求求：項(xiàng)目為毛毛坯房，，部分客客戶希望望精裝；；客戶抗性性：客戶對(duì)50年產(chǎn)權(quán)略有抗性性。項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)：50年小產(chǎn)權(quán)權(quán)，規(guī)模模小，周周圍自然然環(huán)境差差，是項(xiàng)目主主要劣勢(shì)勢(shì)?？蛻魜碓丛矗簯讶崛峥蛻魹闉楹诵摹ⅰ⑼獾乜涂蛻魹橹刂匾M成成部分客戶價(jià)值值點(diǎn)排序序：懷柔柔中心、、商業(yè)街街區(qū)，交交通便利利、小戶戶型產(chǎn)品品生態(tài)大盤盤、半成成熟社區(qū)區(qū)開發(fā)商北京泰富恒投資發(fā)展有限公司位置北京市懷柔區(qū)雁棲湖范各莊村規(guī)模占地面積31.64萬㎡；總建筑面積為23.78萬㎡建筑形式多層容積率1.2綠化率30%使用率83%總戶數(shù)83棟2509戶（公寓+住宅）C區(qū)公寓240套車位1551個(gè)公寓戶型LOFT53-64㎡;平層32-60㎡公寓產(chǎn)權(quán)50年裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝物業(yè)公司北京鴻路澤物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)未定，取暖費(fèi)、水氣費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，無燃?xì)馊胧袝r(shí)間預(yù)計(jì)2011年5月前后公寓均價(jià)未定付款方式銀行按揭貸款/一次性付款交房時(shí)間2011年年中（公寓）基本情況況所有配套套建面3.9萬㎡。頂秀美泉泉商業(yè)配配套共2.1萬㎡，A區(qū)已營(yíng)業(yè)業(yè)的包括括畫院、、飯店、、婚紗攝攝影、咖咖啡店、、花店、、銀行、、超市、、藥店等等。項(xiàng)目有酒酒店設(shè)計(jì)計(jì)，規(guī)劃劃總建面面為5642㎡，其中地地上四層層，地下下一層（（1400㎡），首首層為前前廳、酒酒吧和散散座餐廳廳，二層層為餐廳廳包房和和會(huì)議室室，三層層和四層層為客房房區(qū)，預(yù)預(yù)計(jì)開發(fā)發(fā)商將加加建第五五層，作作為休閑閑娛樂區(qū)區(qū)。小區(qū)內(nèi)部部有3000㎡幼兒園規(guī)規(guī)劃。配套頂秀美泉泉小鎮(zhèn)目目前正在在進(jìn)行C區(qū)開發(fā)，，C區(qū)共940套房源，，其中240套為公寓寓，目前前已經(jīng)全全部封頂頂。競(jìng)品客戶戶分析頂秀美泉泉小鎮(zhèn)A區(qū)：1#-29#B區(qū)：30#-57#C區(qū)：58#-83#公寓為C區(qū)產(chǎn)品，，沿街分分布，共計(jì)240套，LOFT53-64㎡㎡;平層32-60㎡。A區(qū)售罄，，且已經(jīng)經(jīng)交房。。B區(qū)尚未開開放。LOFT公寓全部部為臨街街產(chǎn)品，，層高5.3米精裝修修，面積為為53-64㎡小戶型，，一層為客廳、、廚房、、餐廳、、洗手間間，二層層為臥室室。開發(fā)商為為客戶擬擬定一種種裝修風(fēng)風(fēng)格和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，（（目前具具體裝修修標(biāo)準(zhǔn)尚尚未確定定，樣板板間裝修修中，尚尚未開放放）產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)取暖費(fèi)、、水氣費(fèi)費(fèi)與普通通住宅相相同，物業(yè)為為北京鴻鴻路澤物物業(yè)管理理有限公公司：2002年成立，，目前共共承擔(dān)三三個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)房和三三個(gè)商品品房的住住宅項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理。。曾榮獲獲“全國廣廣廈獎(jiǎng)””，以及北京市優(yōu)優(yōu)秀物業(yè)業(yè)管理小小區(qū)及北北京市花花園社區(qū)區(qū)等榮譽(yù)譽(yù)稱號(hào)。