XXXX房地產(chǎn)管理基本制度與政策

主講人：文良成宜昌市房地產(chǎn)登記交易中心

房地產(chǎn)管理

基本制度與政策房屋登記審核人員考核

房地產(chǎn)管理制度部分試題第一部分

一、單項選擇題（共38題，每題由1個題干、4個備選項組成，其中有1個為正確或最符合題意的選項。選擇正確每題得1分，錯選、不選，不得分。）

1、房地產(chǎn)業(yè)包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、（）和其他房地產(chǎn)活動。P162頁A、房地產(chǎn)咨詢B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)銷售D、房地產(chǎn)代理

B2、房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)活動的（）的總稱。P172頁A、法律B、法規(guī)C、規(guī)章D、法律規(guī)范E、城市房地產(chǎn)管理法D3、下列建設(shè)用地使用權(quán)期限，從長到短正確的是（）P198頁A、居住用地、旅游用地、工業(yè)用地B、商業(yè)用地、居住用地、綜合用地C、居住用地、娛樂用地、工業(yè)用地D、居住用地、教育用地、娛樂用地D4、下列關(guān)于國家實(shí)行土地登記制度的表述中，不正確的是()。P177-178頁A、屬于國有土地的、核發(fā)《國有土地使用證》B、屬于集體土地的、核發(fā)《國有土地使用證》C、屬于集體土地的、核發(fā)《集體土地所有證》D、使用集體土地的、核發(fā)《集體土地使用證》B5、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用期限為()。P202頁A、40年B、50年C、70年D、沒有使用期限的限制D6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為()?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理辦法》第43條A、47年B、67年C、70年D、無限制B7、臨時使用土地的期限一般（）。P190頁A一年B最多一年C不超過兩年D三年C8、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式不包括（）。P194頁A、招標(biāo)出讓B、劃撥C、掛牌出讓D、協(xié)議出讓B9、下列列國家機(jī)機(jī)關(guān)中，，有征收收土地批批準(zhǔn)權(quán)的的是（））P181頁頁A：國務(wù)務(wù)院和省省級人民民政府B：國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)的較大大的市人人民政府府C：市、、縣人民民政府D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府A10、出出讓地塊塊的位置置、使用用性質(zhì)等等規(guī)劃條條件，作作為國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的組成成部分，，由城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門門依據(jù)（（））提出出。P222頁頁A.城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃B.土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃C.修建建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃D.控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃D11、在在城市規(guī)規(guī)劃中，，用來確確定城市市地表水水體保護(hù)護(hù)和控制制地域界界線的是是（））。P226頁頁A.城市市藍(lán)線B.城市市綠線C.城市市紫線D.城市市黃線A12、劃定城城市規(guī)劃劃紫線的的作用是是確定（（）。P226頁A.綠地控制制范圍B.歷史建筑筑保護(hù)范范圍C.地表水保保護(hù)范圍圍D.城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用用地控制制界線B13、《房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法》規(guī)定房屋屋建筑工工程保修修期從()起計算。。P245頁A、工程竣竣工之日日B、工程竣竣工驗(yàn)收收申請之之日C、工程竣竣工驗(yàn)收收之日D、工程竣竣工驗(yàn)收收合格之之日D14、工程投投資額在在（））萬元元以下的的建筑工工程可不不申請辦辦理施工工許可證證。P241頁A.25B.30C.35D.40B15、建設(shè)工工程竣工工驗(yàn)收，，由（）負(fù)責(zé)組組織實(shí)施施。P247頁A.工程質(zhì)量量監(jiān)督機(jī)機(jī)構(gòu)B.建設(shè)單位位C.工程監(jiān)理理單位D.房地產(chǎn)開開發(fā)生管管部門B16、下列注注冊專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員中，，可以擔(dān)擔(dān)任施工工單位項項目負(fù)責(zé)責(zé)人的是是（）P248頁A：注冊建建筑師B：注冊結(jié)結(jié)構(gòu)師C：監(jiān)理工工程師D：注冊建建造師D17、抵押房房地產(chǎn)投投保的，，在抵押押期間，，保險賠賠償?shù)牡诘谝皇芤嬉嫒藶椋ǎǎ〢、抵押人人B、抵押權(quán)權(quán)人C、抵押人人與抵押押權(quán)人雙雙方各半半D、以上都都不對B18、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為取取得建設(shè)設(shè)資金將將正在建建造的建建筑物向向銀行申申請貸款款，應(yīng)辦辦理（））登記記.A、一般抵抵押權(quán)B、最高額額抵押權(quán)權(quán)C、在建工工程抵押押權(quán)D、留置權(quán)權(quán)C19、甲開發(fā)發(fā)商以自自己名下下一辦公公樓作為為擔(dān)保向向個人乙乙借款100萬元，但但未辦理理抵押登登記手續(xù)續(xù)；三個個月后甲甲開發(fā)商商又用該該辦公樓樓同時向向丙和丁丁銀行分分別貸款款40萬和60萬元，并并同時辦辦理了抵抵押登記記。一年年后，甲甲開發(fā)商商無力償償還債務(wù)務(wù)，被法法院將辦辦公樓拍拍賣，拍拍賣款150萬元，問問三個債債權(quán)人如如何進(jìn)行行分配（（）。A、乙分得得100萬，丙分分得40萬，丁分分得10萬B、乙分得得75萬，丙分分得30萬，丁分分得45萬C、乙分得得50萬，丙分分得40萬，丁分分得60萬D、乙分不不到錢，，丙分得得40萬，丁分分得60萬C20、下列關(guān)關(guān)于商品品房銷售售的表述述中，正正確的是是（）。P278頁A.商品房買買賣合同同中約定定的面積積誤差不不得超過過3%B.按何種面面積計價價，就按按何種面面積登記記發(fā)證C.按套內(nèi)建建筑面積積計價的的，商品品房買賣賣合同中中應(yīng)當(dāng)約約定套內(nèi)內(nèi)建筑面面積和分分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣eD.商品房買買賣合同同對面積積誤差無無約定的的，應(yīng)據(jù)據(jù)實(shí)計算算房價款款C21、購購買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房不滿滿（））年年的，不不得直接接上市交交易。A.5年B.10年C.15年D.20年22、購購買商品品房合同同當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)就就保修范范圍、保保修期限限、保修修責(zé)任等等作出約約定，保保修期從從（））之之日起計計算。P279頁竣工B.綜綜合驗(yàn)收收C.合合同生效效D.交交付AD23、下列關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)抵押押的說法法，錯誤誤的是（（）.P292頁A.抵押合同同是主債債權(quán)債務(wù)務(wù)合同的的從合同同，主合合同無效效，從合合同也無無效；B.抵押人可可以將幾幾宗房地地產(chǎn)一并并抵押，，也可以以將一宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)分割抵抵押；C.學(xué)校、幼幼兒園、、醫(yī)院等等以公益益為目的的的事業(yè)業(yè)單位可可以以其其設(shè)施為為自身債債務(wù)設(shè)定定抵押；；D.最高額抵抵押權(quán)設(shè)設(shè)立前已已存在的的債權(quán)，，經(jīng)當(dāng)事事人同意意，可以以轉(zhuǎn)入最最高額抵抵押擔(dān)保保的債權(quán)權(quán)范圍。。