物業(yè)服務(wù)務(wù)LOFT平層頂秀美泉泉小鎮(zhèn)客戶分析析—頂秀美泉泉小鎮(zhèn)訪談對(duì)象象：頂秀秀美泉小小鎮(zhèn)置業(yè)顧問問周萌項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)：環(huán)境（景觀、、安靜））、低密度三層公寓、托斯卡卡納風(fēng)格格、50平米LOFT客戶年齡齡：客戶年齡齡較大，，集中于于40歲左右客戶類型型：客戶主要要為北京市區(qū)區(qū)投資客客占80%，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)；其余有少量自住住客戶。購買因素素：周邊為工工業(yè)園區(qū)區(qū)，有一一定投資潛力力；新開發(fā)發(fā)區(qū)，臨臨近自然然景區(qū)，同時(shí)自身園林景觀觀豐富，環(huán)境好。需求戶型型：50平米LOFT，可辦公、投投資、居居住，伸縮性大大.接受價(jià)格格：14000元/平方米(含精裝修)裝修需求：：公寓產(chǎn)品精裝裝，客客戶戶比比較較認(rèn)認(rèn)可可。?？蛻魬艨箍剐孕裕海翰糠址挚涂蛻魬魧?duì)對(duì)沒有有燃燃?xì)鈿饴杂杏锌箍剐孕?，，?duì)對(duì)商商用用水水電電抗抗性性較較大大，，對(duì)50年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)抗性性較較小小。。項(xiàng)目目劣劣勢(shì)勢(shì)：：周圍圍配配套套少少、、位位置置偏偏僻僻客戶戶來來源源：：北北京京市市區(qū)區(qū)投投資資客客為為核核心心客客群群客戶戶價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)排排序序：：景景觀觀、、低低密密度度、、旅旅游游資資源源、、臨臨近近工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)馬先先生生，中影影設(shè)設(shè)備備租租賃賃分分公公司司老老板板，30歲左左右右?？蛻魬粼谥兄杏坝盎氐刈庾夥糠孔∽?，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊區(qū)區(qū)域域非非常常了了解解，，喜喜歡歡項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅7#四居居產(chǎn)產(chǎn)品品，，認(rèn)認(rèn)為為項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)高高，，居居住住環(huán)環(huán)境境好好，且且緊鄰鄰中中影影基基地地，，未來來發(fā)展展?jié)摿αΥ蟠蟆Ｔ谠谥杏坝肮すぷ髯?，與與中中影影基基地地有有密密切切聯(lián)聯(lián)系系，，家家里里有有劇劇組組，，投投資資渠渠道道寬寬，，購購買買公公寓寓，，可可租租給給中中影影劇劇組組導(dǎo)導(dǎo)演演、、編編劇劇。?？蛻艨吹巾?xiàng)目目圍擋了了解項(xiàng)目目產(chǎn)品，，想買住住宅7#四居產(chǎn)品品，通過過銷售介介紹項(xiàng)目目公建配配套，對(duì)對(duì)公寓產(chǎn)產(chǎn)品有興興趣。比較關(guān)注注地段、物物業(yè)服務(wù)務(wù)、商業(yè)配配套，對(duì)產(chǎn)品位位置、環(huán)環(huán)境及升升值潛力力非常滿滿意?？蛻粝Ｍ徺I買90-120平米公寓寓，做投投資，希望裝裝修，但但不希望裝裝修價(jià)格格過高增增加投資資成本，接受總價(jià)150萬以下，對(duì)50年產(chǎn)權(quán)無無抗性，希望水電費(fèi)不不要太高高。本項(xiàng)目典典型客戶戶描摹關(guān)鍵點(diǎn)：：懷柔本本地、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)、中中影次生生企業(yè)主主，投資資客；認(rèn)可：區(qū)區(qū)域升值值、周邊邊配套、、投資價(jià)價(jià)值；抗性：商商用水電電張先生，，53歲，經(jīng)營(yíng)一一家建筑公司，業(yè)務(wù)主主要在北京、陜陜西地區(qū)。他他是懷柔柔本地人人，對(duì)楊楊宋非常常了解，，喜歡懷懷柔慢節(jié)節(jié)奏的生生活方式式。張先生本本次購房房是想將將用于辦公，作為辦公室，成交周期期為20天。