C24、甲公司司因資金金不足，，以其房房屋抵押押，分別別向A、B、C三家銀行行貸款，，其中向向A銀行借得得貸款100萬元、B銀行300萬元、C銀行500萬元，并并先后辦辦理了房房屋抵押押權(quán)登記記。C銀行因害害怕甲公公司不能能到期償償還債務(wù)務(wù)，與A銀行和甲甲公司商商定，交交換抵押押權(quán)的順順位，C銀行支付付A銀行50萬元作為為補(bǔ)償，，并辦理理了房屋屋抵押登登記。后后來，甲甲公司因因經(jīng)營不不善，無無力償還還三家銀銀行的到到期債務(wù)務(wù)，銀行行拍賣其其房屋和和建設(shè)用用地使用用權(quán)，僅僅獲得價價款600萬元。下下列關(guān)于于三家銀銀行的受受償價款款，正確確的表述述為（）.A.A銀行100萬元、B銀行300萬元、C銀行200萬元；B.A銀行得不不到清償償、B銀行300萬元、C銀行300萬元；C.A銀行50萬元、B銀行300萬元、C銀行250萬元；D.A銀行得不不到清償償、B銀行100萬元、C銀行500萬元。D25、申請辦辦理預(yù)告告登記后后，由房房屋登記記機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)放（））。P310頁A、登記證明B、他項權(quán)證C、權(quán)屬證書D、不發(fā)放權(quán)屬屬證書或登記記證明26、未成年的房房屋應(yīng)當(dāng)由其其（））代為申請登登記A、祖父母B、監(jiān)護(hù)人C、成年親屬D、社區(qū)AB27、權(quán)利人、利利害關(guān)系人認(rèn)認(rèn)為不動產(chǎn)登登記簿記載的的事項錯誤的的，可以申請請（）P311頁A、變更登記B、更正登記C、異議登記D、預(yù)告登記B28、可單方申請請房屋登記的的情形有（）。P314頁A、協(xié)議離婚取取得房屋權(quán)利利B、房屋買賣取取得房屋權(quán)利利C、受贈取得房房屋權(quán)利D、繼承取得房房屋權(quán)利D29、不動產(chǎn)登記記費(fèi)按()收取。P319頁A、面積B、體積C、件D、價款比例C30、申請人申請請房屋登記，，最遲在下列列哪一環(huán)節(jié)之之前可以撤銷銷登記（）。P316頁A、受理B、審核C、記載于登記記簿D、發(fā)證C31、下列有關(guān)登登記簿的表述述錯誤的是（（）。P316頁A、不動產(chǎn)登記記簿是物權(quán)歸歸屬和內(nèi)容的的根據(jù)B、不動產(chǎn)登記記簿記載錯誤誤的，可以依依法定程序予予以更正C、利害關(guān)系人人可以申請查查詢不動產(chǎn)登登記簿的記載載D、不動產(chǎn)登記記簿的記載應(yīng)應(yīng)當(dāng)與權(quán)屬證證書保持一致致D32、合法建造房房屋的物權(quán)自自（）發(fā)生效力。?！段餀?quán)法》第30條A.記載于不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿時；；B.頒發(fā)房屋權(quán)屬屬證書時；C.申請房屋所有有權(quán)登記時；；D.事實(shí)行為成就就時。D33、甲有三室兩兩廳住房一套套。除養(yǎng)子乙乙、侄兒丙外外，甲再無其其他親屬。3月7日甲私下對丙丙口頭表示，，死后房屋歸歸丙所有。3月10日甲不幸去世世，乙、丙二二人就房屋的的歸屬爭執(zhí)不不休。4月15日乙與丁簽署署房屋買賣合合同，約定乙乙將該房屋賣賣給丁。請問問以下說法中中正確的是（（）A.乙丁之間的買買賣合同有效效;B.乙丁之間的買買賣合同無效效；C.乙丁之間的買買賣合同效力力未定；D.乙丁之間的買買賣合同可撤撤銷。A34、甲建造了一一棟三層小樓樓，到登記機(jī)機(jī)關(guān)辦理所有有權(quán)登記手續(xù)續(xù)。登記機(jī)關(guān)關(guān)的下列行為為符合法律規(guī)規(guī)定的是（）《物權(quán)法》第12、13條A.對房屋進(jìn)行實(shí)實(shí)地查看；B.要求對房屋的的價值進(jìn)行評評估；C.按照房屋的面面積收取登記記費(fèi)；D.按照房屋的價價值收取登記記費(fèi)A35、某有限責(zé)任任公司實(shí)施股股份制改造后后變更為某股股份有限公司司，若欲將登登記在原公司司名下的房屋屋登記至新公公司名下，需需要辦理哪種種類型的房屋屋登記（）A、變更登記B、更正登記C、轉(zhuǎn)移登記D、初始登記A36、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申請房房屋所有權(quán)初初始登記時，，對建筑區(qū)劃劃內(nèi)依法屬于于全體業(yè)主所所有的配套用用房等房屋應(yīng)應(yīng)（）《房屋登記辦法法》第31條A、一并申請登登記B、單獨(dú)申請登登記C、分別申請登登記D、不申請登記記A37、因特殊原因因需要延長登登記時限的，，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)準(zhǔn)可以延長，，最長不得超超過（）《房屋登記辦法法》第23條A、10天B、10個工作日C、30個工作日D、原時限的一一倍D38、國家規(guī)定的的契稅稅率是是（）。。P362頁A.1-3%B.2-4%C.1.5-3%D.3-5％D二、多項選擇擇題（共20題，每題由1個題干、5個備選項組成成，其中有2～4個為個正確或或符合題意的的選項全部選選擇正確每題題得2分；少選且選選擇正確，每每個選項得0、5分；錯選、不不選，本題不不得分。）1、我國現(xiàn)行城城鎮(zhèn)住房政策策主要有（).P167-172頁A、住房供應(yīng)政政策B、相關(guān)配套政政策C、住房公積金金制度D、建設(shè)用地使使用政策E、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管理ABC2、下列屬于房房地產(chǎn)法律體體系的是：（（）P173-174頁A、《中華人民共和和國物權(quán)法》B、《民法通則》C、《房屋登記辦法法》D、《中華人民共和和國房地產(chǎn)贈贈與法》E、最高人民法法院《關(guān)于審理商品品房買賣合同同糾紛案件適適用法律若干干問題的解釋釋》ABDE3、房地產(chǎn)法律律體系從立法法層次看：包包括（））P173-174頁A、憲法B、法律C、行政法規(guī)、、地方性法規(guī)規(guī)D、行政規(guī)章E、技術(shù)規(guī)范及及其他規(guī)范性性文件ABCD4、根據(jù)我國現(xiàn)現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房房政策，下列列住房中屬保保障性住房的的是（）P168-169頁A：經(jīng)濟(jì)適用住住房B：限價商品住住房C：公共租賃房房D：廉租住房E：棚改安置房房ABCDE5、根據(jù)土地利利用總體規(guī)劃劃，按照土地地用途分類，，分為（）P198頁A、農(nóng)用地B、建設(shè)用地C、未利用地D、臨時用地E、住宅用地ABC6、下列屬于房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的行為有（）P268頁A、房地產(chǎn)買賣賣B、房地產(chǎn)贈與與C、房地產(chǎn)抵債債D、房地產(chǎn)抵押押E、房地產(chǎn)留置置ABC7、抵押權(quán)登記記，應(yīng)當(dāng)提交交的材料有（（）A、抵押評估報報告B、主債權(quán)合同同C、抵押合同D、房屋所有權(quán)權(quán)證E、國有土地使使用權(quán)證BCD8、商品房預(yù)售售應(yīng)當(dāng)符合的的條件是（）P273頁A、已交付全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金B(yǎng)、取得得土地地使用用權(quán)證證書C、持有有建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證和和施工工許可可證D、已確確定施施工進(jìn)進(jìn)度和和竣工工交付付日期期E、已辦辦理初初始登登記ABCD9、商品品房銷銷售可可以按按（）計價價。P278頁A.棟B.套（單單元））C.套內(nèi)建建筑面面積D.建筑面面積BCD10、下列列房屋屋中屬屬于不不得出出租的的為（（）P284頁違法建建筑；；B.未取得得房屋屋所有有權(quán)的的；C,權(quán)屬有有爭議議的；；D.不符合合安全全、防防災(zāi)等等工程程建設(shè)設(shè)強(qiáng)制制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的。。AD11、下列列屬于于業(yè)主主共有有的是是（）?！段餀?quán)法法》第73、74條A、建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)的的道路路，但但屬于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共道路路的除除外B、建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)的的綠地地，但但屬于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共綠地地或者者明示示屬于于個人人的除除外C、建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)的的其他他公共共場所所、公公用設(shè)設(shè)施D、建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)規(guī)規(guī)劃用用于停停車的的車位位、車車庫E、建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)用房房ABCE12、辦理理下列列房屋屋登記記，房房屋登登記機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)實(shí)實(shí)地查查看（（））P314頁A、房屋屋所有有權(quán)初初始登登記B、在建建工程程抵押押權(quán)登登記C、房屋屋所有有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登登記D、因房房屋滅滅失導(dǎo)導(dǎo)致的的房屋屋所有有權(quán)注注銷登登記E、房屋屋抵押押權(quán)登登記ABD13、登記記機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行行下列列職責(zé)責(zé)（）《物權(quán)法法》第13條A、必要要時可可要求求對不不動產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行評估估B、查驗(yàn)驗(yàn)申請請人提提供的的材料料C、就有有關(guān)登登記事事項詢詢問申申請人人D、如實(shí)實(shí)、及及時登登記有有關(guān)事事項E、房地地產(chǎn)測測量BCD14、某套套房屋屋登記記簿上上的所所有權(quán)權(quán)人是是甲，，但乙乙認(rèn)為為房屋屋應(yīng)當(dāng)當(dāng)歸自自己所所有，，遂根根據(jù)雙雙方之之間的的仲裁裁協(xié)議議申請請仲裁裁。裁裁決書書寫明明“本本案爭爭議房房屋歸歸乙所所有””，但但乙未未辦理理登記記手續(xù)續(xù)。一一個月月以后后，乙乙將該該房屋屋抵押押給丙丙，簽簽訂了了書面面合同同，但但未辦辦理登登記，，關(guān)于于本案案，以以下說說法正正確的的是（（）A.房屋應(yīng)應(yīng)歸甲甲所有有；B.房屋應(yīng)應(yīng)歸乙乙所有有；C.抵押合合同有有效；；D.抵押權(quán)權(quán)成立立；E.抵押合合同無無效。。BC15、下列列登記記中，，屬于于房屋屋所有有權(quán)變變更登登記的的是（（）。《房屋登登記辦辦法》第36條A.夫妻雙雙方約約定房房屋歸歸一方方所有有；B.房屋權(quán)權(quán)利人人名稱稱改變變；C.交換房房屋；；D.房屋門門牌號號碼改改變。。BD16、下列列關(guān)于于房屋屋登記記收費(fèi)費(fèi)的表表述，，正確確的有有（）P319頁A.房屋登登記費(fèi)費(fèi)按件件收取??；B.房屋查查封登登記、、注銷銷登記記不收收取房房屋登登記費(fèi)費(fèi)；C.經(jīng)濟(jì)適適用住住房登登記，，以及及因房房屋坐坐落的的街道道或門門牌號號碼變變更、、權(quán)利利人名名稱變變更而而申請請的房房屋變變更登登記，，按對對應(yīng)性性質(zhì)房房屋登登記收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的一半半收取取；D.房屋權(quán)權(quán)利人人因丟丟失、、損壞壞等原原因申申請補(bǔ)補(bǔ)領(lǐng)證證書，，按對對應(yīng)性性質(zhì)房房屋登登記收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的一半半收取取。ABC三、判判斷題題（共共20題，判判斷正正確得得1分；不不判斷斷不得得分；；判斷斷錯誤誤扣1分，最最多扣扣至本本科目目判斷斷題總總分為為0分。））1、房地地產(chǎn)行行政管管理關(guān)關(guān)系的的典型型特征征是主主題法法律地地位平平等。。（））P173頁2、在國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分類中中，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬屬于第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。（））P162頁錯錯3、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房出出售售價價格格實(shí)實(shí)行行政政府府定定價價，，按按保保本本不不盈盈利利的的原原則則確確定定.（））P168頁4、物物權(quán)權(quán)法法規(guī)規(guī)定定，，住住宅宅建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)期期限限屆屆滿滿后后，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)申申請請延延期期。。（（））《物權(quán)權(quán)法法》第149條錯錯5、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃組組織織編編制制機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)委委托托具具有有相相應(yīng)應(yīng)資資質(zhì)質(zhì)等等級級的的單單位位承承擔(dān)擔(dān)城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃的的具具體體編編制制工工作作。。（（））P220頁6、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃組組織織編編制制機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)委委托托具具有有相相應(yīng)應(yīng)資資質(zhì)質(zhì)等等級級的的單單位位承承擔(dān)擔(dān)城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃的的具具體體編編制制工工作作。。（（））P220頁對對7、以以出出讓讓方方式式取取得得國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，建建設(shè)設(shè)單單位位應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向向城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃主主管管部部門門申申請請核核發(fā)發(fā)選選址址意意見見書書。。（（））P221頁8、學(xué)校、、幼兒園園、醫(yī)院院等公益益為目的的的事業(yè)業(yè)單位、、社會團(tuán)團(tuán)體，可可以將其其教育設(shè)設(shè)備、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生設(shè)施和和其他社社會公益益設(shè)施以以外的房房地產(chǎn)為為自身債債務(wù)設(shè)定定抵押。。（））P292頁錯對9、以共有有的房地地產(chǎn)抵押押的，抵抵押人應(yīng)應(yīng)當(dāng)先征征得其他他共有人人的口頭頭同意。。（））P292頁10、房屋查查封登記記、注銷銷登記和和因登記記機(jī)關(guān)錯錯誤造成成的更正正登記、、減半征征收房屋屋登記費(fèi)費(fèi)。（））P319頁錯錯11、經(jīng)依法法登記的的房屋上上存在他他項權(quán)利利時，所所有權(quán)人人放棄房房屋所有有權(quán)申請請注銷登登記的，，可不提提供他項項權(quán)利人人的書面面同意文文件。（（））12、因合法法建造、、拆除房房屋等事事實(shí)行為為設(shè)立或或者消滅滅物權(quán)的的，自記記載于不不動產(chǎn)登登記簿時時發(fā)生效效力。（（））錯錯13、按照規(guī)規(guī)定，工工程竣工工的驗(yàn)收收工作，，由監(jiān)理理單位負(fù)負(fù)責(zé)組織織實(shí)施。。（））P247頁14、批準(zhǔn)臨臨時用地地的使用用期限，，一般均均不超過過一年。。（））P190頁15、學(xué)校、、幼兒園園、養(yǎng)老老院、醫(yī)醫(yī)院占用用耕地的的可免征征耕地占占用稅。。