張先生有有過多次次置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在在購買本本項(xiàng)目前前，他參參觀過光光織谷和和美泉小小鎮(zhèn)項(xiàng)目目，但覺覺得其他他兩個(gè)樓樓盤位置置過于偏偏僻，周周邊環(huán)境境復(fù)雜，，同時(shí)到到北京市市區(qū)的交交通不方方便，最最后經(jīng)過過綜合對(duì)對(duì)比，他他選擇了了本項(xiàng)目目，認(rèn)為為項(xiàng)目所所處區(qū)位好，，未來發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ螅瑫r(shí)非非常認(rèn)可可項(xiàng)目建建筑質(zhì)量量?？蛻糇罱K購買買180平的四居居住宅產(chǎn)品。關(guān)鍵詞：：北京客客戶、了了解區(qū)域域、多次次置業(yè)、、辦公客客戶認(rèn)可：升升值潛力力、項(xiàng)目目高端配配套、交交通便利利本項(xiàng)目典典型客戶戶描摹公寓客戶戶定位Part1.客戶認(rèn)識(shí)識(shí)Part2.客戶定位位Part3.價(jià)值點(diǎn)排排序本地客戶：在懷柔當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?，有一定?jīng)濟(jì)實(shí)力，認(rèn)可項(xiàng)目高端品質(zhì)和產(chǎn)品舒適度；公寓產(chǎn)品不受新政影響，具有買房資格。專業(yè)投資客戶：

并非懷柔常住人士，擅長(zhǎng)地產(chǎn)投資，認(rèn)可懷柔價(jià)值洼地的產(chǎn)升值潛力，看重長(zhǎng)期利益，用于短期出租和長(zhǎng)期轉(zhuǎn)售，在此通貨膨脹嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，目前投資公寓是最佳選擇；周邊工作緣客戶：周邊私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)白領(lǐng)等，在懷柔有產(chǎn)業(yè)，但需要另外環(huán)境優(yōu)異的辦公空間，同時(shí)認(rèn)可區(qū)域升值潛力，辦公使用兼長(zhǎng)期投資核心客戶度假養(yǎng)老客群：在京有住房，依戀舒適生活和自然風(fēng)景，對(duì)城市稀缺資源有著強(qiáng)烈的占有欲望，享受低密度的度假生活空間，考慮購買公寓的優(yōu)勢(shì)（不計(jì)入擁有住房套數(shù)，不受新政影響）。重點(diǎn)客戶客戶定位位兩居客戶戶兩居客戶戶三居、四四居客戶戶本項(xiàng)目核核心客戶戶以本地地自住客客戶、投投資、辦辦公客戶戶為主，，度假客客戶為項(xiàng)項(xiàng)目的重重點(diǎn)客戶戶公寓客戶戶定位Part1.客戶認(rèn)識(shí)識(shí)Part2.客戶定位位Part3.價(jià)值點(diǎn)排排序升值潛力力周邊環(huán)境境交通便利利高端配套套新政擠壓壓產(chǎn)品附加加值高低置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力物業(yè)服務(wù)務(wù)核心價(jià)值值體系梳梳理（FAB模型分析析)定義FABF（Features/fact）項(xiàng)目本身的特性/屬性本項(xiàng)目懷柔影都中心，政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，自身為懷柔的高端綜合體，毗鄰中影基地，擺脫懷柔低端配套，以中影為產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和自身的高端配套打造區(qū)域價(jià)值。A(Advantages）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目1、公寓位于綜合體之中；2、產(chǎn)品資源較優(yōu)；3、區(qū)域借助中影帶動(dòng)滋生產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域升級(jí)；4、毗鄰中影、周邊環(huán)境靜謐，亦住亦商。