（））《耕地占用用稅暫行行條例》第8條錯錯對房地產(chǎn)管管理制度度部分教教材重難點(diǎn)知知識講解解第二部分分第二節(jié)城城鎮(zhèn)住住房制度度概述一、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革二、現(xiàn)行行城鎮(zhèn)住住房政策策（新版版教材有有改動））（一）住住房供應(yīng)應(yīng)政策（二）相相關(guān)配套套政策（三）住住房公積積金制度度第三章房房地地產(chǎn)業(yè)概概述商品性住住房住房供應(yīng)應(yīng)政策保障性住住房：包括廉租租住房、、經(jīng)濟(jì)適適用住房房、棚改改安置住住房、公公共租賃賃住房、、限價商商品房（注意新新版教材材的不同同分類））第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)法律體體系一、房地地產(chǎn)法的的概念與與調(diào)整對對象（一）房房地產(chǎn)法法的概念念房地產(chǎn)法法是調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)法律關(guān)關(guān)系的法法律規(guī)范范的總稱稱。廣義與狹狹義的區(qū)區(qū)分（二）房房地產(chǎn)法法的調(diào)整整對象包括房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)關(guān)系、、房地產(chǎn)產(chǎn)交易關(guān)關(guān)系、房房地產(chǎn)行行政管理理關(guān)系及及物業(yè)管管理關(guān)系系。二、房地地產(chǎn)法律律體系1．憲法。。2、全國人人民代表表大會及及其常務(wù)務(wù)委員會會頒布的的法律。。效力僅次次于憲法法，是房房地產(chǎn)法法律體系系中最重重要的法法律規(guī)定定，都是是制定有有關(guān)房地地產(chǎn)法規(guī)規(guī)、規(guī)章章的依據(jù)據(jù)和基礎(chǔ)礎(chǔ)。3、國務(wù)院院頒布的的房地產(chǎn)產(chǎn)方面的的行政法法規(guī)。4、地方性性法規(guī)5、政府規(guī)規(guī)章6．房地產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如《房地產(chǎn)登登記技術(shù)術(shù)規(guī)程》、《房地產(chǎn)估估價規(guī)范范》、《房產(chǎn)測量量規(guī)范》等國家、、行業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。7．司法解解釋。三、軍事事房地產(chǎn)產(chǎn)法律政政策規(guī)定定《立法法》第五章適適用與與備案的的有關(guān)關(guān)內(nèi)容：：1、憲法具具有最高高的法律律效力，，一切法法律、行行政法規(guī)規(guī)、地方方性法規(guī)規(guī)、自治治條例和和單行條條例、規(guī)規(guī)章都不不得同憲憲法相抵抵觸。2、法律的的效力高高于行政政法規(guī)、、地方性性法規(guī)、、規(guī)章。。3、行政法法規(guī)的效效力高于于地方性性法規(guī)、、規(guī)章。。4、地方性性法規(guī)的的效力高高于本級級和下級級地方政政府規(guī)章章。5、部門規(guī)規(guī)章之間間、部門門規(guī)章與與地方政政府規(guī)章章之間具具有同等等效力，，在各自自的權(quán)限限范圍內(nèi)內(nèi)施行。。6、地方性性法規(guī)、、規(guī)章之之間不一一致時，，由有關(guān)關(guān)機(jī)關(guān)依依照下列列規(guī)定的的權(quán)限作作出裁決決：(1)同一機(jī)關(guān)關(guān)制定的的新的一一般規(guī)定定與舊的的特別規(guī)規(guī)定不一一致時，，由制定定機(jī)關(guān)裁裁決；(2)地方性法法規(guī)與部部門規(guī)章章之間對對同一事事項的規(guī)規(guī)定不一一致，不不能確定定如何適適用時，，由國務(wù)務(wù)院提出出意見，，國務(wù)院院認(rèn)為應(yīng)應(yīng)當(dāng)適用用地方性性法規(guī)的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)決定在在該地方方適用地地方性法法規(guī)的規(guī)規(guī)定；認(rèn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)當(dāng)適用部部門規(guī)章章的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提請請全國人人民代表表大會常常務(wù)委員員會裁決決；(3)部門規(guī)章章之間、、部門規(guī)規(guī)章與地地方政府府規(guī)章之之間對同同一事項項的規(guī)定定不一致致時，由由國務(wù)院院裁決。。第四章建建設(shè)用地地制度與與政策第一節(jié)中中國國現(xiàn)行土土地制度度概述熟悉：土土地所有有制了解：土土地管理理基本制制度第二節(jié)集集體土土地征收收熟悉：征征收集體體土地的的政策規(guī)規(guī)定土地征收收的補(bǔ)償償了解：征征收集體體土地的的工作程程序一、土地地所有制制實(shí)行土地地的社會會主義公公有制，，即全民所有有制和勞勞動群眾眾集體所所有制。（一）國國有土地地取得建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)的的四種途途徑：通過國家出讓讓方式取得得2通過土地或房房地產(chǎn)租租賃方式取得得4通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得得（如買買賣、贈贈與或其其他合法法方式））33通過行政劃撥撥方式取得得31（二）集集體土地地農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)的土地地一般屬屬于農(nóng)民民集體所所有。礦藏、水水流、森森林、山山嶺、草草原、荒荒地、灘灘涂等自自然資源源，都屬屬于國家家所有，，即全民民所有；由法律律規(guī)定屬屬于集體體所有的的森林和和山嶺、、草原、、荒地、、灘涂除除外?！稇椃ā返诰艞l農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)的土地地，除由由法律規(guī)規(guī)定屬于于國家所所有的以以外，屬屬于集體體所有；；宅基地地和自留留地、自自留山，，也屬于于集體所所有。——《憲法》第十條國家實(shí)行土地登記制度1.國家實(shí)行土地有償有限期使用制度2.國家實(shí)行土地用途管制制度3.國家實(shí)行耕地保護(hù)制度4.二、土地地管理的的基本制制度國家為了了公共利利益的需需要，可可以依照照法律規(guī)規(guī)定對土土地實(shí)行行征收或或者征用用并給予予補(bǔ)償。?！稇椃ā返谑畻l征收集體體土地的的政策規(guī)規(guī)定征收土地地批準(zhǔn)權(quán)權(quán)限的規(guī)規(guī)定：征收土地地實(shí)行兩兩級審批批制度，，即國務(wù)務(wù)院和省省級人民民政府?；巨r(nóng)田田，基本本農(nóng)田以以外的耕耕地超過過35公頃的，，其他土土地超過過70公頃的的，由由國務(wù)務(wù)院審審批；；其他他用地地由省省級人人民政政府審審批，，并報報國務(wù)務(wù)院備備案。。土地征征收的的補(bǔ)償償（一））土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)征收耕耕地的的土地地補(bǔ)償償費(fèi)，，為該該耕地地被征收收前3年平均均年產(chǎn)產(chǎn)值的的6～10倍。（二））安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)按照需需要安安置的的農(nóng)業(yè)業(yè)人口口數(shù)計計算。。每一個個需要要安置置的農(nóng)農(nóng)業(yè)人人口的的安置置補(bǔ)助助費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，為該該耕地地被征收收前3年平均均年產(chǎn)產(chǎn)值的的4～6倍。每公頃頃被征征收耕耕地的的安置置補(bǔ)助助費(fèi)，，最高高不得得超過過被征收收前3年平均均年產(chǎn)產(chǎn)值的的15倍。經(jīng)省、、自治治區(qū)、、直轄轄市人人民政政府批批準(zhǔn)，，可以以增加加安置置補(bǔ)助助費(fèi)。。但是是，土土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)和安安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)的總總和不不得超超過土土地被征收收前3年平均均年產(chǎn)產(chǎn)值的的30倍。（三））地上附附著物物補(bǔ)償償費(fèi)包括被被征收收土地地上的的房屋及及其他他建筑筑物（含構(gòu)構(gòu)筑物物）、、農(nóng)田田水利利設(shè)施施、樹樹木、、蔬菜菜大棚棚等的的補(bǔ)償償費(fèi)。。