B(Benefit/value）項(xiàng)目帶給用戶的利益/價(jià)值本項(xiàng)目高端的商業(yè)配套；區(qū)域升值發(fā)展；亦住亦商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。公寓項(xiàng)目目定位影都核心心，五星星級(jí)時(shí)尚尚生活特特區(qū)影都核心心：體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目地地處中國國影都核核心區(qū)位位的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，預(yù)示示項(xiàng)目未未來具備備巨大的的升值潛潛力；五星級(jí)：：體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目本身身的高端端定位與與配套設(shè)設(shè)施；時(shí)尚生活活特區(qū)：：標(biāo)示項(xiàng)項(xiàng)目未來來生活的的調(diào)性充充滿時(shí)尚尚與活力力，區(qū)別別于一般般樓盤；；物業(yè)發(fā)展展建議Part1.酒店式公公寓設(shè)計(jì)計(jì)策略Part2.物業(yè)發(fā)展展建議體體系1、增強(qiáng)功功能性：：保證戶型型實(shí)用性性，具備備居住功功能。2、提高性性價(jià)比：：針對(duì)不同同面積的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)置合理理的戶型型亮點(diǎn)、、贈(zèng)送手手法，增增加產(chǎn)品品附加值值，給足足客戶物物超所值值的感受受。3、裝修簡(jiǎn)簡(jiǎn)單化：：在控制總總價(jià)的基基礎(chǔ)上，，裝修盡盡量簡(jiǎn)單單，不加加價(jià)，保保證市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)總價(jià)價(jià)的接受受能力及及辦公客客戶的需需求。4、提升升附加加值：：在公共共空間間、配配套上上增加加產(chǎn)品品特色色和附附加值值，和和市場(chǎng)場(chǎng)形成成差異異化。。酒店式式·公寓設(shè)設(shè)計(jì)策策略物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議Part1.酒店式式公寓寓設(shè)計(jì)計(jì)策略略Part2.物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系室內(nèi)裝裝修物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系裝修建建議公共空空間&配套外觀形形象現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)骨，，城市市地標(biāo)標(biāo)建筑筑智能設(shè)設(shè)施超越平平臺(tái)展現(xiàn)高高端形形象，，增加加附加加值風(fēng)險(xiǎn)避避免裝修協(xié)協(xié)議要要點(diǎn)建建議物業(yè)服服務(wù)高端生生活體體驗(yàn)與第三三方簽簽署裝裝修協(xié)協(xié)議，，延長(zhǎng)長(zhǎng)改造造交房房時(shí)間間，避避免糾糾紛風(fēng)險(xiǎn)避避免：：裝修協(xié)協(xié)議要要點(diǎn)建建議由于項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)報(bào)規(guī)與與交房房后戶戶型劃劃分差差異，，公寓寓在驗(yàn)驗(yàn)收合合格后后需要要經(jīng)第第三方方改造造裝修修后才才能達(dá)達(dá)到入入住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，為避避免糾糾紛，，需與與客戶戶簽署署裝修修協(xié)議議（建建議由由第三三方與與客戶戶簽署署），，協(xié)議議需明明確規(guī)規(guī)定在在房屋屋驗(yàn)收收合格格之后后，延延長(zhǎng)交交房期期限作作為裝裝修期期，最最后以以簡(jiǎn)裝裝形式式交房房。注意要要點(diǎn)：1、客戶戶在購購房及及簽署署購房房合同同時(shí)，，僅使使用政政府批批準(zhǔn)的的測(cè)繪繪報(bào)告告墨線線戶型型圖；；2、銷售售價(jià)格格包含含裝修修費(fèi)用用，但但合同同簽約約中為為清水水交房房及清清水交交房時(shí)時(shí)間，，裝修修部分分與第第三方方簽署署裝修修協(xié)議議；3、與第第三房房簽署署裝修修協(xié)議議時(shí)，，延長(zhǎng)長(zhǎng)交房房時(shí)間間原因因統(tǒng)一一口徑徑為裝裝修期期，將將改造造的最最終戶戶型進(jìn)進(jìn)行約約定；；4、協(xié)議議具體體內(nèi)容容請(qǐng)法法務(wù)部部門擬擬定。。室內(nèi)裝修修物業(yè)發(fā)展展建議體體系裝修建議議公共空間間&配套外觀形象象現(xiàn)代風(fēng)骨骨，城市市地標(biāo)建建筑智能設(shè)施施超越平臺(tái)臺(tái)展現(xiàn)高端端形象，，增加附附加值風(fēng)險(xiǎn)避免免裝修協(xié)議議要點(diǎn)建建議物業(yè)服務(wù)務(wù)高端生活活體驗(yàn)控制總價(jià)價(jià)不易過過高，均均價(jià)保持持12000元/㎡，為了節(jié)省省成本，，建議簡(jiǎn)簡(jiǎn)裝交房房，增加加產(chǎn)品附附加值室內(nèi)裝修修方案一一裝修原則則：項(xiàng)目核心心客戶為為自住客客戶和投投資客戶戶為主，，總價(jià)過過高會(huì)抑抑制客戶戶的購買買能力及及投資能能力，因因此，建建議在保保持單價(jià)價(jià)不變的的基礎(chǔ)上上，增加加產(chǎn)品附附加值，，以裝修修的形式式交房。。裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)參考①墻體、、頂棚刷刷乳膠漆漆；②室內(nèi)地地面鋪設(shè)設(shè)瓷磚；；③預(yù)留上上下水，，天燃?xì)鈿夤艿溃唬谎b修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)100-200元/平方米，，可能向向客戶展展示市面面200-400元左右的的裝修，，附加值值不很明明顯，但但節(jié)省開開發(fā)商成成本。保持均價(jià)價(jià)12000元/㎡不變，，在開發(fā)發(fā)商成本本預(yù)算能能夠接受受的前提提下，贈(zèng)贈(zèng)送客戶戶精裝修修，附加加值增大大，加大大銷售賣賣點(diǎn)室內(nèi)裝修修方案二二裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)參考1.墻體、頂頂棚刷乳乳膠漆；2.復(fù)合地板板3.廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間精精裝修及及廚衛(wèi)用用具；客廳：四四白落地地，瓷磚磚地板廚房：整整體櫥柜柜，帶抽抽油煙機(jī)機(jī)、廚具具衛(wèi)生間：：洗手池池、馬桶桶、淋浴浴/浴缸裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)500-600元/平方米，，可能給給客戶帶帶來1200元左右的的裝修感感受，大大大增加加產(chǎn)品的的附加值值和銷售售賣點(diǎn)，，在開發(fā)發(fā)商成本本允許的的基礎(chǔ)上上，世聯(lián)聯(lián)方建議議采用第第二套裝裝修方案案。室內(nèi)裝修修物業(yè)發(fā)展展建議體體系裝修建議議公共空間間&配套外觀形象象現(xiàn)代風(fēng)骨骨，城市市地標(biāo)建建筑智能設(shè)施施超越平臺(tái)臺(tái)展現(xiàn)高端端形象，，增加附附加值風(fēng)險(xiǎn)避免免裝修協(xié)議議要點(diǎn)建建議物業(yè)服務(wù)務(wù)高端生活活體驗(yàn)大堂裝修修大氣，，用料考考究，帶帶給客戶戶強(qiáng)烈的的高端公公寓的價(jià)價(jià)值感受受。公共空間間—大堂公共空間間設(shè)計(jì)建建議原則——簡(jiǎn)約的奢奢華藝術(shù)化視視覺焦點(diǎn)點(diǎn)建議原則——一招點(diǎn)睛睛小而高空空間：藝藝術(shù)裝飾飾大平面空空間：屋屋頂設(shè)計(jì)計(jì)大堂面積積70-80平米左右右，公共共空間裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議參參考高端端酒店裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，控制制在3000元/平米左右右。