（四））青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)第三節(jié)節(jié)國國有建建設(shè)用用地熟悉：：閑置置土地地的范范圍及及處理理規(guī)定定（新新版教教材有有改動動）國有建建設(shè)土土地使使用權(quán)權(quán)超過過國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)有有償使使用合合同或或者劃劃撥決決定書書約定定、規(guī)規(guī)定的的動工工開發(fā)發(fā)日期期滿一年年未動工工開發(fā)發(fā)的國國有建建設(shè)用用地。。已動動工開開發(fā)建建設(shè)但但開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的面面積占占應(yīng)動動工開開發(fā)建建設(shè)總總面積積不足足三分之之一或者已已投資資額占占總投投資額額不足足百分之之二十十五，中止止開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)滿一年年的，也也可以以認(rèn)定定為閑閑置土土地。。閑置土土地的的處置置方式式1、延長長動工工開發(fā)發(fā)期限限；2、調(diào)整整土地地用途途、規(guī)規(guī)劃條條件；；3、由政政府安安排臨臨時使使用；；4、協(xié)議議有償償收回回國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)5、置換換土地地；6、市、、縣國國土部部門根根據(jù)實(shí)實(shí)際情情況規(guī)規(guī)定其其他處處置方方式第五節(jié)節(jié)國國有有土地地使用用權(quán)出出讓一、國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的概概念及及特征征土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓，是是指國國家將將國有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的特特征1、土地地使用用權(quán)出出讓由由國家家壟斷斷，任任何單單位和和個人人不得得出讓讓土地地使用用權(quán)。。2、沒有有所有有權(quán)，，只有有使用用權(quán)，，在使使用土土地期期限內(nèi)內(nèi)對土土地?fù)頁碛惺褂?、、占有有、收收益、、處分分?quán)；土地地使用用權(quán)可可以進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、、出租租、抵抵押等經(jīng)營營活動動，但但地下下埋藏藏物歸歸國家家所有有。3、只有有支付付了全全部土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金后后才能能領(lǐng)取取土地地使用用權(quán)證證書。。4、集體體土地地不經(jīng)經(jīng)征收收（成成為國國有土土地））不得得出讓讓。5、是國國家以以土地地所有有者的的身份份與土土地使使用者者之間間關(guān)于于權(quán)利利義務(wù)務(wù)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系，，具有有平等、、自愿愿、有有償、、有限限期的特點(diǎn)點(diǎn)。二、國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓政策策（一））國有有土地地使用用權(quán)出出讓方方式工業(yè)、、商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂樂和商商品住住宅等等經(jīng)營營性用用地以以及同同一宗宗地有有兩個個以上上意向向用地地者的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)以以招標(biāo)、、拍賣賣或者者掛牌牌方式出出讓。。（招、拍拍、掛掛的具體體概念、、操作作）協(xié)議出出讓不不適用用于房房地產(chǎn)產(chǎn)用地地。這這種方方式適適用于于公共共福利利事業(yè)業(yè)和非非盈利利性的的社會會團(tuán)體體、機(jī)機(jī)關(guān)單單位用用地和和某些些特殊殊用地地。國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓最高高年限限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年第六節(jié)節(jié)國國有有土地地使用用權(quán)劃劃撥一、土土地使使用權(quán)權(quán)劃撥撥的概概念劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)包括括土地地使用用者繳繳納拆拆遷安安置、、補(bǔ)償償費(fèi)用用和無無償取取得兩兩種形形式。。劃撥土土地沒沒有使使用期期限的的限制制，未未經(jīng)許許可不不得進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、出租租、抵抵押等等經(jīng)營營活動動。在城市市范圍圍內(nèi)的的土地地和城城市范范圍以以外的的國有有土地地，除除出讓讓土地地以外外的土土地，，均按按劃撥撥土地地進(jìn)行行管理理。法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定的其其他用用地二、劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)的范范圍下列建建設(shè)用用地可可由有有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的的人民民政府府依法法批準(zhǔn)準(zhǔn)，劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公益益事業(yè)業(yè)用地地國家機(jī)機(jī)關(guān)用用地和和軍事事用地地241國家重重點(diǎn)扶扶持的的能源源、交交通、、水利利等項項目用用地31、劃撥撥土地地可以以轉(zhuǎn)讓讓2、劃撥撥土地地使用用權(quán)可可以出出租3、劃撥撥土地地使用用權(quán)可可以抵抵押4、對未未經(jīng)批批準(zhǔn)擅擅自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、出租租、土土地使使用權(quán)權(quán)的單單位和和個人，，縣級級以上上人民民政府府土地地管理理部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以以處罰罰。5、國有有企業(yè)業(yè)改革革中的的劃撥撥土地地國有企企業(yè)改改革中中涉及及的劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)，可可分別別采取國有有土地地出讓讓、租租賃、、作價價出資資（入入股））和保保留劃劃撥土地地使用用權(quán)等等方式式予以以處置置。6、凡上上繳土土地收收益的的土地地，仍仍按劃劃撥土土地進(jìn)進(jìn)行管管理7、劃撥撥土地地使用用權(quán)的的收回回三、劃劃撥土土地的的管理理第一節(jié)節(jié)房房屋屋征收收概述述一、房屋征征收的概念念房屋征收是是指國家為為了公共利利益的需要要，依照法法律規(guī)定的的權(quán)限和程程序強(qiáng)制取取得單位、、個人的房房屋及其他他不動產(chǎn)的的行為。房屋征收的的主體是國國家，通常常是政府代代表國家以以行政命令令的方式執(zhí)執(zhí)行。征收房地產(chǎn)產(chǎn)可分為征征收集體所所有的土地地和征收單單位、個人人的房屋及及其他不動動產(chǎn)兩類。。實(shí)踐中，集集體土地被被依法征收收的，同時時征收集體體土地上的的房屋；國國有土地上上房屋被依依法征收的的，同時收收回國有土土地使用權(quán)權(quán)。第五章國國有土地上上房屋征收收（新版教教材增刪章章節(jié)）二、房屋征征收的限制制條件123征收只能是是以發(fā)展公公共利益，，提升公共共福祉為目目的征收必須嚴(yán)嚴(yán)格依照法法律規(guī)定的的權(quán)限和程程序政府以征收收的執(zhí)行人人身份出現(xiàn)現(xiàn)，以被征征收房地產(chǎn)產(chǎn)的客觀市市場價值對對被征收人人的損失予予以公平補(bǔ)補(bǔ)償1適用對象不不同2前提條件不不同3所有權(quán)轉(zhuǎn)移移不同4補(bǔ)償內(nèi)容不不同征收與征用用的異同第二節(jié)國國有土地地上房屋征征收與補(bǔ)償償一、國有土土地上房屋屋征收的管管理體制（1）房屋征收收主體（2）房屋征收收部門（3）房屋征收收實(shí)施單位位（4）房屋征收收的監(jiān)督與與指導(dǎo)部門門二、國有土土地上房屋屋征收的程程序第一節(jié)城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃管理城市規(guī)劃管管理的基本本概念城市規(guī)劃管管理是一項項政府行政政職能，它它包括城市規(guī)劃編編制審批管管理和實(shí)施施監(jiān)察管理理兩部分。