（E座無大面面積大堂堂空間））策略——提升項(xiàng)目目品質(zhì)，，超越市市場(chǎng)平臺(tái)臺(tái)公共空間間精裝修修建議新古典主主義風(fēng)格格大堂，，高檔石石材拼花花地面；；墻面高高檔石材材和藝術(shù)術(shù)造型；；天花藝藝術(shù)吊頂頂，高檔檔頂級(jí)水水晶吊燈燈，盡顯顯精致奢奢華。洽談、休休息區(qū)，，用于接接待來訪訪或臨時(shí)時(shí)等待，，為業(yè)主主及其客客人提供供高雅奢奢華的酒酒店式服服務(wù)，體體現(xiàn)業(yè)主主的尊貴貴感。大堂作為為客戶接接待門戶戶，是體體現(xiàn)高端端項(xiàng)目品品質(zhì)的“美麗神話話”。建議打打造高品品質(zhì)精裝裝大堂，，提升整整體品位位。大堂功能能齊全，，設(shè)接待待服務(wù)區(qū)區(qū)、洽談?wù)勑菹^(qū)區(qū)等功能能性區(qū)域域。公共空間間精裝修修配飾建建議皮質(zhì)與布布藝相結(jié)結(jié)合，奢奢華不失失時(shí)尚，，典雅莊莊重，舒舒適大方方。大堂擺置置裝飾工工藝品，，增加精精致奢華華的感受受。綠植點(diǎn)綴綴，生氣氣勃勃，，令客戶戶心情愉愉悅注重裝飾飾細(xì)節(jié)，，營(yíng)造舒舒適奢華華，提升升項(xiàng)目品品質(zhì)電梯建議議用合資資品牌，，速度2-2.5米/秒，品牌牌認(rèn)知度度高，且且較為經(jīng)經(jīng)濟(jì)，控控制成本本設(shè)備配套套電梯部位品牌，檔次及數(shù)量大堂/走廊進(jìn)口高級(jí)石材，石膏板吊頂，刷高級(jí)乳膠漆電梯合資，速度2-2.5米/秒，例如三菱、日立、通力、東芝等奢華電梯梯內(nèi)室，，放置地地毯，轎轎廂內(nèi)裝裝飾影視視畫框，，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目主題題室內(nèi)裝修修物業(yè)發(fā)展展建議體體系裝修建議議公共空間間&配套外觀形象象現(xiàn)代風(fēng)骨骨，城市市地標(biāo)建建筑智能設(shè)施施超越平臺(tái)臺(tái)展現(xiàn)高端端形象，，增加附附加值風(fēng)險(xiǎn)避免免裝修協(xié)議議要點(diǎn)建建議物業(yè)服務(wù)務(wù)高端生活活體驗(yàn)現(xiàn)代風(fēng)骨骨，形成成地標(biāo)建建筑設(shè)計(jì)原則則在外立面面上增加加成本投投入，形形象看齊齊酒店，，塑造高高端形象象，打造造企業(yè)品品牌形象象氣質(zhì)與整整體定位位、客戶戶定位等等相匹配配色彩、風(fēng)風(fēng)格上盡盡可能與與底商配配套外立立面整體體一致建筑整體體現(xiàn)代、、簡(jiǎn)約、、色彩明明快，線線條簡(jiǎn)單單，可搭搭配使用用橫向和和縱向線線條增加加豐富立立面形象象立面形象象建議本項(xiàng)項(xiàng)目酒店店式公寓寓整體體體現(xiàn)現(xiàn)代代感、城城市感意意向，體體現(xiàn)公建建化形象象公寓寓的的南南向向設(shè)設(shè)置置露露臺(tái)臺(tái)、、生生活活陽陽臺(tái)臺(tái)等等，，南南立立面面可可住住宅宅化化。。北北側(cè)側(cè)立立面面公公建建化化，，盡盡量量和和辦辦公公、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍相相呼呼應(yīng)應(yīng)。。立面面示示意意公寓寓立立面面注注重重現(xiàn)現(xiàn)代代感感和和公公建建感感、、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)建建筑筑的的豎豎線線條條。。形象象高高端端同同時(shí)時(shí)與與使使用用功功能能平平衡衡：：公公建建外外立立面面形形象象提提升升檔檔次次；；打造具具有符符號(hào)化化意義義的人人行主主入口口，標(biāo)標(biāo)榜高高端形形象人行主主入口口大氣的的門牌牌符號(hào)號(hào)十足的的“領(lǐng)領(lǐng)地感感”二層商商業(yè)屋屋頂公寓二二層商商業(yè)凸凸出屋屋頂覆覆蓋綠綠植，，營(yíng)造造景觀觀氛圍圍室內(nèi)裝裝修物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系裝修建建議公共空空間&配套外觀形形象現