城市規(guī)劃的的基本內(nèi)容容城市規(guī)劃分分為總體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)劃劃。詳細(xì)規(guī)劃劃分為控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃和修修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。第六章規(guī)規(guī)劃和建設(shè)設(shè)工程管理理制度與政政策城市規(guī)劃的的實(shí)施管理主要是報建審批管管理和批后后管理兩部分內(nèi)容容。報建審批管管理主要包括對建設(shè)項目目選址審批批核發(fā)項目目選址意見見書，對城城市用地審審批核發(fā)建建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證，對建設(shè)設(shè)工程審批批核發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證。（一書兩證的內(nèi)容、取取得）紫線、綠線線、藍(lán)線和和黃線（一）紫線線劃定：城市紫線是是指國家歷歷史文化名名城內(nèi)的歷史文化街街區(qū)和省、自治治區(qū)、直轄轄市人民政政府公布的的歷史文化化街區(qū)的保保護(hù)范圍界界線，以及及歷史文化化街區(qū)外經(jīng)經(jīng)縣級以上上人民政府府公布保護(hù)護(hù)的歷史建建筑的保護(hù)護(hù)范圍界線線。紫線應(yīng)在編制城市總總體規(guī)劃時劃定。（二）城市市綠線城市綠線是是指城市各各類綠地范圍的控制線。?？刂菩栽敿?xì)細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提出不不同類型用用地的界線線、規(guī)定綠綠化率控制制指標(biāo)和綠綠化用地界界線的具體體坐標(biāo)。城市綠線內(nèi)內(nèi)的用地，，不得改作作他用。(三)藍(lán)線劃定城市藍(lán)線是是指城市規(guī)規(guī)劃確定的的江、河、、湖、庫、、渠和濕地地等城市地表水水體保護(hù)和和控制的地域界線線。城市藍(lán)線應(yīng)應(yīng)當(dāng)在控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃階段段制定，并與與城市規(guī)劃劃一并報批批。（四）黃線線劃定城市黃線是是指對城市市發(fā)展全局局有影響的的、城市規(guī)規(guī)劃中確定定的、必須須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地的控制界線線。城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施包括：：城市公共共交通設(shè)施施、城市供供水設(shè)施、、城市環(huán)境境衛(wèi)生設(shè)施施、城市供供燃?xì)庠O(shè)施施、城市供供熱設(shè)施、、城市消防防設(shè)施、城城市通信設(shè)設(shè)施等。第四節(jié)建建設(shè)工工程施工與與質(zhì)量管理理一、項目報報建制度（（了解解）二、施工許許可制度（（掌握握）（一）建筑筑工程施工工許可管理理的原則1、各類房屋屋建筑及其其附屬設(shè)施施的建造、、裝修裝飾飾和與其配配套的線路路、管道、、設(shè)備的安安裝，以及及城鎮(zhèn)市政政基礎(chǔ)設(shè)施施工程的施施工，申請請領(lǐng)取施工工許可證。。2、工程投資資額在30萬元以下或者建筑面積在在300M22以下的建筑筑工程，可可以不申請請辦理施工工許可證。。3、依照國務(wù)院規(guī)定定的權(quán)限和和程序批準(zhǔn)開工的的建筑工程程，不再領(lǐng)領(lǐng)取施工許許可證。4、應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取取施工許可可證的建筑筑工程未取取得施工許許可證的，，一律不得得開工。四、建設(shè)工工程質(zhì)量保保修辦法房屋建筑工工程質(zhì)量保保修，是指指對房屋建建筑工程竣竣工驗(yàn)收后后在保修期期限內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量缺缺陷，予以以修復(fù)。質(zhì)量缺陷，，是指房屋屋建筑工程程的質(zhì)量不不符合工程程建設(shè)強(qiáng)制制性標(biāo)準(zhǔn)以以及合同的的約定。房屋建筑工工程的最低低保修期限限為：1、地基基礎(chǔ)礎(chǔ)和主體結(jié)結(jié)構(gòu)工程，，為設(shè)計文文件規(guī)定的的該工程的的合理使用用年限；2、屋面防水水工程、有有防水要求求的衛(wèi)生間間、房間和和外墻面的的防滲漏，，為5年；3、供熱與供供冷系統(tǒng)，，為2個采暖期、、供冷期；；4、電氣系統(tǒng)統(tǒng)、給排水水管道、設(shè)設(shè)備安裝為為2年；5、裝修工程程為2年。房屋建筑工工程保修期期從工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格之之日起計算。五、建設(shè)工工程的竣工工驗(yàn)收管理理制度單項工程完完工，進(jìn)行行單項工程驗(yàn)驗(yàn)收；分期建設(shè)設(shè)的工程，，進(jìn)行分期驗(yàn)收；全面工程程竣工，進(jìn)進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)驗(yàn)收。建設(shè)單位收收到建設(shè)工工程竣工報報告后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)設(shè)計、施工工、工程監(jiān)監(jiān)理等有關(guān)關(guān)單位進(jìn)行行竣工驗(yàn)收收。建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)自工程程竣工驗(yàn)收收合格之日日起15日內(nèi)，縣級級以上地方方人民政府府建設(shè)行政政主管部門門（以下簡簡稱備案機(jī)機(jī)關(guān)）備案案。第七七章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營制制度度與與政政策策第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目資資本本金金制制度度2009年5月25日，，國國務(wù)務(wù)院院常常務(wù)務(wù)會會議議決決定定：：保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品住住房房項項目目的的最最低低資資本本金金比比例例為為20%，其其它它房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的最最低低資資本本金金比比例例為為30%。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營管管理理一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓（一一））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓條條件件1、以以出讓讓方方式式取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的項項目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓（1）已已經(jīng)經(jīng)支支付付全全部部土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，并并取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證書書。。（2）屬屬于于房房屋屋建建設(shè)設(shè)的的，，實(shí)實(shí)際際投投入入房房屋屋建建設(shè)設(shè)工工程程的的資資金金額額應(yīng)應(yīng)占占全全部部開開發(fā)發(fā)投投資資總總額額的的25%以上上。。以上上兩兩個個條條件件同同時時具具備備方方可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。2、以以劃撥撥方方式式取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的項項目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓必須須經(jīng)經(jīng)有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府審審批批。。準(zhǔn)予予轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的有有兩兩種種處處理理方方式式：：（1）由由受受讓讓方方補(bǔ)補(bǔ)辦辦土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓手手續(xù)續(xù)，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金；；（2）不不辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓手手續(xù)續(xù)，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所獲獲收收益益中中的的土土地地收收益益上上繳繳國國家家或或作作其其他他處處理理。。（二二））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的程程序序轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓人人和和受受讓讓人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記手手續(xù)續(xù)辦辦理理完完畢畢之之日日起起30日內(nèi)內(nèi)，持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)主主管管部部門門備備案案。。———《《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營管管理理條條例例》第二二十十一一條條開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)按按期期交交付付符符合合使使用用條條件件的的商商品品房房1向購購房房人人提提供供《住宅宅質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》和《住宅宅使使用用說說明明書書》。2委托托的的資資質(zhì)質(zhì)的的測測繪繪機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)測測繪繪3協(xié)助助購購房房人人辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更和和房房屋屋登登記記4二、商品房交付使用第八八章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易管管理理制制度度與與政政策策第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易管管理理，，是是指指政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門及及其其他他相相關(guān)關(guān)部部門門采采取取法法律律的的、、行行政政的的、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的手手段段，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易活活動動進(jìn)進(jìn)行行指指導(dǎo)導(dǎo)和和監(jiān)監(jiān)督督，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場管管理理的的重重要要內(nèi)內(nèi)容容。。房地產(chǎn)交易，，包括房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地地產(chǎn)抵押和房房屋租賃.房地產(chǎn)成交價價格申報制度度房地產(chǎn)價格評評估人員資格格認(rèn)證制度房地產(chǎn)價格評評估制度二、房地產(chǎn)交交易中的基本本制度132四、房地產(chǎn)交交易手續(xù)費(fèi)（（新版教材增增加內(nèi)容）住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)費(fèi)，按住房房建筑面積收收取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：：新建商品住住房每平米3元，存量住房房每平米6元。新建商品品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房減半半計收；存量量住房轉(zhuǎn)讓手手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓讓雙方各承擔(dān)擔(dān)50%。住房租賃手手續(xù)費(fèi)，按套套收取，收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每套套100元，由出租人人承擔(dān)。以上上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為為最高限額。?！蛾P(guān)于規(guī)范住房房交易手續(xù)費(fèi)費(fèi)有關(guān)問題的的通知》（計價格[2002]121號）第二節(jié)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的條件：《城市房地產(chǎn)管管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定定》采取排除法規(guī)定了房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件：：⑴以出讓方式取取得土地使用用權(quán)，不符合合《城市房地產(chǎn)管管理法》第39條規(guī)定的；⑵司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)依依法裁定、決決定查封或以以其他形式限限制房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的；⑶依法收回土土地使用權(quán)的的；⑷共有房地產(chǎn)產(chǎn)，未經(jīng)其他他共有人書面面同意的；⑸權(quán)屬有爭議議的；⑹未依法進(jìn)行行登記的；⑺法律和行政政法規(guī)規(guī)定禁禁止轉(zhuǎn)讓的其其他情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的程序Ⅳ不予受理；予以受理Ⅱ持相關(guān)文件提出申請并申申報成交價格Ⅰ簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同Ⅲ房管部門對之審查Ⅴ辦理登記手續(xù)續(xù)，核發(fā)權(quán)屬屬證書以出讓方式取取得土地使用用權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓⑴土地使用權(quán)權(quán)出讓合同載載明的權(quán)利、、義務(wù)隨土地地使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給給新的受讓人人；⑵無論轉(zhuǎn)讓幾幾次原土地使使用權(quán)出讓合合同約定的使使用年限不變變；⑶受讓人擬改改變土地用途途的，必須取取得原土地出出讓方和市、、縣人民政府府城市規(guī)劃行行政主管部門門的同意，簽簽訂土地使用用權(quán)出讓合同同變更協(xié)議或或重新簽訂出出讓合同。以劃撥方式取取得土地使用用權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓⑴需辦理土地地使用權(quán)出讓讓手續(xù)的，變變劃撥為出讓讓，由受讓方方繳納土地出出讓金；不改改變劃撥性質(zhì)質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方方征收土地收收益金；⑵暫不辦理土土地使用權(quán)出出讓手續(xù)的，，由房地產(chǎn)市市場管理部門門在辦理房地地產(chǎn)交易手續(xù)續(xù)時收取土地地收益金上繳繳國家。7種可以不辦理理出讓手續(xù)的的情況。----《城市房地產(chǎn)管管理法》第二十三條已購公有住房房和經(jīng)濟(jì)適用用住房上市的的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房房購房人擁有有有限產(chǎn)權(quán)。。購買經(jīng)濟(jì)適用用住房不滿５５年，不得直直接上市交易易，購房人因因特殊原因確確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房的的，由政府按按照原價格并并考慮折舊和和物價水平等等因素進(jìn)行回回購。