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)骨，，城市市地標(biāo)標(biāo)建筑筑智能設(shè)設(shè)施超越平平臺(tái)展現(xiàn)高高端形形象，，增加加附加加值風(fēng)險(xiǎn)避避免裝修協(xié)協(xié)議要要點(diǎn)建建議物業(yè)服服務(wù)高端生生活體體驗(yàn)超越懷懷柔市市場(chǎng)平平臺(tái)，，配備備高端端項(xiàng)目目智能能化配配置安全防范系統(tǒng)管理與監(jiān)控系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可視對(duì)講入戶門門磁防盜感應(yīng)設(shè)施，出門時(shí)密碼設(shè)防中央閉路電視，小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控安防系統(tǒng)電子巡更消防探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)郵政信件；繳費(fèi)通知：物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、車庫泊位費(fèi)、治安清潔費(fèi)；三表（水、電、燃?xì)猓┻h(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施（電氣、給排水、電梯等）監(jiān)控背景音樂一卡通門禁系統(tǒng)每戶預(yù)留寬頻網(wǎng)絡(luò)接口，預(yù)留有線電視、電話接口智能配配置本項(xiàng)目目智能能設(shè)施施選擇擇原則則：超越市市場(chǎng)平平臺(tái)水水平高端客客戶對(duì)對(duì)于智智能設(shè)設(shè)施較較關(guān)注注，增增加客客戶最最易感感知且且成本本較低低的設(shè)設(shè)施成成為營(yíng)營(yíng)銷噱噱頭智能系系統(tǒng)：：?jiǎn)挝粌?nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)配配合工工作的的空間間（便便于電電腦操操作及及上網(wǎng)網(wǎng)服務(wù)務(wù)），，配有有國際際通用用的插插頭高科技技保安安鎖系系統(tǒng)（（刷卡卡制度度包括括阻止止外人人進(jìn)入入樓層層和電電梯））智能配配置安防系系統(tǒng)室內(nèi)裝裝修物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議體體系裝修建建議公共空空間&配套外觀形形象現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)骨，，城市市地標(biāo)標(biāo)建筑筑智能設(shè)設(shè)施超越平平臺(tái)展現(xiàn)高高端形形象，，增加加附加加值風(fēng)險(xiǎn)避避免裝修協(xié)協(xié)議要要點(diǎn)建建議物業(yè)服服務(wù)高端生生活體體驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)動(dòng)作，，專業(yè)業(yè)時(shí)刻維維護(hù)，，細(xì)致致讓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)成為為一種種習(xí)慣慣植入影影人花花園酒酒店的的物業(yè)業(yè)管理理，提提供有有償?shù)牡木频甑曩F賓賓服務(wù)務(wù)；物業(yè)管管理植入影影人花花園酒酒店的的物業(yè)業(yè)管理理，帶帶給業(yè)業(yè)主高高端生生活體體驗(yàn)小結(jié)裝修協(xié)協(xié)議要要點(diǎn)建建議：：與第三三方簽簽署裝裝修協(xié)協(xié)議，，延長(zhǎng)長(zhǎng)改造造交房房時(shí)間間，避避免糾糾紛室內(nèi)裝裝修原原則：：控制總總價(jià)不不易過過高，，簡(jiǎn)易易裝修修不增增加價(jià)價(jià)格；；公共區(qū)區(qū)域裝裝修：：時(shí)尚典典雅的的公共共空間間，與與相應(yīng)應(yīng)物業(yè)業(yè)的定定位相相符相相承；；為樹立立公寓寓產(chǎn)品品的高高端形形象，，本項(xiàng)項(xiàng)目公公寓的的公共共空間間裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議議在3000元/平米立面形形象建建議：：建議本本項(xiàng)目目公寓寓整體體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代感、、城市市感意意向，，體現(xiàn)現(xiàn)公建建化形形象；；智能設(shè)設(shè)施建建議：：超越市市場(chǎng)平平臺(tái)；；物業(yè)管管理：：優(yōu)質(zhì)化化的物物業(yè)服服務(wù)，，帶給給業(yè)主主高端端生活活體驗(yàn)驗(yàn)。