購購買經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房滿5年，購房人上上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房的的，應(yīng)按照屆屆時同地段普普通商品住房房與經(jīng)濟(jì)適用用住房差價的的一定比例向向政府交納土土地收益等相相關(guān)價款，具具體交納比例例由市、縣人人民政府確定定，政府可優(yōu)優(yōu)先回購；購購房人也可以以按照政府所所定的標(biāo)準(zhǔn)向向政府交納土土地收益等相相關(guān)價款后，，取得完全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。上上述規(guī)規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房購購買合同中予予以載明，并并明確相關(guān)違違約責(zé)任?！督?jīng)濟(jì)適用住房房管理辦法》第三十條第三節(jié)商品品房銷售管理理商品房預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將正在建建設(shè)中的房屋屋先出售給承承購人，由承承購人預(yù)付定定金或房價款款的行為。商品房銷售商品房現(xiàn)售：：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格的商商品房出售給給買受人，并并由買受人支支付房價款的的行為。商品房預(yù)售《城市房地產(chǎn)管管理法》明確了商品房房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可和商商品房預(yù)售合合同登記備案案制度。注意：未取得得《商品房預(yù)售許許可證》的項目，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、、排號、發(fā)放放VIP卡等方式向買受受人收取或變變相收取定金金、預(yù)訂款等等性質(zhì)的費(fèi)用用，不得參加任何何展銷活動。商品房預(yù)售條條件（1）已交付全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，取得土地使用用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證和施工許可可證；（3）按提供預(yù)售售的商品房計計算，投入開開發(fā)建設(shè)的資資金達(dá)到工程程建設(shè)總投資資的25％以上，并已經(jīng)確定定施工進(jìn)度和和竣工交付日日期。（4）取得商品房房預(yù)售許可證證明。------《城市房地產(chǎn)管管理法》第四十五條注意：預(yù)售許可的最最低規(guī)模不得得小于棟，不不得分層、分分單元辦理預(yù)預(yù)售許可。2、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申請辦辦理《商品房預(yù)售許許可證》提交的許可材材料開發(fā)企業(yè)申請請預(yù)售許可，，應(yīng)當(dāng)提交下下列證件（復(fù)復(fù)印件）及資資料；（一）商品房房預(yù)售許可申申請表；（二）開發(fā)企企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；；（三）土地使使用權(quán)證、建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、施施工許可證；；（四）投入開開發(fā)建設(shè)的資資金占工程建建設(shè)總投資的的比例符合規(guī)規(guī)定條件的證證明；（五）工程施施工合同及關(guān)關(guān)于施工進(jìn)度度的說明；（六）商品房房預(yù)售方案。。預(yù)售方案應(yīng)應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售售商品房的位位置、面積、、竣工交付日日期等內(nèi)容，，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)預(yù)售商品房分分層平面圖。。-----《《城市商品房預(yù)預(yù)售管理辦法法》第七條三、預(yù)售許可可程序1、受理——需要補(bǔ)充材料料的，應(yīng)當(dāng)場場或5日內(nèi)一次性告告知2、審核——開發(fā)企業(yè)對所所提交材料實(shí)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真真實(shí)性負(fù)責(zé)3、許可——自受理之日起起10日內(nèi)作出準(zhǔn)（（不）予預(yù)售售的行政許可可書面決定4、公示四、商品房預(yù)預(yù)售合同登記記備案開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自簽訂書面面商品房預(yù)售售合同之日起起30日內(nèi)，向房地地產(chǎn)管理部門門和市、縣土土地管理部門門辦理商品房房預(yù)售合同登登記備案手續(xù)續(xù)?？梢晕型写砣顺謺鴷嫖袝鸀檗k理。五、商品房現(xiàn)現(xiàn)售符合以下條件件：（一）現(xiàn)售商商品房的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企企業(yè)法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照和房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證書；；（（二）取得土土地使用權(quán)證證書或者使用用土地的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件；（（三））持有建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證和施工許許可證；（四）已已通過竣竣工驗(yàn)收收；（（五）拆拆遷安置置已經(jīng)落落實(shí)；（（六））供水、、供電、、供熱、、燃?xì)?、、通訊等等配套基基礎(chǔ)設(shè)施施具備交交付使用用條件，，其他配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施具備備交付使使用條件件或者已已確定施施工進(jìn)度度和交付付日期；；（（七七）物業(yè)業(yè)管理方方案已經(jīng)經(jīng)落實(shí)。。------《《商品房銷銷售管理理辦法》第七條商品房銷銷售代理理實(shí)行銷售售代理必必須簽訂訂委托合合同1房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)的的行為要要求2房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)的的收費(fèi)3房地產(chǎn)銷銷售人員員的資格格條件4房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得在在未解除除商品房房買賣合合同前，，將作為為合同標(biāo)標(biāo)的物的的商品房房再行銷售售給他人人房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得采采取返本銷售售或變相相返本銷銷售的方方式銷售商品品房不符合商商品房銷銷售條件件的，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得銷銷售商品品房，不不得向買買受人收收取任何何預(yù)訂款款性質(zhì)費(fèi)費(fèi)用商品房銷銷售中禁禁止的行行為商品住宅宅按套銷銷售，不不得分割拆零零銷售商品房買買賣合同同保修責(zé)任任中途變更更規(guī)劃、、設(shè)計誤差處理理方式計價方式式合同主要要內(nèi)容最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的司司法解釋釋法法釋【2003】7號理解：該該解釋溯溯及既往往，到《房地產(chǎn)管管理法》施行后訂訂立的合合同要點(diǎn)：1、不輕易易認(rèn)定合合同無效效（第2、6條）2、銷售廣廣告可成成為合同同內(nèi)容（（第3條）說明和允允諾對價價格產(chǎn)生生重大影影響的，，即使未未載入合合同，亦亦應(yīng)認(rèn)定定3、認(rèn)購書書、訂購購書、預(yù)預(yù)定協(xié)議議的效力力（第4、5條）訂金與定定金—定金罰則則（合同同法第115條）《擔(dān)保法》--定金數(shù)額額不得超超過主合合同的20%4、五種適適用懲罰罰性賠償償?shù)那樾涡危ǖ?、9條）5、房屋面面積誤差差的處理理（第14條）6、違約金金的問題題（第16、17條）以合同有有效為前前提承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任；以以30%為限第四節(jié)房房屋租租賃管理理（新版版教材有有改動））一、房屋屋租賃的的概念指房屋所所有權(quán)人人作為出出租人將將其房屋屋出租給給承租人人使