公寓銷銷售排排期銷售排排期2011年目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)簽約約金額額2個(gè)億，，共認(rèn)認(rèn)購143套，其其中兩兩居125套，三三居18套。按均價(jià)價(jià)12000元/平方米米計(jì)算算銷售計(jì)劃前提：公寓部分保證9月中旬開盤；公寓部分在5月份開始蓄客、6月份全面投入推廣宣傳，8月份公寓新品發(fā)布會(huì)召開及樣板間投入使用，以及后續(xù)暖場(chǎng)活動(dòng)及推廣的支持保證；公寓均價(jià)按12000/元計(jì)算，每月轉(zhuǎn)簽率50%；各戶型面積尚未確定，為預(yù)估面積。銷售建建議銷售動(dòng)動(dòng)線在售樓樓處與與樣板板間之之間，，加設(shè)設(shè)電瓶瓶車，，增加加觀看看樣板板間的的便利利性，，同時(shí)時(shí)可提提高項(xiàng)項(xiàng)目賣賣場(chǎng)品品質(zhì)懷楊路路楊雁路中影基地看房車車動(dòng)線線兩側(cè)側(cè)注意意周邊邊綠植植環(huán)境境，注注意圍圍擋信信息的的更換換售樓處處樣板房房看樓動(dòng)動(dòng)線圍擋位位置景觀展展示區(qū)區(qū)樣板間間在影人人俱樂樂部設(shè)設(shè)置樣樣板間間，，增加加客戶戶感官官認(rèn)知知，提提升購購買信信心因公寓寓6月份處處于工工程正正負(fù)零零，故故在公公寓實(shí)實(shí)體做做樣板板間無無法與與銷售售期匹匹配，，而影影人俱俱樂部部目前前已封封頂，，建議議在影影人俱俱樂部部增設(shè)設(shè)公寓寓樣板板間，，以保保證銷銷售道道具，，增加加客戶戶對(duì)公公寓產(chǎn)產(chǎn)品的的認(rèn)知知度，，提升升客戶戶購買買信心心。售樓處處建議議沿用用現(xiàn)有有住宅宅售樓樓處，，增設(shè)設(shè)公寓寓部分分銷售售物料料即可可。樣板房房入口口景觀觀建議議與酒酒店外外部環(huán)環(huán)境統(tǒng)統(tǒng)一，，避免免重復(fù)復(fù)施工工。樣板間間通道道引入工工藝工工法展展示區(qū)區(qū)，展展示公公寓安安防/保溫/隔音等等亮點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)樣板間間通道道樣板間間選擇擇C棟套數(shù)數(shù)最多多的115㎡兩居居產(chǎn)品品E棟套數(shù)數(shù)最多多的180㎡三居居產(chǎn)品品樣板房房?jī)?nèi)部部包裝裝—115㎡樣板板房構(gòu)建現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，，時(shí)尚尚典雅雅，功功能齊齊備的的舒適適型兩兩居樣板房房?jī)?nèi)部部包裝裝—115㎡樣板板房打造純純粹的的功能能臥室室樣板房房?jī)?nèi)部部包裝裝—180㎡樣板板房整體采采用厚厚重的的暖色色調(diào)，，選用用木質(zhì)質(zhì)地板板、門門窗和和家具具樣板房房?jī)?nèi)部部包裝裝—180㎡樣板板房設(shè)置辦辦公型型書房房，奠奠定商商住兩兩用風(fēng)風(fēng)格的的基調(diào)調(diào)樣板房房?jī)?nèi)部部包裝裝—180㎡樣板板房辦公書書房?jī)?nèi)內(nèi)植入入室內(nèi)內(nèi)高爾爾夫、、茶具具、雪雪茄等等商務(wù)務(wù)相關(guān)關(guān)元素素建議借借助國國際五五星級(jí)級(jí)影人人花園園酒店店給予予業(yè)主主特殊殊權(quán)益益。益田奧奧斯卡卡城業(yè)業(yè)主將將視為為影人人花園園酒店店VIP會(huì)員，，尊享享權(quán)益益如下下：獲得影影人花花園酒酒店入入住體